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社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查與研究報(bào)告
在現(xiàn)在社會(huì)，報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢(shì)，報(bào)告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編整理的社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查與研究報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查與研究報(bào)告1
（1）項(xiàng)目概況
某項(xiàng)目為投資性房產(chǎn)，位于某城市中心購物廣場(chǎng)，在20xx 年建成，建筑面積16000m2，地上結(jié)構(gòu)2層。當(dāng)前，該項(xiàng)目大部分房屋已經(jīng)出租，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在20xx年的2月末認(rèn)定房產(chǎn)公允價(jià)值。
（2）分析評(píng)估對(duì)象
由管理層向中介機(jī)構(gòu)委托，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的各項(xiàng)要求對(duì)于該房產(chǎn)展開評(píng)估，評(píng)估人員和管理層共同簽訂約定書，并在20xx 年對(duì)于房產(chǎn)展開勘察，收集房屋產(chǎn)權(quán)證以及租賃合同相關(guān)信息，對(duì)于同商圈的房產(chǎn)租金水平以及出租情況展開全面市場(chǎng)調(diào)查。房產(chǎn)第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自20xx年起，租金每年上漲幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在 20xx年7月1日開始。第二層面積剩余20xxm2，到達(dá)基準(zhǔn)日的時(shí)候，已經(jīng)出租1000m2，租金每平方米150元/月，自20xx年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設(shè)租期從20xx年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會(huì)繳納房產(chǎn)管理費(fèi)用，每月20元/m2，該案例當(dāng)中所有資金不包括房產(chǎn)管理稅前租金 。
（3）收集市場(chǎng)信息
由評(píng)估師對(duì)于該房產(chǎn)的市場(chǎng)租金展開調(diào)查，并從公司數(shù)據(jù)庫內(nèi)獲得市場(chǎng)租金信息，調(diào)查結(jié)果如下：對(duì)于大面積租賃信息，已收集三項(xiàng)房產(chǎn)當(dāng)中部分面積向超市、家電連鎖店等進(jìn)行出租，其中第一處房產(chǎn)在20xx年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產(chǎn)建成時(shí)間為20xx年6 月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積 15000m2，第三處20xx年簽約，租約8年，租金每年增長(zhǎng)約2%，在20xx年租金每月96元/m2。針對(duì)小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪?zhàn)饨鹦畔ⅲ吭伦饨鹪?602 -300元/m2 不等，第二層左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增長(zhǎng)率浮動(dòng)在4~10%之間
（4）選擇評(píng)估方法
結(jié)合投資性房產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定，若使用公允價(jià)值這一計(jì)量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產(chǎn)周圍存在較為活躍的房產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，可借助交易市場(chǎng)獲取同類房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租賃價(jià)格等信息，只有滿足上述要求，才可對(duì)于公允價(jià)值展開合理預(yù)判。由于該地區(qū)房屋帶租約銷售項(xiàng)目較少，但是同類商業(yè)房產(chǎn)的租賃市場(chǎng)較為活躍，故此，最終選擇收益法對(duì)于房產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并在20xx年底完成。
（5）確認(rèn)評(píng)估參數(shù)
針對(duì)大面積租賃單元，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研信息，第二處房產(chǎn)和委托房產(chǎn)的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場(chǎng)價(jià)格的租金進(jìn)行出租，那么將此房產(chǎn)作為委估房產(chǎn)市場(chǎng)客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產(chǎn)當(dāng)做對(duì)比案例，將上兩處房產(chǎn)租金作為基礎(chǔ)，對(duì)于區(qū)位因素以及租約條款展開分析，結(jié)合評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)于相關(guān)信息作出調(diào)整，認(rèn)定客觀租金市場(chǎng)價(jià)格為每月110元/m2。針對(duì)小面積的`租賃區(qū)域，和大面積單元一致，可結(jié)合調(diào)查信息，選擇可對(duì)比的案例，最終確定第一層市場(chǎng)租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/ m2，針對(duì)空置以及收租損失等確認(rèn)，按照調(diào)查結(jié)果，同類房產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)均空置率7%，市場(chǎng)整體的空置率在5~12%之間，選擇 8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計(jì)算，最終認(rèn)定由于空置導(dǎo)致的收租損失率10%。在稅費(fèi)方面，由于稅法當(dāng)中規(guī)定，房產(chǎn)的適用稅率12%，且營(yíng)業(yè)稅5.5%。在成本費(fèi)用方面，按照評(píng)估結(jié)果，年租金3%為房產(chǎn)管理費(fèi)，2%為重置提拔款，5%為市場(chǎng)推廣費(fèi)，折現(xiàn)率10%，產(chǎn)權(quán)證適用終止日期為20xx年12月30日，剩余收益年限38年 。
（6）評(píng)估過程和結(jié)果
結(jié)合上述信息展開會(huì)計(jì)計(jì)量與核算，并對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行披露，對(duì)于所有房產(chǎn)展開評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為232121000元，評(píng)估單價(jià)為每平方米14500元，價(jià)值類型為公允價(jià)值，能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生約束作用，利用該方法對(duì)于投資性房產(chǎn)的價(jià)值展開評(píng)估，結(jié)果更加合理，能夠按照評(píng)估對(duì)象具體情況靈活選擇。
社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查與研究報(bào)告2
（1）相關(guān)法律法規(guī)體系不健全
法律、法規(guī)體系的不健全是一直以來困擾房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的一個(gè)比較嚴(yán)重的問題，這與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，立法難度大等原因是分不開的。目前已頒布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，但這一法律中的相關(guān)條例大部分是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而制定的，與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的規(guī)定卻相對(duì)較少，造成了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中很多環(huán)節(jié)都缺少完善的法律依據(jù)。為此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在其業(yè)內(nèi)制定了一系列規(guī)章制度，旨在規(guī)范評(píng)估行為，確保行業(yè)健康發(fā)展。但由于不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展有其特殊性，因此行業(yè)規(guī)范難以適用于全國(guó)所有地區(qū)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域形成各自行業(yè)規(guī)范的現(xiàn)象。不同規(guī)范之間難免存在差異甚至沖突，在實(shí)際推廣的過程中困難重重。即便是各個(gè)區(qū)域內(nèi)部，在規(guī)定了統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范后，規(guī)定的執(zhí)行效果也不甚理想。由于行業(yè)規(guī)定不具備顯著的`法律效力，導(dǎo)致很多人在評(píng)估過程中有“鉆空子”的行為，當(dāng)自身利益與行業(yè)規(guī)范發(fā)生沖突時(shí)，不能做到自覺遵守相關(guān)規(guī)定規(guī)范自身行為。
（2）房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)地位有待提高
貸款人本身是買評(píng)估報(bào)告的人，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須給其提供服務(wù)，但是也不能夠不重視銀行，若是房產(chǎn)評(píng)估不合格，銀行也會(huì)非常不滿意，銀行會(huì)不信任這個(gè)機(jī)構(gòu)，甚至?xí)鈿⑦@個(gè)機(jī)構(gòu)，所以，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較大。
(3)評(píng)估人員綜合素質(zhì)待提高
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估人員的綜合素質(zhì)較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在房地產(chǎn)評(píng)估人員的培養(yǎng)上面，當(dāng)前我國(guó)教育在房地產(chǎn)評(píng)估人員教育方面缺乏專門的、有針對(duì)性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在房地產(chǎn)評(píng)估人員的行業(yè)準(zhǔn)入方面，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學(xué)合理的人才準(zhǔn)入和考核機(jī)制，房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質(zhì)參差不齊、良莠不齊，人員的理論知識(shí)和實(shí)踐技能缺失直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量水平無法得到保障，最終影響了房地產(chǎn)行業(yè)的總體形象。最后是在房地產(chǎn)評(píng)估人員的再教育、再培訓(xùn)的力度不足。房地產(chǎn)評(píng)估工作因個(gè)案的不同而可能需要采用不同的評(píng)估方式和計(jì)算手段，并且房地產(chǎn)價(jià)格也受許多方面的影響，這就要求房地產(chǎn)評(píng)估人員在評(píng)估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產(chǎn)評(píng)估的理論和技能知識(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，使得房地產(chǎn)評(píng)估工作能跟上時(shí)代的節(jié)奏。當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估人員相關(guān)的教育和考試一般都為一次性的，繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)方面幾乎完全沒有，這一點(diǎn)也直接影響了房地產(chǎn)評(píng)估工作的質(zhì)量
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