2016農村土改仍難抑制樓價上漲嗎?

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　　農村土改仍難抑制樓價上漲

　　農村“三塊地”改革有了新的進展。日前中央決定，把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區，宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。

　　來自國土資源部的消息稱，9月21日，為總結農村土地制度改革三項試點工作階段性進展，認真貫徹落實中央關于進一步統籌協調推進三項試點任務的部署要求，國土部在北京組織召開進一步統籌協調推進農村土地制度改革三項試點任務部署會議。

　　此次會上透露了上述信息。

　　此前一個地區只能申請一項改革試點

　　2005年初，根據中央要求和全國人大授權，國土部在全國選取33個縣(區)進行農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度等三項改革試點。試點任務到2017年底完成。

　　這也被俗稱為農村“三塊地”改革。

　　然而，在本次中央擴大試點地區之前，上述33個地區并非全部實施三項土地制度改革試點，而是一個地區申請一項改革試點，其中，15個縣(區)為集體經營性建設用地入市，15個地區進行宅基地制度改革試點，3個地區進行征地制度改革試點。

　　如湖北省宜城市，作為全國33個農村土地制度改革試點城市之一，承擔了農村宅基地制度改革試點任務，在湖北省率先推行宅基地有償使用和有償退出。

　　承擔農村宅基地制度改革試點任務的還有江蘇省常州市武進區，天津市薊縣等。

　　而山西省澤州縣被確定為山西省唯一的農村集體經營性建設用地入市改革試點縣，承擔農村集體經營性建設用地改革任務。

　　之所以征地制度試點的地區較少，華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰接受媒體采訪時曾表示，這主要是因為地方的積極性不高。原因在于，地方政府依靠土地財政收入進行城市基礎設施建設，而“縮小征地范圍”與中國快速的城市化進程是相違背的，而且“縮小征地范圍”也意味著地方政府直接獲得的土地出讓金將減少。

　　國土部部長姜大明曾介紹稱，此番改革試點的主要任務是完善土地征收制度，建立農村集體經營性建設用地入市制度，改革完善農村宅基地制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。改革試點要求堅持小范圍試點，依法改革，封閉運行。

　　與房價關聯度?

　　當前房價攪動眾人心，各種分析與預測大行其道，有關本輪房價上漲的原因眾說紛紜，有“土地供應短缺說”、“貨幣超發說”、“地王推高房價說”、“資產配置荒說”，如是等等。

　　此番中央擴大農村土地三項改革試點地區，會對房價有什么樣的影響?

　　從總體來看，此番改革試點內容為農村的土地改革，而大家關心的房價是城市房價，尤其是一二線城市房價，農村土地與城市房價并沒有直接的關聯，而且這33個試點地區基本上都屬于城市郊區或者四五縣城市，尚不存在房價上漲過快的問題。

　　從具體試點內容來看，三項土地改革內容更多與農民或集體組織相關，且有具體明確的限定條件，進一步切割了與城市的關聯。

　　比如，征地改革目的是讓農民有更多“獲得感”(可簡單理解為補償增加)。

　　姜大明曾表示，“試點行政區域將合理提高被征地農民分享土地增值收益的比例。國務院有關部門將通過推行征地信息公開、完善征地程序等方式，加強群眾對征地過程的監督。”

　　而集體建設用地入市，試點行政區域只允許集體經營性建設用地入市，非經營性集體建設用地不得入市。入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件。入市范圍限定在存量用地。

　　此舉更多的是為當地工商業提供生產經營用地，目前政策上還不允許這些土地搞房地產開發。

　　而宅基地退出改革試點，也被禁止向城里人轉讓。

　　姜大明強調，“試點行政區域在現階段不得以退出宅基地使用權作為進城落戶的條件，宅基地退出實行自愿有償，轉讓僅限在本集體經濟組織內部，防止城里人到農村買地建房，導致逆城市化問題。”

　　所以，從上述三項試點具體內容來看，也與城市的房價沒有什么直接關聯。

　　不過，從潛在的聯系看，集體經營性建設用地入市可以適度緩解國有建設用地緊張局面，試點地區進而可以在國有建設用地分配上向住宅用地傾斜，增加房地產供應;而征地制度改革和宅基地退出，一方面失地農民可能增加去城里買房的需求，另一方面失地農民的補償提高，也為進城購房增添了現金籌碼。

　　這些因素可能從長遠來看，會對城市房價產生影響，不過，目前上市三項改革試點地區尚局限在33個地區，規模較小，且中央要求“封閉運行”，還不能影響周邊地區，因此對其可能產生的效果，還需慢慢觀察。

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