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承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律之力
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摘 要：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律上之力，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之力究竟為形成力，抑或請(qǐng)求之力，在此基礎(chǔ)之上，對(duì)于這兩種學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)為一種形成權(quán)。
關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買權(quán);法律上之力;形成力;請(qǐng)求力
關(guān)于權(quán)利的本質(zhì)，歷來(lái)眾說(shuō)紛紜。
以德國(guó)學(xué)者梅克爾為代表的“法力說(shuō)”認(rèn)為，權(quán)利之本質(zhì)為法律上之力。
所謂法律上之力，系由法律所賦予的一種力量，憑借此種力量，既可以支配標(biāo)的物，亦可以支配他人。
[1]形成力與請(qǐng)求力就是這樣一種法律之力，是以法律之力的性質(zhì)為劃分標(biāo)準(zhǔn)，亦即以權(quán)利之作用不同而對(duì)權(quán)利作出的劃分，此外還有支配力等。
筆者從權(quán)利的作用角度考察承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。
一、比較法上的借鑒
德國(guó)民法理論界通說(shuō)認(rèn)為該項(xiàng)權(quán)利是一種形成權(quán)，具有形成力，權(quán)利人可以通過(guò)單方意思表示而在自己與形成權(quán)的相對(duì)人之間成立買賣合同，無(wú)須相對(duì)人為承諾。
[2]優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的結(jié)果是“僅使權(quán)利人取得移轉(zhuǎn)受先買權(quán)拘束的標(biāo)的物的債權(quán)”，[3]也即，行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的后果是使承租人與出租人之間形成一個(gè)房屋買賣合同，使得出租人受合同之債的約束，承租人可以向其主張履行請(qǐng)求權(quán)，即移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者們更多主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利是附停止條件的形成權(quán)。
黃茂榮教授在分析“土地法”第104條時(shí)指出，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之性質(zhì)為附有條件之形成權(quán)，以先有買賣契約存在，且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為條件。
因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人附有條件的形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立以義務(wù)人與第三人所定的買賣契約之內(nèi)容為內(nèi)容的契約。
[4]王澤鑒教授亦認(rèn)為該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須俟義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使。
[5]筆者并不贊同形成權(quán)可以附條件，因形成權(quán)的相對(duì)人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實(shí)，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關(guān)系復(fù)雜化且陷于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴(yán)重影響相對(duì)人的利益。
[6]據(jù)此，筆者認(rèn)為，出租人與第三人簽訂房屋買賣合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都不是形成權(quán)所附的停止條件，而是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”，即是法律明定的形成權(quán)的行使前提。
二、存在的其他學(xué)說(shuō)
(1)締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為，承租人有請(qǐng)求出租人與之訂立買賣合同的權(quán)利。
然而筆者認(rèn)為，依據(jù)契約自由原則，出租人當(dāng)然享有不與承租人締約的權(quán)利。
依據(jù)該說(shuō)，承租人便只是一般交易相對(duì)人的法律地位，其“優(yōu)先性”如何體現(xiàn)?承租人的利益又如何保障?依據(jù)該說(shuō)，將會(huì)使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成為一句空話。
(2)附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，該說(shuō)同樣認(rèn)為承租人對(duì)出租人有一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，不同的是，法律施加給出租人強(qiáng)制締約的義務(wù)。
具體言之，出租人對(duì)承租人有一個(gè)“通知”義務(wù)，這一義務(wù)是法定義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是出租人對(duì)承租人的強(qiáng)制要約;當(dāng)然，實(shí)踐中亦存在出租人未通知承租人，而承租人在獲悉出租人與第三人訂立買賣合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，此時(shí)出租人必須強(qiáng)制承諾。
[7]依據(jù)該說(shuō)，無(wú)論是強(qiáng)制要約抑或是強(qiáng)制承諾，在出租人與承租人之間能夠形成一項(xiàng)買賣合同。
(3)期待權(quán)說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，在出租人出賣租賃房屋之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。
只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人才能實(shí)際行使自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，使這項(xiàng)權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。
毋庸置疑，出租人與承租人簽訂的租賃合同成立并生效時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)隨之發(fā)生;而當(dāng)出租人與第三人訂立房屋買賣合同時(shí)，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
在權(quán)利得以行使之前的階段，該項(xiàng)權(quán)利當(dāng)然處于期待狀態(tài)。
但筆者認(rèn)為，將該項(xiàng)權(quán)利定位為期待權(quán)，不解決任何實(shí)際理由。
對(duì)權(quán)利性質(zhì)的定位，應(yīng)當(dāng)有利于該項(xiàng)權(quán)利的解釋和適用。
三、《房屋租賃合同司法解釋》第21條表明該項(xiàng)權(quán)利為形成權(quán)
通過(guò)對(duì)形成權(quán)說(shuō)和附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)的比較，筆者認(rèn)為，此二者并無(wú)差別。
因?yàn)樾纬蓹?quán)說(shuō)確立的關(guān)鍵是無(wú)須出租人為承諾，承租人通過(guò)自己的單方意思表示而在自己與出租人之間成立買賣合同。
而附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，因給出租人施加了強(qiáng)制要約或強(qiáng)制承諾的義務(wù)，因而其法律效果亦是在承租人與出租人之間成立買賣合同。
故，筆者認(rèn)為，主張承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之性質(zhì)為此二者中的任一個(gè)都并無(wú)不妥，都能產(chǎn)生法律要求的法律效果，因此亦無(wú)須再對(duì)此二者加以進(jìn)一步的區(qū)別。
從法條表述本身入手，《房屋租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
該項(xiàng)賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為系違約責(zé)任，而違約責(zé)任的前提當(dāng)然是承租人與出租人之間有效的合同。
通說(shuō)的觀點(diǎn)，這項(xiàng)合同就是形成權(quán)的行使在承租人與出租人之間訂立的合同。
有學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，該項(xiàng)權(quán)利是形成訴權(quán)，只能通過(guò)向法院起訴來(lái)行使。
[8]筆者并不贊同，盡管法條中用法院支持與否的態(tài)度來(lái)表明承租人此項(xiàng)權(quán)利的效力，也并不意味著該項(xiàng)權(quán)利不能在當(dāng)事人之間自由行使，而無(wú)須通過(guò)起訴。
綜上，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)形成權(quán)，依承租人的單方意思表示就可以在承租人與出租人之間訂立一項(xiàng)房屋買賣合同，而無(wú)須出租人為承諾。
出租人與第三人訂立買賣合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)皆是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”和法定前提，而非所附的停止條件。
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