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承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律之力
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摘 要：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律上之力，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之力究竟為形成力，抑或請(qǐng)求之力，在此基礎(chǔ)之上，對(duì)于這兩種學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)為一種形成權(quán)。
關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);法律上之力;形成力;請(qǐng)求力
關(guān)于權(quán)利的本質(zhì)，歷來(lái)眾說(shuō)紛紜。
以德國(guó)學(xué)者梅克爾為代表的“法力說(shuō)”認(rèn)為，權(quán)利之本質(zhì)為法律上之力。
所謂法律上之力，系由法律所賦予的一種力量，憑借此種力量，既可以支配標(biāo)的物，亦可以支配他人。
[1]形成力與請(qǐng)求力就是這樣一種法律之力，是以法律之力的性質(zhì)為劃分標(biāo)準(zhǔn)，亦即以權(quán)利之作用不同而對(duì)權(quán)利作出的劃分，此外還有支配力等。
筆者從權(quán)利的作用角度考察承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)。
一、比較法上的借鑒
德國(guó)民法理論界通說(shuō)認(rèn)為該項(xiàng)權(quán)利是一種形成權(quán)，具有形成力，權(quán)利人可以通過(guò)單方意思表示而在自己與形成權(quán)的相對(duì)人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)須相對(duì)人為承諾。
[2]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的結(jié)果是“僅使權(quán)利人取得移轉(zhuǎn)受先買(mǎi)權(quán)拘束的標(biāo)的物的債權(quán)”，[3]也即，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的后果是使承租人與出租人之間形成一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，使得出租人受合同之債的約束，承租人可以向其主張履行請(qǐng)求權(quán)，即移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者們更多主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利是附停止條件的形成權(quán)。
黃茂榮教授在分析“土地法”第104條時(shí)指出，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之性質(zhì)為附有條件之形成權(quán)，以先有買(mǎi)賣(mài)契約存在，且優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為條件。
因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人附有條件的形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立以義務(wù)人與第三人所定的買(mǎi)賣(mài)契約之內(nèi)容為內(nèi)容的契約。
[4]王澤鑒教授亦認(rèn)為該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須俟義務(wù)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使。
[5]筆者并不贊同形成權(quán)可以附條件，因形成權(quán)的相對(duì)人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實(shí)，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關(guān)系復(fù)雜化且陷于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴(yán)重影響相對(duì)人的利益。
[6]據(jù)此，筆者認(rèn)為，出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都不是形成權(quán)所附的停止條件，而是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”，即是法律明定的形成權(quán)的行使前提。
二、存在的其他學(xué)說(shuō)
(1)締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為，承租人有請(qǐng)求出租人與之訂立買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。
然而筆者認(rèn)為，依據(jù)契約自由原則，出租人當(dāng)然享有不與承租人締約的權(quán)利。
依據(jù)該說(shuō)，承租人便只是一般交易相對(duì)人的法律地位，其“優(yōu)先性”如何體現(xiàn)?承租人的利益又如何保障?依據(jù)該說(shuō)，將會(huì)使承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)成為一句空話。
(2)附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，該說(shuō)同樣認(rèn)為承租人對(duì)出租人有一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，不同的是，法律施加給出租人強(qiáng)制締約的義務(wù)。
具體言之，出租人對(duì)承租人有一個(gè)“通知”義務(wù)，這一義務(wù)是法定義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是出租人對(duì)承租人的強(qiáng)制要約;當(dāng)然，實(shí)踐中亦存在出租人未通知承租人，而承租人在獲悉出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，此時(shí)出租人必須強(qiáng)制承諾。
[7]依據(jù)該說(shuō)，無(wú)論是強(qiáng)制要約抑或是強(qiáng)制承諾，在出租人與承租人之間能夠形成一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同。
(3)期待權(quán)說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，在出租人出賣(mài)租賃房屋之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。
只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人才能實(shí)際行使自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使這項(xiàng)權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。
毋庸置疑，出租人與承租人簽訂的租賃合同成立并生效時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)隨之發(fā)生;而當(dāng)出租人與第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
在權(quán)利得以行使之前的階段，該項(xiàng)權(quán)利當(dāng)然處于期待狀態(tài)。
但筆者認(rèn)為，將該項(xiàng)權(quán)利定位為期待權(quán)，不解決任何實(shí)際理由。
對(duì)權(quán)利性質(zhì)的定位，應(yīng)當(dāng)有利于該項(xiàng)權(quán)利的解釋和適用。
三、《房屋租賃合同司法解釋》第21條表明該項(xiàng)權(quán)利為形成權(quán)
通過(guò)對(duì)形成權(quán)說(shuō)和附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)的比較，筆者認(rèn)為，此二者并無(wú)差別。
因?yàn)樾纬蓹?quán)說(shuō)確立的關(guān)鍵是無(wú)須出租人為承諾，承租人通過(guò)自己的單方意思表示而在自己與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
而附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，因給出租人施加了強(qiáng)制要約或強(qiáng)制承諾的義務(wù)，因而其法律效果亦是在承租人與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
故，筆者認(rèn)為，主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之性質(zhì)為此二者中的任一個(gè)都并無(wú)不妥，都能產(chǎn)生法律要求的法律效果，因此亦無(wú)須再對(duì)此二者加以進(jìn)一步的區(qū)別。
從法條表述本身入手，《房屋租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
該項(xiàng)賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為系違約責(zé)任，而違約責(zé)任的前提當(dāng)然是承租人與出租人之間有效的合同。
通說(shuō)的觀點(diǎn)，這項(xiàng)合同就是形成權(quán)的行使在承租人與出租人之間訂立的合同。
有學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，該項(xiàng)權(quán)利是形成訴權(quán)，只能通過(guò)向法院起訴來(lái)行使。
[8]筆者并不贊同，盡管法條中用法院支持與否的態(tài)度來(lái)表明承租人此項(xiàng)權(quán)利的效力，也并不意味著該項(xiàng)權(quán)利不能在當(dāng)事人之間自由行使，而無(wú)須通過(guò)起訴。
綜上，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)形成權(quán)，依承租人的單方意思表示就可以在承租人與出租人之間訂立一項(xiàng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而無(wú)須出租人為承諾。
出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)皆是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”和法定前提，而非所附的停止條件。
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