外包服務方案范本

　　近十年來，業務外包這一經營管理方法越來越受到物業管理企業的重視，到目前為止，幾乎所有的物業管理企業都不同程度地將專項服務業務委托給更加專業性的服務企業。業務外包又稱資源外取，是將一些傳統上由企業內部人員負責的非核心業務，以加工的方式發包給專業的、高效的產品（服務）提供商。 最初的外包僅僅涉及專用設備維修保養等領域，目前已經拓展到保安服務和保潔服務等領域。總體來說外包服務有以下優勢。

　　物業資產管理是房地產經營管理企業的發展方向:

　　智力密集型

　　勞動密集型

　　一、 物業管理外包的優勢

　　1、降低經營成本。

　　其一，由于專業化分工所帶來的高效率，許多專業性服務公司在其專業領域都擁有比物業管理企業更有效的資源和組織。這些企業通過承攬大量專項服務業務，通過規模經營來實現比單個物業管理企業經營高得多的經營效率，因而能夠以優質低價為物業管理企業提供服務，從而使得物業管理企業節省運營的費用。

　　其二，通過保安、保潔業務外包，日常工作中只需配備少數維修人員，管理開支大為減少，特別是減少在人力資源管理方面的成本。目前國家對勞動用工制度的加強監管，用人單位的用工成本逐步升高，外包服務可以有效降低這方面的成本。

　　其三，將專項業務外包有利于物業管理企業節約固定資產投資，在財務管理上，支付固定合同的現金較設立內部成本中心進行預算管理，通常更容易進行成本控制。比如大型的保潔公司能夠在專用設備方面實現共享，而不必在每個物業點都采購專用設備，從而降低設備投資。

　　總之，業務外包可以有效降低成本，增加企業利潤。

　　2、業務外包可以有效地提高服務質量。

　　專業公司通過發揮資源優勢、規模優勢、技術優勢來提高其所提供的產品（服務）質量。專業公司由于業務相對單一而且專注，使得其專業化優勢得到充分彰顯。比如專業的電梯維修保養公司，可以科學規范地制定詳細的維護保養計劃，達到預想的維護保養效果；專業的保安公司，有較系統的保安員管理辦法及訓練方式以及廣泛的招聘渠道，結合當今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強治安防患能力。

　　3、業務外包可以規避一些風險，增強企業防范和抵御風險的能力。 對于風險高、管理難度大、專業性強的業務，也可采用外包的服務方式以確保在服務提供的同時規避管理責任風險。如電梯設備的維保與運行，在多數物業管理企業均采用外包的服務方式，其原因可能包括：電梯屬特種設備，國家對其的管理要求極為嚴格，要求從業企業有專項資質許可（包括經營資質和安全許可），從業人員技術要求較高且要持證上崗，屬于典型的技術含量高、管理難度大、安全責任風險大的專項外包業務。

　　同時保安、保潔服務的外包可以有效降低企業在用工方面的風險

　　4、物業管理企業實施專項服務業務轉委托帶來的最直接好處，是通過轉委托把企業有限的內部資源集中在最具成本效益、最有價值的核心業務上，使物業管理企業人員保持精干，從而獲得提升核心競爭力的機會。物業管理企業通過專項業務外包，逐步從繁雜的專業化事務中解脫出來，成為物業管理的組織者、監督者和協調者，實現了“管理”職能的回歸，扮演了一個服務集成商的角色。物業管理企業不是業主服務需求的生產者，不再直接向業主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業服務資源，為業主提供服務。

　　二、物業管理外包的不足和限制條件

　　與世界上任何事物一樣，物業管理外包的不足和缺陷是與優勢是同時存在的，尤其是在我國社會轉型時期，物業管理市場尚不成熟的時候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現在以下幾個方面：

　　1． 外包的服務質量難以控制。

　　一般外包都是通過招標方式進行，通過對投標方服務質量、價格、資信等方面評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際質量是難以

　　控制的，因為通常只能控制對方的管理者或代表，而直接操作作業者可以聽或不聽物業管理企業的指導與要求，致使質量在第一現場難以控制。

　　2． 外包難以體現物業管理企業的形象及企業文化。

　　外包專業公司與物業管理企業畢竟是兩家人，企業的文化、服務的理念往往有較大的差距，物業管理企業很難通過合同或簡單溝通可以消除其差別，如果外包業務或項目的內容、外延定義不清，則容易帶來運作混亂與責任不清，給業主造成物業管理企業形象不佳的印象。

　　3． 外包在提供服務的時間上往往滯后。

　　由于物業管理服務需要具有預見性、處理突發事件的應變性及強有力的引導能力，而事實上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理，加之發包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時雙方一般又不在同一地點，要提供與事先約定或有規律性不相一致的服務，在時間上往往相對滯后。

　　4． 外包導致物業管理企業協調管理的難度加大。

　　在履約過程中，物業管理公司對專業性服務企業既不能約束過緊，影響他們積極性的發揮，也不能放任自流，影響外包業務的質量。物業管理公司應把專業性服務企業納入自身的整個管理體系中。實踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。

　　斯密定理告訴我們：“分工水平依賴于市場容量”。一個企業能否從專業分工中得益，依賴于參加分工網絡的企業數量（市場容量）。然而由于目前我國的物業管理市場不太成熟，市場還處于初期萌芽或無序的混亂競爭階段，在需求方面業主的實際認可度不高，在供給方面市場資源還不是很豐富，有些專項業務在市場上很難找到專業資源，或因現有的專業資源稀缺導致的專項外包業務價格高企，超過企業的承受能力，因此當前乃至今后一段時間內物業管理服務的外包有相當的局限性。

　　三、物業管理外包的未來趨勢與格局

　　雖然物業管理外包作為一種新型的物業管理模式目前還存在一些有待解決的問題，但它體現了在知識經濟時代，傳統物業管理向現代化物業管理轉型過程中物業管理職能社會化、專業化、市場化的必然發展趨勢。根據筆者的預測和設想，未來的格局有五種形態：

　　第一，傳統的“一體化”物業管理在經濟不發達地區和市場成熟程度不高的城市在相當的時間內，仍有較大的存在和發展空間。

　　第二，基于市場的物業管理專業化必將對物業管理市場產生重大的影響。物業管理的再專業化過程將物業管理過程中的各項核心業務再度精深精細化，外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發育的完整，各類專業化公司應運而生蓬勃發展，依仗自身的專業化能力作為物業管理公司的分供方，共同服務于社區業戶。物業管理公司的角色同時轉換為社區管理的組織者、監督者、協調人和決策建議者。

　　第三、內部的專業化的發展將催生物業管理企業的集團化。只要是市場經濟，就必須實行專業化，只要是現代的市場經濟，就必須搞集團化。而集團化是以專業化為基礎和包含著專業化的，是專業化的綜合和整合。通過集團成員企業優勢的組合，集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，組建若干專業化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實現企業發展的良性循環。

　　第四，隨著產業價值鏈分解和專業化發展，物業管理出現精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型，從而物業管理中分離出一個新型的領域——設施管理。相對于物業管理，設施管理表達了一種新的發展理念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優結合。設施管理與物業管理相比較，更加具有戰略層次的特點和動態發展的全局整合理念。從業務操作上看，設施管理是傳統物業管理的提升，在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統物業管理。

　　第五，物業管理行業比照物現代物流業，創造出一個嶄新的現代服務業。就像物流業把傳統的物流活動（如運輸、倉儲、裝卸搬運等），從系統的角度和觀點出發，把產品從生產地到消費地之間的整個供應璉，運用先進的組織方式和管理技術，進行高效率計劃、管理、配送創造出一個新型服務業一樣。那么物業作為與物流相對應的不動產業，能否也能把傳統的各服務于不動產的物業服務，進行科學的整合，從簡單的外圍服務商轉換為更深層次的內部緊密協作，把一同服務于不同指向的物業領域市場，以系統論的方法把各供應鏈連接起來，提供各類增值服務。

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