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商品房預售合同效力
關于商品房預售合同效力是怎樣的，如何才有效，下面一起看看關于商品房預售合同效力吧。
商品房預售合同效力【1】
一、我國的商品房預售合同登記備案制度
法律上登記是房地產物權變動合同(也包括商品房預售合同)的履行行為，作為房地產物權歸屬和變動的生效要件。
《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》均規定預售人應當持商品房預售合同向縣級以上主管部門辦理登記備案手續，登記備案后的商品房預售合同有什么樣的法律效果?
《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”，《城市商品房預售管理辦法》第10條、第13條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。
預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”，“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，
沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”，《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。
商品房預售合同登記備案制度與商品房預售許可證制度作為行政管理手段同時規定下來，商品房預售合同登記備案的性質和效力卻未明文加以規定，將其作為判定商品房預售合同成立或生效的要件亦或對抗要件，對此學界爭議很大，各地方法規的規定也存在不同的做法。
根據我國合同法“合同的訂立”一章的規定，雙方當事人意思表示一致合同即成立，而不需要其它附加條件標志合同的成立。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持，案例中判案理由：房屋買賣合同登記備案，屬于行政管理部門的一種管理措施，不是確立合同效力的必要條件，即來源于該司法解釋。
可見現階段商品房預售合同登記備案制度登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系，僅僅規定成為了一種備案性質行政管理手段，而尚不能發揮保護民事權利的作用。
二、商品房預售合同登記備案制度今后的發展
商品房預售合同屬于遠期交貨合同，預購方在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，在較長的履行期限內，預售方為融資難保不將預售商品房產權移轉給第三人并辦理登記手續，第三人根據物權優先原則即取得該房屋的產權。
由于開發商履行合同義務的遠期性及在建房屋物理形態的不確定性，使得開發商遲延履行合同義務或不當履行的可能性加大，預售商品房中購房人和開發商履行合同義務有先后之分，故預購人不能享有同時履行抗辯權及先履行抗辯權。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持”，實際上預購人舉證證明惡意串通很困難以及存在第三人善意取得的情況，
預購方不能實現法律規定的此項撤銷權;此外還存在預售方在預售后土地、房屋抵押、抵押后預售的情形，盡管預購人可以要求預售方承擔違約責任來補償自己的損失，但其不能實現簽訂合同所要達到的取得房屋物權的目的。
為減少類似糾紛，維護不動產交易的安全，保護預購人的合法權益，因此需要變革現有法律制度來對此進行更充分的救濟，許多學者認為應當建立不動產預告登記制度，將登記備案賦予預告登記的作用，讓登記過的預售合同不同于一般債權具有排他效力。
預告登記，是為保全不動產的請求權而將合同債權進行的登記。
一般的登記，都是不動產完成權的登記，即權利人或者利益人在登記時取得或者消滅一項已經完成的不動產物權的登記;而預告登記，權利人或者利益人在登記時只能取得或者涂銷關于不動產的請求權--即在未來才能變成完成權的登記。
預告登記是不動產登記法上與本登記相對應的一項登記制度，在我國民事立法中沒有建立這項制度。
預告登記制度最早起源于早期普魯士法所規定的異議登記，后來為德國、瑞士、日本等國以及我國臺灣地區民法所借鑒，成為民法不動產登記制度中的一項重要制度。
商品房預售行為屬于典型的遠期交易，大陸法系民法物權行為理論將其分為債權行為和物權行為兩個部分，其中簽訂商品房預售合同是債權行為，商品房產權登記過戶是物權行為。
預購人簽訂預售合同后所享有的請求權是一種債權，不具有物權絕對的對抗力，其實現必須依賴預售人的履行能力與履行態度，這種合同之債是難以保障預購人達成合同目的。
而此時商品房物權的取得雖未完成，但已經進入了完成的過程，預購人取得了對在建商品房具有物權性質的期待權，所謂期待權系指因具備取得權利的部分要件而受法律保護具有了權利性質的法律地位，又可以說是取得權利之權利，法律往往賦予一定的效力——先效力，確保權利要件的完成，順利取得權利。
預告登記將物權公示效力適用于債法上的請求權，并不是物權登記，但經過登記公示該權利的效力能夠對抗第三人，甚至可以高于其它已經設定在預購房屋上的物權，如抵押權和工程款優先受償權等，具有準物權性質。
預告登記制度作為物權法原理向債權法領域的延伸，將物權法理論和債權法理論有機地結合起來，將債權物權化，既保護物權請求權又保護債權請求權。
物權與債權的獨立性已隨著客觀的需要和理論的發展越來越具有相對化的意義。
預告登記的作用：預告登記之后妨礙請求權實現或者損害請求權的處分無效，限制不動產的物權人處分權利，使納入預告登記的請求權，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果，必然保全預售人物權的請求權。
同時在房屋預售中預購人債權經過公示，根據公示制度，不但產生公信力，可以對抗未經過公示的第三人債權，第三人違背預告登記所保全的請求權目的的不動產取得無效，故對第三人將要的交易產生警示作用，避免善意第三人發生損失。
三、我國立法對商品房預售合同登記備案制度規定的變化
現有商品房預售合同登記備案制度已不能適應社會的需求，在物權法尚未出臺之際，司法解釋和一些地方性的操作規定已經賦予預售商品房預售登記新的法律效力，商品房預售合同登記從原來純粹的預售登記備案的行政管理手段轉變為具有物權的擔保性質。
最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”該條款體現了在保持社會穩定的歷史責任下對消費者的特別保護。
《合同法》第286條規定的建設工程價款優先受償權是一種法定優先權，在受償順序上優先于抵押權和其他債權。
預售商品房的買受人所享有的僅是債權請求權，該司法解釋雖沒有明確規定必須經依法登記備案的債權可以對抗法定優先權，能夠讓債權具有排他效力，從中我們已經明了預告登記的基本原理在此運用，只是擁有此項具有物權效力債權的債權人范圍尚小。
另外《上海市房地產登記條例》規定當事人未辦理商品房預售及變更合同登記的不得對抗第三人：《珠海市房地產登記條例》規定“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效……”。
《中華人民共和國物權法(草案)》第二十一條中規定了預告登記制度，為保證債權人的期待利益限制債務人的處分行為。
商品房預售合同登記備案的效力思考【2】
關于我國商品房預售合同的登記備案制度，在司法實踐中經常遇到一些難以處理的問題。
有一個案件，開發商將房屋出售，簽訂了預售合同并進行了合同登記備案。
但是因各種原因購房人一直也沒有交房款，該房屋也一直沒有進行產權登記。
現在購房人成了另外案件的被執行人，那么關于該房屋是否能成為執行標的?申請執行人根據該房屋的預售合同登記材料要求法院查封該房屋，法院能否進行查封?
根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十九條規定，被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
由此可見，該案中進行了預售合同登記備案的房屋，法院并不能進行查封、扣押、凍結，從而不能成為該案執行標的。
那么預售合同的登記備案究竟具有怎樣的效力呢?下面結合我國有關預售合同登記備案的相關規定進行探討。
一、有關商品房預售合同登記備案的法律規定
1、我國《城市房地產管理法》第35條規定，房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產主管部門和土地主管部門登記備案。”
2、我國《城市商品房預售管理辦法》第10條規定，商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。
預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
第12條規定，預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
3、《合同法》第44規定：“依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的釋》(一)第9條明確解釋：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”
4、《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第6條規定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
5、最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條規定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效;如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效。”
6、最高人民法院 2002年6月20日發布實施的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”
7、我國物權法第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第15條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第20條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
二、有關商品房預售合同登記備案的思考
1、我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。
如上述1、2點所提及的《房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產主管部門和土地主管部門登記備案。”建設部《城市商品房預售管理辦法》第10條都有相應的關于商品房預售合同登記備案的具體規定，且已明確規定登記備案時間為預售合同簽訂之日起30日內。
國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第27條也對此作出了規定。
2、商品房預售合同登記備案并不是商品房預售合同的生效要件。
如上述3、4點所提到的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要合同義務，雙方接受的除外。”
最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規定，“依據法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。”
《物權法》第15條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
因此，如果商品房預售合同沒有辦理登記備案手續，而開發商又把這套房賣給別人，并且房屋的產權已經登記在別人名下。
這時，盡管你對于那套房子就不能再擁有產權，但你與開發商的這份合同是有效的，你可以要求開發商承擔違約責任，比如要求開發商賠償損失。
3、在傳統的法律框架下，預售合同的登記備案，只能對抗第三人的債權，無法對抗第三人此后成立的物權變動。
商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。
作為一種債的法律關系，經過登記的預售合同，買受人是否對合同債權具有對抗力，是否可以對抗隨后成立的物權變動或有損于登記債權的行為，實踐中均難以操作。
在以前的司法實踐中，我國實行的商品房預售登記往往當作是對預售進行行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權保全的對抗效力。
盡管沒有法律法規的明確規定，但最高人民法院的有關司法解釋卻對此有所涉及，成為司法實踐中處理商品房預售合同登記備案問題的依據。
如上述第5點最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條規定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效;如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效。”
該解釋雖未提及預售合同的登記備案，但從解釋精神看，承認了既成的物權變動事實。
即使存在預售合同的登記備案，也只能對抗第三人的債權，無法對抗第三人此后成立的物權變動。
4、在建立了預告登記制度的情況下，預售合同的登記備案具有了物權的效力，具有了對抗第三人的排他性。
首先看看上述第6點所提及的最高人民法院2002年6月20日發布實施的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”該條規定看似簡單，如果不考慮其解釋的權限問題，僅就解釋內容而言無疑是一項重大的理論突破。
《合同法》第286條規定的建設工程價款優先受償權是一種法定優先權，在受償順序上優先于抵押權和其他債權。
預售商品房的買受人所享有的權利性質上屬于一種請求權，即債權。
最高人民法院的司法解釋規定這種債權可以對抗法定優先權，當然也可以對抗擔保物權和其他債權。
據此可以理解為，最高司法機關已確認這種經依法登記備案的債權具有了物權的性質，即在建設工程的承包人行使工程價款優先受償權時，商品房的買受人可以行使取回權，這一規定完全符合預告登記的基本原理。
隨著物權法的頒布，如上述第7點所提到的《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
可見，預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗的效力，這樣所登記的請求權就得到了保護。
購房人如果未將請求權進行預告登記，那么購房人在與開發商訂立預售合同后，只有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發商將房屋以更高的價格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發生，而只能在這種情況發生時主張開發商違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。
在這里，預售合同的登記備案所體現出來的物權效力,主要是指具有了對抗第三人的排他性,能夠防止與被登記的請求權相同內容的物權變動發生。
但是要發生請求權人指向的物權變動，申請預告登記人必須在法律規定的期間內進行物權終局登記，即直接使申請預告登記人所期待的物權變動發生效力的登記。
我國《物權法》第二十條規定：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
只有根據《物權法》第9條的規定，在進行終局登記后，物權變動才會發生法律效力。
因此并不意味著，進行了預告登記物權變動就發生了法律效力。
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