房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文3篇
在學(xué)習(xí)、工作生活中,建議書的使用越來越廣泛,建議書可以充分調(diào)動(dòng)各方面的積極因素,集中廣大群眾的智慧。怎么寫建議書才能避免踩雷呢?下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文,歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文1
一、概況
XXX縣城位于縣境中部偏東,是一個(gè)已有六百年歷史的古城,地勢東南高,西北低,四周為康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地、威鎮(zhèn)湖濕地所環(huán)繞。縣城總體規(guī)劃控制區(qū)面積20平方公里,建成區(qū)面積為5平方公里,總?cè)丝诩s7萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口4.4萬人,農(nóng)業(yè)人口約1.6萬人,一年以上暫住人口1萬余人。XXX縣城自古為西北重鎮(zhèn)、屬交通要沖,為寧夏銀北地區(qū)的公路交通樞紐。 109國道、石中高速公路、包蘭鐵路擦城而過。縣城內(nèi)道路“三縱”、“四橫”呈“井”型框架,縣城公共交通體系完善,功能齊全,運(yùn)營線路長18公里,有公交車輛10輛,出租車378輛。縣城行政辦公現(xiàn)主要分布在人民路、大平路.商業(yè)金融,主要集中在東大街和北大街,工業(yè)區(qū)在大平公路北側(cè),居住小區(qū)分布縣城住宅規(guī)劃用地各區(qū)域,主要有新世紀(jì)家園小區(qū)、東花園小區(qū)、西花園小區(qū)、東安小區(qū)、古城新苑小區(qū)等。隨著縣城西擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施,城市新區(qū)的生態(tài)公園、行政中心、星級賓館的建成,我縣的行政辦公場所、商業(yè)金融網(wǎng)點(diǎn)分布將向西區(qū)轉(zhuǎn)移。縣城周圍有自然形成的濕地三處,威鎮(zhèn)湖濕地、康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地,總面積約471公頃,湖面面積199公頃。其中:翰苑湖濕地面積28公頃,湖面面積14公頃;康熙飲馬湖濕地面積200公頃,湖面面積42公頃:威鎮(zhèn)湖濕地面積243公頃,湖面143公頃。康熙飲馬湖與威鎮(zhèn)潮濕地已于20xx年立項(xiàng)進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)建設(shè)。縣城有玉皇閣公園和體育公園,占地面積11公頃;休閑廣場有東花苑廣場和街心花園廣場兩處休閑場所,縣城規(guī)劃控制區(qū)綠化覆蓋面積59.6公頃,園林綠地面積52.7公頃,公共綠地22.5公頃。唐徠渠自南至北,環(huán)城而過。縣城地下水資源豐富,現(xiàn)有水廠一座, 供水能力2萬立方米/日,供水主管道長度為24.3公里,用水普及率100%,供水質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。縣城現(xiàn)有供熱公司一個(gè),綜合供熱能力102噸/小時(shí),供熱量108萬吉焦,供熱主管道總長度36公里,集中供熱面積105萬平方米,供熱用戶11200戶。縣城有中學(xué)4所,平羅中學(xué)為全區(qū)重點(diǎn)中學(xué),平羅回中為全區(qū)百所回民高級中學(xué)之一,在校學(xué)生7000多人。小學(xué)4所,在校學(xué)生6000多人。縣域內(nèi)有保存完好的不同建設(shè)年代古跡兩處,有建于清代,氣勢宏偉的玉皇閣,始建于明代的工藝巧奪天工的鐘鼓樓。玉皇閣、鐘鼓樓與近年修復(fù)的接引寺同處在一條南北軸線上,構(gòu)筑出XXX縣城獨(dú)特的`景觀。縣城商貿(mào)流通發(fā)達(dá),自古就是商流、物流、人流集散地。縣城有大型集貿(mào)批發(fā)、零售市場3處。鐘鼓樓商城、南門蔬菜批發(fā)市場、北門農(nóng)貿(mào)批發(fā),年成交額達(dá)5億元。20xx年投資5300萬元建設(shè)日處理污水1.5萬噸的污水處理廠1座,并積極申請立項(xiàng)建設(shè)垃圾處理廠,投入大量資金治理縣城周邊環(huán)境,對大平公路兩側(cè)進(jìn)行環(huán)境綜合整治,并對康熙飲馬湖、威鎮(zhèn)湖濕地進(jìn)行保護(hù)開發(fā)建設(shè),計(jì)劃對翰苑潮濕地及唐徠渠縣城段綜合整治進(jìn)行保護(hù)開發(fā)建設(shè)。隨著縣城規(guī)劃控制范圍內(nèi)的濕地、園林及唐徠渠縣城段綜合整治等工程的建成,一個(gè)初具規(guī)模的山水園林城市將展現(xiàn)在人們面前。優(yōu)美的人居環(huán)境也是給房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機(jī)。
二、項(xiàng)目概況
縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)地塊有3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#七個(gè)地塊,詳細(xì)情況具體如下:
(一)3#地塊概況
該地塊用地范圍:東至康熙步行街,南至平西路,西至西三街,北至人民西路延伸段,規(guī)劃用地面積為3.4公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅,其中:商業(yè)用地0.98公頃,住宅用地1.44公頃,綠化用地0.98公頃。住宅平均按五層考慮,沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主體為二層,局部三層。該地塊現(xiàn)狀為新民村三隊(duì)農(nóng)宅及部分溫室。
(二)4#地塊概況
該地塊用地范圍:東至西一街,南至平西路,西至康熙步行街,北至人民西路延伸段,規(guī)劃用地面積為4.2公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅,其中:商業(yè)用地1.77公頃,住宅用地1.73公頃,綠化用地0.7公頃。住宅平均按五層考慮,沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主體為二層,局部三層。該地塊現(xiàn)狀為合作村四隊(duì)部分農(nóng)宅、耕地及溫棚。
(三)9#地塊概況
該地塊用地范圍:東至西三街,南至人民西路延伸段,西至西四街,北至團(tuán)結(jié)西路延伸段。總用地面積為12.74公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅,其中:商業(yè)用地3公頃,住宅用地7.74公頃,綠化用地2公頃。住宅平均按五層考慮,沿人民西路延伸段、團(tuán)結(jié)西路延伸段、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀:耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。
(四)12#地塊概況
該地塊用地范圍:東至西一街,南至團(tuán)結(jié)西路延伸段,西至西三街,北至玉皇閣大道,規(guī)劃用地面積為11.25公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅,其中:商業(yè)用地2.6公頃,住宅用地6.85公頃,綠化用地1.8 公頃。住宅平均按五層考慮,沿團(tuán)結(jié)西路延伸段、西一街、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀為耕地、溫棚及部分農(nóng)宅。
(五)14#地塊概況
該地塊用地范圍:東至北門轉(zhuǎn)盤綠地,南至康熙大道,西至西一街,北至大平公路,規(guī)劃用地面積為11公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公,其中:商業(yè)用地1.78萬平方米,住宅用地6.27萬平方米,行政辦公用地1.5萬平方米,綠地1.36萬平方米。住宅平均按五層考慮,沿西一街商業(yè)用房主體為二層,局部三層,沿康熙大道為行政辦公用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居民磚房、沿大平公路企事業(yè)單位(平羅五金廠家屬區(qū)、縣國稅局)。
(六)19#地塊概況
該地塊用地范圍:東至西三街,南至放射路,西至西四街,北至大平公路,規(guī)劃總用地面積為15.6萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公。其中:一期規(guī)劃用地面積7萬平方米,住宅平均按五層考慮,沿西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀:農(nóng)宅、部分城鎮(zhèn)居民住宅、耕地、溫棚。
(七)20#地塊概況
該地塊用地范圍:東至西一街,南至放射路,西至西三街,北至大平公路,規(guī)劃用地面積為19.7萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公,其中:商業(yè)用地6146平方米,住宅用地11.78萬平方米,行政辦公用地4.8萬平方米,綠地2.5萬平方米。沿西三街、放射路為行政辦公用地,沿西一街為商服用地。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚、城鎮(zhèn)居地住房、沿大平公路企事業(yè)單位(XXX縣建筑公司、平羅加油站、縣塑料廠等用地)。
三、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢
縣城新區(qū)20#地塊開發(fā)項(xiàng)目商服、建筑、市場、醫(yī)院、托兒所幼兒院、小學(xué)、中學(xué)文化娛樂場所服務(wù)半經(jīng)適中,環(huán)境優(yōu)美,交通便捷,是縣城總體規(guī)劃居住建設(shè)的黃金地段,是投資開發(fā)建設(shè)的新亮點(diǎn),具備得無獨(dú)厚的開發(fā)條件。
四、主要建設(shè)內(nèi)容
(一)3#地塊主要建設(shè)內(nèi)容
該項(xiàng)目總建筑面積為3.14萬平方米,其中:商業(yè)用房1.27萬平方米,住宅建筑面積1.87萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,容積率1.3。
(二)4#地塊主要建設(shè)內(nèi)容
該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房、配套建設(shè)機(jī)關(guān)公共設(shè)施,總建筑面積為4.18萬平方米,其中:商業(yè)用房1.94萬平方米,住宅建筑面積2.24萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,容積率1.3。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約5000萬元人民幣。
(三)9#地塊主要建設(shè)內(nèi)容
該項(xiàng)目總建筑面積為13萬平方米,其中:商業(yè)用房3萬平方米,住宅建筑面積10平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,容積率1.3。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.5億元人民幣。
(四)12#地塊主要建設(shè)內(nèi)容
該項(xiàng)目總建筑面積為11萬平方米。其中:商業(yè)用房2.5萬平方米,住宅建筑面積8.5萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置托幼、中老年活動(dòng)中心等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,容積率1.3。
(五)14#地塊主要建設(shè)內(nèi)容
該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房,配套建設(shè)相關(guān)公共設(shè)施,總建筑面積為14.3萬平方米,其中:商業(yè)用房3.9萬平方米,住宅建筑面積8.2平方米。行政辦公建筑面積1.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,容積率1.3。
(六)19#地塊主要建設(shè)內(nèi)容
該項(xiàng)目主要建設(shè)商服、住宅、行政辦公樓及配套公用設(shè)施,總建筑面積為16.8萬平方米,其中:一期工程建筑面積7.5萬平方米。小區(qū)容積率1.07,綠地率38.5%,建筑密度27%,按規(guī)劃要求布置中老年活動(dòng)場所、幼托、居委會(huì)、地下停車庫等各項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)配套設(shè)施。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.8億元人民幣。其中:一期工程概算投資8000萬元人民幣。
(七)20#地塊主要建設(shè)內(nèi)容
該項(xiàng)目總占地19.7萬平方米,用地性質(zhì)為居住用地。總建筑面積為22萬平方米,其中:商業(yè)用房8000平方米,住宅建筑面積15.3萬平方米。行政辦公建筑面積5.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,容積率1.1 —1.3,日照間距1:1.5H。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約2.4億元人民幣。
五、項(xiàng)目投資
3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊概算投資 萬元人民幣。其中:3#地塊概算投資3900萬元,4#地塊概算投資5000萬元,9#地塊概算投資1.5億元,12#地塊概算投資1.32億元,14#地塊概算投資1.7億元,19#地塊概算投資1.8億元(其中:一期工程概算投資8000萬元),20#地塊概算投資2.4億元。
六、資金籌措方式
采用市場運(yùn)作方式籌集資金。
七、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益
縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊,地理位置優(yōu)越,城市道路、上、下水強(qiáng),弱電管網(wǎng)、燃?xì)馀涮自O(shè)施完善,極具開發(fā)潛力,項(xiàng)目建成后房屋平均售價(jià)可達(dá)到1800元/平方米左右,扣除成本,每平方米可獲凈收入600—800元左右,項(xiàng)目的建成還會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益,可有效提高城市品位,提高城市檔次,優(yōu)美小區(qū)環(huán)境還可以有效提高市民環(huán)境意識,促進(jìn)市民整體素質(zhì)的提升。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文2
一、項(xiàng)目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求,結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場預(yù)測與分析,在基本條件后向國家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成,是基本建設(shè)程序中最初的階段,是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開始,項(xiàng)目建議書不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù),也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)書的內(nèi)容
(一)項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、主管部門
(二)項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù),主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的`必要性和依據(jù)。
(三)項(xiàng)目建設(shè)方案主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。
(四)建設(shè)條件指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。
(五)初步建設(shè)計(jì)劃指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。
(六)項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
(七)項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金XXX指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況,籌措資金的辦法和計(jì)劃。
三、項(xiàng)目建設(shè)書的編制
(一)主管部門的編制建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門,由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書,其基本程序是:建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想,所請主管部門編制項(xiàng)目建議書,主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請有關(guān)部門審批。
(二)建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書。其程度是:專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想,建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。
(三)專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后,提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書,專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大,技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文3
“北京交通臺(tái)”和“北京音樂臺(tái)”,此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時(shí)段30秒套播,總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月,時(shí)間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月,費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬元。
(1)從交通中的視野角度來講,公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象;因此,我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告,在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門安放于豐聯(lián)附近,另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費(fèi)用控制在60萬元。
(2)、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮;針對于客戶回家較晚的實(shí)際情況,我們認(rèn)為:采用21:00~22:00時(shí)間段的電視媒體,比較適宜;一方面,是由客戶的生活習(xí)慣決定,另一方面,此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目(例如“生活速遞”),此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘,廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,投資空間,計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬元。
(3)、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮:就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言,我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志,報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。
2、推廣策略
通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場對物業(yè)的接受態(tài)度,我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主,投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃:
(1)、形象導(dǎo)入期
在客戶的分期選取上,此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(工作、居住在周邊的人),他們是項(xiàng)目投入市場前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購買意向的人,也是我們該時(shí)間段的主抓客戶群,因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時(shí)落實(shí)、安裝,廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊,并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。
在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章,表達(dá)的主題為:藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
(2)、內(nèi)部認(rèn)購期
此時(shí)期,我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中,通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價(jià)格來揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度;此也是我們市場初探,進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。
(3)、銷售期
每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場的黃金季節(jié),多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,此時(shí)間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房,而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì),借以進(jìn)行形象推廣。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì)、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì),但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn):
A、參加的展會(huì)一定要選在“國貿(mào)”,在國貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下,別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加。
B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。
C、展位一定要做特裝,體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格,避免俗套,吸引參展觀眾的注意力。
三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬元(展位費(fèi)+特裝費(fèi))
3、媒介廣告計(jì)劃安排
當(dāng)項(xiàng)目開始推介的時(shí)候,為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣,我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報(bào)刊廣告營造聲勢,在媒介的選取上,我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主,“北京晨報(bào)”為輔;當(dāng)項(xiàng)目開盤一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率;針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。
4、海報(bào)、DM宣傳單的投放
投放地點(diǎn):CBD商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動(dòng)場館、東二環(huán)偏北處的
寫字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等(應(yīng)注意與晨報(bào)的DM投放不相重復(fù))
按照以上策略推廣,總體費(fèi)用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元(整體銷售周期內(nèi));
四、價(jià)格策略
由于本項(xiàng)目自身體量較小,房屋總套數(shù)較少,原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項(xiàng)目均采用的低開高走的銷售策略;因此在定價(jià)上,我們認(rèn)為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,制定一個(gè)合理的價(jià)格,力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售,原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,平穩(wěn)提價(jià),但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。
按照項(xiàng)目自身的條件,理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平,但北京高檔住宅及公寓市場供過于求,現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,大部分賣了50%就停下,資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口,若前期資金貸款也有很大壓力,交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺,因此,我們應(yīng)在開盤時(shí)迅速拔高認(rèn)購期時(shí)的公開價(jià);經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平(精裝修)的均價(jià)比較合理,也容易被市場所接受;在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。
從整體均價(jià)來考慮,項(xiàng)目開盤以較低的價(jià)格取得市場的認(rèn)同是必要的;如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行,整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分(約0.36萬平米),均價(jià)為9600元/平米;第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的B座東西向11、12層部分(約2.14萬平米),均價(jià)為10300元/平米;第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分(約1.8萬平米),均價(jià)為11000元/平米;第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)A座南北向(約2萬平米)21層部分,均價(jià)為12000元/平米。
建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計(jì)價(jià)。
根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況,我們建議:塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%,樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià),樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。
一、營銷組織
為確保**花園項(xiàng)目的入市成功和銷售目標(biāo),本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù),針對本案成立專案小組,幫助發(fā)展商組織營銷工作,包括:市場分析、產(chǎn)品調(diào)整、產(chǎn)品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。
近期,本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購登記和9月中旬的正式發(fā)售(具體時(shí)間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整)兩個(gè)時(shí)期開展各項(xiàng)工作。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為:配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度,配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實(shí)施,協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整,為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件。
我方的營銷組織框架和工作流程如下:
1、營銷組織架構(gòu)
2、工作流程
為保證本案的成功營銷,各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則,分工不分家地展開工作,有關(guān)流程如下:
二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施
在入市銷售過程中會(huì)發(fā)生許多變化,為確保各時(shí)期銷售的成功,我們有必要組織和動(dòng)員各方力量,提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。現(xiàn)階段,除加強(qiáng)營銷組織力量外,還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場經(jīng)驗(yàn)和營銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量,集中統(tǒng)一管理,分工責(zé)任,對以下方面有所準(zhǔn)備:
1、競爭對手較有壓力的入市策略
由于本項(xiàng)目的潛在競爭對手較多,他們的開盤會(huì)對我們的銷售形成較大沖擊,致使客戶分流;那么,整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷售均價(jià)及絕對利潤就會(huì)變得較為困難,為此我方建議如下:
(1)、在參考開發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上,建議采取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價(jià)入市,確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià),與其它競爭對手處于同一起跑線上,價(jià)格制定靈活又有彈性。
(2)、確保于20xx年8月上旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃,以先期搶占市場份額。
(3)、確保于20xx年5月下旬可以開工,以早期樹立項(xiàng)目形象,展示開發(fā)商實(shí)力,增強(qiáng)客戶信心。
(4)、隨時(shí)關(guān)注CBD內(nèi)其他新盤的一切變化,提前預(yù)測其可
能采用的方式、方法,做好針對性的準(zhǔn)備;如果其采用低價(jià)入市的'方法來配合銷控,建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,采用增加折扣,價(jià)格明升暗降的方法來變相吸引客戶;但不到萬不得以決不可降價(jià),降價(jià)會(huì)打擊客戶購房可保值、升值的信心,使其觀望度增加,并且會(huì)對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。
2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整
以上的計(jì)劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進(jìn)、配合順利的條件下進(jìn)行的,假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,如工期拖延等的情況下,我們認(rèn)為倉促進(jìn)入認(rèn)購期也是有必要的;前期進(jìn)入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略,還可在旺銷期眾多項(xiàng)目一起開盤來臨之前吸引市場目光;因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20xx年9月上旬(或中上旬,初定)開盤認(rèn)購,8月30日打出第一期廣告。
3、對可能形成“有價(jià)無市”的調(diào)整
就目前而言,價(jià)格仍是客戶所最關(guān)注的因素,也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一。就本項(xiàng)目所定開盤9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言,仍存在著一定的市場空間,但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的,能否完成預(yù)期的銷售,還有待市場的檢驗(yàn)。從價(jià)格來說我們能否完成,面臨著兩種壓力:第一,在廣告力度、廣告投放有保證的前提下,市場認(rèn)為價(jià)格偏高,無法達(dá)到預(yù)期的目的,我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下,加大優(yōu)惠折扣點(diǎn),公平的講較低價(jià)位的銷售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí),高價(jià)位的銷售則會(huì)較為痛苦;第二,認(rèn)購期內(nèi),市場競爭情況發(fā)生變化,本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場,建議在其公開發(fā)售進(jìn)入市場時(shí)我們銷售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低,并加大廣告投放力度。
4、廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整
廣告能夠有效的傳遞信息,是有效促銷手段,也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤。
現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè),一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念,包括:主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等;二是能否將客戶對本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注,有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“**花園”;
三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施
1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系,進(jìn)行概念方面的有效溝通。
2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動(dòng)的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通(也可以與廣告公司合二為一)。
3、由于本樓盤規(guī)模較小,廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告,針對客戶習(xí)慣的報(bào)紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主,在推廣的各階段附以高檔直投雜志。
4、在報(bào)刊廣告的投放上,應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金,廣告媒體不宜太多、時(shí)間不宜過長。
5、圍繞“健康·運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷售過程始末。
6、項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后,及時(shí)在銷售現(xiàn)場進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析,以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容,了解各種促銷手段的成效性,便于銷售調(diào)整,必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。
7、銷售進(jìn)程的調(diào)整
按照計(jì)劃,我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前,即20xx年9月上中旬開盤銷售,8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期,我們預(yù)計(jì)開盤后2個(gè)~3個(gè)月內(nèi)因?yàn)榧竟?jié)和新樓盤的上市、項(xiàng)目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會(huì)形成一個(gè)旺銷期(即20xx年9月中旬至12月),然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會(huì)逐漸減弱,銷售會(huì)漸入平淡;進(jìn)入20xx年3月中旬,由于季節(jié)的原因和項(xiàng)目的現(xiàn)房在即,經(jīng)過市場炒作本項(xiàng)目將進(jìn)入第二個(gè)旺銷期,在兩個(gè)旺銷期內(nèi),我們
計(jì)劃完成銷售總額的50~60%。當(dāng)然,這還需要根據(jù)市場競爭的改變隨時(shí)調(diào)整。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程,完成銷售目標(biāo),我們建議:
適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷售經(jīng)理的折扣點(diǎn)(如加大1~2%),用靈活的、彈性的價(jià)格掌握主動(dòng),吸引客戶成交;
制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施
適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度;
為保證均衡出貨,調(diào)節(jié)供求,制造搶購氣氛,提高銷售速度,把握銷售控制,執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的;在本案的銷售過程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略,整合資源完成銷售目標(biāo)。
四、銷售現(xiàn)場管理
1、 銷售現(xiàn)場實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制
2、 售樓處位置選擇
建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處,售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致,色彩要有沖擊力,最好能有1~2套樣板間,樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴、現(xiàn)代、細(xì)膩的風(fēng)格;總之,售樓處一定要有品位,它是產(chǎn)品品位、開發(fā)商品位的縮影,正如古語所云:“窺一斑而是全豹”。
3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合
4、各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作,確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成
附:
建議合作方式
一、獨(dú)家代理,代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。
二、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進(jìn)程確定。
三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定。
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