經濟適用房是否“經濟”

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　　摘要：在簡述我國經濟適用房制度的基礎上,分析了目前經濟適用房發展中存在的問題，如經濟適用住房行政干預過多，銷售對象失控，以銷售為主的分配方式的不合理等。提出了盡快建立經濟租賃住房制度，轉變政府職能、完善宏觀調控的措施和手段，加大監控力度等政策建議。

　　關鍵詞：經濟適用房;加大監控;經濟租賃制度

　　一、我國經濟適用房制度概述

　　(一)含義

　　經濟適用房由政府提供政策優惠并統一組織建設,限定建設標準、供應對象和銷售價格,面向中低收入家庭提供的微利普通商品住房,是政府按市場要求為中低收入社會階層提供切合需要并且帶有社會保障性質的住房。

　　(二)特征

　　經濟適用房包含經濟性、適用性和社會保障性三方面特征,即經濟適用房價格適當且居民承受得起并具有可支付性,同時滿足人們對住房的基本需求而不是最大需求,又具有政府提供保障性質的商品性住房。

　　二、我國經濟適用房主要存在問題

　　(一)行政干預過多，效率低下，易滋生腐朽

　　政府、單位和社會組織對經濟適用住房的干預幾乎無處不在。如果政府直接出面，生產效率肯定不如專業的房地產開發商。即使政府是間接出面，中間承接的發展商不以經濟效益為考核，而以完成政治性任務為目標，那就難以達到社會資源最優配置。我們就經常發現，很多開發商以承接經濟適用房任務為要挾，與政府討價還價，獲得商品房開發的優先權或土地獲取中的優勢，易滋生腐朽。

　　(二)銷售對象失控

　　按照政策規定,經濟適用住房的銷售對象只能是中低收入家庭。但是,目前因統計和審核的方法和程序的不科學、不嚴謹,在經濟適用住房的購買者當中,實際上有相當一部分不是中低收入家庭,而是高收入家庭。這一點和第一點不無關系。

　　(三) 缺乏對居住者居住需要的考慮

　　由于經濟適用房沒有效益激勵，政府往往只關心提供了多少套的目標考核，但很少真正為居住者考慮居住需要。住房困難家庭往往只能在選擇指定地點、指定面積和質量的公房與不選擇中二取一。而政府修的住房項目一般為了節約成本，質量都相當低劣，并且建造在偏遠地區和城市邊緣，交通通常十分不便。窮人住進了政府提供的住房，住房消費雖然降低了，但交通費用猛增，由此，經濟適用房對很多窮人來說，往往就成為雞肋。

　　三、我國經濟房使用制度重建的建議

　　(一)建立健全準入和退出管理機制

　　經濟適用房的系列管理措施不論從入口、過程中還是出口的把控上都要繼續嚴格執行。從初始階段即入口對申請人標準做了嚴格限定，從戶籍、家庭收入、家庭資產以及現實的人均住房使用面積都做了逐一的標準界定。推行“三級審核、二次公示”的審核方式，層層把關，為能夠使政府的保障政策切實落到需要保障的人身上，堅決地將政策貫徹到位，不走形，不變味，以防有人渾水摸魚，破壞規則。

　　(二)加大對騙購行為的監控與處罰力度

　　從法學角度來講,違法犯罪的機會成本太低而風險收益又相對較高,這樣的制度本身就會引誘人們千方白計地去違法犯罪。騙購經濟適用房的現象之所以防不勝防、屢禁不絕,與處罰太輕有必然聯系。建議有關部門在總結經驗和教訓的基礎上,及時制定出相關的法規或規章,加大處罰力度,爭取杜絕經濟適用房建設中,出現的失控現象。政府建房的受惠目標一定要鎖定在低收入家庭,首先滿足貧困家庭居住的基本需要。

　　(三)建“經濟租賃住房”，將其納入經濟適用房

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥中國的政府在網訪談時表示，地方政府可因地制宜決定經濟適用房和廉租房比例，這意味著對于部分地方政府來說，經濟適用房將不再有強行指標性規定。而對于夾心層人群，政府鼓勵建設經濟租賃住房來解決其住房問題。齊驥稱，在最近一兩年來，一些城市都對解決這一類既買不起、租不起商品房，又不屬于住房保障對象的這類居民，通過政府提供土地、給優惠的信貸、稅收政策來建設公共租賃住房，有的地方叫經濟租賃住房，它的性質是政府或者機構持有，用承租者可以承擔的起的低于市場水平的租金，提供給這類家庭，幫助他們渡過暫時的困難。

　　而筆者認為，對于“經濟租賃住房”這一新興的制度，其可以作為經濟適用房的一種形式被推廣開來，其適用對象可以是經濟適用房適用對象的這類居民。因為如果將其設定為購買商品房與經濟適用房之間的“夾心人群”，其界限并不清晰，或難以界定，這必然會加大其社會成本。反之，如果能夠將“經濟租賃住房”作為經濟適用房的一種主要形式而存在的話，這必然加大了購房者的選擇權，同時還可以使政府的保障補貼流動起來。住房政策的最終目標應該是讓越來越多的人可以有能力到商品房市場自行買房，而不應該以讓受資助者長期“桎梏”在住房保障體系中為滿足。

　　四、結語

　　經濟適用房推行10年間，既有過圓低收入家庭多年“家園夢”的光榮，也有過因制度上的缺陷和操作上的不規范而出現的尷尬，政府，學界，百姓，對于經濟適用房是否“經濟”的討論也從未停止過。總之，在制度完善環節，要通過各種辦法“對癥下藥”，真正實現政府管理與市場調節的結合，努力克服主客觀方面的種種弊端，實現經濟性與適用性的結合。

　　參考文獻：

　　[1]符振彥.經濟適用房,是建,還是停[J].北京房地產,2009(2):56—63.

　　[2]徐峰,宋波.淺析我國經濟適用房的現狀及對策[J].消費導刊·理論版，2008(7).

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