縣經濟適用住房建設項目可行性研究報告

　　第一章

　　項目建設背景

　　xx 縣整體概況

　　xx 縣位于 xx 省西南，屬 xx 轄區。地處東經 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″，北緯 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″之間。總面積為xx平方公里。全縣轄區有x鎮x鄉，xx個村民委員會，xx個村民小組，全縣總人口xx萬人，人口密度為每平方公里xx人，縣境北依xx與xx縣分界，南與xx毗為鄰，東與xx縣連接，西與xx縣連接，縣城距xx940公里，距xx120公里。

　　xx縣地處xx山末端，境內最高海拔為xx米，最低海拔為xx米，屬xx山脈xx山支系。因地質構造成因所至，形成中低山窄谷地貌景觀，全境可分為窄谷地貌，xx地貌。

　　xx 縣地處低緯度山區，屬 xx 氣候。具有明顯的立體氣候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照 xx 小時，年平均無霜期 xx 天，年平均氣溫 xx 度，東南部為多雨區，北部為少雨區。

　　水利資源，境內主要河流為 xx 河水系，現有 xx 千瓦水電站一座，擁有 xx 平方米容量的水庫一座，飲用水供水企業一個，能滿足項目建設。

　　經濟來源， xx 為主， XX 年全縣國民生產總值 xx 萬元，工農業生產總值 xx 萬元，社會商品零售總額 xx 萬元，城鎮居民年平均收入 xx 元，財政收入 xx 萬元。

　　經濟適用住房建設啟動

　　中共 xx 縣委、縣人民政府于 XX 年 x 月成立了由 xx 任組長，有關相關部門負責人為成員的 xx 縣經濟適用住房建設領導小組，抽調相關部門工作人員。縣人民政府批準成立了 xx 房地產開發有限責任公司，公司住址： xx 鎮，法定代表人： xx ，負責承擔經濟適用住房建設的實施工作，土地使用、地質勘察、規劃、設計、項目預算、資金籌劃、項目方案編制、項目招標、項目建設實施、住房銷售、物業管理、服務等。

　　第二章、報告編制依據和原則

　　一、報告編制的主要依據：

　　1.1 、《關于對 xx 縣經濟適用住房建設項目實施方案的批復》;

　　1.2 、 xx

　　1.3 、 xx

　　1.4 、《全國統一建筑工程基礎定額(土建工程) xx 省預算基價》;

　　1.5 、《 xx 省建設安裝工程綜合費用定額( 99 修訂本)》;

　　1.6 、 xx ;

　　1.7 、《 xx 省建筑安裝工程費用匯總表》;

　　1.8 、《市政工程預算定額》;

　　1.9 、《 xx 省城市住宅小區物業管理辦法》;

　　1.13 、其它文件規定要求。

　　二、報告編制原則

　　2.1 、可操作原則，根據項目所在地的社會、經濟情況、結合國家機關、事業單位職工的經濟承受能力，按照社會購房需求和實施的可能性，進行可行性分析、論證。

　　2.2 、合理性原則，對建設項目的有關經濟、技術指標、是有較好的合理布局性和科學性。

　　2.3 、整體性原則，突出項目開發的整體布局，連片開發，確保項目的整體效果。

　　2.4 、環境保護原則，開發利用與生態平衡、建筑與綠化按規范實施，塑造優美、舒適的經濟住房小區。

　　2.5 、政策穩定性原則，經濟適用住房始終堅持國家、職工個人共同承擔的政策。

　　第三章、項目建設的必要性

　　二、城市化建設的必然要求

　　城鎮居民住宅列入城市發展規劃建設，充分利用國有土地，合理布局、規模建設，集中連片，城市居民住宅房地產開發建設管理以城市發展配套，以經濟適用住房為主的房地產開發建設管理，推動城市發展和城市經濟發展。

　　三、城鎮居民住房市場化的必然趨勢

　　國家對城鎮公有住房制度改革和加快住房建設進一步深化，公有住房制度改革推動了城鎮住房市場的形成，同時推動房地產產業的發展。城鎮居民住房以實物分房轉變為貨幣分房，從而推動了城鎮居民住房市場化的形成和發展。城鎮居民可以在房地產開發商購買經濟適用住房、商品房。對此，城鎮居民住房市場化住房分配貨幣化是必然的趨勢。

　　第四章、項目建設相關條件

　　一、 住房政策的扶持

　　1.1 、機關、企事業單位實行住房獎勵政策。

　　1.2 、國家稅收優惠

　　1.3 、土地使用優惠、低成本使用劃撥，“三通一平”用地。

　　1.4 、金融部門扶持信貸。

　　二、居住觀念的轉變

　　隨著城鎮居民經濟收入不斷增長，國家對城鎮居民住房制度改革進一步深化，住房以市場化、貨幣化方向發展日趨成熟，城鎮居民以居住面積、居住條件、居住環境思想觀念的轉變，越來越以高標準要求，適用、舒適、經濟、美觀、功能齊全為標準的新型住房需求。

　　第五章、項目規劃及建設規模

　　一、規劃的基本構思和建設原則

　　1.1 、按照“高起點、高標準、高品位、面向未來”的要求，把經濟適用住房建設成為經濟、適用、美觀、功能齊全的現代園林小區，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。

　　1.2 、經濟適用住房建設的原則是：統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。集住宅、商鋪、車位、健身休閑廣場、綠化為一體的園林住宅小區，符合“安全、適用、舒適、環境優美”的原則。經濟、社會、環境三效原則。

　　二、建設規模及內容

　　2.1 、建設規模

　　建設規模：經濟適用住房 xx 套， xx 萬平方米，分兩期實施：一期工程實施 xx 套(戶);二期工程實施 xx 套(戶)，規劃用地規模 xx 畝( xx 萬平方米)。

　　2.2 、經濟適用住房建設內容

　　2.2.1 、經濟適用住房 xx 套，總建筑面積 xx m 2 ，(其中：住房面積 xxm 2 ，商鋪面積 xxm 2 )。 a 戶型( xxm 2 ) xx 套， b 戶型( xxm 2 ) xx 套， c 戶型( xxm 2 ) xx 套， d 戶型( xxm 2 ) xx 套。

　　三、總體規劃與分區建設規劃

　　3.1 、總體規劃： xx 縣經濟適用住房建設項目總體規劃布局為 xx 、 xx 、 xx 、 xx4 個區域。

　　第六章、市場分析與預測

　　一、市場分析

　　1.1 、住宅市場

　　公司經過調查摸底，報名購房 xx 個單位，報名購房干部職工 xx 戶(套)，其中：報名 a 戶型 xx 套，報名 b 戶型 xx 套，報名 c 戶型 xx 套，報名 d 戶型 xx 套。

　　按單位性質分：( 1 )縣級地方行政單位 xx 個，住房 xx 套，占報名總數的 xx% ;( 2 )縣級地方事業單位 xx 個，住房 xx 套，占報名總數的 xx% ; ( 3 )縣級企業單位 xx 個，住房 xx 套，占報名總數的 x% 。

　　住房預購房戶統計表

　　項目

　　單位

　　單位數

　　報名購房戶

　　人數

　　面積類型

　　a

　　a1

　　b

　　b1

　　c

　　d

　　縣級行政

　　xx

　　縣級事業

　　xx

　　省屬行政事業

　　xx

　　省屬企業

　　xx

　　縣級企業

　　xx

　　合計

　　xx

　　從以上預報購房數表明，項目建設規模市場潛力較大。

　　商鋪、車庫市場潛力較大。

　　二、市場預測

　　經濟適用住房建設項目充分考慮到當地職工城鎮居民的經濟承受能力和生活習慣，統一規劃、布局合理、設計適度、功能齊全、安全、適用、經濟、美觀，需要購房 xx 戶，購房率為 xx% (未含各鄉鎮購房戶數)。經濟適用住房、商鋪、車位市場前景看好。

　　第七章、項目投資估算

　　一、投資估算編制說明

　　1.1 、編制依據

　　( 1 )規劃方案設計圖紙和相關技術資料;

　　( 2 )《市政工程預算定額》;

　　( 3 )《全國統一建筑工程基礎定額(土建工程) xx 省預算基價》;

　　( 4 )《 xx 省建筑安裝工程費用匯總表》;

　　( 5 )收費標準為;

　　( 6 )《給、排水設計手冊》;

　　( 7 )《工程建設監理收費標準》;

　　( 8 )《工程設計收費標準》;

　　( 9 )地方建筑材料市場價。

　　二、總投資估算及結果

　　投資估算：本報告采用概算法和 98 定額進行估算，根據經濟適用住房建設有關規定和當地建筑市場現行價格為依據，并考慮不可預見因素，項目建設期為 x 年，第一期為 x 年，第二期公建、商鋪、住房為 x 年，建設期資金占用利率以年利率 x% 計算。

　　經測算，該項目總投資為 xx 萬元，其中：經濟適用住房投資 xx 萬元;商鋪公建 xx 萬元;其它投資 xx 萬元(詳見表 1 )。

　　第八章、實施計劃及資金籌措

　　一、實施計劃

　　1.1 、一期實施計劃進度

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為項目前期工作階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為基礎施工階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為主體工程施工階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為室內外裝修施工階段;

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月為室內外裝飾施工階段;

　　XX 年 x 月底至 XX 年 x 月中旬為室外管網、道路、景觀施工階段;

　　XX 年 x 月中、下旬驗收階段、總驗收;

　　XX 年 x 月底交房。

　　1.2 、二期實施計劃進度

　　XX 年 x 月至 XX 年 x 月總工期

　　二、項目資金籌措(詳見附表 2 )

　　1 、銀行貸投 xx 萬元

　　2 、住房戶購房預付資金 xx 萬元

　　3 、自籌資金 xx 萬元

　　第九章、主要財務指標及項目效益評價

　　一、主要財務指標

　　1 、投資利潤率

　　經濟適用住房、商鋪投資利潤率 = 利潤總額 / 項目總投資 *100=

　　2 、投資利稅率

　　投資利稅率 = 利稅總額 / 項目總投資 *100=

　　3 、凈現值

　　經濟適用住房、商鋪 =

　　萬元( i=8% )

　　以上各項效益指標的計算結果表明：本項目主要經濟指標均能滿足要求，財務內部收益將高于社會基準收益率，由于財務凈現值大于零，項目有較好的經濟效益及盈利水平，財務足可以接受的。

　　二、項目效益評價

　　該項目是集經濟適用住房、商鋪、車位與室外綠化工程為一體的綜合性建設項目，其經濟效益分析，本報告中經濟適用住房效益與商鋪、車位效益進行分析，具體分析如下：

　　(一)經濟適用住房分析

　　經濟適用住房建設項目面積 xx 萬平方米，其中：住宅 ，商鋪

　　，項目總成本測算：

　　1 、住宅

　　，建安工程投資

　　萬元(可變);

　　2 、商鋪車庫

　　，建安工程投資 萬元(可變);

　　3 、勘察設計、監理、預算、質監管理費、規劃等 萬元(固定);

　　4 、基礎設施建設，投資 萬元(可變);

　　5 、土地費

　　萬元(固定);

　　6 、管理費

　　萬元(固定);

　　7 、稅金

　　萬元(固定);

　　8 、貸款利息

　　萬元(可變);

　　9 、不可預見費 萬元。

　　以上 1 — 9 項合計總成本為

　　萬元(詳見附表 3 )。

　　銷售總收入

　　萬元。

　　1 、經濟適用住房銷售收入

　　萬平方米 *988 元 /m 2 = 萬元，二年內銷售。

　　2 、商鋪銷售收入 萬平方米 *

　　元 /m 2 =

　　;

　　損益分析：房地產開發利潤總額為

　　萬元，盈余公積、公益金按 10% 提起，為 萬元，未分配利潤為 萬元，利稅總額為 萬元。(詳見附表 4 、 5 )

　　第十章、項目不確定性(風險)分析

　　一、盈虧平衡分析

　　經濟適用住房建設項目生產能力利用率

　　= 固定成本費用 / (銷售收入—可變成本) *100%=

　　二、敏感性分析

　　經濟適用住房建設項目：考慮從單因素變化所引起的財務內部收益率來進行敏感性分析。項目的銷售收入投資成本引起的內部收益率變化，參見敏感性分析表。

　　敏 感 性 分 析 表

　　項目

　　變動比例

　　eirr

　　銷售收入

　　總投資(成本)

　　由上表中計算結果可以看出，各因素對財務內部收益率影響由大到小依次為銷售收入、投資成本。當各因素由 、 、 、 發生變化時，其財務內部收益率均發生相應的變化，并大于行業基準收益率 ，表明該項目有相當的抗風險性。

　　第十一章、結論與建議

　　一、結論

　　2 、該項目是集住房、商鋪、車位、休閑場所、綠化建設為一體的綜合項目，項目建成后推動 xx 房地產產業的發展。

　　3 、該項目建設地點位于 xx 縣中心地帶，地勢基本平坦，建設條件較為理想，是房地產開發的較好場所。

　　4 、該項目的土地征用已結束，“三通一平”、規劃、設計、施工圖設計已完成，項目已進入實施階段。

　　5 、經測算：項目總投資為

　　萬元，總建筑面積 萬平方米，其中：經濟適用住房 萬平方米、商鋪

　　萬平方米，建成后項目收益理想。

　　綜合以上情況，我們認為該項目可性可行。

　　二、建議

　　1 、加快實施步伐，加大經濟適用住房和商鋪車位的營銷力度，加大宣傳工作，注重降低項目成本。

　　2 、積極做好項目的施工組織工作，確保項目按施工計劃進度順利完成。

　　3、加快落實項目建設資金，多方籌措項目資金，確保項目建設的順利完成。

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