項目可行性研究報告格式模板

　　可行性研究報告，簡稱可研報告，是在制訂生產、基建、科研計劃的前期，通過全面的調查研究，分析論可行性研究報告流程證某個建設或改造工程、某種科學研究、某項商務活動切實可行而提出的一種書面材料。你知道項目可行性研究報告怎么寫嗎?項目可行性研究報告的格式是什么嗎?以下是項目可行性研究報告格式模板，供以參考!

　　項目可行性報告格式【1】

　　一般工業項目可行性研究報告格式模板 [政府立項-項目建議書]

　　第一章 項目總論

　　第二章 項目背景和發展概況

　　第三章 市場分析與建設規模

　　第四章 建設條件與廠址選擇

　　第五章 工廠技術方案

　　第六章 環境保護與勞動安全

　　第七章 企業組織和勞動定員

　　第八章 項目實施進度安排

　　第九章 投資估算與資金籌措

　　第十章 財務效益、經濟與社會效益評價

　　第十一章 可行性研究結論與建議

　　第一章 項目總論

　　總論作為可行性研究報告的首章，要綜合敘述研究報告中各章節的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　總論章可根據項目的具體條件，參照下列內容編寫。

　　§1.1 項目背景

　　§1.1.1 項目名稱

　　企業或工程的全稱，應和項目建議書所列的名稱一致。

　　§1.1.2 項目承辦單位

　　承辦單位系指負責項目籌建工作的單位(或稱建設單位)，應注明單位的全稱和總負責人。

　　§1.1.3 項目主管部門

　　注明項目所屬的主管部門。

　　或所屬集團、公司的名稱。

　　中外合資項目應注明投資各方所屬部門。

　　集團或公司的名稱、地址及法人代表的姓名、國籍。

　　§1.1.4 項目擬建地區、地點

　　§1.1.5 承擔可行性研究工作的單位和法人代表

　　如由若干單位協作承擔項目可行性研究工作，應注明各單位的名稱及其負責的工程名稱、總負責單位和負責人。

　　如與國外咨詢機構合作進行可行性研究的項目，則應將承擔研究工作的中外各方的單位名稱、法人代表以及所承擔的工程、分工和協作關系等，分別說明。

　　§1.1.6 研究工作依據

　　在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。

　　并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：

　　(1)項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件;對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。

　　(2)可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。

　　(3)國家和擬建地區的工業建設政策、法令和法規。

　　(4)根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。

　　§1.1.7研究工作概況

　　(1)項目建設的必要性。

　　簡要說明項目在行業中的地位，該項目是否符合國家的產業政策、技術政策、生產力布局要求;項目擬建的理由與重要性。

　　(2)項目發展及可行性研究工作概念。

　　敘述項目的提出及可行性研究工作的進展概況，其中包括技術方案的優選原則、廠址選擇原則及成果、環境影響報告的撰寫情況、涉外工作的準備及進展情況等等，要求逐一簡要說明。

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　　§1.2 可行性研究結論

　　在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、生產規模、廠址技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益與國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，本節需將對有關章節的研究結論作簡要敘述，并提出最終結論。

　　§1.2.1 市場預測和項目規模

　　(1)市場需求量簡要分析。

　　(2)計劃銷售量、銷售方向。

　　(3)產品定價及銷售收入預測。

　　(4)項目擬建規模(包括分期建設規模)。

　　(5)主要產品及副產品品種和產量。

　　§1.2.2 原材料、燃料和動力供應

　　(1)項目投產后需用的主要原料、燃料、主要輔助材料以及動力數量、規格、質量和來源。

　　(2)需用的主要工業產品和半成品的名稱、規格、需用量及來源等。

　　(3)進口原料、工業品的名稱、規格、年用量、來源及必要性。

　　§1.2.3 廠址

　　地理位置、占地面積及必要性

　　水源及取水條件。

　　廢水、廢渣排放堆置條件。

　　§1.2.4 項目工程技術方案

　　(1)項目范圍，即主要的生產設施、輔助設施、公用工程、生活設施內容。

　　(2)采用的生產方法、工藝技術。

　　(3)主要設備的來源，如需向國外引進，則簡要說明引進的國別、技術特點、型號等。

　　§1.2.5 環境保護

　　排放污染物的種類、數量，是否達到國家規定的排放標準。

　　主要治理設施及投資。

　　§1.2.6 工廠組織及勞動定員

　　工廠組織形式和勞動制度。

　　全廠總定員及各類人員需要量。

　　勞動力來源。

　　§1.2.7 項目建設進度

　　§1.2.8 投資估算和資金籌措

　　(1)項目所需總投資額。

　　分別說明項目所需固定資產投資總額(包括投資方向調節稅、建設期利息)、流動資金總額，并按人民幣、外幣分別列出。

　　(2)資金來源。

　　貸款額、貸款利率、償還條件。

　　合資項目要分別列出中、外各方投資額、投資方式和投資方向。

　　§1.2.9 項目財務和經濟評論

　　(1)項目總成本、單位成本。

　　(2)項目總收入，包括銷售收入和其它收入。

　　(3)財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點等指標計算結果。

　　(4)經濟內部收益率，經濟凈現值、經濟換匯(節匯)成本等指標計算結果。

　　§1.2.10項目綜合評價結論

　　§1.3 主要技術經濟指標表

　　在總論章中，可將研究報告各章節中的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目全貌有一個綜合了解。

　　主要技術指標表根據項目有所不同，一般包括：生產規模、全年生產數、全廠總定員，主要原材料、燃料、動力年用量及消耗定額、全廠綜合能耗及單位產品綜合能耗，全廠占地面積、全員勞動生產率，年總成本、單位產品成本、年總產值、年利稅總額、財務內部收益率，借款償還期，經濟內部收益率，投資回收期等。

　　§1.4 存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

　　第二章 項目背景和發展概況

　　這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。

　　為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。

　　說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。

　　在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

　　§2.1 項目提出的背景

　　§2.1.1 國家或行業發展規劃

　　說明國家有關的產業政策、技術政策、分析項目是否符合這些宏觀經濟要求。

　　§2.1.2 項目發起人和發起緣由

　　(1)寫明項目發起單位或發起人的全稱。

　　如為中外合資項目，則要分別列出各方法人代表、注冊國家、地址等詳細情況。

　　(2)提出項目的理由及投資意向，如資源豐富、產品市場前景好、出口換匯、該類產品可取得的優惠政策、利用現有的基礎設施等。

　　§2.2 項目發展概況

　　項目發展開礦指項目在可行性研究前所進行的工作情況。

　　如：調查研究、試制試驗、項目建議書(初步可行性研究)的撰寫與審批過程、廠址初選工作以及籌辦工作中的其他重要事項。

　　§2.2.1 已進行的調查研究項目及其成果

　　1、資源調查，包括原料、水資源、能源和二次能源的調查。

　　2、市場調查，包括全國性和地區性市場情況調查;出口產品國際市場供需趨勢調查。

　　3、社會公用設施調查，包括運輸條件、公用動力供應、生活福利設施等的調查。

　　4、擬建地區環境現狀資料的調查，包括擬建地區各種主要污染源以及其排放狀況，大氣、水體、土壤等目前環境質量狀況等。

　　說明環境現狀資料的取得途徑、提供單位、以及當地環保管理部門的意見和要求，取得的環境現狀資料及文件名稱。

　　§2.2.2 試驗試制工作(項目)情況

　　已完成及正在進行的試驗試制工作(項目)的名稱、內容及試驗結果。

　　這些實驗包括建筑材料的試驗、擬采用的新工藝技術的試驗。

　　對采用的新工藝技術必須有國家有關部門的認可證明。

　　§2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

　　(1)各個可供選擇的建設地區及廠址位置的初勘、測量、比選等工作情況。

　　(2)初步選擇意見和資料。

　　(3)遺留問題。

　　§2.2.4 項目建議書(初步可行性研究報告)的撰寫、提出及審批過程

　　(1)項目建議書(初步可行性研究報告)的撰寫、提出及審批過程。

　　(2)項目建議書所附資料名稱。

　　(3)審批文件文號及其要點。

　　§2.3 投資的必要性

　　一般從企業本身所獲得的經濟效益及項目對宏觀經濟、對社會發展所產生的影響兩方面來說明投資的必要性。

　　包括下面這些內容。

　　(1)企業獲得的利潤情況。

　　(2)企業可以提高產品質量，加強市場競爭力。

　　(3)擴大生產能力，改變產品結構。

　　(4)采用新工藝，節約能源，減少環境污染，提高勞動生產率。

　　(5)產品進入國際市場的優越條件和競爭力。

　　(6)對當地經濟、社會發展的積極影響。

　　包括增加稅收、提高就業率、提高科技水平等。

　　第三章 市場分析與建設規模

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在市場需求情況有了充分了解之后才能解決，而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響的項目的盈利性和可行性。

　　在可行性研究報告中，要詳細闡述市場需求預測、價格分析，并確定建設規模。

　　§3.1 市場調查

　　§3.1.1 擬建項目產出物用途調查

　　本產品的主要用途，可否有替代其他產品的用途，如果產品是工業基本原料，應分別說明本項目產品在主要使用行業的用途及單位消耗量。

　　產品經濟壽命期論述。

　　調查本產品目前處于經濟壽命周期的哪一個階段，更新換代的可能時間。

　　§3.1.2 產品現有生產能力調查

　　(1)本項目產品國內現有生產能力總量，現有生產能力開工率;主要生產廠家生產能力利用率。

　　(2)國內現有生活能力總量在本地區的分布數量與比例。

　　(3)本產品目前在建項目的生產能力及其在地區間的分布、數量與比例。

　　(4)已批擬開工建設項目的生產能力，預計投產年月。

　　在建設項目和已批待開工建設項目，目前雖然沒有形成綜合生產能力，但卻是生產能力的組成部分。

　　§3.1.3 產品產量及銷售量調查

　　(1)全國或地區目前的產量總數。

　　(2)本產品一段時期以來的產量變化情況。

　　(3)本產品國內保有量與國外有關國家保有量的分析比較，以了解國內保有量是多還是少，說明本產品市場需求滿足程度。

　　(4)本產品一段時期以來的進口量及進口來源，主要來自哪些國家或地區;占國內生產量或銷售量的比例;進口產品的價格等。

　　(5)本產品一段時期以來的出口量及出口去向，占國內生產量的比例;主要向哪些國家或地區出口，出口產品的價格。

　　§3.1.4 替代產品調查

　　(1)可替代本產品的產品性能、質量與本產品相比的優缺點。

　　(2)可替代產品的國內生產能力、產量;可作替代用途的比例;價格分析。

　　(3)可替代產品進口可能性及價格。

　　§3.1.5 產品價格調查

　　(1)產品的定價管理辦法，是由國家控制價格，還是由市場定價。

　　(2)產品銷售價格，價格變動趨勢，最高價格和最低價格出現的時間、原因。

　　§3.1.6 國外市場調查

　　(1)產品國外的主要生產國家和地區。

　　(2)國外主要生產廠的生產技術、生產能力、銷售量。

　　(3)產品國際市場銷售價格及其變動趨勢

　　(4)我國進口該種產品的主要進口國的生產能力及變化趨勢。

　　§3.2 市場預測

　　市場預測是市場調查在時間和空間商的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。

　　在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案、確定項目建設規模所必須的依據。

　　§3.2.1 國內市場需求預測

　　可行性研究工作中，應對下述各項與市場預測有關的因素加以說明：

　　(1)本產品的消耗對象。

　　(2)本產品的消費條件。

　　消費條件因產品特點性能而異，如汽車的消費需要具備相應的道路交通條件;電視機、電冰箱的消費需要有電等等。

　　預測某一種產品的市場需求量時，應將哪些不具備消費條件的消費領域從消費對象總量中剔除掉。

　　(3)本產品更新周期的特點，說明本產品有效經濟壽命的長短。

　　(4)可能出現的替代產品，即代用品。

　　(5)本產品使用中可能產生的新用途。

　　產品所用途的出現，意味著擴大了本產品的消費領域，擴大了市場需求容量。

　　根據以上分析，提出預測的本產品國內需求量及與現有生產能力的差距。

　　§3.2.2 產品出口或進口替代分析

　　(1)替代進口分析。

　　將本產品與目前進口產品從性能、重量、價格、配件、維修等方面進行比較，說明本產品的優勢和有利條件。

　　(2)出口可行性分析。

　　如果擬建項目的產品在質量和技術等方面，具備在國際市場上進行競爭的能力，則應考慮國外市場對本產品的需求。

　　分析國家對該種產品的出口有何限制條件或鼓勵措施，該產品進口國的貿易政策，該產品出口流向，出口價格是否有利。

　　通過以上分析，預測本項目產品可能的替代進口量或出口量。

　　§3.2.3 價格預測

　　進行產品價格預測，要考慮產品產量、質量、同類產品目前價格水平，還要分析國際、國內市場價格變化趨勢，國家的物價政策變化、產品全社會供需變化等因素;產品降低生產成本的措施和可能性;為擴大市場需采用的價格策略等，綜合以上因素，預測產品可能的銷售價格。

　　商品住宅開發項目可行性研究報告【2】

　　目 錄

　　一、總 論

　　二、市場分析

　　三、建設內容

　　四、環保與市政配套

　　五、組織機構與人力資源配置

　　六、建設進度安排及物料供應

　　七、資金籌措

　　八、效益分析

　　九、研究結論與建議

　　一、總 論

　　(一)項目背景 1 項目名稱： “聯想高科•經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。

　　由于其他的在開發項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。

　　為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想•世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。

　　公司注冊資本1億元(“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發)。

　　武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。

　　集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢•中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。

　　成立于XX年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。

　　3 可行性研究報告的編制依據：

　　(1)《城市居住區規劃設計規范》

　　(2)《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》

　　(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

　　(4)《住宅設計規范》

　　(5)《住宅建筑設計標準》

　　(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

　　(8)《高層民用建筑設計防火規范》

　　(二)項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。

　　光谷創業街位于本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。

　　地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。

　　周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。

　　“聯想高科•經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。

　　位于此地生活方便而多彩。

　　2 建設規模與目標： 土地面積：270畝

　　(180090平方米) 容積率：1.75(本地塊位于武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值) 建筑面積：314528平方米 開發周期：7至8年 土地價格：5400萬(高科集團儲備土地，作為股本投入) 3 周圍環境與設施

　　(1)步行約2分鐘可至58

　　6、52

　　1、715等公交車站;

　　(2)魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙;

　　(4)華中科技大學，中南民族學院等高校環繞;

　　(3)武漢光谷cbd中心??光谷創業街位于本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：XX 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28% 項目內部收益率：25.39%

　　(三)項目建設緣由 1 項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依托開發區的優惠政策及政府支持，立足于東湖開發區，輻射武漢三鎮。

　　通過本項目的開發，占據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，并進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。

　　2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。

　　隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。

　　武漢市政府加大對房地產業的投入。

　　每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。

　　形成了

　　二、三級市場聯動效應。

　　武漢市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了

　　二、三級市場聯動的良好局面。

　　部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

　　根據XX年第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特征就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。

　　作為洪山區兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將占據主導地位。

　　隨著中國光谷的發展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產開發的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，

　　加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環境最好、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。

　　因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區，由于本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，

　　我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發有限公司作為戰略合作伙伴，三方經過協商，達成一致，成立合資公司武漢聯想•世紀高科房地產開發股份有限公司共同開發高科集團270畝儲備地塊。

　　具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敘述。

　　3 由于市區可開發土地稀缺，三方合作開發本項目符合我公司投資開發策略 從土地供應的角度分析，由于土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。

　　類似本項目開發可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。

　　隨著土地供應市場的秩序日益規范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。

　　而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發建設不利。

　　本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動周轉和項目建成收益創造了良好條件。

　　一次性獲得大面積有開發潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發。

　　根據市場動態，合理調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場并不多見。

　　項目周邊樓盤的開發已經提升了本地區土地的潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現。

　　4 項目開發優勢所在 世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯想集團的高科技理念和品牌優勢

　　(四)市場分析 1 武漢概況 武漢市是中國六大中心城市之一。

　　在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。

　　XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。

　　經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。

　　自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高于全國、全省平均水平。

　　經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。

　　得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。

　　中華人民共和國成立后，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，

　　我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。

　　改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，

　　外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。

　　邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，

　　預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。

　　超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區：人口超過100萬;能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。

　　未來超級城市必不可少的10個因素：水源;國際機場;與腹地的交通聯絡;圓頂體育場;技術中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎設施;新的政治機制。

　　未來的十大超級城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。

　　由于地處中部要沖，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

　　2 光谷地區房地產住宅市場分析

　　(1)“光谷地區”概況 信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。

　　光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。

　　在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。

　　湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。

　　去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業基地(簡稱“武漢•中國光谷”)。

　　“武漢•中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發展光電子產業提供了強勁的智力支持;以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業為代表的一批光電子企業，已經形成了一定的產業規模，形成了光谷發展的骨架;“武漢•中國光谷”依托國家級開發區-----武漢東湖新技術開發區，有著良好的外部環境和條件，

　　這些都為光谷的建設發展奠定了良好的基礎。

　　武漢東湖新技術開發區50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，

　　65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。

　　武漢東湖高新技術開發區是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

　　(2)建筑類型 武漢市(光谷地區)住宅類建筑其類型現狀：

　　●多層。

　　作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。

　　目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。

　　反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發區片以及漢陽地區的沌口開發區，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建筑形式。

　　從最近新開樓盤來看，多層物業也是占著絕對的比例。

　　●小高層。

　　目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。

　　除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。

　　位于金銀湖片區的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創新設計，市場反映良好。

　　此外，近期開盤的位于青山區工業二路上的 “寶安•公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。

　　這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

　　●高層。

　　目前武漢市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。

　　市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。

　　福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。

　　●別墅。

　　江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。

　　就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse(即聯排別墅)都是最好的。

　　究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美;另一方面是因為隨著二次置業者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

　　目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業都取得了良好的市場效果。

　　本項目建筑類型： 以高層(c型)為主干，周圍點綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。

　　整個小區外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。

　　配比： 多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟 高層：c型14棟 3 目標市場地位 項目銷售目標群如下：

　　(1)外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士;

　　(2)周邊高校的教師以及工作者;

　　(3)欲改善居住條件的置業者;

　　(4)政府及企事業單位中層以上管理干部;

　　(5)外地來漢的經商者。

　　(6)其他

　　(五)結論 本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

　　(一)市場概況 1 武漢市總體經濟狀況 武漢市是中國六大中心城市之一。

　　在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。

　　XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。

　　經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。

　　自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高于全國、全省平均水平。

　　經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。

　　得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。

　　中華人民共和國成立后，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，

　　我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。

　　改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，

　　全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。

　　邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，

　　預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。

　　超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區：人口超過100萬;能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求);

　　擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。

　　未來超級城市必不可少的10個因素：水源;國際機場;與腹地的交通聯絡;圓頂體育場;技術中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎設施;新的政治機制。

　　未來的十大超級城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。

　　由于地處中部要沖，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

　　2 武漢房地產市場概況 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。

　　隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。

　　武漢市政府加大對房地產業的投入。

　　每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影想是十分明顯的。

　　形成了

　　二、三級市場聯動效應。

　　武漢市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了

　　二、三級市場聯動的良好局面。

　　部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

　　3 武漢商品住宅價格走勢 XX年武漢市房地產市場呈現出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態勢。

　　本季度洪山區高檔物業依然保持3600元/?。

　　虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。

　　洪山區：XX年第四季度洪山區住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點;住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

　　洪山區指數 XX第四季度 1145.39 XX第一季度 1273.52 XX第二季度 1327.12 XX第三季度 1451.75 XX第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，

　　且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。

　　究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便;二是該區域樓盤有充足的消費群體?

　　高校教職工和成長中的新小企業、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。

　　從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。

　　楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區域高校眾多，有較好的自然環境與人文環境，購房者多以高校教職工為主。

　　華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上;當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。

　　總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

　　楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤•半島尊邸和南湖山莊。

　　麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業績，此季度新開盤的明澤•半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。

　　該區域樓盤呈現別墅化、大戶型化發展的趨勢。

　　坐落在洪山區的“中國光谷”所在區域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在XX元/平方米左右。

　　湯遜湖版塊在此季度銷售平穩，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭;銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右;均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米;水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態勢。

　　4 武漢主要商品住宅樓盤XX年銷售大勢 1.市場整體活躍，樓盤銷售順暢 XX年第四季是武漢市房地產市場最為活躍的一個季度，各區域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70%。

　　碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。

　　武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量;中北路上天源城住宅小區也是近萬平方米的銷售量。

　　在價格上，各區域的銷售價格均上漲約100元/平方米。

　　2.名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環境、功能及服務特色方面，講究名家規劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。

　　例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。

　　武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤??“麗島花園”，則是在借助優勢的臨湖地理位置優勢之外，仍然十分注重小區內部的環境建設，這在武漢市的樓盤環境設計中可以說是占據著首屈一指的地位。

　　同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業管理公司來提升品牌魅力的樓盤。

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