國(guó)際廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

時(shí)間：2024-10-02 03:18:31 可行性研究報(bào)告我要投稿

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　　第一章總論

國(guó)際廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

　　一、項(xiàng)目概況

　　(一)項(xiàng)目名稱

　　**國(guó)際廣場(chǎng)

　　(二)建設(shè)地點(diǎn)

　　本項(xiàng)目位于**市**區(qū)福海路東，天府街北側(cè)。

　　(三)主要建設(shè)指標(biāo)

　　該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍11.23公頃(計(jì)112300㎡，168.45畝)，居住總戶數(shù)1000戶,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車場(chǎng)，大型購(gòu)物超市及門(mén)市網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會(huì)所等全面配套設(shè)施。

　　開(kāi)發(fā)總面積：15.22萬(wàn)平方米

　　住宅面積：10.55萬(wàn)平方米

　　商業(yè)用房建筑面積：4.67萬(wàn)平方米

　　建筑密度：21.94%

　　容積率：1.56

　　(四)項(xiàng)目承辦單位

　　**天府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　(五)可行性研究報(bào)告編制單位

　　編制單位：**市工業(yè)設(shè)計(jì)研究院有限公司

　　資質(zhì)等級(jí)：工程咨詢乙級(jí)，證書(shū)編號(hào)：工咨乙1031419001

　　發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)

　　二、可行性研究的依據(jù)

　　1、項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)

　　2、舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃方案

　　3、國(guó)家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范

　　4、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料

　　三、研究范圍及內(nèi)容

　　1、項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性

　　2、市場(chǎng)分析

　　3、建設(shè)規(guī)模

　　4、建筑設(shè)計(jì)方案

　　5、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能

　　6、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

　　7、物業(yè)管理

　　8、投資估算與資金籌措

　　9、財(cái)務(wù)效益評(píng)估

　　10、不確定性分析

　　四、研究結(jié)論

　　該項(xiàng)目占地168.45畝，總建筑面積15.22萬(wàn)平方米。

　　本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資21535.94萬(wàn)元。其中，企業(yè)自籌17535.94萬(wàn)元(項(xiàng)目資本金12405.98萬(wàn)元，預(yù)售收入5129.96萬(wàn)元)，銀行貸款4000萬(wàn)元。

　　項(xiàng)目完成后平均可實(shí)現(xiàn)銷售收入34237萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額10646.83萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為49.44%，投資凈利潤(rùn)率為33.12%。

　　項(xiàng)目住宅部分將向社會(huì)提供約1000套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動(dòng)本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當(dāng)?shù)厝嗣褡》啃枨�，促進(jìn)國(guó)家房改政策的實(shí)施，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　項(xiàng)目商業(yè)部分可向市場(chǎng)提供近5萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積，對(duì)于健全區(qū)域商業(yè)配套、活躍區(qū)域商業(yè)氣氛、帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展起到積極作用。

　　項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。

　　五、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表

　　序號(hào) 項(xiàng) 目單位數(shù) 量

　　1 項(xiàng)目占地面積萬(wàn)平方米 11.23

　　2 總建筑面積萬(wàn)平方米 15.22

　　3 住宅套數(shù) 套 1000

　　4 住宅建筑面積萬(wàn)平方米 10.55

　　5 商業(yè)用房建筑面積萬(wàn)平方米 4.67

　　6 工程費(fèi)用萬(wàn)元 20335.94

　　7 經(jīng)營(yíng)資金萬(wàn)元 1200

　　8 建筑容積率 % 1.56

　　9 固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元 21535.94

　　10 單位建筑面積平均造價(jià) 元/平方米 1415

　　第二章項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性

　　一、項(xiàng)目提出的背景

　　自我國(guó)提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后揚(yáng)，于三年前走出低谷，房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底反彈，2000年開(kāi)始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和投資循環(huán)等多方面看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在5%至8%時(shí)，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài);當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度大于8%時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)始高速增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年以大于或相當(dāng)于8%的高速度增長(zhǎng)，人民群眾的生活水平和消費(fèi)水平有了很大的提高，人們對(duì)住房的要求不再局限于基本居住空間的基礎(chǔ)上，對(duì)改善居住質(zhì)量的愿望強(qiáng)烈，伴隨著國(guó)家一系列促進(jìn)住房消費(fèi)政策的出臺(tái)，極大的推動(dòng)了城市居民購(gòu)房置業(yè)，1999年開(kāi)始的商品房熱銷局面一直延續(xù)到現(xiàn)在。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，**市政府為了更好的貫徹國(guó)務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時(shí)也為了更好的發(fā)展**市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開(kāi)發(fā)建設(shè)一批適合于廣大雙職工低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問(wèn)題;二是建設(shè)一部分大面積，高檔次住宅，激勵(lì)社會(huì)消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，有效的市場(chǎng)需求決定了市場(chǎng)供給，**市高層次的新型住宅小區(qū)供不應(yīng)求，尤其是本項(xiàng)目周邊區(qū)域，通過(guò)本公司前三期工程項(xiàng)目的熱銷可以驗(yàn)證。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求仍不相適應(yīng)，供不應(yīng)求，本項(xiàng)目就是在此基礎(chǔ)上提出的。

　　二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

　　(一)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求

　　建設(shè) “經(jīng)濟(jì)適用的商品住宅”是當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長(zhǎng)房?jī)r(jià),是我國(guó)政府和人民共同關(guān)心的大事。

　　本項(xiàng)目的建設(shè)將充分體現(xiàn)**市建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，又達(dá)到“經(jīng)濟(jì)適用”的要求，能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會(huì)提供相當(dāng)數(shù)量物美價(jià)廉的住房。

　　(二)符合現(xiàn)代化人居工程及我國(guó)住宅建設(shè)發(fā)展方向

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標(biāo)準(zhǔn)的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，深受市民的青睞。個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高，全國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅中個(gè)人購(gòu)房比例已超過(guò)80%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以質(zhì)量取勝的觀念正在逐步建立。

　　(三)符合城市建設(shè)的需要

　　本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過(guò)組團(tuán)內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進(jìn)程。就目前福山區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)看，兩區(qū)有向一起靠攏的趨勢(shì)。福山新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個(gè)現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南30米是**市實(shí)驗(yàn)中學(xué)和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學(xué)。對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)又增加了居住便利條件，對(duì)購(gòu)房者更有吸引力。

　　第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　一、高標(biāo)準(zhǔn)新型住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)

　　今年上半年，房?jī)r(jià)延續(xù)了2003年以來(lái)高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，使得很多普通居民難以實(shí)現(xiàn)改善居住環(huán)境的需求，市場(chǎng)供給和需求存在結(jié)構(gòu)性失衡，此類住宅一經(jīng)出現(xiàn)，便受到了眾多消費(fèi)者的追捧，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，必將成為住房消費(fèi)熱點(diǎn)。

　　二、**市良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要條件

　　**市是東部沿海開(kāi)放城市，改革開(kāi)放以后，**市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資、經(jīng)商，推動(dòng)了**市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟(jì)條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)的提供了消費(fèi)主體。

　　三、居民認(rèn)知程度高

　　本項(xiàng)目所屬開(kāi)發(fā)商成功開(kāi)發(fā)富豪花園，獲得了很高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。在居民當(dāng)中取得了廣泛的認(rèn)知度。為開(kāi)發(fā)商本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了極大的有利因素。

　　四、本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景

　　本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向大部分居民的銷售價(jià)位，增加了該項(xiàng)目在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，且本項(xiàng)目如果在04年10月開(kāi)工，至05年10月完工，可占有三個(gè)購(gòu)房高峰期。市場(chǎng)前景看好。

　　第四章建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案

　　一、建設(shè)規(guī)模

　　該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍11.23公頃(計(jì)112300㎡，168.45畝)，建筑總面積為15.22萬(wàn)平方米，建筑容積率為1.56。住宅套數(shù)1000套。

　　二、建設(shè)條件

　　(一)自然條件

　　1、地理位置

　　**市位于膠東半島中部，地處東經(jīng)119°34′-121°57′，北緯36°16′-38°23′之間。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島對(duì)望，并與大連隔海相望。市境最大橫距214公里，最大縱距130公里，全市海岸線曲長(zhǎng)909.12公里，沿海島嶼63個(gè)，是中國(guó)首批開(kāi)放的沿海城市之一。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。已開(kāi)通二十余條國(guó)內(nèi)外航線，**港可同世界一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接通航�；疖囍边_(dá)北京、上海、濟(jì)南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　2、氣候條件

　　**市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤(rùn)，氣候溫和，年平均氣溫11.8℃，年日照時(shí)數(shù)平均為2717小時(shí);極端最高氣溫38℃，極端最低氣溫-13.1℃，年均降水量為716.7毫米，且時(shí)空分布不均，差異較大，由南向北遞減。全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。

　　3、地質(zhì)條件

　　根據(jù)勘察揭露土層為雜填土，中砂，粉質(zhì)粘土和角礫，各土層自上而下分述為：

　　(1)雜填土：自地表至孔深0.30—3.00米，層底標(biāo)高在3.684—6.412米之間。

　　(2)中砂：自上層下限至孔深2.20—4.40米，層底標(biāo)高4.228—2.009米。

　　(3)粉質(zhì)粘土：自上層下限至孔深4.20—6.50米，層底標(biāo)高2.269— -0.071米。

　　(4)中砂：自上層下限至孔深5.50—6.70米，層底標(biāo)高5.00— 6.70米。

　　(5)角礫：該層進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入8點(diǎn)次，其平均值為23.4擊，標(biāo)準(zhǔn)值為18.9擊。

　　(二)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　**市是全國(guó)首批十四個(gè)沿海開(kāi)放城市和中國(guó)十大商貿(mào)港口之一，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與朝鮮、韓國(guó)隔海相望，地理位置優(yōu)越;城市鐵路、公路、海運(yùn)、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，是中國(guó)對(duì)外通商的重要口岸。**市物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，堪稱是寸土寸金的經(jīng)商寶地，目前已進(jìn)入“全國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)城市”。2001年1月18日正式開(kāi)通的中國(guó)**網(wǎng)上商品交易會(huì)，標(biāo)志著**經(jīng)濟(jì)走進(jìn)國(guó)際網(wǎng)絡(luò)，融入全球經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)了**與世界各國(guó)的合作交流，提高了知名度。不久前更是被評(píng)為“全國(guó)十大魅力城市”。

　　(三)配套條件

　　1、供電

　　電源接自市區(qū)供電網(wǎng)，電源供應(yīng)有保證。

　　2、給水

　　項(xiàng)目日用水量1124.99立方米/日，年用水量為41.06萬(wàn)立方米/年，市區(qū)自來(lái)水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。

　　3、排水

　　該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。

　　4、通訊

　　電話通訊：小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，每個(gè)單元都敷設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。

　　電視及其他：有線電視線路沿道路走線。每戶均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個(gè)。每戶均敷設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預(yù)留空調(diào)主機(jī)安裝位置。

　　寬帶：通訊公司鋪設(shè)專用線路。

　　5、交通

　　**市火車可通往濟(jì)南、青島及全國(guó)各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機(jī)場(chǎng)設(shè)有國(guó)際民航線路，國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話線路達(dá)到6.5萬(wàn)條，交通、通訊非常便利。

　　三、項(xiàng)目選址方案

　　本項(xiàng)目位于**市福山區(qū)。建筑面積共約15.22萬(wàn)平方米。規(guī)劃占地面積11.23公頃。地形較為平坦，建設(shè)條件良好。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設(shè)地點(diǎn)。

　　第五章設(shè)計(jì)方案

　　一、設(shè)計(jì)依據(jù)

　　1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》

　　2、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》

　　3、建筑單位提供的項(xiàng)目功能要求

　　二、設(shè)計(jì)原則

　　本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買(mǎi)房就是購(gòu)買(mǎi)環(huán)境這一觀念已經(jīng)深入人心，消費(fèi)者的口味已發(fā)生了根本性的變化，本方案將室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設(shè)計(jì)重點(diǎn)。

　　室內(nèi)空間設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目將靈活性、合理性放在首位，開(kāi)間與進(jìn)深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分戶型可合并為大套型，適應(yīng)市場(chǎng)需求，屋頂結(jié)合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價(jià)，并使頂層室內(nèi)外環(huán)境得到改善，每棟樓的組合平面經(jīng)過(guò)精心策劃，做到了充分利用土地，戶型搭配滿足建設(shè)要求，顯示了高超的組合技巧。

　　建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時(shí)代的氣息。

　　三、總體規(guī)劃方案

　　該工程規(guī)劃中采用多種戶型。

　　在立面上，采用適宜色調(diào)的墻面和獨(dú)特風(fēng)格的房頂處理，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

　　四、建筑設(shè)計(jì)

　　(一)設(shè)計(jì)依據(jù)

　　1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》

　　2、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》

　　3、建筑單位提供的功能分配及設(shè)計(jì)要求和基礎(chǔ)資料

　　(二)戶型設(shè)計(jì)

　　戶型為經(jīng)濟(jì)適用型，采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)思想，將整個(gè)住宅分為公共活動(dòng)區(qū)和私人活動(dòng)區(qū)，從而使動(dòng)、靜分離，同時(shí)豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽(yáng)臺(tái)，可供各種不同的消費(fèi)群體選擇。

　　(三)室內(nèi)外裝飾

　　目前住宅的二次裝修已成為社會(huì)的一股龐大潮流和時(shí)尚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，95%的城市居民獲得新房后，自行實(shí)施二次裝修，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，30%的家庭為趕潮流，實(shí)施三次裝修。針對(duì)住戶對(duì)住宅裝修不可預(yù)見(jiàn)的諸多需求，本項(xiàng)目住宅只進(jìn)行室內(nèi)初裝修，實(shí)施“毛坯房” ，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費(fèi)，以及對(duì)支撐結(jié)構(gòu)的損壞而帶來(lái)的不安全隱患。

　　1、外裝飾：根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當(dāng)色調(diào)的外墻涂料。

　　2、內(nèi)裝飾：內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛(ài)好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。

　　3、門(mén)窗：外門(mén)為普通防盜門(mén)，內(nèi)門(mén)采用木門(mén)，安裝塑鋼窗。

　　五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　(一)設(shè)計(jì)依據(jù)

　　《民用建筑設(shè)計(jì)通則》

　　(二)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　本項(xiàng)目住宅的結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為獨(dú)立基礎(chǔ)。

　　六、給水、排水設(shè)計(jì)

　　(一)用水量估算

　　1、生活用水量

　　本項(xiàng)目住宅總戶數(shù)為1000戶，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，每戶平均按3.5人計(jì)，用水定額為按100升/人/日估算，則生活用水量為：100×3.5×1000/1000=350立方米/日

　　2、施用水量

　　350×20%=70立方米/日

　　3、未可見(jiàn)用量

　　按1、2項(xiàng)之和的10%計(jì)算，(350+70)×10%=42立方米/日。

　　綜合所述，本項(xiàng)目總用水量為462立方米/日

　　(二)給水設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)年用水量為462立方米/日×365日=16.86萬(wàn)立方米，給水水源由市自來(lái)水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，埋深1.2米，管徑100毫米。

　　(三)排水設(shè)計(jì)

　　該項(xiàng)目排水包括兩部分，雨水和污水，實(shí)行分流制。

　　1、污水

　　該項(xiàng)目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設(shè)的地下污水管道排至市政污水管網(wǎng)。污水管埋深2米，管徑200毫米。

　　2、雨水

　　該項(xiàng)目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。雨水管埋深1.5米，管徑500毫米。

　　第六章環(huán)境保護(hù)

　　本項(xiàng)目地址位于**市福山區(qū)天府街中段。周圍無(wú)重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境狀況良好，本項(xiàng)目實(shí)施后，少量生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對(duì)環(huán)境無(wú)不良影響。

　　一、主要污染源及污染物

　　本項(xiàng)目為住宅樓和商業(yè)房建設(shè)，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。

　　二、環(huán)保治理措施

　　為保證該項(xiàng)目具有良好的生活環(huán)境，對(duì)上述污染源及污染物需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?/p>

　　1、生活污水

　　生活污水采取化糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。

　　2、生活垃圾

　　生活垃圾實(shí)行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處理。

　　3、加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理

　　住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)工作。

　　4、綠化

　　為改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，給居民提供一個(gè)舒適、美麗的生活空間。本項(xiàng)目在土建階段即進(jìn)行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來(lái)，二是強(qiáng)化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。

　　三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

　　本項(xiàng)目主要是住宅樓建設(shè)，污染物排放量較少，且采取相應(yīng)的處理措施，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。

　　第七章節(jié)能

　　一、能耗指標(biāo)分析

　　本項(xiàng)目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量為16.86萬(wàn)立方米/年。

　　二、節(jié)能措施

　　1、所有設(shè)備、電器等選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。

　　2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。

　　3、采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。

　　另外，住宅樓管理機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)物業(yè)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道等進(jìn)行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費(fèi)。

　　第八章施工進(jìn)度安排

　　一、項(xiàng)目計(jì)劃安排

　　項(xiàng)目批復(fù)后，盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。及時(shí)委托勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察及施工設(shè)計(jì)，并開(kāi)始進(jìn)行場(chǎng)地的平整工作。項(xiàng)目計(jì)劃2004年10月至2005年10月止。

　　二、各項(xiàng)工作實(shí)施進(jìn)度情況

　　本項(xiàng)目在可研報(bào)告審批后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)場(chǎng)地平整等工作，力求在短時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量地完成項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2004年10月開(kāi)工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工驗(yàn)收，并投入使用。如果10月份開(kāi)工，當(dāng)年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來(lái)縮短施工周期。基本能夠保證一年內(nèi)竣工，既能減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，又能占據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控開(kāi)發(fā)量少的空間。

　　第九章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

　　城市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，是近幾年在住房商品化過(guò)程中出現(xiàn)的對(duì)住宅居住提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。規(guī)范的物業(yè)管理是一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)代化程度標(biāo)志之一。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)嚴(yán)格按照**市人民政府《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)。

　　本項(xiàng)目建設(shè)單位將借鑒南方城市先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，成立專門(mén)的物業(yè)管理委員會(huì)，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人，使用人的委托對(duì)該項(xiàng)目的居民建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。其服務(wù)內(nèi)容主要包括：

　　1、對(duì)物業(yè)日常事物的管理，包括對(duì)小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進(jìn)行日常綜合管理。

　　2、掌握物業(yè)的變動(dòng)和正常使用情況，房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、管理;保護(hù)房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確紀(jì)錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動(dòng)情況等。

　　3、住戶入住、裝修等事務(wù)管理。

　　4、車輛進(jìn)出、行使、停放進(jìn)行管理。

　　5、住戶檔案管理。

　　6、為顧客提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)。

　　7、營(yíng)造社區(qū)文化。

　　8、其他管理或服務(wù)內(nèi)容。

　　委員會(huì)還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務(wù)，力圖營(yíng)造一個(gè)干凈優(yōu)雅的家具環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會(huì)到舒適安全的家的感覺(jué)。

　　第十章投資估算和資金籌措

　　一、投資估算依據(jù)

　　1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。

　　2、《山東省建筑安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑安裝工程價(jià)目表》。

　　3、**市市區(qū)材料預(yù)算價(jià)格, 《**工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理》指導(dǎo)價(jià)格。

　　4、**市人民政府煙政辦發(fā)【1995】103號(hào)“關(guān)于實(shí)施安居工程優(yōu)惠政策的通知”。

　　5、山東省計(jì)委、省建委、省土地局、中國(guó)人民銀行山東分行魯計(jì)投資字【1998】110號(hào)“轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委等四部門(mén)《關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房(安居工程)建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知”

　　6、現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。

　　7、建設(shè)單位及當(dāng)?shù)仡愃瓢簿庸こ痰脑靸r(jià)。

　　二、估算范圍和方法

　　(一)建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設(shè)單位的單位綜合造價(jià)估算。

　　(二)其它費(fèi)用

　　1、勘察費(fèi)：按建筑面積5元/平方米計(jì)算;

　　2、設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積8元/平方米計(jì)算;

　　3、施工監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積8元/平方米計(jì)算;

　　4、城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)：按建筑面積140元/平方米計(jì)算

　　5、人防費(fèi)：按建筑面積12元/平方米計(jì)算;

　　6、供電貼費(fèi)：按建筑面積40元/平方米計(jì)算;

　　7、供水增容費(fèi)：依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目需用量估算;

　　8、勞保統(tǒng)籌：按工程費(fèi)用的1.8%計(jì)算;

　　10、征地費(fèi)：按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

　　(三)預(yù)備費(fèi)用

　　本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。其中：基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的8%估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的4%估算。

　　三、投資估算

　　序號(hào) 項(xiàng) 目名稱總投資估算說(shuō) 明

　　1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 20335.94

　　1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用 7430

　　前期工程費(fèi)用 100.7

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1022

　　建筑安裝工程費(fèi) 9976.86

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 174

　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 50.6

　　管理費(fèi)用 180

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用 599

　　銷售費(fèi)用 420

　　開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

　　其他費(fèi)用 232.78

　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 150

　　2 經(jīng)營(yíng)資金 1200

　　3 項(xiàng)目總投資 21535.94

　　附2：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估表

　　評(píng)估表1：

　　項(xiàng)目總投資估算表

　　單位：萬(wàn)元

　　評(píng)估表1--1

　　土地費(fèi)用估算表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目金額估算說(shuō) 明

　　123456 土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià) 7430 拍賣取得

　　7 其他

　　合計(jì) 7430

　　評(píng)估表1--2

　　前期工程費(fèi)估算表

　　序號(hào) 項(xiàng) 目金額估算說(shuō) 明

　　123456 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘查費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi) 65.22007.58.0 可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的0.15%~0.2%計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概算投資額的2.2%~3.5%計(jì)按工程概算投資額0.3%~0.8%計(jì)

　　7 其他

　　合計(jì) 100.7

　　單位：萬(wàn)元

　　評(píng)估表1—3

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表

　　序號(hào) 項(xiàng) 目金額接口費(fèi) 用合計(jì)

　　123456789 供電工程供水工程供氣工程供暖工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施 607285120180904520050

　　10 其他 120

　　合計(jì) 1022.0

　　單位：萬(wàn)元

　　評(píng)估表1—4

　　建筑安裝工程費(fèi)

　　項(xiàng)目建筑面積建筑工程費(fèi) 設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用安裝工程費(fèi) 金額合計(jì)

　　單價(jià) 金額單價(jià) 金額單價(jià) 金額

　　單項(xiàng)工程1 15.22萬(wàn)平方 550 8371 105.51 1605.86 9976.86

　　單項(xiàng)工程2

　　……

　　合計(jì) 8371 1605.86 9976.86

　　單位：萬(wàn)元

　　評(píng)估表1—5

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目金額估算說(shuō) 明

　　1234567 居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)其它 1201836

　　合計(jì) 174

　　評(píng)估表1—6

　　開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用估算表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目金額估算說(shuō) 明

　　1234567 土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi) 15.60000035

　　合計(jì) 50.6

　　評(píng)估表1-7

　　其他費(fèi)用估算表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目金額估算說(shuō)明

　　1 臨時(shí)用地

　　2 臨建費(fèi) 40

　　3 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 12.21 1000萬(wàn)元以上按0.1%

　　4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6.11 按合同預(yù)算造價(jià)的0.05%

　　5 招標(biāo)管理費(fèi) 16 按中標(biāo)價(jià)格的0.06%

　　6 總承包管理費(fèi)

　　7 合同公證費(fèi) 2.6 按合同價(jià)款的0.02%

　　8 施工執(zhí)照費(fèi) 12.21 按建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算總金額計(jì)收，1000萬(wàn)元以上按0.1%

　　9 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 33.65 建安工程為預(yù)算造價(jià)的0.25%

　　10 工程監(jiān)理費(fèi) 60 按工程概算的0.6%~2.5%

　　11 竣工圖編制費(fèi) 25 設(shè)計(jì)費(fèi)的7%

　　12 工程保險(xiǎn)費(fèi) 25 按工程概算總額或工程概算加成的0.2%~0.3%

　　合計(jì) 232.78

　　評(píng)估表2

　　投資計(jì)劃與資金籌措表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 …… N

　　1 項(xiàng)目總投資 21535.94 21535.94

　　1.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 20335.94 20335.94

　　1.2 經(jīng)營(yíng)資金 1200 1200

　　2 資金籌措 21535.94 21535.94

　　2.1 資本金 12405.98 12405.98

　　2.2 預(yù)售收入 5129.96 5129.96

　　2.3 預(yù)租收入 0 0

　　2.4 其他收入 0 0

　　2.5 借貸資金 4000 4000

　　評(píng)估表4

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚?/p>

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 產(chǎn)品名稱開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 1 2 …… N

　　分?jǐn)偙壤?分?jǐn)偝杀?分?jǐn)偙壤?分?jǐn)偝杀?…… 分?jǐn)偙壤?分?jǐn)偝杀?/p>

　　一出售產(chǎn)品 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78

　　1 住宅 13715.20 70% 8760.64 30% 3754.56

　　2 寫(xiě)字樓

　　3 商鋪 7820.74 70% 5474.52 30% 2346.22

　　4 其它

　　二出租產(chǎn)品

　　1 住宅

　　2 寫(xiě)字樓

　　3 商鋪

　　4 其它

　　三自營(yíng)產(chǎn)品

　　1 住宅

　　2 寫(xiě)字樓

　　3 商鋪

　　4 其它

　　產(chǎn)品分?jǐn)傟惐竞嫌?jì) 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78

　　評(píng)估表5

　　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與稅金及附加估算表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 …… N

　　一經(jīng)營(yíng)收入 34237 23965.9 10271.1

　　1 銷售收入 34237 23965.9 10271.1

　　1.1 住宅 21141 14812.7 6348.3

　　1.2 寫(xiě)字樓

　　1.3 商鋪 13096 9153.2 3922.8

　　1.4 其它

　　2 租金收入

　　2.1 住宅

　　2.2 寫(xiě)字樓

　　2.3 商鋪

　　2.4 其它

　　3 自營(yíng)收入

　　3.1 住宅

　　3.2 寫(xiě)字樓

　　3.3 商鋪

　　3.4 其它

　　二經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2054.23 1437.95 616.27

　　1 營(yíng)業(yè)稅 1711.85 1198.3 513.56

　　2 城市建設(shè)維護(hù)稅 119.83 83.88 35.95

　　3 教育費(fèi)附加 51.36 35.95 15.41

　　4 印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi) 171.185 119.83 51.36

　　項(xiàng) 目損益表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目名稱第2年第3年 4 ········· 合計(jì)

　　1 經(jīng)營(yíng)收入 23965.90 10271.10 34237.00

　　1.1 銷售收入 23965.90 10271.10 34237.00

　　1.2 出租收入

　　1.3 自營(yíng)收入

　　2 經(jīng)營(yíng)成本 15075.16 6460.78 21535.94

　　2.1 產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?14235.16 6100.78 20335.94

　　2.2 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 840.00 360.00 1200.00

　　2.3 修理費(fèi)用 0.00

　　3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1437.95 616.27 2054.22

　　4 土地增值稅 0.00

　　5 利潤(rùn)總額 7452.79 3194.05 10646.84

　　6 稅前彌補(bǔ)虧損 0.00

　　7 所得稅 2459.42 1054.04 3513.46

　　8 稅后利潤(rùn) 4993.37 2140.01 7133.38

　　8.1 稅后彌補(bǔ)虧損

　　8.2 盈余公積金

　　8.3 公益金

　　8.4 應(yīng)付利潤(rùn)

　　8.5 未分配利潤(rùn)

　　注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、

　　所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?/p>

　　項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 第1年 2 3 4 ········· 合計(jì)

　　1 現(xiàn)金流入 34237.00 23965.90 10271.10

　　1.1 銷售收入 34237.00 23965.90 10271.10

　　1.2 出租收入 0.00 0.00

　　1.3 自營(yíng)收入 0.00 0.00

　　1.4 其他收入 0.00 0.00

　　1.5 回收固定資產(chǎn)余值 0.00 0.00

　　1.6 回收經(jīng)營(yíng)資金 0.00 0.00

　　2 現(xiàn)金流出 27103.62 21535.94 3897.37 1670.30

　　2.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 20335.94 20335.94 0.00 0.00

　　2.2 經(jīng)營(yíng)資金 1200.00 1200.00 0.00 0.00

　　2.3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 0.00 0.00

　　2.4 修理費(fèi)用 0.00 0.00

　　2.5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2054.22 1437.95 616.27

　　2.6 土地增值稅

　　2.7 所得稅 3513.46 2459.42 1054.04

　　3 凈現(xiàn)金流量 7133.38 -21535.94 20068.53 8600.80

　　4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 25.11%

　　折現(xiàn)率： 6.85% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：￥4,473.00

　　注：1、本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?

　　2、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　評(píng)估表8

　　項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表

　　單位：萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng) 目建設(shè) 期經(jīng) 營(yíng) 期

　　第1年第2年 3 4 ·········

　　一借款償還

　　1 年初借款累計(jì) 4000.00 4000.00

　　2 本年借款增加 0.00

　　3 本年應(yīng)計(jì)利息 299.52 299.52

　　4 本年還本 0.00 4000.00

　　5 本年付息 299.52 299.52

　　6 年末借款累計(jì) 4000.00 0.00

　　二還款資金來(lái)源 0.00 4993.37

　　1 利潤(rùn) 4993.37

　　2 折舊費(fèi)

　　3 攤銷費(fèi)

　　4 其它還款資金

　　項(xiàng)目貸款償還期 1.80 年

　　四、資金籌措

　　本項(xiàng)目投資款項(xiàng)貸款4000萬(wàn)，其他部分自籌解決。

　　第十一章效益分析

　　一、經(jīng)濟(jì)效益分析

　　(一)銷售收入估算

　　本項(xiàng)目住宅建筑面積10.55萬(wàn)平方米，商業(yè)用房建筑面積4.67萬(wàn)平方米。銷售價(jià)格參照項(xiàng)目所在地福山目前的平均房產(chǎn)價(jià)格，遵循謹(jǐn)慎原則,分四個(gè)價(jià)格檔次進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)，其中最低銷售價(jià)格低于福山區(qū)最低市場(chǎng)成交價(jià)格，最高銷售價(jià)格低于福山區(qū)最高市場(chǎng)成交價(jià)格(住宅房平均價(jià)格2000元/平方，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3000元/平方)。以此測(cè)算銷售收入：

　　1、多層住宅(總面積27540㎡)

　　(1)27540㎡×1780元/㎡=4902萬(wàn)元 31233萬(wàn)元

　　(2)27540㎡×1880元/㎡=5177萬(wàn)元 33303萬(wàn)元

　　(3)27540㎡×1980元/㎡=5453萬(wàn)元 35212萬(wàn)元

　　(4)27540㎡×2080元/㎡=5728萬(wàn)元 37200萬(wàn)元

　　2、小高層、高層住宅(總面積77960㎡)

　　(1)77960㎡×1880元/㎡=14656萬(wàn)元

　　(2)77960㎡×1980元/㎡=15436萬(wàn)元

　　(3)77960㎡×2080元/㎡=16216萬(wàn)元

　　(4)77960㎡×2180元/㎡=16995萬(wàn)元

　　3、商業(yè)用房(總面積46700㎡)

　　(1)46700㎡×2500元/㎡=11675萬(wàn)元

　　(2)46700㎡×2700元/㎡=12690萬(wàn)元

　　(3)46700㎡×2900元/㎡=13543萬(wàn)元

　　(4)46700㎡×3100元/㎡=14477萬(wàn)元

　　1、2、3項(xiàng)中的(1)(2)(3)(4)加在一起÷4得出可行性平均價(jià)銷售收入為34237萬(wàn)元，最高銷售收入為37200萬(wàn)元，最低銷售收入為31233萬(wàn)元。

　　(二)營(yíng)業(yè)稅及附加估算

　　根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目出售住宅應(yīng)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi)分別按照銷售收入的0.5%估算，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加共計(jì)2054.22萬(wàn)元;最高交納2232萬(wàn)元;最少交納1873.98萬(wàn)元。

　　(三)銷售利潤(rùn)估算

　　銷售利潤(rùn)為銷售收入減營(yíng)業(yè)稅及附加再減項(xiàng)目投資額，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)平均為10646.83萬(wàn)元，最高為13432.06萬(wàn)元，最低為7823.98萬(wàn)元

　　(四)投資凈利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率

　　平均投資凈利潤(rùn)率=7133.38/21535.94*100%=33.12%

　　最高投資凈利潤(rùn)率=8999.48/21535.94*100%=41.79%

　　最低投資凈利潤(rùn)率=5242.07/21535.94*100%=24.34%

　　平均投資利潤(rùn)率=10646.83/21535.94*100%=49.44%

　　最高投資利潤(rùn)率=13432.06/21535.94*100%=62.37%

　　最低投資利潤(rùn)率=7823.98/21535.94*100%=36.33%

　　二、社會(huì)效益分析

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的多樣化，可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高。如何滿足人們對(duì)提高居住質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都在探索和實(shí)施。

　　本項(xiàng)目的建成，按照高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性;充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性;在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范性，達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。以人性化為設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，汲取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，并融入**福山區(qū)地域文化及地形特色，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營(yíng)造一個(gè)度假式生活的高級(jí)住宅區(qū)，為**市展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。

　　另外，隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)周圍地區(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂(lè)、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，直接、間接地為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此具有良好的社會(huì)效益。

　　第十二章不確定性分析

　　一、盈虧平衡點(diǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求使房產(chǎn)價(jià)格短時(shí)期內(nèi)不會(huì)下降，我們?nèi)∑骄涤?jì)算的收入為萬(wàn)元，項(xiàng)目投資總額為萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)為21535.94/34237*100%=62.9%，即當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到62.9%時(shí)，盈虧達(dá)到平衡點(diǎn)。

　　二、敏感性分析

　　影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為建安費(fèi)用和價(jià)格水平。因而，敏感性分析針對(duì)項(xiàng)目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計(jì)算銷售價(jià)格上下波動(dòng)5%、10%、20%和建設(shè)投資上下波動(dòng)5%、10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。見(jiàn)敏感性分析表。

　　售價(jià) 變動(dòng)

　　-20% -10% -5% 0 5% 10% 20%

　　建設(shè)投資 -20%

　　-10%

　　-5%

　　0 12.79% 26.9% 33.95% 40.97%

　　5% 34.28%

　　10% 28.18%

　　20% 1.02% 17.49%

　　從表中可以看出：

　　當(dāng)銷售價(jià)格不變，建設(shè)投資成本增加20%時(shí)，利潤(rùn)率為17.49%，項(xiàng)目可行。

　　當(dāng)建設(shè)投資成本不變，售價(jià)降低20%時(shí)，利潤(rùn)率為12.79%，項(xiàng)目可行。