國際廣場可行性研究報告

時間：2024-10-02 03:18:31 可行性研究報告我要投稿

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國際廣場可行性研究報告

　　第一章總論

國際廣場可行性研究報告

　　一、項目概況

　　(一)項目名稱

　　**國際廣場

　　(二)建設地點

　　本項目位于**市**區福海路東，天府街北側。

　　(三)主要建設指標

　　該項目規劃總用地范圍11.23公頃(計112300㎡，168.45畝)，居住總戶數1000戶,小區內設有大型地下停車場，大型購物超市及門市網點、幼兒園、托兒所以及小區會所等全面配套設施。

　　開發總面積：15.22萬平方米

　　住宅面積：10.55萬平方米

　　商業用房建筑面積：4.67萬平方米

　　建筑密度：21.94%

　　容積率：1.56

　　(四)項目承辦單位

　　**天府房地產開發有限公司

　　(五)可行性研究報告編制單位

　　編制單位：**市工業設計研究院有限公司

　　資質等級：工程咨詢乙級，證書編號：工咨乙1031419001

　　發證機關：中華人民共和國國家發展和改革委員會

　　二、可行性研究的依據

　　1、項目建設單位關于編制本項目可行性研究報告的委托書

　　2、舊村改造項目規劃方案

　　3、國家現行政策、法規及有關設計規范

　　4、項目建設單位提供的有關技術基礎資料

　　三、研究范圍及內容

　　1、項目背景及建設的必要性

　　2、市場分析

　　3、建設規模

　　4、建筑設計方案

　　5、環境保護與節能

　　6、項目實施進度安排

　　7、物業管理

　　8、投資估算與資金籌措

　　9、財務效益評估

　　10、不確定性分析

　　四、研究結論

　　該項目占地168.45畝，總建筑面積15.22萬平方米。

　　本項目固定資產投資21535.94萬元。其中，企業自籌17535.94萬元(項目資本金12405.98萬元，預售收入5129.96萬元)，銀行貸款4000萬元。

　　項目完成后平均可實現銷售收入34237萬元，實現利潤總額10646.83萬元，投資利潤率為49.44%，投資凈利潤率為33.12%。

　　項目住宅部分將向社會提供約1000套優質商品住房，將為客戶展示出一個具有超前性和導向性的住宅樓新模式，推動本市及周圍地區住宅建設的發展，緩解市區住房緊張狀況，滿足當地人民住房需求，促進國家房改政策的實施，推動國民經濟的發展。

　　項目商業部分可向市場提供近5萬平方米的經營面積，對于健全區域商業配套、活躍區域商業氣氛、帶動市場發展起到積極作用。

　　項目的建設開發具有良好的經濟效益和社會效益，因此本項目的建設是必要的、可行的。

　　五、項目主要經濟技術指標

　　本項目主要技術經濟指標見下表

　　序號項目單位數量

　　1 項目占地面積萬平方米 11.23

　　2 總建筑面積萬平方米 15.22

　　3 住宅套數套 1000

　　4 住宅建筑面積萬平方米 10.55

　　5 商業用房建筑面積萬平方米 4.67

　　6 工程費用萬元 20335.94

　　7 經營資金萬元 1200

　　8 建筑容積率 % 1.56

　　9 固定資產投資萬元 21535.94

　　10 單位建筑面積平均造價元/平方米 1415

　　第二章項目提出的背景及建設的必要性

　　一、項目提出的背景

　　自我國提出要把住宅業培育成新的經濟增長點和支柱產業以來，我國的房地產業尤其是住宅產業先抑后揚，于三年前走出低谷，房價開始觸底反彈，2000年開始呈現供銷兩旺的局面，從競爭實力和投資循環等多方面看，我國的房地產業已經具備了成為支柱產業的必要條件。

　　房地產業的發展與國民經濟發展呈正相關關系，經驗表明，當國民經濟發展速度在5%至8%時，房地產處于穩定發展狀態;當國民經濟發展速度大于8%時，房地產開始高速增長。我國經濟已經連續多年以大于或相當于8%的高速度增長，人民群眾的生活水平和消費水平有了很大的提高，人們對住房的要求不再局限于基本居住空間的基礎上，對改善居住質量的愿望強烈，伴隨著國家一系列促進住房消費政策的出臺，極大的推動了城市居民購房置業，1999年開始的商品房熱銷局面一直延續到現在。

　　根據國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，**市政府為了更好的貫徹國務院、省政府關于深化住房制度改革的指示精神，同時也為了更好的發展**市房地產業，決定調整住房投資結構，一是逐步開發建設一批適合于廣大雙職工低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題;二是建設一部分大面積，高檔次住宅，激勵社會消費，拉動經濟增長。

　　在市場經濟條件下，有效的市場需求決定了市場供給，**市高層次的新型住宅小區供不應求，尤其是本項目周邊區域，通過本公司前三期工程項目的熱銷可以驗證。此類小區的供給結構與市場需求仍不相適應，供不應求，本項目就是在此基礎上提出的。

　　二、項目建設的必要性

　　(一)符合國家產業政策及地方發展規劃的要求

　　建設 “經濟適用的商品住宅”是當前國家重點鼓勵發展的產業，也是為了抑制目前高速增長房價,是我國政府和人民共同關心的大事。

　　本項目的建設將充分體現**市建設高起點、高標準、高水平的要求，又達到“經濟適用”的要求，能有效改善市區居民的住房條件，為社會提供相當數量物美價廉的住房。

　　(二)符合現代化人居工程及我國住宅建設發展方向

　　隨著中國房地產市場的成熟，住宅建設步伐的加快，住宅的投資結構趨于合理，高標準的新型住房已經成為房地產市場的主體，深受市民的青睞。個人購房比例不斷提高，全國城鎮商品住宅中個人購房比例已超過80%。房地產開發以市場為導向，以質量取勝的觀念正在逐步建立。

　　(三)符合城市建設的需要

　　本項目的開發建設，不僅可以緩解市區內的拆遷壓力，還能通過組團內企業的搬遷，優化城區結構布局，加快城市化進程。就目前福山區與開發區的發展趨勢看，兩區有向一起靠攏的趨勢。福山新城區向北發展已成規模，幾個現代化區域已經形成，此地塊正好在新城區和開發區結合部，路南30米是**市實驗中學和產業區小學。對本項目開發又增加了居住便利條件，對購房者更有吸引力。

　　第三章市場預測

　　一、高標準新型住宅成為消費熱點

　　今年上半年，房價延續了2003年以來高速增長的勢頭，面對高昂的房價，使得很多普通居民難以實現改善居住環境的需求，市場供給和需求存在結構性失衡，此類住宅一經出現，便受到了眾多消費者的追捧，隨著房地產市場的發展，必將成為住房消費熱點。

　　二、**市良好的經濟基礎為房地產市場的發展提供了必要條件

　　**市是東部沿海開放城市，改革開放以后，**市以優越的地理位置，豐厚的物質基礎，成為了良好的投資環境吸引了大批國內外客商前來投資、經商，推動了**市經濟的快速發展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經濟條件為房地產市場的提供了消費主體。

　　三、居民認知程度高

　　本項目所屬開發商成功開發富豪花園，獲得了很高的經濟效益與社會效益。在居民當中取得了廣泛的認知度。為開發商本項目的開發提供了極大的有利因素。

　　四、本項目具有良好的市場前景

　　本項目地理位置優越，基礎設施完善，環境良好。新穎的造型及合理的建筑結構，面向大部分居民的銷售價位，增加了該項目在市場的競爭力，且本項目如果在04年10月開工，至05年10月完工，可占有三個購房高峰期。市場前景看好。

　　第四章建設規模、建設條件與選址方案

　　一、建設規模

　　該項目規劃總用地范圍11.23公頃(計112300㎡，168.45畝)，建筑總面積為15.22萬平方米，建筑容積率為1.56。住宅套數1000套。

　　二、建設條件

　　(一)自然條件

　　1、地理位置

　　**市位于膠東半島中部，地處東經119°34′-121°57′，北緯36°16′-38°23′之間。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島對望，并與大連隔海相望。市境最大橫距214公里，最大縱距130公里，全市海岸線曲長909.12公里，沿海島嶼63個，是中國首批開放的沿海城市之一。境內交通方便，通訊快捷。已開通二十余條國內外航線，**港可同世界一百多個國家和地區直接通航�；疖囍边_北京、上海、濟南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網絡，優越的地理位置和環境為經濟發展提供了有利條件，也為房地產市場的發展提供了經濟基礎。

　　2、氣候條件

　　**市地處中緯度，北溫帶東亞季風區，屬暖溫帶季風型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。境內四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤，氣候溫和，年平均氣溫11.8℃，年日照時數平均為2717小時;極端最高氣溫38℃，極端最低氣溫-13.1℃，年均降水量為716.7毫米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減。全年表現為明顯的季風性，主導風向：冬季西北風，夏季東南風。

　　3、地質條件

　　根據勘察揭露土層為雜填土，中砂，粉質粘土和角礫，各土層自上而下分述為：

　　(1)雜填土：自地表至孔深0.30—3.00米，層底標高在3.684—6.412米之間。

　　(2)中砂：自上層下限至孔深2.20—4.40米，層底標高4.228—2.009米。

　　(3)粉質粘土：自上層下限至孔深4.20—6.50米，層底標高2.269— -0.071米。

　　(4)中砂：自上層下限至孔深5.50—6.70米，層底標高5.00— 6.70米。

　　(5)角礫：該層進行標準貫入8點次，其平均值為23.4擊，標準值為18.9擊。

　　(二)社會經濟發展狀況

　　**市是全國首批十四個沿海開放城市和中國十大商貿港口之一，是膠東經貿、旅游及文化交流的中心區域，與朝鮮、韓國隔海相望，地理位置優越;城市鐵路、公路、海運、通訊事業發達，是中國對外通商的重要口岸。**市物產豐富，經濟發達，堪稱是寸土寸金的經商寶地，目前已進入“全國投資硬環境40優城市”。2001年1月18日正式開通的中國**網上商品交易會，標志著**經濟走進國際網絡，融入全球經濟，增強了**與世界各國的合作交流，提高了知名度。不久前更是被評為“全國十大魅力城市”。

　　(三)配套條件

　　1、供電

　　電源接自市區供電網，電源供應有保證。

　　2、給水

　　項目日用水量1124.99立方米/日，年用水量為41.06萬立方米/年，市區自來水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質的要求。

　　3、排水

　　該項目統一規劃雨、污水處理管網。雨水經暗渠匯集后可直接排入雨水網，生活污水經化糞池處理后排入市政污水管網。

　　4、通訊

　　電話通訊：小區敷設電話電纜、分區域安裝電話交接箱，每個單元都敷設壁嵌式電話箱，每戶室均預埋電話暗線。

　　電視及其他：有線電視線路沿道路走線。每戶均在起居、主臥室各設置電視插口一個。每戶均敷設空調專用線路，窗外預留空調主機安裝位置。

　　寬帶：通訊公司鋪設專用線路。

　　5、交通

　　**市火車可通往濟南、青島及全國各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機場設有國際民航線路，國際國內長途電話線路達到6.5萬條，交通、通訊非常便利。

　　三、項目選址方案

　　本項目位于**市福山區。建筑面積共約15.22萬平方米。規劃占地面積11.23公頃。地形較為平坦，建設條件良好。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設地點。

　　第五章設計方案

　　一、設計依據

　　1、《民用建筑設計通則》

　　2、《住宅建筑設計規范》

　　3、建筑單位提供的項目功能要求

　　二、設計原則

　　本方案以人為本，環境為先，如今的房地產市場，買房就是購買環境這一觀念已經深入人心，消費者的口味已發生了根本性的變化，本方案將室內環境和室外環境的處理作為設計重點。

　　室內空間設計中，本項目將靈活性、合理性放在首位，開間與進深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分戶型可合并為大套型，適應市場需求，屋頂結合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價，并使頂層室內外環境得到改善，每棟樓的組合平面經過精心策劃，做到了充分利用土地，戶型搭配滿足建設要求，顯示了高超的組合技巧。

　　建筑風格上，力求使傳統的建筑風格和現代建筑手法相結合，使居民在享受生活方便的同時，感受到傳統文化的延伸和時代的氣息。

　　三、總體規劃方案

　　該工程規劃中采用多種戶型。

　　在立面上，采用適宜色調的墻面和獨特風格的房頂處理，與周圍環境相協調。

　　四、建筑設計

　　(一)設計依據

　　1、《民用建筑設計通則》

　　2、《住宅建筑設計規范》

　　3、建筑單位提供的功能分配及設計要求和基礎資料

　　(二)戶型設計

　　戶型為經濟適用型，采用先進的設計思想，將整個住宅分為公共活動區和私人活動區，從而使動、靜分離，同時豐富了室內空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛生間，外露陽臺，可供各種不同的消費群體選擇。

　　(三)室內外裝飾

　　目前住宅的二次裝修已成為社會的一股龐大潮流和時尚。據統計，95%的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，沿海發達地區，30%的家庭為趕潮流，實施三次裝修。針對住戶對住宅裝修不可預見的諸多需求，本項目住宅只進行室內初裝修，實施“毛坯房” ，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結構的損壞而帶來的不安全隱患。

　　1、外裝飾：根據周邊環境選擇適當色調的外墻涂料。

　　2、內裝飾：內墻普通抹灰，住戶可根據愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛生間墻面貼面磚。

　　3、門窗：外門為普通防盜門，內門采用木門，安裝塑鋼窗。

　　五、結構設計

　　(一)設計依據

　　《民用建筑設計通則》

　　(二)結構設計

　　本項目住宅的結構類型為框架結構，基礎為獨立基礎。

　　六、給水、排水設計

　　(一)用水量估算

　　1、生活用水量

　　本項目住宅總戶數為1000戶，根據當地實際情況，每戶平均按3.5人計，用水定額為按100升/人/日估算，則生活用水量為：100×3.5×1000/1000=350立方米/日

　　2、施用水量

　　350×20%=70立方米/日

　　3、未可見用量

　　按1、2項之和的10%計算，(350+70)×10%=42立方米/日。

　　綜合所述，本項目總用水量為462立方米/日

　　(二)給水設計

　　項目設計年用水量為462立方米/日×365日=16.86萬立方米，給水水源由市自來水管網供給，給水管沿主、次干路敷設，埋深1.2米，管徑100毫米。

　　(三)排水設計

　　該項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。

　　1、污水

　　該項目生活污水經化糞池處理后沿小區主次干道敷設的地下污水管道排至市政污水管網。污水管埋深2米，管徑200毫米。

　　2、雨水

　　該項目的雨水沿小區主次干道路下敷設的雨水管，經匯集排入區市政管網。雨水管埋深1.5米，管徑500毫米。

　　第六章環境保護

　　本項目地址位于**市福山區天府街中段。周圍無重污染企業和污染源，環境狀況良好，本項目實施后，少量生活垃圾及污水經處理后，對環境無不良影響。

　　一、主要污染源及污染物

　　本項目為住宅樓和商業房建設，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。

　　二、環保治理措施

　　為保證該項目具有良好的生活環境，對上述污染源及污染物需采取適當的治理措施。

　　1、生活污水

　　生活污水采取化糞池進行處理，達標后經污水管道排入市政污水處理管網。

　　2、生活垃圾

　　生活垃圾實行袋裝化，首先集中到住宅樓區內的垃圾中轉站，再由城市環衛部門運往城市垃圾處理場統一處理。

　　3、加強住宅區的物業管理

　　住宅區設立物業管理機構，以加強物業管理，由專人負責區內的衛生清掃、環境保護和安全保衛工作。

　　4、綠化

　　為改善區內居住環境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。本項目在土建階段即進行區內的綠化規劃建設。其指導思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強化小區綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎上給居民以美的享受。

　　三、環境影響評價

　　本項目主要是住宅樓建設，污染物排放量較少，且采取相應的處理措施，完全可以達到環境保護的要求，對周圍環境不會產生污染。

　　第七章節能

　　一、能耗指標分析

　　本項目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。

　　項目設計用水量為16.86萬立方米/年。

　　二、節能措施

　　1、所有設備、電器等選用符合國家規定要求的節能型設備，新型高效電器。燈具推廣采用高效節能燈具。

　　2、住宅衛生間采取節水措施，采用節水型安全的衛生潔具及物件。

　　3、采用新型安全環保墻體材料，推廣使用新技術，新工藝，充分利用自然光，以節能降耗，保證人身安全。

　　另外，住宅樓管理機構將加強物業管理，完善各項規章制度，定期對各類設備、管道等進行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費。

　　第八章施工進度安排

　　一、項目計劃安排

　　項目批復后，盡快著手進行前期準備工作。及時委托勘察和設計單位進行勘察及施工設計，并開始進行場地的平整工作。項目計劃2004年10月至2005年10月止。

　　二、各項工作實施進度情況

　　本項目在可研報告審批后，項目建設單位應抓緊項目的初步設計場地平整等工作，力求在短時間內，保質保量地完成項目的建設任務，本項目預計從2004年10月開工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工驗收，并投入使用。如果10月份開工，當年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節拍、立體交叉作業的施工方法來縮短施工周期�；灸軌虮ＷC一年內竣工，既能減少房地產開發投資長的風險，又能占據國家宏觀調控開發量少的空間。

　　第九章物業管理機構

　　城市物業管理機構，是近幾年在住房商品化過程中出現的對住宅居住提供公共性服務和特約服務的新行業。規范的物業管理是一個小區的現代化程度標志之一。本住宅小區物業管理收費嚴格按照**市人民政府《城市住宅小區物業管理辦法》及《小區物業管理服務收費標準》收費。

　　本項目建設單位將借鑒南方城市先進的物業管理經驗，成立專門的物業管理委員會，根據物業管理產權人，使用人的委托對該項目的居民建筑及其設備，公共設施，衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。其服務內容主要包括：

　　1、對物業日常事物的管理，包括對小區道路、綠化、治安、衛生、及消防等進行日常綜合管理。

　　2、掌握物業的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維護、保養、管理;保護房屋使用功能完好，并及時準確紀錄房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況及其變動情況等。

　　3、住戶入住、裝修等事務管理。

　　4、車輛進出、行使、停放進行管理。

　　5、住戶檔案管理。

　　6、為顧客提供社會化、專業化服務。

　　7、營造社區文化。

　　8、其他管理或服務內容。

　　委員會還可根據小區居住居民的不同要求提供合理的服務，力圖營造一個干凈優雅的家具環境和溫馨的生活氛圍，使小區的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。

　　第十章投資估算和資金籌措

　　一、投資估算依據

　　1、國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。

　　2、《山東省建筑安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑安裝工程價目表》。

　　3、**市市區材料預算價格, 《**工程建設標準造價管理》指導價格。

　　4、**市人民政府煙政辦發【1995】103號“關于實施安居工程優惠政策的通知”。

　　5、山東省計委、省建委、省土地局、中國人民銀行山東分行魯計投資字【1998】110號“轉發國家計委等四部門《關于進一步加快經濟適用住房(安居工程)建設有關問題的通知》的通知”

　　6、現行投資估算有關規定。

　　7、建設單位及當地類似安居工程的造價。

　　二、估算范圍和方法

　　(一)建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設單位的單位綜合造價估算。

　　(二)其它費用

　　1、勘察費：按建筑面積5元/平方米計算;

　　2、設計費：按建筑面積8元/平方米計算;

　　3、施工監理費：按建筑面積8元/平方米計算;

　　4、城市建設綜合開發費：按建筑面積140元/平方米計算

　　5、人防費：按建筑面積12元/平方米計算;

　　6、供電貼費：按建筑面積40元/平方米計算;

　　7、供水增容費：依據當地現行收費標準和項目需用量估算;

　　8、勞保統籌：按工程費用的1.8%計算;

　　10、征地費：按當地現行收費標準估算。

　　(三)預備費用

　　本項目預備費用包括基本預備費和漲價預備費。其中：基本預備費按工程費用和其他費用之和的8%估算，漲價預備費按工程費用和其他費用之和的4%估算。

　　三、投資估算

　　序號項目名稱總投資估算說明

　　1 開發建設投資 20335.94

　　1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用 7430

　　前期工程費用 100.7

　　基礎設施建設費 1022

　　建筑安裝工程費 9976.86

　　公共配套設施建設費 174

　　開發間接費用 50.6

　　管理費用 180

　　財務費用 599

　　銷售費用 420

　　開發期稅費

　　其他費用 232.78

　　不可預見費 150

　　2 經營資金 1200

　　3 項目總投資 21535.94

　　附2：房地產貸款項目評估表

　　評估表1：

　　項目總投資估算表

　　單位：萬元

　　評估表1--1

　　土地費用估算表

　　單位：萬元

　　序號項目金額估算說明

　　123456 土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉讓費土地租用費土地投資折價 7430 拍賣取得

　　7 其他

　　合計 7430

　　評估表1--2

　　前期工程費估算表

　　序號項目金額估算說明

　　123456 規劃、設計、可研費水文、地質勘查費道路費供水費供電費土地平整費 65.22007.58.0 可研費按建安工程總造價的0.15%~0.2%計，住宅設計費按工程概算投資額的2.2%~3.5%計按工程概算投資額0.3%~0.8%計

　　7 其他

　　合計 100.7

　　單位：萬元

　　評估表1—3

　　基礎設施建設費估算表

　　序號項目金額接口費用合計

　　123456789 供電工程供水工程供氣工程供暖工程排污工程小區道路工程路燈工程小區綠化工程環衛設施 607285120180904520050

　　10 其他 120

　　合計 1022.0

　　單位：萬元

　　評估表1—4

　　建筑安裝工程費

　　項目建筑面積建筑工程費設備采購費用安裝工程費金額合計

　　單價金額單價金額單價金額

　　單項工程1 15.22萬平方 550 8371 105.51 1605.86 9976.86

　　單項工程2

　　……

　　合計 8371 1605.86 9976.86

　　單位：萬元

　　評估表1—5

　　公共配套設施建設費

　　單位：萬元

　　序號項目金額估算說明

　　1234567 居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其它 1201836

　　合計 174

　　評估表1—6

　　開發期間接費用估算表

　　單位：萬元

　　序號項目金額估算說明

　　1234567 土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公共設施建設費綠化建設費電話初裝費 15.60000035

　　合計 50.6

　　評估表1-7

　　其他費用估算表

　　單位：萬元

　　序號項目金額估算說明

　　1 臨時用地

　　2 臨建費 40

　　3 施工圖預算或標底編制費 12.21 1000萬元以上按0.1%

　　4 工程合同預算或標底審查費 6.11 按合同預算造價的0.05%

　　5 招標管理費 16 按中標價格的0.06%

　　6 總承包管理費

　　7 合同公證費 2.6 按合同價款的0.02%

　　8 施工執照費 12.21 按建設工程設計概算總金額計收，1000萬元以上按0.1%

　　9 工程質量監督費 33.65 建安工程為預算造價的0.25%

　　10 工程監理費 60 按工程概算的0.6%~2.5%

　　11 竣工圖編制費 25 設計費的7%

　　12 工程保險費 25 按工程概算總額或工程概算加成的0.2%~0.3%

　　合計 232.78

　　評估表2

　　投資計劃與資金籌措表

　　單位：萬元

　　序號項目合計 1 2 3 …… N

　　1 項目總投資 21535.94 21535.94

　　1.1 開發建設投資 20335.94 20335.94

　　1.2 經營資金 1200 1200

　　2 資金籌措 21535.94 21535.94

　　2.1 資本金 12405.98 12405.98

　　2.2 預售收入 5129.96 5129.96

　　2.3 預租收入 0 0

　　2.4 其他收入 0 0

　　2.5 借貸資金 4000 4000

　　評估表4

　　開發產品成本分攤估算表

　　單位：萬元

　　序號產品名稱開發產品成本 1 2 …… N

　　分攤比例分攤成本分攤比例分攤成本 …… 分攤比例分攤成本

　　一出售產品 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78

　　1 住宅 13715.20 70% 8760.64 30% 3754.56

　　2 寫字樓

　　3 商鋪 7820.74 70% 5474.52 30% 2346.22

　　4 其它

　　二出租產品

　　1 住宅

　　2 寫字樓

　　3 商鋪

　　4 其它

　　三自營產品

　　1 住宅

　　2 寫字樓

　　3 商鋪

　　4 其它

　　產品分攤陳本合計 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78

　　評估表5

　　項目經營收入與稅金及附加估算表

　　單位：萬元

　　序號項目合計 1 2 3 …… N

　　一經營收入 34237 23965.9 10271.1

　　1 銷售收入 34237 23965.9 10271.1

　　1.1 住宅 21141 14812.7 6348.3

　　1.2 寫字樓

　　1.3 商鋪 13096 9153.2 3922.8

　　1.4 其它

　　2 租金收入

　　2.1 住宅

　　2.2 寫字樓

　　2.3 商鋪

　　2.4 其它

　　3 自營收入

　　3.1 住宅

　　3.2 寫字樓

　　3.3 商鋪

　　3.4 其它

　　二經營稅金及附加 2054.23 1437.95 616.27

　　1 營業稅 1711.85 1198.3 513.56

　　2 城市建設維護稅 119.83 83.88 35.95

　　3 教育費附加 51.36 35.95 15.41

　　4 印花稅、房產交易費 171.185 119.83 51.36

　　項目損益表

　　單位：萬元

　　序號項目名稱第2年第3年 4 ········· 合計

　　1 經營收入 23965.90 10271.10 34237.00

　　1.1 銷售收入 23965.90 10271.10 34237.00

　　1.2 出租收入

　　1.3 自營收入

　　2 經營成本 15075.16 6460.78 21535.94

　　2.1 產品分攤成本 14235.16 6100.78 20335.94

　　2.2 運營費用 840.00 360.00 1200.00

　　2.3 修理費用 0.00

　　3 經營稅金及附加 1437.95 616.27 2054.22

　　4 土地增值稅 0.00

　　5 利潤總額 7452.79 3194.05 10646.84

　　6 稅前彌補虧損 0.00

　　7 所得稅 2459.42 1054.04 3513.46

　　8 稅后利潤 4993.37 2140.01 7133.38

　　8.1 稅后彌補虧損

　　8.2 盈余公積金

　　8.3 公益金

　　8.4 應付利潤

　　8.5 未分配利潤

　　注：本表適用于獨立法人的房地產開發項目(項目公司)。非獨立法人的房地產

　　開發項目可參照本表使用，同時應注意開發企業開發建設投資、經營資金、運營費用、

　　所得稅和債務等的合理分攤。

　　項目全部投資現金流量表

　　單位：萬元

　　序號項目合計第1年 2 3 4 ········· 合計

　　1 現金流入 34237.00 23965.90 10271.10

　　1.1 銷售收入 34237.00 23965.90 10271.10

　　1.2 出租收入 0.00 0.00

　　1.3 自營收入 0.00 0.00

　　1.4 其他收入 0.00 0.00

　　1.5 回收固定資產余值 0.00 0.00

　　1.6 回收經營資金 0.00 0.00

　　2 現金流出 27103.62 21535.94 3897.37 1670.30

　　2.1 開發建設投資 20335.94 20335.94 0.00 0.00

　　2.2 經營資金 1200.00 1200.00 0.00 0.00

　　2.3 運營費用 0.00 0.00

　　2.4 修理費用 0.00 0.00

　　2.5 經營稅金及附加 2054.22 1437.95 616.27

　　2.6 土地增值稅

　　2.7 所得稅 3513.46 2459.42 1054.04

　　3 凈現金流量 7133.38 -21535.94 20068.53 8600.80

　　4 折現凈現金流量

　　財務內部收益率： 25.11%

　　折現率： 6.85% 財務凈現值：￥4,473.00

　　注：1、本表適用于獨立法人的房地產開發項目(項目公司)。非獨立法人的房地產

　　開發項目可參照本表使用，同時應注意開發企業開發建設投資、經營資金、

　　運營費用、所得稅和債務等的合理分攤;

　　2、開發建設投資中應注意不含財務費用。

　　評估表8

　　項目貸款償還期計算表

　　單位：萬元

　　序號項目建設期經營期

　　第1年第2年 3 4 ·········

　　一借款償還

　　1 年初借款累計 4000.00 4000.00

　　2 本年借款增加 0.00

　　3 本年應計利息 299.52 299.52

　　4 本年還本 0.00 4000.00

　　5 本年付息 299.52 299.52

　　6 年末借款累計 4000.00 0.00

　　二還款資金來源 0.00 4993.37

　　1 利潤 4993.37

　　2 折舊費

　　3 攤銷費

　　4 其它還款資金

　　項目貸款償還期 1.80 年

　　四、資金籌措

　　本項目投資款項貸款4000萬，其他部分自籌解決。

　　第十一章效益分析

　　一、經濟效益分析

　　(一)銷售收入估算

　　本項目住宅建筑面積10.55萬平方米，商業用房建筑面積4.67萬平方米。銷售價格參照項目所在地福山目前的平均房產價格，遵循謹慎原則,分四個價格檔次進行銷售預測，其中最低銷售價格低于福山區最低市場成交價格，最高銷售價格低于福山區最高市場成交價格(住宅房平均價格2000元/平方，商業網點3000元/平方)。以此測算銷售收入：

　　1、多層住宅(總面積27540㎡)

　　(1)27540㎡×1780元/㎡=4902萬元 31233萬元

　　(2)27540㎡×1880元/㎡=5177萬元 33303萬元

　　(3)27540㎡×1980元/㎡=5453萬元 35212萬元

　　(4)27540㎡×2080元/㎡=5728萬元 37200萬元

　　2、小高層、高層住宅(總面積77960㎡)

　　(1)77960㎡×1880元/㎡=14656萬元

　　(2)77960㎡×1980元/㎡=15436萬元

　　(3)77960㎡×2080元/㎡=16216萬元

　　(4)77960㎡×2180元/㎡=16995萬元

　　3、商業用房(總面積46700㎡)

　　(1)46700㎡×2500元/㎡=11675萬元

　　(2)46700㎡×2700元/㎡=12690萬元

　　(3)46700㎡×2900元/㎡=13543萬元

　　(4)46700㎡×3100元/㎡=14477萬元

　　1、2、3項中的(1)(2)(3)(4)加在一起÷4得出可行性平均價銷售收入為34237萬元，最高銷售收入為37200萬元，最低銷售收入為31233萬元。

　　(二)營業稅及附加估算

　　根據有關稅法，本項目出售住宅應按銷售收入的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城市維護建設稅，按營業稅的3%交納教育附加稅，印花稅、房產交易費分別按照銷售收入的0.5%估算，經計算，本項目應交納營業稅及附加共計2054.22萬元;最高交納2232萬元;最少交納1873.98萬元。

　　(三)銷售利潤估算

　　銷售利潤為銷售收入減營業稅及附加再減項目投資額，經測算，本項目銷售利潤平均為10646.83萬元，最高為13432.06萬元，最低為7823.98萬元

　　(四)投資凈利潤率和投資利潤率

　　平均投資凈利潤率=7133.38/21535.94*100%=33.12%

　　最高投資凈利潤率=8999.48/21535.94*100%=41.79%

　　最低投資凈利潤率=5242.07/21535.94*100%=24.34%

　　平均投資利潤率=10646.83/21535.94*100%=49.44%

　　最高投資利潤率=13432.06/21535.94*100%=62.37%

　　最低投資利潤率=7823.98/21535.94*100%=36.33%

　　二、社會效益分析

　　隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化，可選擇性以及功能質量和環境質量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居住質量的要求，體現小康居住生活水平，各方面都在探索和實施。

　　本項目的建成，按照高起點、現代化的要求，體現出超前性、科學性及示范性：規劃、設計建設標準在現行標準的基礎上要適應可持續發展要求，體現超前性;充分推廣使用各種新技術、新材料，體現科學性;在規劃、設計、環境、質量、公建服務設施、物業管理等方面都具有明顯的導向作用，體現示范性，達到國內先進水平。以人性化為設計準則，汲取國內外先進的設計理念，并融入**福山區地域文化及地形特色，實現規劃布局街坊化，配套管理智能化，營造一個度假式生活的高級住宅區，為**市展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區新模式，并起到推廣普及的示范作用。從而以點帶面，推動本市及周圍地區住宅建設的發展。

　　另外，隨著項目的實施，將帶動周圍地區商業及餐飲、娛樂、商業等行業的進一步發展，直接、間接地為社會提供更多的就業機會。因此具有良好的社會效益。

　　第十二章不確定性分析

　　一、盈虧平衡點

　　房地產市場的供不應求使房產價格短時期內不會下降，我們取平均值計算的收入為萬元，項目投資總額為萬元，盈虧平衡點為21535.94/34237*100%=62.9%，即當項目銷售達到62.9%時，盈虧達到平衡點。

　　二、敏感性分析

　　影響本項目財務效益的主要不確定性因素為建安費用和價格水平。因而，敏感性分析針對項目稅后全部投資的內部收益率，計算銷售價格上下波動5%、10%、20%和建設投資上下波動5%、10%、20%時，對經濟評價指標的影響。見敏感性分析表。

　　售價變動

　　-20% -10% -5% 0 5% 10% 20%

　　建設投資 -20%

　　-10%

　　-5%

　　0 12.79% 26.9% 33.95% 40.97%