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玻璃廠項目可行性研究報告
目 錄
第一章 項目決策背景
1. 內部因素
2. 外部因素
第二章 項目概述
1. 項目區位及用地
2.項目宗地現狀
3.項目周邊的社區配套
4.項目周邊環境
5.項目市政配套分析
6.土地價格
第三章 項目法律及政策性風險分析
1.項目用地取得土地使用權法律手續分析
2.項目合作方式及風險評估
3.總體評價
第四章 市場研究
1. 區域市場成長狀況
2. 區域市場供應產品特征
3. 整體市場對本案影響因素
4. 目標客戶、產品及價格定位
第五章 規劃設計要點
1. 初步規劃設計思路
2. 規劃設計的可行性分析
第六章 項目開發計劃
1. 開發機遇
2. 開發周期安排
3. 銷售周期安排
第七章 投資收益分析
1. 成本預測
2. 稅務分析
3. 經濟效益分析
4. 項目資金預測
第八章 可行性結論
1. 項目優勢
2. 項目劣勢
3. 結論及建議
第一章 項目決策背景
一.內部因素
1.****公司項目布局
**自92年進入**市場以來，先后開發了城市花園、**中心大廈、世貿廣場、都市花園、**新城等項目，其中城市花園、**中心大廈位于城市北部的河北區，總面積約17萬平方米，**新城位于城市北部的北辰區，面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規模較小。由此可看出，****的主要項目集中在城市的北部。反觀**的總體規劃和城市發展方向，城市中心區向南部方向發展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發便可看出;城市工業向東發展，重點開發建設海河下游工業區和濱海地區，目前沿津塘路兩側，新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由此看出，**的物業分布與**的總體規劃和城市發展方向不盡相符。
**自92年進入**市場以來，發展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為**的地產先鋒，在**人的心目中已樹立起第一品牌的形象。**產品應屬于整個**市，而不是某個區域。所以**有能力，也應該去開發**的其他市場，讓**物業深入**每個角落。結合**的總體規劃和城市發展方向，我們應在**的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區鐵東路住宅項目，東部地區張貴莊路住宅項目、東部地區**鋼廠住宅項目，南部地區**玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了**在城市南部無項目的空白。
2.****公司經營現狀：
目前**公司在手有兩個項目，**花園新城(含原有新城項目和紅旗農場項目)、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷**市，成為**公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規模大，是公司長遠發展項目，由于區位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩定開發有節奏銷售為目的的項目。根據集團總部經營計劃要求，**公司必須再上新項目，要達到每年有3-5個在開發項目，保證**公司經營利潤指標和**產品在**的市場影響力。在目前市場呼喚**的大好形勢下，****應充分利用****地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓**品牌深入到每個**人心中。
玻璃廠項目區位好，規模適當，發展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發展的項目。同時我司擬在該地塊建設住宅區，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環境質量，為**城市建設做出貢獻。
**公司現狀項目及在談項目分布:
在開發項目:
已完成項目:
在談項目:
二.外部因素
該項目具有良好的外部環境，其坐落位置處于**市區的南部, 行政區劃為河西區，該項目所在區域有如下特點和優勢:
�、俑鶕�**市總體規劃，西南部地區大部分用地規劃為教育科研、居住及行政辦公用地。
②**市主導風向為西南風，西南部區域正處于**市的上風口，遠離工業區，空氣新
鮮，自然條件優越，被公認為居住的上佳區域。
③經濟發展狀況來看，該項目所在的河西區是**市經濟最發達、最富裕的城區之一，該區的房地產起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高
于除和平區以外的其他各區。
�、芤巹澰诤游鲄^**賓館地區(友誼路兩側)建設新的市級行政中心，現有市級行政
中心南遷，南部土地升值潛力大。
⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大
型超市等全國聞名的商業設施。
�、揄椖烤嚯x規劃的東南半環黑牛城道段不足3公里，東南半環是**市中心市區規劃路
網中的兩個半環之一，是**市規劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南
半環的修建對該項目的業主出行將會帶來很大的方便。
�、唔椖课鞅眰葹槊方幼^，是由市政府統一組織建設的大型安居居住區，占地面積192
公頃,將建設成為以水景和生態環保為主題的高檔居住區，大大改善了該區域居住環
境，使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升。
所有以上各種因素，為**在此地塊建設一個高檔居住社區提供一個良好外部環境。
第二章 項目概述
一.宗地區位及用地
1.項目區位
該宗地位于**市區南部,北側緊臨正在建設中的梅江居住區,行政區劃屬于河西區,距離中環線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環線約 3公里,距離南樓市級商業中心約6公里，距離規劃友誼路市級行政中心約5公里。
項 目 區 位 圖
2.項目用地
該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為**市玻璃廠廠區用地。該宗地擬規劃為居住用地，規劃用地內均為玻璃廠廠區用地，土地權屬明確。按照市規劃院編制的控規要求，用地分析見下表：
名稱 面積(萬平米) 折算成畝數
毛地面積 35.02 525
其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地) 6.27 94
可建設用地面積 28.75 431
其中區內配套用地(含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地) 2.70 41
凈住宅用地面積 26.05 391
可建設用地用地率 82%
凈住宅用地率 74%
3.項目地塊內各種用地政府控制性規劃指標:
序號 用地性質 用地面積(萬平米) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%)
1 住宅地塊1 9.89 1.4 30 50 40
2 住宅地塊2 3.17 2.0 30 80 40
3 住宅地塊3 7.4 1.6 30 50 40
4 住宅地塊4 4.54 1.0 30 30 40
5 24班小學及15班幼兒園用地 1.79 0.8 25 25 40
6 儲蓄所、物業管理等公共服務設施用地 0.91 1.8 50 50 20
二.宗地現狀
1.四至范圍:
東至解放南路，南至規劃路，西至衛津河，北至規劃路。
2.地勢狀況
項目用地主要為**玻璃廠的廠區,地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。
3.地上物現狀
地上物主要為玻璃廠的生產廠房和辦公區，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區內綠化樹木較多(為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據規劃要求進行拆除或保留)。
4.空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況(有無變電站、換熱站等設施?)
(1)項目用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區市政的管線。
(2)項目用地內沒有需要保留的文物等設施。
(3)項目用地內的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據規劃要求拆除。
(4)項目用地西側有一個40平方米的人防設施，處于規劃的衛津河綠化帶內，對項
目建設無影響。
(5)項目用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井(在地熱辦有登記)，出水溫度50℃左
右,可根據規劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。
5.地質情況
場地原為農田，廠區已有50年歷史，無不良工程地質條件。
廠內植被 玻璃廠正門
廠區正門
廠區植被
廠區車間
廠區鐵路
衛津河和南部水面照片?
三.項目周邊的社區配套
1.周邊3000米范圍內的社區配套
配套設施分類 名稱
教育設施 電子儀表技術學校水滸武術學校
醫療衛生設施 無
商業設施 勸業超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店
金融設施 無
市場 珠江裝飾城、環渤海裝飾城、梅江裝飾城**汽配城
交通設施 門前有去大港區628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站
文化設施 無
體育設施 無
總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區，基本社區配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規劃實施時應考慮布置相應數量的生活配套設施。
2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設施如下(主要指南樓商業片區和友誼路沿線):
公用設施種類 公用設施名稱
教育設施 大學：**財經學院、輕工業學院、職業技術師范學院高中校：北師大**附中(市重點)、第四中學(市重點)、南樓中學(區重點)
醫療設施 **醫院，河西醫院，**醫大第二醫院(三級甲等)
大型商業設施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發裝飾基地、十八街麻花總店
文化設施 **日報大廈、河西圖書大廈、**科學技術館、**國展中心、**禮堂
體育設施 河西體育場
大型公園 **樂園
大型賓館 **賓館(三星)、迎賓館、樂園賓館(三星)、津利華大酒店(四星)、水晶宮飯店(四星)、**鋼管賓館(二星)、長青溫泉賓館、
大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、**科技大廈、新安大廈、深圳發展銀行大廈、環渤海中心大廈、**日報大廈
綜合分析，從該項目沿主干路網乘車20分鐘內可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業中心，二是規劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設施能輻射為該項目服務。
四.項目周邊環境
1. 現狀項目所在區域環境
由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區,公路兩側工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產的發展，原來的部分工廠企業,由于工業結構調整的原因，大多已搬遷改造，象**市構件廠等企業;建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區等新型住宅小區，逐步帶動了該區域的住宅市場;市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區的開發建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態環保為主題的高檔居住區，大大改善了該區域居住環境，使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為**市區上佳居住區位。
但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有**油氈廠、**無縫鋼管廠等工廠企業，同時道路兩側房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設的發展很快得到解決。
2. 項目宗地周邊情況
該項目宗地南側為**津洋置業公司的養殖場，有大量的水面，擬規劃為保留水域，對
該項目的環境有一定的積極影響。項目宗地北面現狀為**津洋置業公司的養殖場,規劃
為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發協議。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫
和**津洋置業公司的養殖場部分用地,現已轉讓給松江置業公司用于房地產開發,屬于
梅江南居住區的一部分,該項目與梅江南居住區僅一河之隔----衛津河,基本上形成一個
大的居住片區。衛津河已由原來的臭水河改造為環境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊
環境有了根本性的改善。項目宗地東面現狀為一片空地，原為**玻璃廠用地，后被附
近村民占用，現以被**玻璃廠收回，面積約127畝，規劃用途為水面。
西側衛津河
北側順馳開發地塊
廠區西側剛修建完畢的衛津河
南側在建道路
梅江南開發用地
3.周邊近期及遠期規劃對周邊環境的主要影響
(1)該項目距離規劃的東南半環黑牛城道段不足3公里，東南半環的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環是**市中心市區規劃路網中的兩個半環之一，是**市規劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善**市東南半部路網，聯系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環線和外環線客貨交通流的作用，東南半環的建設已列入“十五”規劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。
(2)解放南路規劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環線區段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態景觀，既調節了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。
(3)本項目西北側為梅江居住區，將建設成為以水景和生態環保為主題的高檔居住區，大大改善了該區域居住環境，使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。
(4)目前項目門前有去大港區628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站，項目開發后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業主出行。
五.市政配套
1.道路情況
現狀情況：目前本項目周邊的現狀市政道路只有一條----解放南路,為**市區一條重要出入市干道，向北直達市中心區，向南與津港公路連接直通大港區，.其現狀路寬30米。項目南側的40米寬的浯水道正在修建，聯接梅江和小海地片區，使項目又多了一條出行路線。
規劃情況：解放南路規劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環線區段，兩邊綠化帶寬50米。項目用地北側譚江道為規劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區聯結在一起。
2.市政管線配套情況
總體上講，該區域原為工廠區，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：
給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。
排水：在該項目用地南側規劃有一雨水泵站，小區內雨水通過該雨水泵站排入衛津河，污水近期通過廠區內現有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側規劃有一污水泵站，小區內污水通過污水泵站排入解放南路規劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。
電力：按照規劃，該控規單元的電力由區外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。
通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現狀有12孔電信電纜。
燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。
供熱：為供熱空白區，按照規劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位
時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。
六.土地價格
1.補償費用:
�、倥c土地方的補償價格按總規劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同�？山ㄔO用地中,住宅用地與配套公建用地補償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元(以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數額多退少補)，土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。
②另補償原開發商1000萬元作為退出的補償。
�、酆嫌嬅匮a償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。
2.土地出讓金:
�、� 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學校等非營業性公建用地面積)。兩者相差10萬M2。
② 出讓金總額:污染企業外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節省560萬元。(列表說明上述問題)
3.周邊地價的比較：
①與梅江地價的比較：
梅江拍賣價為1248元/平方米(樓面地價)，該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在0.93左右，推算其可用地地價為89.51萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價(含大配套、出讓金、契稅等費用)為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。
�、谂c項目用地北側順馳地塊比較：
據初步調查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。
綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。
第三章 法律及政策性風險分析
一.項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
1. 項目用地現狀
�、� 土地所有權歸屬:國有用地
�、� 土地使用權歸屬：**遠洋玻璃工業有限公司
�、� 土地的他項權益:沒有
�、� 土地的用途:工業用地
�、� 項目用地現狀的文件:**市津南區核發的津南國用(97更1)字第101號國
有土地使用證
2. 項目用地規劃
① 項目用地規劃用途：擬規劃為居住用地
�、� 規劃批文：市規劃院編制的(10-01-01)控制性詳細規劃
3.已取得的政府文件：
目前尚未辦理項目的任何手續。
4. 項目用地取得土地使用權程序評估
(1) 取得土地使用權程序
① **與**遠洋玻璃工業有限公司簽定土地開發補償協議。
�、� 去市工業調整辦公室辦理工業用地調整為居住用地的批文。
�、� 去市土地局辦理土地出讓手續，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。
(2)取得土地使用權需要的工作日
一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細說明
(3)取得土地使用權的風險及控制
土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是
風險所在。
風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。
5. 政策性風險評估
(1) 項目周邊的梅江居住區剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據**公司與當地政府的良好的關系，通過多方工作，應能解決立項問題。
(2) 政府對污染企業外遷和東移有許多優惠政策，如對利用污染企業原土地進行商品房開發，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取，但該項目能否順利按7%執行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。
二.項目合作方式及風險評估
1.合作方介紹：
土地方為**遠洋玻璃工業有限公司，為**市國營企業，以生產銷售玻璃為主營業務，全廠職工3000余人。
合作方為香港富聯集團國際投資有限公司，為一家合資企業，其退出該項目后必須協助**公司與土地方的合作并保證**按其原有合作條件與土地方合作。
2.合作方式
(1)合作方式
**一次性買斷土地使用權，單獨開發。
(2)操作方式
**與土地方**遠洋玻璃工業有限公司簽定土地開發補償協議，然后在市土地局辦理土地出讓手續，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。**公司與香港富聯集團國際投資有限公司簽定退出補償協議。
3.主要合作條件
(1)與土地方**遠洋玻璃工業有限公司的土地價款及付款進度
①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元(以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數額多退少補)，土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。
②付款計劃：
a.雙方簽訂協議后一周內**公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后**公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數退回給**公司。
b.**公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發用地還未提供給**使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內支付。
c.在**公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內分四次支付10000萬元補償費，每3個月付四分之一(即2500萬元)。
d.在土地方將全部開發用地按要求交給**公司后一年內分兩次付清余款，每6個月付余款的50%， 萬元。
�、弁恋胤降闹饕ぷ�
a.負責在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發用地，其余用地在2003年6月底前提供給**公司使用。
b.拆遷內容包括：負責拆遷地上房屋與構筑物及其基礎，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構筑物及各種管線拆除等影響項目開發的因素，辦理有關手續交納有關全部稅費，交地時保證現場場地平整。
c.負責出具辦理項目手續的全部文件、資料、證明等，并負責提供人員配合。
d.負責協調提供該項目臨時用水、臨時用電。
e.配合**公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。
f.負責協調處理有關該地塊遺留問題，在保證**公司合法開發、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。
g.積極協助**公司辦理各種有關稅費的減免，協助**公司享受企業外遷的優惠出讓金政策，(將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,**拿三成)
(2)與合作方香港富聯集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃
�、傺a償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發的損失補償及其協調拆遷等事宜的補償。
�、诟犊钣媱潱�
a.在項目立項后同時土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給**公司使用后一周內，**公司支付300萬元補償費。
b.在**公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗地評估值的7%以下后一周內，**公司支付300萬元。
c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給**公司使用后一周內支付200萬元。
d.余額200萬元在上述第三次付款后1年內分兩次付清。
�、酆献鞣降闹饕ぷ鳎�
a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協議，并保證**公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發協議。
b. 負責要求和協助土地方在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發用地，其余用地在2003年6月底前提供給**公司使用。
c.負責協調**公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。
d.負責協調處理有關該地塊遺留問題，在保證**公司合法開發、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。
e.積極協助**公司辦理各種有關稅費的減免，負責協調**公司享受企業外遷的優惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。
4.合作風險評估
(1) 合作背景：**遠洋玻璃工業有限公司為污染企業,其用地及周邊用地規劃為居住用地,其不適合在該區域繼續生產,同時該公司也想通過建設新廠擴大規模和進行技術改造,增加企業競爭力,該公司與香港富聯集團國際投資有限公司簽定了土地開發意向書,通過談判, 香港富聯集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,**直接與土地方進行合作。
(2) 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。
(3) 土地權屬情況：根據土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。
(4) 土地方的信任情況：土地方為經營良好的國營企業，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協議，最大限度避免土地風險。
(5) 付款進度與土地手續的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。
(6) 其他與土地政策相關規定：
a.工業東移企業及污染企業搬遷征用農田，免征耕地占用稅、契稅;轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業稅和所得稅，作為國有資本金投入。
b.是為支持污染企業工業東移，加快企業建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業土地變現有特殊困難的，經市政府批準，可根據企業具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業土地變現后再予歸還。
c.利用原污染企業用地進行房地產開發，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取。
三.總體評價
該項目總體講法律手續比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發協議，然后在市土地
局辦理協議出讓，合作風險相對較低。宗地擬規劃為居住用地，土地使用性質基本明確。
第四章 市場研究
一.區域市場成長狀況：
1.區域市場簡述：
該項目行政隸屬河西區，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環線1.2公里。區域市場范圍界定在整個河西區(如圖所示)，河西區是危改實施較早的地區，市政建設和各項功能、環境都較完善，故此吸引大量區外人口涌入，目前人口總數為79.14萬人，比90年增加了13.14萬人。2000年該區域市場住宅累計供應量為113.87萬平米，當年銷量92.76萬平米，市場基本處于平衡狀態。
該區域市場的基本特征表現如下：
1)由于政府的大力支持，該區域市場目前正處于快速增長時期，區內整體生活環境和配套條件得到明顯的提升。
2) 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區域已經成為**市中高檔物業的集中區域，中高檔市場發展的較為成熟且市場容量相對較大。
3) 區域內產品趨同性強，規劃水平差異性較強，具備先進規劃的物業一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。
4)開發時間較早的區域市場，整體呈現購買力強，改善的需求愿望強，對于區外市場的輻射力強。
5)梅江生態小區成為今年整個**地產市場的開發熱點，同時也促進了該區域市場整體價位提升。
2.區域市場在市內各項指標成長狀況
u 銷售量：
該區域市場的銷售量一直穩步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。
u 銷售量與上市量的比較：
目前河西區區域市場基本處于供銷平衡狀態。
u 平均單價走勢：
河西區的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區，是中高檔物業的集中區域。
二.區域市場供應產品特征：
u 區域市場各檔次產品供應狀況：
價格空間 主要產品類型 供應比例
2500以下 多層 25%
2500—3500 多層、小高層 50%
3500—4000 多層、小高層 15%
4000以上 多層、小高層、別墅 10%
u 各檔次產品2001年上半年需求狀況：
由上述可見，如忽略統計誤差，河西市場基本呈現各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。
◆區域市場各檔次產品的集合特征：
河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區域。依據產品單價可將該市場產品分為以下幾類：
(1) 低于2500元/平方米：
該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發形式單一，配套、設計上僅顧及區內基本的環境、配套要求。借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：
項目名稱 規模(m2) 建筑形式 綠化率 均價(元/m2) 主力產品(m2)
瑞江花園(一期) 整體40萬 多層 35% 2400 70-90(兩室)
金海灣 20萬 多層 30% 2480 90-100(兩室)
榮華園 3萬 多層 36% 2300 80-90(兩室)
(2) 2500—3500元/平米：
該檔次產品在該區域需求中處于絕對主力產品地位。此類產品也多數分布城市中心外的位置，但此類物業對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優勢不足。
且該類物業多為大、中型規模的開發，產品主要以多層開發為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：
項目名稱 規模(m2) 發售資源 建筑形式 容積率 均價(元/m2) 主力產品(m2) 消化率
順馳名都 15萬 15萬 多層小高層 1.3 2800 100-120 基本售磬
名都新園 10萬 10萬 多層 1.2 2500 90-100(兩室)120-125(三室) 75%
(3) 3500—4000元/平米
該檔次產品的開發基本分為兩大類，一類為：產品多為小高層，產品自身優勢較少，依仗地理優勢躋身于該空間市場;另一類為：跳出局部區域市場的產品，極其強調產品外的環境、文化、配套等優勢，主動拉升區位，從而大幅度提高物業檔次。
項目名稱 規模(m2) 發售資源(m2) 建筑形式 容積率 均價(元/m2) 主力產品(m2) 消化率
世紀城 22萬 20萬 多層小高層 1.29 3600 100(兩室)140(三室) 70%
芳水園 11.9萬 約2萬 多層小高層 0.9 3800 120-150 15%
藍水假期 12.8萬 內認期12.8萬 多層小高層 0.9 3900 140-160 20%
(4) 4000元/平米
此類產品基本集中在市中心區域，地理位置優勢是絕對的，同時，產品開發上追求深度，比較注重對文化、環境、產品等方面雕琢。但該類產品由于受地域限制，產品開發趨同，且多為小高層，小區環境條件多不如遠離市中心區域的中高檔項目。
項目名稱 規模(m2) 發售資源(m2) 產品形式 均價(元/m2) 主力產品(m2) 消化率
泰達園 9萬 9萬 多層高層 4200 110120-130 75%
羅馬花園 5萬 2萬多 小高層高層 5300 150(兩室) 70%
3.區域內個案狀況：
個案分布與宗地位置關系圖：
3.1世紀城：
該項目由多層、小高層組成，產品形式單一，主力戶型集中在100平方米(兩室)以及140(平米)三室。(詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容)
該項目一直極其注重產品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“H概念社區”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。
總結：該項目產品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區環境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。
3.2梅江藍水假期：
藍水假期以小高層(9-12層)、多層(4-5層)、別墅的建筑形式構成，小高層與多層棟數為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發揮到極至。
產品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無創新，同市場有很大趨同性。
產品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。
總結：該項目產品方面不具備競爭優勢，主要依靠生態、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發、策劃方面并無突破性的拓展。
3.3云水園：
該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區內規劃除建設了“國際老人村”外，環境建造上并不具備優勢，尤其是別墅區的環境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。(詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容)
該項目于99年11月即開盤發售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業績不佳，經過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。
總結：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區域功能，運用了借大勢推小勢的做法。
3.4明都新園：
該項目以多層為主構成，產品以90平米兩室為主力。在同檔次產品中，該項目區內環境規劃及配套設計還是相當到位的，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區安居以及部分改善型需求客戶。(詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容)
總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推了產品從同等競爭中脫穎而出。
三、整體市場對本案有重大影響的因素：
受政府啟動“梅江”生態居住區的刺激，現黑牛城道以南的廣大區域已經形成一個大片的熱點開發區域，包括：梅江南、凌莊子區域，其中尤以梅江及梅江南的規模、規劃最具影響力和帶動力，在該區域市場內將起到不可替代的主導作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內，故此，上述兩個區域將成為天玻項目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發展對天玻項目的影響將是至關重要和不容忽視的。
n 梅江生態居住區
(一)梅江總體狀況分析：
1、總體規劃：
該居住區整體規劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建22.12萬平方米。整個居住區共劃分為15個居住小區和2個公建區。總容積率為0.928，綠化綠35%，區內規劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區湖景綠化率達到40%以上。
2、開發節奏及上市安排：
該生態居住區分兩步建設，正在建設的為1# -6#地，規劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅61.32萬平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。
今年起步建設70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區域將建成進住，到2005年，整個梅江生態區的起步區和二期工程將全部建成竣工。
3、配套：
Ø 智能化：
1)專用10兆寬帶網線入戶。
2)6表(電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表)遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。
3)通過梅江局域網絡平臺提供全方面的信息服務。
4)安防系統包括社區安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業中心相連，實現安全報警。
Ø 高新建材：運用了環保型、節能型建筑材料
Ø 新技術：
中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。
(二)重點項目對比分析：
1、梅江項目與天波項目優劣勢對比：
優劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻
規劃用地 13.6萬m2 12.53萬m2 35.02萬m2
總建筑面積 12.9萬m2 11.9萬m2 25.01萬m2
樓面地價 1248元/m2 1248元/m2
地點 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路
開發商 順馳投資 華夏經濟房 **計劃投資
交通 路況好,出行便利 路況好,出行便利
配套公建 小學、派出所 - 小學
配套設施 三水入戶、遠程抄表安防系統、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網 三水入戶、遠程抄表安防系統、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網
容積率 0.9(含水面) 0.95(含水面) 0.96
水面 2.85公頃 2.65公頃
綠化率 58.5湖景綠化率 31.55%53%湖景綠化率
工程進度 2002年10月底交工 2002年8月底交工
可售面積 79-205 m2 70-240m2
主力面積 130-160 m2 120-150 m2
主力總價 50-62萬元 45-57萬元
熱銷面積 130(小三室) 120 -
產品對比：
優劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻
平均單價 3900元/m2 3800元/m2 元/m2
戶型配比 多層(4層半)：65%高層(9-12層)：30%別墅(未開發)：5% 多層;70%高層：30% 多層：小高層：聯排別墅：
面積配比 多層(4層半)：高層(9-12層)：別墅(未開發)： 多層小高層高層 多層：小高層：聯排別墅：
價格 多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右 多層小高層高層 多層：小高層：聯排別墅：
主力戶型 130-160 120-150
2、梅江南：
梅江南規劃可用地是215.6公頃，規劃保留水面60公頃，居住區建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。(以上數據摘自《**日報》)
規劃部門對梅江南小區的發展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發的一個生態、超前型和智能化的21世紀康居社區。
現階段梅江南地域內僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。
優劣勢對比項 云水園 天玻
規劃用地 8.1萬m2 35.02萬m2
總建筑面積 5.8萬m2 25.01萬m2
樓面地價
地點 友誼南路與潭江道交口 解放南路
開發商 津興地產
交通 距離外環線不足1公里,有上外環的出入口
配套公建 國際康體中心(國際老人村) 小學
配套設施 地熱溫泉、三水入戶、安防系統
容積率 1
綠化率 38%
工程進度 2001年12月底交工
可售面積 118-280 m2
主力面積 118 m2
主力總價 41萬元(公寓)110萬元(別墅)
熱銷面積 118 m2 -
產品對比：
優劣勢對比項 云水園 天玻
平均單價 2450元/m22950元/m2 元/m2
戶型配比 多層(4層半)：70%高層(9層)：20%別墅(2.5層)：10% 多層：小高層：聯排別墅：20%
面積配比 多層(4層半)：118 m2高層(9-12層)：160 m2別墅(未開發)：220 m2 多層：小高層：聯排別墅：
價格 多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米 多層：3800起價小高層：3300起價聯排別墅：4800起價
主力戶型 118 m2
3、梅江、梅江南總體特點分析:
(1)上述居住區位于友誼路延長線上，臨近市內繁華區，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。
(2)梅江小區整體規模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導向下，該區域已經形成了消費者關注的熱點和商家開發的熱點，致使項目的價格已經跳出了區域市場的圈子，形成了自身的價格發展體系。
(3)生態住宅區概念的提出，引導市場消費。梅江居住區作為第一個大型的生態居住區，倡導環保、節能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產品的更新換代又促使市場培養了一批追求高品質生活的實力客群，同時，大戶型產品的集中開發，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。
(4)加劇了該區域的市場競爭。在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區的陸續開發，將搶占大量中高檔消費個體。
四.區域目標市場客層研究和市場定位
1.目標市場客層特征：
該區域客戶基本分為三類：
l 追求高檔物業的多次置業人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區域地點、環境景觀、文化氛圍、科技運用、物業品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。
l 追求高品質生活質量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產品改進，同時又追求居住環境改善、居住品質提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。
l 留戀或向往河西區優越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區又較為眷戀，但河西區價格相對較高，由于受經濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產品附加值為代價，以獲取在本區生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經濟條件允許的情況下在考慮地點、環境等其它因素。
2.本案目標人群特征
本案目標人群來源于全市各個區，基本以河西區、南開區客戶為主。在職業特點上主要集中于經商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區的環境、配套設施等要求比區域內現有小區要提高一個檔次。
3.確定目標客戶
客戶主體：追求高檔物業的多次置業人士。
客戶輔助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。
4.產品及價格定位：
綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。
第五章 規劃設計要點
一.初步規劃設計思路
1. 總體規劃設計思路
擬借鑒**新城歐美小鎮的發展經驗在**市南部地區建設一個高檔次的居住社區。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規劃設計效果。
l 主題鮮明、立意豐富的社區內涵
l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置
l 優秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計
l 經濟、實用、富有創新的社區配套
l 充分利用現狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環境、環保有機的相結合
l 合理的市政設施配套
l 規劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合
具體反映在規劃上，意圖實現“花園城市”構想，規劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區，社區內具有完整的配套服務設施及管理系統，滿足“以人為本”的居住理念。
2. 產品特征
以低層住宅產品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產品。并以小高層來提高項目容積率。
3. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節能標準。
4. 本項目所在地梅江及梅江南區域作為**市房地產開發熱點，在政府市政規劃與投入、住宅市場潛力、發展趨勢、開發方向以及銷售引導上都具有較強的優勢。但在現階段也存在著熱點開發節奏較為緩慢、開發產品單一的弊端�；诿方懊方蠀^域的外部環境和市場情況，以及**在社區發展、產品規劃和品牌影響力、物業管理等方面的優勢，考慮借鑒**新城的成功經驗，在該地區開發低層、低容積率的聯排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。
5. 玻璃廠項目位于梅江居住區東南、梅江南居住區以東，西臨市政景觀河——衛津河，北側為城市規劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區，周邊社區配套的規劃配置較為完備，在本項目的社區配套規劃中只需配置小學校、幼兒園。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區規劃的配套資源共享，但周邊地區當前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現狀中，環境資源較為豐富;原廠區建設中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發建設對完善該區域的自然環境，提高并豐富該區域的居住層次，帶動該區域的社區文化建設與居住新觀念，并為**占領**市區重要的住宅市場——南部地區，有著深遠的影響。
二.規劃設計的可行性分析
1.項目用地內規劃有一小學,該小學不單純為該項目服務,而是為總個控規單元區域內居民服務,由于項目用地南側梅江二期用地內規劃有一規模較大的國際學校距離本項目較近,本項目內小學就有可能不必須建設,我司希望規劃調整掉該學校,但目前未確定,在規劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調規劃或建設學校,我司按規定交納有關教育建設費用。
2.該項目目前只有政府做的控制性規劃，在做詳細規劃時，可進行適當調整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調整的，項目用地內規劃支路及配套公建位置可進行調整，容積率也可進行調整，但不能超過政府規劃的上限。
3.我司擬規劃的經濟技術指標：
①總用地面積: 35.02萬平方米
其中:
市政待征地: 6.27萬平方米
居住用地: 28.75萬平方米
②總建筑面積: 26.81萬平方米
居住用地容積率: 0.87
其中:
非營業性公建：1.5萬平方米
營業性公建：0.3萬平方米
住宅總建筑面積：25.01萬平方米
住宅容積率: 0.96
�、圩≌ㄔO用地: 26.05萬平方米。
產品: 四層---五層半花園洋房 50%
聯排別墅 40%
小高層 10%
4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導產品，突出環境設計，強調高尚社區文化氛圍，實現我司規劃設計思路。
5.項目宗地比較規整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米;北至市政規劃路，需退綠化隔離帶10米;西至市政景觀河——衛津河，需退綠化隔離帶20米;南至市政規劃路。該地塊原為玻璃廠區，地勢平坦，地塊內豎向標高與市政干道相符�？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規劃設想。
6.居住區主要出入口沿規劃路和紅旗南路設置,方便交通及與現有居住區的溝通聯系。
7.由于該項目周邊的開發緩慢，當前基本生活配套設施不健全，需按規劃配套建設公建，規劃配套公建面積約1.5萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區生活配套設施的資源共享，周邊地區可利用大的商業、醫療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規劃中可考慮少建營業性公建。
8.通過對**市房地產市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產品的規劃設想，抓住了該地區缺乏標志性高品質住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。
第六章 項目開發計劃
一.開發機遇：
1.根據**公司2001年經營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完
成集團下達的經營計劃。
2.該項目主要競爭項目梅江生態居住區已經開始建設，但大氣候還未形成，該項目如
果今年開發將具有優勢。
3.該項目地價支付壓力較大，不適合做儲備項目。
鑒于以上幾點，計劃2002年開發該項目，初步預計可在2002年初開工。
二.開發周期安排：
玻璃廠項目如果按我司的規劃設想進行調整后，項目總建筑面積為26.81萬平米,其中住宅面積約25.01萬平米，配套非營業性公建面積1.5萬平米，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,我司建設約0.5萬平米的非營業性公建,可銷售住宅面積約25.01萬平米。營業性公建0.3 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發計劃中體現,該項目擬分四年開發：
1、2002年開發7萬平米。
2、2003年開發7萬平米。
3、2004年開發7萬平米。
4、2005年開發4.51萬平米。
三.銷售周期安排：
2002年銷售6萬平米，結算6萬平米;
2003年銷售8萬平米，結算8萬平米;
2004年銷售7萬平米，結算7萬平米
2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。
第七章 投資收益分析
一. 成本預測
依據項目現狀條件、各專業配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區實際成本水平，在不考慮可售商業配套的情況下，估算該項目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構成如下：
項 目 總成本(萬元) 單位成本 說 明
一、土地成本 31,394 1,046
土地方補償費 22,470 749 總用地525畝，每畝42.8萬元;地價中包含土地使用權轉讓及地上、地下建/構筑物、各種管線\設施拆遷
合作方補償費 1,000 33 與合作方初步確定。
出讓金 1,960 65 出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應按17%計算，應為136元/平米，污染企業外遷可優惠到7%，計56元/平米
大市政配套費 5,033 168 建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其他45元/平米
交易費 47 2 評估值的0.21%
契稅 884 29 土地補償費/出讓金/大配套之和的3%
二、開發前期費 5,205 173
勘察設計費 1,190 40
報批報建費 3,752 125
三通一平費 122 4 場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.
臨時設施費 142 5 臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬
三、主體工程費 28,500 950 新城東區多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米;
四、社區管網費 11,943 398
給排水系統費 1,891 63
供暖系統費 3,416 114 含換熱站建設費、紅線外管網費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米;區內工程費為40元/平米;
室外燃氣系統 1,556 52 含氣源發展基金20元/平米、區內工程費28元/平米、灶表費3元/平米;
室外高低壓 3,353 112
室外消防系統 92 3
室外智能系統 671 22
道路及廣場 763 25 新城此項造價約為45.27元/平方米.
綜合管網設計 203 7 工程費的2%。
五、園林環境 1,770 59 依設計方案的不同而不同
環境設計 161 5 環境工程總造價*10%
綠化建設費 1,220 41 區內、區外綠化支出，新城約為65元/平方米
建筑小品 92 3 新城此項造價約為5.6元/平方米
圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米
室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項造價約為6.54元/平方米
室外零星設施 92 3 各種指示牌、標識牌、示意圖等,新城此項造價約為3.15元/平方米
六、公建配套費 1,495 50
幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米
游泳池 450 15
網球場 75 3 建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網球場為40萬
兒童游樂設施 240 8 土建、設備、各項設施,
非營業性公建 450 15 會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設備及裝修300元/平米
七、直接費合計 80,306 2,677
八、不可預見費 808 27 直接成本*1%
九、開發間接費 1,664 55 監理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬
十、開發成本 82,778 2,759
十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入*3.5%
十二、總投資 86,768 2,892
二.稅務分析
**地區通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優惠稅收政策，目前興業發展公司享受所得稅50%、營業稅20%(區外項目均為50%)的優惠;住宅發展公司享受營業稅及所得稅50%的優惠，目前初步計劃以住宅發展公司名義開發該項目，但能否實現稅收優惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：
1、 營業稅及附加：銷售收入的5.05%;
2、 所得稅：稅前利潤的33%;
3、 土地轉讓契稅：土地成本(拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費)的3%;
即使按法定所得稅率，因**公司虧損項目(業務)及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。
三.經濟效益分析
1.項目總體收益情況：
根據上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經營情況如下：
經濟指標 單位數值(元/m2) 項目總金額(萬元)
銷售收入 3800 114,000
直接成本 2649 80,306
總投資 2892 86,768
稅前利潤 716 21,475
稅后利潤 480 14,388
內部收益率 51.53%
銷售凈利率 12.62%
總投資回報率 16.58%
銷售毛利率 22.34%
獲利指數 1.12
資金峰值比例 0.06
地價支付貼現比 0.88
啟動資金獲利倍數 1.68
項目開發周期內各年的利潤體現如下表:
經濟指標 2002年 2003年 2004年 合計
結算面積(m2) 100,000 100,000 100,000 300,000
單位利潤(元/m2) 480 480 480 480
利潤(萬元) 4796 4796 4796 14,388
2.敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。
1) 成本變動對各項經濟指標的影響：
估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本
(×100%) (×95%) (×90%) (×105%) (×110%)
單位成本(元/m2) 2,759.27 2,621.30 2,483.34 2,897.23 3,035.19
總投資 86,767.95 82,429.56 78,091.16 91,106.35 95,444.75
項目利潤 25,465.05 29,803.44 34,141.84 21,126.65 16,788.25
稅后利潤 14,388.28 17,295.01 20,201.73 11,481.55 8,574.83
銷售凈利率% 12.62% 15.17% 17.72% 10.07% 7.52%
內部收益率% 51.53% 54.24% 57.26% 49.08% 46.85%
2) 售價變動對各項經濟指標的影響：
一、售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價
敏感系數 (×100%) (×95%) (×90%) (×105%) (×110%)
銷售均價(元/m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180
營業收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400
項目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289
稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641
銷售凈利率% 12.62% 9.94% 6.96% 15.05% 17.26%
內部收益率% 51.53% 48.95% 46.38% 48.70% 56.68%
3) 容積率變動各項指標的變化
主要指標 容積率(1.2) 容積率(1.0) 容積率(1.1) 容積率(1.3) 容積率(1.4)
可售面積(m2) 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00
營業收入 114,000.00 97,500.00 105,875.00 117,000.00 122,500.00
總投資 86,767.95 78,412.00 82,436.00 93,641.00 100,316.00
項目利潤 25,465.05 18,154.00 22,082.00 21,441.00 19,987.00
稅后利潤 14,388.28 9,490.00 12,122.00 11,692.00 10,718.00
銷售凈利率% 12.62% 9.73% 11.45% 9.99% 8.75%
內部收益率% 51.53%
4.盈虧平衡點分析
(1) 保本售價：3046元/m2
(2) 保本銷售率： 85.78%
5.項目收益水平綜合分析：
就項目本身的收益水平而言，12.62%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：
1)稅務資源的充分運用：
若實現用**住宅發展公司或興業發展公司操作該項目，取得營業稅及所得稅50%的優惠，則可增加稅后利潤5472萬元，使項目銷售凈利率達到17.42%;
2)成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規定標準估算，
操作中尚存在一定減免可能;
3)地塊中有27000平米配套及商業用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業性公建，操作中，存在調整規劃、改建成住宅的可能;若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，按1.2容積率計算，可增加住宅1.8萬平米，增加凈利潤2000萬元。
總體上來看該項目收益水平相當理想。
四.項目資金預測
1、 資金流量及有關指標：
01年 02年 03年 04年 05年 合計
一、現金流入
銷售面積(m2) - 100,000 100,000 100,000 - 300,000
平均售價(元/m2) - 15,200 15,200 15,200 - 45,600
銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000
回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000
小計 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000
現金流入現值NPV - - - - - 89,784
二、現金流出 - - - - - -
1、付地價款 8,091 11,320 11,983 31,394
2、付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721
3、開發間接費 211 829 357 267 - 1,664
4、期間費用 1,330 1,330 1,330 - 3,990
5、稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844
小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613
現金流出現值NPV - 80,155
三、凈現金流量 -10,102 7,182 4,902 16,371 -3,966 14,387
四、累計凈流量 -10,102 -2,920 1,982 18,353 14,387 14,387
五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 - -
六、資金成本 245 325 570
七、內部收益率IRR 52%
八、獲利指數 1.12
九、資金峰值比例 0.06
十、地價支付貼現比 0.88
十一、啟動資金獲利倍數 1.68
2.資金缺口及解決辦法：
依據目前掌握情況及設想，預計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，**公司現有項目不能提供資金支持，希望總部結算中心支持。
第八章 可行性結論
一.項目優勢：
(1)政府對梅江的宣傳導向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區黑牛城道外側的地位，吸引了有效消費群體的關注。宗地臨近梅江的區位，將有助于今后本案的營銷、推廣。
(2)**的品牌已經深得消費者認同，但由于**在西南部市場一直未有開發項目，故造成了一定的追隨**品牌的潛在客群存在，宗地的開發，將極充分的調動這部分潛在人群。
(3)**的品牌及開發手法在**處于一流水平，在競爭中處于有利位置。
(4)本案所在區域的購買力較強，中高檔市場發育較為成熟，據統計，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產品占本區需求量的52%，占全市該檔次產品成交的32%，占全市該檔次產品成交之首。
(5)宗地內原廠區的植被極其豐富，且種植的相對規整，同時在項目周邊有大量的綠地和水面，在項目規劃中便于利用。
二.項目劣勢：
(1)但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有**油氈廠、**無縫鋼管廠
等工廠企業，同時道路兩側房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地
理位置不占據絕對優勢。
(2)項目位于解放南路沿線的末端，距離外環線僅1.25公里，位置相對偏遠，項目周邊
臨近配套、交通都不很完善和便利。
三.結論及建議
該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質、高檔的大型規模社區，為**
在**又樹立一個標志性產品，同時投資回報率較高，具有開發價值，該項目可行。
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