項目可行性分析報告

　　目 錄

　　第1章 總論 ..........................................4

　　1.1 項目基本情況 ..................................4

　　1.2 項目建設方案 ..................................4

　　1.3 投資結構及資金來源 ............................5

　　1.4 項目效益 ......................................5

　　1.5 可行性研究的依據...............................5

　　1.6 可行性研究的范圍...............................6

　　1.7 項目綜合評價 ..................................6

　　第2章 項目建設的必要性 ..............................7

　　2.1 項目建設的背景 ................................7

　　2.2 項目建設的理由 ................................8

　　第3章 項目建設經營條件 ..............................10

　　3.1 項目區位優勢 ..................................10

　　3.2 國家政策環境 ..................................10

　　第4章 項目的定位和功能 ..............................12

　　4.1 項目定位 ......................................12

　　4.2 項目功能.......................................12

　　4.3 項目建設目標...................................12

　　第5章 項目建設方案 ..................................14

　　5.1 項目的規劃 ....................................14

　　5.2 項目的選址 ....................................14

　　5.3 項目的布局 ....................................15

　　第6章 項目的組織與管理 ..............................17

　　6.1 組織機構 ......................................17

　　6.2 項目計劃管理 ..................................17

　　6.3 財務和物資管理 ................................18

　　6.4 項目組織與運營管理 ............................18

　　6.5 勞動定員與培訓 ................................19

　　第7章 項目實施計劃 ..................................21

　　7.1 項目的建設期 ..................................21

　　第8章 投資估算和資金籌措 ............................24

　　8.1 投資總額 ......................................24

　　8.2 投資估算依據 ..................................24

　　8.3 固定資產投資估算 ..............................24

　　第9章 財務評價 ......................................26

　　9.1 概述 ..........................................26

　　9.2 基礎數據 ......................................26

　　9.3 項目交易及產品區分 ............................26

　　9.4 項目成本費用區分 ..............................26

　　9.5 財務估算 ......................................27

　　9.6 利潤估算 ......................................28

　　9.7 盈虧平衡分析 ..................................28

　　9.8 財務評估 ......................................28

　　第10章 環境影響評價 .................................29

　　10.1 環境影響 .....................................29

　　10.2 評價與審批 ...................................29

　　第11章 社會效益分析 .................................30

　　11.1 安置勞動就業 .................................30

　　11.2 市容衛生 .....................................30

　　11.3 項目營業交易額與社會效益......................30

　　第12章 項目資產屬性與營業收入分配模式 ...............31

　　第13章 投資主體對投資項目建設的建議 .................32

　　13.1 項目建設的建議 ...............................32

　　第一章 總論

　　1.1 項目基本情況

　　1.1.1 概況

　　南寧市良慶區那馬鎮那馬社區有村民1200多戶，共計5200人，位于南寧市南面，處于良慶區中部，距南寧市中心20公里。區位優勢明顯，南防鐵路、南北二級公路、桂海高速公路自北向南穿境而過，距寧村火車站僅約1.5公里，距南北高速公路那馬出口僅約1公里，距北海、防城港兩大出海港口均在200公里以內，交通運輸十分便利。南寧市城鄉結合部長期以來村民以種植林木及蔬菜等初級農林產品為生，產業結構及不平衡經濟效益底下，社區內大部分的年青一代都選擇到市內或沿海周邊城市置業，經商和打工，對發展地方經濟、提高村民生活水平極為不利。

　　我們社區領導班子經過市場調查，結合本社區的實際情況，決定招商引資，引進有經濟實力、企業管理水平較強的“南寧市碧豐農業有限責任公司”共同籌建能夠延伸農林產業鏈，提高產品附加值，創造高效益的“南寧融發板材交易中心”。

　　1.2 項目建設方案

　　1.2.1 項目名稱、建設性質及建設地點

　　項目名稱：南寧融發板材交易中心

　　建設性質：新建

　　建設單位：南寧市良慶區那馬鎮那馬社區

　　南寧碧豐農業有限責任公司

　　建設地點：廣西南寧市良慶區那馬鎮那馬社區

　　1.2.2 建設規模

　　項目一期占地面積513畝，二期2000畝，三期3000畝，以集名品家具、科技木、各種細木板、人造板、膠合板、家飾建材、建筑模板、漿紙材料，林木、林權中、遠期交易、竹林中小加工業、個體創業者集群加工發展，物流倉儲等集中銷售、縱橫發展。將該項目打造成為極具北部灣地方特色經濟發展道路的典范竹木產銷孵化城，廣西最大的綜合性板材流通基地。

　　1.2.3 主體技術、設備、建筑物(工程)

　　主要建設內容：項目共分四個功能區，倉儲物流園區66000平方米，加工區5170000平方米，成品綜合展銷區433000平方米，大型停車場占地120000平方米，建融發大廈1座15000平方米(12層、集寫字樓、酒店于一體、)。名貴原木，林材原料及各種木材中、遠期貨交易，木工機械展銷交易、新產品展銷、售后服務于一體的“融發竹木工藝展覽館”，建筑面積130000平方米。

　　1.3 投資結構及資金來源

　　1.3.1 項目總投資和資金籌措：

　　本項目總投資2.41億元，其中固定資產投資2.33億元，非固定資產(流動資金)投資800萬元，建設單位自籌1億元，其他以股權融資合作的形式籌資1.41億元。

　　一期項目工程建設投資10000萬元，其中：企業自有資金7000萬元，擬申請資金或貸款3000萬元。

　　二期項目工程建設投資8000萬元，其中：企業自有資金6000萬元，擬申請資金或貸款2000萬元。

　　三期項目工程建設投資5990萬元，全部企業自有資金。

　　1.4 項目效益

　　本項目主要效益體現在：可新增就業1500人，有效地解決當地農民脫貧奔康，推進社會主義新農村建設。

　　1.5 可行性研究的依據

　　1.5.1 國家計委建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)。

　　1.5.2 國家計委頒布的《建設項目可行性研究指南》(試用版)。

　　1.5.3 農業部出臺《全國農業和農村經濟發展第十二個五年規劃(2011-2015年)》、《全國農業機械化發展第十二個五年規劃(2011-2015年)》、《全國木材加工行業第十二個五年規劃(2011-2015年)》。《廣西壯族自治區造紙與木材加工業調整和振興規劃(桂政發(2009)108號)》。

　　1.6 可行性研究的范圍

　　可行性研究的范圍包括：國家政策背景和建設的必要性，市場預測、市場定位于功能、建設規模和布局、同類項目參考、場址選擇和建設條件、組織機構及經營管理、項目實施計劃、投資估算、資金籌措、財務評估。

　　1.7 綜合評價

　　1.7.1 項目建設的必要性：

　　本項目建設符合廣西壯族自治區木材加工業調整和振興規劃政策，適合國家17大倡導的城鄉經濟一體化發展的宏偉愿望，我區作為林業大省，全國最大的商品木材出材供應基地，有必要在我區林才集散地，整合籌建規模大，功能性全面，可持續帶動林木業產銷于一體的大型竹木制品交易市場，由粗加工轉而向精深加工提高產品附加值而不斷轉變生產加工工藝，走出一條具有我區竹木產業新型特色經濟的發展道路是需要一定過程的，正如福建莆田秀嶼在自身無任何林木資源的情況下，卻擁有了總體規劃2000畝，全國唯一的國家級木材貿易加工示范區，她的成功能夠來自民間的創業激情，來自莆田16萬木材經營管理與創業者的勇于創新精神、成功經驗等。

　　本項目的落成將承載著南寧乃至整個北部灣地區及全廣西竹木加工產業升級、產銷結合的先行重任。在該領域擔負著舉足輕重的地位。為響應我區(桂政發(2009)108號)文，促進林木加工產業結構調整，振興我區經濟及食品產業后又一個千億大產業(林木產業)的誕生，提供一個符合政策性切實需要的竹木粗、深加工產業與商品流通相結合的產銷貿易平臺，創優出名牌，拉動我省經濟騰飛的引擎，需要政府政策的支持，也是社會、全民創業者的大同心愿。

　　第二章 項目建設的必要性

　　2.1 項目建設背景

　　2.1.1 中國林業大省、廣西——綠城“南寧”一個極具北部灣林木經濟發展特色道路，產銷集約發展規模化、購銷一站式的現代物流倉儲式特大型竹木制品產銷貿易平臺，廣西南寧“融發板材交易中心”，即將出現。

　　2.1.2 廣西是林業大省，但不是林業強省。

　　木材加工業是我區重點發展十四個千億元產業中的一項重要產業，是政府推動的重要產業。木材加工業的產值在林業產值中舉足輕重。2010年廣西林產總產值1276億元，木材加工為407億元，占總產值的1/3，到2015年預計廣西林業產值達2500億元，其中木材加工業將達到1200億元，占總產值48%。2010年廣西林業產值在全國是第六位，排在前面的是廣東、山東、江蘇、浙江和福建。這幾個省之所以各居前茅，主要是家具、人造板、地板、木門、裝飾板等木材加工業的支撐。

　　因此廣西迫切需要發展壯大我區竹木類非公有制中小企業的市場競爭力，利用我區豐富的林業資源優勢，打造一個前期由民間力量倡導，政府支持并統籌規劃與整合民間經濟潛能的區域性竹木產銷示范性窗口、集優聚強、壯大非公有制經濟、增強非公有制經濟的發展活力，大力發展開放型竹木工業經濟從現有的版塊經濟、小規模經營向產業配套、分工協作、特色鮮明的集群經濟和高層次的規模經營轉變，提高非公經濟的集聚化程度和規模化水平，推動城鄉經濟特色產業群的市場輻射力，國內、國際兩個市場的影響力。如“德國的精密機械、瑞士的鐘表、東莞虎門服裝、順德的家用電器、家具，溫州低壓電器、義烏小商品集群產銷模式”等眾多政府支柱產業城市名片。

　　2.1.3 作為定位于政府區域性支柱產業綜合配套服務高度集中的竹木制品產銷一條龍發展項目，她來自集體，受益于城鄉居民，得益于黨中央國民經濟和社會發展第十一五、十二五年規劃關于全面建設社會主義新農村，加快發展生產性服務業，進一步統籌城鄉經濟協調發展，有限促進社會就業發展經濟，合理調整收入分配關系等惠民利民的科學發展觀指導精神，促進該項目發展成果惠及社會，利于集體、實現居民收入增長和經濟發展同步的特色社會主義宏偉目標。

　　2.2 項目建設的理由

　　2.2.1 為貫徹黨中央17大三中全會指導精神，深入落實科學發展觀，解決城鄉經濟二元結構的深層次矛盾，實現城鄉、區域經濟一體化統籌協調發展目標。依據《廣西壯族自治區造紙與木材加工業調整和振興計劃(桂政發(2009)108號)》文件，我那馬鎮那馬社區聯合南寧市碧豐農業有限責任公司，利用那馬社區那扭坡的荒地合作創建村辦企業“南寧融發板材交易中心”。

　　該項目的建設將為農村土地規模化集約經營管理，提高農村土地集中流轉效益，農村經濟資源轉換生產經營方式等提供了廣闊的拓展空間。更提供了一個類似我國聞名遐邇的江浙中小企業全民創業生產經營模式，供城鄉居民再次就業、創業。一個由小作坊、大平臺、大市場、大流通、大作為的全新板材綜合交易中心即將出現。她肩負著全面統籌、整合南寧市周邊散小無序的各種板材銷售網點、竹木加工業等。促使行業集聚、商貿集聚、高度科學的市場化規范管理。力爭辦成一市場、一站式打造北部灣竹木加工全產業鏈，產銷一條龍的示范性工程。中小企業由此不斷發展壯大走出去，大展其竹木深加工技能的全民創業孵化城，北部灣板材商貿流通的重要交易中心。

　　2.2.2 當前廣西北部灣迎來了歷史性的經濟蓬勃發展機遇，造新城、興產業、上項目、促經濟。

　　目前欽州、防城港、中石油、核電項目、漿紙業項目等一批重大項相目相繼落戶廣西北部灣經濟區，預計到2020年，北部灣經濟區將會形成2萬-2.5萬億元左右的投資規模，包括產業項目9500億元，基礎設施建設4000億元，城市建設投資約7400億元。發展大型木材加工專業服務市場的必要性顯而易見，這將對工程建筑模板、膠合板、家飾建材、名品家具、漿紙業的需求隱藏著巨大的市場。該“交易中心”憑自身的市場規模影響力，物流倉儲成本優勢，集中經營管理優勢，物流商務樞紐優勢等，必將占據重要的市場地位。

　　2.2.3 該項目的落成，迎合了南寧市城市總體規劃(2011-2020年)發展特大城市的需要，是城市化、城鄉一體化擴張發展配套需求的重要流通支柱產業。以城市擴張發展拉動內需，以需求帶動產業發展擴大市場規模，以商品流通催生就業機會。

　　廣西“南寧融發板材交易中心”的落成，集合了南寧市竹木制品流通市場，從林木原材料加工，到建筑業、住宅、竹木工藝等涵蓋了整個林木制品的集散產銷鏈。

　　第三章 項目建設經營條件

　　3.1 區位優勢

　　3.1.1 南寧是廣西泛北部灣、東盟博覽會永久性會址，大西南及東盟各國商品物流進出口的重要出海通道，是北部灣工商業“總部經濟”中心。

　　3.1.2 交通樞紐地位。海陸空運輸條件便利，東盟各國及大西南商品出入海內外的交通要塞，廣西-東盟首選的物流樞紐商務中心。

　　3.2 國家政策環境

　　3.2.1 國家批準《廣西北部灣經濟區發展規劃》、國家《西部大開發“十一五”規劃》編制，規劃期為2006-2020年。《全國農業和農村經濟發展第十二個五年規劃(2011-2015年)》、《全國木材加工行業第十二個人五年發展規劃(2011-2015)》。《廣西壯族自治區造紙與木材加工調整和振興規劃(桂政發(2009)108號)》。2010年1月1日中國-東盟自由貿易區全面啟動，東盟各成員關稅下調至93%，將為雙邊貿易市場創造更有利的拓展空間。

　　3.2.2 目前，中國已是世界上最大的木業加工、木制品生產基地和最主要的木制品加工出口國，同時也是國際上最大的木材采購商之一。我國的人造板、家具、地板年產量已經位居世界前列。近年來，我國木材工業呈現出投資多樣、產業規模擴大、產業聚集度提高的良好趨勢，已初步實現3個戰略性轉變：由利用天然林為主向利用人工林為主的轉變;由擴大生產規模的單一發展模式向擴大規模與節約使用并舉的復合發展模式的轉變;由利用一個市場、一種資源向國內、國外兩個市場、兩種資源的轉變。

　　3.2.3 我國木材工業在快速發的同時，也存在一定的問題，比如，木材資源不足、結構性短缺呈加劇趁勢等，隨著社會、經濟的發展和人民生活水平的提高，我國木材供需矛盾更顯突出，此外，我國木材加工企業規模普遍較小，許多企業設備陳舊、技術落后，木材加工或精深加工占比不大，加工方法單一品種少，產品趁同化現象嚴重。該項目的誕生，將起到推動我區竹木加工中小企業集優聚強，集中管理銷售，品牌由此走出去，先進生產工藝循環回流再發展的新型經濟發展崛起之路，不斷提高我區林業產業的市場競爭力、品牌影響力。

　　第四章 項目的定位和功能

　　4.1 項目定位

　　該項目依托我區豐富的林業資源優勢，坐落東盟博覽會永久性會址“廣西南寧市”，借中國-東盟經濟自由貿易區橋頭堡之東風，以跨區域交通運輸樞紐未基礎，復位泛北部灣經濟區為根本，對其貿易為輔，集原木及名貴林木基材原料現貨、林木、林權中遠期貨交易，林木加工中小企業、個體創業者集群加工發展，建筑模板、家飾建材、合膠板、人造板、科技木、各種細木板、名品家具、漿紙材料、物流倉儲等集中銷售、縱橫發展我目標，將該項目打造成為極具北部灣地方特色極具發展道路的典范性林木加工全民創業孵化基地，廣西最大的綜合性木制品倉儲流通基地。

　　4.2 項目功能

　　4.2.1 中國華南區、廣西泛北部灣林木產業重要的四個基地、內設一個永不落幕的“融發竹木工藝展覽館”。(名貴木材、林木、林權現貨、期貨集散交易基地，林木加工全民創業孵化基地，竹木制品產銷集群基地，物流倉儲中專貿易基地)

　　4.2.2 全面整合南寧市周邊小規模、小作坊、散、臟、亂、盜伐等無序經營的三小竹木集散市場，全部集中到交易中心內集群創業、集中營銷、產銷市場化規范管理。

　　4.2.3 廣西首個林木中小加工企業全民集群創業基地，廣西最大、首家板材產銷一體化、綜合性、功能性全面的交易中心。全國首個板材從林木原材料、半成品、到成品銷售于一體的七個半統一、半倉儲、半超市銷售管理的板材交易城。

　　4.2.4 一個集全民的竹木工藝薈萃，極具中國竹木工藝歷史文化傳統的“融發竹木工藝展覽館”是該項目承載著我國、我區林木產業從文化崛起進而帶動林木工業崛起走向世界林業強國之路的歷史使命。

　　4.3 項目建設目標

　　立足南寧、背靠大西南、華南沿海地區，依托北部灣及東盟自由經濟貿易區，走向世界。打造一個集全民的竹木工藝智慧與力量，極具北部灣地方特色經濟發展道路典范性的林木加工全民創業孵化基地。業界最具影響力，廣西最大的綜合性板材倉儲流通基地。

　　第五章 項目的規劃、選址、布局

　　5.1 項目的規劃

　　北部灣“總部經濟”南寧的崛起，將拉動南寧市新的經濟增長點，由此引發南寧市發展商貿物流樞紐的功能作用日趨明顯，做好商貿物流產業規劃，避免無序惡性競爭，重疊發展。抓機遇、上規模、因地制宜、順應黨中央國務院召開的第十二個五年國民經濟和社會發展計劃。其中關于加快發展生產性服務業的指導精神，以及《廣西壯族自治區造紙與木材加工工業調整和振興規劃》的正確引導，服務三農經濟，為建設廣西社會主義新農村提供全方位、多功能的“全民林木業集群創業孵化產銷基地”，展現廣西林木加工產業獨立自主、由于創新、走林木產業結構調整轉換生產經營機制的先行之路，不斷促進生產性服務業的加快發展，同時連貫性的帶動南寧市第一、第二、第三產業就業規模總量，為打造一個南寧作出務實、繁榮、社會和諧、經濟可持續發展，具有南寧商貿流通產業經濟特色的發展目標努力而奮斗。

　　5.2 項目的選址

　　5.2.1 我那馬社區作為“南寧融發竹木制品交易中心”的項目發展商，該項目能否成功把握往廣西北部灣歷史性的發展機遇，全面釋放北部灣區位經濟優勢潛能，關鍵在于政府的經濟政策，在規劃或選址上要求政府充分考慮到投資主體對項目用地的信心。我社區分析南寧市的城市規劃、交通及各種土地資源的價格情況、項目開發成本、商業布局。決定選擇位于南寧市良慶區那馬鎮那扭坡距南寧市區20公里處的513畝荒地與南寧市碧豐農業有限責任公司進行合作開發建設“南寧融發板村交易中心”，區位優勢明顯，距南寧保稅區僅約5公里，南防鐵路、南北二級公路、桂海高速公路自北向南穿境而過，距寧村火車站僅約1.5公里，距南北高速公路那馬出口僅約1公里，距北海、防城港兩大出海港口均在200公里以內，附近有南寧港口，上可達百色，下可達廣州、港澳等地，交通運輸十分便利，符合政府當前規劃發展商貿物流業優先往市郊延伸發展的工作指導政策，得天獨厚的地理位置優勢。

　　5.2.2 該項目符合政府當前規劃發展商貿物流業優先往市郊延伸發展的工作指導政策，該項目建成后對泛北部灣林木產業調整產業經濟結構，轉換經營管理模式等方面具有舉足輕重的經濟地位作用，與之相應的北部灣城市基礎建設，在城鄉一體化經濟發展中催生出巨大的市場商機，是南寧市輸往西南、華南及東盟的建筑模板、名品家具、各種復合板、工商業、文化娛樂業等百業用裝飾板材制品的重要對外貿易中心。

　　5.2.3 該項目的出現，對南寧市乃至整個北部灣經濟區商貿、倉儲、物流產業和布局具有意義深遠的戰略性經濟地位作用。故此我社區對該項目持以百倍的信心、決心、期望在政府的開明指導與大力支持下，早日實現這項利國利民、以商業帶動物流業發展、以物流業促進商業圈的形成，經濟發展帶動城鄉就業、促民生、創利稅的宏觀經濟戰略項目。

　　5.3 項目的布局

　　該“交易中心”是一個綜合性的以服務三農為主、其他木材加工為輔的特大型物流配送基地，根據其功能進行合理的布局建設，分為四個功能區及一下“融發竹木工藝展覽館”：

　　5.3.1 倉儲物流園區

　　1、建筑建材倉庫

　　2、家飾建材倉庫

　　3、漿紙材料倉庫

　　4、綜合材料倉庫

　　5、名貴木材倉庫

　　5.3.2 加工區

　　1、防腐木制品加工區

　　2、異型膠合板加工區

　　3、桉木旋切單板加工區

　　4、人造板加工區

　　5、木衣架加工區

　　6、細木工板加工區

　　7、名品家具加工區

　　5.3.3 加工成品展銷區

　　1、建筑建材市場

　　2、家飾建材市場

　　3、名品家具市場

　　4、綜合木制品市場

　　5.3.4 綜合服務區

　　1、大型停車場

　　2、車輛調撥、產品配送中心

　　3、原材料與加工成品裝卸中心

　　4、綜合辦公聯體酒店

　　5.3.5 融發竹木工藝展覽館

　　1、木藝歷史文化展覽館

　　2、竹木工藝新產品推廣市場發布展場

　　3、竹木工藝研發中心新概念展場

　　第六章 項目的組織與管理

　　6.1 組織機構

　　為保證項目的順利實施，必須建立項目組織機構以加強管理，該項目籌建期間由項目領導小組及下屬項目辦公室負責。

　　6.1.1 項目領導小組的職責是：

　　(1)負責項目準備和執行階段所遇重大問題的決擇。

　　(2)協調項目與各部門的關系。

　　(3)負責項目重大活動的準備和組織工作。

　　(4)研究確定項目有關的方針政策和關鍵措施。

　　6.1.2 項目辦公室的職責是：

　　(1)項目總體方案設計、前期工作的組織實施。

　　(2)項目建設資金籌措。

　　(3)項目建設計劃的制定、工程招標、施工驗收。

　　6.2 項目計劃管理

　　項目的計劃管理是項目實施全過程的行動指導，計劃為項目建設活動提供依據和準則，有了高水平的科學嚴密管理計劃，就可以克服項目建設中的盲目性，增強科學性，保證項目建設按預定目標順利進行。

　　6.2.1 該項目的計劃內容包括：

　　A、項目建設進度計劃;

　　B、項目投資計劃;

　　C、項目資金籌措計劃;

　　D、物資供應計劃;

　　E、投資回收計劃。

　　上述計劃必須在項目可行性研究，確定具體的工作方案。

　　根據批準的設計方案安排工作計劃。編制施工組織計劃、項目建設計劃、項目建設投資計劃、財務計劃、物資供應計劃等。

　　6.2.3 施工組織計劃

　　要確定施工任務、施工方式、明確組織分工、職責范圍并責任到人、安排設備材料供應與運輸力量。

　　6.2.4 項目建設投資計劃

　　以可行性研究報告中的項目建設實施進度計劃為依據，確定建設任務。并具體落實到人。

　　6.2.5 項目建設投資計劃

　　根據項目建設投資實施計劃和工程的單位造價，編制項目建設投資并具體到季度。該計劃是項目投資的依據，要明確投資的組成和投資方向，明確項目建設進度計劃中所規定的建設任務的完成。

　　6.2.6 財務計劃和物資供應計劃

　　財務計劃和物資供應計劃將在財務管理和物資采購管理中詳細敘述。

　　6.3 財務和物資管理

　　6.3.1 項目資金管理

　　項目資金全部用于項目建設，資金專款專用，設專門的項目會計以及相應的會計項目。

　　6.3.2 項目物資管理

　　項目物資必須專款專用，保證項目建設的需要。設置物資管理和供應部門，負責項目建設的計劃、分配、采購、存放、運輸和管理，使項目建設所需的物資及時供應。

　　6.4 項目組織與運營管理

　　6.4.1 組織機構

　　本項目組建獨立的法人機構，負責該項目建成后的經營管理。設立倉儲物部、加工部、加工成品展銷部、對外貿易服務部、售后服務部、展館部、財務部、后勤部、行政部等。

　　6.4.2 招商與經營管理

　　交易中心實行半倉儲，半超市的七個統一全新經營管理模式。在招商方面，對經營者與生產企業實行全國領先的雙招政策。即：所有生產廠家的建筑建材、家飾建材、名品家具、木制類產品免費入場，無需帶資即可經營中心內的各類產品，板材加工中小企業、個體創業者可在加工區集群創業，加工制成品集中銷售。具體由交易中心合理統籌調配，對交易中心進行分散經營，統一集中管理、統一開票銷售、統一放行、統一待收貨款、統一劃賬(三天內入賬)、統一代辦進出口業務、售后服務等統一集中備案管理。

　　6.4.3 目標績效管理

　　倉儲物流、加工、加工成品展銷、對外貿易四個重要部門按現在企業制度進行管理，根據實際情況實行部門總經理負責制。制定完善的生產管理措施，對營業成本實施目標成本和責任成本管理，目標效益分解與進度計劃推移考核管理，綜合考評該四個部門的營銷業績，不斷提高市場整體競爭優勢，減少市場運營成本，提高市場運行效率，在質量、服務、效益上下功夫。

　　6.5 勞動定員與培訓

　　項目定員150人。總經理1人，副總經理4人，其中管理人員45人，一般職工100人。

　　6.5.1 骨干力量結構與要求

　　交易中心總經理1名，倉儲物流園區副總經理1名，加工區副總經理1名，加工成品展銷區副總經理1名，出口貿易部副總經理1名。以上要求必須5年以上的相關工作經驗，大學本科以上，人才是一切事物發展的主要因素，在用人聘人方面，優先錄用博士、碩士、研究生，其次本科、大專生，最后錄用其他學歷層次的人員。

　　交易中心各部門所有中高層管理人員，上崗前都必須進行崗位培訓，由相關決策領導培訓后方能上崗，以確保管理到位。

　　6.5.2 勞動管理

　　按國家(勞動合同法)和(企業法)有關規定，除現有的人員和技術力量外，企業員工采取就地招聘，建立嚴格的聘用手續，所有管理人員及員工必須與公司簽定勞動合同，職業培訓后，考核合格后上崗，享受國家及企業規定的待遇，包括社會勞動保險，人身保險，醫療衛生保險等，公司員工必須按勞動合同履行職責，服從企業管理執行各項規章制度。

　　第七章 項目實施計劃

　　7.1 項目建設期

　　本項目建設期2年，一期計劃一年半，投資1.13億元建成20萬平方米加工區、加工成品展銷區。

　　二期投資1.28億元，建成11萬平方米集物流倉儲、木藝展覽、售后服務于車輛貨運調撥于一體的綜合性集中服務區。

　　7.1.1 一期建設：

　　規劃設計3個月;

　　三通一平6個月;

　　土建7個月;

　　員工技術培訓1個月;

　　配套設施安裝1個月;

　　7.1.2 二期建設：

　　1、土建5個月

　　2、配套設施安裝1個月

　　項目待報建手續完備后及動工，預計2012年8月30日開始動工，各工序穿插進行，預計2014年2月一期竣工招商，二期物流園區2014年3月不間斷進行建設，于2014年8月全部完工。

　　具體時間安排如下表。

　　一期工程進度

　　二期工程進度表

　　第八章 投資估算和資金籌措

　　8.1 投資總額

　　本項目總投資2.14億元，其中固定資產投資2.33億元，流動資金投資800萬元。

　　8.2 投資估算依據

　　土建工程投資的估算，主要參照目前類似建筑物的造價，并結合當前建筑材料現行市場價格進行估算。設備購置費已包括各種配件和運費等，經市場詢價后進行估算。估算方法主要依據(投資項目可行性研究報告指南)試用版進行。

　　8.3 固定資產投資估算

　　結合本項目具體情況，將項目固定資產分為4個功能區;倉儲物流園區、加工區、加工成品展銷區、綜合服務區，一個融發竹木工藝展覽館。

　　非固定資產投資估算表

　　固定資產投資建設估算表

　　第九章 財務評價

　　9.1 概述

　　投資財務評價主要按照(農業項目經濟評價實用手冊)(第二版)、(建設項目經濟評價方法與參數)(第二版)以及(投資項目可行性研究指南)(試用版)進行。

　　9.2 基礎數據

　　項目計算期

　　項目計算期11年，其中建設期為2年，投產期為2年，第三年投產并達設計能力的100%。

　　9.3 項目交易及產品區分

　　1、本市場交易額15億人民幣

　　2、外貿西南、華南地區10億人民幣

　　3、服務價格

　　按國內同類市場價進行估算，由于市場半倉儲、半超市、統一管理、統一代理開票收銀、統一對賬支付貸款的先進管理理念，故按品牌代理費或管理費收取交易總額的1%管理費。

　　4、其他產品銷售價格

　　(1)倉促物流園區每平方米/年120萬元

　　(2)加工區每平方米/年240萬元

　　(3)加工成品展銷區每平方米/年350萬元

　　(4)融發展覽館每平方米/年350萬元

　　(5)停車場年收入150萬元

　　(6)融發大廈每平方米/年500萬元

　　9.4 項目成本費用區分

　　1、工資水平：中高層50人/月平均工資2000;職工100人/月平均工資1500元;

　　2、其他福利：60萬元;

　　3、固定資產維護費：250萬元;

　　4、市場經營費用：業務差旅、招商、廣告宣傳費180萬元

　　5、折舊費：固定資產按平均年限法計提折舊，房屋建筑物折舊年限為20年，其他設施、設備等為10年，殘舊率按5%計;

　　6、不可預見的動機費：260萬元;

　　7、修理費：按固定資產折舊費的10%計提

　　8、燃油動力費：150萬元

　　9、管理費用：按年營業收入的2%估算

　　10、土地租金：年136萬

　　9.5 財務估算

　　9.5.1 項目達產后年銷售收入1.2137億元，具體包括：

　　(1)內銷交易額15億，管理費用按1.5%計收入2250萬元;

　　(2)交易中心外貿額10億元，外貿代理費按2%計收入2000萬元;

　　(3)倉儲物流園區出租收入792萬元

　　(4)加工區出租收入4080萬元;

　　(5)加工展銷區出租收入1155萬元

　　(6)融發展覽館出租收入1050萬元

　　(7)停車場收入150萬元

　　(8)融發大廈公司自用一層余下收入660萬元

　　以下合計1.2137億元

　　9.5.2 項目支出估算

　　(1)工資總支出300萬元;

　　(2)其他福利60萬元;

　　(3)修理費277.5萬元;

　　(4)燃油動力費150萬元;

　　(5)業務差旅、招商、廣告宣傳費180萬元;

　　(6)業務招待等不可預見動機支出260萬元;

　　(7)固定資產折舊費1165萬元;

　　(8)土地租金年136萬元;

　　(9)管理費222萬元

　　9.5.3 成本費用估算

　　達產后項目總成本費用2750.5萬元。其中固定成本1878.5萬元，可變成本872萬元，經營成本為2160.5萬元。

　　9.6 利潤估算

　　9.6.1 利潤總額：項目年正常利潤總額為9386.5萬元;

　　9.6.2 所得稅：按25%的所得稅和二免三減半的政策計算，正常每年應繳所得稅2346.625萬元;

　　9.6.3 凈利潤：扣除所得稅后，項目年獲凈利潤7039.875萬元;

　　9.6.4 投資回收期：項目稅前靜態投資回收期2.57年，稅后為3.43年;

　　9.7 盈虧平衡分析

　　項目固定成本1878.5萬元，可變成本872萬元，年稅費為606.85萬元，年銷售收入為1.2137億元，項目盈虧平衡點為：

　　BEP=年固定總成本/(年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金)=(1878.5/12137-872-606.85)*100%=28.4%

　　結果表明，當生產能力利用率為28.4%，即收入達3446.908萬元時，項目達到保本點。

　　9.8 財務評估

　　本項目總投資2.41億元，項目收益遠大于投資，效益高，每年可獲利9386.5萬元，項目稅前靜態投資回收期2.57年，稅后投資為3.43年。項目整體效益高，財務可行。

　　第十章 環境影響評價

　　10.1 環境影響

　　項目區位于廣西南寧市良慶區那馬鎮，自然生態保護良好，景色秀美，周圍無其它環境污染企業。經監測，本項目的實施，不影響空氣優于(GB3095-1996)《環境空氣質量標準》中的一級標準，地表水達到CHZB1-1993《城市區域環境噪聲標準》中0類標準，不存在廢氣、噪音和環境污染和不良影響。

　　10.2 評價與審批

　　本項目的實施，注重環境建設，措施合理有效，不會對周圍環境造成污染，環保部門同意項目建設。

　　第十一章 社會效益分析

　　11.1 安置勞動就業

　　本項目建成可直接拉動社會就業8000-10000人左右，具體就業配置：物流園區業主、搬運、裝卸、運輸配送服務工人安置2000人，加工區業主、一般員工2000人，加工成品展銷區業主、業務銷售、售后服務等1500人，融發竹木工藝展覽館、木工機械中心、對外貿易服務部、物流公司或其他工作職能等1200人，融發大廈、融發酒店、辦公商務服務工作人員300人，帶動其他餐飲、停車場配套服務等2000人，交易中心員工200人。

　　11.2 市容衛生

　　整合市場環境。將市場不規范分散經營，影響市容市貌、制約市內交通秩序的小市場、臨街木材加工商鋪統一整合到交易中心內，為市政建設，美化南寧市宜居綠化環境提供市容衛生空間。

　　11.3 項目營業交易額與社會效益

　　項目建成營業交易額預計首年達25億元，可直接產生利潤8000萬人民幣，每年為財政提供各項稅收總額達1.3億人民幣，帶動三農木材作業的相關產業間接創收預計達20億人民幣。

　　第十二章 項目的資產屬性與經營收入分配模式

　　該項目解決了當前政府在統籌城鄉經濟一體化商務發展規劃中所遇到的土地資源規劃征收、社會城鄉經濟和諧健康發展與民生就業、社會經濟資產屬性、財富收入分配等一系列關于民生切身利益的問題。為社會經濟發展中存在和遇到的各種利益矛盾提供了一條新的發展途徑。目前該項目約定對南寧市良慶區那馬鎮那馬社區那扭坡集體土地資源采取合作開發，資產與經營效益雙贏，共享項目營收所得，為謀社會經濟發展、以達社會主義人民共富這一高度宏偉目標。

　　合同期滿后碧豐農業有限責任公司在該項目在一切固定資產、其他無形資產、經營權等全部回歸那馬社區或政府，該項目土地所有權的屬性仍沒有改變，一切權益回歸那馬社區集體所有。

　　從村民今后基本的就業謀生角度考慮，廣西提倡率先建設北療灣和諧小康社會的主題看，是有一定影響的。

　　第十三章 投資主體對投資項目建設的建議

　　13.1 項目建設的建議

　　1、請南寧市政府批準南寧市良慶區，那馬鎮那馬社區那扭坡距南寧市區20公里處的513畝左右荒坡地用于“南寧融發板材交易中心”的建設。

　　2、該項目集體土地以合作的形式由我那馬社區統籌發展，由碧豐農業有限責任公司投資建設，資產與經營效益與碧豐農業有限責任公司先后共享利益，因此望政府能給予一定的政策支持，對該土地開發前期遇到的相關問題進行統籌協調處理，以加快該項目的開發建設周期。

　　3、項目的建設行政審批盡量簡化，盡可能只允許在廣西南寧建設一個大型的板材交易中心。以免造成項目重復建設、重疊發展，造成市場惡性競爭，影響經濟健康持續有效發展。

　　4、我那馬社區期待該項目能引起政府的肯定與重視，并期待政府能將“南寧融發板材交易中心”列為南寧市商業網點項目發展規劃，在政策給予大力支持，協助我那馬社區完成這一宏愿發展目標。

　　廣西南寧市良慶區那馬鎮那馬社區

　　法定代表人：陳x仿

　　二○一xx年五月十日

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