農村房屋買賣合同

時間：2022-10-05 00:55:51 買賣合同我要投稿

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【精】農村房屋買賣合同

　　現今很多公民的維權意識在不斷增強，我們用到合同的地方越來越多，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么制定合同書有什么需要注意的呢？下面是小編幫大家整理的農村房屋買賣合同，希望對大家有所幫助。

【精】農村房屋買賣合同

農村房屋買賣合同1

　　甲方(賣方)：____________　　乙方(買方)：____________

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，并經土地所有權人同意，達成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在房屋院落(包括：正房間、廂房間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉讓給乙方。該院落具體位置為：

　　東鄰：

　　西鄰：

　　南鄰：

　　北鄰：

　　登記長度為：______米、寬度為______米，面積共______平米。

　　二、該院落相關的'附屬物同時全部轉讓，附屬物包括：

　　三、、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫_______________;即人民幣小寫______元。乙方在合同生效時一次性付清。

　　四、甲方應在前將該房屋交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。

　　五、本合同生效后，一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元違約金。

　　六、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經取得全部共有人的一致同意。若因產權、使用權或其他產權原因而導致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。

　　七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產權證照轉移義務，如因政府原因確實無法辦理產權轉移手續，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。

　　八、其它

　　1. 本協議未盡事宜須經雙方協商解決，并簽訂相應的補充協議。

　　2. 本協議經甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。

　　3. 本協議電腦打印一式三份，各方各執一份。

　　甲方(賣方)：_______________　　身份證號：________________

　　住址：____________________　　電話：____________________

　　乙方(買方)：_______________　　身份證號：________________

　　住址：____________________　　電話：____________________

　　村委會意見：______________

　　村委會蓋章：______年___月___日

農村房屋買賣合同2

　　甲方(賣方)：

　　乙方(買方)：

　　甲方現有位于的.私房一套，結構是聯層，建筑面積平方米，合計面積平方米，已辦理土地使用證、城建用地許可證、房產證，另有一處有使用權的院落共計平方米，甲方自愿轉讓給乙方，經甲乙雙方協商一致，達成如下協議：

　　1、甲方房屋及院落總價萬元，乙方愿以此價格成交。

　　2、甲方須確保自己的土地、城建、房產證件真實合法、有效，且必須確保乙方改建施工過程中，與四鄰沒有糾紛。如果乙方在城建與施工中與四鄰有產權、界限、風水等糾紛，甲方必須負責處理、調解。

　　3、甲方有義務提供資料協助乙方辦理相關證件的過戶手續，費用由乙方承擔。

　　4、付款方式：本協議簽字之日付萬元，除下部分萬元在過戶手續完成后一次性付清。

　　5、本協議一式二份，甲乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。

　　甲方(公章)：_________

　　乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日

農村房屋買賣合同3

　　合同編號：

　　立房地產買賣合同人

　　出賣人（甲方）：

　　買受人（乙方）：

　　根據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致訂立本房產買賣合同，以資共同遵守。

　　第一條甲方將自有的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產）轉讓給乙方。房地產具體狀況如下：

　　（一）甲方依法簽訂的房地產權證號為__________________；

　　（二）房地產座落在____市__________【區鎮】__________【路】_________【弄】【新村】_________【支弄】_______號_______室。（部位___________）房屋類型：____________；結構____________；

　　（三）房屋建筑面積__________平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權【面積】【分攤面積】___________平方米。

　　（四）房屋平面圖和房地產四至房屋（附件一）；

　　（五）該房屋占用范圍內的土地所有權為【國有】【團體所有】；國有土地使用權以【出讓】【劃撥】【________】方式獲得；

　　（六）房屋內附屬設施狀況及室內裝飾情景（附件二）；

　　（七）甲方轉讓房地產的相關關系（包括抵押、相鄰、租賃等其他關系）見附件五。

　　甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、裝飾情景和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產。

　　第二條甲、乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款為（_______幣）__________元。（大寫）：_______仟_______佰______拾_______萬_______千_______百_______拾_______元整。

　　甲、乙雙方同意，自本合同簽訂之日起的_______天內，乙方將上述房地產轉讓價款分_____次付與甲方，具體付款方式、期限另立付款協議（附件三）。乙方交付的房價款，甲方應開具收款憑證。

　　第三條甲方轉讓房地產時，土地使用權按下列第_____款辦理。

　　（一）甲方取得國有土地使用權的使用年限從________年______月_____日起至________年_______月______日止，其中乙方按本合同約定受讓上述房地產，擁有國有土地使用權的使用年限從_________年_______月______日起至________年_______月______日止，為乙方依法使用國有土地使用權的有效期限。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移給乙方。

　　（二）按照中華人民共和國法律、法規、規章及有關規定，【應辦理】【能夠不辦理】土地使用權出讓手續的，應由【甲方】【乙方】按規定【辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓

　　第四條甲、乙雙方同意，甲方于_______年______月______日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交割。乙方應在收到通知之日起的______日內對房屋及其裝飾、設備情景進行查驗。查驗后雙方簽訂房屋交接書，甲方將房屋交付（轉移占有）給乙方。

　　第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交割期間，凡已納入本合同附件三的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估價____倍】【價值_______元】向乙方支付違約金。

　　第六條甲、乙雙方確認，在本合同簽訂之日起的_____日內，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托_______________】向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。

　　除房地產交易中心依法作出不予過戶決定外，上述房地產權利轉移日期以_____________【市】【區】【縣】房地產交易中心受理該房地產轉讓過戶申請之日為準。

　　甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，進取給予協助。由于甲方故意拖延或者不及時供給相關材料的，造成乙方損失的，甲方負責賠償。

　　第七條上述房地產風險職責自該房地產【權利轉移】【轉移占有】之日起轉移給乙方。

　　第八條本合同生效后，甲乙雙方應按國家及本市的有關規定繳納稅、費。

　　在上述房地產【權利轉移】【轉移占有】前未支付的物業管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四約定支付。【權利轉移】【轉移占有】后該房地產使用中所發生的費用，按本合同附件四約定支付。

　　第九條乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列_______款資料處理。

　　一、每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款_____%的違約金，合同繼續履行。

　　二、甲方書面催告乙方之日起的_____日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的_____日內乙方未提出異議，視作乙方無異議。甲方能夠從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款____%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之日起的______日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。

　　第十條甲方未按本合同約定的期限將上述房地產交付給乙方，甲、乙雙方同意按下列第____款資料處理。

　　一、每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款____%的違約金，合同繼續履行。

　　二、乙方書面催告甲方之日起的'______日內，甲方仍未交付房地產的，乙方有權單方解除合同，并書面通知交甲方，自收到通知之日起的______日內甲方未提出異議，視作甲方無異議。甲方除應在收到書面通知之日起的______日內向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應按已收款的_____%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失預違約金的差額應由甲方據實賠償。

　　第十一條經甲、乙雙方協商一致，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立的補充條款或補充協議，為買賣合同不可分割的一部分。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。

　　第十二條本合同自【甲、乙雙方簽訂】【____________公證處公證】【____________________】之日起生效。

　　第十三條本合同適用中華人民共和國法律、法規。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決，協商不能解決的，【提交_____________仲裁委員會仲裁】【依法向人民法院起訴】。

　　第十四條本合同一式______份，甲、乙雙方各持______份，________、_________和__________【市】【區】【縣】房地產交易中心各持一份。

　　甲方：

　　乙方：

　　日期：

農村房屋買賣合同4

　　賣方(甲方)：___________聯系電話：____________

　　身份證號：___________________________________

　　地址：________________________________________

　　買房(乙方)：___________聯系電話：____________

　　身份證號：____________________________________

　　地址：________________________________________

　　甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：

　　第一條、基本情況

　　甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

　　甲方所售房屋位于__________________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___屋樓，一樓為___個門面，___樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為_________結構，_________樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

　　第二條、房屋價格及其他費用

　　甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______________元整(￥_______);

　　第三條、付款方式

　　簽訂合同之日一次性付清;

　　第四條、特別約定

　　1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的'，由甲方負責處理。

　　2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。

　　第五條、該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。

　　第六條、今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;

　　第七條、本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;

　　第八條、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力;

　　第九條、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;

　　第十條、本合同附二、三樓平面圖;

　　第十一條、本合同一式_____份，甲方執_____份、乙方執_____份;

　　甲方：______________________乙方：______________________

　　日期：______年_____月_____日日期：______年_____月_____日

農村房屋買賣合同5

　　賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________

　　買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：

　　一、甲方自愿將其位于_____縣_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據)

　　二、房屋的基本情況：

　　該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。(無儲藏室)

　　三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的'相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

　　四、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。本協議發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。

　　五、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使,一切責任由甲方承擔,并應賠償乙方的損失。

　　六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。

　　七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

　　本合同一式5份,甲乙方各執一份,見證人各一份。

　　甲方: 年月日

　　乙方: 年月日

　　見證人: 年月日

農村房屋買賣合同6

　　農村房屋買賣合同糾紛

　　由于我國目前尚無專門的法律規定來規范和解決農村房屋買賣合同糾紛，因此，審判實踐中，對如何處理這類糾紛存在很大的分歧。

　　認為買賣合同無效的有之（無效論），認為有效的有之（有效論），認為合同無效但房屋可不予返還的有之（無效不返還論），一時仁者見仁，智者見智。這使得很多法官在審理具體案件時感到無所適從，從而導致不同法院和法官判案結果呈現很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來了不應有的負面影響。因此，如何就現有相關法律、法規和政策規定對這類糾紛作出正確、規范、統一的裁判不僅是當務之急，也是勢在必行。

　　對于農村房屋能否買賣這個問題，是審判人員在處理這類糾紛首先必須面對并予以解決的問題。如果這一問題認識模糊，案子就沒法審下去。審判實踐中，對這個問題一直存在兩種意見；一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣；另一種意見認為，我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規定，法無禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買賣。要搞清農村房屋能否買賣這個問題，可從以下方面進行分析：

　　1、農村房屋能否出售。

　　我國《民法通則》第七十五條規定，公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產；《物權法》第六十四條也規定私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”。對照該兩條規定，我們認定農村房屋是農村居民合法的私有財產應是不容置疑的。既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那么從理論角度來說，作為農村房屋所有權人的農村居民，完全可以依法對其房屋行使所有權，當然包括其中能充分體現所有權權能的處分權。再從我國目前的立法精神和法律現狀來看，據筆者所知，我國到目前為止，并無禁止農村居民出售自己農村房屋的法律、法規規定；相反的，《中華人民共和國土地法》第62條中卻有：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，從上面法律規定精神來看，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。那么，既然有賣就有買，因此農村房屋是可以買賣的。

　　2、農村宅基地不能轉讓的'規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓

　　農村房屋買賣必然會涉及房屋下土地即農村宅基地使用權轉讓這個敏感的法律問題。農村宅基地使用權是農村居民為建造自住房屋，對農村集體土地所享有的一種占有、使用的權利，它是我國特有的一種用益物權形式。農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，而無處置權。這在我國《土地管理法》第六十三條就有農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的明確規定。由此可見，農村宅基地使用權的流轉按法律規定是受嚴格限制的。這些限制性規定，雖不是針對農村房屋能否出售作出的，但基于農村房屋與其所付著的土地緊密關聯性和我國傳統的房隨地走、房地一體的習慣思維，農村房屋買賣因此變得異常復雜起來。這種房隨地走、房地一體的認識，使審判實踐中不少審判人員將農村宅基地使用權能否轉讓當成了左右農村房屋買賣合同有效、無效的法寶，并以此作為裁判的依據。那么，農村宅基地不能任意轉讓的規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓呢？筆者認為，雖然在物理上和人們的習慣思維上，農村房屋與農村宅基地密不可分；但是，我國現行法律對房屋所有權和農村宅基地使用權卻是分開規定的，他們是兩種各自獨立存在的權利，并無主從之分；而且目前我國也并無明確的法律規定要求這兩種權利在發生變更時必須同步進行。人們之所以有房隨地走（或地隨房走）、房地一體的說法，是由于受《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”及相關學者理論的影響。這其實是對農村房屋買賣的一種誤解。因為，房、地同時轉讓、房地一體原則是我國城市房地產管理法針對在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易”而專門規定的特有原則；其他可參照此規定執行的情形，也只有該法第七十一條規定的在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理”這種情況。從上面規定我們可以看出，該原則所適用的對象和范圍都是特定的，其立足點為國有土地和城市房產，并非農村集體土地和農村房屋。而農村房屋和農村宅基地不同于城市房產和國有土地的特殊性，自然決定了我們不能盲目地套用這種原則。因此，筆者認為，在法律、法規沒有明確規定農村房屋買賣也必須執行房隨地走、房地一體、同時轉讓原則的情況下，農村宅基地使用權限制流轉的規定并不必然決定農村房屋不能買賣。

　　總之，應對農村房屋買賣合同糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決農村房屋買賣合同糾紛問題，防止陷入法律誤區，您可以通過委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。

農村房屋買賣合同7

　　合同編號：

　　甲方：___________________乙方：___________________

　　身份證號碼：_____________身份證號碼：_____________

　　聯系電話：_______________聯系電話：_______________

　　根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲乙雙方在平等互利的基礎上，經充分友好協商一致，自愿達成以下協議，以資遵守執行。

　　一、甲乙雙方的基本情況

　　第一條甲方與乙方同屬一個集體經濟組織，即屬于縣（市、區）鄉（鎮）村集體經濟組織成員。

　　二、房屋宅基地登記與房屋基本情況

　　第二條房屋宅基地證（集體建設用地使用證）證號：，登記土地使用權人姓名（戶主）：，登記共有人姓名：。

　　第三條新建房屋位于鄉（鎮）村組（寨）號，占地面積為：平方米，房屋四至為：南抵，東鄰，北靠，西接。

　　房屋建筑面積平方米，系結構，為層間。

　　房屋的附屬物有：。

　　三、房屋價款與支付方式

　　第四條雙方約定房屋買賣價格為人民幣元（大寫：元）。

　　第五條房屋價款支付方式，雙方約定選擇以下第種付款方式：

　　（一）本合同簽字捺手印之日一次性支付，當面點清。

　　（二）房屋交接之日，即甲方接到房屋鑰匙之日一次性支付，當面點清。

　　（三）分期支付：本合同簽訂之日，乙方支付首期款：元，尾款元于房屋鑰匙交付之日支付。

　　（四）其他支付方式：

　　第六條按照第五條的付款方式，以下四種支付方式雙方均予認可：

　　（一）現金支付；（二）銀行匯款；（三）微信轉賬；（四）支付寶轉賬。

　　四、甲乙雙方的權利和義務

　　第七條甲方的權利與義務

　　（一）甲方有權根據本合同約定要求乙方交付房屋并占有使用房屋，成為房屋所有權人。

　　（二）甲方應按合同約定支付房屋價款。

　　（三）甲方應向乙方提供屬于本集體經濟組織成員的相應證明文件，包括居民身份證復印件、戶口簿登記頁復印件，并作為合同附件。

　　第八條乙方權利與義務

　　（一）乙方有權根據本合同規定要求甲方按約支付房屋交易價款。

　　（二）本合同簽訂之日到房屋交付之日期間，乙方不得損毀房屋結構或損壞房屋門柱、墻壁、樓道樓梯等，除為房屋正常居住或使用外，不得采取任何致房屋損毀損壞的行為。

　　（三）本合同簽訂之日起到房屋交付之日期間，乙方不得破壞或切斷房屋原附屬或原使用的水、電、有線電視與網絡、煤氣或燃氣等設施管線，該附屬設施相應的登記證件亦應在房屋交接時移交甲方。

　　（四）本房屋買賣合同簽訂后，乙方有義務將房屋有關的宅基地登記證書或集體建設用地使用證書及相應行政規費票據的原件作為合同附件交付甲方。

　　（五）甲方按照法律規定辦理宅基地使用手續或集體建設用地手續變更登記時，乙方應當予以積極配合，無正當理由不得拒絕。

　　五、房屋的交付時間

　　第九條雙方約定房屋移交時間按以下第種方式執行：

　　（一）本合同簽字之日。

　　（二）本合同約定的第一筆房屋價款支付到賬之日。

　　（三）本合同約定的最后一筆尾款支付到賬之日。

　　（四）本合同約定的房屋價款全部到賬之日。

　　（五）其他方式：。

　　六、雙方的承諾與保證

　　第十條乙方向甲方承諾與保證，如實告知甲方房屋的信息情況，包括但不限于房屋的宅基地登記證或集體建設用地使用證登記情況、房屋共有人情況、房屋存在的質量或瑕疵情況、房屋抵押情況、房屋交易前的使用或出租情況等。

　　第十一條甲方向乙方承諾與保證，向乙方提供符合購買資格的同一集體經濟組織成員證明資料，并于本合同簽訂前或房屋交付前已查驗新建房房屋的使用現狀，對房屋質量或瑕疵現狀已知悉。

　　第十二條雙方出具的所有證明文件均為真實有效，否則由此造成的損失，違約方應承擔賠償責任。

　　七、違約條款

　　第十三條乙方未如實告知房屋全部信息，甲方因此遭受損失的，乙方應承擔賠償責任。

　　第十四條乙方在房屋移交前不當使用或管理不當造成的房屋毀損或損失，甲方有權要求乙方承擔賠償責任。

　　第十五條乙方遲延交付新建房屋的，甲方有權以已付購房款總額為基數按月息%收取違約金，直至乙方交付房屋之日止。

　　第十六條甲方遲延支付房屋價款的，乙方有權要求甲方以應付未付購房款總額為基數按月息%收取違約金，直至甲方付清全部購房款之日止。

　　第十七條因出現不可預見、不可避免、不可克服的事件，導致本合同無法有效及時履行的，雙方互不承擔違約責任。但是遭遇不可抗力方應立即通過電話、微信等方式通知對方，并在通知后的三個工作日內將不可抗力的書面有效證明及本合同無法有效及時履行的書面理由提交給對方確認，否則遭受不可抗力方需承擔相應的違約責任。

　　八、合同的變更、解除

　　第十八條雙方經協商一致，可以變更、解除本合同。

　　第十九條任何一方違反本合同任何條款約定的，在對方催告后十五個工作日內沒有改正為全面履行的，守約方有權書面通知違約方解除合同，且有權要求違約方賠償相當于合同總額%的違約金及所遭受的損失（包括但不限于直接損失、可得利益、律師費用等全部損失）。

　　第二十條一方只主張違約責任，沒有主張解除合同的，合同應當繼續履行。一方收到解除合同的.通知后，對解除有異議的，應當在十五個工作日內向法定機關提出，否則，視為對解除無異議。

　　九、爭議解決方式

　　第二十一條

　　1、本合同適用中華人民共和國有關法律，受中華人民共和國法律管轄。

　　2、本合同各方當事人對本合同有關條款的解釋或履行發生爭議時，應通過友好協商的方式予以解決。雙方約定，凡因本合同發生的一切爭議，當和解或調解不成時，選擇下列第種方式解決：

　　（1）將爭議提交仲裁委員會仲裁；

　　（2）依法向人民法院提起訴訟。

　　十、附則

　　第二十二條雙方在本合同簽訂時，應提供經核實的身份證明和相應的資質證明文件的復印件作為合同附件。

　　第二十三條變更住所地（居住地）、代表人（聯系人）、電話等聯絡方式的，變更方應在變更后24小時內以書面方式通知對方，否則視為本合同載明的聯絡方式繼續有效。微信和短信內容也作為雙方來往文件。通知、訴訟文書等文件以郵寄方式發送的，將文件按有效聯絡方式交給經營特快專遞的單位郵寄后，郵件被簽收或拒收均視為已經送達。

　　第二十四條本合同的標題僅為便于閱讀和對合同內容的理解，不作為確定雙方權利義務的條款。

　　第二十五條房屋宅基地證或集體建設用地使用證原件，行政規費收據原件以及房屋附屬水、電、煤氣或燃氣、有線電視或網絡登記文件等原件在房屋交接時交由甲方保存，復印件由乙方保存。

　　第二十六條本合同自雙方簽章之日起生效。一式四份，甲乙雙方各持兩份，具有同等法律效力。

　　（以下無正文）

　　甲方：_____________________乙方：______________________

　　住址：_____________________住址：______________________

　　聯系電話：_________________聯系電話：__________________

　　開戶銀行：_________________開戶銀行：__________________

　　賬號：_____________________賬號：______________________

　　_______年_______月______日_______年_______月_______日

　　簽訂地點：__________________簽訂地點：__________________

農村房屋買賣合同8

　　甲方：

　　乙方：

　　經甲、乙雙方友好協商，本著互讓、互諒、公平、自愿的原則，達成宅基地買賣合同，具體條款如下：

　　一、甲方愿將座落張樓鄉茶庵村豐李組北邊建設用地，路西側，門面兩間宅基地面積寬_______,南鄰以人民幣給乙方。

　　二、乙方先支付作為預付款，在甲方付款________元(大寫元(大寫)個月做好建房準備后，開始在該)。

　　西鄰，元(大寫米，長東鄰米，北鄰，)的價格出售處建房時，無四鄰權屬糾紛，順利做完地梁后一次性付清余三、甲方保證宅基無任何四鄰糾紛，無與宅基相關的.債權糾紛，若有糾紛，甲方有權全力協助乙方調解。

　　四、本合同甲乙雙方簽訂后不得違約，一方若違約，將支付對方該宅基款50%作為違約金。

　　五、本合同受《合同法》保護。本合同未盡事宜另行協商。

　　六、本合同簽字之日起生效。

　　七、本合同一式叁份，甲乙雙方及公證人各持一份。

　　甲方：

　　公證人：

　　乙方：

　　年月日

農村房屋買賣合同9

　　賣方：（以下簡稱甲方），身份證號：

　　買房：（以下簡稱乙方），身份證號：

　　根據國家和_________省（市）法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣達成如下協議：

　　第一條房屋的基本情況

　　甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_________;位于第_________層，共_________（套/間），房屋結構為_________，建筑面積_________平方米（其中實際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米），房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;（房屋所有權證號、土地使用權證號/房地產權證號）為_________。

　　第二條房屋面積的特殊約定

　　本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測/原產權證上標明/房地產產權登記機關實際測定）面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為準。

　　該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_________%（不包括±_________%）時，房價款保持不變。

　　實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_________%（包括±_________%）時，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：

　　乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。

　　每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

　　_________。

　　第三條土地使用權性質

　　該房屋相應的土地使用權取得方式為_________。

　　土地使用權年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為_________;該房屋買賣后，按照有關規定，乙方（必須/無須）補辦土地使用權出讓手續。

　　第四條價格

　　按（總建筑面積/實際建筑面積）計算，該房屋售價為（_________幣）每平方米_________元，總金額為（_________幣）_________元整。

　　第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;第十條本合同附二、三樓平面圖;

　　第五條付款方式

　　乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金（_________幣）_________元整，并應于本合同生效之日起_________日內將該房屋全部價款付給甲方。已付定金將在最后一期付款時沖抵，支付方式為以下第_________種：

　　現金_________;

　　支票_________;

　　匯款_________。

　　第六條交付期限

　　甲方應于本合同生效之日起_________日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起_________日內，將該房屋付給乙方。

　　第七條乙方逾期付款的違約責任

　　乙方如未按本合同第五條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。

　　逾期超過_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第_________種約定，追究乙方的'違約責任。

　　終止合同，乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

　　乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續履行。

　　_________。

　　第八條甲方逾期交付房屋的違約責任

　　除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_________個月內按_________利率計算;自第_________個月起，月利息則按_________利率計算。

　　逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_________種約定，追究甲方的違約責任。

　　第九條關于產權登記的約定

　　在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。

　　第十條保證

　　甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

　　第十一條稅費的交納

　　因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。

　　第十二條費用交接時間

　　水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接日期為_________年_________月_________日。

　　第十三條聲明及保證

　　第十四條本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份;

　　甲方（簽章）：乙方（簽章）：

　　甲方代理人（簽章）：乙方代理人（簽章）：

　　___年___月___日___年___月___日

　　簽于_____簽于_____

農村房屋買賣合同10

　　我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋。在當前司法實踐中，法院對農村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規，不能作為合同無效的依據。

　　司法實踐中對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

　　在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認合同無效意味著買受人穩定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。

　　在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。

　　總之，應對農村房屋買賣合同效力的'認定問題是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決該問題，防止陷入法律誤區，您可以通過委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。

農村房屋買賣合同11

　　甲方（賣方），男，縣鎮村莊村民，身份證號：，女，縣鎮村莊村民，身份證號：

　　乙方（買方），男，縣鎮村莊村民，身份證號：

　　根據國家《合同法》等法律的相關規定，甲、乙雙方經協商一致簽訂本合同，以資共同信守執行。

　　第一條：合同標的即房屋狀況

　　1、該交易房屋坐落縣鎮村莊（或路旁）

　　2、該房屋為（如兩層磚混結構樓房），南北長米，東西長米，共層。房屋占地面積約為平方米，院子占地面積約為平方米。左緊鄰的房屋，右緊鄰房屋。

　　3、該房屋為（如宅基地自建房或村鎮開發自建房，宅基地審批文件編號：）

　　第二條：合同房屋交易價款：人民幣萬元整

　　大寫：

　　第三條：付款時光及方式

　　1、在年月日付人民幣萬元。

　　2、在房屋產權證。土地使用證過戶手續辦理完畢之日付款人民幣萬元。

　　3、在交付房屋之日，付清尾款人民幣萬元。

　　每次付款，甲方收到后因出具收據。

　　第四條：甲方的權利和義務

　　1、甲方應保證該房屋在合同簽訂前確實專屬自我所有，出具村級以上單位對甲方專有該房屋的證明并交付給乙方。

　　2、甲方有權按照合同約定收取乙方交付的全部房屋交易價款并有義務開具收據交付給乙方。

　　3、甲方應保證不存在任意第三人對該交易房屋主張任何未被告知的權利狀況。

　　4、甲方應保證該房屋不屬于違章建筑、不屬于已被或已確定將被列入新規劃而拆除或征用的范圍。

　　5、甲方應告知乙方有關該房屋的質量狀況。

　　6、甲方應將該房屋的宅基地審批文件等相關手續交付給乙方。

　　7、該合同簽訂后甲方應將該房屋全部交付給乙方，且甲方不得以自我的行為致使該合同無效。

　　第五條：乙方的權利和義務

　　1、乙方應按照合同約定給付甲方該交易房屋價款并向甲方索要收據。

　　2、乙方購買該房屋后，若根據有關規定能夠辦理相關權屬登記的，甲方有義務給予協助。

　　第六條：個性約定

　　1。因乙方所購房屋為農村群眾土地上建筑，改房屋買賣過程中所發生的`交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當用心全力配合乙方一齊解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。

　　2。若今后房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責用心配合。

　　第七條：違約職責

　　1、任何一方違反合同約定，對方可要求違約方在必須期限內改正，違約方應當改正。

　　2、甲方違反第四條的有關約定導致乙方在合同簽訂后無法對該房屋行使所有權的，乙方可要求解除合同并同時要求甲方全額退還房屋價款及其相對應的銀行定期存款利息和全部房屋價款的20%的違約金。

　　第七條：本合同發生爭議時雙方應先進行協商，無法協商或協商不一致的能夠透過有關法律途徑解決。

　　甲方：乙方：

　　地址：地址：

　　現住址：現住址：

　　聯系電話：聯系電話：

　　簽約時光：簽約時光：

農村房屋買賣合同12

　　出售方：(以下簡稱甲方) _______，身份證號：_______，身份證號：_________________。

　　購買方：(以下簡稱乙方) _______，身份證號：_______，身份證號：_________________。

　　出售方與購買方就位于江西省上饒市信州區上玉路56號的房屋買賣事項(因出售方急需長期流動資金)，經雙方充分、平等，友好協商一致，自愿達成本合同。

　　一、本合同雙方當事人均為上饒市信州區合法常住居民。

　　二、房屋情況：

　　1、本合同交易的房屋位于上饒市信州區的上玉路56號，建筑面積約為______平方米，房屋結構為大門朝東坐北朝南。

　　2、該交易房屋由出售方全額出資建造，使用的土地為______村集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。該房屋在交易前為出售人完整所有、占有、使用，并可以出售轉讓該房屋。

　　三、為保證本合同切實履行以及房屋的交付使用，出售方保證并承諾如下：出售人自愿根據本合同條款將本合同項下房屋售予購買方，對此不反悔;本合同項下房屋質量符合居住需要，不存在任何質量瑕疵;本合同項下房屋與他人及村集體不存在經濟糾紛，出售方僅將該房屋售予購買方;該房屋售予購買人后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸購買人，例如可以獲取的征地補償、拆遷補償等;出售方愿意積極配合購買人辦理房屋產權的相關手續以及愿意積極配合購買人爭取和維護對該房屋的權益。

　　四、房屋價格：

　　1、本合同項下房屋交易價格為人民幣_______萬元，為固定不變價格。該價格包括了該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。

　　2、購買方：于本合同簽訂之日起當天，一次性將現金人民幣萬元支付給出售方，出售方開具收款收據以為憑證。

　　五、出售方因本次房屋出售事出緊急，故一時未找到新的居住場所，且出售方同購買方雙方關系較友好;所以購買方同意把本協議購買之房屋暫時借給出售方居住，但最長居住期限不得超過______個月(自本合同簽訂之日算起);且出售方只限于享受暫時居住權，該房屋的.其他一切權益包括但不限于該房屋的轉讓權出售權和征地補償、拆遷補償權全部歸購買方獨享。

　　六、購買方根據第四條支付清購房款之日起，出售方應交付本合同項下房屋以及相關資料;購買方支付價款后不能正常占有(雙方另有商議的除外)、使用該房屋及獨自享有該房屋的轉讓權出售權和征地補償、拆遷補償權的;出售方應當承擔違約責任暨(購買方一次性全額返還購買方：購房本金共計人民幣萬元及支付自本協議簽訂之日起至購買方一次性全額返還購房本金及違約金之日止，按總購房款計量每日千分之二的違約金。

　　七、出售方、購買方雙方同意上述協議，各無異議，不得反悔。如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決，協調解決不了可上訴當地人民法院仲裁。

　　八、本合同正本一式貳份，每份共二頁;雙方每人各持一份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。

　　九.本合同條款中若有無效條款并不影響其他條款的有效實施。

　　甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

農村房屋買賣合同13

　　甲方:___身份證號碼___

　　乙方:___身份證號碼___

　　乙方購買甲方房屋,雙方經友好協商達成如下協議以資共同遵守:

　　一、甲方轉讓的宅基地位置為_該宅基地登記面積共___平方。

　　出賣人：_____________________

　　買受人：_____________________

　　證人：_____________________

　　宅基地買賣協議協議雙方當事人：

　　出賣人：_____________________

　　身份證________________

　　聯系電話：______________________

　　買賣人：_____________________________

　　本人姓名：___________________

　　身份證________________

　　聯系電話：________________________

　　根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的'基礎上就買賣宅基地達成如下出賣人以____________方式取得位于____________的地塊的土地使用權，該地塊土地面積為____________，規劃用途為__________________________________________________________

　　1、出賣人經批準，在上述地塊上建設宅基地。

　　該宅基地總金額人民幣_____萬_____千_____百_____拾_____元整

　　2、買受人按一次性付_______________________元給出賣方后土地的所有權歸買方所有。

　　3、本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

　　4、合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　5、本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人_____份，買受人_____份，_____份，_____份。

　　6、本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　出賣人(簽章)：簽于_____年_____月_____日

　　見證人(簽章)：簽于______年_____月_____日

　　買受人(簽章)：

農村房屋買賣合同14

　　甲方：

　　乙方：

　　甲乙雙方就房屋使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成轉讓協議如下：

　　一、房屋坐落、面積

　　甲方將坐落于______的房屋轉讓給乙方，該房屋登記面積共150.4平方米。具體位置東至南至西至北至。上述房屋的使用權及附屬設施包括：甲方現有所在房屋的一切建設設施及水電戶口等。終身歸乙方享有。

　　二、保證此房屋手續真實，來源合法，權屬清楚，四至界限清楚。若發生與甲方有關的`權屬或債務糾紛，概由甲方負責，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責全部賠償。

　　三、轉讓金額

　　該宗地的轉讓價格為人民幣_________元，大寫：____________元整。

　　四、付款方式及期限

　　乙方向甲方預付人民幣貳萬元，剩余款在取得房屋使用權證及相關手續后交付給乙方。

　　五、房屋交付時間：______年_____月_______日。

　　六、房產歸屬

　　1.在該房屋上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。

　　2.建房手續由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。

　　3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。

　　七、違約責任

　　本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。

　　如甲方反悔應當向乙方全額退還房屋轉讓款________萬元，并償付違約金_________萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分)。

　　八、在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將房屋使用證和相關手續辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。甲方違反本協議導致房屋不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金壹拾貳萬元。

　　九、本協議一式二份，雙方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。

　　甲方：

　　身份證號：

　　年月日

　　乙方：

　　身份證號：

　　年月日

農村房屋買賣合同15

　　近年，農村的房地產市場逐漸活躍，農民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮非農業戶口居民，在類似的房屋買賣中產生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定合同有效。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，故合同應認定無效。

　　爭議產生的原因在于：《中華人民共和國土地管理法》（下稱《土地法》）規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。盡管該條是針對宅基地申請而規定的，但從該法及該條的規定來看，農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對該出售行為設置任何限制。但農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權。而通過房屋的轉讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉讓，將宅基地使用權的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮戶口的居民。同樣，根據《土地法》的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉讓只在集體組織內部成員之間進行，也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過國家規定的標準。那么，農村的房屋到底能否轉讓，這類合同的效力應如何認定就非常值得關注和思考。

　　對農村房屋買賣合同持審慎的態度，緣于國家對農村土地的一貫政策規定。《土地法》明確：珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。從八十年代以來，國務院多次行文，強調對耕地的保護。有關行政規章、文件對農村建房、宅基地的申請也規定了嚴格的審批程序。1993年11月1日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定：農村村民建房的，應先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過后，如果是需要使用耕地的，經鄉級政府審核、縣級政府建設行政主管部門審查同意，再向縣級政府土地管理部門申請用地，經縣級政府批準后，由縣級政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地，也應由鄉級政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批準。城鎮居民如需使用集體土地建房，還應經其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續。因此，有人認為，既然宅基地申請有嚴格的規定，村民轉讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應從嚴掌握。只有在買受人按有關規定申請到所售房屋宅基地使用權后，才能認定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民售房的權利將無從行使。

　　農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準。二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經過法律、法規規定的程序。因此，即使是售房行為發生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現實的。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

　　通過前述提到的法律、法規規定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規定并不涉及村民已按規定申請到宅基地并按審批手續建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發生爭議如何認定。看待這一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。

　　我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的.土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者房隨地走或者地隨房走。

　　如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地使用權人欲走出農村、到處面的世界開創一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經濟組織對土地享有的所有權呢？筆者認為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發揮最大的效用。

　　物權法草案第十五章規定了宅基地使用權，從草案規定可看出，草案允許農村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權抵押的，在實現該抵押權時，宅基地使用權同時轉讓。由此可見，草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采地隨房走。

　　應該說草案的規定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權與農村村民的房屋所有權。城市居民出售擁有所有權的住房，法律并未設置特別的規定。城市的房改房與農村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建設部規定已售公房上市應當向國家或產權單位補交一部分土地收益。國家對城市房地產二級市場持積極的開放政策。農村村民享有的住房所有權與城市居民的住房在所有權的權屬方面并無二致，如果對村民售房采限制性政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關做法，由集體土地所有權人收取一定的土地收益。作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權人交納一定的費用取得宅基地使用權。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達到國家規定的標準，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達不到規定的標準，可以經過報批后，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護是采取嚴格的政策，而宅基地與耕地性質不同，經過合法報批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會再恢復到耕地性質，允許農村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應當采用放開的政策。關于宅基地的控制應當在宅基地的申請上從嚴把關。“一戶只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶只能申請一處宅基地”。總之，筆者認為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認定有效為宜。

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