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買(mǎi)賣(mài)合同

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

時(shí)間:2022-11-12 10:00:29 買(mǎi)賣(mài)合同 我要投稿

【精華】商品房買(mǎi)賣(mài)合同范文集合九篇

  隨著人們對(duì)法律的了解日益加深,合同出現(xiàn)的次數(shù)越來(lái)越多,在達(dá)成意見(jiàn)一致時(shí),制定合同可以享有一定的自由。相信大家又在為寫(xiě)合同犯愁了吧,以下是小編整理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同9篇,歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。

【精華】商品房買(mǎi)賣(mài)合同范文集合九篇

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇1

  已在網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,除以下8種情形外,原則上不得撤銷(xiāo)或變更合同信息:

  (一)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作人員失誤,將購(gòu)房人信息錄入錯(cuò)誤,需要更正合同信息的(提交錯(cuò)誤內(nèi)容及更改說(shuō)明);

  (二)戶(hù)口本常住人口登記卡索引表中登記的家庭成員之間,變更合同買(mǎi)受人信息的(提交戶(hù)口本、身份證);

  (三)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間因某方違約而發(fā)生糾紛,經(jīng)仲裁機(jī)構(gòu)、法院裁定或判決需要解除合同的(提交裁定或判決的有效證明);

  (四)房屋交付公告自公布之日起90日內(nèi),購(gòu)房者所購(gòu)房屋因質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題,經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定,需解除合同的(提交由質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)出具的質(zhì)量鑒定報(bào)告)。

  (五)購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)未獲批準(zhǔn),合同無(wú)法繼續(xù)履行并承擔(dān)違約責(zé)任,需要解除合同的(提交不能受理貸款的有效證明);

  (六)購(gòu)房者(或者直系親屬)因患重大疾病急需資金等原因,需要解除合同的(提交二級(jí)以上公立醫(yī)院相關(guān)證明);

  (七)商品房交付后,實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定誤差超過(guò)±3%,合同中已約定解除的(提交測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋測(cè)繪報(bào)告);

  (八)法律法規(guī)規(guī)定的其它情形(寫(xiě)明具體內(nèi)容并提交相關(guān)證據(jù))。

  兩人以上共同購(gòu)買(mǎi),都同意了才能改

  通知明確指出,網(wǎng)簽合同中載明兩個(gè)以上共同購(gòu)買(mǎi)人的,應(yīng)提供共同購(gòu)買(mǎi)人同意撤銷(xiāo)或變更合同的書(shū)面承諾。當(dāng)事人確實(shí)無(wú)法到場(chǎng)的,應(yīng)提供相關(guān)證明或公證部門(mén)的公證文書(shū)。

  買(mǎi)受人為法人的,網(wǎng)簽合同撤銷(xiāo)或變更合同信息時(shí)必須提供有效的法人證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及其它相關(guān)證明。買(mǎi)受人為未成年人的`,應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。買(mǎi)受人委托代理人代辦的,代理人應(yīng)提供經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的買(mǎi)受人授權(quán)委托書(shū)。經(jīng)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)確認(rèn)解除網(wǎng)簽合同的,可以由相關(guān)當(dāng)事人單方申請(qǐng)注銷(xiāo)合同信息。

  合同變更數(shù)不超過(guò)銷(xiāo)售總數(shù)的3%

  通知要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)月申請(qǐng)撤銷(xiāo)或變更網(wǎng)簽合同的數(shù)量,不得超過(guò)該棟房屋銷(xiāo)售總套數(shù)的3%。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將撤銷(xiāo)網(wǎng)簽合同的房源公開(kāi)銷(xiāo)售,濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)將實(shí)時(shí)公示撤銷(xiāo)合同的情況。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)借合同撤銷(xiāo)或變更之機(jī)進(jìn)行期房投機(jī)、囤積房源、捂盤(pán)惜售,牟取不正當(dāng)利益,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將依據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

  開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理網(wǎng)簽合同撤銷(xiāo)及信息變更的程序?yàn)椋?/strong>

  (一)合同已在房管部門(mén)備案的,先到房管部門(mén)撤銷(xiāo)備案,并取得備案合同注銷(xiāo)證明;

  (二)從濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)下載《商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)或變更信息申請(qǐng)表》,雙方認(rèn)真填寫(xiě),并簽字蓋章;

  (三)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽合同的,雙方必須協(xié)商一致并簽訂解除合同書(shū)面協(xié)議,攜帶雙方合同原件及復(fù)印件、撤銷(xiāo)合同理由憑據(jù)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)或變更申請(qǐng)表、買(mǎi)受人身份證原件及復(fù)印件、公司代理人身份證原件、企業(yè)授權(quán)委托書(shū)等其它相關(guān)證明材料,買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人共同到場(chǎng);

  (四)變更網(wǎng)簽合同信息的,由企業(yè)攜帶雙方簽訂的合同原件及復(fù)印件、變更合同理由憑據(jù)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)或變更申請(qǐng)表、買(mǎi)受人身份證原件及復(fù)印件、公司代理人身份證原件、企業(yè)授權(quán)委托書(shū)等其它相關(guān)證明材料,由開(kāi)發(fā)企業(yè)到場(chǎng)辦理;

  (五)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)定期受理企業(yè)申請(qǐng)。經(jīng)審查,對(duì)符合合同撤銷(xiāo)條件的,在系統(tǒng)中注銷(xiāo)網(wǎng)簽合同信息,并將樓盤(pán)表中該套房屋狀態(tài)轉(zhuǎn)為“可售”;對(duì)符合合同信息變更條件的,在系統(tǒng)中直接變更,房屋網(wǎng)簽合同編號(hào)不變。

  

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇2

  合同編號(hào):_________

  出賣(mài)人:_________

  住所:_________

  郵編:_________

  營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼:_________

  資格證書(shū)號(hào)碼:_________

  法定代表人:_________

  聯(lián)系電話(huà):_________

  委托代理人:_________

  聯(lián)系電話(huà):_________

  買(mǎi)受人:_________

  國(guó)籍:_________

  性別:_________

  出生年月日:_________

  住所(址):_________

  郵編:_________

  證件名稱(chēng):_________

  號(hào)碼:_________

  聯(lián)系電話(huà):_________

  委托/法定代理人:_________

  住所(址):_________

  聯(lián)系電話(huà):_________

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議:

  第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

  1、出賣(mài)人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。

  2、該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)號(hào)】為:_________,土地使用權(quán)面積為:_________,買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房)所在土地用途為:_________,土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

  3、出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn),在上述地塊上建設(shè)的'商品房【地名核準(zhǔn)名稱(chēng)】【暫定名】為:_________,建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為:_________,建筑工程施工許可證號(hào)為:_________,建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為:_________,建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為:_________。

  第二條 商品房情況

  該商品房銷(xiāo)售許可證號(hào):_________。

  商品房座落:_________區(qū)_________縣_________路、道、街。

  設(shè)計(jì)用途_________;建筑結(jié)構(gòu)_________;建筑層數(shù)為_(kāi)________層。

  建筑面積_________平方米,其中:套內(nèi)建筑面積_________平方米,公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。

  商品房平面圖見(jiàn)附件一,商品房抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。

  第三條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

  出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款:

  1、按建筑面積計(jì)算,該商品房單位為(_________幣)每平方米_________元,總金額(_________幣)_________元。

  2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為(_________幣)每平方米_________元,總金額(_________幣)_________元整。

  3、按套(單元)計(jì)算,該商品房總價(jià)款為(_________幣)_________元整。

  4、_________。

  第四條 付款方式及期限

  買(mǎi)受人采取下列第_________種方式付款。

  1、一次性付款,自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款_________元。(小寫(xiě):_________萬(wàn)元)

  2、分期付款。

 。1)第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫(xiě):_________元)

 。2)第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫(xiě):_________元)

 。3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫(xiě):_________元)

  3、貸款方式付款。買(mǎi)受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_________%,其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

  4、其他方式_________。

  第五條 房產(chǎn)交付

  1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)利狀況,符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的,方可交付;不符合有關(guān)規(guī)定和雙方約定的,不得交付。

  2、出賣(mài)人須于_________前,將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買(mǎi)受人。如遇不可抗力,雙方約定處理方式:_________。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇3

  1、開(kāi)發(fā)公司在網(wǎng)上提交商品房買(mǎi)賣(mài)

  開(kāi)發(fā)公司憑密碼登錄該市的國(guó)土資源和房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處“網(wǎng)上辦公平臺(tái)”,將已經(jīng)簽字生效的商品房買(mǎi)賣(mài)在網(wǎng)上提交。提交工作不受時(shí)間地點(diǎn)限制,隨時(shí)可以提交。

  2、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處確認(rèn)提交的商品房買(mǎi)賣(mài)

  產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處對(duì)開(kāi)發(fā)公司在網(wǎng)上提交的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行核對(duì),無(wú)誤后進(jìn)行確認(rèn),生成合同備案登記號(hào)。備案工作時(shí)間為工作日的上班時(shí)間。

  3、開(kāi)發(fā)公司填寫(xiě)備案登記號(hào)

  開(kāi)發(fā)公司將合同備案登記號(hào)填寫(xiě)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同封面相應(yīng)位置,合同備案登記完成。開(kāi)發(fā)公司應(yīng)將合同正本一本交給買(mǎi)受人。如果買(mǎi)受人貸款購(gòu)房,開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在辦理完抵押登記等手續(xù)后,將合同正本一本交給買(mǎi)受人。

  4、開(kāi)發(fā)公司報(bào)送合同備案登記表

  開(kāi)發(fā)公司根據(jù)已經(jīng)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,填寫(xiě)“商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記表”,打印,加蓋公司公章,一式兩份報(bào)送至產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處。

  買(mǎi)賣(mài)合同登記表的.格式與使用的登記表相同。登記表可以到產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處領(lǐng)取,也可以在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處網(wǎng)頁(yè)首頁(yè)“處室職能”內(nèi)下載。

  5、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處蓋章

  產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處對(duì)開(kāi)發(fā)公司報(bào)送的登記表進(jìn)行核對(duì),無(wú)誤的,在登記表上加蓋“國(guó)土資源和房屋管理局商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記專(zhuān)用章”,一份存檔,一份交還開(kāi)發(fā)公司。

  開(kāi)發(fā)公司可憑蓋章后的登記表及已經(jīng)登記的商品房買(mǎi)賣(mài)合同到房地產(chǎn)交易管理中心辦理抵押登記等手續(xù)。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇4

  甲方:___________ 乙方:___________

  代理人:_________

  根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商,簽訂本協(xié)議。

  一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明

  本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。

  本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng),而僅是甲、乙雙方約定,待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后,乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。

  二、標(biāo)的物

  1.產(chǎn)品:_________商業(yè)產(chǎn)品

  2.物業(yè)地址:_________。

  三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)

  姓名/公司名稱(chēng):_________

  代理人:_________

  身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼:_________

  公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼:_________

  地址/法定地址:_________

  電話(huà):_________

  郵政編碼:_________

  傳真:_________

  電子郵箱:_________

  乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型,本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_(kāi)________。_________居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后,乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。

  四、優(yōu)先權(quán)保證金

  1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí),乙方能夠按照所擁有的.優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致,乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套,乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。

  2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》,本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》,乙方需另行補(bǔ)齊。

  五、優(yōu)先權(quán)終止及失效

  1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話(huà)或書(shū)面通知乙方選房,并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。

  2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前,乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。

  3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi),若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》,則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。

  4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起,甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù),并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí),本協(xié)議自動(dòng)終止。

  六、其他

  本協(xié)議共三頁(yè),一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份,自雙方簽章之日起生效。

  甲方(蓋章):_______________乙方(簽字):_______________

  法定代表人(簽字):_________代理人(簽字):_____________

  _________年____月____日_________年____月____日

  簽訂地點(diǎn):___________________簽訂地點(diǎn):___________________

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇5

  一、什么是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見(jiàn)的一種糾紛,是由于買(mǎi)賣(mài)雙方中的一方或者雙方不能按商品房買(mǎi)賣(mài)合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

  商品房買(mǎi)賣(mài)中,由于商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易,除符合賣(mài)方交房、買(mǎi)方付款這一交付形式外,還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)(房產(chǎn)證),這是商品房買(mǎi)賣(mài)的'關(guān)鍵之處。

  二、如何解決商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

  房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛,它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議,一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛,公民可以選擇以下三種途徑予以解決:

  1.調(diào)解

  房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì),專(zhuān)門(mén)進(jìn)行民事糾紛調(diào)解,包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

  2.仲裁

  調(diào)解解決無(wú)效的,房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁,仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng),其裁決具有法律效力,房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

  3.訴訟

  如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟,如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛,當(dāng)事人就需要找專(zhuān)業(yè)的律師代理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇6

  1、本合同文本為示范文本,也可以作為簽約使用文本,商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本。簽約之前,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容,對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的,可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

  2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

  3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則,本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行,供雙方自行約定貨補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后,未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

  4、本合同中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

  5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容,雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容,以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí),應(yīng)在空格部位打×,以示刪除。

  6、在簽訂合同前,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

  合同雙方當(dāng)事人:

  出賣(mài)人:_________________

  注冊(cè)地址:_________________

  營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):

  企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào):

  法定代表人:_______聯(lián)系電話(huà):_____

  郵政編碼:______

  委托代理人:__________

  郵政編碼:________

  注冊(cè)地址:______________

  營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):_____________

  【本人】【法定代表人】姓名:_____國(guó)籍____

  【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】_____

  地址:_________

  【委托代理人】姓名:_____國(guó)籍:_______

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的.基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議:第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

  出賣(mài)人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為___________的地塊的 土地使用權(quán)。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇7

  出賣(mài)人:

  法定代表人: 電話(huà):

  買(mǎi)受人: 電話(huà):

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,出賣(mài)人和買(mǎi)受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成如下協(xié)議:

  第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

  出賣(mài)人以出讓方式取得位于______________________號(hào)地塊的國(guó)有土地使用權(quán),土地使用面積為_(kāi)_____平方米,買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房所有土地用途為住宅,土地使用年限自____年____月___日起至____年___月____日止。

  第二條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況

  該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的一幢第一單元四層一號(hào)。該房號(hào)為暫定編號(hào),最終以公安行政管理部門(mén)審核的房號(hào)為準(zhǔn)。

  該商品房的用途為住宅,層高為2、8米。該商品房朝向?yàn)樽背稀?/p>

  該商品房為預(yù)售商品房,出賣(mài)人委托預(yù)測(cè)該商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是通江縣精全測(cè)繪隊(duì),其預(yù)測(cè)建筑面積共____平方米。

  第三條 抵押情況

  該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押。

  第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

  按照建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為每平方米______元人民幣,總價(jià)款________元人民幣。

  第五條 付款方式

  采取分期付款。第一次在簽訂合同時(shí)付該房總價(jià)款的____%,第二次在交付使用時(shí)一次性付清下余款項(xiàng)。

  第六條 出賣(mài)人保證該商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛,因出賣(mài)人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

  第七條 逾期付款責(zé)任

  買(mǎi)受人未按照約定的時(shí)間付款的,逾期在____日之內(nèi),自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止,買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之___的違約金,并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起___日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金,合同繼續(xù)履行。

  第八條 交付條件

  出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收后向買(mǎi)受人交付該商品房。

  第九條 市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾

  水、電、氣均通到用戶(hù)門(mén)口。

  第十條 逾期交房責(zé)任

  除不可抗力外,出賣(mài)人未按約定的期限和條件將該商品房交付買(mǎi)受人的`,按照房屋總價(jià)款3‰作違約處理。

  第十一條 面積差異處理

  該商品房交付時(shí),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū),并向買(mǎi)受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)測(cè)面積)。實(shí)測(cè)面積與約定面積發(fā)生誤差的,雙方協(xié)商處理。

  第十二條 交接手續(xù)

  驗(yàn)收交接后,雙方簽署商品房交接單。

  第十三條 產(chǎn)權(quán)登記

  出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在____年____月____日前,取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣(mài)人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的,按照買(mǎi)受人全部已付款的____%向買(mǎi)受人支付違約金。

  第十四條 不可抗力

  因不可抗力不能按照約定履行本合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或全部免除責(zé)任,但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人,并自不可抗力事件結(jié)束之日起_____日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

  第十五條 爭(zhēng)議解決方式

  本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,依法向通江縣人民法院起訴。

  第十六條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充,但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的,仍以本合同為準(zhǔn)。對(duì)本合同的解除,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

  第十七條 本合同一式二份,具有同等法律效力,其中出賣(mài)人一人,買(mǎi)受人一份。

  出賣(mài)人(簽章): 買(mǎi)受人(簽章):

  法定代表人:

  身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼:

  簽訂時(shí)間:___年___月___日 簽訂時(shí)間:___年___月__日

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇8

  為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)已經(jīng)公布并實(shí)施。其中規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償原則,這一規(guī)定對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng),保護(hù)購(gòu)房者的切身利益起到了一定的積極作用。但是這引發(fā)了商品房在適用《解釋》的同時(shí)是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》)的問(wèn)題上眾說(shuō)紛紜,本文僅就對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中是否適用《消法》談?wù)勛约旱囊恍┳疽?jiàn)。

  《解釋》中關(guān)于懲罰性賠償條款的規(guī)定如下:

  第八條具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:

  (一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

 。ǘ┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

  第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:

 。ㄒ唬┕室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

  (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

 。ㄈ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

  其中購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)以上的5種情況時(shí)除了可以要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息,可以要求由此造成的損害賠償,之后還可以主張不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性的賠償。也就是說(shuō)如果發(fā)生了以上的5種情況時(shí)購(gòu)房者可以要回的款項(xiàng)的最高額為已付購(gòu)房款加上相當(dāng)于已付購(gòu)房款的懲罰性賠償金再加上已付購(gòu)房款的利息及造成的損失,即雙倍的已付購(gòu)房款、利息還有損害賠償金。這樣一來(lái),《解釋》規(guī)定的特定的情況的賠償金額可能超出《消法》規(guī)定的因欺詐而應(yīng)給予的雙陪賠償。

  這樣就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題:在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛當(dāng)中除了《解釋》規(guī)定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償?

  關(guān)于是否適用的問(wèn)題,有兩種不同的觀點(diǎn):

  1.適用!督忉尅芬(guī)定的情況與《消法》的規(guī)定并不沖突,在符合《解釋》規(guī)定的具體情形時(shí),無(wú)論適用《解釋》還是《消法》都可以。

  2.不適用。消法制定時(shí),所針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會(huì)問(wèn)題,所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)。同時(shí)制定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定不包括建筑物,可作參考。再就是從目前的實(shí)踐來(lái)看,大多法院也不認(rèn)為商品房交易適用《消法》第四十九條規(guī)定,主要原因是,商品房買(mǎi)賣(mài)合同金額巨大,動(dòng)則數(shù)十萬(wàn)、上百萬(wàn),判決雙倍賠償會(huì)導(dǎo)致雙方利害關(guān)系失衡。綜上,此種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房交易過(guò)程中開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任是合同約定的賠償責(zé)任或賠償實(shí)際損失的責(zé)任,而不是《消法》所規(guī)定的雙倍賠償責(zé)任。

  以上兩種觀點(diǎn)本人認(rèn)為都過(guò)于絕對(duì)。我們要根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待,分別適用。

  首先,我認(rèn)為能適用:

  1.從立法本意上來(lái)說(shuō),《解釋》規(guī)定的`賠償額度,按照上面的分析,最高額度可能超出已付購(gòu)房款的雙倍。解釋規(guī)定的這幾種欺詐行為是屬于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛之中最嚴(yán)重、最?lèi)毫拥膸追N。也就是說(shuō),這幾種最?lèi)毫拥那闆r可以適用《解釋》規(guī)定的最高雙倍以上的懲罰性賠償,那么,除了《解釋》規(guī)定的幾種嚴(yán)重的欺詐情況之外的欺詐行為,應(yīng)該是適用《消法》的雙倍賠償。當(dāng)然,實(shí)踐中,很難適用最高的雙倍以上的懲罰性賠償,但法律規(guī)定的應(yīng)然狀態(tài)與法律適用的實(shí)然狀態(tài)的差別,跟立法本意無(wú)關(guān)。

  2.從法律的體系上來(lái)說(shuō),《消法》既然沒(méi)有明確規(guī)定其調(diào)整范圍不適用于商品房,那么就是適用。《解釋》同樣沒(méi)有規(guī)定如果與《消法》沖突時(shí)的適用規(guī)則,其實(shí),本來(lái)就不沖突。立法者在立法時(shí),因?yàn)橐S護(hù)法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性、嚴(yán)密性,會(huì)在立法時(shí)盡量的消除法律沖突,盡量不要留下立法的空白。所以說(shuō)《解釋》和《消法》都是適用的。

  3.《解釋》在商品房合同買(mǎi)賣(mài)糾紛中加入了因欺詐而導(dǎo)致的懲罰性的措施,目的是在遏制開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)中利用優(yōu)勢(shì)欺詐購(gòu)房者,從而導(dǎo)致的巨大的事實(shí)不公。那么我們可以推論:在商品房的買(mǎi)賣(mài)中,一般的欺詐適用懲罰性賠償符合立法本意,只是一個(gè)度的問(wèn)題。也就是說(shuō),可以適用懲罰性賠償,1倍、1.5倍、2倍等,但不能超出《解釋》規(guī)定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償?shù)姆秶?/p>

  其次,我認(rèn)為要有限制性的分別適用。

  也就是說(shuō)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛當(dāng)中情況千差萬(wàn)別,一味的去適用雙倍賠償或不適用雙倍賠償都可能在具體案件當(dāng)中導(dǎo)致不公平的現(xiàn)象發(fā)生。我們要根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待,分別適用。

  1.如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中一刀切,全部不適用雙倍賠償,就只是《解釋》規(guī)定的幾種情況最高可以適用雙培以上的懲罰性賠償,而在商品房合同糾紛中的其他欺詐行為就只能是返還款項(xiàng),支付違約金,或賠償實(shí)際的損失。那么如果其他的欺詐行為的確沒(méi)有《解釋》規(guī)定的開(kāi)發(fā)商的主觀惡意強(qiáng),但實(shí)際造成的損害結(jié)果相當(dāng)大(不一定達(dá)到已付購(gòu)房款的一倍),()這實(shí)際上性質(zhì)的惡劣程度不亞于《解釋》規(guī)定的那幾種情況,即已經(jīng)達(dá)到了《解釋》實(shí)行懲罰性賠償責(zé)任的制定意圖,那么我們就應(yīng)該適用雙倍賠償;如果造成的損失不是很大,那么就只是按實(shí)際的損失來(lái)陪。至于損失達(dá)到已付購(gòu)房款的多大比例才適用《消法》的雙倍賠償,要綜合多方因素,多種情況,比如已付購(gòu)房款的絕對(duì)額、欺詐隱瞞的時(shí)間長(zhǎng)短、造成損失類(lèi)型的多少等。

  2.如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償,則很難在不同的欺詐情況下(包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規(guī)定的嚴(yán)重的幾種欺詐)保證賠付比例的公平。這樣會(huì)導(dǎo)致一種傾向:開(kāi)發(fā)商因?yàn)椤督忉尅芬?guī)定的嚴(yán)重欺詐在實(shí)踐中都不可能導(dǎo)致雙倍的懲罰性賠償,那么會(huì)慫恿他們的一般性欺詐行為;如果一般性的欺詐能有條件的適用《消法》的雙倍賠償,那么嚴(yán)重的欺詐行為在實(shí)踐中可能用到了雙倍的賠償甚至于更高的雙倍賠償加利息、損害賠償?shù)膸茁蚀笤。這樣才會(huì)起到抑制開(kāi)發(fā)商這種欺詐行為的作用。

  總之,商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛既要適用《消法》,又要有限度的分情況適用,以期能盡量的發(fā)揮《消法》和《解釋》的效用,切實(shí)抑制開(kāi)發(fā)商的欺詐行為,從而保護(hù)購(gòu)房者的利益。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇9

  《解釋》第八、九條規(guī)定了出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的5種情形,即出賣(mài)人在承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任后,買(mǎi)受人還可以同時(shí)要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。

  一、懲罰性賠償責(zé)任的適用

  1.可適用懲罰性賠償責(zé)任的僅限于該5種情形,其他違約或欺詐行為均不得適用。由于懲罰性賠償責(zé)任是超出實(shí)際損害數(shù)額的附加性賠償,目的不在于傳統(tǒng)損害賠償責(zé)任中的補(bǔ)償損失,而是一種懲罰,故只能在法律明文規(guī)定情況下適用。

  2.適用的條件。(1)買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立,即必須是雙方已經(jīng)訂立了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如僅發(fā)出要約尚未承諾,雙方正處于協(xié)商過(guò)程中,則不發(fā)生懲罰性賠償責(zé)任。這時(shí),僅發(fā)生締約過(guò)失責(zé)任。(2)合同成立后,發(fā)生5種情形,必須是已經(jīng)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除。(3)買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。即因存在法律上的障礙,使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋所有權(quán),例如房屋已合法過(guò)戶(hù)給他方。同時(shí)滿(mǎn)足上述條件才可以適用懲罰性賠償責(zé)任。

  發(fā)生上述5種情形后,出賣(mài)人能夠補(bǔ)救,合同仍可實(shí)際履行,則不應(yīng)適用懲罰性賠償責(zé)任。比如說(shuō):(1)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)抵押的房屋出賣(mài)或在出賣(mài)后又抵押的情形下,如果開(kāi)發(fā)商能夠?qū)⒃摰盅杭皶r(shí)解除,則即使其確實(shí)存在惡意抵押的行為,也不應(yīng)令出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。(2)訂立合同時(shí)有故意隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明或提供虛假證明的行為,但其在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,預(yù)售合同有效,也不應(yīng)令出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。(3)一房二賣(mài)情形下,未實(shí)際取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任,而實(shí)際可以取得房屋的買(mǎi)受人則不能主張,即使出賣(mài)人在履行交付房屋的過(guò)程中還有其他嚴(yán)重違約行為,而致使合同被解除。比如,出賣(mài)人有嚴(yán)重逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證等行為而使合同被解除的情況。因?yàn)檫@種責(zé)任已經(jīng)不是因?yàn)橐环慷u(mài)本身造成的后果。

  3.如何把握“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。

  (1)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”與返還利息、賠償損失可以同時(shí)并用,而不是只能選擇適用。(2)并不是所有的案件一律賠償已付購(gòu)房款一倍的損失,而是應(yīng)由法院依據(jù)個(gè)案的不同情形在一倍以?xún)?nèi)自由裁量。(3)法院在自由裁量時(shí)應(yīng)主要依出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、情節(jié)輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會(huì)影響程度等來(lái)決定賠償額。這類(lèi)似于刑法中量刑時(shí)考慮情節(jié)的方法。同時(shí),還可以考慮出賣(mài)人的承受能力如何,甚至于買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)能力如何。傳統(tǒng)的補(bǔ)償性賠償責(zé)任是為了填補(bǔ)損失,故僅考慮行為造成的損失大小,而不考慮行為人的主觀惡意大小、情節(jié)等內(nèi)容,而懲罰性賠償責(zé)任的主要目的在于懲罰,故裁量時(shí)考慮的內(nèi)容不同。

  二、懲罰性賠償之外的損失賠償

  懲罰性賠償與其他損失的賠償是可以并存的,并不能因承擔(dān)了懲罰性賠償責(zé)任而免除開(kāi)發(fā)商的其他賠償責(zé)任。

  應(yīng)區(qū)分出賣(mài)人承擔(dān)的是合同解除后的損害賠償責(zé)任還是締約過(guò)失責(zé)任,二者賠償損失的具體范圍是有所不同的。第八條規(guī)定的兩種情形屬合同解除后的損害賠償責(zé)任,第九條第(一)項(xiàng)屬締約過(guò)失責(zé)任,第(二)、(三)項(xiàng)則既可能是締約過(guò)失責(zé)任也可能是合同解除后的損害賠償責(zé)任。

  1.合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后締約過(guò)失責(zé)任的損失賠償范圍。無(wú)效合同或可撤銷(xiāo)合同被撤銷(xiāo)后,出賣(mài)人承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任。在締約過(guò)失責(zé)任中,賠償范圍限于信賴(lài)?yán)。信?lài)?yán)娴膿p失,即當(dāng)事人因信賴(lài)合同的有效而履行,在訂立和履行合同中所支出的各種費(fèi)用和代價(jià),在合同被確認(rèn)無(wú)效或撤銷(xiāo)以后,當(dāng)事人所蒙受的損失。信賴(lài)?yán)媾c期待利益不同。期待利益是當(dāng)事人通過(guò)合同履行所獲得的利益,主要包括履行利益及利潤(rùn)收入。合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)后的信賴(lài)?yán)婢唧w包括:訂約費(fèi)用即合同訂立過(guò)程中買(mǎi)受人支出的合理費(fèi)用;履行的費(fèi)用包括準(zhǔn)備履行所支付的費(fèi)用以及實(shí)際履約所支付的費(fèi)用;為支出上述各種費(fèi)用所失去的利息;合理的間接損失。所謂間接損失,是指如果締約一方能夠獲得各種機(jī)會(huì),而在因另一方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能生效履行的情況下,使這些機(jī)會(huì)喪失。如買(mǎi)受人因?yàn)楹侠硇刨?lài)出賣(mài)人將依約交付房屋,而沒(méi)有考慮向另一個(gè)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房,從而失去了一筆本可得到的利益。這種機(jī)會(huì)損失是否合理一般不易確定,故在買(mǎi)賣(mài)合同未成立時(shí)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任情形下,不應(yīng)當(dāng)包括在信賴(lài)?yán)娣秶鷥?nèi)。但合同成立并實(shí)際開(kāi)始履行后,如買(mǎi)受人已實(shí)際交付了大部分房款,此時(shí)合同才被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo),如對(duì)受害人的機(jī)會(huì)損失一概不予保護(hù)則有失公平。尤其是如因出賣(mài)人的上述嚴(yán)重欺詐行為使合同成立后被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo),更應(yīng)保護(hù)買(mǎi)受人的合理的機(jī)會(huì)損失。信賴(lài)?yán)嬖瓌t上不得超出履行利益,即合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)后買(mǎi)受人所獲得的信賴(lài)?yán)娴馁r償,不得超過(guò)合同有效且得到實(shí)際履行的情況下所能得到的全部利益,尤其是在考慮賠償買(mǎi)受人的間接損失的情況下,信賴(lài)?yán)娉雎男欣娴那樾问菢O可能發(fā)生的。

  2.合同解除后的'損害賠償責(zé)任范圍?沙蜂N(xiāo)合同買(mǎi)受人未選擇撤銷(xiāo)而出賣(mài)人違約致合同被解除,出賣(mài)人承擔(dān)的是合同解除后的損害賠償責(zé)任。合同解除后的責(zé)任是違約責(zé)任還是締約過(guò)失責(zé)任,尚存爭(zhēng)議。《解釋》第八、九條規(guī)定的出賣(mài)人在違約時(shí)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任,前提是出賣(mài)人已無(wú)法實(shí)際交付房屋,商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除。這里的損害賠償責(zé)任只能是合同解除后的損害賠償責(zé)任。違約責(zé)任中應(yīng)適用完全賠償原則,即因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)賠償責(zé)任,包括積極損失和可得利益的賠償。(1)積極損失。積極損失即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出,它是一種現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失;可得利益是本來(lái)應(yīng)該得到的利益而沒(méi)有得到。積極損失具體包括:各種訂約費(fèi)用,一方對(duì)另一方作出履行后未獲得對(duì)價(jià),因標(biāo)的物交付瑕疵而要承擔(dān)的全部損失,因履行遲延造成的利息損失和其他財(cái)產(chǎn)損失等等。這里的積極損失與合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后的信賴(lài)?yán)鎿p失是不完全相同的。(2)可得利益。有觀點(diǎn)認(rèn)為,繼續(xù)履行合同與合同解除兩種情形的違約損害賠償范圍不同,主要不同是:合同解除時(shí)不能要求違約人承擔(dān)可得利益的損失。理由如下:一是認(rèn)為,由于合同解除的效力是使合同恢復(fù)到訂立前的狀態(tài),而根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定,可得利益只有在合同完全履行時(shí)才有可能產(chǎn)生,既然當(dāng)事人選擇了合同解除,就說(shuō)明當(dāng)事人不愿意繼續(xù)履行合同,放棄了可得利益,非違約方就不應(yīng)該得到合同在完全履行情況下所應(yīng)得到的利益,即不應(yīng)該賠償可得利益。二是認(rèn)為,合同解除后可得利益難以確定。上述觀點(diǎn)有一定道理,但《解釋》第八、九條規(guī)定的幾種情形正是反駁的例證。當(dāng)一方違約時(shí),實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能,或履行費(fèi)用過(guò)高,實(shí)際履行已不必要時(shí),對(duì)可得利益不保護(hù)是有失公平的。此時(shí)非違約方“選擇”解除合同并非出于自愿,而是由于違約方的過(guò)錯(cuò)不得不解除合同。解除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買(mǎi)受人不利。如在一房二賣(mài)的情形下,因房?jī)r(jià)大幅上漲,開(kāi)發(fā)商已將房屋另售他人并已合法過(guò)戶(hù),而未取得房屋的購(gòu)房人已付房款數(shù)額不大,即使加倍賠償亦不足以防止開(kāi)發(fā)商因違約而獲得巨大的利益。此時(shí),開(kāi)發(fā)商獲得超過(guò)原買(mǎi)賣(mài)合同部分的價(jià)款,即可視為買(mǎi)受人的可得利益,該數(shù)額是完全可以確定的,應(yīng)予以保護(hù),否則將縱容開(kāi)發(fā)商違約。

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