解除房屋買賣合同范例

　　一、法律規定解除情形

　　合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據合同履行中出現了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的權利義務終止”。

　　最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》涉及合同解除的條文多達10條（詳見最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）結合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：1.協議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規定的其他情形。具體言之，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對后三種事由明確列舉規定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；房屋主體結構質量不合格；房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的；辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%；商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。

　　二、商品房買賣合同程序

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主要從實體上規定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。根據我國合同法第九十六條第一款規定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”可知，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。如果通知已經送達，但對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態，須由法院裁判。

　　三、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的理解。

　　商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個擔保貸款法律關系的履行問題，然而，其是否必然導致解除商品房擔保貸款合同呢？司法最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋沒有具體的直接規定，只是在第二十五條第二款規定了兩個合同關系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。對于該款，我們認為，商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔保貸款合同應該解除。后者是否解除仍然應該根據我國合同法及相關司法最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋來具體認定。如果借款人和貸款人都沒有主張解除商品房擔保貸款合同的，作為商品房擔保貸款合同的保證人（賣方）提出解除商品房擔保貸款合同缺乏法律依據。

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