二手房交易注意事項賣方

　　二手房交易在大城市非常活躍，發展前景也十分可觀。但隨著二手房買賣交易的增加，也伴隨著很多糾紛，對于賣方，準備賣房之前還是要做好打算。那么賣方知道二手房交易有什么注意事項?下面是小編整理的二手房交易注意事項賣方的相關內容，歡迎瀏覽。

　　一、 委托中介須謹慎

　　房產中介可以為業主節省大量時間，提高交易效率，但是，在選擇和委托房產中介的過程中，應該注意以下問題：

　　1、“全權委托”、“獨家代理”要慎重。

　　盡量不要采取“全權委托”或“獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應在合同和授權委托書上做出一定限制：比如“委托書上標明簽訂合同或收款須由產權人本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。

　　2、權屬證書原件應該由產權人持有。

　　建議把房產證、身份證的復印件交給中介，需要原件時可由產權人親自出面辦理。即使是復印證也可以做一些必要的設置，比如在產權證或身份證的復印件上標明授權范圍等約束性語言。例如：此復印件僅供中原地產代為出售某某大廈xx號商鋪使用，不做其他用途。

　　3、堅持在交易時三方親自確認交易內容。

　　賣方應該堅持在簽訂合同等交易的重要環節由買賣雙方及中介，三方共同確認相關交易條件并共同在合同上簽字確認。

　　4、 簽署合同等文件不能留空白。

　　售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內容，如果有空白之處要么明確填寫要么用筆劃掉相應空白處。

　　5、 如中介可能持有房款須明確延期付款的違約責任。

　　在委托中介代為售房的過程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代為辦理貸款、墊資、轉按揭等手續，可能涉及購房者先把相關款項打給中介，如果事先有約定，對于購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，而有的中介會拖延把相關款項交給售房人的時間。

　　如果涉及上述問題，在與中介簽訂的合同中，應該把中介代為收取上述款項后多長時間把相關款項轉交給售房人、如果不按時轉交如何承擔違約責任作出明確的約定，以減少因拖欠導致糾紛的風險。

　　6、 對交易可能發生的費用應該在委托中介時提前確認清楚。

　　在與中介簽訂正式的有權利義務約束條件的協議或承諾之前，應該先就委托中介售房可能發生的費用、這些費用由哪一方承擔、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關費用標準形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔問題產生爭議。

　　二、 賣房合同切勿隨意簽

　　1、 簽署合同前，確認購房者的資格和條件

　　通常可以要求購房者簽署承諾書作為合同的補充協議。例如：“購房者某某，在深圳繳納社保滿一年，有固定工作，在深圳沒有住房，符合深圳市政府關于“限購”的規定，具有買房資格。如有不實，本人愿意承擔相應的法律后果。”貸款買房的還需要確保買方沒有不良記錄，征信狀況良好。

　　2、 簽署合同前，還得看看自己是否具備簽約的資格和條件

　　房產是否涉及抵押?抵押的房產贖樓后可以交易，但是需要注意合同約定的過戶時間，并積極配合贖樓，否則可能導致違約。

　　房子是否涉及共有產權(主要是指婚后購買的登記在夫妻一方名下的房產)?在深圳已經有相關判例，出賣方的配偶主張未經具有夫妻關系共有人的同意，請求合同無效的判例，并且已經勝訴。盡管此項風險對于購房者來說要比售房者更大，但是，合同出賣方也要對合同的購買方承擔相應的法律責任。

　　房子是否被法院查封保全?眾所周知，因涉訴被查封的房產不能辦理過戶手續，因此出賣方需要在簽合同之前一定要確保房子沒有被法院查封，否則可能因為過戶不能而承擔違約責任。出賣者可以持本人身份證在產權登記中心查詢。

　　3、 合同中必須重視的幾個條款(如定金、價款及費用、稅費分擔條款等)

　　重點說一下定金。售房者在收取定金的時候是定金性質就簽收定金，不是定金性質就不要簽收定金。因為定金合同是實踐合同，雖然合同約定的定金是五萬，購房者給了十萬，出賣方簽收了，定金就是十萬，如果違約就要雙倍返還定金二十萬;如果合同約定的定金是十萬，但是你簽收了五萬，那定金就是五萬，如果違約就需要雙倍返還定金十萬。

　　另外購房價款、稅費的承擔以及各種費用的交付時間、手續辦理的時間一定要看清楚，尤其是在涉及到贖樓的時候，千萬計算好贖樓時間與約定的過戶登記時間，不能違約。合格的中介人員往往會根據以往的經驗，確定好申請贖樓的時間，做到贖出房產證當天正好滿足條件，可以辦理過戶，實現贖樓與過戶的無縫對接。

　　4、 房子是否存在租約?承租人是否已經放棄了有限購買權?

　　有租約的房屋需要確認承租人不會行使優先購買權，同時承租人需要出具聲明書，放棄該項權利，一旦忽視承租人的優先購買權，后果將十分嚴重，承租人可以要求撤銷買賣雙方簽訂的購房合同。另外，即便是承租人已經放棄了優先購買權，也要提前向購房者告知，否則交房時可能會產生不必要的糾紛。

　　三、 房款交割有講究

　　1、 簽約時必須得收到部分房款，以確保對方反悔或拖延支付余款的風險(簽訂合同時);

　　在房屋買賣合同簽訂后，購房者今天簽約，明天電話說要違約的情況時有發生，沒有定金的約束，購買者可能隨時違約。盡管可以通過訴訟等法律渠道往回損失，但是耗時耗力戰線長，即便是售房者最后勝訴并申請強制執行，購買者屆時有沒有執行判決的能力也還是個未知數。

　　2、 辦理過戶時，要確保買方已經拿到了貸款承諾函(產權變更時);

　　銀行一般會在貸款人申請完貸款，辦理完資金監管后十個工作日內出具貸款承諾函，但是銀行是否同意借款賣方不好確定，因此買方在辦理過戶變更手續之前一定要確保銀行已經出具了貸款承諾函，否則發生房、款兩失的悲劇!

　　3、 交房時必須得收到絕大部分房款，以防對方老賴(水電煤氣更名);

　　賣方一定要確保銀行已經將全部款項轉到自己指定的銀行賬戶上之后再辦理水電煤氣的變更手續(俗稱交房)。因為銀行放款之后就會開始計算利息，某些買家可能跟銀行串通一氣，欺騙售房者交房以后卻遲遲不放款的情況時有發生。

　　4、 更名完成后提醒中介支付交房保證金(過戶押金);

　　此款項屬于中介代管款項，一般3000到5000左右，用于結清水電煤氣以及管理費的，交房之后，一定要及時提醒中介返還過戶押金。因此，一個誠信的中介對于售房者的重要性不言而喻。

　　四、 涉及按揭轉移風險點

　　辦理轉按揭贖樓服務，賣方需要謹慎簽署贖樓公證授權委托書。對于售房者而言，贖樓過程是整個二手樓買賣過程的風險高發期。因為在辦理贖樓公證的時候，售房者往往授權中介代為辦理贖樓、代為辦理過戶等手續。

　　而一旦中介成功辦理贖樓手續并取得售房者房產證之后，不良中介就會借助于手中經過公證的授權委托書，將房產過戶到第三人名下，導致售房者的利益受損!建議，售房者在簽訂贖樓公證委托書的時候盡量不要過多授權，凡事親自參與，不能圖省事導致不必要的損失發生!

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