二手房交易注意事項和流程

　　買二手房交易有哪些注意事項和流程呢，看下面，小編來告訴你，化歡迎參考

　　二手房交易注意事項和流程【1】

　　1、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段:

　　(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

　　(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。

　　買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。

　　買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　(4)、立契。

　　房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。

　　現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　(5)繳納稅費。

　　稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。

　　比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

　　(6)、辦理產權轉移過戶手續。

　　交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

　　(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

　　(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　2、二手房交易十項注意

　　(1.)房屋手續是否齊全

　　房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。

　　房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。

　　所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

　　(2.)房屋產權是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

　　如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　(3.)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。

　　如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。

　　因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

　　這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　(4).土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　(5.)市政規劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　(6).福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7.)單位房屋是否侵權

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。

　　再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。

　　買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　　(8)物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　(9).中介公司是否違規

　　有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。

　　買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

　　(10.)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

　　3、北京:二手房買賣可找銀行做付款中間人

　　首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現問題后卷款逃跑的風險。

　　如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。

　　浦發銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務的業務，從房產、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。

　　以二手房交易為例，買賣雙方達成購買協議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產權過戶和全部付款程序和時間。

　　買房者可以根據需要將保付通賬戶內全部或部分資金設定委托銀行監管，等到交易完成后，銀行將根據雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。

　　傳統二手房交易 銀行“監管”賬戶二二房交易

　　交易費用 流程 交易費用 流程

　　●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續費

　　●其它費用 通過中介公司辦理，手續繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續費

　　●申請貸款所繳納的首付款免收手續費 雙方達成買賣協議后直接銀行辦理

 

　　二手房交易流程，過戶流程，注意事項【2】

　　二手房一般交易流程:

　　第一步:聯系經紀人實地看房，看好交誠意金簽<<委托代購協議>>幫你和房東談價格，談好把誠意金轉給房東作為定金，和房東簽《房屋預售協議》，約三方見面正式簽三方:《房屋買賣合同》。

　　第二步:(1)如果房東有按揭客戶一次性付款:略

　　(2)如果房東有按揭客戶要貸款:簽完買賣合同，略

　　(3)如果賣方銀行無按揭，買方一次性付款，可簽完買賣合同直接去房管局過戶。

　　(4)如果賣方銀行無按揭，買方貸款買房，銀行對所交易的房屋聯系評估公司來評估，然后出評估報告。

　　等評估報告出來，三方去銀行簽借款合同，等銀行借款合同審批通過，三方在工作時間到房管局辦理產權過戶。

　　遞件，然后當日買方把首付款給賣方，等通過再取證。

　　然后做抵押，尾款由銀行直接放給賣方指定賬戶。

　　整個過程結束。

　　9、買賣二手房需要準備的資料:

　　(1)買方商業貸款需準備:

　　A、身份證;

　　B、戶口本;

　　C、婚姻證明(結婚證或離婚證)，未婚則不需要

　　D、收入證明(我們公司有各個合作銀行的收入證明格式)

　　(2)買方公積金貸款:

　　A、身份證;B、戶口本C、婚姻證明(結婚證或離婚證)，未婚則不需要;D、收入證明(我們公司有各個合作銀行的收入證明格式);E、當地公積金中心開具的公積金繳存證明。

　　(3)賣方需要準備的資料:

　　A:產權證

　　B:身份證

　　C:戶口本

　　D:婚姻證明(結婚證或離婚證)，未婚則不需要

　　補充說明:如果產權證上有共有人，則共有人必須也要準備如上資料。

　　如果產權無共有人，但是產權證上日期是08年以前，如果業主已婚，也需要業主配偶的如上資料。

　　過戶流程:

　　【領表:《房地產轉讓申請審批書》、《房地產買賣合同》、《買方確認單》，填表。

　　交易:買賣雙方驗人簽字。

　　查檔:查房屋產權是否清晰、有無抵押、查封(上午查下午出結果，下午查次日出結果)。

　　鑒定:做《房屋安全鑒定報告》。

　　核價:財政部門根據《房屋買賣(置換)合同》的成交金額評估房價。

　　地稅:繳納賣方房產營業稅(免稅的地稅部門開具免稅確認單)和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。

　　第二天或第三天交件

　　七天后交契稅:交納契稅，領取契證交手續費:交納交易手續費封卷:領取證回執

　　此后十個有效工作日后

　　領證:買方拿身份證原件取房證。

　　【十大注意事項:

　　在二手房買賣中，因每位買方和賣方的情況都不盡相同，再加上房屋中介公司的素質和責任等不確定因素，使得房屋買賣糾紛很容易發生。

　　為了讓房產買賣行為順利，減少那些既花精力又花時間的糾紛發生，筆者分別為買賣雙方在5個環節支招。

　　賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環節

　　一、掛牌時明確委托方式和期限。

　　賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。

　　賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。

　　此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最后簽約的肯定是他人;所以，賣方不要輕易收取中介的定金。

　　二、謹慎收取定金。

　　中介公司找到客戶后會同賣方議價。

　　如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。

　　但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。

　　房子賣了，定金轉為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。

　　三、簽約時要注意三點。

　　一是將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下來;二是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經書面通知房屋抵押權人的證明，如該房已經出租，則提供房屋承租人放棄優先購買權的書面證明。

　　三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。

　　四、盡量取得放款承諾。

　　簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。

　　但銀行只根據買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。

　　五、交房過戶時避免違約責任。

　　交房和過戶是賣方的兩大義務，需買方配合。

　　當出現買方因種種原因不予配合時，賣方應書面催告買方，同時要求中介出具相關證明，避免日后違約責任。

　　買房者主要有下定、調查、簽約、付款、收房過戶等5大環節

　　一、下定時要明確議價期限。

　　下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。

　　與中介簽好居間協議后，要拿份協議原件。

　　在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協議和賣方簽的定金收條轉交給自己。

　　二、注重實地調查。

　　簽約前，買方應作些調查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業維修資金和物業收費等情況。

　　其次，買方應至交易中心查詢該房屋的產權情況，有無抵押、租賃或被查封等。

　　再次，到房屋所在派出所查明該房屋內戶口情況。

　　最后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數。

　　三、簽約前多查相關證件。

　　比如身份證，房屋產權證等等，以確保賣方具有合法資格。

　　同時，買方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環節當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權利。

　　最后，為保證資金安全，最好能采用資金監管。

　　四、付款后要收取收據。

　　房款支付后，應由賣方出具收據。

　　除非賣方明確授權，中介一般無權擅自收受房款。

　　如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現有抵押登記的，該筆資金一定要監管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。

　　五、收房過戶要驗收。

　　買方接收房屋時，應根據合同驗收設施設備的移交情況。

　　在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發生糾紛使買賣復雜化。

　　房屋過戶不僅包括產權過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。

　　如該屋內有戶口，要敦促賣方及時遷出。

　　【二手房，先簽合同，然后公證。

　　一次性

　　付款的話直接到房管局過戶(過戶流程比較麻煩，各地又有些差異，不過都有人指點你怎么做的，這里不細細復述了)，過戶完直接領證就一二手房，先簽合同，然后公證。

　　一次性付款的話直接到房管局過戶(過戶流程比較麻煩，各地又有些差異，不過都有人指點你怎么做的，這里不細細復述了)，過戶完直接領證就一切OK了。

　　如果你需要按揭的話，公證過以后先到銀行做房產評估，申請貸款，看這個房子的評估價是多少，如果銀行審批通過，可以去過戶，

　　過戶完以后，《抵押權證》在銀行，你直接拿房產證。

　　切OK了。

　　如果你需要按揭的話，公證過以后先到銀行做房產評估，申請貸款，看這個房子的評估價是多少，如果銀行審批通過，可以去過戶，

　　過戶完以后，《抵押權證》在銀行，你直接拿房產證。

　　】

　　【正規中介收費基本是全國統一的，一般是買賣雙方各1%，一次性付款的話，如果你需要辦理按揭的話是客戶2%，業主1%，一些達不到上市條件的房屋是要靠中介動用關系的話是要另外再花關系錢的，一般不建議，達到上市交易的條件才交易對自己對買賣雙方都好

　　【房地產經紀費根據代理項目的不同實行不同的收費標準。

　　房屋租賃代理收費，尤論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。

　　房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%-2.5%計收。

　　實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。

　　1最好是三方見面、透明交易

　　房屋買賣十分復雜，所以在交易前應與對方有所溝通。

　　在交易時，最好能買賣雙方和中介公司都見面，做到透明交易，就不會吃虧上當了。

　　[1]

　　2不見面也要看委托代理合同

　　如果在無法見面的情況下，也應該要求中介公司出具賣方或買方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權利范圍，這就有利于保證買賣雙方的利益。

　　另外，應要求中介公司出示一系列證明，并在合約上清晰注明交易雙方的詳細個人資料，若發現合約上某些項目不符時，買、賣方應咨詢清楚所有問題才可簽下自己的姓名。

　　3查看相關證件辨明真假房源

　　對于賣方來說，如果中介公司提出現金收購，一定要辦理相應的過戶手續，防止中介公司在沒有辦理手續之前，將房子賣出從中賺取差價。

　　而對于買方而言，要警惕假房源，有些僅是房托并非真正房主，如果在沒有查看相關證件及辯明真假房東之前就交了定金，而中介公司又謊稱房子被賣走，到時定金也難退回。

　　4不讓中介公司代理兩方

　　在進行二手房交易時，不要委托中介公司代理買、賣兩方，而是盡量讓中介公司僅代理一方，只有這樣才能真正保證委托方的利益。

　　5多方了解信息

　　之所以被吃差價，與買、賣方不了解房子的信息也不無關系，周邊房子的價格是多少?房子是否會升值?只要了解了這些，就可以大致估出房子的價格。

　　這樣，才不會以較低的價格出售，或以較高的價格購買，沒有了被吃差價的可能。

　　6請行家參考

　　買、賣房屋之前，請房地產專家、律師，或者一些很有買、賣房屋很有經驗的人參考

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