房屋買賣合同糾紛申訴狀

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房屋買賣合同糾紛申訴狀

　　民事申訴狀

房屋買賣合同糾紛申訴狀

　　申訴人(一審原告，二審上訴人)：張小軍，男，1970年10月16日出生，漢族，勝利油田勝東社區職工，住東營區東城安泰北區33號樓1單元502室。

　　被申訴人(一審被告，二審被上訴人)：付兵，男，1977年12月11日出生，漢族，無業，現住東營市東營區錦華南區174號樓1單元603室。

　　被申訴人(一審被告，二審被上訴人)：李曉，女，1981年5月1日出生，漢族，東營市藥品食品監督管理局職工，住址同上。

　　本人因與付兵、李曉夫妻房屋買賣合同糾紛一案，不服東營區法院(2011)東民初字第765號判決和東營市中級法院(2015)東民四終字第33號判決，提起申訴。

　　理由如下：

　　第一部分：合同糾紛事實

　　付兵、李曉夫妻利用名下一套房產即安泰北區33號樓1單元502室，在工行辦理抵押貸款30萬元以后，通過房產中介，將該房以40萬元價格賣與本人，付李二人承諾務必提前還清貸款、解除抵押，并約定于2009年12月10日雙方同去房管局辦理過戶手續。如遇特殊情況，經雙方協商達成一致后，可提前或延遲幾天辦理，但務必于2009年12月31日前完成過戶及辦理貸款手續。另外，雙方約定違約金10萬元。合同簽訂后，付李二人取得首付款30萬元，并交付房屋，約定剩余10萬元待過戶時買方以貸款支付。

　　此后，付兵、李曉沒有按約定解除房屋抵押，如期辦理過戶手續。并且多次聲明毀約。

　　分析以上事實，賣房人付兵李曉的合同義務有三：1、交付房屋(已完成)。2、還清銀行貸款，解除房產抵押。3、完成房屋產權轉移手續。

　　該合同之所以沒有完成，完全由于賣方毀約，不履行合同義務，拒不歸還銀行貸款，辦理房產過戶手續。責任完全在于賣房人。本人并無任何過錯。

　　由于付李二人沒有按約定履行合同，給本人造成如下損失：1、可得利益損失：2009年12月31日前完成過戶和貸款手續，將享受交易稅費優惠47520元和貸款利率優惠97680元(即20年期20萬元貸款，每月多支付407元貸款利息)。財稅[2009]157號、財稅[2011]12號和銀發〔2010〕275號文件可證實。這也是買方要求一定要在12月31日之前完成所有手續的原因。2、既成損失：房屋產權相關的其他利益。包括：抵押貸款，轉讓，戶口轉移，子女入學，辦理租賃證等。債的糾紛實質大多是金錢糾紛。無論是逾期不還貸款，還是逾期不辦理過戶，都可以用金錢來衡量。司法審判實踐中，對于逾期辦理產權登記的違約金計算標準，按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，即應該按已支付房款30萬元為基數，按銀行同期最高貸款利率的1.5倍計算賠償金。被告表面上是欠銀行貸款，但用于抵押擔保的房產債權屬于原告，實質上是欠原告的錢。逾期還貸給原告造成的經濟損失也應參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　被告因違約非法獲利：從09年12月10日起一直使用貸款28萬余元至今。

　　逾期時間越長，違約者獲利越多;相對方的損失就越大，應該得到更多的賠償。毀約的性質尤其惡劣。賣方因房價上漲而毀約，屬于惡意違約，理應加重賠償相對方。

　　第二部分：一審法院審判情況

　　本人多次與賣方協商無果，遂于2011年2月16日向東營區法院提起訴訟。

　　區法院于2011年3月28日第一次開庭，一名主審法官和一名書記員參加審判。開庭后主審法官劉富珍首先申明兩點：1、本案案情簡單，適用簡易程序。2、被告李曉無正當理由缺席，不適用調解程序。

　　庭審中，被告認可前述事實。

　　被告辯稱因房價上漲，不愿意履行合同，承認己方理虧。要求收回住房，退還購房款和利息，支付違約金和裝修費用。但沒有否認己方違約的事實，沒有主張合同中的違約金系合同解除時的違約金，也沒有提出合同中的“特殊情況另行協商”條款系免責條款。

　　6月23日下午，區法院再次通知原告拿傳票，定于6月24日上午8:40開庭。此次開庭共有主審法官、審判員、書記員三人參加審判。被告李曉再次無故缺席，被告付兵出庭。庭審中被告方提供證據， 2011年4月19日，工商銀行西城支行出具證明：至出具證明日，涉案房屋尚有278599元的抵押貸款未還清。(請法庭查明，時至今日，到底還有多少欠款?)兩次開庭時，一審法官均未詢問過合同條款的真實意思。簡單詢問以后，劉富珍法官要求雙方調解。但不支持原告按當前房價75萬元賠償的請求，要求原告大幅度作出30萬元左右的讓步。并且，明知原告不熟悉法律和相關程序，以同一案件不再受理，不是同一個法律關系等說辭欺詐，脅迫原告接受不平等的調解條件。原告沒有同意，當庭未判決。此后，法官一直沒有聯系原告。直至2011年11月25日通知拿判決書。而判決書上標明的判決日期是2011年10月18日，相差達38天。

　　由上述經過可知，一審法院在程序方面多處明顯違法：對于適用簡易程序的案件無正當理由改為普通程序。對于不適用調解的案件，卻一再要求原告接受不公平的調解方案。普通程序開庭前，沒有給原告必要的準備時間。判決以后，遲遲不向原告送達判決書。審理時加書記員一共有三名審判人員，判決書上卻多出一名，明顯屬于弄虛作假。喪失程序公正。

　　一審法院判決的關鍵部分如下：

　　本院認為，原、被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。原告已按合同約定支付大部分房款，被告也將涉案房屋交付給原告，應視為雙方履行了合同的主要義務，原告要求被告繼續履行合同，被告應繼續履行。涉案房屋已辦理借款抵押登記，抵押登記尚未解除，被告協助原告辦理過戶手續的條件不成就，原告要求被告協助辦理房屋過戶手續，本院不予支持。待涉案房屋的抵押權消滅后，原告才有權要求被告協助辦理產權過戶手續。被告雖然沒有按合同約定協助原告辦理房產過戶手續，但原告對涉案房產抵押貸款的事實是明知的，且雙方在合同中約定，如有“特殊情況不能過戶，另行協商”。被告已將涉案房屋交付給原告，履行了房屋買賣合同的主要義務。合同約定的違約責任，應為合同解除時的違約責任，原告要求被告支付違約金10萬元，本院依法不予支持。因原、被告之間的過戶行為尚未發生，原告要求被告賠償過戶損失5萬元，沒有事實依據，本院依法不予支持。被告李曉經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為自動放棄訴訟權利。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規定，判決如下：

　　一、被告付兵、李曉繼續履行與原告張小軍簽訂的房屋買賣合同。

　　二、駁回原告張小軍的其他訴訟請求。

　　由判決書可看出，一審法院無視被告惡意違約、毀約的事實，不支持原告關于違約金請求的理由有三：1、認定被告既已交付房屋，應視為履行了合同的主要義務，不認定被告違約，故不應支付違約金。該理由的錯誤在于，有意回避被告明確承諾務必提前還清貸款，解除抵押的事實。對被告惡意違約、毀約的明顯事實視而不見，刻意忽略被告拒絕履行解除房屋抵押的合同義務，和因房價上漲而拒絕辦理過戶的行為。認定被告履行了合同的主要義務，明顯違反了合同法第130條。2、認定合同中約定的違約責任系合同解除時的違約責任，即使被告構成違約，由于合同沒有解除，被告也不應支付違約金。該理由的錯誤在于歪曲事實，曲解合同條款，完全是替被告辯護。3、認定合同中“特殊情況不能過戶，另行協商”的條款系被告惡意違約和毀約的免責條款。故不應支付違約金。該理由的錯誤在于歪曲事實，偷梁換柱。合同第5條原文：“定于2009年12月10日過戶，若到時有特殊情況，雙方再另行協商”，訂合同時，雙方約定很明確，如有特殊情況，雙方協商達成一致后可提前或拖后幾天辦理過戶，但賣方務必提前還清貸款，解除抵押，過戶不能遲于12月15日。

　　一審法院對于被告給原告造成的既成損失和可得利益損失充耳不聞。不支持原告關于賠償金的請求，理由是過戶行為尚未發生，原告要求被告賠償過戶費損失等無事實依據。違反了合同法第113條。其錯誤在于，對原告的各項損失沒有調查清楚，原告的損失不僅有可得利益，還有既成損失。也沒有盡到釋明義務，即使對可得利益損失不予判罰，也應當告知原告，可以保留訴權，待實際發生時另行主張。逾期辦理房屋過戶和逾期不解除房屋抵押的經濟損失應如何認定?司法審判實踐中已有定論。故應支持原告的損失賠償請求。

　　一審雖然判決被告繼續履行合同，可既沒有限定日期，又沒有附以懲罰措施，實質上沒有任何約束力，按照這份判決，被告當然可以繼續拒不解除房產抵押并過戶。被告實際上也是這樣做的，被告繼續拒絕履行合同，不但沒有任何損失，反而可以繼續使用貸款，非法獲利，甚至連月供還款都停止，把風險全部轉嫁到原告身上。該判決不僅使原告的即成損失沒有得到補償，而且縱容被告無限期拖延，繼續侵害原告權益，并使原告再次付出大量的時間、精力和金錢。一審不支持原告關于限期判令被告還清貸款，解除抵押并限期辦理過戶的理由是：涉案房屋已辦理借款抵押登記，抵押登記尚未解除，被告協助原告辦理過戶手續的條件不成就。首先，該證據系4月19日出具，開庭時已過去兩個多月，不能證明至開庭時仍然有抵押存在。其次，即使抵押仍存在，該理由也違反了合同法第45條。并且，一審法院認為原告無權要求被告協助辦理過戶手續。違反了民法第84條，合同法第60條和第62條第四款。其錯誤在于，無視“還清銀行貸款、解除房產抵押”是被告的合同義務。該合同并非是附生效條件的合同。辦理過戶條件不成就的原因是被告故意不歸還貸款造成的，原告的訴求是要求被告先行還清貸款，然后辦理過戶，該訴求合理合法。一審法院對被告故意不解除抵押的惡意違約行為不僅不予制裁和制止，反倒當成是被告拒不過戶的正當理由，顯然邏輯非常荒謬。就好比清醒的司機交通肇事要負法律責任，而醉酒駕駛后肇事反而是正當的。如果訂立合同時雙方做以下約定：“買方愿意待賣房人自愿解除抵押以后才可要求辦理過戶手續。”這才是附生效條件的合同，上述判決理由才適用。而事實并非如此。合同法第62條第四款規定：履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，原合同明確規定了履行期限，一審法院反而認為原告無權要求被告限期履行合同，顯然該判決是荒謬的。判決理由中，多處明顯違反相關法律條文，反倒以“本院依法不予支持”的字樣來欺詐原告，其用心昭然若揭。

　　縱觀審判過程，實體和程序均無公正可言，偏袒毀約者，庭審中被告承認己方理虧，基本沒有為自己辯解。一審的主審法官卻在判決書上越俎代庖，站在被告的立場，極力為毀約行為辯解，淪為被告的代理人。并且工作草率馬虎，判決書中原告的工作單位也出現錯誤。顯然是工作責任心、職業良知和專業知識均有所欠缺造成的。分析以上的程序和判案理由，可知，一審法院程序明顯違法，嚴重歪曲事實，強詞奪理，枉法裁判。

　　鑒于此，于2011年12月8日提起上訴。

　　第三部分：二審情況

　　2015年2月8日下午開庭審理，庭審時被告李曉無故缺席，被告付兵到庭參加訴訟。庭審中再次調解，建議原告做出讓步，原告不能接受。2015年3月14日判決，3月28日收到終審判決書。

　　二審法院雖然糾正了一審法院的部分錯誤，認定被上訴人根本性違約的事實，支持上訴人關于違約金的請求。認定被上訴人曾明確承諾提前解除房屋抵押的事實，也認定被上訴人因房價上漲而毀約，不屬于合同約定的特殊情況。但，同樣沒有調查清楚上訴人的各項損失，也沒有約束被上訴人履行合同義務，限期解除抵押并限期過戶。只判決被上訴人履行合同，沒有任何法律約束力。該判決沒有可執行性。

　　并且，終審判決書存在大量的書面錯誤，其中不乏根本性錯誤。比如：一審判決書有多處事實錯誤，終審判決書中卻說“二審查明的案件事實與原審判決認定的案件事實一致”;建設部《房屋登記辦法》是用來指導房產登記機關的工作，第30條是指的已抵押房產的過戶程序，不僅不能說明被上訴人拒不解除房屋抵押的違約行為具有合理、合法性，而且說明解除抵押是賣房人的法定義務。該規定并不限制賣房人辦理解除房產抵押后，再辦理過戶手續。所以不能據此認定被上訴人因為房價上漲而拒不過戶的毀約行為具有合理、合法性。被上訴人拒不履行前后關連的兩個合同義務，理應比不履行一個合同義務性質更惡劣，更應該加重懲罰。二審法院卻依然因為被告的兩個惡意違約行為而不采取制止和制裁措施。而且，銀行2011年4月19日出具的證明文件不具有長期有效性。二審法院對于該房抵押的現狀沒有做任何調查便做出不支持限期過戶的判決失之草率。如果抵押仍存在，不支持限期解除抵押的判決更是違法悖理。法院應該查明該抵押的最新狀況，如果抵押已消除，則應判令賣房人限期辦理過戶。如果抵押仍然存在，則應判令賣房人限期解除抵押，繼之限期完成過戶手續。

　　終審判決書體現出以下問題：工作責任心更差，判決書書面錯誤更多(附件中以紅色著重標出)。其中上訴人工作單位的錯誤，與一審判決書雷同。判決被上訴人履行合同卻不限定期限和約束條款，以及拒不支持上訴人的賠償請求，與一審判決亦雷同。有理由認為，二審法院有意維護一審法院的部分錯誤判決。

　　根據以上理由，提起申訴，要求重新審理此案或直接改判：

　　1、判令被申訴人在判決生效10日內解除抵押，逾期罰息為欠付貸款總額為基數，按萬分之3.65每日計息;20日內完成過戶手續。逾期罰息為已付房款總額為基數，按萬分之3.65每日計息。

　　2、判令被申訴人支付違約金10萬元并逾期罰息。

　　3、判令被申訴人賠償既成損失及可得利益損失。

　　4、判令被申訴人賠償申訴人因訴訟而支付的咨詢費，材料費，交通費、通信費等總計約600元。

　　5、一審、二審及財產保全的全部費用由被上訴人承擔。

　　此致

　　東營市中級人民法院

　　張小軍

　　2015年7月5日

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