物業管理前期介入某社區物業建設的必要性和作用

　　本論文是關于物業管理前期介入社區物業建設的必要性和作用，希望可以幫助到需要寫著一論文的同學!

　　摘要：本文緊密結合某社區已建物業及物業管理存在的問題，分析、論述了物業管理前期介入某社區物業建設的必要性和重要作用，并提出了新的觀點和建議。

　　關鍵詞 ：物業;物業管理;前期介入;質量控制;接管驗收

　　1.引言

　　隨著人們生活水平的不斷提高，業主及物業使用人對物業功能及物業服務的需求越來越高，則某社區在物業管理及物業使用方面暴露出的問題和矛盾也越來越多。為了減少或避免在物業建成后出現諸多功能缺陷和質量問題，給日后的物業管理帶來較大的經濟成本和許多矛盾及糾紛，就需要專業的物業服務企業積極的提前介入物業建設項目中，從物業建設的規劃、設計開始，站在業主及有利于物業管理要求的角度進行主動控制和管理，不僅能更有效的保證物業建設的質量，而且是提高物業管理水平的有效手段。

　　2.某社區已建物業及物業管理存在的問題

　　某社區是一個居住7600多戶，35000多人的大社區，則做好物管理工作是非常重要的。承擔該社區的物業管理企業是由某集團公司的房管處改制而成，其職工觀念落后，物業管理遺留問題多，解決難度大，截止目前還采用的是傳統的物業管理模式，經營機制落后，與現代物業管理企業相比，已不適應，差距較大。該社區現有住宅樓及公共設施，一般是建成經竣工驗收后，移交給物業管理部門向職工分配入住和負責管理，在此之前的建設各階段，物業公司從未參與。所以，存在很多難以解決的問題。現僅列舉幾個典型事例作以說明：①甲街坊2007年建成的5棟高層樓，電梯廳設計在整棟樓的中間，四周均為居室，形成封閉狀，無窗戶通風采光，如果停電或照明燈壞，電梯廳一片漆黑，居民上下樓進入電梯廳十分恐懼;并且需一天內24小時照明，燈具和電能消耗量很大，維護費用高;更糟糕的是，樓內一旦發生火災，一層至頂層(26層)相當于一個高煙囪，不僅不利于有毒煙氣的排出，更有助于煙火的燃燒，對人的危害極大。糾其原因：設計思想錯誤，雖然每層多增加一戶銷售收入的眼前利益，但給業主及后期物業管理增加巨大的維護和管理成本。②甲街坊地下配電室，每當下雨天氣，配電室上方的頂板及配電柜底下的電纜線溝槽就大量滲漏水，造成嚴重供電安全隱患，每次需要耗用大量人工緊急排水處理。其主要原因：是地下配電室防水隱蔽工程施工質量太差造成。③甲街坊近年來建成7棟高層樓，8棟多層樓，若大的一個街坊，設計決策毫無瞻前性，即無自行車摩托車棚，也無地上地下汽車停車場，業主入住不久意見很大，日常住宅樓周圍停滿了各種車輛，小孩和老人一點活動空間都沒有了，全被車輛擠占，目前已達到超飽和的狀態。隨著經濟的發展，居民購車將越來越多，則停車問題更加嚴重，致使物業管理十分困難。④乙街坊2011年底建成四棟高層樓，竣工后向物業移交時，送來一大堆二百多把的鑰匙交給物業，物業接管后，當水電等設施出現故障進行維修時，維修人員不僅對水電管線的走向布局、電氣開關、配電箱柜及供水閥門等所控制的路徑很難搞得清楚，而且就連那把鑰匙開那個設備間的門也是一塌糊涂，致使物業維修工作十分被動和困難。這顯然是物業公司沒有積極主動的提前參與物業設備安裝、驗收及技術交底所致。因篇幅有限，還有很多問題不便列舉。

　　通過以上幾個實際問題的分析可知，某社區之所以在物業建成業主入住后暴露出諸多質量問題和安全隱患，糾其原因，主要還是當時規劃設計失誤、建筑施工質量差、監督管理不嚴所致。那么，如何在以后的物業建設中避免和解決這些問題呢?一個比較有效的辦法，就是要改革目前的物業管理模式，選派優秀、專業的物業管理技術人員，積極的提前介入物業建設項目，參與物業建設各階段的監督管理，是解決某社區出現以上類似問題的非常有效的手段和重要措施。

　　3.物業管理前期介入的概念及必要性

　　3.1、物業管理前期介入的概念

　　物業管理的前期介入，是指物業管理服務企業在接管物業之前，受房地產開發單位(或產權人)的邀請或委托，從業主使用功能的角度和物業管理的角度出發，對物業的規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷售和租賃階段，就提出建設性意見，協助物業開發單位把好規劃設計關、建設配套關、施工質量關和使用功能關，以確保項目設計和工程質量，使物業投入使用后最大限度的滿足業主與使用人的需求和有利于之后的物業管理的要求。是一個長效服務的概念。

　　3.2、物業管理前期介入某社區物業建設的必要性

　　3.2.1.因傳統的物業管理方式滯后于物業建設，需要物業管理的提前介入。

　　傳統的物業管理方式，幾乎都是物業建成后交付使用時才確定(或移交給)物業管理單位，使物業管理遠遠滯后于物業建設，這容易導致物業建成后產生許多無法補救的質量問題及遺留的責任問題。現實中，開發商或施工單位愉工減料、甩尾巴的情況時有發生，而業主還都是分散的、未來的潛在業主，對物業建設無法進行實質性監管。為了維護業主和物業管理企業的合法權益，較好地履行建設單位與物業管理企業的責任，實現物業前期建設與后期管理的有效銜接，防范后期物業管理中可能存在的潛在風險，則有必要物業管理早期介入。

　　3.2.2.物業設計人員，不是專業的物業管理者，需要物業管理的前期介入，

　　因為物業設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，設計人員往往只從設計技術、結構安全、建造工藝等角度考慮問題。其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理實際操作中可能出現的問題，也很少從業主長期使用的角度全面細致的考慮問題。因此，容易造成物業建成后出現設計上的缺陷和漏洞。所以，物業管理前期介入，憑借專業的物業管理優勢及豐富經驗，可及時發現和減少物業建設中的細節問題。

　　3.2.3.物業設計與物業建成的不同步，物業管理有必要前期介入。

　　由于設計階段與物業的建成存在較長時間間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高有可能使已設計的方案落伍。而物業管理前期介入人員，對物業后期使用可能出現的問題有十分清楚的了解和長期積累的豐富經驗，站在物業經營者與維護者的角度，參與設計方案的討論和評審，容易發現設施、設備的配套及所用材料有不適之處，并及時提出改進意見，防止原設計方案落后、過時，使物業的功能設計與業主不斷提高的需求相適應。

　　3.2.4.保障現代物業建造質量的難度與業主對物業功能及物業服務需求的不斷提高的矛盾，需要物業管理的早期介入來平衡和解決。

　　由于現代化的物業建筑具有設計復雜、高新技術含量高、建造難度大、周期長的特點越來越突出;另一方面，業主及物業使用人對物業功能及物業服務的需求將越來越高，這就自然形成了保障物業建造質量的難度與業主對物業功能及物業服務的需求不斷提高的矛盾。那么，如何解決和平衡這一矛盾?如果讓專業的物業管理企業早期介入物業建設，站在業主使用和后期物業管理的角度，參與物業建設各階段的監督管理，提出建設性意見，進行主動控制。這即體現了業主的利益，又幫助了開發商保障物業建造質量，提高了自身信譽。是平衡和解決這一矛盾的非常好的辦法。

　　由前述得知，既然物業管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意義?則作以下簡要論述：

　　4.物業管理前期介入的作用和意義

　　4.1.有利于提高工程質量，降低物業管理成本。

　　由于多種原因，物業建成交付使用后，往往難免會出現諸多這樣那樣的質量問題，致使物業管理企業日后要耗費大量的人、財、物進行修理。因此，物業管理的前期介入，其本質就是從有利于日后物業管理和保障物業使用功能及質量的目的出發，參與物業建設各階段的監理過程，減少或消除物業建成后出現功能缺陷及質量問題;在物業建設的各階段，嚴把質量關，是一個全面質量管理的概念。所以，物業管理的前期介入，即保證和提高了物業工程質量，也降低物業后期管理成本。

　　4.2.有利于及時發現和化解物業建設中的潛在問題和各方的矛盾。

　　物業管理者是站在業主使用和后期物業管理的角度考慮問題，參與物業建設各階段，對于所發現的問題，及時提出改進意見。即維護了業主的利益，也有利于開發商創建優良工程，對于開發商、業主及物業管理企業均帶來好處，是一個體現物業建設各方利益、化解各方矛盾的過程，有利于提前解決物業建設中的潛在問題，實現互惠互利，共同發展。

　　4.3.有利于對擬接管物業的全面了解，是做好物業管理工作的重要環節和有效手段。

　　通過物業管理的前期介入，使物業管理企業能夠對物業的建筑結構、管線的布置走向、設備設施選型安裝、園區綠化、消防安防、物業建設各部分所用的材料以及隱蔽工程等的實際狀況有一個全面、深入、細致地了解;對于圖紙變更情況更加熟知。則有利于物業管理企業做到胸中有數，方便行動。為做好后期的物業管理工作打下良好的基礎。

　　5.結束語

　　綜上所述可知，物業管理前期介入，對物業建成后出現的諸多難以解決的問題，變“事后補救”為“事前預防”顯得尤為重要。所以，對于如前所述某社區已建成物業存在的質量、安全問題，應引起相關管理部門和責任人深刻的認識和重視。希望在某社區以后的物業建設中，應充分認識物業管理前期介入的重要性，積極改革落后的物業管理模式，選派優秀的專業技術人員提前介入物業建設，參與各階段的監理。將一定會避免或減少某社區如前所述類似問題的發生，為廣大業主提供功能更完善，質量更高的物業產品。

　　參考文獻：

　　[1] 邵小云，吳杰.《物業服務前期介入實操全案》 化學工業出版社，2012.10.北京.

　　[2] 邵小云.《物業經理管理經驗談》.化學工業出版社.2012.9，北京.

　　[3] 諶漢初 初志坤.《物業管理概論》，清華大學出版社，2014.1北京.

　　[4] 《中國物業管理》 物業服務業的創新與轉型升級.中國物業 管理協會主辦，2013年第06期.

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