當前我國物業管理模式與風險分析

時間：2022-09-30 14:23:28 物業管理畢業論文我要投稿

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當前我國物業管理模式與風險分析

　　摘要：作為伴隨著改革開放逐漸發展起來的新興產業，物業管理在住宅商品化進程不斷加快的同時，獲得了前所未有的發展。完善的物業管理還能夠在很大程度上改善人們的居住環境和居住條件，這對促進城市管理水平的提高和資產的保值增值以及構建和諧社會是有著十分重要的現實意義的。基于此，本文首先對物業管理的內涵及社會功能意義進行了討論，然后從多個不同的角度對當前我國物業管理模式與風險問題進行了分析。

　　關鍵詞：物業管理;管理模式;管理風險;風險防范

　　作為現代服務業的重要組成部分之一，物業管理因其具備低能耗、低成本的特征，在人們生活水平改善、區域經濟增長等方面表現出了良好的功能，并因此成為國家層面上進行大力扶持的重點行業。但是，不可否認，物業管理在獲得發展的同時，在行業中間也存在著一定的(甚至是嚴重的)需要亟待解決的問題，這些問題的存在已經在一定程度上影響到了人們的正常生活和社會的穩定。其中的原因是多方面的，有的與物業公司的運作體系和市場結構不合理有關，有的與行業的整體運作模式有關。因此，我國的物業管理領域已經處于一個需要對其進行重新審視的發展階段。本文首先對物業管理的內涵及社會功能意義進行了討論，然后從多個不同的角度對當前我國物業管理模式與風險問題進行分析。旨在通過本文的工作，為物業管理公司或者物業管理行業提供可供借鑒的管理信息，促進行業的健康發展。

　　一、物業管理的內涵及其社會功能解析

　　(1)物業管理的內涵。作為與房屋、住宅等的所有與使用相關的概念，物業管理指的是從事物業管理的企業所進行的對房屋、住宅及其相關物的管理，物業管理的運作與房產的租賃、出售、維修與維護以及治安、環保等有直接的關聯，有的也會將其直接交給專業的市場去運作，物業管理企業也就因此產生，后者主要向住戶提供具有一定的內容的有償服務，法律手段與經濟手段是其最為主要的管理模式，管理的范圍極其廣泛，幾乎覆蓋到了與房產有關的所有。因此，與傳統的通過行政手段對房屋及其相關物進行管理的模式不同，物業管理不但能夠避免房管部門長時間的提供無償服務的尷尬，該能夠因此降低費用和開支，當然，更為實際的是，它能夠有效的彌補以往“自建自管”式的房屋管理模式的不足。

　　(2)物業管理的社會功能解析。對現代的物業管理而言，其社會功能是極為廣泛和直接的。同我國的傳統社區管理體制相比，物業管理以房屋產權的私有化為運作依據，并在此基礎上完成了一定的制度創新，因此，物業管理在這些方面具備明顯的優勢。物業管理從一整套專業化的管理體系出發，將與房屋有關的、分散的社會分工集中于企業內部進行統一處理。因此，消費者或者業主只需要面對物業管理企業即可，就能夠在其幫助下獲得預期的服務。另外，現代物業管理實際上又形成了一個新的聯絡系統，社區內的個人、社會群體和社會組織能夠在物業的感召下形成一種橫向的聯合，這對促進社區內部的整合與維系，促進社會的和諧與進步是有一定的現實意義的。

　　二、現階段我國物業管理可供選擇的模式

　　(1)創新物業管理的服務觀念，從源頭上重塑物業管理模式。需要動用企業文化的作用，以此為基礎去創造更多的優質的服務。此外，還需要合理的運用創新服務觀念，通過觀念上的改變來構建物業管理公司的心的愿景和使命，以期更好的為消費者或者業主服務。比如，可以考慮建立針對特色業主的特殊服務，根據業主的實際情況，為其提供符合其需求的服務。在這方面，私人化健康保健服務、報紙雜志的收取服務等都可以考慮為消費者。(2)建立關愛型和一站式的物業管理模式。在現代社會中，物業服務的重點已經不僅局限于向消費者提供物質上的享受，與此同等重要的還有精神上的服務，這在市場經濟條件下表現的更為明顯，并且有超過物質享受的趨勢。從這個角度講，物業管理已經成為了時代的產物和時代的特殊要求，要想獲得發展和進步，就必須要不斷的提高與完善自身的服務。因此，對物業管理企業來講，需要對開展的每一項工作和提供的每一項服務制定統一的標準，并以此為基礎，規范其服務。使得每一種工作、每一項服務都執行的有理有據。(3)細分物業管理的服務領域，將該行業真正的推向市場。要促進物業服務企實現價值的回歸，使其回到能夠體現其核心價值的服務方面。也就是說，要將對房屋本體與設施設備的管理作為管理的重點，同時，要通過強制性的標準和社會監督機制的建立，提高物業管理企業的服務和管理水平，全方面的促進物業管理產業的升級與結構優化。只有這樣，才能將物業管理行業打造成專業性強較、技術高度密集的行業，并有可能使其進一步的邁向高端。為了實現這一點，需要鼓勵一些專業化的服務企業進入到這一行業，形成物業管理的社會化發展的大局面。

　　三、在物業管理模式的實施過程中存在的風險及其防范措施

　　(1)物業管理中的成本風險。對物業管理而言，成本風險是所有風險之中最為重要也最為直接的，也是物業管理企業的核心風險之一。因此，在探討物業管理風險的問題上，服務的提供應該與成本的控制置于同等重要的地位。為此，需要從以下幾個方面出發降低成本、增加收入：當承接物業管理業務時，需要優化企業的經營項目，并對其結構進行調整，努力改善現有的業務項目，或者舍棄一些價值較低的項目;同時，還要在價格方面考慮業主的承受能力，確定業主的需求層次，以此來控制開支，降低物業管理的成本風險。

　　(2)物業管理中的市場風險。從發展的角度講，物業管理中形成的風險一般可以劃分為兩個不同的階段：第一階段，物業管理的風險主要表現為物業管理的競標合同風險、物業管理的硬件運作風險、來自于業主的風險，以及物業管理強企業和業主在購銷過程中因信息缺乏或者信息的不對稱而產生的風險。在這種情況下，如果物業管理企業對相關的情況掌握不周，對相關的信息掌握不全，就極有可能給物業管理企業帶來一定的市場風險。在第二階段，物業管理的程序風險。有物業管理員工的失誤造成的風險以及由于市場競爭而產生的風險。這些風險的成因來自于以下兩個方面：物業管理企業的內部管理水平的低下和激烈的市場競爭。

　　(3)物業管理的風險防范措施選擇。對物業管理而言，其風險防范可從以下幾個方面進行：首先，引入現代的管理理念和機制，優化企業管理的程序和結構，同時要加強制度建設，強化為業主服務的意識，并以此為基礎構建起卓越的企業文化;其次，注重對企業員工的培訓和教育，最大限度的提高員工的素質，使其樹立起強烈的風險意識。此外，還需要建立風險快速補償機制，從內部增強企業自身的市場競爭能力和抵御風險的能力，尊重業主和保護業主的合法權益，加強與業主的聯系與溝通，提高物業公司整體管理效率和風險控制能力等。

　　四、結語

　　在我國，物業管理的產生和發展已經經過了30多個年頭，在這一過程中，物業管理行業和企業一方面順應了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，還在一定程度上填補了在單位制解體以后住宅區管理的空白，逐步形成了企業主導的一體化物業管理模式，使人們知道了物業管理的基本內容，初步培育了人們的物業服務消費意識。但是，即便如此，物業管理的發展仍處于初級發展階段，還有諸多的問題需要面對，有大量的風險需要分析和防范，只有如此，才能使這一行業獲得可持續的發展。

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