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探究現代物業管理在農村發展的前景
下面是小編整理推薦的探究現代物業管理在農村發展的前景，歡迎各位物業管理畢業的同學閱讀，同時為大家推薦物業管理模式的反思與再造!
摘要：隨著物質生活水平的提高,在我國部分農村地區推行現代物業管理正逐步成為當地農民的呼聲。本文從物業管理的內容入手，結合我國農村發展的現狀及問題，對發展前景進行探討，并針對出現的問題提出政策建議。
關鍵詞：現代物業管理 農村城市化 公共事務管理
一、 我國農村發展物業管理的可行性分析
改革開放后，我國處在一個經濟高速發展的時代，昔日的農村也發生了翻天覆地的變化。農村城市化不僅帶來農民生活水平的提高，還導致他們生活觀念的改變，他們迫切希望改變農村物業環境中所存在的一些問題。然而，農村的管理不同于城市，“兩委”來管理村中公共事務，沒有或鮮有專業的物業管理公司進駐。理想與現實的差距，讓現代物業管理在農村有了實行的可能性。
(一) 農村城市化的影響
1、 農民生活水平的提高
從1978年到2010 年，我國農民人均純收入由133.6元上升到5919元，增長了43倍。家庭聯產承包責任制使得農民的生活發生了巨大變化，現在農民可以通過種地、養殖、外出打工、房屋出租等多種方式增加收入，收入渠道已經實現了多元化，這就為農村發展物業管理奠定了物質基礎。
2、 農民生活方式發生了改變
隨著社會主義新農村的建設步伐的加快，農民對居住環境改善的要求日益凸顯，迫切希望改善農村臟、亂、差的局面，也希望農村能夠建立起健全的社會保障體系。越來越多在外務工的農民工習慣了城市里的生活方式與消費習慣，尤其是現在的80、90后，回到農村生活有種不適應的感覺，而農村配套的文化、體育、娛樂設施相對落后。
3、 農村鄉鎮企業的發展
農村城市化既為農村帶來了資金與技術，也帶來了先進的管理理念。現在越來越多的農村根據本地優勢，發展手工業、加工業等鄉鎮企業，這些企業的入駐，迫切希望有專門的物業管理公司為之管理廠房、辦公樓等物業。
(二) 農村公共事務的管理模式存在的問題
目前，我國絕大多數農村公共事務管理主要是在村委會的領導下，以“村―組”兩級，在“兩委”(村支部委員會、村民委員會)的領導下開展工作的傳統村級治理模式。
這種傳統的管理模式不適應社會主義新農村建設的任務，不適應的問題日益凸顯，表現在以下兩個方面：第一、公共事務管理上的缺位。3~5人組成的村“村兩委”在組織和管理上勢單力薄，在產業發展、村莊規劃、衛生保潔、治安維護、水利建設、森林防火等工作的管理和推動上出現了“斷裂”現象，組織和服務群眾的作用明顯不足。第二、公共事務管理的不到位。村“兩委”在民主議事、民族決策、建議意見等方面實際作用不大，實際工作中越來越明顯地局限于簽字、發通知單、傳話筒等。同時，由于村“兩委”在完成上級布置的諸多任務后，大多已經筋疲力盡，因而對于村民要求改善生產生活等各種訴求難于顧及，在公共事務的管理與服務到位上比較難，群眾意見很大。
(三)農村物業發展存在的問題
我們在看到農村發展過程中好的一面，也不容忽視農村存在的問題，下面我們主要從與物業管理息息相關的六個方面來探討：
1、農村清潔衛生環境差，到處存在著亂堆放、亂張貼、污水亂排放的現象，造成了農村給人“臟亂臭”的形象，在家園、田園清潔和水源清潔方面都亟待改善。
2、農村治安環境不好，一些無業青年到處流竄，偷盜、搶劫事件時有發生，造成了農村的不安定因素。
3、農村規劃設計方面缺乏統一規劃。這主要體現在房屋的建設、綠化的設計上各自為陣，使得農村景觀雜亂無章，也導致相鄰物權的問題不斷凸顯。
4、農村物業、設施設備的老化。農村道路、水利設施因失修、缺少維護所引發的各種新問題層出不窮。農村房屋設計上的存在著的先天不足，加上后天缺乏必要的養護，導致房屋漏水、墻體開裂、電線短路著火等現象都時有發生。
5、農村大量留守人口的社會保障問題。由于大量青壯年勞動力大都外出務工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面臨突發事件，如疾病時所需要的社會關懷、社會保障極為迫切，這就需要一個公共事務服務的部門能夠承擔起對這部分弱勢群體的救助與服務工作。
二、農村推行現代物業管理的好處
物業管理在我國農村實行已經有了成功的案例。2007年9月，我國首個農村綜合物業管理站在河北涿州市盧家場開張，由此拉開了中國式農村物業管理在史冊上的序幕。現代物業管理這種集高度統一的管理、全方位多層次的服務、市場化經營為一體的管理模式在農村一但出現，利用農村現有的資源和城市現代化手段，將會顯示出強大生命力，對于農民、農村、政府、物業服務企業四方來說均是一種“多贏”的結果。
1、對農民來說，推行現代物業管理，能夠讓農民擺脫農村清潔衛生“臟亂臭”的局面，生活在一個干凈、安全、舒適的環境，同時也能夠享受到城市人所特有的“待遇”――物業服務，提高生活的品質，提高農民的幸福指數。
2、對于農村來說，推行現代物業管理，意味著“村-組”的村中公共事務管理模式將要向“村-社區”的管理模式轉變，能夠加快社會主義新農村建設的步伐，促進農村生產、生活和生態效益的協調統一。這也將縮小城鄉二元結構的差距，推進城鄉一體化的進程。
3、對于政府來說，傳統的管理模式下村“兩委”在公共事務管理上的缺位與不到位，導致了村民與基層組織的矛盾。政府脫身于日常的“物業服務”事項上，更能夠起到方針政策的把握及對村中大事的決策上，而對物業服務企業的工作開展起到一個監督、引導的作用。
4、對于物業服務企業來說，進軍農村是一個新的市場，能夠拓展它的業務空間， 實現業務來源的多元化。按照物業管理有關理論，有物業覆蓋的地方，就有物業管理活動的空間。對于物業管理行業來說，這也是一個有利的探索，能夠有利的推進整個行業向前更一步。
三、 農村推行現代物業管理過程中面臨的困難及政策建議
現代物業管理在農村推行的設想是很美好，但是前進的道路上卻不是一帆風順的，結合已有的“盧家場模式”、“寧波慈溪模式”、“深圳寶安模式”等，我們來分析農村發展現代物業管理將面臨的困難，以及這些先行者的一些成功經驗。
第一、物業服務企業經費普遍存在著經費不足的瓶頸。物業服務行業作為微利行業，流動資金一般有限。面對著農村龐大的物業市場，很多物業設施需要百廢待興或者亟需配套建設。如在我國西部農村要實現沼氣物業化管理，需配備垃圾分類池、污水處理池、發酵塔、沼渣車以及凈化爐等設備，這需要一筆龐大的資金，如果單靠物業服務企業投資，日后再慢慢回收成本，這勢必會打擊物業管理公司的積極性。所以建立多渠道的物業管理資金籌集渠道對于農村的物業管理公司良性運轉必不可缺。如盧家場村綜合物業管理站就采取政府補助、社會贊助和村民自籌結合的辦法建立起來的。深圳龍崗區完成對城中村的改造其扶持政策是區財政按建筑面積2元/M2標準對社區予以物業管理啟動資金扶持，街道財政按區街3:1比例配套扶持。
第二、農村物業管理費該如何收取。一方面是收費標準該如何確立，是按面積還是按人頭收取抑或是按戶來收取?按面積收取是按宅地基面積還是按宅地基加上自留山、自留地的面積收取?……另一方面是村民祖祖輩輩在此居住，對繳費存在著抵制情緒。這些都是在目前的農村物業管理試行地區存在著爭議的問題，也給我們物業管理公司進駐農村在成本測算、業主爭議等工作中帶來了難度。因此，建立科學的農村物業管理成本核算制度極為迫切。
第三、物業管理工作在農村開展面臨著處理著部分群眾意識改變的問題。在筆者對廣東省汕尾市紅海灣經濟開發區田乾鎮海埔墟村做的物業管理調查中，在接受調查的村民中90.23%贊成引入現代物業管理，但是一涉及到繳納物業管理費就表現出畏難情緒，只有不到50%的村民愿意繳納物業管理費。農村的稅費改革減輕了廣大農民的負擔，突然每個月要繳納一筆物業管理費讓不少村民會表現出對物業管理工作開展的抗拒。對于這個問題的解決，筆者建議有兩點很關鍵：一是提高當地農民的收入水平，物業管理公司可以利用本地優勢，發展多種物業經營，讓本地村民入股成為物業公司的股東。如廣州石牌村城中村改造中的三駿企業集團，對村的集體經濟進行公司化管理，藏富于民，這樣物業管理費的收取難度就降低。二是要注意到農村特殊的風土人情。農村不同于城市，人情味比較濃，諸如在海埔墟村，已經在村委會的提議下，每戶每月繳納10塊錢的垃圾費，該工作由村中一名行動不方便的村民承擔，收益也歸其所有。在農村目前存在著大量的留守人員，如老人、兒童，是家人在外牽掛、擔心的源頭。若物業公司開展針對這些留守人員的物業特約服務，相信對這部分家庭的物業管理費收取工作難度也不大。
第四、農村物業管理工作推進過程中面臨的法律問題。辟如：農村人口普遍素養還不高，人員利益私心偏重等多種新型法律法規空白問題將會隨之而產生。由于現代物業管理制度大都是以城市為背景，將其向農村推廣，若完全依靠村民的自覺行為，將面臨難以引入或進展緩慢的局面，因此，各級政府應出臺相關引導性政策與措施，在新農村建設中積極引導各地農村引入物業管理制度。此外，農村的物業權屬關系比較復雜，違規建筑的問題也相對比較嚴重，在處理這些問題時在法理與本土人情之間如何權衡，若借助當地有聲望的人士解決這些問題，將會為物業管理工作的開展帶來便利。
四、小結
綜上所述，我國絕大部分農村存在著物業管理的需求及條件，但由于配套的法律法規不健全、部分村民的意識沒轉變、政府推進的力度也不夠強、物業服務企業自身情況等原因，導致現代物業管理在農村的這股星星之火還未燎原。隨著改革力度的不斷推進、社會主義新農村建設的不斷摸索、居民生活水平的進一步提高，我們相信現代物業服務企業在我國農村還是會有一番作為的，因為農村物業管理是對多方(農村、農民、政府、企業)都是有利的。
參考文獻：
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