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探究現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村發(fā)展的前景
下面是小編整理推薦的探究現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村發(fā)展的前景，歡迎各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學閱讀，同時為大家推薦物業(yè)管理模式的反思與再造!
摘要：隨著物質(zhì)生活水平的提高,在我國部分農(nóng)村地區(qū)推行現(xiàn)代物業(yè)管理正逐步成為當?shù)剞r(nóng)民的呼聲。本文從物業(yè)管理的內(nèi)容入手，結(jié)合我國農(nóng)村發(fā)展的現(xiàn)狀及問題，對發(fā)展前景進行探討，并針對出現(xiàn)的問題提出政策建議。
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)管理 農(nóng)村城市化 公共事務管理
一、 我國農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理的可行性分析
改革開放后，我國處在一個經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，昔日的農(nóng)村也發(fā)生了翻天覆地的變化。農(nóng)村城市化不僅帶來農(nóng)民生活水平的提高，還導致他們生活觀念的改變，他們迫切希望改變農(nóng)村物業(yè)環(huán)境中所存在的一些問題。然而，農(nóng)村的管理不同于城市，“兩委”來管理村中公共事務，沒有或鮮有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐。理想與現(xiàn)實的差距，讓現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村有了實行的可能性。
(一) 農(nóng)村城市化的影響
1、 農(nóng)民生活水平的提高
從1978年到2010 年，我國農(nóng)民人均純收入由133.6元上升到5919元，增長了43倍。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制使得農(nóng)民的生活發(fā)生了巨大變化，現(xiàn)在農(nóng)民可以通過種地、養(yǎng)殖、外出打工、房屋出租等多種方式增加收入，收入渠道已經(jīng)實現(xiàn)了多元化，這就為農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。
2、 農(nóng)民生活方式發(fā)生了改變
隨著社會主義新農(nóng)村的建設(shè)步伐的加快，農(nóng)民對居住環(huán)境改善的要求日益凸顯，迫切希望改善農(nóng)村臟、亂、差的局面，也希望農(nóng)村能夠建立起健全的社會保障體系。越來越多在外務工的農(nóng)民工習慣了城市里的生活方式與消費習慣，尤其是現(xiàn)在的80、90后，回到農(nóng)村生活有種不適應的感覺，而農(nóng)村配套的文化、體育、娛樂設(shè)施相對落后。
3、 農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展
農(nóng)村城市化既為農(nóng)村帶來了資金與技術(shù)，也帶來了先進的管理理念�，F(xiàn)在越來越多的農(nóng)村根據(jù)本地優(yōu)勢，發(fā)展手工業(yè)、加工業(yè)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這些企業(yè)的入駐，迫切希望有專門的物業(yè)管理公司為之管理廠房、辦公樓等物業(yè)。
(二) 農(nóng)村公共事務的管理模式存在的問題
目前，我國絕大多數(shù)農(nóng)村公共事務管理主要是在村委會的領(lǐng)導下，以“村―組”兩級，在“兩委”(村支部委員會、村民委員會)的領(lǐng)導下開展工作的傳統(tǒng)村級治理模式。
這種傳統(tǒng)的管理模式不適應社會主義新農(nóng)村建設(shè)的任務，不適應的問題日益凸顯，表現(xiàn)在以下兩個方面：第一、公共事務管理上的缺位。3~5人組成的村“村兩委”在組織和管理上勢單力薄，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村莊規(guī)劃、衛(wèi)生保潔、治安維護、水利建設(shè)、森林防火等工作的管理和推動上出現(xiàn)了“斷裂”現(xiàn)象，組織和服務群眾的作用明顯不足。第二、公共事務管理的不到位。村“兩委”在民主議事、民族決策、建議意見等方面實際作用不大，實際工作中越來越明顯地局限于簽字、發(fā)通知單、傳話筒等。同時，由于村“兩委”在完成上級布置的諸多任務后，大多已經(jīng)筋疲力盡，因而對于村民要求改善生產(chǎn)生活等各種訴求難于顧及，在公共事務的管理與服務到位上比較難，群眾意見很大。
(三)農(nóng)村物業(yè)發(fā)展存在的問題
我們在看到農(nóng)村發(fā)展過程中好的一面，也不容忽視農(nóng)村存在的問題，下面我們主要從與物業(yè)管理息息相關(guān)的六個方面來探討：
1、農(nóng)村清潔衛(wèi)生環(huán)境差，到處存在著亂堆放、亂張貼、污水亂排放的現(xiàn)象，造成了農(nóng)村給人“臟亂臭”的形象，在家園、田園清潔和水源清潔方面都亟待改善。
2、農(nóng)村治安環(huán)境不好，一些無業(yè)青年到處流竄，偷盜、搶劫事件時有發(fā)生，造成了農(nóng)村的不安定因素。
3、農(nóng)村規(guī)劃設(shè)計方面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。這主要體現(xiàn)在房屋的建設(shè)、綠化的設(shè)計上各自為陣，使得農(nóng)村景觀雜亂無章，也導致相鄰物權(quán)的問題不斷凸顯。
4、農(nóng)村物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的老化。農(nóng)村道路、水利設(shè)施因失修、缺少維護所引發(fā)的各種新問題層出不窮。農(nóng)村房屋設(shè)計上的存在著的先天不足，加上后天缺乏必要的養(yǎng)護，導致房屋漏水、墻體開裂、電線短路著火等現(xiàn)象都時有發(fā)生。
5、農(nóng)村大量留守人口的社會保障問題。由于大量青壯年勞動力大都外出務工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面臨突發(fā)事件，如疾病時所需要的社會關(guān)懷、社會保障極為迫切，這就需要一個公共事務服務的部門能夠承擔起對這部分弱勢群體的救助與服務工作。
二、農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理的好處
物業(yè)管理在我國農(nóng)村實行已經(jīng)有了成功的案例。2007年9月，我國首個農(nóng)村綜合物業(yè)管理站在河北涿州市盧家場開張，由此拉開了中國式農(nóng)村物業(yè)管理在史冊上的序幕。現(xiàn)代物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體的管理模式在農(nóng)村一但出現(xiàn)，利用農(nóng)村現(xiàn)有的資源和城市現(xiàn)代化手段，將會顯示出強大生命力，對于農(nóng)民、農(nóng)村、政府、物業(yè)服務企業(yè)四方來說均是一種“多贏”的結(jié)果。
1、對農(nóng)民來說，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，能夠讓農(nóng)民擺脫農(nóng)村清潔衛(wèi)生“臟亂臭”的局面，生活在一個干凈、安全、舒適的環(huán)境，同時也能夠享受到城市人所特有的“待遇”――物業(yè)服務，提高生活的品質(zhì)，提高農(nóng)民的幸福指數(shù)。
2、對于農(nóng)村來說，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，意味著“村-組”的村中公共事務管理模式將要向“村-社區(qū)”的管理模式轉(zhuǎn)變，能夠加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐，促進農(nóng)村生產(chǎn)、生活和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。這也將縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差距，推進城鄉(xiāng)一體化的進程。
3、對于政府來說，傳統(tǒng)的管理模式下村“兩委”在公共事務管理上的缺位與不到位，導致了村民與基層組織的矛盾。政府脫身于日常的“物業(yè)服務”事項上，更能夠起到方針政策的把握及對村中大事的決策上，而對物業(yè)服務企業(yè)的工作開展起到一個監(jiān)督、引導的作用。
4、對于物業(yè)服務企業(yè)來說，進軍農(nóng)村是一個新的市場，能夠拓展它的業(yè)務空間， 實現(xiàn)業(yè)務來源的多元化。按照物業(yè)管理有關(guān)理論，有物業(yè)覆蓋的地方，就有物業(yè)管理活動的空間。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，這也是一個有利的探索，能夠有利的推進整個行業(yè)向前更一步。
三、 農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理過程中面臨的困難及政策建議
現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村推行的設(shè)想是很美好，但是前進的道路上卻不是一帆風順的，結(jié)合已有的“盧家場模式”、“寧波慈溪模式”、“深圳寶安模式”等，我們來分析農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理將面臨的困難，以及這些先行者的一些成功經(jīng)驗。
第一、物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)費普遍存在著經(jīng)費不足的瓶頸。物業(yè)服務行業(yè)作為微利行業(yè)，流動資金一般有限。面對著農(nóng)村龐大的物業(yè)市場，很多物業(yè)設(shè)施需要百廢待興或者亟需配套建設(shè)。如在我國西部農(nóng)村要實現(xiàn)沼氣物業(yè)化管理，需配備垃圾分類池、污水處理池、發(fā)酵塔、沼渣車以及凈化爐等設(shè)備，這需要一筆龐大的資金，如果單靠物業(yè)服務企業(yè)投資，日后再慢慢回收成本，這勢必會打擊物業(yè)管理公司的積極性。所以建立多渠道的物業(yè)管理資金籌集渠道對于農(nóng)村的物業(yè)管理公司良性運轉(zhuǎn)必不可缺。如盧家場村綜合物業(yè)管理站就采取政府補助、社會贊助和村民自籌結(jié)合的辦法建立起來的。深圳龍崗區(qū)完成對城中村的改造其扶持政策是區(qū)財政按建筑面積2元/M2標準對社區(qū)予以物業(yè)管理啟動資金扶持，街道財政按區(qū)街3:1比例配套扶持。
第二、農(nóng)村物業(yè)管理費該如何收取。一方面是收費標準該如何確立，是按面積還是按人頭收取抑或是按戶來收取?按面積收取是按宅地基面積還是按宅地基加上自留山、自留地的面積收取?……另一方面是村民祖祖輩輩在此居住，對繳費存在著抵制情緒。這些都是在目前的農(nóng)村物業(yè)管理試行地區(qū)存在著爭議的問題，也給我們物業(yè)管理公司進駐農(nóng)村在成本測算、業(yè)主爭議等工作中帶來了難度。因此，建立科學的農(nóng)村物業(yè)管理成本核算制度極為迫切。
第三、物業(yè)管理工作在農(nóng)村開展面臨著處理著部分群眾意識改變的問題。在筆者對廣東省汕尾市紅海灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)田乾鎮(zhèn)海埔墟村做的物業(yè)管理調(diào)查中，在接受調(diào)查的村民中90.23%贊成引入現(xiàn)代物業(yè)管理，但是一涉及到繳納物業(yè)管理費就表現(xiàn)出畏難情緒，只有不到50%的村民愿意繳納物業(yè)管理費。農(nóng)村的稅費改革減輕了廣大農(nóng)民的負擔，突然每個月要繳納一筆物業(yè)管理費讓不少村民會表現(xiàn)出對物業(yè)管理工作開展的抗拒。對于這個問題的解決，筆者建議有兩點很關(guān)鍵：一是提高當?shù)剞r(nóng)民的收入水平，物業(yè)管理公司可以利用本地優(yōu)勢，發(fā)展多種物業(yè)經(jīng)營，讓本地村民入股成為物業(yè)公司的股東。如廣州石牌村城中村改造中的三駿企業(yè)集團，對村的集體經(jīng)濟進行公司化管理，藏富于民，這樣物業(yè)管理費的收取難度就降低。二是要注意到農(nóng)村特殊的風土人情。農(nóng)村不同于城市，人情味比較濃，諸如在海埔墟村，已經(jīng)在村委會的提議下，每戶每月繳納10塊錢的垃圾費，該工作由村中一名行動不方便的村民承擔，收益也歸其所有。在農(nóng)村目前存在著大量的留守人員，如老人、兒童，是家人在外牽掛、擔心的源頭。若物業(yè)公司開展針對這些留守人員的物業(yè)特約服務，相信對這部分家庭的物業(yè)管理費收取工作難度也不大。
第四、農(nóng)村物業(yè)管理工作推進過程中面臨的法律問題。辟如：農(nóng)村人口普遍素養(yǎng)還不高，人員利益私心偏重等多種新型法律法規(guī)空白問題將會隨之而產(chǎn)生。由于現(xiàn)代物業(yè)管理制度大都是以城市為背景，將其向農(nóng)村推廣，若完全依靠村民的自覺行為，將面臨難以引入或進展緩慢的局面，因此，各級政府應出臺相關(guān)引導性政策與措施，在新農(nóng)村建設(shè)中積極引導各地農(nóng)村引入物業(yè)管理制度。此外，農(nóng)村的物業(yè)權(quán)屬關(guān)系比較復雜，違規(guī)建筑的問題也相對比較嚴重，在處理這些問題時在法理與本土人情之間如何權(quán)衡，若借助當?shù)赜新曂娜耸拷鉀Q這些問題，將會為物業(yè)管理工作的開展帶來便利。
四、小結(jié)
綜上所述，我國絕大部分農(nóng)村存在著物業(yè)管理的需求及條件，但由于配套的法律法規(guī)不健全、部分村民的意識沒轉(zhuǎn)變、政府推進的力度也不夠強、物業(yè)服務企業(yè)自身情況等原因，導致現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村的這股星星之火還未燎原。隨著改革力度的不斷推進、社會主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷摸索、居民生活水平的進一步提高，我們相信現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)在我國農(nóng)村還是會有一番作為的，因為農(nóng)村物業(yè)管理是對多方(農(nóng)村、農(nóng)民、政府、企業(yè))都是有利的。
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