我國物業管理的立法模式論文

時間：2022-10-09 02:45:53 物業管理畢業論文我要投稿

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我國物業管理的立法模式論文

　　我國物業管理的立法模式論文【1】

我國物業管理的立法模式論文

　　摘要物業管理與現代建筑物區分所有權有著密不可分的關系,對它的法律制度的研究也成為必須。

　　本文通過分析《物權法》中有關物業管理、業主的規定,并對各國物業管理的立法模式進行比較,以此提出對我國物業管理立法模式的選擇及建議。

　　關鍵詞建筑物區分所有權物業管理立法模式

　　業主的建筑物區分所有權是隨著住房商品化的出現、城市化進程的加速、區分所有權人之間權利義務的復雜化而形成的一種特殊的不動產所有權形態。

　　在現代建筑物區分所有權制度上,管理更成為該制度的一項不可或缺的基本內容,其中一方面便是物業管理的迅速發展。

　　研究規定了建筑物區分所有權的法律法規,并提出建筑物區分所有權法的模式,對于解決實踐中的物業管理糾紛,完善物業管理的相關立法具有十分重大的意義。

　　一、《物權法》中與物管、業主相關的幾個方面

　　查《現代漢語詞典》(商務印書館)第1349頁,業主是指產業或企業的所有者,建筑物區分所有權中指的業主顯然是指“產業的所有者”。

　　物業管理是伴隨著住房制度的改革和房地產的發展而逐漸出現的,是指具備資質條件的物業管理公司接受業主的委托,按照合同的約定,對受托管理的建筑物及其附屬設施進行維修、養護以及提供其他專業化、社會化的服務。

　　①只有建立和完善了物業管理法律體系,才能形成良好的物業管理。

　　現筆者就《物權法》中與物管、業主相關的幾個條文進行分析:

　　(一)對業主停放車位的規定

　　《物權法》第七十四條規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要;建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”

　　車庫、車位不像小區的電梯、樓梯、綠地那樣可以由全體業主共用,它一般都是由業主專有和專用的,而且業主在買房的過程中,通常已就車庫、車位的使用問題與開發商有所約定;占用業主共有道路停放汽車的車位,屬業主共有,這就意味著,物業公司不能對車位收費,更不能將車位收費所得據為己有,如果需要收費,在扣除了物業公司的必要管理費用后,應將剩余款項交給全體業主共有。

　　(二)對業主物業管理方式的選擇權的規定

　　《物權法》第八十一條規定:“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”從該條可以看出,《物權法》明確規定了業主在物業管理方式上的幾種選擇,即業主可以選擇自行管理、委托物業服務企業管理或者選擇其他法律認可的管理人管理。

　　(三)對業主選擇物業管理人的規定

　　《物權法》第八十二條規定:“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。”第八十一條第二款規定:“對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。”這樣,《物權法》就明確規定了業主對物業管理人的解聘權,由于物權具有排他性,業主的這種解聘權不再受他人干涉。

　　隨著《物權法》的實施,業主更換物業管理企業也將有法可依,但這種解聘權具體如何界定及實施,《物權法》并沒有規定。

　　(四)對業主違反法律以及管理規約的救濟權的規定

　　《物權法》第八十三條規定:“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。”根據該條規定,如果業主違反了法律、法規和管理規約,受到侵害的業主有權向人民法院提起訴訟來維護自己的合法權益,業主大會、業主委員會可以要求違反規定的業主停止侵害、消除危險、排除妨害等。

　　《物權法》的規定,排除了物業管理企業對于侵權業主的訴權,而將救濟權歸于業主、業主大會和業主委員會,這在一定程度上減輕了物業管理企業的責任。

　　現在,物業管理糾紛頻繁復雜,《物權法》的頒布,確定了建筑物以及區劃內相關場所、設施的權屬,確定了業主在物業管理活動中的主導地位,為物業管理制度的完善提供了法律基礎。

　　但該法僅規定了區分所有權中的幾個原則性問題,內容上也過于簡單,不足以調整區分所有權領域內所有法律關系。

　　雖稱為“業主的建筑物區分所有權”,但在規定中并沒有突顯業主的核心地位,對業主的權益保護不夠。

　　業主的權利在區分建筑物專有部分受到侵害時,往往可以通過《物權法》的規定請求加害方停止侵害及賠償損失,但業主的人身、財產在區分建筑物共有部分受到侵害時,卻很難直接從《物權法》中得到救濟,而更多依據的是國務院《物業管理條例》,這容易造成行政法規與上位法之間的沖突。

　　現通過對國內外立法模式的比較,對我國目前的物業管理立法提出一些建議。

　　二、國內外立法模式比較

　　物業管理這個概念在立法例上并沒有被各國各地區統一使用,事實上,各國對物業管理的規定在立法體系和名稱使用上并不一致。

　　主要分為以下幾類:

　　(一)以瑞士、意大利為代表的民法模式

　　此模式指在民法典中設若干條款,以規范物業管理中的法律關系,這樣使得民法典的內容更加豐滿和完善,如《瑞士民法典》第712條之一至二十有關“分層建筑物所有權(建筑物區分所有權)的規定,其缺點則是無法詳盡物業管理的諸項制度,如對管理人的規定,僅有關于選任解聘、職務以及對外代表權的規定,范圍過于狹隘。

　　②鑒于此,學者多認為此種模式弊大于利,立法例上采取此種模式的僅為個別國家。

　　(二)以日本、德國為代表的建筑物區分所有權法模式

　　此模式指專門制定建筑物區分所有權法,用專章或專節對物業管理進行規定,這種模式將物業管理法律作為建筑物區分所有權的三大要素之一加以規定,對于明確物業管理中各當事人的法律地位具有重大意義。

　　③如日本《有關建筑物區分所有等之法律》的第一章第四節為“管理人”,內容包括:管理人的權限、管理人的選任與解任、管理所有委托規定的準用等。

　　該法第28條規定:“除本法及管理規約的約定外,管理人的權利義務,依照有關委任的規定。”因此也明確了管理人與區分所有權人之間的合同關系屬于委任合同,物業管理合同的定性也由此明確;除此之外,第二章關于“社區”若干問題的規定,更明確了物業管理中各當事人之間的權利義務關系。

　　④此模式為現代大陸法系絕大多數國家所采納。

　　(三)以英國、加拿大為代表的住宅法模式

　　此模式主要為英美法系國家所采取,它指的是制定一部住宅法對所有類型的住宅的所有、租賃等法律關系進行專門調整,而把物業管理作為其中一部加以規定。

　　如英國于1957年制定的《住宅法》的第三部分對區分所有建筑物之管理規定為多頭管理體制,住宅管理機關為房主管理當局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司;符合1960年慈善團體法的信托組織;都市發展公司及威爾士鄉村發展理事會。

　　⑥用一部住宅法來調整物業管理關系,這樣做的缺點主要是將物業管理關系局限于住宅,那么非住宅物業則無法納入其中,沒有法律進行調整,這與日益發展的物業管理不相適應。

　　三、我國臺灣地區的物業管理法模式

　　此模式指專設物業管理法進行統一規制,從歷史上看,這是物業管理立法的最新模式,如我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》。

　　該條例的內容包括:住戶的權利義務、管理組織、管理服務人、罰則。

　　管理服務人即物業管理公司,條例對管理服務人的資格、職權以及責任都有明確的規定。

　　⑤我國2003年9月1日實施的《物業管理條例》也采此種模式。

　　這種立法模式將物業管理法律關系從建筑物區分所有權法中獨立出來,單獨規定,具有自己明顯的特色。

　　從歷史上看,此種立法模式為關于物業管理立法的最新模式。

　　四、我國大陸地區物業管理立法模式的選擇及建議

　　比較上述各模式,民法模式的優點在于以民事基本法形式確立了物業管理法律制度,將物業管理納入其中,使得民法典更加豐滿和完善,其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度,范圍比較狹隘;而諸如《公寓大廈管理條例》、《物業管理條例》這類規定,由于業主與物業公司之間屬于平等的民事法律關系,理論上也應當由民法的特別法規定較為妥當,用行政法規規定欠妥;住宅法模式也不適應我國目前日益發展的物業管理趨勢。

　　因此,筆者認為,以日本為代表的建筑物區分所有權法模式較為可取。

　　對于這種模式,陳華彬教授在《建筑物區分所有權研究》一書中也做了專門的研究,他指出:“《物權法》僅規定了區分所有權中的幾個原則性規定,內容十分簡單原則,因此,需要制定一部全面調整區分所有權關系的區分所有權法,只有如此,才能廊清我國現今混亂的區分所有權法律關系……”。⑦

　　除了以上比較,筆者對未來的立法提出幾點建議:1.該法的基本價值取向應該是和諧、舒適的居住生活,側重于法的秩序價值,這點應該貫穿于所有條文之中。

　　2.就制度安排上,可以參照日本《有關區分建筑物所有等之法律》,分別列章規定管理人、社區以及管理規約,從而將物業管理法律作為建筑物區分所有權的要素之一加以規定。

　　3.明晰共有式建筑物產權人的各項權利、義務。

　　一般在物業管理階段所發生的各種糾紛矛盾,應當根據建筑物區分所有權法的規定來判斷是物業管理公司服務不到位所造成,還是權利人自身疏忽所導致。

　　五、結語

　　建筑物區分所有權法律制度的內容從本質上構筑了物業管理的理論體系,是對以建筑物為主體的物業產權最核心、最清晰、最本質的闡述,應當通過建筑物區分所有權理論構建物業管理的基礎理論和基本框架,以此與《物權法》的立法體系和原則相銜接、相呼應,使物業管理法律具有國家法律的基礎支持,從而獲得更廣泛的權威性。

　　注釋:

　　①③⑥榮如俠.建筑物區分所有權制度與物業管理的立法模式.前沿.2005(8).161,162.

　　②④⑤⑦陳華彬.建筑物區分所有權研究.北京:法律出版社.2007.440-446,400-422,456-477,354.

　　參考文獻:

　　[1]楊立新.共有權研究.高等教育出版社.2003.

　　[2]臧煒彤,張喜軍.建筑物區分所有權制度對我國物業管理立法模式的影響.吉林建筑工程學院學報.2008(1).

　　我國物業管理立法的思考【2】

　　[摘要] 從1981年開始，我國的物業管理開始了新的一頁。

　　隨著物業管理的發展，我國物業管理立法也在不斷完善，各地相繼出臺了針對自身發展和當地的經濟情況制定的規范。

　　已形成以憲法為根本法，以《物權法》《民法通則》、《合同法》等法律為基本法，以《物業管理條例》等行政法規為中心，加之以配套的前期物業管理辦法、物業管理企業資質辦法、物業管理服務收費管理辦法和地方法規，規章的多層次的物業管理法律體系。

　　[關鍵詞] 物業管理立法法制建設

　　我國物業管理經過20多年的探索和實踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景,已充分顯示出來,在城市管理和經濟建設中的作用也日益顯著。

　　但在現實情況下,在《物權法》頒布實施之前,由于全國性物業管理方面的法律法規很不健全,諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業服務企業的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定,使得物業管理工作缺乏依據,業主的合法權益得不到有效保護,極大地阻礙了物業管理的進一步發展。

　　因此,在物業管理迅速發展的今天,制定物業管理法律法規,明確物業服務企業和業主、租戶的權利義務關系,已是當務之急。

　　一、我國物業管理立法的特點

　　1.地方立法活躍,全國性法律日趨成熟

　　自從1994年6月《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業管理的地方法規。

　　2007年，我國新出臺了《物權法》以及根據《物權法》修改頒布的新《物業管理條例》，奠定了我國物業管理立法的基礎。

　　2.物業立法逐漸趨向平衡統一

　　在《物權法》頒布實施之前，由于各地的物業管理發展不平衡，形成了立法的不平衡、不統一的局面。

　　地方法規在一些重要問題上的體系不協調、規范性差。

　　在《物權法》頒布實施之后，各地的立法有了一個統一的方向，明確了立法的標準和原則。

　　與《物權法》相悖的規章制度重新修正，地方性法規中互相沖突的地方，也根據《物權法》做出修改，完善了法制的統一性，為我國物業管理法制體系的建設打下良好的基礎。

　　二、物業管理法制化建設是社會發展的必然結果

　　1.物業管理法制建設是我國住房制度改革的內在要求

　　在過去較長一個時期內，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。

　　當我國民用住宅的建設與分配逐步由福利型領域轉入商品化領域時，與住宅的建設、出售、分配、管理、使用、維修、調換等有關的法律關系發生了很大變化，大多數住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產生如何用統一的標準劃分專有部分和共有部分,以及確定二者關系的問題。

　　同時，住宅的維修、管理也不再由房產部門承擔。

　　當一棟多層或高層建筑物有多數所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標準等應當由法律予以明確的規定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔管理維修義務。

　　而要維持住戶間和諧的關系，則必須通過共同協商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實現，這就要求全體所有權人(業主)組成團體。

　　這種團體的性質、組成方式、議事規則等均需由物業管理法加以規定。

　　2.物業管理法制建設是規范物業管理行為,促進物業管理業健康發展的重要保證

　　(1)房地產開發商物業管理責任需要立法規范。

　　以法律形式規范開發商的行為，明確開發商與物業服務企業之間的權利義務關系;避免開發商把工程尾巴留給物業服務企業，致使服務不到位，業主和租戶怨聲載道。

　　因此，房地產開發商在項目立項時就應全盤考慮日后的物業管理問題，并在規劃設計中認真聽取物業服務企業的意見，完善物業配套設施，避免給日后的物業服務企業增加不必要的負擔。

　　(2)通過立法規范物業服務企業的管理行為。

　　在《物權法》頒布實施之前，盡管有的省、市已出臺了有關物業管理方面的法規，但由于全國缺乏統一的法律、法規作為依據,眾多物業服務企業的管理行為千差萬別,存在的分歧則更多,由于雙方權利義務約定不明，糾紛不斷發生。

　　所以必須制定相應的法律、法規,明確物業服務企業的權利和義務,規范其管理行為，使其置于政府有關部門和業主的監督之下。

　　3.加強物業管理立法依法保障物業所有人，使用人合法權益