物業消防安全管理

　　物業消防安全管理

　　摘 要：該文通過對目前物業消防安全管理中暴露問題的闡述及原因探析，針對問題的解決提出了一些粗淺的建議。

　　關鍵詞：物業 消防 管理

　　隨著房地產業的不斷發展和住房制度改革的深入推進，物業管理作為一種和現代化房產開發相配套的綜合管理體系，已經成為城市社會的重要組成部分。

　　經過多年的實踐和摸索，物業發展取得了可喜的成績，但是，近年來因物業未盡到消防安全管理職責導致業主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等內容的舉報投訴也日益增多，這些均與物業消防安全管理息息相關，物業消防安全管理暴露出的一些問題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對物業消防安全管理存在問題及對策談一些粗淺的認識。

　　1 物業管理的含義及職責

　　《物業管理條例》(2007年修訂版)中第二條對“物業管理”進行了明確規定：業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　其具有以下特點：

　　首先，物業管理是業主和物業服務企業之間建立起來的一種民事法律關系，雙方的權利義務主要通過物業服務合同進行約定，目的是維護和改善人民群眾的工作和生活環境。

　　其次，物業管理是一種經營型服務，物業企業在為業主提供優質服務的基礎上，以最大限度地獲取利潤為目的。

　　第三，國家行政法律法規賦予物業企業以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對保護人民生命、財產安全具有至關重要的作用。

　　由上述特點可以看出，物業企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，只有協調好同業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，才能促進企業經營的良性發展。

　　目前我國物業服務行業發展迅速，根據服務或管理對象的不同，可以分為居住物業、商業物業、工業物業等，涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等眾多領域，其中最常見的就是居住物業和商業物業。

　　2 物業消防安全管理存在問題及原因探析

　　目前，尤其是社會化服務程度欠發達地區的物業消防安全管理情況不容樂觀，物業服務企業在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現在以下幾個方面。

　　2.1 物業與開發商交接不規范

　　《物業管理條例》中明確規定實行“房地產開發與物業管理相分離”的原則，物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗，理清關系，分清職責。

　　但現實中，大多物業企業是由房地產開發公司衍生出來的，物業企業的現場查驗工作成為“走過場”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業，對開發商應移交的有關消防手續也把關不嚴，埋下先天隱患，極易同開發商推諉扯皮，損壞業主合法權益。

　　2.2 物業消防安全職責不明晰

　　物業服務企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規形式明確的行政職責，如《中華人民共和國消防法》(2008年版)第十八條規定住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。

　　公安部61號令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的第十條對居民住宅區的物業管理單位的消防安全職責進行了詳細列舉;二是以民事合同形式明確的民事責任，如《前期物業管理服務合同》、《物業管理服務合同》中明確的消防安全管理事項。

　　可以看出，物業消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規對物業擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區的物業企業消防安全職責進行了規定，關于商住樓、綜合樓的物業企業并未提及。

　　公安部61號令自2002年5月1日實施以來一直未進行修訂，其將除居民住宅區以外的其他物業管理單位的消防安全職責交由物業和業主以民事委托管理范圍的辦法來確定。

　　在消防機構執法實踐過程中，很多設置在綜合樓中的社會單位、公眾聚集場所存在的難以消除、屢改屢犯的火災隱患均與物業存在密不可分的聯系，商業物業在維護社會消防安全方面承擔著十分重要的責任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業，不能不說是立法上的一個重要缺失;二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業企業僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發現和消除火災隱患。

　　2.3 物業過于重服務輕管理

　　2007年修訂的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，強調更多的是業主自治管理和物業服務，但有的物業企業過分強調對業主的服務，疏于日常管理。

　　從物業管理條例第四十六條規定可見，物業服務企業對業主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數更不會向消防機構報告;《物業管理服務合同》范本中雖然也提到對拒不改正違章行為的可以對責任人采取停水停電的催改方式，但是實際情況下，物業輕易不會采取這種手段。

　　物業對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區域內的消防違法行為屢禁不止。

　　2.4 設施維護保養資金不到位

　　物業管理區域內公共消防設施的維護保養經費主要來源于兩個方面：一是業主們交納的物業服務費，二是住宅專項維修資金。

　　我們發現，對于綜合樓等商業物業來講，公共消防設施維護保養費用僅來源于物業服務費，物業費是否能夠足額按時交納直接影響著物業服務管理的水平。

　　對于住宅物業來講，雖然按照財政部和建設部共同出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，有專項維修資金可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，但專項維修資金屬業主共同所有，復雜的使用條件和程序往往使得專項維修資金很難動用。

　　此外，《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條第四項規定：根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

　　而哪些情形屬于物業應當承擔的、哪些情形可以動用專項維修資金，法律法規并沒有明確的規定和標準，執行困難很大。

　　2.5 物業從業人員素質較低

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，從事物業管理的人員還要取得職業資格證書，但是在物業服務企業中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規定必須經消防專門培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經消防專門培訓。

　　這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學習消防法律法規，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會發現消除火災隱患，使得防火管理盲區較多，基本處于失控漏管的狀態。

　　2.6 消防機構監管存在盲區

　　從消防機構監管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構將日常監管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側重于對一個個社會單位的監督檢查，而對于居民住宅區、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業企業也管理較少;二是消防機構對物業未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業發揮其作用;三是直接管理業主力不從心。

　　若物業怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實上消防機構警力有限，根本管不過來。

　　3 解決物業消防安全管理問題的對策

　　3.1 確立物業服務企業消防主體責任

　　要改善物業服務企業消防安全管理現狀，必須確立其消防安全主體責任。

　　首先應當在現行消防法律法規的基礎上，由公安部門聯合住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，進一步明確物業企業應負擔的消防安全職責，更重要的是，對其怠于履職時所應承擔的法律責任進行明確。

　　其次，物業服務企業要將消防安全管理作為重要內容納入其日常管理中去，按照行政法律法規的規定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。

　　第三，物業服務企業應主動同縣鎮、街道辦事處、居(村)委會及公安等有關職能部門建立聯動，當發現難以解決的火災隱患時，應及時報告有關職能部門，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態。

　　3.2 形成對物業服務企業監督的合力

　　住建(房管)部門作為物業服務企業的行業主管部門，應當嚴格履行對物業服務企業的審批、管理職責，將物業服務企業消防安全管理能力納入企業資質審查的內容，形成物業企業消防安全監管的長效機制;建立物業管理人員消防資質培訓體系，在“物業管理人員職業資格統一考試”的培訓內容中加強對從業人員的消防安全業務培訓。

　　其次，房管部門應當建立聯合執法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉鎮、街道辦事處、居(村)委會等有關部門對物業服務企業開展全方位的監督指導，使其充分確立責任意識。

　　此外，要由政府出面，指導加強業主自治組織建設，充分發揮業主委員會監督、維權和協調的作用，保證業主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業服務企業的消防安全管理工作進行監督。

　　3.3 轉變對物業服務企業消防監管思路

　　消防機構對物業服務企業承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監管思路，加強對物業服務企業消防管理情況的監督檢查，尤其要將負責管理高層、地下、人員密集場所并設置有自動消防設施的物業服務企業納入抽查重點，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業服務企業開展檢查，積極主動介入，引導物業管理人員及時發現存在問題，提出整改意見，結合實際情況，督促其盡快加以改善、解決;同時，還應積極地指導物業管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。

　　此外，消防機構要對物業服務企業消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的，要責令改正并依法嚴格處罰。

　　同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育，對于情節嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業服務企業的服務與管理。

　　3.4 保障公共消防設施維護資金的使用

　　政府及相關部門要明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法，在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，當出現消防設施癱瘓、嚴重故障等緊急情況時，物業服務企業及相關職能部門要簡化專項維修資金支出程序和環節，保證公共消防設施及時恢復功能，確保公共消防安全。

　　3.5 加強對業主的消防安全宣傳教育

　　物業服務企業要充分發揮日常物管工作的優勢，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業主宣傳消防法律法規，普及消防安全常識，提高業主的消防安全意識和消防法制觀念，提高廣業主的自防自救能力，使物業管理中的消防安全工作能夠得到業主的理解和支持，使業主能夠自覺履行相關消防義務，積極配合物業服務企業做好消防安全工作。

　　參考文獻

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