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高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理的可行性
高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理的可行性
摘 要：本文主要從物業(yè)管理的概念、特點(diǎn)出發(fā)，闡述高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理的必要性和可能性，從而為高校房產(chǎn)物業(yè)管理的有效實(shí)施提供前提和條件
關(guān)鍵詞：高校;房產(chǎn);必要性;可能性
物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，已經(jīng)在全國(guó)住宅小區(qū)得到了蓬勃發(fā)展。
同時(shí)，隨著住房制度改革的深入，高校住宅產(chǎn)權(quán)日益多元化，傳統(tǒng)的行政型房產(chǎn)管理模式已經(jīng)無(wú)法滿足高校發(fā)展的需要。
高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理是高校房產(chǎn)管理制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
一、物業(yè)管理的概念及特點(diǎn)
(一)物業(yè)管理概念
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為物業(yè)所有者和使用者提供綜合性的有償服務(wù)。
(二)物業(yè)管理的特點(diǎn)
1.社會(huì)化
物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理模式，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理。
物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有者要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以實(shí)行管理的物業(yè)。
2.專業(yè)化
物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。
物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。
這里的專業(yè)化主要包括：專業(yè)的人員配備、專門的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)的管理工具、專業(yè)的管理手段和科學(xué)的工作程序等等，物業(yè)管理的專業(yè)化，是物業(yè)管理有效實(shí)施的重要保證。
3.市場(chǎng)化
市場(chǎng)化是指物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)屬性，物業(yè)管理所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)具體實(shí)施。
物業(yè)管理企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行組建并運(yùn)作，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。
物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。
在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理單位，物業(yè)管理企業(yè)要靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)提高競(jìng)爭(zhēng)力。
這種通過(guò)商品經(jīng)營(yíng)方式和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。
二、高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理的必要性
(一)管理經(jīng)費(fèi)短缺，財(cái)政負(fù)擔(dān)較重
長(zhǎng)期以來(lái)，高校住宅房屋的維修經(jīng)費(fèi)都比較緊張，來(lái)源也很單一。
房改以前是由學(xué)校的財(cái)政負(fù)責(zé);房改以后，房屋共用部分的大修經(jīng)費(fèi)來(lái)源于物業(yè)維修基金。
由于住房的逐年老化，住房的維修工作量也在不斷加大，特別是房屋的大修工作，少量的物業(yè)維修基金根本不能從根本上解決問題。
所以，高校每年在住宅維修方面投入的人力、物力、財(cái)力相當(dāng)巨大，造成學(xué)校財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重，已經(jīng)成為制約高校發(fā)展的瓶頸。
(二)管理觀念落后，管理水平低下
現(xiàn)階段，大多數(shù)高校對(duì)房產(chǎn)管理仍然采用傳統(tǒng)的行政管理方式，管理觀念還處于“等、靠、要”階段。
傳統(tǒng)的運(yùn)用行政手段，低租金，福利型的房產(chǎn)管理方式，已經(jīng)不適應(yīng)房產(chǎn)管理的要求。
盡管各高校針對(duì)房產(chǎn)管理都做出了一些改革，但是原有的行政管理觀念和模式一直沒有得到突破。
特別是隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)私有化，高校應(yīng)該將原有的福利型無(wú)償服務(wù)，轉(zhuǎn)變成企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的有償服務(wù)。
(三)服務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)功能較差
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，高校職工對(duì)住宅環(huán)境也提出了更高的要求。
傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理方式和內(nèi)容，只是停留在房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，這些只是滿足了職工居住的基本條件。
對(duì)于環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、生活?yuàn)蕵返确矫娑紱]有體現(xiàn)和涵蓋，服務(wù)內(nèi)容單一，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)功能較差。
長(zhǎng)期下去，會(huì)引起教職工和相關(guān)職能部門之間的矛盾糾紛。
三、高校實(shí)行物業(yè)管理的可能性
(一)政策層面：住房制度改革為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了前提
住房制度改革和高校后勤改革為物業(yè)管理提供了前提。
產(chǎn)權(quán)制度是一切經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。
隨著公有住房的出售，公產(chǎn)住房大部分出售給職工個(gè)人，居民住房的自有率逐年提高。
社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，職工需要一個(gè)安全、優(yōu)雅、整潔、和諧的生活環(huán)境，而物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理方式為其提供了可能。
采用權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理方式，也可以避免部門之間因?yàn)闄?quán)責(zé)不清造成的相互推諉情況的發(fā)生，使房產(chǎn)管理工作更高效、優(yōu)質(zhì)的進(jìn)行。
(二)市場(chǎng)層面：物業(yè)管理的市場(chǎng)化特點(diǎn)為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了可能
物業(yè)管理的市場(chǎng)化特點(diǎn)是其重要的內(nèi)容。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
物業(yè)管理提供的是服務(wù)，方式是有償，遵循的原則是等價(jià)交換。
對(duì)高校房產(chǎn)實(shí)行物業(yè)管理，可以根據(jù)職工的需求，物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，職工根據(jù)服務(wù)質(zhì)量給付報(bào)酬。
這種“誰(shuí)享受、誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的市場(chǎng)化管理方式，為高校物業(yè)管理提供了可能。
(三)法律層面：物業(yè)管理法規(guī)的頒布為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了保障。
目前，我國(guó)的物業(yè)管理已處于相對(duì)成熟的階段。
20世紀(jì)80年代，物業(yè)管理從香港傳入我國(guó)內(nèi)地。
1981年3月，深圳市成立第一家內(nèi)地物業(yè)管理公司。
1994年3月23日，建設(shè)部以第33號(hào)令頒布了，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，同年6月18日，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》并于11月1日起施行，這是我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。
其后，北京，上海等地也相繼制定出臺(tái)了地方性物業(yè)管理法規(guī)。
2003年9月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作進(jìn)入了法制、規(guī)范、高效的發(fā)展期。
這些規(guī)章制度的制定，為高校實(shí)行物業(yè)管理提供了法律保障。
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