物業(yè)管理的論文
從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，大家一定都接觸過論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫作水平。相信很多朋友都對(duì)寫論文感到非常苦惱吧，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理的論文，歡迎大家分享。
物業(yè)管理的論文1
摘要：隨著社會(huì)快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區(qū)化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對(duì)社區(qū)的管理有了更高的要求。各個(gè)地區(qū)的物業(yè)公司為了更好地提高對(duì)社區(qū)的管理，進(jìn)行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統(tǒng)引入到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，較好地提高了社區(qū)化物業(yè)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，使物業(yè)社區(qū)管理更加具有保障性。下文將針對(duì)地理信息在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用展開探析。
關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng)；社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)
1前言
隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們各項(xiàng)物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求也越來越高，人們逐漸從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市中，在城市社區(qū)中進(jìn)行居住，同時(shí)人們對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理中存在著諸多的問題，已經(jīng)不能夠滿足人們對(duì)社區(qū)化物業(yè)管理的需求，并且，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社區(qū)化物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新管理模式已經(jīng)是勢(shì)在必行了。通過對(duì)社區(qū)化物業(yè)管理制度進(jìn)行深入研究，使社區(qū)的物業(yè)管理更加現(xiàn)代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統(tǒng)中包含著非常多的內(nèi)容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。
2物業(yè)管理信息系統(tǒng)的局限性
隨著社會(huì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)社區(qū)物業(yè)管理有了新的要求，社區(qū)化物業(yè)管理方式也越來越復(fù)雜，特別是社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施擺放，以及社區(qū)地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現(xiàn)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的安全管理和相關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理都出現(xiàn)了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護(hù)等都不能夠順利進(jìn)行。這些問題都造成了社區(qū)化物業(yè)管理存在著一定的難度。而社區(qū)化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進(jìn)行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統(tǒng)進(jìn)行完善，傳統(tǒng)的社區(qū)化物業(yè)管理不能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過借助地理信息系統(tǒng)各種CAD軟件進(jìn)行圖形的構(gòu)建，能夠較好地克服傳統(tǒng)物業(yè)管理中存在的局限性。
3地理信息系統(tǒng)
3.1地理信息系統(tǒng)的定義。地理信息系統(tǒng)的英文名字是GeographicInformationSystem，簡(jiǎn)稱GIS。地理信息系統(tǒng)是進(jìn)行地理信息處理的一個(gè)系統(tǒng)，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡(jiǎn)稱為空間信息。3.2地理信息系統(tǒng)的功能。地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)施的采集、存儲(chǔ)以及各種分析整理，最終保存在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中，供社區(qū)物業(yè)管理人員觀看。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)⒌厍蚩臻g中的任何數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的處理，不僅是數(shù)字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統(tǒng)進(jìn)行綜合性的分析和數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)，然后將空間實(shí)體之間的存在關(guān)系進(jìn)行深入的分析和研究。地理信息系統(tǒng)能夠幫助社區(qū)化物業(yè)管理進(jìn)行位置、條件、變化趨勢(shì)、模型和模式等五個(gè)方面的空間信息的收集和處理，方便社區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。
4地理信息系統(tǒng)在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用
傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)空間數(shù)據(jù)的'處理都是采用二維數(shù)據(jù)庫進(jìn)行的，采用這種方式進(jìn)行的空間信息處理不能夠?qū)崿F(xiàn)信息的可視化，然而，通過地理信息系統(tǒng)能夠較好地改善這一點(diǎn)。然而在當(dāng)前的社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現(xiàn)，很多的圖形信息如果借助二維數(shù)據(jù)庫進(jìn)行處理，將不能夠?qū)崿F(xiàn)圖形的可視化，因此，通過地理信息系統(tǒng)，可建立一個(gè)更加實(shí)用、安全的物業(yè)信息系統(tǒng)的管理。4.1地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)地下管線的埋設(shè)和維修都進(jìn)行完善。特別是隨著社區(qū)地下管線的建設(shè)越來越復(fù)雜，地下管線的安排縱橫交錯(cuò)，如果不能夠較好地將管線進(jìn)行埋設(shè)和維修，就會(huì)導(dǎo)致很多不必要的損失，使社區(qū)居民不能夠進(jìn)行正常的生活。因此，社區(qū)物業(yè)管理中引入地理信息系統(tǒng)，可較好地解決這一點(diǎn)。4.2地理信息系統(tǒng)還能夠?qū)⑸鐓^(qū)大樓內(nèi)部的管線進(jìn)行合理的安排，并通過地理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)較好的管理。4.3地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)化管理當(dāng)中，能夠使社區(qū)中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)車輛的管理、設(shè)備的自控等很多安全方面問題的管理，同時(shí)，對(duì)于社區(qū)中出現(xiàn)的一些偷盜事件也能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行處理。4.4能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的每個(gè)單元住戶的情況進(jìn)行了解，將相關(guān)的配套設(shè)施以及住戶進(jìn)行繳費(fèi)的情況都能夠進(jìn)行管理。4.5地理信息系統(tǒng)能夠?yàn)樯鐓^(qū)管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區(qū)管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業(yè)管理系統(tǒng)是當(dāng)前社區(qū)中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，通過地理信息系統(tǒng)的科技優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)空間信息的強(qiáng)化管理，更好地提高社區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個(gè)更加舒適、美好的生活環(huán)境。
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物業(yè)管理的論文2
摘要：結(jié)合作者多年工作實(shí)際，以企業(yè)后勤服務(wù)為研究對(duì)象，重點(diǎn)分析物業(yè)管理社會(huì)化的意義所在。從實(shí)際情況來看，在實(shí)踐管理過程中，想要提高管理質(zhì)量就要將物業(yè)管理逐步的轉(zhuǎn)向社會(huì)化管理，唯有如此，才能促進(jìn)企業(yè)后勤物業(yè)管理水平。
關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤；物業(yè)；管理；研究
物業(yè)工作所包含的內(nèi)容非常多，其主要是針對(duì)房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)來說的。從當(dāng)前的實(shí)際情況來分析，物業(yè)主要是針對(duì)已經(jīng)建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場(chǎng)地設(shè)備來提供更加完善的管理服務(wù)，其中包含了環(huán)境衛(wèi)生的處理、內(nèi)部交通設(shè)施的管理以及內(nèi)部的安保措施等等。物業(yè)管理非常的復(fù)雜，其中關(guān)系著所在區(qū)域內(nèi)所有的商家、業(yè)主以及開發(fā)商的利益，各方利益都要通過合同的方式來進(jìn)行明確并且約束。服務(wù)的模式通過只包括有無形服務(wù)與有形服務(wù)兩種形式，這也是市場(chǎng)行為，同時(shí)還具備了一定程度適當(dāng)?shù)陌脖Ｐ袨椤Ｒ环矫嬉浞值谋Ｗo(hù)出資人的利益，同時(shí)也具備了集體消費(fèi)與共享的基本原則。
一、企業(yè)后勤服務(wù)特點(diǎn)
企業(yè)的物業(yè)管理也可以認(rèn)為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級(jí)單位的撥款，服務(wù)業(yè)通常是免費(fèi)或者是福利性的。從前期的規(guī)劃到后期的執(zhí)行，都是通過行政化色彩的方式來實(shí)現(xiàn)的[1]。此時(shí)的業(yè)主也是單位的職工，所以也就無法對(duì)業(yè)主進(jìn)行選擇。在加之福利性的要求，對(duì)于物業(yè)工作也就無法提出具體的要求。伴隨著住房數(shù)量的攀升，企業(yè)所需要付出的資金也逐年增加。
二、積極應(yīng)對(duì)社會(huì)化轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)
（一）轉(zhuǎn)變思想，明確方向
后勤服務(wù)的改革首先要擺正思想，確立正確的引導(dǎo)。企業(yè)的職工在內(nèi)心中已經(jīng)認(rèn)可了這種福利性質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)管理走向社會(huì)化，會(huì)影響到很大范圍內(nèi)人員的利益。此時(shí)應(yīng)該不斷的加強(qiáng)思想的宣傳與引導(dǎo)，讓廣大職工都認(rèn)識(shí)到社會(huì)改革是必然的發(fā)展趨勢(shì)，要擯棄傳統(tǒng)的固有思想。同時(shí)，物業(yè)管理的社會(huì)化也不僅僅是為了減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。從事后勤工作的干部職工，要深入群眾當(dāng)中，及時(shí)的發(fā)展他們所面臨的困難，要考慮到他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。合理的控制改革的速度，將所有的配套設(shè)施都要準(zhǔn)備好，不能冒進(jìn)。
（二）政企分離，自主經(jīng)營(yíng)
后勤物業(yè)管理進(jìn)行社會(huì)化的改革，需要根據(jù)具體情況來進(jìn)行。對(duì)于一些具備了條件的后勤部門，要從編制、經(jīng)費(fèi)等方面從主體單位分離出去，從多種形式來進(jìn)行承包，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。而對(duì)于條件不足的單位要給予一定的時(shí)期過渡。在確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)都能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，選擇有償?shù)姆绞絹肀ＷC資金收入更加的穩(wěn)定，如有必要，可以申請(qǐng)政府補(bǔ)貼。以經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律為前提，重點(diǎn)是需要將管理與職能服務(wù)分離開，將后勤部門與主體單位分離開。不再提供福利性的服務(wù)，而是通過經(jīng)濟(jì)的方式來更好的促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。要選擇合理的方式，在條件允許之下將后勤各個(gè)部門聯(lián)合起來。這樣可以全面提升管理服務(wù)質(zhì)量，全面提升經(jīng)濟(jì)效益。
三、實(shí)現(xiàn)社會(huì)化的模式與重點(diǎn)
（一）將物業(yè)管理逐步轉(zhuǎn)變成社會(huì)化管理模式
現(xiàn)代化的物業(yè)管理逐步的走向了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的方式，也不斷的進(jìn)行專業(yè)化轉(zhuǎn)變，要選擇獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的方式，要不斷的拓展服務(wù)，使其更加豐富，滿足市場(chǎng)發(fā)展需要。物業(yè)公司應(yīng)該以獨(dú)立法人的形式存在，根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀況設(shè)置具體的崗位，但是不在設(shè)置行政崗位級(jí)別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會(huì)化就是將其放入到一個(gè)巨大的市場(chǎng)環(huán)境中，極具發(fā)展?jié)摿ΑＴ诠芾淼倪^程中，各方以及工作人員都要根據(jù)崗位來簽訂拉動(dòng)合同，明確各方的權(quán)力與義務(wù)，并且根據(jù)公司效益來發(fā)放薪酬，適當(dāng)?shù)闹贫?lì)政策。
（二）全面提升服務(wù)水平
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力，就要全面提升其服務(wù)質(zhì)量與信譽(yù)度。在實(shí)際工作中，通過員工培訓(xùn)的方式來提升服務(wù)質(zhì)量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的'主要?jiǎng)恿ΑＴ谏鐣?huì)化轉(zhuǎn)變的過程中，要將核心業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，明確管理制度以及管理程序，切實(shí)提高管理質(zhì)量以及工作效率。任何工作都應(yīng)該以滿足客戶的需要為出發(fā)點(diǎn)，轉(zhuǎn)變思想，加大員工培訓(xùn)力度，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量水平。隨時(shí)保持與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實(shí)需要，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來全面提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力[2]。
（三）明確責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督
物業(yè)管理工作需要以法律法規(guī)以及管理規(guī)范為基礎(chǔ)，同時(shí)還應(yīng)該以主體單位與后勤部門的具體情況為基礎(chǔ)，將各種不利因素排除掉。我國應(yīng)制定了物業(yè)管理具體法規(guī)，所有的房屋權(quán)利人應(yīng)該有組織的成立業(yè)主委員，然后進(jìn)行表決，以選擇符合業(yè)主意志要求的物業(yè)公司。然后進(jìn)行雙方合同的簽訂，明確規(guī)定物業(yè)所需要提供服務(wù)的范圍以及管理范圍，還要規(guī)定其服務(wù)質(zhì)量與水平等具體要求。同時(shí)，原后勤工作人員也應(yīng)該加入到物業(yè)管理隊(duì)伍當(dāng)中，對(duì)物業(yè)部門進(jìn)行監(jiān)督與管理，全面保證廣大職工的根本利益。
四、結(jié)語
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)之下，住房管理制度的改革也逐步進(jìn)行當(dāng)中，這必然成為企業(yè)改革的重點(diǎn)部分。而物業(yè)管理的社會(huì)化是提升管理質(zhì)量的關(guān)鍵，也是改善環(huán)境的主要措施，更加能夠反映出職工的根本利益。在工作中，應(yīng)該充分的保護(hù)廣大職工的根本利益，建立符合市場(chǎng)與各方經(jīng)濟(jì)利益的物業(yè)管理新模式。企業(yè)也可以“輕裝上陣”，為全面提升經(jīng)濟(jì)效益而不斷的努力。
參考文獻(xiàn)
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物業(yè)管理的論文3
[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前在國內(nèi)發(fā)展迅速。但學(xué)校在人才培養(yǎng)方面跟不上社會(huì)和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討物業(yè)管理課程開設(shè)過程中的問題，提出相應(yīng)的建議。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；雙師型；訂單式
我國第一部這方面的法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，標(biāo)志著我國物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化、法制化發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)為適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，很多開設(shè)此專業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛；另一方面，從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)的畢業(yè)生座談當(dāng)中了解到，畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數(shù)極少。因此，開設(shè)此門課程的高職院校在適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，要思考開設(shè)過程中存在的問題，找出解決問題的思路。
1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現(xiàn)狀
人們談到物業(yè)管理，主要傾向于住宅的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生，也將思維禁錮在住宅物業(yè)上，而沒有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、接待服務(wù)、應(yīng)急服務(wù)、延伸服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)管理，每一個(gè)部分展開都可以成為一門課程。但是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)不可能就這門課程再展開，因此學(xué)生學(xué)到的只是皮毛，由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制，就業(yè)門檻的設(shè)置，從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產(chǎn)營(yíng)銷、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來說待遇普遍不高，大多數(shù)畢業(yè)生對(duì)此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。
2高職院校物業(yè)管理課程存在的問題
物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，該行業(yè)人才的需求急劇擴(kuò)大上升，物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養(yǎng)模式不夠成熟，所以在物業(yè)管理課程教學(xué)中存在一些問題。
2.1專業(yè)教師缺乏
物業(yè)管理涉及的面很廣，從常規(guī)性的物業(yè)管理到延伸服務(wù)，每一個(gè)環(huán)節(jié)展開都可以獨(dú)立為一門課程，除此之外，還與建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等學(xué)科交叉。高校開設(shè)這門課程的時(shí)間普遍不長(zhǎng)，教授這門課程的老師大多都不是專業(yè)出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、保潔工作，又懂得物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作。老師對(duì)這項(xiàng)管理工作所提供的服務(wù)都不是十分了解，更談不上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)了。
2.2教材沒有緊跟市場(chǎng)的需要
市場(chǎng)上關(guān)于物業(yè)管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入，到傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，再到物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。即使有，內(nèi)容也過于陳舊，沒有及時(shí)更新。商業(yè)物業(yè)管理，不僅有傳統(tǒng)的設(shè)備維修保養(yǎng)、保潔服務(wù)，還涉及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，不再局限于建設(shè)―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運(yùn)營(yíng)中，吸引租戶，留住顧客，是物業(yè)管理未來思考的方向。但是目前市場(chǎng)上缺乏這樣的教材。
2.3教學(xué)條件欠成熟
系統(tǒng)的物業(yè)管理軟件，市場(chǎng)上比較少，其主要工作內(nèi)容是物業(yè)日常管理工作，客戶基礎(chǔ)信息，財(cái)務(wù)信息，客戶跟蹤服務(wù)等。市面上的幾個(gè)大品牌價(jià)格不菲，并且針對(duì)教學(xué)的物業(yè)管理軟件幾乎沒有，所以很少有學(xué)校購進(jìn)。
由于該門課程涉及的物業(yè)類型包括住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店等，針對(duì)不同的物業(yè)類型，配套的實(shí)訓(xùn)室不同。由于開設(shè)這門課程的時(shí)間不長(zhǎng)，加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數(shù)偏少，很多職業(yè)院校都沒有對(duì)建立實(shí)訓(xùn)室引起重視。
2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密
高職院校培養(yǎng)的是應(yīng)用型人才，理論知識(shí)需要運(yùn)用到實(shí)踐當(dāng)中，傳統(tǒng)的教學(xué)模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業(yè)管理教學(xué)的需要。企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系，僅僅局限于帶學(xué)生參觀企業(yè)所管理的物業(yè)，沒有深入到公司的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)。而且一般都是住宅小區(qū)，忽視了其他的物業(yè)類型。
3物業(yè)管理課程建設(shè)的思考
3.1培養(yǎng)“雙師型”教師
物業(yè)管理不僅需要理論教學(xué)的老師，更需要實(shí)踐能力強(qiáng)的.老師，因此要加強(qiáng)“雙師型”教師的培養(yǎng)。目前，各大高校對(duì)于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養(yǎng)顯得尤為重要。院校可以將有培養(yǎng)潛質(zhì)的老師送到企業(yè)去學(xué)習(xí)，培養(yǎng)老師的實(shí)際操作能力。
3.2與企業(yè)合作，編寫教材
目前，市場(chǎng)上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐，導(dǎo)致學(xué)生學(xué)非所用，學(xué)不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務(wù)的過程中，才了解顧客需要什么服務(wù)，才知道會(huì)遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業(yè)合作編寫教材，緊扣市場(chǎng)需要，培養(yǎng)技能人才。
3.3建立實(shí)訓(xùn)基地
實(shí)訓(xùn)基地的建立，既要滿足課堂理論教學(xué)，又要適應(yīng)企業(yè)崗位的需要。現(xiàn)代教育不再是單純的理論教學(xué)，而是要注重培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力。在物業(yè)服務(wù)的過程中，會(huì)遇到很多意想不到的事件。要借助實(shí)訓(xùn)基地這個(gè)平臺(tái)，通過情景模擬，培養(yǎng)學(xué)生處理突發(fā)事件的能力。
3.4開展“訂單式”的培養(yǎng)模式
由學(xué)院牽頭，與固定的企業(yè)共同制訂人才培養(yǎng)方案，包括授課計(jì)劃、教學(xué)內(nèi)容、課堂教學(xué)、實(shí)習(xí)方案等，真正做到“產(chǎn)學(xué)研”相結(jié)合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識(shí)，也可以邀請(qǐng)企業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員到學(xué)校來講課。同時(shí)組織同學(xué)到企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)邊聽課邊學(xué)習(xí)。在課程開設(shè)階段，安排一定連續(xù)時(shí)間段的企業(yè)實(shí)習(xí)，深入到企業(yè)內(nèi)部，與公司員工共同工作。
物業(yè)管理已經(jīng)是除了房?jī)r(jià)、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對(duì)于房地產(chǎn)的控制，物業(yè)管理將會(huì)是未來爭(zhēng)奪顧客的一個(gè)新亮點(diǎn)。但是在這個(gè)行業(yè)中，既懂常規(guī)性服務(wù)，又懂得物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門課程的教學(xué)中，要抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，與企業(yè)緊密合作，培養(yǎng)出企業(yè)和社會(huì)所需要的人才。
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物業(yè)管理的論文4
五礦邯邢礦業(yè)（安徽）物業(yè)管理有限公司前身為五礦邯邢礦業(yè)有限公司東發(fā)物業(yè)分公司，成立于20xx年11月29日，服務(wù)礦業(yè)公司生產(chǎn)礦山一線，實(shí)現(xiàn)有償服務(wù)，由原邯邢礦山局物業(yè)處、邯鄲東發(fā)貿(mào)易有限公司、邯邢礦山局設(shè)備調(diào)劑中心印刷廠三家單位整合而成。作為一個(gè)專業(yè)化物業(yè)公司，小區(qū)的物業(yè)管理無疑是不可缺少的一部分，大到小區(qū)的公共設(shè)施的維修及維護(hù)，小到一滴水一度電的節(jié)約和使用，無一不列入物業(yè)管理的范圍。“精打細(xì)算、勤儉持家”在這里是最好的體現(xiàn)。本文將重點(diǎn)介紹小區(qū)的物業(yè)管理及賬務(wù)處理。
一、公共設(shè)施的.維護(hù)及維修
定期維修小區(qū)的道路、屋頂、供排水及暖氣管道等。公司所服務(wù)的小區(qū)大部分是老式小區(qū)，由于建成多年，大多設(shè)施老化、還有部分設(shè)備報(bào)廢運(yùn)轉(zhuǎn)。為了能達(dá)到國家安全標(biāo)準(zhǔn)還能做到節(jié)能降耗，我們采取了由專人勘查實(shí)際情況報(bào)維修計(jì)劃，分期分批進(jìn)行維修，這樣費(fèi)用不會(huì)過分集中。維修費(fèi)用按成本中心分開計(jì)算，各種維修費(fèi)用按分配字段區(qū)分，便于查詢。為了方便小區(qū)居民，小區(qū)內(nèi)配套有運(yùn)動(dòng)器械及老年人活動(dòng)室等。這些公共設(shè)施都配有專人維護(hù)。維護(hù)費(fèi)用進(jìn)入小區(qū)成本中心，便于管理。
二、水電管理
由于小區(qū)建成時(shí)間久遠(yuǎn)，線路及管道老化，為了防止跑、冒、滴、漏的發(fā)生，除了要發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，還要在會(huì)計(jì)核算上予以管理和約束。支付水電費(fèi)時(shí)通過預(yù)付賬款核算，月底要從預(yù)付賬款里轉(zhuǎn)出，同時(shí)通過由專人填報(bào)的水電費(fèi)分配表進(jìn)行水電費(fèi)分配，按可收回的居民用水電、路燈照明、澆花、日常管理等分開入賬。居民用水電通過其他應(yīng)收款入賬，其余的分別進(jìn)入成本。收到居民水電費(fèi)交款時(shí)，沖減應(yīng)收款。這種方式不僅可以反映出居民水電費(fèi)的收回情況，還可以清晰的記錄各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)及變化，為了方便小區(qū)水電管理起到重要的作用。
三、衛(wèi)生費(fèi)的繳納及生活垃圾處理
小區(qū)的衛(wèi)生費(fèi)由工作人員上門收取，財(cái)務(wù)核算時(shí)掛其他應(yīng)付款--衛(wèi)生費(fèi)。支付小區(qū)垃圾處理費(fèi)及垃圾箱維修等費(fèi)用時(shí)，直接從往來賬中轉(zhuǎn)出，做到專款專用，不會(huì)影響成本費(fèi)用的變動(dòng)，虛增成本。同時(shí)便于查詢費(fèi)用的去向。超出部分暫時(shí)由公司承擔(dān)，來年收取衛(wèi)生費(fèi)時(shí)適當(dāng)增加，做到有據(jù)可依。
四、暖氣管理
北方的冬天，每年都有四個(gè)月的取暖期。為了方便小區(qū)居民取暖，小區(qū)增設(shè)了二次加壓加熱站，其運(yùn)行費(fèi)于取暖期過后由熱力公司按一定比例返還。這就要求運(yùn)行費(fèi)用要分開核算。收取居民取暖費(fèi)時(shí)通過其他應(yīng)付款-熱力公司核算，支付時(shí)從其他應(yīng)付款中轉(zhuǎn)出，補(bǔ)齊差額部分全額付款給熱力公司（差額部分含辦公區(qū)取暖費(fèi)），由專人計(jì)算出辦公用取暖費(fèi)進(jìn)入成本，其他進(jìn)入運(yùn)行費(fèi)用成本單獨(dú)核算，每個(gè)月加壓站的運(yùn)行費(fèi)用也由專人計(jì)算單獨(dú)進(jìn)入成本核算，等熱力公司退運(yùn)行費(fèi)用時(shí)候只需沖減成本費(fèi)用即可，賬目清楚，有據(jù)可查。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，小區(qū)的物業(yè)管理必定成為物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的板塊。會(huì)計(jì)核算的細(xì)致化必定會(huì)使物業(yè)管理如虎添翼，做到不該花的錢少花。節(jié)約環(huán)保、降低能耗也成為現(xiàn)代化企業(yè)的新主題。
物業(yè)管理的論文5
一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的作用
（一）良好的可視性與可控性
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責(zé)任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運(yùn)營(yíng)效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)地位。
（二）支持全方位的快速查詢
物業(yè)管理涉及大量資料（如房產(chǎn)資料等），若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當(dāng)煩瑣，對(duì)房產(chǎn)資料進(jìn)行查詢時(shí)往往耗時(shí)較長(zhǎng)。利用信息系統(tǒng)能夠通過設(shè)置不同條件分類（如業(yè)主姓名、房號(hào)以及面積等）進(jìn)行查詢，快捷且準(zhǔn)確，大幅提升了查詢效率[1]。
（三）完整的工程服務(wù)檔案
在物業(yè)管理工作中，需要對(duì)工程服務(wù)（如維修等）進(jìn)行管理。信息系統(tǒng)可對(duì)工程服務(wù)檔案進(jìn)行收集整理，如此一來，為管理人員及時(shí)掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規(guī)劃自身的工作時(shí)間。
（四）各項(xiàng)費(fèi)用的自動(dòng)化計(jì)算
在物業(yè)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一，但費(fèi)用項(xiàng)目眾多，再加上計(jì)算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯(cuò)，且耗時(shí)耗力。信息系統(tǒng)不僅運(yùn)算速度快，而且準(zhǔn)確率高，能夠讓相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算和整理變得簡(jiǎn)單起來。
（五）為決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導(dǎo)企業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理行動(dòng)。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作
（一）基礎(chǔ)資料
基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機(jī)構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機(jī)構(gòu)模塊可以對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)（如總公司等）進(jìn)行定義，職員模塊可對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)之下的職員信息進(jìn)行定義以及管理，輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料（如樓宇結(jié)構(gòu)等）進(jìn)行定義。以基礎(chǔ)資料模塊為工具，可對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行初始化設(shè)置時(shí)，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級(jí)，一至三級(jí)分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處；對(duì)于普通居民小區(qū)，通常設(shè)置三個(gè)級(jí)別的管理處；當(dāng)完成對(duì)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置之后，便可以在不同機(jī)構(gòu)之下進(jìn)一步設(shè)立與之對(duì)應(yīng)的職員信息[3]。
（二）房產(chǎn)管理
房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：（1）管理區(qū)信息；（2）樓宇信息；（3）房間信息；（4）停車場(chǎng)信息等[4]。依據(jù)不同類別對(duì)上述信息進(jìn)行歸納整理，形成Excel表格后導(dǎo)入信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的初始化準(zhǔn)備。對(duì)房產(chǎn)管理的同時(shí)，還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗(yàn)收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗(yàn)收項(xiàng)目，管理驗(yàn)收結(jié)果。這一模塊還有一個(gè)比較重要的功能，就是可以對(duì)公共維修資金進(jìn)行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對(duì)應(yīng)的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
（三）客戶關(guān)系管理
物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務(wù)工作時(shí)離不開客戶關(guān)系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個(gè)信息較完整的客戶檔案，對(duì)所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對(duì)每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。對(duì)于以寫字樓為代表的綜合項(xiàng)目，信息系統(tǒng)能對(duì)業(yè)主和租戶的信息分別進(jìn)行詳細(xì)的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。通過“客戶服務(wù)”，可以對(duì)內(nèi)部服務(wù)進(jìn)行合理派工，同時(shí)還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。借助系統(tǒng)跟蹤功能，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行管理，做好內(nèi)部溝通工作，及時(shí)且有效地解決客戶提出的各項(xiàng)合理的服務(wù)申請(qǐng)，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
（四）收費(fèi)管理
所謂收費(fèi)管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類費(fèi)用予以管理的一種功能模塊，全部收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)等均可根據(jù)需要進(jìn)行自定義。應(yīng)收費(fèi)用主要有四大類，即常規(guī)費(fèi)用、抄表費(fèi)用、車位費(fèi)用以及臨時(shí)費(fèi)用。以單個(gè)房間為單位，明確當(dāng)月各個(gè)房間的應(yīng)收費(fèi)用，對(duì)于那些較特殊的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許單獨(dú)設(shè)置，設(shè)置好相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后，每月便可以執(zhí)行“生成費(fèi)用”操作。以水電收費(fèi)為例，對(duì)水電表執(zhí)行遠(yuǎn)程抄表操作之后，形成Excel數(shù)據(jù)，然后將其導(dǎo)入收費(fèi)管理模塊便可形成抄表費(fèi)用[6]。對(duì)交費(fèi)通知單，可通過自定義方式進(jìn)行設(shè)置，并打印出來。繳費(fèi)方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預(yù)收款。收費(fèi)員在收費(fèi)管理模塊中執(zhí)行“繳費(fèi)”操作之后，應(yīng)收費(fèi)用便會(huì)自動(dòng)納入已收費(fèi)用，與此同時(shí)，還可以打印出對(duì)應(yīng)的票據(jù)。對(duì)于收費(fèi)管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計(jì)服務(wù)，常見的如當(dāng)期應(yīng)收費(fèi)用之中的當(dāng)期應(yīng)收、往期欠費(fèi)以及提前預(yù)收等，僅需執(zhí)行“報(bào)表統(tǒng)計(jì)”這一操作即可實(shí)現(xiàn)。
（五）系統(tǒng)維護(hù)
系統(tǒng)維護(hù)模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對(duì)象，對(duì)其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進(jìn)行設(shè)置。用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M(jìn)行定義。通過前面提到的兩種功能可以建立一個(gè)比較靈活、完善的授權(quán)機(jī)制。項(xiàng)目人員僅可以對(duì)所屬項(xiàng)目的相關(guān)信息進(jìn)行操作，而不同級(jí)別的管理人員在獲得授權(quán)之后可以進(jìn)行相應(yīng)操作。
（六）設(shè)備保運(yùn)信息化
將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng)，形成一個(gè)大數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運(yùn)人員按照設(shè)定的路線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，操作記錄實(shí)時(shí)傳到系統(tǒng)內(nèi)，生成數(shù)據(jù)并對(duì)其進(jìn)行分析，使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應(yīng)用于物業(yè)管理
（一）政府和行業(yè)支持
相關(guān)政府以及行業(yè)部門應(yīng)重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確具體的實(shí)施內(nèi)容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實(shí)際需求。除此之外，政府部門還應(yīng)基于更高層次視角制定和實(shí)施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動(dòng)相關(guān)收費(fèi)的社會(huì)化轉(zhuǎn)變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。
（二）開發(fā)商支持
開發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，便應(yīng)該充分明確住宅的市場(chǎng)定位，即向何種社會(huì)群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能，如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié)，就會(huì)出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。與此同時(shí)，還應(yīng)立足于市場(chǎng)需求，對(duì)自身的投資能力進(jìn)行理性分析，參考物業(yè)管理等各個(gè)方面的合理意見，邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、高效的`策劃，結(jié)合項(xiàng)目具體的市場(chǎng)定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、可靠性，同時(shí)還應(yīng)考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。住宅是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會(huì)為業(yè)主提供長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的服務(wù)。現(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應(yīng)積極地考慮技術(shù)的升級(jí)問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
（三）健全各項(xiàng)規(guī)章制度
完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實(shí)施配套的維護(hù)制度與保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格落實(shí)定期檢修工作；建立并完善資料管理制度，及時(shí)對(duì)系統(tǒng)設(shè)備自動(dòng)運(yùn)行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎(chǔ)上制定針對(duì)性的防范措施，做好預(yù)防工作；除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，制定和實(shí)施以崗位責(zé)任制為代表的一系列規(guī)章制度。只有建立了較完善的規(guī)章制度體系，才能使物業(yè)管理信息系統(tǒng)真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
（四）建立高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視和做好對(duì)在職員工的培訓(xùn)工作，使他們及時(shí)了解并掌握物業(yè)管理信息系統(tǒng)的相關(guān)功能，與此同時(shí)，還應(yīng)做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補(bǔ)充新鮮血液，從而建立一支穩(wěn)定的、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍。建議物業(yè)管理企業(yè)將一些專業(yè)設(shè)備的操作、維修以及保養(yǎng)工作委托給相關(guān)專業(yè)企業(yè)，從而達(dá)成節(jié)約成本，提升自身管理質(zhì)量和效率的目的[8]。
四、結(jié)語
總而言之，物業(yè)管理只有積極引入和應(yīng)用信息系統(tǒng)，尤其是采用聯(lián)網(wǎng)管理模式對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行管理，才能使得各項(xiàng)物業(yè)管理工作更加標(biāo)準(zhǔn)化，為物業(yè)管理工作的高效開展提供有用的參考信息，方便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)且準(zhǔn)確地制定相關(guān)決策。與此同時(shí)，也方便了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)時(shí)掌握自身的運(yùn)營(yíng)狀況，在此基礎(chǔ)上可以作出針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)決策，推動(dòng)物業(yè)管理朝著現(xiàn)代化、智能化的方向不斷邁進(jìn)。
物業(yè)管理的論文6
摘要：物業(yè)管理在我國施行三十多年，經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)管理制度機(jī)制等方面得到了逐步規(guī)范和完善，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但隨著人們對(duì)物業(yè)多樣性需求的增加，一些物業(yè)管理方面的短板問題逐漸凸顯，有的問題和矛盾還比較突出，這其中有制度機(jī)制方面的問題，有物業(yè)自身管理的問題，也有政府和業(yè)主存在的問題，需要具體問題具體分析，本文主要針對(duì)這一課題展開研究，希望給物業(yè)管理相關(guān)人員以參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)行業(yè)；現(xiàn)狀；對(duì)策
引言
人們生活水平的提高帶動(dòng)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求，為物業(yè)管理發(fā)展帶來了巨大的潛力和空間，自從物業(yè)管理模式被引進(jìn)至內(nèi)地以來，逐漸發(fā)展成了一個(gè)專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的公司管理模式，改善人民生活需求的同時(shí)，促進(jìn)了城市就業(yè)，貼合我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的大方向。但隨著社會(huì)的發(fā)展，一些業(yè)主停車難、綠化少、物業(yè)費(fèi)收繳等方面的新情況、新問題逐步凸顯，有的小區(qū)甚至沖突比較激烈。
1物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）起步晚，但發(fā)展較快。最早我國的物業(yè)管理公司是從香港引進(jìn)，于1981年在深圳成立，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國已經(jīng)具有6萬余家有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，特別是實(shí)施社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，市場(chǎng)活力被進(jìn)一步釋放，物業(yè)管理公司一度成為了社會(huì)發(fā)展最快的行業(yè)之一，由于其涉及面較廣，已經(jīng)滲透進(jìn)了學(xué)校、車站、政府、醫(yī)院、賓館等居民區(qū)、寫字樓、辦公樓等場(chǎng)所。
（2）區(qū)域與區(qū)域之間發(fā)展不夠平衡。由于物業(yè)管理受社會(huì)整體認(rèn)知、地方政府政策的影響較大，所以在一些地區(qū)發(fā)展推進(jìn)和鋪開較快，而一些地區(qū)則推進(jìn)較慢，造成了區(qū)域性的不平衡性，差異性較為明顯。從全國整體來看，南方要早于北方，西部要遲于東部，沿海要領(lǐng)先腹地。除了區(qū)域性的差異外，還存在省與省、市與市發(fā)展的差異性，這主要受房地產(chǎn)開發(fā)、歷史原因、經(jīng)濟(jì)支撐等因素影響較大，這種不平衡某種程度上表現(xiàn)為領(lǐng)先的不注重創(chuàng)新，落后的安于現(xiàn)狀和陷入無序管理。
（3）規(guī)范性和強(qiáng)制力還不夠強(qiáng)。由于我國物業(yè)起步較遲，政府在這方面法規(guī)制度上還不夠完善，可操作性很差，有的條款相當(dāng)粗放，細(xì)化不夠，造成各公司在實(shí)施管理過程中，沒有法規(guī)依據(jù)，有的完全按照自己的方法實(shí)施管理，缺少合法性、合理性參照，社會(huì)上的一些行業(yè)協(xié)會(huì)法規(guī)也沒有強(qiáng)制力，造成了市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，傷害了市場(chǎng)的積極性。
（4）物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯，有的甚至發(fā)生沖突。物業(yè)與業(yè)主本來是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但從近年來運(yùn)行情況來看，物業(yè)投訴大大增加，積怨越來越深。其中固然有少數(shù)業(yè)主的問題，但更多的要從物業(yè)自身查找問題：
①核心理念有問題，物業(yè)認(rèn)為管理是其重點(diǎn)，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)是重點(diǎn)，造成一些小區(qū)問題矛盾遲遲得不到解決，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)難以收繳，物業(yè)費(fèi)難以收繳，小區(qū)管理就沒法展開，久而久之形成惡性循環(huán)；
②一些物業(yè)公司隨著自身規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)力量不夠充足，還有的在發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用，征求其意見等方面做的不好，導(dǎo)致對(duì)立情緒嚴(yán)重。
（5）從業(yè)人員素質(zhì)較低。總體在這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了老齡化、低學(xué)歷化得傾向，這與物業(yè)公司發(fā)展之初的狀況差距很大，追根溯源主要兩個(gè)方面原因：
①工資福利跟不上，原來一些工礦企業(yè)的工資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)公司，但隨著時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于這些行業(yè)；
②物業(yè)的準(zhǔn)入門檻過低，總認(rèn)為物業(yè)就是抓抓衛(wèi)生打掃，維護(hù)維護(hù)秩序，不需要硬性條件，造成了市場(chǎng)的混亂，行業(yè)沒有準(zhǔn)入底線。
2制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素
（1）一些地方政府目光短淺，還沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在社會(huì)服務(wù)中的重要性，其社會(huì)價(jià)值已經(jīng)成為促進(jìn)社會(huì)和諧、保證生活品質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從這個(gè)意義上說，物業(yè)管理不再是業(yè)主個(gè)人的問題，也不僅僅是物業(yè)公司的問題，更是全社會(huì)的問題。作為政府不是要不要作為的問題，而是必須參與進(jìn)來加強(qiáng)指導(dǎo)和管理。
（2）一些業(yè)主老舊觀念作怪，一些人員受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，認(rèn)為以前的福利分房沒有物業(yè)也挺好，為什么要交錢聘物業(yè)，消費(fèi)觀念沒有得到轉(zhuǎn)變；有的認(rèn)為物業(yè)基本做不了什么事情，逐漸產(chǎn)生了一些敵對(duì)和抵觸心理。
（3）一些物業(yè)自身定位不清，主要是受利潤(rùn)的驅(qū)使，只要管理不管服務(wù)，物業(yè)管理不夠?qū)I(yè)化；有的物業(yè)是有開發(fā)商自建自管，一些開發(fā)商認(rèn)為“肥水不流外人田”，對(duì)本企業(yè)的物業(yè)進(jìn)行壟斷經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化做得不夠，一些市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，發(fā)揮不了作用；有的物業(yè)公司規(guī)模過小，保障力量嚴(yán)重不足，“小馬拉大車”造成業(yè)主的嚴(yán)重不滿。
（4）立法還比較滯后。目前關(guān)于物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件主要有7部：《物權(quán)法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等等，但縱觀來看，原則性較多，模仿國外較多，結(jié)合中國國情較少。
3物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對(duì)策研究
從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展定位來看，主要涉及到三個(gè)主要參與方：一個(gè)是其本身；一個(gè)是業(yè)主；一個(gè)政府機(jī)構(gòu)。筆者結(jié)合多年從事此項(xiàng)工作研究的具體實(shí)踐，從這三個(gè)方面給予闡述。
（1）對(duì)于政府機(jī)構(gòu)來說。要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，積極尋找現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的矛盾和癥結(jié)，針對(duì)性制定政策舉措：
①政府要深入調(diào)研，與時(shí)俱進(jìn)解決問題。物業(yè)管理市場(chǎng)化并不是放任不管或是各自為政，必須在同一規(guī)范的前提下開展工作，要為物業(yè)發(fā)展提供好的.環(huán)境。
②作為管理機(jī)構(gòu)要抓好《物管條例》的落地，結(jié)合本地區(qū)、城市的實(shí)施細(xì)則要盡快出臺(tái)，用以指導(dǎo)本地區(qū)的物業(yè)管理。
③加強(qiáng)對(duì)自主管理的指導(dǎo)，要充分尊重業(yè)主委員會(huì)的決策，積極發(fā)揮市場(chǎng)這只無形的手，切實(shí)把一些有實(shí)力，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)質(zhì)量佳的公司引進(jìn)進(jìn)來，保持市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。政府對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理要保護(hù)不要包辦，要指導(dǎo)但不要過多干涉，任何市場(chǎng)保護(hù)都不利于此行業(yè)的發(fā)展，只有在優(yōu)勝劣汰的環(huán)境中才能產(chǎn)生出好的物業(yè)管理公司。
④要注重培養(yǎng)物業(yè)方面的人才，從目前各大中院校的專業(yè)開設(shè)情況來看，涉及物業(yè)管理的少之又少，且學(xué)習(xí)也僅僅限于文案制作和法規(guī)方面的學(xué)習(xí)，實(shí)踐操刀較少，培養(yǎng)出來的都是“學(xué)生管理者”，根本適應(yīng)不了市場(chǎng)需要。建議增加這部分學(xué)生的實(shí)踐和實(shí)習(xí)時(shí)間，讓理論和實(shí)踐相互穿插安排，畢業(yè)后要讓這些人才快速充實(shí)到各級(jí)物業(yè)市場(chǎng)中，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升，對(duì)于已參加工作的人員要及時(shí)開展針對(duì)性培訓(xùn)，掌握物管基本知識(shí)，熟悉自身定位和職責(zé)。
（2）對(duì)于業(yè)主來說，也要積極了解物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況，與時(shí)俱進(jìn)掌握物業(yè)管理一般法規(guī)，具體來說：
①要拋棄原有陳舊觀念，要認(rèn)識(shí)到原來那種質(zhì)量層次較低但服務(wù)價(jià)格不高的物業(yè)在市場(chǎng)中已經(jīng)沒有空間，生活環(huán)境需要提高和管理水平的提升必須要有價(jià)格合理的物業(yè)費(fèi)作為支撐。
②要拋除對(duì)立關(guān)系觀點(diǎn)，認(rèn)識(shí)到物業(yè)和業(yè)主不是有矛盾的雙方，而是雇傭關(guān)系，也是合作關(guān)系，雙方都要取得對(duì)方的信任，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費(fèi)用的支出，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量和層次，各取所需。
（3）從物業(yè)管理自身來講：
①積極轉(zhuǎn)變觀念，作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，必須牢牢樹立“服務(wù)第一”這一核心理念，脫離了這一核心理念，什么發(fā)展都是無源之水，無本之木。只有服務(wù)好了，公司和個(gè)人才有發(fā)展的土壤，在服務(wù)中取得業(yè)主的信任，靠業(yè)主的口碑獲得社會(huì)的認(rèn)同，目前全國公認(rèn)的“萬科”集團(tuán)的物業(yè)管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物業(yè)服務(wù)，讓物業(yè)好成為了房地產(chǎn)一個(gè)重要的賣點(diǎn)，這一典型案例值得所有的房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)借鑒。
②開展積極創(chuàng)新，物業(yè)管理不是一層不變的，要提高服務(wù)效率和質(zhì)量，必須實(shí)施自身內(nèi)部管理的創(chuàng)新改革，比如當(dāng)今處于互聯(lián)網(wǎng)大發(fā)展時(shí)期，物業(yè)管理如何搭乘這列快車，提升服務(wù)質(zhì)量就值得大家去好好研究探索，在服務(wù)資源方面，可以積極依托社會(huì)保障資源，在服務(wù)方式上，可以實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上需求的申請(qǐng)，提升服務(wù)滿意度，等等諸如此類的課題都可以做大做強(qiáng)，做出自身的特色。還比如物業(yè)公司還可以積極開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，利用社區(qū)優(yōu)勢(shì)，和一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作，一些物業(yè)公司甚至實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理費(fèi)的大幅降低，但利潤(rùn)卻大大高于其他物管公司。
③強(qiáng)化品牌意識(shí)，要通過宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀，手段上要向一些新興媒介發(fā)力，在全國形成規(guī)模性的效益，從而不斷降低自身運(yùn)營(yíng)成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。
4結(jié)語
綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國其他行業(yè)的發(fā)展有著較好的促進(jìn)作用，物業(yè)管理已成為當(dāng)今社會(huì)不可或缺的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題必須靠政府、服務(wù)對(duì)象和自身三方的共同努力才能得到解決，大家需要正確看待物業(yè)管理在發(fā)展過程中存在的一些矛盾問題，在市場(chǎng)發(fā)展中，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷增強(qiáng)自身的主觀能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身定位，逐步向著精確化、高效化、高質(zhì)化保障模式邁進(jìn)。
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物業(yè)管理的論文7
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識(shí)，而且要求學(xué)生具有較強(qiáng)的實(shí)際操作技能。通過分析不同年級(jí)學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運(yùn)行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)
隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對(duì)人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊(cè)物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)技能訓(xùn)練，提高實(shí)踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊(cè)物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對(duì)能夠獨(dú)當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(zhǎng)期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強(qiáng)、實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)和能力，知識(shí)面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結(jié)合，運(yùn)用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識(shí)與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)
為增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調(diào)動(dòng)學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運(yùn)作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運(yùn)作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運(yùn)作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實(shí)操能力，增強(qiáng)“實(shí)際”工作經(jīng)驗(yàn)，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計(jì)劃、作出決策、實(shí)施計(jì)劃、反饋控制、評(píng)估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級(jí)學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級(jí)的學(xué)生在參與物業(yè)公司運(yùn)作的過程中，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對(duì)大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì)行為能力(強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的'價(jià)值觀
價(jià)值觀是人們對(duì)于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng)造價(jià)值等問題的最根本觀點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評(píng)價(jià)事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價(jià)值觀形成的重要階段。因此，對(duì)大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀教育至關(guān)重要，這會(huì)對(duì)他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì)需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級(jí)展開對(duì)價(jià)值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對(duì)工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。
(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，對(duì)提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績(jī)，增強(qiáng)大學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對(duì)新時(shí)期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì)適應(yīng)能力。適應(yīng)社會(huì)能力主要包括競(jìng)爭(zhēng)能力、承受挫折的能力和團(tuán)隊(duì)合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理的論文8
一、前言
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，現(xiàn)代人對(duì)物業(yè)管理的需求越來越高，物業(yè)管理在中國有著廣闊的發(fā)展前景。油田是典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，在長(zhǎng)期的發(fā)展過程中形成了獨(dú)立的、完善的生活后勤服務(wù)系統(tǒng)，油田物業(yè)管理是從依附于企業(yè)的生活服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變而來的。與其他物業(yè)企業(yè)不同，油田物業(yè)管理有著獨(dú)特的特征：一是由于油田生產(chǎn)的特點(diǎn)，油田小區(qū)比較分散，人員較多，物業(yè)管理具有點(diǎn)多、面廣的特征。二是油田物業(yè)管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務(wù)到離退休、社區(qū)文體活動(dòng)、醫(yī)療衛(wèi)生等都廣泛涉及。三是在油田企業(yè)改制過程后，分流的大量職工都被安置到物業(yè)管理企業(yè)中，冗員較多，管理難度大。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，油田物業(yè)企業(yè)為油田企業(yè)的發(fā)展和居民的`衣食住行等提供了巨大的后勤保障。
二、提高油田物業(yè)企業(yè)管理的措施
（一）規(guī)范服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)管理水平。
一是不斷健全各種規(guī)章制度，油田物業(yè)企業(yè)要堅(jiān)持以服務(wù)油田生產(chǎn)和職工生活為中心，完善各項(xiàng)管理制度，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)流程，加大監(jiān)督和檢查力度，提高物業(yè)管理水平，滿足不斷增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求。二是積極推行ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系，通過實(shí)施ISO9001質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，在油田物業(yè)企業(yè)中形成一個(gè)職責(zé)明確、層次分明的管理體系，實(shí)現(xiàn)事事有標(biāo)準(zhǔn)、考核有獎(jiǎng)懲、崗位有責(zé)任的機(jī)制，來規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。三是開展達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。
（二）加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)。一直以來，由于體制的原因，油田物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著職工安置的重要職責(zé)，接納了大量不具備物業(yè)管理知識(shí)和能力的人員，這些人員在文化素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)以及服務(wù)意識(shí)等方面都存在較大的差距，不能適應(yīng)新形勢(shì)下油田物業(yè)管理的需要。因此，需要我們加強(qiáng)對(duì)油田物業(yè)工作人員的培訓(xùn)和教育。一是通過思想教育，提高廣大職工的市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的鐵飯碗思維，樹立市場(chǎng)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和憂患意識(shí)，能夠變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理手段和方法，來提高競(jìng)爭(zhēng)力。二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)工作人員的業(yè)務(wù)技能。
（三）延伸物業(yè)服務(wù)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是房地產(chǎn)開發(fā)，油田系統(tǒng)青年職工居多，有著龐大的購房剛性需求。二是家政服務(wù)行業(yè)。三是園林綠化、建材等行業(yè)。
（四）加大油田物業(yè)的投入力度。
（1）加大對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造的力度，加大物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。
（2）加快完善水、電、氣、暖等計(jì)量設(shè)施，加大老基地計(jì)量、收費(fèi)等硬件設(shè)施系統(tǒng)的改造、升級(jí)力度，推進(jìn)新技術(shù)的應(yīng)用，逐步實(shí)現(xiàn)水、電、氣、暖的智能化控制，做到分戶計(jì)量、分戶控制，為財(cái)務(wù)收支核算工作創(chuàng)造必要條件。
（3）根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，有計(jì)劃地完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升小區(qū)凈化、綠化、美化水平。
結(jié)語：
總之，油田物業(yè)是伴隨著油田的發(fā)展而逐步形成的，是油田系統(tǒng)的后勤部和大本營(yíng)，在油田經(jīng)營(yíng)發(fā)展中發(fā)揮著重要的基礎(chǔ)保障作用。新時(shí)期，油田物業(yè)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)快速持續(xù)健康的發(fā)展，就要走市場(chǎng)化和專業(yè)化的道路，為廣大油田職工提供一個(gè)服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、治安良好的生產(chǎn)生活環(huán)境。
物業(yè)管理的論文9
一、中級(jí)階段——物業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)合
（一）借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，打造專業(yè)社區(qū)服務(wù)體系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)與相關(guān)企業(yè)聯(lián)合，向不同社區(qū)服務(wù)延伸，形成跨行業(yè)、跨區(qū)域的聯(lián)合，具體包括面向社區(qū)居民、周邊企業(yè)的不同服務(wù)業(yè)。如深圳的長(zhǎng)城物業(yè)通過旗下的電子商務(wù)有限公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、老年服務(wù)公司、家政服務(wù)公司等形成了專業(yè)的社區(qū)商務(wù)服務(wù)體系。再如深圳市彩生活服務(wù)集團(tuán)，通過運(yùn)用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造了一種新的物業(yè)服務(wù)模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等最新技術(shù)基礎(chǔ)之上的一種全新的物業(yè)管理、服務(wù)與運(yùn)營(yíng)模式。通過創(chuàng)新推出的彩空間社區(qū)體驗(yàn)店、彩之云、彩付寶（社區(qū)支付平臺(tái)）等社區(qū)服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進(jìn)行整合，建立起線上線下、有形與無形、現(xiàn)實(shí)和虛擬相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式。同時(shí)，住宅物業(yè)管理也可以和居家養(yǎng)老等服務(wù)結(jié)合起來。如上置物業(yè)通過搭建電子商務(wù)平臺(tái)，推行“長(zhǎng)者居家養(yǎng)生”，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新模式。“居家養(yǎng)生”包括生活護(hù)理服務(wù)、應(yīng)急求助服務(wù)、精神慰藉服務(wù)、娛樂活動(dòng)服務(wù)等多個(gè)方面，由家政服務(wù)人員上門全程服務(wù)、客服管家單項(xiàng)特色服務(wù)、志愿者單項(xiàng)特色服務(wù)和助推服務(wù)中心等四種基本形式組成。物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的啟動(dòng)和長(zhǎng)者居家養(yǎng)生俱樂部的成立，受到了廣大業(yè)主的歡迎，物業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)不斷增強(qiáng)，綜合服務(wù)的技能得到提升，整體物業(yè)服務(wù)水平有了明顯進(jìn)步。與此同時(shí)，商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展空間更大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)形成三方互利共贏的模式。如SOHO中國與北京移動(dòng)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索了房地產(chǎn)開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶，北京移動(dòng)提供了4G明星終端和4G無線上網(wǎng)等產(chǎn)品的獨(dú)家優(yōu)惠，并為辦公的中小企業(yè)提供便利和優(yōu)惠，滿足辦公固話、寬帶上網(wǎng)及手機(jī)電話通信的綜合需求。這表明與互聯(lián)網(wǎng)合作，能做好商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新，順應(yīng)時(shí)代潮流。
（二）利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，減少管理成本
物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，探索大數(shù)據(jù)時(shí)代的管理模式。隨著網(wǎng)絡(luò)信息化的迅猛發(fā)展，許多新建住宅大量采用新技術(shù)，如管理上的智能樓宇自控系統(tǒng)、綜合保安系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，智能卡技術(shù)的運(yùn)用，家庭智能化技術(shù)如防盜報(bào)警、火險(xiǎn)報(bào)警、家庭電器設(shè)備遠(yuǎn)程遙控，社區(qū)無線信號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)器應(yīng)用，數(shù)據(jù)衛(wèi)星通信技術(shù)等，都為企業(yè)充分利用信息技術(shù)、提高管理效率提供了基礎(chǔ)。建立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)集成平臺(tái)對(duì)于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，是提高管理效率、提高服務(wù)質(zhì)量的必經(jīng)之路。這樣就可以運(yùn)用信息與網(wǎng)絡(luò)科技和自動(dòng)化技術(shù)，把建筑智能化系統(tǒng)與計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動(dòng)化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)集成性、交互性、實(shí)時(shí)性、動(dòng)態(tài)性的信息化物業(yè)管理服務(wù)。如陸家嘴物業(yè)建立的以物業(yè)服務(wù)為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了“一個(gè)電話，五大功能”，即報(bào)修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介。
二、高級(jí)階段——物業(yè)企業(yè)成為集信息、物流、物業(yè)服務(wù)于一體的綜合企業(yè)
在未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須突破現(xiàn)有的傳統(tǒng)管理與服務(wù)模式，做好對(duì)物的管理和對(duì)人的服務(wù)兩個(gè)方面，物業(yè)服務(wù)不再是簡(jiǎn)單的'房屋及其設(shè)備的管理，更要提供信息，針對(duì)不同家庭的需求提供個(gè)性化的服務(wù)，成為小區(qū)居民真正的“管家”。
（一）打造物流企業(yè)終端，做好社區(qū)“大管家”
未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以考慮與物流企業(yè)合作，在相關(guān)社區(qū)區(qū)域內(nèi)建立物流終端，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，如安裝自助快遞收發(fā)終端，規(guī)范管理整個(gè)社區(qū)的快遞收發(fā)工作。同時(shí)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門服務(wù)。這樣物流的“最后一公里”就交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)，一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替居民和物流企業(yè)進(jìn)行溝通，提高了溝通效率；另一方面規(guī)范了公共秩序管理，保證了社區(qū)安全。
（二）采集大數(shù)據(jù)，做好居民“小管家”
數(shù)據(jù)的采集是一個(gè)長(zhǎng)期積累的過程。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，居民所需的生活服務(wù)都統(tǒng)一在這個(gè)平臺(tái)上，會(huì)留下大量的數(shù)據(jù)。對(duì)于不同業(yè)務(wù)類型的公司，大數(shù)據(jù)的用途各有不同，那么對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，大數(shù)據(jù)就是居民的畫像。通過數(shù)據(jù)的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣及各種潛在的或現(xiàn)實(shí)的需求。有了這種居民數(shù)據(jù)，一方面方便了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)居民提供“私人定制”服務(wù)，最大限度地滿足居民的不同需求，提高日常經(jīng)營(yíng)管理的效率和居民滿意度，另一方面可以更好地集成社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商和社區(qū)周邊各類商業(yè)實(shí)體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。
（三）回歸服務(wù)本質(zhì)，體現(xiàn)人文關(guān)懷
誠然，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展能夠給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更智能化的管理方式，給居民生活提供更個(gè)性化的服務(wù)，但是實(shí)體的世界是由人與人構(gòu)成的，最好的服務(wù)最終還是需要由人提供。傳統(tǒng)的物業(yè)對(duì)每一位居民的人文關(guān)懷，為居民營(yíng)造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品所不能滿足的。因此，我們應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代潮流，用更先進(jìn)、更智能化的方式變革物業(yè)管理的管理模式，借助互聯(lián)網(wǎng)手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關(guān)懷。
物業(yè)管理的論文10
摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對(duì)我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對(duì)促進(jìn)我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達(dá)國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對(duì)滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對(duì)外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對(duì)落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識(shí)，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長(zhǎng)，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺(tái)具有針對(duì)性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對(duì)于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺(tái)的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場(chǎng)機(jī)制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場(chǎng)機(jī)制的'不完善，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對(duì)與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會(huì)，各家自掃門前雪，對(duì)與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無法正常召開，業(yè)主委員會(huì)也就無法成立。在面對(duì)利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對(duì)策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問題都要有詳細(xì)的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會(huì)來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對(duì)于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對(duì)于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的局面。一些開發(fā)商對(duì)房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開發(fā)商報(bào)出過低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。
參考文獻(xiàn):
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物業(yè)管理的論文11
一、派遣員工會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問
（一）派遣員工的工資薪金是否應(yīng)通過應(yīng)付職工薪酬科目核算
根據(jù)《勞動(dòng)合同法》中“勞務(wù)派遣”的相關(guān)規(guī)定，勞務(wù)派遣公司屬于用人單位，勞務(wù)派遣公司與派遣員工簽訂勞動(dòng)合同，應(yīng)當(dāng)履行用人單位的義務(wù)。地鐵物業(yè)管理單位不與派遣工簽訂勞動(dòng)合同，而與派遣單位簽訂用工協(xié)議，屬于用工單位。所以派遣員工屬于派遣單位員工，而不屬于物業(yè)管理單位員工。那么物業(yè)管理單位是否應(yīng)該通過應(yīng)付職工薪酬進(jìn)行核算呢？
(二)派遣員工的福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)是否由地鐵物業(yè)管理單位發(fā)放，產(chǎn)生的費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算
派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位的員工，但根據(jù)《勞動(dòng)合同法》第六十二條，第三、四款規(guī)定，用工單位有義務(wù)對(duì)本單位的勞務(wù)派遣工支付與工作崗位相關(guān)的福利待遇并針對(duì)其進(jìn)行必要的培訓(xùn)。所以現(xiàn)實(shí)工作中物業(yè)管理單位都會(huì)發(fā)放福利及對(duì)派遣員工進(jìn)行培訓(xùn)，那么產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
（三）派遣員工的工資薪金、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)是否能稅前扣除
派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位員工，但《勞動(dòng)合同法》中又規(guī)定了用工單位所應(yīng)履行的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，那么所產(chǎn)生的工資薪金、福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)是否能稅前扣除，又有什么法律法規(guī)依據(jù)呢？
二、派遣員工會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問探討
（一）派遣員工的工資薪金應(yīng)通過應(yīng)付職工薪酬科目核算
派遣員工的工資薪金能否通過應(yīng)付職工薪酬科目核算？首先應(yīng)當(dāng)明確派遣工是否為企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所稱的職工。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司所編寫的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解20xx》中職工的范圍中所述，職工薪酬準(zhǔn)則所稱的“職工”包含以下三類人員：
1.與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同的所有人員，含全積、兼職和臨時(shí)職工；
2.未與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同，但由企業(yè)正式任命的人員；
3.在企業(yè)的計(jì)劃和控制下，雖未與企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或未由企業(yè)正式任命，但為其提供與職工類似服務(wù)的人員，也屬于職工薪酬準(zhǔn)則所稱的員工。比如，企業(yè)與有關(guān)中介機(jī)構(gòu)簽訂的勞務(wù)用工合同。派遣員工顯然符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解20xx》中職工范圍中第三條的規(guī)定，所以派遣工的工資薪金應(yīng)通過應(yīng)付職工薪酬科目核算。但為了與自有員工相區(qū)別，筆者認(rèn)為應(yīng)在“應(yīng)付職工薪酬”科目下設(shè)二級(jí)科目，如“應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)租賃費(fèi)”。
（二）關(guān)于派遣員工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用發(fā)放及會(huì)計(jì)核算的問題
派遣員工福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的會(huì)計(jì)核算問題如何處理,主要是看福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)如何發(fā)放。主要有以下三種情況。
1.福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)全部由勞務(wù)派遣單位發(fā)放如派遣工的福利費(fèi)全部由派遣單位發(fā)放，派遣單位按費(fèi)用類別開據(jù)發(fā)票，物業(yè)管理單位將福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)包括工資薪金的全部費(fèi)用支付給派遣單位，則物業(yè)管理單位將支付的費(fèi)用全額計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬_勞務(wù)租賃費(fèi)”科目。
2.福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)全部由物業(yè)管理單位發(fā)放福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)全部由物業(yè)管理單位直接發(fā)放的，由于《企業(yè)會(huì)計(jì)淮則講解20xx》中已明確勞務(wù)派遣員工的工資薪金屬于應(yīng)付職工薪酬范圍，所以筆者認(rèn)為可以對(duì)三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行計(jì)提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認(rèn)。
3.福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)部分由物業(yè)管理單位發(fā)放，部分由用人單位發(fā)放福利費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理單位、用人單位分別發(fā)放的，則分別按以上兩種情況分別列支，即由派遣單位發(fā)放的計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)租賃費(fèi)”科目，由物業(yè)管理單位發(fā)放的'三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理單位進(jìn)行計(jì)提或按實(shí)際發(fā)生進(jìn)行確認(rèn)。
（三）派遣員工的工資薪金、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)是否能稅前扣除
1.由物業(yè)管理單位支付給派遣員工的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)稅前扣除的處理由物業(yè)管理單位直接支付的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。根據(jù)國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號(hào))，第一條關(guān)于季節(jié)工、臨時(shí)工等費(fèi)用稅前扣除問題”規(guī)定，企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費(fèi)支出，并按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用扣除的依據(jù)。所以由用工單位直接發(fā)放的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)允許在稅前扣除。
2.由派遣單位支付給派遣員工的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的稅前扣除的處理雖然派遣員工的工資薪金及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)由派遣單位支付，但根據(jù)《勞動(dòng)合同法》相關(guān)規(guī)定，實(shí)際承擔(dān)該費(fèi)用的為用工單位，即地鐵物業(yè)管理公司。因此，按照國稅總局公告20xx年第15號(hào)規(guī)定，對(duì)于物業(yè)管理單位為勞務(wù)派遣員工所實(shí)際支付的費(fèi)用，屬于工資薪金支出的允許在企業(yè)所得稅前扣除，并準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)。
物業(yè)管理的論文12
摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的深化，企業(yè)應(yīng)對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)而不斷調(diào)整企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理模式，越來越多的大型企業(yè)不得不改變?cè)械墓芾眢w系，促進(jìn)大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，可以對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行全面管理和優(yōu)化配置，進(jìn)而可從非系統(tǒng)角度來降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。本文將對(duì)大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作存在的問題進(jìn)行闡述，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內(nèi)容;措施;探索
大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式是對(duì)物業(yè)工作管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運(yùn)用人力、物力和財(cái)力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運(yùn)作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支付平臺(tái)，統(tǒng)籌資源配置工作，并對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行統(tǒng)一考核評(píng)價(jià)，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理流程進(jìn)行規(guī)范，并推動(dòng)了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)資源的按需分配;大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)一的考核評(píng)價(jià)，提高了績(jī)效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵(lì)員工，提高工作效率和質(zhì)量。筆者就職于淮海商業(yè)集團(tuán)置業(yè)發(fā)展有限公司，對(duì)物業(yè)管理工作有較多的了解，并對(duì)新都會(huì)項(xiàng)目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)來對(duì)物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。
一、大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中存在的問題
(一)物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進(jìn)行及時(shí)調(diào)整
大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對(duì)一體化模式的認(rèn)識(shí)不夠全面，公司各級(jí)管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對(duì)物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實(shí)施存在較大的時(shí)滯效應(yīng)。比如新都會(huì)項(xiàng)目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當(dāng)一部分屬于淮海集團(tuán)公司，置業(yè)受集團(tuán)委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級(jí)管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)韻味的新都會(huì)物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。
(二)大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大
大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險(xiǎn)之一就是效益風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。比如新都會(huì)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)在于效益風(fēng)險(xiǎn)，由于該項(xiàng)目的初定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低廉，且地下車庫管理初期的成本費(fèi)用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會(huì)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)增大。(三)缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的實(shí)施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時(shí)滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實(shí)施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時(shí)轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導(dǎo)致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會(huì)管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)變兩個(gè)方面，尤其是專業(yè)門類補(bǔ)缺，正式管理項(xiàng)目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對(duì)象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。
二、構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的措施
(一)健全物業(yè)管理體系，營(yíng)造良好的物業(yè)管理一體化氛圍
構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)成本預(yù)算預(yù)審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本預(yù)算，并要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營(yíng)造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。例如，新都會(huì)管理處在走進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，認(rèn)識(shí)到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營(yíng)造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會(huì)管理處嚴(yán)格按照成本預(yù)算制度和財(cái)務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)，做到公平公正。
(二)完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作
完善物業(yè)管理制度可以對(duì)物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，明確財(cái)務(wù)管理制度，可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟(jì)效益。例如新都會(huì)物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進(jìn)質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗(yàn)的老同志協(xié)助新都會(huì)管理上的持續(xù)改進(jìn)工作，直接對(duì)制度、規(guī)劃出謀劃策。
(三)重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺(tái)
物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容就是提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構(gòu)建多層次服務(wù)平臺(tái)，保持物業(yè)管理活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會(huì)業(yè)務(wù)管理工作首先啟動(dòng)的就是形象識(shí)別系統(tǒng)，追求品質(zhì)更高、維修及時(shí)、質(zhì)量?jī)?yōu)良、服務(wù)全方位、服務(wù)創(chuàng)意新穎實(shí)用的品牌形象，從而實(shí)現(xiàn)形象塑造與服務(wù)品牌的完美統(tǒng)一。
(四)重視市場(chǎng)調(diào)研和人才管理工作
新都會(huì)項(xiàng)目初期，為了全面論證新都會(huì)項(xiàng)目的可行性，公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各職能部門按項(xiàng)目標(biāo)的反復(fù)修改測(cè)算，公司組織相關(guān)人員到大型物業(yè)項(xiàng)目中進(jìn)行實(shí)地考察，完善了新都會(huì)項(xiàng)目的初步框架和實(shí)施設(shè)想。其次，公司領(lǐng)導(dǎo)提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內(nèi)部現(xiàn)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的老同志和年輕人，培養(yǎng)出了一些具有責(zé)任心、管理能力、專業(yè)技能的.新生代管理者，新都會(huì)物業(yè)管理部門不斷調(diào)整管理人員的工作內(nèi)容，輪崗輪訓(xùn)管理者，不斷輸送新人進(jìn)入新都會(huì)。
(五)要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項(xiàng)目品質(zhì)
公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索。公司在之后的承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，拋棄了薄弱的招商服務(wù)，重新著力于物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管控上，堅(jiān)持“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)”的發(fā)展理念，推行“規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化”的服務(wù)模式，以“持續(xù)發(fā)展、追求卓越”為管理目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)“客戶滿意、業(yè)主放心”，提升管理品質(zhì)，打造精品項(xiàng)目，走高端優(yōu)質(zhì)路線。公司根據(jù)市場(chǎng)需要，并積極探索發(fā)展出路，及時(shí)調(diào)整企業(yè)發(fā)展方針，根據(jù)周邊情況對(duì)公司項(xiàng)目形象進(jìn)行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務(wù)商業(yè)中心;將原來的零售、娛樂行業(yè)終止租賃轉(zhuǎn)型為教育培訓(xùn)、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務(wù)類商業(yè)中心，滿足市場(chǎng)發(fā)展的需要，使得公司獲得了進(jìn)一步的發(fā)展。
(六)要明確了解企業(yè)優(yōu)勢(shì)，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)健全企業(yè)管理制度建設(shè)
公司對(duì)自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并根據(jù)市場(chǎng)情況建立了嚴(yán)格規(guī)范管理制度。在為業(yè)主、客戶提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還對(duì)業(yè)主、客戶在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的各類突發(fā)事件及后臺(tái)保障機(jī)制等均在制度上加以確立和嚴(yán)格落實(shí)。公司還專門制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護(hù)服務(wù)規(guī)范》、《重大商業(yè)活動(dòng)保障管理規(guī)定》等;針對(duì)酒類經(jīng)營(yíng)類、煙草專賣類、餐飲服務(wù)類、鐘表珠寶類等不同專業(yè)門店，分別制定了《專業(yè)門店督導(dǎo)規(guī)范》，并同時(shí)建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案》等規(guī)章制度，公司把運(yùn)行成熟的管理制度運(yùn)用于園區(qū)商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)行奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。其次，公司重視誠信管理制度的建設(shè)，以誠信承諾的服務(wù)理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務(wù)和客戶三者之間的關(guān)系，比如在業(yè)主、客戶入駐后，公司及時(shí)與租賃方簽訂《誠信服務(wù)及公共場(chǎng)所治安責(zé)任書》，并建立誠信經(jīng)營(yíng)檔案，要求入駐業(yè)主、客戶提供品牌授權(quán)書、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，保證引進(jìn)品牌真牌真品;同時(shí)，公司要求商家建立售后服務(wù)制度，要求商家在處理投訴事件時(shí)，做到“首問責(zé)任制”，并保持投訴處理時(shí)間和處理結(jié)果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。
(七)要建立健全監(jiān)督控制機(jī)制，提高管理工作水平
公司在日常經(jīng)營(yíng)過程中十分重視監(jiān)督控制機(jī)制的作用，不斷建立健全監(jiān)控制度，并將監(jiān)控制度落實(shí)到實(shí)處，明確各個(gè)部門和員工的職責(zé)，建立了完善的問責(zé)追償制度。比如公司以專業(yè)轉(zhuǎn)向的檢查督導(dǎo)為保障，每天園區(qū)物業(yè)處管理人員將對(duì)業(yè)主、客戶進(jìn)行消防安全巡查;每周管理處經(jīng)理將進(jìn)行安全巡視;每年定期組織園區(qū)業(yè)主、客戶開展消防安全應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。每逢節(jié)日或防汛防臺(tái)期間，公司還將做好各類安全檢查及應(yīng)急物資的準(zhǔn)備，嚴(yán)格檢查餐飲企業(yè)的相關(guān)證照，而且還將對(duì)園區(qū)內(nèi)的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應(yīng)商進(jìn)貨驗(yàn)收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。
三、對(duì)大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的展望
(一)要做好資源配置工作，重視市場(chǎng)的作用
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有較好的資源配置作用，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作要實(shí)現(xiàn)一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場(chǎng)的作用，提高企業(yè)全體的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。例如新都會(huì)參加上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，設(shè)立公司獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制并積極參與其組織的各類競(jìng)賽，積極參加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，力爭(zhēng)獲獎(jiǎng)項(xiàng)，從而提高企業(yè)的知名度，新都會(huì)項(xiàng)目告訴我們：雖然一個(gè)企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進(jìn)行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實(shí)現(xiàn)降低成本，提高資源使用效率的目標(biāo)。
(二)關(guān)注品牌建設(shè)，重視人才資源的更新
新都會(huì)項(xiàng)目告訴我們，要形成特色服務(wù)品牌，至少應(yīng)該做好服務(wù)制度、管理方式和服務(wù)創(chuàng)意這三大建設(shè)，要在服務(wù)制度上真正顯示出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，超越客戶期望。要對(duì)客戶資料檔案到服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)立改進(jìn)、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng)意的新型活動(dòng)。同時(shí)，新都會(huì)項(xiàng)目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓(xùn)平臺(tái)，形成模塊輸出。新都會(huì)項(xiàng)目的管理實(shí)踐揭示了，人才問題已成為我們公司進(jìn)一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進(jìn)、選拔、培養(yǎng)、使用、留才的良性循環(huán)機(jī)制對(duì)公司未來的發(fā)展具有重要作用。
(三)規(guī)范物業(yè)管理工作程序，設(shè)立財(cái)務(wù)代表
構(gòu)建物業(yè)管理一體化模式，就要對(duì)物業(yè)管理工作程序進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，可以借助法律專家的專業(yè)知識(shí)，服務(wù)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，維護(hù)公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會(huì)為便于與開發(fā)商、招租方進(jìn)行財(cái)務(wù)溝通，可建立財(cái)務(wù)代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財(cái)務(wù)管理制度的要求，又可及時(shí)與總公司反映溝通項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，進(jìn)而防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)管理工作穩(wěn)定發(fā)展。
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[2]張蕊琳.轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)角色定位[J].大眾商務(wù)，20xx(2).
物業(yè)管理的論文13
摘要：現(xiàn)代社會(huì)，人們自身生活水平不斷提升，其也對(duì)于物業(yè)管理工作的開展提出了更高的要求。物業(yè)管理工作的開展，應(yīng)該更好的適應(yīng)新時(shí)期新的要求的挑戰(zhàn)，并且不斷的提升自身的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，其自身也應(yīng)該意識(shí)到自身服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要需求，并且從現(xiàn)代化的角度入手進(jìn)行合理的改進(jìn)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；轉(zhuǎn)型升級(jí)
物業(yè)管理工作的開展效果和水平，直接關(guān)系到廣大業(yè)主自身的服務(wù)需求是否能夠得到有效的滿足。在當(dāng)前時(shí)代快速發(fā)展變化的過程當(dāng)中，以往傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)工作理念和方式需要進(jìn)行不斷的改進(jìn)與升級(jí)，這樣才能更好的適應(yīng)新時(shí)期管理工作的發(fā)展需求。
1物業(yè)管理和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的分析
物業(yè)管理主要是業(yè)主委托物業(yè)公司來對(duì)自身的環(huán)境設(shè)施、場(chǎng)地、衛(wèi)生安全等社區(qū)服務(wù)所需達(dá)到的目標(biāo)要求而展開的管理。物業(yè)管理旨在為業(yè)主提供便利性服務(wù)，在遵循滿意標(biāo)準(zhǔn)下開展一系列活動(dòng)，以提高業(yè)主的滿意度。當(dāng)前，我國物權(quán)法也明確表明：業(yè)主所用的合法區(qū)域，可由其自行規(guī)劃管制，并對(duì)相關(guān)物業(yè)公司加以管理委托和交接。物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，是為了滿足業(yè)主管理小區(qū)需求的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)其本身也是為廣大業(yè)主提供服務(wù)的。對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來說，其服務(wù)工作的開展是滿足實(shí)際生活需求的重要的行業(yè)。在當(dāng)前人們生活水平快速提升的情況下，物質(zhì)生活需求得到了快速的滿足，而如何更好的獲得精神層面上的需求，并且提升自身居住的舒適度，這已經(jīng)成為了廣大業(yè)主的心的選擇。針對(duì)于這方面的需求，物業(yè)管理方式也應(yīng)該進(jìn)行更好的改進(jìn)，同時(shí)融入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展特征，通過合理的升級(jí)與改進(jìn)，更好的提升自身工作的開展質(zhì)量和效果，滿足當(dāng)前社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)下的新需求。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，其自身只有更好的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有效轉(zhuǎn)型升級(jí)，這樣才能更好的在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取良好的收益，提升持續(xù)發(fā)展能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。眾所周知，現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，物業(yè)企業(yè)本身如果在展開物業(yè)管理工作的過程當(dāng)中，不能給予廣大業(yè)主提供令其滿意的服務(wù)，那么對(duì)于他們自身的發(fā)展來說也是有弊無益的。
2轉(zhuǎn)型升級(jí)的思路
第一，對(duì)新技術(shù)的合理應(yīng)用。面對(duì)當(dāng)前愈發(fā)復(fù)雜和豐富的業(yè)主的需求，物業(yè)管理工作的開展應(yīng)該對(duì)于新技術(shù)進(jìn)行更好的利用，通過對(duì)當(dāng)前科技技術(shù)所帶來的福利的利用，更好的滿足新世紀(jì)物業(yè)管理工作的開展新需求。例如，對(duì)于當(dāng)前物業(yè)管理工作開展中信息共享與交流方面的需求，可以通過信息化的平臺(tái)來構(gòu)建一個(gè)遠(yuǎn)程管理體系。只需要通過利用物業(yè)管理系統(tǒng)的軟件，就可以完成相應(yīng)的信息的查詢和錄入。物業(yè)管理軟件系統(tǒng)本身，通過滿足含客戶、房產(chǎn)、收費(fèi)、辦公管理以及客戶服務(wù)、秩序維護(hù)、清潔綠化等不同功能，為每一位業(yè)主提供更加精準(zhǔn)的管理方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員也可以通過對(duì)于這些信息的分析，為他們提供更加具備針對(duì)性的定制化的服務(wù)。這種信息技術(shù)的應(yīng)用可以讓物業(yè)企業(yè)的整體工作水平得到進(jìn)一步的提升，同時(shí)也為業(yè)主提供更加完善豐富的物業(yè)服務(wù)。另外，物業(yè)管理企業(yè)在展開日常服務(wù)的工作過程當(dāng)中，可以利用微信、微博等新媒體平臺(tái)，積極有效的實(shí)現(xiàn)與業(yè)主之間的快速溝通，提升溝通工作的開展效率和開展深度更加，構(gòu)建一個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效聯(lián)系。這種方式可以更好的提升物業(yè)服務(wù)工作的有效性，讓物業(yè)服務(wù)工作的開展深度和廣度得到進(jìn)一步的保證，并且即使對(duì)于業(yè)主的投訴內(nèi)容進(jìn)行反饋和處理，提升服務(wù)工作的及時(shí)性和響應(yīng)能力。第二，特約服務(wù)的實(shí)現(xiàn)。從現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的角度來說，物業(yè)管理工作的開展，也應(yīng)該為廣大業(yè)主提供更加具有特色的特約服務(wù)。管理工作開展中，應(yīng)該對(duì)業(yè)主的需求進(jìn)行深入的了解，并且和業(yè)主進(jìn)行充分的溝通，讓業(yè)主的需求得到更好的.體現(xiàn)，并且結(jié)合業(yè)主的需求，物業(yè)企業(yè)對(duì)于自身物業(yè)管理服務(wù)的種類進(jìn)行不斷的拓展。留物業(yè)企業(yè)可以結(jié)合業(yè)主的，保姆服務(wù)、日常烹飪服務(wù)等方面的需求，為他們提供相應(yīng)的家政方面的服務(wù)，同時(shí)更加充足的給予其相應(yīng)的保證。對(duì)于業(yè)主的金融服務(wù)方面的需求來說，物業(yè)企業(yè)也可以和相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分的聯(lián)系和溝通，并且和建筑企業(yè)進(jìn)行合作，開設(shè)相應(yīng)的房屋代管服務(wù)。這樣業(yè)主本身在進(jìn)行房屋出租的過程當(dāng)中，也可以消除很多麻煩和困擾，同時(shí)也能夠在滿足業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，讓物業(yè)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，特別服務(wù)的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展，是當(dāng)前物業(yè)管理工作開展中業(yè)務(wù)拓展的一個(gè)重要的研究方向，同時(shí)也是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益成長(zhǎng)的一個(gè)新的熱點(diǎn)。
3結(jié)語
總的來說，面對(duì)當(dāng)前業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)需求不斷提升的形式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身在展開物業(yè)管理工作的過程當(dāng)中，應(yīng)該積極的提升自我，融入更加先進(jìn)的服務(wù)理念，并且從現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的角度，對(duì)于自身的服務(wù)工作進(jìn)行更好的升級(jí)與改造拓展服務(wù)業(yè)務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)工作具備更高的服務(wù)質(zhì)量，滿足當(dāng)前廣大業(yè)主的實(shí)際需求。
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物業(yè)管理的論文14
激勵(lì)需要講求公平性，這也是在企業(yè)的發(fā)展之路上是非常重要的一個(gè)原則。如果員工感到不公的待遇，就會(huì)影響到他的工作效率以及工作時(shí)的情緒，最終還影響到激勵(lì)效果。現(xiàn)在人們關(guān)心的不僅是收入報(bào)酬的絕對(duì)量，更加關(guān)注的是相對(duì)量。所以最好有相對(duì)明確的規(guī)定，付出多少報(bào)酬多少，避免員工因比較而產(chǎn)生不平衡心理。
春華物業(yè)管理有限公司在不斷地實(shí)踐和發(fā)展之后，經(jīng)過了一些改革，改變和深化了公司的激勵(lì)機(jī)制，公司的發(fā)展是愈來愈好了。公司把人員的級(jí)別劃分為：中層管理人員、基層管理人員和普通員工，根據(jù)不同對(duì)象制定不同的激勵(lì)方式。公司中層管理人員主要包括各部門的正、副經(jīng)理，針對(duì)這部分人，必須著重對(duì)其進(jìn)行自我實(shí)現(xiàn)和成就感的激勵(lì)以更加激發(fā)他們的工作熱情。
春華公司對(duì)中層管理人員的激勵(lì)是采取了物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)向結(jié)合的辦法。負(fù)激勵(lì)，就像罰款之類的；正激勵(lì)，就像津貼、福利、獎(jiǎng)金、發(fā)放工資之類的。隨著我國改革開放的逐步實(shí)施和逐漸深入的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也逐步確立下來了，“金錢是萬能的”這種思想便在相當(dāng)一部分人的.頭腦中生長(zhǎng)起來，他們覺得只有發(fā)足了獎(jiǎng)金，員工的積極性才能被充分地調(diào)動(dòng)起來。
事實(shí)上，人們不但有物質(zhì)需要，更有精神方面的需要。精神激勵(lì)，如公司經(jīng)營(yíng)決策權(quán)分享、傾聽中層管理人員的意見和建議、對(duì)中層管理人員的杰出表現(xiàn)表達(dá)感謝之情等。所以，僅僅用物質(zhì)激勵(lì)方式不一定能起到作用，只有企業(yè)把物質(zhì)激勵(lì)和精神激勵(lì)完美融洽地結(jié)合起來以后，才能真正充分地調(diào)動(dòng)起中層管理人員的積極性，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。
春華公司的基層管理人員，主要有每個(gè)部門的主管、副主管、大學(xué)生、外聘的骨干等等。因此，將春華物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展目標(biāo)同基層管理人員的個(gè)人發(fā)展巧妙地聯(lián)系在一起，是一種十分不錯(cuò)的激勵(lì)手段。基層的管理人員將會(huì)為了實(shí)現(xiàn)一個(gè)實(shí)在的目標(biāo)或理想，而認(rèn)真地考慮自己如何做和怎樣才能做好，這種方法可以極大的增加基層管理人員對(duì)公司的凝聚力和向心力。除此之外，對(duì)于公司的基層管理人員，還有職位激勵(lì)、目標(biāo)激勵(lì)、榮譽(yù)激勵(lì)、企業(yè)文化激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)等多種激勵(lì)方式。
公司對(duì)普通員工的激勵(lì)措施同樣是十分多樣的：公司尊重各級(jí)普通員工的價(jià)值取向和獨(dú)立人格，達(dá)到知恩必報(bào)的良好效果；對(duì)于普通員工勞動(dòng)貢獻(xiàn)給予榮譽(yù)和獎(jiǎng)勵(lì)，如光榮榜、發(fā)榮譽(yù)證書、會(huì)議表彰、在公司內(nèi)外媒體上宣傳和報(bào)導(dǎo)、推薦獲取社會(huì)榮譽(yù)、評(píng)選星級(jí)標(biāo)兵、家訪慰問等；對(duì)普通員工工作以及生活上的關(guān)心，如經(jīng)理簽發(fā)員工生日賀卡，建立普通員工的生日情況表；提倡公司內(nèi)部普通員工之間的平等有序的競(jìng)爭(zhēng)以及優(yōu)勝劣汰；有條件的增加公司普通員工的工資、生活福利、保險(xiǎn)等。
作者：項(xiàng)珠莎 單位：浙江工商大學(xué)管理學(xué)院
物業(yè)管理的論文15
摘 要：物業(yè)管理在我國興起的時(shí)間并不長(zhǎng)，是近十年來適應(yīng)改革開放政策的不斷深化及日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求而形成的新興行業(yè)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。市場(chǎng)化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在不斷的優(yōu)勝略汰，物業(yè)管理品牌正在逐漸形成。物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也在不斷地體現(xiàn)，而大社區(qū)綜合型模式無疑是一個(gè)成功的典范。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；效率；優(yōu)勢(shì)
一、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的含義
大社區(qū)的概念：她是一朵各種小型的獨(dú)立社區(qū)為基礎(chǔ)，組成為一個(gè)開放型的城區(qū)。具備現(xiàn)代化的城市形態(tài)，集中齊全的公共服務(wù)設(shè)施，具有和諧融洽的區(qū)域文化，及舒適便利的人居環(huán)境。
大社區(qū)具有兩層含義：一是具有相對(duì)獨(dú)立、完善的社區(qū)，滿足人們居住、安全、休閑娛樂等基本的生活環(huán)境。二是與周邊區(qū)域相融合，獲得更多的如旅游休閑、生活購物、出行、醫(yī)療、文化設(shè)施、就業(yè)等更高層次的社會(huì)生活。
大社區(qū)物業(yè)管理公司就是要充分利用大社區(qū)優(yōu)勢(shì)，將財(cái)務(wù)管理、物資采購、車輛管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備保養(yǎng)、社區(qū)文化建設(shè)等方面工作集中進(jìn)行管理，做到物資共享、提高效率、節(jié)約成本。最終形成了這一獨(dú)特的“大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”。
二、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢(shì)分析
目前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)所管理的區(qū)域以中小社區(qū)為主且分散。這是企業(yè)難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，導(dǎo)致增加管理成本，降低企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了企業(yè)發(fā)展。 “大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”就是為了改變了物業(yè)管理上這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面。這種模式的優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵就在于集中的管理方式，集體體現(xiàn)在：財(cái)務(wù)管理、物資采購、車輛管理、清潔、綠化、消殺管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備維保、社區(qū)文化建設(shè)。
（一）財(cái)務(wù)管理：實(shí)行預(yù)算編制、結(jié)算統(tǒng)管，財(cái)務(wù)集中核算、資金集中管理模式
1.財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行雙層管理，公司財(cái)務(wù)部編制統(tǒng)一的預(yù)算模式，下發(fā)各管理處后，管理處依據(jù)其小區(qū)狀況，制定完預(yù)算方案，然后上報(bào)給公司財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部經(jīng)分析對(duì)比后，調(diào)整為新的預(yù)算內(nèi)容，然后再下發(fā)給各管理處，進(jìn)行預(yù)算的及時(shí)調(diào)整和控制。
2.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的統(tǒng)一管理，管理處只設(shè)收款崗位不設(shè)會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)員在公司財(cái)務(wù)部按片區(qū)來設(shè)置，統(tǒng)一處理管理片區(qū)內(nèi)的財(cái)務(wù)核算工作，既節(jié)約人力成本又能最大限度保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性和及時(shí)性。
3.各管理的資金結(jié)算工作統(tǒng)一由公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算，各管理處的收款員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部報(bào)賬，加強(qiáng)公司資金的集中管理和監(jiān)控。為方便工作，公司可以根據(jù)情況給管理處設(shè)小額備用金。
4.對(duì)管理處需要大宗購買的物品有公司財(cái)務(wù)部結(jié)算或配送中心統(tǒng)一辦理招標(biāo)，保證采購質(zhì)量，而結(jié)算工作由公司財(cái)務(wù)部辦理。
（二）物資采購實(shí)行統(tǒng)一配送管理
首先，物業(yè)管理日常所需物資的種類繁多、數(shù)量也很大。就那維修用的燈泡來說，一個(gè)小區(qū)日常使用的燈泡就有十幾種甚至更多，而且燈泡經(jīng)常更換屬于易耗品，所需量大，萬一購買的產(chǎn)品質(zhì)量有問題，不但影響管理服務(wù)水平，還會(huì)造成損失導(dǎo)致管理成本提高。第二，所有的物品如果都由管理處自行負(fù)責(zé)購買，必然擴(kuò)大了管理處的人力成本，并且由于沒有很好的交通工具影響工作效率，常常為購買一樣?xùn)|西而浪費(fèi)太多的時(shí)間。第三，管理處自行負(fù)責(zé)購買物資還會(huì)出現(xiàn)采購員觸犯管理規(guī)定問題，第四，各小區(qū)自行采購，必然會(huì)造成使用的材料質(zhì)量上參差不齊，最終的結(jié)果是同一個(gè)公司管理，管理服務(wù)水平存在很大的差距。
（三）車輛管理
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，車輛增長(zhǎng)的速度大大地超出了車位的供給，因此車輛管理成為了物業(yè)管理上的一大難點(diǎn)，是眾多小區(qū)面臨的一個(gè)大問題，避免因車位不足停車難的.問題，成立車場(chǎng)管理中心實(shí)行大社區(qū)車輛統(tǒng)一的管理，這樣凡是居住在本社區(qū)的業(yè)主們只要在車場(chǎng)管理服務(wù)中心辦理車輛一卡通，就可以任意進(jìn)出和停放社區(qū)的所有停車場(chǎng)。大社區(qū)車位共享的方法大大緩和了車位緊缺的問題，很好地保證了城區(qū)交通的暢通以及的保護(hù)了優(yōu)美的環(huán)境，而且也給廣大業(yè)主提供了方便。
（四）清潔、綠化、消殺實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)管理
由于實(shí)行集中一體化的管理，這一有利條件使得清潔、綠化、消殺工作可以完全交由自己的專業(yè)公司管理，這樣就可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費(fèi)用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、自己干可以獲得一定的利潤(rùn)空間。2、在一個(gè)大社區(qū)里各小區(qū)之間的資源可以共享使用，減少了成本支出。3、降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專業(yè)公司養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師，可以滿足多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)需要，而管理處養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師，待遇低了還留不住，待遇高了養(yǎng)不起。
（五）培訓(xùn)管理
培訓(xùn)管理不僅可以評(píng)價(jià)一個(gè)員工的現(xiàn)有能力，更能提高他們的能力和素質(zhì)，充分挖掘潛能，為企業(yè)帶來無法估量的增值效應(yīng)，一個(gè)企業(yè)的培訓(xùn)搞得好不好，直接影響這個(gè)企業(yè)的人才素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。而對(duì)于大多數(shù)小區(qū)較分散的物業(yè)公司來說，由于各管理處距離的很遠(yuǎn)，所以公司很難對(duì)所有員工都進(jìn)行集中培訓(xùn)，以致除了自己管理處的培訓(xùn)外，員工接受其他的培訓(xùn)機(jī)會(huì)就很少了。因此需要成立專門的“培訓(xùn)中心”。中心為各崗位都制定了培訓(xùn)計(jì)劃，平均每個(gè)月為各種崗位都安排2-3次的專業(yè)的培訓(xùn)課程。為員工提供了更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，提高自身的能力和素質(zhì)，最終企業(yè)也提升了競(jìng)爭(zhēng)力。
（六）品質(zhì)管理
在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，物業(yè)管理企業(yè)不斷導(dǎo)入IS09000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，通過不斷的改進(jìn)和自我超越，建立并完善規(guī)范化，制度化的管理體系，以此來實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)在品質(zhì)上的提升，最終實(shí)現(xiàn)提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。而ISO9000是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的體系，他需要公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理與品質(zhì)日常抽檢工作來有效地維持運(yùn)行。大社區(qū)管理在這方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，管理的小區(qū)都很集中，在內(nèi)部質(zhì)量審核和日常抽檢工作上，公司品質(zhì)組不必向大多公司那樣，浪費(fèi)大量時(shí)間一天才能檢查一兩個(gè)小區(qū)。而且在日常工作中，品質(zhì)組的領(lǐng)導(dǎo)還可以經(jīng)常下到各小區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)IS09000體系的運(yùn)行以及管理品質(zhì)的保證起到了很好的作用。
（七）上門維修服務(wù)和大型設(shè)備維保
在日常物業(yè)管理服務(wù)中，我們?yōu)闃I(yè)主提供最多的服務(wù)之一就是上門維修服務(wù)。維修服務(wù)對(duì)于業(yè)來說是最急需和必要的服務(wù)，而對(duì)于物業(yè)公司來說則是和業(yè)主溝通、提升滿意度的橋梁。維修效率的高低和質(zhì)量的好壞往往直接影響到住戶對(duì)物業(yè)公司整體的評(píng)價(jià)，以致維修服務(wù)就成為了評(píng)價(jià)物業(yè)管理水平的一個(gè)重要指標(biāo)。
（八）社區(qū)文化建設(shè)
社區(qū)文化是我國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤(rùn)滑劑。大社區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)是以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍。使人們一進(jìn)入社區(qū)，馬上就能感受到典雅、舒適的綠色家園和自由飄逸的文化氣氛。完善統(tǒng)一的物業(yè)環(huán)境視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理和管理人員的文明言行。活動(dòng)內(nèi)容 主要貫穿了人與自然、人與人、家庭親情等主題，并將社區(qū)環(huán)境文化與物業(yè)管理密切結(jié)合，使社區(qū)文化建設(shè)不斷推向更高的層次。
大社區(qū)綜合型 物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展中最具有代表性的一種模式之一。此模式有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平；有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面；有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。是一個(gè)具有強(qiáng)大生命力和廣闊的市場(chǎng)空間的模式，我們針對(duì)這種模式的探索，實(shí)踐之路還很長(zhǎng)、很遠(yuǎn)。
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