物業(yè)管理的論文
從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，大家一定都接觸過論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫作水平。相信很多朋友都對寫論文感到非常苦惱吧，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理的論文，歡迎大家分享。
物業(yè)管理的論文1
摘要：隨著社會快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區(qū)化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對社區(qū)的管理有了更高的要求。各個地區(qū)的物業(yè)公司為了更好地提高對社區(qū)的管理，進行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統(tǒng)引入到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，較好地提高了社區(qū)化物業(yè)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，使物業(yè)社區(qū)管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用展開探析。
關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng)；社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)
1前言
隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們各項物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環(huán)境的要求也越來越高，人們逐漸從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市中，在城市社區(qū)中進行居住，同時人們對小區(qū)物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理中存在著諸多的問題，已經(jīng)不能夠滿足人們對社區(qū)化物業(yè)管理的需求，并且，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區(qū)化物業(yè)管理進行創(chuàng)新管理模式已經(jīng)是勢在必行了。通過對社區(qū)化物業(yè)管理制度進行深入研究，使社區(qū)的物業(yè)管理更加現(xiàn)代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統(tǒng)中包含著非常多的內(nèi)容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。
2物業(yè)管理信息系統(tǒng)的局限性
隨著社會的快速發(fā)展，城市化建設(shè)進程不斷加快，人們對社區(qū)物業(yè)管理有了新的要求，社區(qū)化物業(yè)管理方式也越來越復(fù)雜，特別是社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施擺放，以及社區(qū)地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現(xiàn)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的安全管理和相關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理都出現(xiàn)了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進行。這些問題都造成了社區(qū)化物業(yè)管理存在著一定的難度。而社區(qū)化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統(tǒng)進行完善，傳統(tǒng)的社區(qū)化物業(yè)管理不能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過借助地理信息系統(tǒng)各種CAD軟件進行圖形的構(gòu)建，能夠較好地克服傳統(tǒng)物業(yè)管理中存在的局限性。
3地理信息系統(tǒng)
3.1地理信息系統(tǒng)的定義。地理信息系統(tǒng)的英文名字是GeographicInformationSystem，簡稱GIS。地理信息系統(tǒng)是進行地理信息處理的一個系統(tǒng)，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡稱為空間信息。3.2地理信息系統(tǒng)的功能。地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的空間數(shù)據(jù)進行實施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統(tǒng)中，供社區(qū)物業(yè)管理人員觀看。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)⒌厍蚩臻g中的任何數(shù)據(jù)進行一系列的處理，不僅是數(shù)字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統(tǒng)進行綜合性的分析和數(shù)據(jù)的存儲，然后將空間實體之間的存在關(guān)系進行深入的分析和研究。地理信息系統(tǒng)能夠幫助社區(qū)化物業(yè)管理進行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個方面的空間信息的收集和處理，方便社區(qū)物業(yè)進行管理。
4地理信息系統(tǒng)在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用
傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)對空間數(shù)據(jù)的'處理都是采用二維數(shù)據(jù)庫進行的，采用這種方式進行的空間信息處理不能夠?qū)崿F(xiàn)信息的可視化，然而，通過地理信息系統(tǒng)能夠較好地改善這一點。然而在當(dāng)前的社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現(xiàn)，很多的圖形信息如果借助二維數(shù)據(jù)庫進行處理，將不能夠?qū)崿F(xiàn)圖形的可視化，因此，通過地理信息系統(tǒng)，可建立一個更加實用、安全的物業(yè)信息系統(tǒng)的管理。4.1地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)地下管線的埋設(shè)和維修都進行完善。特別是隨著社區(qū)地下管線的建設(shè)越來越復(fù)雜，地下管線的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線進行埋設(shè)和維修，就會導(dǎo)致很多不必要的損失，使社區(qū)居民不能夠進行正常的生活。因此，社區(qū)物業(yè)管理中引入地理信息系統(tǒng)，可較好地解決這一點。4.2地理信息系統(tǒng)還能夠?qū)⑸鐓^(qū)大樓內(nèi)部的管線進行合理的安排，并通過地理信息系統(tǒng)實現(xiàn)較好的管理。4.3地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)化管理當(dāng)中，能夠使社區(qū)中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對車輛的管理、設(shè)備的自控等很多安全方面問題的管理，同時，對于社區(qū)中出現(xiàn)的一些偷盜事件也能夠及時發(fā)現(xiàn)并進行處理。4.4能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的每個單元住戶的情況進行了解，將相關(guān)的配套設(shè)施以及住戶進行繳費的情況都能夠進行管理。4.5地理信息系統(tǒng)能夠為社區(qū)管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區(qū)管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業(yè)管理系統(tǒng)是當(dāng)前社區(qū)中的一項非常重要的內(nèi)容，通過地理信息系統(tǒng)的科技優(yōu)勢，實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)空間信息的強化管理，更好地提高社區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個更加舒適、美好的生活環(huán)境。
參考文獻：
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物業(yè)管理的論文2
摘要：結(jié)合作者多年工作實際，以企業(yè)后勤服務(wù)為研究對象，重點分析物業(yè)管理社會化的意義所在。從實際情況來看，在實踐管理過程中，想要提高管理質(zhì)量就要將物業(yè)管理逐步的轉(zhuǎn)向社會化管理，唯有如此，才能促進企業(yè)后勤物業(yè)管理水平。
關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤；物業(yè)；管理；研究
物業(yè)工作所包含的內(nèi)容非常多，其主要是針對房地產(chǎn)等財產(chǎn)歸屬權(quán)來說的。從當(dāng)前的實際情況來分析，物業(yè)主要是針對已經(jīng)建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場地設(shè)備來提供更加完善的管理服務(wù)，其中包含了環(huán)境衛(wèi)生的處理、內(nèi)部交通設(shè)施的管理以及內(nèi)部的安保措施等等。物業(yè)管理非常的復(fù)雜，其中關(guān)系著所在區(qū)域內(nèi)所有的商家、業(yè)主以及開發(fā)商的利益，各方利益都要通過合同的方式來進行明確并且約束。服務(wù)的模式通過只包括有無形服務(wù)與有形服務(wù)兩種形式，這也是市場行為，同時還具備了一定程度適當(dāng)?shù)陌脖Ｐ袨椤Ｒ环矫嬉浞值谋Ｗo出資人的利益，同時也具備了集體消費與共享的基本原則。
一、企業(yè)后勤服務(wù)特點
企業(yè)的物業(yè)管理也可以認(rèn)為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級單位的撥款，服務(wù)業(yè)通常是免費或者是福利性的。從前期的規(guī)劃到后期的執(zhí)行，都是通過行政化色彩的方式來實現(xiàn)的[1]。此時的業(yè)主也是單位的職工，所以也就無法對業(yè)主進行選擇。在加之福利性的要求，對于物業(yè)工作也就無法提出具體的要求。伴隨著住房數(shù)量的攀升，企業(yè)所需要付出的資金也逐年增加。
二、積極應(yīng)對社會化轉(zhuǎn)變的趨勢
（一）轉(zhuǎn)變思想，明確方向
后勤服務(wù)的改革首先要擺正思想，確立正確的引導(dǎo)。企業(yè)的職工在內(nèi)心中已經(jīng)認(rèn)可了這種福利性質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)管理走向社會化，會影響到很大范圍內(nèi)人員的利益。此時應(yīng)該不斷的加強思想的宣傳與引導(dǎo)，讓廣大職工都認(rèn)識到社會改革是必然的發(fā)展趨勢，要擯棄傳統(tǒng)的固有思想。同時，物業(yè)管理的社會化也不僅僅是為了減輕企業(yè)的負擔(dān)。從事后勤工作的干部職工，要深入群眾當(dāng)中，及時的發(fā)展他們所面臨的困難，要考慮到他們的經(jīng)濟負擔(dān)。合理的控制改革的速度，將所有的配套設(shè)施都要準(zhǔn)備好，不能冒進。
（二）政企分離，自主經(jīng)營
后勤物業(yè)管理進行社會化的改革，需要根據(jù)具體情況來進行。對于一些具備了條件的后勤部門，要從編制、經(jīng)費等方面從主體單位分離出去，從多種形式來進行承包，獨立核算、自負盈虧。而對于條件不足的單位要給予一定的時期過渡。在確保各項業(yè)務(wù)都能夠正常運轉(zhuǎn)的情況下，選擇有償?shù)姆绞絹肀ＷC資金收入更加的穩(wěn)定，如有必要，可以申請政府補貼。以經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律為前提，重點是需要將管理與職能服務(wù)分離開，將后勤部門與主體單位分離開。不再提供福利性的服務(wù)，而是通過經(jīng)濟的方式來更好的促進物業(yè)管理社會化、市場化的轉(zhuǎn)變。要選擇合理的方式，在條件允許之下將后勤各個部門聯(lián)合起來。這樣可以全面提升管理服務(wù)質(zhì)量，全面提升經(jīng)濟效益。
三、實現(xiàn)社會化的模式與重點
（一）將物業(yè)管理逐步轉(zhuǎn)變成社會化管理模式
現(xiàn)代化的物業(yè)管理逐步的走向了市場化運營的方式，也不斷的進行專業(yè)化轉(zhuǎn)變，要選擇獨立運營的方式，要不斷的拓展服務(wù)，使其更加豐富，滿足市場發(fā)展需要。物業(yè)公司應(yīng)該以獨立法人的形式存在，根據(jù)運營狀況設(shè)置具體的崗位，但是不在設(shè)置行政崗位級別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會化就是將其放入到一個巨大的市場環(huán)境中，極具發(fā)展?jié)摿ΑＴ诠芾淼倪^程中，各方以及工作人員都要根據(jù)崗位來簽訂拉動合同，明確各方的權(quán)力與義務(wù)，并且根據(jù)公司效益來發(fā)放薪酬，適當(dāng)?shù)闹贫钫摺?/p>
（二）全面提升服務(wù)水平
市場經(jīng)濟主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強的發(fā)展動力，就要全面提升其服務(wù)質(zhì)量與信譽度。在實際工作中，通過員工培訓(xùn)的方式來提升服務(wù)質(zhì)量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的'主要動力。在社會化轉(zhuǎn)變的過程中，要將核心業(yè)務(wù)進行轉(zhuǎn)變，明確管理制度以及管理程序，切實提高管理質(zhì)量以及工作效率。任何工作都應(yīng)該以滿足客戶的需要為出發(fā)點，轉(zhuǎn)變思想，加大員工培訓(xùn)力度，切實提高服務(wù)質(zhì)量水平。隨時保持與業(yè)主進行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實需要，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來全面提升公司的競爭力[2]。
（三）明確責(zé)任，加強監(jiān)督
物業(yè)管理工作需要以法律法規(guī)以及管理規(guī)范為基礎(chǔ)，同時還應(yīng)該以主體單位與后勤部門的具體情況為基礎(chǔ)，將各種不利因素排除掉。我國應(yīng)制定了物業(yè)管理具體法規(guī)，所有的房屋權(quán)利人應(yīng)該有組織的成立業(yè)主委員，然后進行表決，以選擇符合業(yè)主意志要求的物業(yè)公司。然后進行雙方合同的簽訂，明確規(guī)定物業(yè)所需要提供服務(wù)的范圍以及管理范圍，還要規(guī)定其服務(wù)質(zhì)量與水平等具體要求。同時，原后勤工作人員也應(yīng)該加入到物業(yè)管理隊伍當(dāng)中，對物業(yè)部門進行監(jiān)督與管理，全面保證廣大職工的根本利益。
四、結(jié)語
市場經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動之下，住房管理制度的改革也逐步進行當(dāng)中，這必然成為企業(yè)改革的重點部分。而物業(yè)管理的社會化是提升管理質(zhì)量的關(guān)鍵，也是改善環(huán)境的主要措施，更加能夠反映出職工的根本利益。在工作中，應(yīng)該充分的保護廣大職工的根本利益，建立符合市場與各方經(jīng)濟利益的物業(yè)管理新模式。企業(yè)也可以“輕裝上陣”，為全面提升經(jīng)濟效益而不斷的努力。
參考文獻
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物業(yè)管理的論文3
[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前在國內(nèi)發(fā)展迅速。但學(xué)校在人才培養(yǎng)方面跟不上社會和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過對物業(yè)管理從業(yè)人員的現(xiàn)狀進行分析，探討物業(yè)管理課程開設(shè)過程中的問題，提出相應(yīng)的建議。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；雙師型；訂單式
我國第一部這方面的法規(guī)《物業(yè)管理條例》的頒布，標(biāo)志著我國物業(yè)管理已經(jīng)進入規(guī)范化、法制化發(fā)展的時期。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)為適應(yīng)市場的發(fā)展，很多開設(shè)此專業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面，市場對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛；另一方面，從房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的畢業(yè)生座談當(dāng)中了解到，畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數(shù)極少。因此，開設(shè)此門課程的高職院校在適應(yīng)社會發(fā)展的同時，要思考開設(shè)過程中存在的問題，找出解決問題的思路。
1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現(xiàn)狀
人們談到物業(yè)管理，主要傾向于住宅的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生，也將思維禁錮在住宅物業(yè)上，而沒有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、接待服務(wù)、應(yīng)急服務(wù)、延伸服務(wù)以及經(jīng)營管理，每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)不可能就這門課程再展開，因此學(xué)生學(xué)到的只是皮毛，由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制，就業(yè)門檻的設(shè)置，從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產(chǎn)營銷、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來說待遇普遍不高，大多數(shù)畢業(yè)生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。
2高職院校物業(yè)管理課程存在的問題
物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，該行業(yè)人才的需求急劇擴大上升，物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養(yǎng)模式不夠成熟，所以在物業(yè)管理課程教學(xué)中存在一些問題。
2.1專業(yè)教師缺乏
物業(yè)管理涉及的面很廣，從常規(guī)性的物業(yè)管理到延伸服務(wù)，每一個環(huán)節(jié)展開都可以獨立為一門課程，除此之外，還與建筑學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、法學(xué)等學(xué)科交叉。高校開設(shè)這門課程的時間普遍不長，教授這門課程的老師大多都不是專業(yè)出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、保潔工作，又懂得物業(yè)的經(jīng)營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務(wù)都不是十分了解，更談不上實踐經(jīng)驗了。
2.2教材沒有緊跟市場的需要
市場上關(guān)于物業(yè)管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入，到傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，再到物業(yè)的運營管理。即使有，內(nèi)容也過于陳舊，沒有及時更新。商業(yè)物業(yè)管理，不僅有傳統(tǒng)的設(shè)備維修保養(yǎng)、保潔服務(wù)，還涉及物業(yè)的經(jīng)營。未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，不再局限于建設(shè)―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營中，吸引租戶，留住顧客，是物業(yè)管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。
2.3教學(xué)條件欠成熟
系統(tǒng)的物業(yè)管理軟件，市場上比較少，其主要工作內(nèi)容是物業(yè)日常管理工作，客戶基礎(chǔ)信息，財務(wù)信息，客戶跟蹤服務(wù)等。市面上的幾個大品牌價格不菲，并且針對教學(xué)的物業(yè)管理軟件幾乎沒有，所以很少有學(xué)校購進。
由于該門課程涉及的物業(yè)類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等，針對不同的物業(yè)類型，配套的實訓(xùn)室不同。由于開設(shè)這門課程的時間不長，加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數(shù)偏少，很多職業(yè)院校都沒有對建立實訓(xùn)室引起重視。
2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密
高職院校培養(yǎng)的是應(yīng)用型人才，理論知識需要運用到實踐當(dāng)中，傳統(tǒng)的教學(xué)模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業(yè)管理教學(xué)的需要。企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系，僅僅局限于帶學(xué)生參觀企業(yè)所管理的物業(yè)，沒有深入到公司的內(nèi)部運營。而且一般都是住宅小區(qū)，忽視了其他的物業(yè)類型。
3物業(yè)管理課程建設(shè)的思考
3.1培養(yǎng)“雙師型”教師
物業(yè)管理不僅需要理論教學(xué)的老師，更需要實踐能力強的.老師，因此要加強“雙師型”教師的培養(yǎng)。目前，各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養(yǎng)顯得尤為重要。院校可以將有培養(yǎng)潛質(zhì)的老師送到企業(yè)去學(xué)習(xí)，培養(yǎng)老師的實際操作能力。
3.2與企業(yè)合作，編寫教材
目前，市場上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐，導(dǎo)致學(xué)生學(xué)非所用，學(xué)不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務(wù)的過程中，才了解顧客需要什么服務(wù)，才知道會遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業(yè)合作編寫教材，緊扣市場需要，培養(yǎng)技能人才。
3.3建立實訓(xùn)基地
實訓(xùn)基地的建立，既要滿足課堂理論教學(xué)，又要適應(yīng)企業(yè)崗位的需要。現(xiàn)代教育不再是單純的理論教學(xué)，而是要注重培養(yǎng)學(xué)生的實踐能力。在物業(yè)服務(wù)的過程中，會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓(xùn)基地這個平臺，通過情景模擬，培養(yǎng)學(xué)生處理突發(fā)事件的能力。
3.4開展“訂單式”的培養(yǎng)模式
由學(xué)院牽頭，與固定的企業(yè)共同制訂人才培養(yǎng)方案，包括授課計劃、教學(xué)內(nèi)容、課堂教學(xué)、實習(xí)方案等，真正做到“產(chǎn)學(xué)研”相結(jié)合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業(yè)有豐富經(jīng)驗的管理人員到學(xué)校來講課。同時組織同學(xué)到企業(yè)現(xiàn)場邊聽課邊學(xué)習(xí)。在課程開設(shè)階段，安排一定連續(xù)時間段的企業(yè)實習(xí)，深入到企業(yè)內(nèi)部，與公司員工共同工作。
物業(yè)管理已經(jīng)是除了房價、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產(chǎn)的控制，物業(yè)管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業(yè)中，既懂常規(guī)性服務(wù)，又懂得物業(yè)運營管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門課程的教學(xué)中，要抓住市場空白點，與企業(yè)緊密合作，培養(yǎng)出企業(yè)和社會所需要的人才。
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[4]田園.高等職業(yè)院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)問題探析[J].中國科技創(chuàng)新導(dǎo)刊，20xx（4）：4.
物業(yè)管理的論文4
五礦邯邢礦業(yè)（安徽）物業(yè)管理有限公司前身為五礦邯邢礦業(yè)有限公司東發(fā)物業(yè)分公司，成立于20xx年11月29日，服務(wù)礦業(yè)公司生產(chǎn)礦山一線，實現(xiàn)有償服務(wù)，由原邯邢礦山局物業(yè)處、邯鄲東發(fā)貿(mào)易有限公司、邯邢礦山局設(shè)備調(diào)劑中心印刷廠三家單位整合而成。作為一個專業(yè)化物業(yè)公司，小區(qū)的物業(yè)管理無疑是不可缺少的一部分，大到小區(qū)的公共設(shè)施的維修及維護，小到一滴水一度電的節(jié)約和使用，無一不列入物業(yè)管理的范圍。“精打細算、勤儉持家”在這里是最好的體現(xiàn)。本文將重點介紹小區(qū)的物業(yè)管理及賬務(wù)處理。
一、公共設(shè)施的.維護及維修
定期維修小區(qū)的道路、屋頂、供排水及暖氣管道等。公司所服務(wù)的小區(qū)大部分是老式小區(qū)，由于建成多年，大多設(shè)施老化、還有部分設(shè)備報廢運轉(zhuǎn)。為了能達到國家安全標(biāo)準(zhǔn)還能做到節(jié)能降耗，我們采取了由專人勘查實際情況報維修計劃，分期分批進行維修，這樣費用不會過分集中。維修費用按成本中心分開計算，各種維修費用按分配字段區(qū)分，便于查詢。為了方便小區(qū)居民，小區(qū)內(nèi)配套有運動器械及老年人活動室等。這些公共設(shè)施都配有專人維護。維護費用進入小區(qū)成本中心，便于管理。
二、水電管理
由于小區(qū)建成時間久遠，線路及管道老化，為了防止跑、冒、滴、漏的發(fā)生，除了要發(fā)現(xiàn)問題及時維修，還要在會計核算上予以管理和約束。支付水電費時通過預(yù)付賬款核算，月底要從預(yù)付賬款里轉(zhuǎn)出，同時通過由專人填報的水電費分配表進行水電費分配，按可收回的居民用水電、路燈照明、澆花、日常管理等分開入賬。居民用水電通過其他應(yīng)收款入賬，其余的分別進入成本。收到居民水電費交款時，沖減應(yīng)收款。這種方式不僅可以反映出居民水電費的收回情況，還可以清晰的記錄各項費用的承擔(dān)及變化，為了方便小區(qū)水電管理起到重要的作用。
三、衛(wèi)生費的繳納及生活垃圾處理
小區(qū)的衛(wèi)生費由工作人員上門收取，財務(wù)核算時掛其他應(yīng)付款--衛(wèi)生費。支付小區(qū)垃圾處理費及垃圾箱維修等費用時，直接從往來賬中轉(zhuǎn)出，做到專款專用，不會影響成本費用的變動，虛增成本。同時便于查詢費用的去向。超出部分暫時由公司承擔(dān)，來年收取衛(wèi)生費時適當(dāng)增加，做到有據(jù)可依。
四、暖氣管理
北方的冬天，每年都有四個月的取暖期。為了方便小區(qū)居民取暖，小區(qū)增設(shè)了二次加壓加熱站，其運行費于取暖期過后由熱力公司按一定比例返還。這就要求運行費用要分開核算。收取居民取暖費時通過其他應(yīng)付款-熱力公司核算，支付時從其他應(yīng)付款中轉(zhuǎn)出，補齊差額部分全額付款給熱力公司（差額部分含辦公區(qū)取暖費），由專人計算出辦公用取暖費進入成本，其他進入運行費用成本單獨核算，每個月加壓站的運行費用也由專人計算單獨進入成本核算，等熱力公司退運行費用時候只需沖減成本費用即可，賬目清楚，有據(jù)可查。隨著社會的不斷發(fā)展，小區(qū)的物業(yè)管理必定成為物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的板塊。會計核算的細致化必定會使物業(yè)管理如虎添翼，做到不該花的錢少花。節(jié)約環(huán)保、降低能耗也成為現(xiàn)代化企業(yè)的新主題。
物業(yè)管理的論文5
一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的作用
（一）良好的可視性與可控性
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責(zé)任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中占據(jù)主動地位。
（二）支持全方位的快速查詢
物業(yè)管理涉及大量資料（如房產(chǎn)資料等），若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當(dāng)煩瑣，對房產(chǎn)資料進行查詢時往往耗時較長。利用信息系統(tǒng)能夠通過設(shè)置不同條件分類（如業(yè)主姓名、房號以及面積等）進行查詢，快捷且準(zhǔn)確，大幅提升了查詢效率[1]。
（三）完整的工程服務(wù)檔案
在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(wù)（如維修等）進行管理。信息系統(tǒng)可對工程服務(wù)檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規(guī)劃自身的工作時間。
（四）各項費用的自動化計算
在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。信息系統(tǒng)不僅運算速度快，而且準(zhǔn)確率高，能夠讓相關(guān)費用的計算和整理變得簡單起來。
（五）為決策奠定堅實的基礎(chǔ)
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對相關(guān)數(shù)據(jù)進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導(dǎo)企業(yè)實施科學(xué)的管理行動。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作
（一）基礎(chǔ)資料
基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機構(gòu)模塊可以對不同組織機構(gòu)（如總公司等）進行定義，職員模塊可對不同組織機構(gòu)之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料（如樓宇結(jié)構(gòu)等）進行定義。以基礎(chǔ)資料模塊為工具，可對各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅實的基礎(chǔ)。對系統(tǒng)進行初始化設(shè)置時，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級，一至三級分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處；對于普通居民小區(qū)，通常設(shè)置三個級別的管理處；當(dāng)完成對組織機構(gòu)的設(shè)置之后，便可以在不同機構(gòu)之下進一步設(shè)立與之對應(yīng)的職員信息[3]。
（二）房產(chǎn)管理
房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：（1）管理區(qū)信息；（2）樓宇信息；（3）房間信息；（4）停車場信息等[4]。依據(jù)不同類別對上述信息進行歸納整理，形成Excel表格后導(dǎo)入信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的初始化準(zhǔn)備。對房產(chǎn)管理的同時，還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗收項目，管理驗收結(jié)果。這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應(yīng)的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
（三）客戶關(guān)系管理
物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務(wù)工作時離不開客戶關(guān)系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。對于以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統(tǒng)能對業(yè)主和租戶的信息分別進行詳細的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。通過“客戶服務(wù)”，可以對內(nèi)部服務(wù)進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。借助系統(tǒng)跟蹤功能，對各項服務(wù)進行管理，做好內(nèi)部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務(wù)申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
（四）收費管理
所謂收費管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標(biāo)準(zhǔn)等均可根據(jù)需要進行自定義。應(yīng)收費用主要有四大類，即常規(guī)費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。以單個房間為單位，明確當(dāng)月各個房間的應(yīng)收費用，對于那些較特殊的收費標(biāo)準(zhǔn)，允許單獨設(shè)置，設(shè)置好相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)之后，每月便可以執(zhí)行“生成費用”操作。以水電收費為例，對水電表執(zhí)行遠程抄表操作之后，形成Excel數(shù)據(jù)，然后將其導(dǎo)入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。對交費通知單，可通過自定義方式進行設(shè)置，并打印出來。繳費方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預(yù)收款。收費員在收費管理模塊中執(zhí)行“繳費”操作之后，應(yīng)收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應(yīng)的票據(jù)。對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計服務(wù)，常見的如當(dāng)期應(yīng)收費用之中的當(dāng)期應(yīng)收、往期欠費以及提前預(yù)收等，僅需執(zhí)行“報表統(tǒng)計”這一操作即可實現(xiàn)。
（五）系統(tǒng)維護
系統(tǒng)維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進行設(shè)置。用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M行定義。通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權(quán)機制。項目人員僅可以對所屬項目的相關(guān)信息進行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權(quán)之后可以進行相應(yīng)操作。
（六）設(shè)備保運信息化
將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng)，形成一個大數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運人員按照設(shè)定的路線進行標(biāo)準(zhǔn)化操作，操作記錄實時傳到系統(tǒng)內(nèi)，生成數(shù)據(jù)并對其進行分析，使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應(yīng)用于物業(yè)管理
（一）政府和行業(yè)支持
相關(guān)政府以及行業(yè)部門應(yīng)重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，并落實到實際行動中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確具體的實施內(nèi)容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實際需求。除此之外，政府部門還應(yīng)基于更高層次視角制定和實施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動相關(guān)收費的社會化轉(zhuǎn)變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。
（二）開發(fā)商支持
開發(fā)商對工程進行規(guī)劃時，便應(yīng)該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能，如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié)，就會出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。與此同時，還應(yīng)立足于市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業(yè)管理等各個方面的合理意見，邀請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進行系統(tǒng)的、高效的`策劃，結(jié)合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項目的經(jīng)濟性、可靠性，同時還應(yīng)考慮項目的可持續(xù)發(fā)展性。住宅是一項長期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會為業(yè)主提供長達數(shù)十年的服務(wù)。現(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應(yīng)積極地考慮技術(shù)的升級問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
（三）健全各項規(guī)章制度
完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格落實定期檢修工作；建立并完善資料管理制度，及時對系統(tǒng)設(shè)備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎(chǔ)上制定針對性的防范措施，做好預(yù)防工作；除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，制定和實施以崗位責(zé)任制為代表的一系列規(guī)章制度。只有建立了較完善的規(guī)章制度體系，才能使物業(yè)管理信息系統(tǒng)真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
（四）建立高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視和做好對在職員工的培訓(xùn)工作，使他們及時了解并掌握物業(yè)管理信息系統(tǒng)的相關(guān)功能，與此同時，還應(yīng)做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩(wěn)定的、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的物業(yè)管理隊伍。建議物業(yè)管理企業(yè)將一些專業(yè)設(shè)備的操作、維修以及保養(yǎng)工作委托給相關(guān)專業(yè)企業(yè)，從而達成節(jié)約成本，提升自身管理質(zhì)量和效率的目的[8]。
四、結(jié)語
總而言之，物業(yè)管理只有積極引入和應(yīng)用信息系統(tǒng)，尤其是采用聯(lián)網(wǎng)管理模式對信息系統(tǒng)進行管理，才能使得各項物業(yè)管理工作更加標(biāo)準(zhǔn)化，為物業(yè)管理工作的高效開展提供有用的參考信息，方便物業(yè)管理企業(yè)及時且準(zhǔn)確地制定相關(guān)決策。與此同時，也方便了物業(yè)管理企業(yè)實時掌握自身的運營狀況，在此基礎(chǔ)上可以作出針對性的經(jīng)營決策，推動物業(yè)管理朝著現(xiàn)代化、智能化的方向不斷邁進。
物業(yè)管理的論文6
摘要：物業(yè)管理在我國施行三十多年，經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)管理制度機制等方面得到了逐步規(guī)范和完善，取得了不錯的成績，但隨著人們對物業(yè)多樣性需求的增加，一些物業(yè)管理方面的短板問題逐漸凸顯，有的問題和矛盾還比較突出，這其中有制度機制方面的問題，有物業(yè)自身管理的問題，也有政府和業(yè)主存在的問題，需要具體問題具體分析，本文主要針對這一課題展開研究，希望給物業(yè)管理相關(guān)人員以參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)行業(yè)；現(xiàn)狀；對策
引言
人們生活水平的提高帶動了業(yè)主對物業(yè)管理的要求，為物業(yè)管理發(fā)展帶來了巨大的潛力和空間，自從物業(yè)管理模式被引進至內(nèi)地以來，逐漸發(fā)展成了一個專業(yè)化、社會化、市場化的公司管理模式，改善人民生活需求的同時，促進了城市就業(yè)，貼合我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的大方向。但隨著社會的發(fā)展，一些業(yè)主停車難、綠化少、物業(yè)費收繳等方面的新情況、新問題逐步凸顯，有的小區(qū)甚至沖突比較激烈。
1物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）起步晚，但發(fā)展較快。最早我國的物業(yè)管理公司是從香港引進，于1981年在深圳成立，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國已經(jīng)具有6萬余家有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，特別是實施社會主義市場經(jīng)濟以來，市場活力被進一步釋放，物業(yè)管理公司一度成為了社會發(fā)展最快的行業(yè)之一，由于其涉及面較廣，已經(jīng)滲透進了學(xué)校、車站、政府、醫(yī)院、賓館等居民區(qū)、寫字樓、辦公樓等場所。
（2）區(qū)域與區(qū)域之間發(fā)展不夠平衡。由于物業(yè)管理受社會整體認(rèn)知、地方政府政策的影響較大，所以在一些地區(qū)發(fā)展推進和鋪開較快，而一些地區(qū)則推進較慢，造成了區(qū)域性的不平衡性，差異性較為明顯。從全國整體來看，南方要早于北方，西部要遲于東部，沿海要領(lǐng)先腹地。除了區(qū)域性的差異外，還存在省與省、市與市發(fā)展的差異性，這主要受房地產(chǎn)開發(fā)、歷史原因、經(jīng)濟支撐等因素影響較大，這種不平衡某種程度上表現(xiàn)為領(lǐng)先的不注重創(chuàng)新，落后的安于現(xiàn)狀和陷入無序管理。
（3）規(guī)范性和強制力還不夠強。由于我國物業(yè)起步較遲，政府在這方面法規(guī)制度上還不夠完善，可操作性很差，有的條款相當(dāng)粗放，細化不夠，造成各公司在實施管理過程中，沒有法規(guī)依據(jù)，有的完全按照自己的方法實施管理，缺少合法性、合理性參照，社會上的一些行業(yè)協(xié)會法規(guī)也沒有強制力，造成了市場的惡性競爭，傷害了市場的積極性。
（4）物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯，有的甚至發(fā)生沖突。物業(yè)與業(yè)主本來是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但從近年來運行情況來看，物業(yè)投訴大大增加，積怨越來越深。其中固然有少數(shù)業(yè)主的問題，但更多的要從物業(yè)自身查找問題：
①核心理念有問題，物業(yè)認(rèn)為管理是其重點，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)是重點，造成一些小區(qū)問題矛盾遲遲得不到解決，導(dǎo)致物業(yè)費難以收繳，物業(yè)費難以收繳，小區(qū)管理就沒法展開，久而久之形成惡性循環(huán)；
②一些物業(yè)公司隨著自身規(guī)模的擴大，服務(wù)力量不夠充足，還有的在發(fā)揮業(yè)主委員會作用，征求其意見等方面做的不好，導(dǎo)致對立情緒嚴(yán)重。
（5）從業(yè)人員素質(zhì)較低。總體在這個行業(yè)出現(xiàn)了老齡化、低學(xué)歷化得傾向，這與物業(yè)公司發(fā)展之初的狀況差距很大，追根溯源主要兩個方面原因：
①工資福利跟不上，原來一些工礦企業(yè)的工資要遠遠低于物業(yè)公司，但隨著時代的發(fā)展，物業(yè)已經(jīng)遠遠落后于這些行業(yè)；
②物業(yè)的準(zhǔn)入門檻過低，總認(rèn)為物業(yè)就是抓抓衛(wèi)生打掃，維護維護秩序，不需要硬性條件，造成了市場的混亂，行業(yè)沒有準(zhǔn)入底線。
2制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素
（1）一些地方政府目光短淺，還沒有認(rèn)識到物業(yè)管理在社會服務(wù)中的重要性，其社會價值已經(jīng)成為促進社會和諧、保證生活品質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從這個意義上說，物業(yè)管理不再是業(yè)主個人的問題，也不僅僅是物業(yè)公司的問題，更是全社會的問題。作為政府不是要不要作為的問題，而是必須參與進來加強指導(dǎo)和管理。
（2）一些業(yè)主老舊觀念作怪，一些人員受計劃經(jīng)濟的影響，認(rèn)為以前的福利分房沒有物業(yè)也挺好，為什么要交錢聘物業(yè)，消費觀念沒有得到轉(zhuǎn)變；有的認(rèn)為物業(yè)基本做不了什么事情，逐漸產(chǎn)生了一些敵對和抵觸心理。
（3）一些物業(yè)自身定位不清，主要是受利潤的驅(qū)使，只要管理不管服務(wù)，物業(yè)管理不夠?qū)I(yè)化；有的物業(yè)是有開發(fā)商自建自管，一些開發(fā)商認(rèn)為“肥水不流外人田”，對本企業(yè)的物業(yè)進行壟斷經(jīng)營，市場化做得不夠，一些市場上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司進不來，發(fā)揮不了作用；有的物業(yè)公司規(guī)模過小，保障力量嚴(yán)重不足，“小馬拉大車”造成業(yè)主的嚴(yán)重不滿。
（4）立法還比較滯后。目前關(guān)于物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件主要有7部：《物權(quán)法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等等，但縱觀來看，原則性較多，模仿國外較多，結(jié)合中國國情較少。
3物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策研究
從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展定位來看，主要涉及到三個主要參與方：一個是其本身；一個是業(yè)主；一個政府機構(gòu)。筆者結(jié)合多年從事此項工作研究的具體實踐，從這三個方面給予闡述。
（1）對于政府機構(gòu)來說。要堅持問題導(dǎo)向，積極尋找現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的矛盾和癥結(jié)，針對性制定政策舉措：
①政府要深入調(diào)研，與時俱進解決問題。物業(yè)管理市場化并不是放任不管或是各自為政，必須在同一規(guī)范的前提下開展工作，要為物業(yè)發(fā)展提供好的.環(huán)境。
②作為管理機構(gòu)要抓好《物管條例》的落地，結(jié)合本地區(qū)、城市的實施細則要盡快出臺，用以指導(dǎo)本地區(qū)的物業(yè)管理。
③加強對自主管理的指導(dǎo)，要充分尊重業(yè)主委員會的決策，積極發(fā)揮市場這只無形的手，切實把一些有實力，有市場競爭力，服務(wù)質(zhì)量佳的公司引進進來，保持市場的良性競爭。政府對于小區(qū)物業(yè)管理要保護不要包辦，要指導(dǎo)但不要過多干涉，任何市場保護都不利于此行業(yè)的發(fā)展，只有在優(yōu)勝劣汰的環(huán)境中才能產(chǎn)生出好的物業(yè)管理公司。
④要注重培養(yǎng)物業(yè)方面的人才，從目前各大中院校的專業(yè)開設(shè)情況來看，涉及物業(yè)管理的少之又少，且學(xué)習(xí)也僅僅限于文案制作和法規(guī)方面的學(xué)習(xí)，實踐操刀較少，培養(yǎng)出來的都是“學(xué)生管理者”，根本適應(yīng)不了市場需要。建議增加這部分學(xué)生的實踐和實習(xí)時間，讓理論和實踐相互穿插安排，畢業(yè)后要讓這些人才快速充實到各級物業(yè)市場中，促進該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升，對于已參加工作的人員要及時開展針對性培訓(xùn)，掌握物管基本知識，熟悉自身定位和職責(zé)。
（2）對于業(yè)主來說，也要積極了解物業(yè)市場發(fā)展情況，與時俱進掌握物業(yè)管理一般法規(guī)，具體來說：
①要拋棄原有陳舊觀念，要認(rèn)識到原來那種質(zhì)量層次較低但服務(wù)價格不高的物業(yè)在市場中已經(jīng)沒有空間，生活環(huán)境需要提高和管理水平的提升必須要有價格合理的物業(yè)費作為支撐。
②要拋除對立關(guān)系觀點，認(rèn)識到物業(yè)和業(yè)主不是有矛盾的雙方，而是雇傭關(guān)系，也是合作關(guān)系，雙方都要取得對方的信任，物業(yè)在付出服務(wù)的同時收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費用的支出，業(yè)主收獲服務(wù)的同時獲得了較好的生活質(zhì)量和層次，各取所需。
（3）從物業(yè)管理自身來講：
①積極轉(zhuǎn)變觀念，作為一個服務(wù)性的行業(yè)，必須牢牢樹立“服務(wù)第一”這一核心理念，脫離了這一核心理念，什么發(fā)展都是無源之水，無本之木。只有服務(wù)好了，公司和個人才有發(fā)展的土壤，在服務(wù)中取得業(yè)主的信任，靠業(yè)主的口碑獲得社會的認(rèn)同，目前全國公認(rèn)的“萬科”集團的物業(yè)管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物業(yè)服務(wù)，讓物業(yè)好成為了房地產(chǎn)一個重要的賣點，這一典型案例值得所有的房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)借鑒。
②開展積極創(chuàng)新，物業(yè)管理不是一層不變的，要提高服務(wù)效率和質(zhì)量，必須實施自身內(nèi)部管理的創(chuàng)新改革，比如當(dāng)今處于互聯(lián)網(wǎng)大發(fā)展時期，物業(yè)管理如何搭乘這列快車，提升服務(wù)質(zhì)量就值得大家去好好研究探索，在服務(wù)資源方面，可以積極依托社會保障資源，在服務(wù)方式上，可以實現(xiàn)網(wǎng)上需求的申請，提升服務(wù)滿意度，等等諸如此類的課題都可以做大做強，做出自身的特色。還比如物業(yè)公司還可以積極開展多種經(jīng)營活動，利用社區(qū)優(yōu)勢，和一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作，一些物業(yè)公司甚至實現(xiàn)了物業(yè)管理費的大幅降低，但利潤卻大大高于其他物管公司。
③強化品牌意識，要通過宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價值觀，手段上要向一些新興媒介發(fā)力，在全國形成規(guī)模性的效益，從而不斷降低自身運營成本，獲得較好的經(jīng)濟利潤。
4結(jié)語
綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對于我國其他行業(yè)的發(fā)展有著較好的促進作用，物業(yè)管理已成為當(dāng)今社會不可或缺的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題必須靠政府、服務(wù)對象和自身三方的共同努力才能得到解決，大家需要正確看待物業(yè)管理在發(fā)展過程中存在的一些矛盾問題，在市場發(fā)展中，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷增強自身的主觀能動性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身定位，逐步向著精確化、高效化、高質(zhì)化保障模式邁進。
參考文獻
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物業(yè)管理的論文7
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學(xué)模式的運行，以此推動物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實踐教學(xué)
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強技能訓(xùn)練，提高實踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對能夠獨當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強、實踐性強的特點，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實踐與理論的結(jié)合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)
為增強學(xué)生實踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動性，調(diào)動學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟活動仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類專業(yè)的實踐教學(xué)場所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟活動風(fēng)險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實踐場所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動參與到公司運作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個教學(xué)過程中，要注意三點：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過程中，由于知識結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動所需要的社會行為能力(強調(diào)對社會的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的'價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創(chuàng)造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進行價值觀教育至關(guān)重要，這會對他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級展開對價值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。
(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強的學(xué)習(xí)能力，對提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績，增強大學(xué)生的社會適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時代的到來，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進步同步。
(4)社會適應(yīng)能力。適應(yīng)社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理的論文8
一、前言
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，現(xiàn)代人對物業(yè)管理的需求越來越高，物業(yè)管理在中國有著廣闊的發(fā)展前景。油田是典型的獨立工礦企業(yè)，在長期的發(fā)展過程中形成了獨立的、完善的生活后勤服務(wù)系統(tǒng)，油田物業(yè)管理是從依附于企業(yè)的生活服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變而來的。與其他物業(yè)企業(yè)不同，油田物業(yè)管理有著獨特的特征：一是由于油田生產(chǎn)的特點，油田小區(qū)比較分散，人員較多，物業(yè)管理具有點多、面廣的特征。二是油田物業(yè)管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務(wù)到離退休、社區(qū)文體活動、醫(yī)療衛(wèi)生等都廣泛涉及。三是在油田企業(yè)改制過程后，分流的大量職工都被安置到物業(yè)管理企業(yè)中，冗員較多，管理難度大。在計劃經(jīng)濟時期，油田物業(yè)企業(yè)為油田企業(yè)的發(fā)展和居民的`衣食住行等提供了巨大的后勤保障。
二、提高油田物業(yè)企業(yè)管理的措施
（一）規(guī)范服務(wù)、提高物業(yè)服務(wù)管理水平。
一是不斷健全各種規(guī)章制度，油田物業(yè)企業(yè)要堅持以服務(wù)油田生產(chǎn)和職工生活為中心，完善各項管理制度，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)流程，加大監(jiān)督和檢查力度，提高物業(yè)管理水平，滿足不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求。二是積極推行ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系，通過實施ISO9001質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，在油田物業(yè)企業(yè)中形成一個職責(zé)明確、層次分明的管理體系，實現(xiàn)事事有標(biāo)準(zhǔn)、考核有獎懲、崗位有責(zé)任的機制，來規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強企業(yè)在物業(yè)管理市場上的競爭力。三是開展達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動。
（二）加強物業(yè)管理隊伍建設(shè)。一直以來，由于體制的原因，油田物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著職工安置的重要職責(zé)，接納了大量不具備物業(yè)管理知識和能力的人員，這些人員在文化素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)以及服務(wù)意識等方面都存在較大的差距，不能適應(yīng)新形勢下油田物業(yè)管理的需要。因此，需要我們加強對油田物業(yè)工作人員的培訓(xùn)和教育。一是通過思想教育，提高廣大職工的市場意識和服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的鐵飯碗思維，樹立市場意識、競爭意識和憂患意識，能夠變被動服務(wù)為主動服務(wù)，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理手段和方法，來提高競爭力。二是加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)工作人員的業(yè)務(wù)技能。
（三）延伸物業(yè)服務(wù)、推進產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一是房地產(chǎn)開發(fā)，油田系統(tǒng)青年職工居多，有著龐大的購房剛性需求。二是家政服務(wù)行業(yè)。三是園林綠化、建材等行業(yè)。
（四）加大油田物業(yè)的投入力度。
（1）加大對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造的力度，加大物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。
（2）加快完善水、電、氣、暖等計量設(shè)施，加大老基地計量、收費等硬件設(shè)施系統(tǒng)的改造、升級力度，推進新技術(shù)的應(yīng)用，逐步實現(xiàn)水、電、氣、暖的智能化控制，做到分戶計量、分戶控制，為財務(wù)收支核算工作創(chuàng)造必要條件。
（3）根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，積極推進經(jīng)濟適用房建設(shè)，有計劃地完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升小區(qū)凈化、綠化、美化水平。
結(jié)語：
總之，油田物業(yè)是伴隨著油田的發(fā)展而逐步形成的，是油田系統(tǒng)的后勤部和大本營，在油田經(jīng)營發(fā)展中發(fā)揮著重要的基礎(chǔ)保障作用。新時期，油田物業(yè)企業(yè)要實現(xiàn)快速持續(xù)健康的發(fā)展，就要走市場化和專業(yè)化的道路，為廣大油田職工提供一個服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、治安良好的生產(chǎn)生活環(huán)境。
物業(yè)管理的論文9
一、中級階段——物業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)合
（一）借助網(wǎng)絡(luò)平臺，打造專業(yè)社區(qū)服務(wù)體系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢與相關(guān)企業(yè)聯(lián)合，向不同社區(qū)服務(wù)延伸，形成跨行業(yè)、跨區(qū)域的聯(lián)合，具體包括面向社區(qū)居民、周邊企業(yè)的不同服務(wù)業(yè)。如深圳的長城物業(yè)通過旗下的電子商務(wù)有限公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、老年服務(wù)公司、家政服務(wù)公司等形成了專業(yè)的社區(qū)商務(wù)服務(wù)體系。再如深圳市彩生活服務(wù)集團，通過運用先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造了一種新的物業(yè)服務(wù)模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等最新技術(shù)基礎(chǔ)之上的一種全新的物業(yè)管理、服務(wù)與運營模式。通過創(chuàng)新推出的彩空間社區(qū)體驗店、彩之云、彩付寶（社區(qū)支付平臺）等社區(qū)服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進行整合，建立起線上線下、有形與無形、現(xiàn)實和虛擬相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)時代的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)運營模式。同時，住宅物業(yè)管理也可以和居家養(yǎng)老等服務(wù)結(jié)合起來。如上置物業(yè)通過搭建電子商務(wù)平臺，推行“長者居家養(yǎng)生”，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新模式。“居家養(yǎng)生”包括生活護理服務(wù)、應(yīng)急求助服務(wù)、精神慰藉服務(wù)、娛樂活動服務(wù)等多個方面，由家政服務(wù)人員上門全程服務(wù)、客服管家單項特色服務(wù)、志愿者單項特色服務(wù)和助推服務(wù)中心等四種基本形式組成。物聯(lián)網(wǎng)平臺的啟動和長者居家養(yǎng)生俱樂部的成立，受到了廣大業(yè)主的歡迎，物業(yè)人員的服務(wù)意識不斷增強，綜合服務(wù)的技能得到提升，整體物業(yè)服務(wù)水平有了明顯進步。與此同時，商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展空間更大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)形成三方互利共贏的模式。如SOHO中國與北京移動簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索了房地產(chǎn)開發(fā)商與運營商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶，北京移動提供了4G明星終端和4G無線上網(wǎng)等產(chǎn)品的獨家優(yōu)惠，并為辦公的中小企業(yè)提供便利和優(yōu)惠，滿足辦公固話、寬帶上網(wǎng)及手機電話通信的綜合需求。這表明與互聯(lián)網(wǎng)合作，能做好商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新，順應(yīng)時代潮流。
（二）利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，減少管理成本
物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，探索大數(shù)據(jù)時代的管理模式。隨著網(wǎng)絡(luò)信息化的迅猛發(fā)展，許多新建住宅大量采用新技術(shù)，如管理上的智能樓宇自控系統(tǒng)、綜合保安系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)，智能卡技術(shù)的運用，家庭智能化技術(shù)如防盜報警、火險報警、家庭電器設(shè)備遠程遙控，社區(qū)無線信號轉(zhuǎn)發(fā)器應(yīng)用，數(shù)據(jù)衛(wèi)星通信技術(shù)等，都為企業(yè)充分利用信息技術(shù)、提高管理效率提供了基礎(chǔ)。建立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)集成平臺對于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，是提高管理效率、提高服務(wù)質(zhì)量的必經(jīng)之路。這樣就可以運用信息與網(wǎng)絡(luò)科技和自動化技術(shù)，把建筑智能化系統(tǒng)與計算機物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺上，實現(xiàn)集成性、交互性、實時性、動態(tài)性的信息化物業(yè)管理服務(wù)。如陸家嘴物業(yè)建立的以物業(yè)服務(wù)為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實現(xiàn)了“一個電話，五大功能”，即報修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介。
二、高級階段——物業(yè)企業(yè)成為集信息、物流、物業(yè)服務(wù)于一體的綜合企業(yè)
在未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須突破現(xiàn)有的傳統(tǒng)管理與服務(wù)模式，做好對物的管理和對人的服務(wù)兩個方面，物業(yè)服務(wù)不再是簡單的'房屋及其設(shè)備的管理，更要提供信息，針對不同家庭的需求提供個性化的服務(wù)，成為小區(qū)居民真正的“管家”。
（一）打造物流企業(yè)終端，做好社區(qū)“大管家”
未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以考慮與物流企業(yè)合作，在相關(guān)社區(qū)區(qū)域內(nèi)建立物流終端，引進先進設(shè)備，如安裝自助快遞收發(fā)終端，規(guī)范管理整個社區(qū)的快遞收發(fā)工作。同時根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門服務(wù)。這樣物流的“最后一公里”就交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負責(zé)，一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替居民和物流企業(yè)進行溝通，提高了溝通效率；另一方面規(guī)范了公共秩序管理，保證了社區(qū)安全。
（二）采集大數(shù)據(jù)，做好居民“小管家”
數(shù)據(jù)的采集是一個長期積累的過程。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立的網(wǎng)絡(luò)平臺上，居民所需的生活服務(wù)都統(tǒng)一在這個平臺上，會留下大量的數(shù)據(jù)。對于不同業(yè)務(wù)類型的公司，大數(shù)據(jù)的用途各有不同，那么對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，大數(shù)據(jù)就是居民的畫像。通過數(shù)據(jù)的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費能力、消費習(xí)慣及各種潛在的或現(xiàn)實的需求。有了這種居民數(shù)據(jù)，一方面方便了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對居民提供“私人定制”服務(wù)，最大限度地滿足居民的不同需求，提高日常經(jīng)營管理的效率和居民滿意度，另一方面可以更好地集成社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商和社區(qū)周邊各類商業(yè)實體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。
（三）回歸服務(wù)本質(zhì)，體現(xiàn)人文關(guān)懷
誠然，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展能夠給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更智能化的管理方式，給居民生活提供更個性化的服務(wù)，但是實體的世界是由人與人構(gòu)成的，最好的服務(wù)最終還是需要由人提供。傳統(tǒng)的物業(yè)對每一位居民的人文關(guān)懷，為居民營造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品所不能滿足的。因此，我們應(yīng)該順應(yīng)時代潮流，用更先進、更智能化的方式變革物業(yè)管理的管理模式，借助互聯(lián)網(wǎng)手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關(guān)懷。
物業(yè)管理的論文10
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識，自律性差，一味追求“低價格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的'不完善，嚴(yán)重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設(shè)不完善，進而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應(yīng)該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務(wù)平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責(zé)同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理的論文11
一、派遣員工會計核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問
（一）派遣員工的工資薪金是否應(yīng)通過應(yīng)付職工薪酬科目核算
根據(jù)《勞動合同法》中“勞務(wù)派遣”的相關(guān)規(guī)定，勞務(wù)派遣公司屬于用人單位，勞務(wù)派遣公司與派遣員工簽訂勞動合同，應(yīng)當(dāng)履行用人單位的義務(wù)。地鐵物業(yè)管理單位不與派遣工簽訂勞動合同，而與派遣單位簽訂用工協(xié)議，屬于用工單位。所以派遣員工屬于派遣單位員工，而不屬于物業(yè)管理單位員工。那么物業(yè)管理單位是否應(yīng)該通過應(yīng)付職工薪酬進行核算呢？
(二)派遣員工的福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否由地鐵物業(yè)管理單位發(fā)放，產(chǎn)生的費用如何進行會計核算
派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位的員工，但根據(jù)《勞動合同法》第六十二條，第三、四款規(guī)定，用工單位有義務(wù)對本單位的勞務(wù)派遣工支付與工作崗位相關(guān)的福利待遇并針對其進行必要的培訓(xùn)。所以現(xiàn)實工作中物業(yè)管理單位都會發(fā)放福利及對派遣員工進行培訓(xùn)，那么產(chǎn)生的費用應(yīng)如何進行會計核算？
（三）派遣員工的工資薪金、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否能稅前扣除
派遣員工雖然不屬于物業(yè)管理單位員工，但《勞動合同法》中又規(guī)定了用工單位所應(yīng)履行的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，那么所產(chǎn)生的工資薪金、福利費等三項經(jīng)費是否能稅前扣除，又有什么法律法規(guī)依據(jù)呢？
二、派遣員工會計核算及稅務(wù)處理方面存在的疑問探討
（一）派遣員工的工資薪金應(yīng)通過應(yīng)付職工薪酬科目核算
派遣員工的工資薪金能否通過應(yīng)付職工薪酬科目核算？首先應(yīng)當(dāng)明確派遣工是否為企業(yè)會計準(zhǔn)則所稱的職工。根據(jù)財政部會計司所編寫的《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解20xx》中職工的范圍中所述，職工薪酬準(zhǔn)則所稱的“職工”包含以下三類人員：
1.與企業(yè)訂立勞動合同的所有人員，含全積、兼職和臨時職工；
2.未與企業(yè)訂立勞動合同，但由企業(yè)正式任命的人員；
3.在企業(yè)的計劃和控制下，雖未與企業(yè)簽訂勞動合同或未由企業(yè)正式任命，但為其提供與職工類似服務(wù)的人員，也屬于職工薪酬準(zhǔn)則所稱的員工。比如，企業(yè)與有關(guān)中介機構(gòu)簽訂的勞務(wù)用工合同。派遣員工顯然符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解20xx》中職工范圍中第三條的規(guī)定，所以派遣工的工資薪金應(yīng)通過應(yīng)付職工薪酬科目核算。但為了與自有員工相區(qū)別，筆者認(rèn)為應(yīng)在“應(yīng)付職工薪酬”科目下設(shè)二級科目，如“應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)租賃費”。
（二）關(guān)于派遣員工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等費用發(fā)放及會計核算的問題
派遣員工福利費等三項經(jīng)費的會計核算問題如何處理,主要是看福利費等三項經(jīng)費如何發(fā)放。主要有以下三種情況。
1.福利費等三項經(jīng)費全部由勞務(wù)派遣單位發(fā)放如派遣工的福利費全部由派遣單位發(fā)放，派遣單位按費用類別開據(jù)發(fā)票，物業(yè)管理單位將福利費等三項經(jīng)費包括工資薪金的全部費用支付給派遣單位，則物業(yè)管理單位將支付的費用全額計入“應(yīng)付職工薪酬_勞務(wù)租賃費”科目。
2.福利費等三項經(jīng)費全部由物業(yè)管理單位發(fā)放福利費等三項經(jīng)費全部由物業(yè)管理單位直接發(fā)放的，由于《企業(yè)會計淮則講解20xx》中已明確勞務(wù)派遣員工的工資薪金屬于應(yīng)付職工薪酬范圍，所以筆者認(rèn)為可以對三項經(jīng)費進行計提或按實際發(fā)生進行確認(rèn)。
3.福利費等三項經(jīng)費部分由物業(yè)管理單位發(fā)放，部分由用人單位發(fā)放福利費等三項經(jīng)費由物業(yè)管理單位、用人單位分別發(fā)放的，則分別按以上兩種情況分別列支，即由派遣單位發(fā)放的計入“應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)租賃費”科目，由物業(yè)管理單位發(fā)放的'三項經(jīng)費由物業(yè)管理單位進行計提或按實際發(fā)生進行確認(rèn)。
（三）派遣員工的工資薪金、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費是否能稅前扣除
1.由物業(yè)管理單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費稅前扣除的處理由物業(yè)管理單位直接支付的工資薪金及三項經(jīng)費。根據(jù)國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號)，第一條關(guān)于季節(jié)工、臨時工等費用稅前扣除問題”規(guī)定，企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時工、實習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實際發(fā)生的費用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費支出，并按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準(zhǔn)予計入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計算其他各項相關(guān)費用扣除的依據(jù)。所以由用工單位直接發(fā)放的工資薪金及三項經(jīng)費允許在稅前扣除。
2.由派遣單位支付給派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費的稅前扣除的處理雖然派遣員工的工資薪金及三項經(jīng)費由派遣單位支付，但根據(jù)《勞動合同法》相關(guān)規(guī)定，實際承擔(dān)該費用的為用工單位，即地鐵物業(yè)管理公司。因此，按照國稅總局公告20xx年第15號規(guī)定，對于物業(yè)管理單位為勞務(wù)派遣員工所實際支付的費用，屬于工資薪金支出的允許在企業(yè)所得稅前扣除，并準(zhǔn)予計入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)。
物業(yè)管理的論文12
摘要：隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和經(jīng)濟全球化趨勢的深化，企業(yè)應(yīng)對日益激烈的競爭而不斷調(diào)整企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理模式，越來越多的大型企業(yè)不得不改變原有的管理體系，促進大型項目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進行統(tǒng)籌管理，可以對企業(yè)的資源進行全面管理和優(yōu)化配置，進而可從非系統(tǒng)角度來降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，提高經(jīng)濟效益。本文將對大型項目物業(yè)管理工作存在的問題進行闡述，進而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內(nèi)容;措施;探索
大型項目物業(yè)管理一體化模式是對物業(yè)工作管理進行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運用人力、物力和財力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支付平臺，統(tǒng)籌資源配置工作，并對物業(yè)管理工作進行統(tǒng)一考核評價，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理流程進行規(guī)范，并推動了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對資源進行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實現(xiàn)資源的按需分配;大型項目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)工作進行統(tǒng)一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質(zhì)量。筆者就職于淮海商業(yè)集團置業(yè)發(fā)展有限公司，對物業(yè)管理工作有較多的了解，并對新都會項目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗和認(rèn)識來對物業(yè)管理工作中存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。
一、大型項目物業(yè)管理工作中存在的問題
(一)物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進行及時調(diào)整
大型項目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對一體化模式的認(rèn)識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應(yīng)。比如新都會項目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當(dāng)一部分屬于淮海集團公司，置業(yè)受集團委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場經(jīng)濟韻味的新都會物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進行及時的調(diào)整。
(二)大型項目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險較大
大型項目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險之一就是效益風(fēng)險，同時由于物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)較高。比如新都會項目的最大風(fēng)險在于效益風(fēng)險，由于該項目的初定物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會項目面臨的風(fēng)險增大。(三)缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂大型項目物業(yè)管理一體化模式的實施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導(dǎo)致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉(zhuǎn)變兩個方面，尤其是專業(yè)門類補缺，正式管理項目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。
二、構(gòu)建大型項目物業(yè)管理一體化模式的措施
(一)健全物業(yè)管理體系，營造良好的物業(yè)管理一體化氛圍
構(gòu)建大型項目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴(yán)格落實物業(yè)成本預(yù)算預(yù)審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費標(biāo)準(zhǔn)和成本預(yù)算，并要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)和細則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。例如，新都會管理處在走進市場經(jīng)濟運行過程中，認(rèn)識到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會管理處嚴(yán)格按照成本預(yù)算制度和財務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)，做到公平公正。
(二)完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險管理工作
完善物業(yè)管理制度可以對物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險，明確財務(wù)管理制度，可以降低財務(wù)風(fēng)險和資金流動風(fēng)險，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟效益。例如新都會物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗的老同志協(xié)助新都會管理上的持續(xù)改進工作，直接對制度、規(guī)劃出謀劃策。
(三)重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺
物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容就是提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構(gòu)建多層次服務(wù)平臺，保持物業(yè)管理活動和經(jīng)營活動的順利開展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會業(yè)務(wù)管理工作首先啟動的就是形象識別系統(tǒng)，追求品質(zhì)更高、維修及時、質(zhì)量優(yōu)良、服務(wù)全方位、服務(wù)創(chuàng)意新穎實用的品牌形象，從而實現(xiàn)形象塑造與服務(wù)品牌的完美統(tǒng)一。
(四)重視市場調(diào)研和人才管理工作
新都會項目初期，為了全面論證新都會項目的可行性，公司領(lǐng)導(dǎo)會同各職能部門按項目標(biāo)的反復(fù)修改測算，公司組織相關(guān)人員到大型物業(yè)項目中進行實地考察，完善了新都會項目的初步框架和實施設(shè)想。其次，公司領(lǐng)導(dǎo)提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內(nèi)部現(xiàn)有豐富管理經(jīng)驗的老同志和年輕人，培養(yǎng)出了一些具有責(zé)任心、管理能力、專業(yè)技能的.新生代管理者，新都會物業(yè)管理部門不斷調(diào)整管理人員的工作內(nèi)容，輪崗輪訓(xùn)管理者，不斷輸送新人進入新都會。
(五)要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項目品質(zhì)
公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗，積極探索。公司在之后的承接物業(yè)項目時，拋棄了薄弱的招商服務(wù)，重新著力于物業(yè)項目的物業(yè)管控上，堅持“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)”的發(fā)展理念，推行“規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性化”的服務(wù)模式，以“持續(xù)發(fā)展、追求卓越”為管理目標(biāo)，努力實現(xiàn)“客戶滿意、業(yè)主放心”，提升管理品質(zhì)，打造精品項目，走高端優(yōu)質(zhì)路線。公司根據(jù)市場需要，并積極探索發(fā)展出路，及時調(diào)整企業(yè)發(fā)展方針，根據(jù)周邊情況對公司項目形象進行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務(wù)商業(yè)中心;將原來的零售、娛樂行業(yè)終止租賃轉(zhuǎn)型為教育培訓(xùn)、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務(wù)類商業(yè)中心，滿足市場發(fā)展的需要，使得公司獲得了進一步的發(fā)展。
(六)要明確了解企業(yè)優(yōu)勢，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)健全企業(yè)管理制度建設(shè)
公司對自身的優(yōu)勢進行了詳細的分析，并根據(jù)市場情況建立了嚴(yán)格規(guī)范管理制度。在為業(yè)主、客戶提供物業(yè)服務(wù)的同時，還對業(yè)主、客戶在商業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的各類突發(fā)事件及后臺保障機制等均在制度上加以確立和嚴(yán)格落實。公司還專門制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護服務(wù)規(guī)范》、《重大商業(yè)活動保障管理規(guī)定》等;針對酒類經(jīng)營類、煙草專賣類、餐飲服務(wù)類、鐘表珠寶類等不同專業(yè)門店，分別制定了《專業(yè)門店督導(dǎo)規(guī)范》，并同時建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案》等規(guī)章制度，公司把運行成熟的管理制度運用于園區(qū)商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運行奠定扎實的基礎(chǔ)。其次，公司重視誠信管理制度的建設(shè)，以誠信承諾的服務(wù)理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務(wù)和客戶三者之間的關(guān)系，比如在業(yè)主、客戶入駐后，公司及時與租賃方簽訂《誠信服務(wù)及公共場所治安責(zé)任書》，并建立誠信經(jīng)營檔案，要求入駐業(yè)主、客戶提供品牌授權(quán)書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，保證引進品牌真牌真品;同時，公司要求商家建立售后服務(wù)制度，要求商家在處理投訴事件時，做到“首問責(zé)任制”，并保持投訴處理時間和處理結(jié)果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。
(七)要建立健全監(jiān)督控制機制，提高管理工作水平
公司在日常經(jīng)營過程中十分重視監(jiān)督控制機制的作用，不斷建立健全監(jiān)控制度，并將監(jiān)控制度落實到實處，明確各個部門和員工的職責(zé)，建立了完善的問責(zé)追償制度。比如公司以專業(yè)轉(zhuǎn)向的檢查督導(dǎo)為保障，每天園區(qū)物業(yè)處管理人員將對業(yè)主、客戶進行消防安全巡查;每周管理處經(jīng)理將進行安全巡視;每年定期組織園區(qū)業(yè)主、客戶開展消防安全應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。每逢節(jié)日或防汛防臺期間，公司還將做好各類安全檢查及應(yīng)急物資的準(zhǔn)備，嚴(yán)格檢查餐飲企業(yè)的相關(guān)證照，而且還將對園區(qū)內(nèi)的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應(yīng)商進貨驗收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。
三、對大型項目物業(yè)管理一體化模式的展望
(一)要做好資源配置工作，重視市場的作用
市場經(jīng)濟具有較好的資源配置作用，大型項目物業(yè)管理工作要實現(xiàn)一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業(yè)全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業(yè)管理協(xié)會，設(shè)立公司獎勵機制并積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經(jīng)濟競爭，力爭獲獎項，從而提高企業(yè)的知名度，新都會項目告訴我們：雖然一個企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實現(xiàn)降低成本，提高資源使用效率的目標(biāo)。
(二)關(guān)注品牌建設(shè)，重視人才資源的更新
新都會項目告訴我們，要形成特色服務(wù)品牌，至少應(yīng)該做好服務(wù)制度、管理方式和服務(wù)創(chuàng)意這三大建設(shè)，要在服務(wù)制度上真正顯示出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務(wù)項目的設(shè)立改進、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng)意的新型活動。同時，新都會項目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓(xùn)平臺，形成模塊輸出。新都會項目的管理實踐揭示了，人才問題已成為我們公司進一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進、選拔、培養(yǎng)、使用、留才的良性循環(huán)機制對公司未來的發(fā)展具有重要作用。
(三)規(guī)范物業(yè)管理工作程序，設(shè)立財務(wù)代表
構(gòu)建物業(yè)管理一體化模式，就要對物業(yè)管理工作程序進行科學(xué)規(guī)劃，可以借助法律專家的專業(yè)知識，服務(wù)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，維護公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便于與開發(fā)商、招租方進行財務(wù)溝通，可建立財務(wù)代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財務(wù)管理制度的要求，又可及時與總公司反映溝通項目的財務(wù)現(xiàn)狀，進而防范財務(wù)風(fēng)險，促進物業(yè)管理工作穩(wěn)定發(fā)展。
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[2]張蕊琳.轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)角色定位[J].大眾商務(wù)，20xx(2).
物業(yè)管理的論文13
摘要：現(xiàn)代社會，人們自身生活水平不斷提升，其也對于物業(yè)管理工作的開展提出了更高的要求。物業(yè)管理工作的開展，應(yīng)該更好的適應(yīng)新時期新的要求的挑戰(zhàn)，并且不斷的提升自身的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而實現(xiàn)更好的發(fā)展。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，其自身也應(yīng)該意識到自身服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要需求，并且從現(xiàn)代化的角度入手進行合理的改進。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；轉(zhuǎn)型升級
物業(yè)管理工作的開展效果和水平，直接關(guān)系到廣大業(yè)主自身的服務(wù)需求是否能夠得到有效的滿足。在當(dāng)前時代快速發(fā)展變化的過程當(dāng)中，以往傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)工作理念和方式需要進行不斷的改進與升級，這樣才能更好的適應(yīng)新時期管理工作的發(fā)展需求。
1物業(yè)管理和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的分析
物業(yè)管理主要是業(yè)主委托物業(yè)公司來對自身的環(huán)境設(shè)施、場地、衛(wèi)生安全等社區(qū)服務(wù)所需達到的目標(biāo)要求而展開的管理。物業(yè)管理旨在為業(yè)主提供便利性服務(wù)，在遵循滿意標(biāo)準(zhǔn)下開展一系列活動，以提高業(yè)主的滿意度。當(dāng)前，我國物權(quán)法也明確表明：業(yè)主所用的合法區(qū)域，可由其自行規(guī)劃管制，并對相關(guān)物業(yè)公司加以管理委托和交接。物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，是為了滿足業(yè)主管理小區(qū)需求的實現(xiàn)，同時其本身也是為廣大業(yè)主提供服務(wù)的。對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來說，其服務(wù)工作的開展是滿足實際生活需求的重要的行業(yè)。在當(dāng)前人們生活水平快速提升的情況下，物質(zhì)生活需求得到了快速的滿足，而如何更好的獲得精神層面上的需求，并且提升自身居住的舒適度，這已經(jīng)成為了廣大業(yè)主的心的選擇。針對于這方面的需求，物業(yè)管理方式也應(yīng)該進行更好的改進，同時融入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展特征，通過合理的升級與改進，更好的提升自身工作的開展質(zhì)量和效果，滿足當(dāng)前社會發(fā)展趨勢下的新需求。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，其自身只有更好的實現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有效轉(zhuǎn)型升級，這樣才能更好的在激烈的市場競爭中獲取良好的收益，提升持續(xù)發(fā)展能力和競爭能力。眾所周知，現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)市場競爭十分激烈，物業(yè)企業(yè)本身如果在展開物業(yè)管理工作的過程當(dāng)中，不能給予廣大業(yè)主提供令其滿意的服務(wù)，那么對于他們自身的發(fā)展來說也是有弊無益的。
2轉(zhuǎn)型升級的思路
第一，對新技術(shù)的合理應(yīng)用。面對當(dāng)前愈發(fā)復(fù)雜和豐富的業(yè)主的需求，物業(yè)管理工作的開展應(yīng)該對于新技術(shù)進行更好的利用，通過對當(dāng)前科技技術(shù)所帶來的福利的利用，更好的滿足新世紀(jì)物業(yè)管理工作的開展新需求。例如，對于當(dāng)前物業(yè)管理工作開展中信息共享與交流方面的需求，可以通過信息化的平臺來構(gòu)建一個遠程管理體系。只需要通過利用物業(yè)管理系統(tǒng)的軟件，就可以完成相應(yīng)的信息的查詢和錄入。物業(yè)管理軟件系統(tǒng)本身，通過滿足含客戶、房產(chǎn)、收費、辦公管理以及客戶服務(wù)、秩序維護、清潔綠化等不同功能，為每一位業(yè)主提供更加精準(zhǔn)的管理方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員也可以通過對于這些信息的分析，為他們提供更加具備針對性的定制化的服務(wù)。這種信息技術(shù)的應(yīng)用可以讓物業(yè)企業(yè)的整體工作水平得到進一步的提升，同時也為業(yè)主提供更加完善豐富的物業(yè)服務(wù)。另外，物業(yè)管理企業(yè)在展開日常服務(wù)的工作過程當(dāng)中，可以利用微信、微博等新媒體平臺，積極有效的實現(xiàn)與業(yè)主之間的快速溝通，提升溝通工作的開展效率和開展深度更加，構(gòu)建一個業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效聯(lián)系。這種方式可以更好的提升物業(yè)服務(wù)工作的有效性，讓物業(yè)服務(wù)工作的開展深度和廣度得到進一步的保證，并且即使對于業(yè)主的投訴內(nèi)容進行反饋和處理，提升服務(wù)工作的及時性和響應(yīng)能力。第二，特約服務(wù)的實現(xiàn)。從現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的角度來說，物業(yè)管理工作的開展，也應(yīng)該為廣大業(yè)主提供更加具有特色的特約服務(wù)。管理工作開展中，應(yīng)該對業(yè)主的需求進行深入的了解，并且和業(yè)主進行充分的溝通，讓業(yè)主的需求得到更好的.體現(xiàn)，并且結(jié)合業(yè)主的需求，物業(yè)企業(yè)對于自身物業(yè)管理服務(wù)的種類進行不斷的拓展。留物業(yè)企業(yè)可以結(jié)合業(yè)主的，保姆服務(wù)、日常烹飪服務(wù)等方面的需求，為他們提供相應(yīng)的家政方面的服務(wù)，同時更加充足的給予其相應(yīng)的保證。對于業(yè)主的金融服務(wù)方面的需求來說，物業(yè)企業(yè)也可以和相關(guān)的金融機構(gòu)進行充分的聯(lián)系和溝通，并且和建筑企業(yè)進行合作，開設(shè)相應(yīng)的房屋代管服務(wù)。這樣業(yè)主本身在進行房屋出租的過程當(dāng)中，也可以消除很多麻煩和困擾，同時也能夠在滿足業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，讓物業(yè)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。對于物業(yè)企業(yè)來說，特別服務(wù)的實現(xiàn)和發(fā)展，是當(dāng)前物業(yè)管理工作開展中業(yè)務(wù)拓展的一個重要的研究方向，同時也是促進企業(yè)經(jīng)濟效益成長的一個新的熱點。
3結(jié)語
總的來說，面對當(dāng)前業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)需求不斷提升的形式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身在展開物業(yè)管理工作的過程當(dāng)中，應(yīng)該積極的提升自我，融入更加先進的服務(wù)理念，并且從現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的角度，對于自身的服務(wù)工作進行更好的升級與改造拓展服務(wù)業(yè)務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)工作具備更高的服務(wù)質(zhì)量，滿足當(dāng)前廣大業(yè)主的實際需求。
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物業(yè)管理的論文14
激勵需要講求公平性，這也是在企業(yè)的發(fā)展之路上是非常重要的一個原則。如果員工感到不公的待遇，就會影響到他的工作效率以及工作時的情緒，最終還影響到激勵效果。現(xiàn)在人們關(guān)心的不僅是收入報酬的絕對量，更加關(guān)注的是相對量。所以最好有相對明確的規(guī)定，付出多少報酬多少，避免員工因比較而產(chǎn)生不平衡心理。
春華物業(yè)管理有限公司在不斷地實踐和發(fā)展之后，經(jīng)過了一些改革，改變和深化了公司的激勵機制，公司的發(fā)展是愈來愈好了。公司把人員的級別劃分為：中層管理人員、基層管理人員和普通員工，根據(jù)不同對象制定不同的激勵方式。公司中層管理人員主要包括各部門的正、副經(jīng)理，針對這部分人，必須著重對其進行自我實現(xiàn)和成就感的激勵以更加激發(fā)他們的工作熱情。
春華公司對中層管理人員的激勵是采取了物質(zhì)激勵與精神激勵向結(jié)合的辦法。負激勵，就像罰款之類的；正激勵，就像津貼、福利、獎金、發(fā)放工資之類的。隨著我國改革開放的逐步實施和逐漸深入的發(fā)展，市場經(jīng)濟也逐步確立下來了，“金錢是萬能的”這種思想便在相當(dāng)一部分人的.頭腦中生長起來，他們覺得只有發(fā)足了獎金，員工的積極性才能被充分地調(diào)動起來。
事實上，人們不但有物質(zhì)需要，更有精神方面的需要。精神激勵，如公司經(jīng)營決策權(quán)分享、傾聽中層管理人員的意見和建議、對中層管理人員的杰出表現(xiàn)表達感謝之情等。所以，僅僅用物質(zhì)激勵方式不一定能起到作用，只有企業(yè)把物質(zhì)激勵和精神激勵完美融洽地結(jié)合起來以后，才能真正充分地調(diào)動起中層管理人員的積極性，從而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。
春華公司的基層管理人員，主要有每個部門的主管、副主管、大學(xué)生、外聘的骨干等等。因此，將春華物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展目標(biāo)同基層管理人員的個人發(fā)展巧妙地聯(lián)系在一起，是一種十分不錯的激勵手段。基層的管理人員將會為了實現(xiàn)一個實在的目標(biāo)或理想，而認(rèn)真地考慮自己如何做和怎樣才能做好，這種方法可以極大的增加基層管理人員對公司的凝聚力和向心力。除此之外，對于公司的基層管理人員，還有職位激勵、目標(biāo)激勵、榮譽激勵、企業(yè)文化激勵、物質(zhì)激勵等多種激勵方式。
公司對普通員工的激勵措施同樣是十分多樣的：公司尊重各級普通員工的價值取向和獨立人格，達到知恩必報的良好效果；對于普通員工勞動貢獻給予榮譽和獎勵，如光榮榜、發(fā)榮譽證書、會議表彰、在公司內(nèi)外媒體上宣傳和報導(dǎo)、推薦獲取社會榮譽、評選星級標(biāo)兵、家訪慰問等；對普通員工工作以及生活上的關(guān)心，如經(jīng)理簽發(fā)員工生日賀卡，建立普通員工的生日情況表；提倡公司內(nèi)部普通員工之間的平等有序的競爭以及優(yōu)勝劣汰；有條件的增加公司普通員工的工資、生活福利、保險等。
作者：項珠莎 單位：浙江工商大學(xué)管理學(xué)院
物業(yè)管理的論文15
摘 要：物業(yè)管理在我國興起的時間并不長，是近十年來適應(yīng)改革開放政策的不斷深化及日益增長的社會需求而形成的新興行業(yè)。隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長，物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。市場化、專業(yè)化進程在不斷加快，市場競爭日趨激烈，在不斷的優(yōu)勝略汰，物業(yè)管理品牌正在逐漸形成。物業(yè)管理公司的競爭優(yōu)勢也在不斷地體現(xiàn)，而大社區(qū)綜合型模式無疑是一個成功的典范。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；效率；優(yōu)勢
一、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的含義
大社區(qū)的概念：她是一朵各種小型的獨立社區(qū)為基礎(chǔ)，組成為一個開放型的城區(qū)。具備現(xiàn)代化的城市形態(tài)，集中齊全的公共服務(wù)設(shè)施，具有和諧融洽的區(qū)域文化，及舒適便利的人居環(huán)境。
大社區(qū)具有兩層含義：一是具有相對獨立、完善的社區(qū)，滿足人們居住、安全、休閑娛樂等基本的生活環(huán)境。二是與周邊區(qū)域相融合，獲得更多的如旅游休閑、生活購物、出行、醫(yī)療、文化設(shè)施、就業(yè)等更高層次的社會生活。
大社區(qū)物業(yè)管理公司就是要充分利用大社區(qū)優(yōu)勢，將財務(wù)管理、物資采購、車輛管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備保養(yǎng)、社區(qū)文化建設(shè)等方面工作集中進行管理，做到物資共享、提高效率、節(jié)約成本。最終形成了這一獨特的“大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”。
二、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢分析
目前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)所管理的區(qū)域以中小社區(qū)為主且分散。這是企業(yè)難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，導(dǎo)致增加管理成本，降低企業(yè)競爭力，阻礙了企業(yè)發(fā)展。 “大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”就是為了改變了物業(yè)管理上這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面。這種模式的優(yōu)勢關(guān)鍵就在于集中的管理方式，集體體現(xiàn)在：財務(wù)管理、物資采購、車輛管理、清潔、綠化、消殺管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備維保、社區(qū)文化建設(shè)。
（一）財務(wù)管理：實行預(yù)算編制、結(jié)算統(tǒng)管，財務(wù)集中核算、資金集中管理模式
1.財務(wù)預(yù)算進行雙層管理，公司財務(wù)部編制統(tǒng)一的預(yù)算模式，下發(fā)各管理處后，管理處依據(jù)其小區(qū)狀況，制定完預(yù)算方案，然后上報給公司財務(wù)部，財務(wù)部經(jīng)分析對比后，調(diào)整為新的預(yù)算內(nèi)容，然后再下發(fā)給各管理處，進行預(yù)算的及時調(diào)整和控制。
2.加強對財務(wù)人員的統(tǒng)一管理，管理處只設(shè)收款崗位不設(shè)會計，會計員在公司財務(wù)部按片區(qū)來設(shè)置，統(tǒng)一處理管理片區(qū)內(nèi)的財務(wù)核算工作，既節(jié)約人力成本又能最大限度保證會計信息的真實性、完整性和及時性。
3.各管理的資金結(jié)算工作統(tǒng)一由公司財務(wù)部進行結(jié)算，各管理處的收款員負責(zé)財務(wù)部報賬，加強公司資金的集中管理和監(jiān)控。為方便工作，公司可以根據(jù)情況給管理處設(shè)小額備用金。
4.對管理處需要大宗購買的物品有公司財務(wù)部結(jié)算或配送中心統(tǒng)一辦理招標(biāo)，保證采購質(zhì)量，而結(jié)算工作由公司財務(wù)部辦理。
（二）物資采購實行統(tǒng)一配送管理
首先，物業(yè)管理日常所需物資的種類繁多、數(shù)量也很大。就那維修用的燈泡來說，一個小區(qū)日常使用的燈泡就有十幾種甚至更多，而且燈泡經(jīng)常更換屬于易耗品，所需量大，萬一購買的產(chǎn)品質(zhì)量有問題，不但影響管理服務(wù)水平，還會造成損失導(dǎo)致管理成本提高。第二，所有的物品如果都由管理處自行負責(zé)購買，必然擴大了管理處的人力成本，并且由于沒有很好的交通工具影響工作效率，常常為購買一樣?xùn)|西而浪費太多的時間。第三，管理處自行負責(zé)購買物資還會出現(xiàn)采購員觸犯管理規(guī)定問題，第四，各小區(qū)自行采購，必然會造成使用的材料質(zhì)量上參差不齊，最終的結(jié)果是同一個公司管理，管理服務(wù)水平存在很大的差距。
（三）車輛管理
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，車輛增長的速度大大地超出了車位的供給，因此車輛管理成為了物業(yè)管理上的一大難點，是眾多小區(qū)面臨的一個大問題，避免因車位不足停車難的.問題，成立車場管理中心實行大社區(qū)車輛統(tǒng)一的管理，這樣凡是居住在本社區(qū)的業(yè)主們只要在車場管理服務(wù)中心辦理車輛一卡通，就可以任意進出和停放社區(qū)的所有停車場。大社區(qū)車位共享的方法大大緩和了車位緊缺的問題，很好地保證了城區(qū)交通的暢通以及的保護了優(yōu)美的環(huán)境，而且也給廣大業(yè)主提供了方便。
（四）清潔、綠化、消殺實行公司內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)管理
由于實行集中一體化的管理，這一有利條件使得清潔、綠化、消殺工作可以完全交由自己的專業(yè)公司管理，這樣就可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、自己干可以獲得一定的利潤空間。2、在一個大社區(qū)里各小區(qū)之間的資源可以共享使用，減少了成本支出。3、降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專業(yè)公司養(yǎng)一個專業(yè)工程師，可以滿足多個管理處的專業(yè)技術(shù)需要，而管理處養(yǎng)一個專業(yè)工程師，待遇低了還留不住，待遇高了養(yǎng)不起。
（五）培訓(xùn)管理
培訓(xùn)管理不僅可以評價一個員工的現(xiàn)有能力，更能提高他們的能力和素質(zhì)，充分挖掘潛能，為企業(yè)帶來無法估量的增值效應(yīng)，一個企業(yè)的培訓(xùn)搞得好不好，直接影響這個企業(yè)的人才素質(zhì)和競爭力。而對于大多數(shù)小區(qū)較分散的物業(yè)公司來說，由于各管理處距離的很遠，所以公司很難對所有員工都進行集中培訓(xùn)，以致除了自己管理處的培訓(xùn)外，員工接受其他的培訓(xùn)機會就很少了。因此需要成立專門的“培訓(xùn)中心”。中心為各崗位都制定了培訓(xùn)計劃，平均每個月為各種崗位都安排2-3次的專業(yè)的培訓(xùn)課程。為員工提供了更多的學(xué)習(xí)機會，提高自身的能力和素質(zhì)，最終企業(yè)也提升了競爭力。
（六）品質(zhì)管理
在物業(yè)管理市場逐步形成，市場競爭日趨激烈的今天，物業(yè)管理企業(yè)不斷導(dǎo)入IS09000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，通過不斷的改進和自我超越，建立并完善規(guī)范化，制度化的管理體系，以此來實現(xiàn)管理服務(wù)在品質(zhì)上的提升，最終實現(xiàn)提升公司的市場競爭力。而ISO9000是一個持續(xù)改進的體系，他需要公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理與品質(zhì)日常抽檢工作來有效地維持運行。大社區(qū)管理在這方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，管理的小區(qū)都很集中，在內(nèi)部質(zhì)量審核和日常抽檢工作上，公司品質(zhì)組不必向大多公司那樣，浪費大量時間一天才能檢查一兩個小區(qū)。而且在日常工作中，品質(zhì)組的領(lǐng)導(dǎo)還可以經(jīng)常下到各小區(qū)進行指導(dǎo)，對IS09000體系的運行以及管理品質(zhì)的保證起到了很好的作用。
（七）上門維修服務(wù)和大型設(shè)備維保
在日常物業(yè)管理服務(wù)中，我們?yōu)闃I(yè)主提供最多的服務(wù)之一就是上門維修服務(wù)。維修服務(wù)對于業(yè)來說是最急需和必要的服務(wù)，而對于物業(yè)公司來說則是和業(yè)主溝通、提升滿意度的橋梁。維修效率的高低和質(zhì)量的好壞往往直接影響到住戶對物業(yè)公司整體的評價，以致維修服務(wù)就成為了評價物業(yè)管理水平的一個重要指標(biāo)。
（八）社區(qū)文化建設(shè)
社區(qū)文化是我國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實施物業(yè)管理工作的潤滑劑。大社區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)是以人為核心，以環(huán)境為重點，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍。使人們一進入社區(qū)，馬上就能感受到典雅、舒適的綠色家園和自由飄逸的文化氣氛。完善統(tǒng)一的物業(yè)環(huán)境視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理和管理人員的文明言行。活動內(nèi)容 主要貫穿了人與自然、人與人、家庭親情等主題，并將社區(qū)環(huán)境文化與物業(yè)管理密切結(jié)合，使社區(qū)文化建設(shè)不斷推向更高的層次。
大社區(qū)綜合型 物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展中最具有代表性的一種模式之一。此模式有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平；有利于實現(xiàn)規(guī)模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的局面；有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。是一個具有強大生命力和廣闊的市場空間的模式，我們針對這種模式的探索，實踐之路還很長、很遠。
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