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農村宅基地能否買賣
農村宅基地轉讓政策
(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件
1、履行相關審批手續(xù)
《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發(fā)生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準等手續(xù)，并完成權利主體的變更登記。
實踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。
還有的當事人在買賣時未經(jīng)任何部門批準，既沒有進行房屋產(chǎn)權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。
嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發(fā)生轉移
2、受讓人主體資格應受限制
宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。
因經(jīng)濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。
即宅基地使用權只可在本集體經(jīng)濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內部成員。
3、轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”
《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。
因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。
當取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標準的，應在土地登記卡和土地證書內注明超標的數(shù)量。
以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，超過部分歸還集體經(jīng)濟組織。
實踐中還有對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償?shù)淖龇ā?/p>
(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力
1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關于此類合同在訂立前后應當辦理申請、審查、批準和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應當認定房屋買賣合同無效。
其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓應辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。
根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”
首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認定合同須依法登記后生效的依據(jù)。
其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，其不應適用于農村宅基地使用權;再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關條文規(guī)定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權行為，而非規(guī)范屬于債權行為的買賣合同。
最后，從登記設立的目的考察，登記作為不動產(chǎn)物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。
從登記的性質而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。
進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力
合同的效力的判斷應以法律規(guī)定的合同有效要件為標準。
可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強制性規(guī)定，也不能據(jù)此認定合同無效。
雖然《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農村房屋不得向城市居民出售。
”但其發(fā)文機關是國務院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
”并未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。
至于第六十三條規(guī)定:“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
”其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業(yè)建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬于農村建設用地的性質。
故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批準并辦理了過戶登記手續(xù)的，應繼續(xù)履行;經(jīng)過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責令補辦;未經(jīng)批準而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。
由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定
農民將經(jīng)依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續(xù)齊全，可認定合同有效。
農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。
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