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房產測繪軟件發展
房產測繪軟件發展【1】
[摘要]房地產測繪不僅為房地產開發、交易、經營提供基本信息服務，其形成的測繪成果房產平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書等資料，為房地產企業的開發、經營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產消費者提供了必要的房地產信息。
同時房產測繪數據也為城市規劃、拆遷改造、綜合開發提供可靠的數據信息依據;還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。
所以一個便捷、精準、能使用復雜界面的測繪軟件是房地產測繪行業必不可少的工具。
[關鍵詞]房產測繪軟件 房產測繪智慧通 測繪成果
房產測繪的內容分兩大部分：一是房產分幅平面圖測繪;二是房產面積測算。
房產分幅圖平面測繪包括房產平面控制測量，房產要素調查，分幅圖繪制;房產面積測算包括房屋面積測算和房屋用地面積測算。
房屋面積測算越來越為社會和百姓所關注，因為房屋面積的多少直接關系到百姓的切身利益。
房屋面積測算(也就是分戶圖測繪)業務分為四項：商品房銷售面積(預測)測算(包括變更測算)，商品房建筑面積測算，自建房屋建筑面積測算，對有爭議的房屋進行面積鑒證。
分幅圖測繪是建立房地產信息系統的基礎，加入分戶圖數據資料，完善房地產信息系統，實現以圖管房。
房屋面積測算軟件在房產測繪行業中有重中之重的地位。
沒有房屋面積測算軟件之前，房產測繪的工作人員通過設計院出具的建筑施工圖紙，第一步提取房屋幾何圖形的每條邊尺寸，手算出戶室面積;第二步提取公用面積尺寸，算出公用面積;第三步根據《房產測量規范》及《沈陽市房屋面積測量與計算細則》，將公用面積按比例分攤給戶室;第四步，計算出房屋的建筑面積;第五步，統計房屋戶室套內面積分攤面積以及建筑面積，繪制房產面積測繪成果分層分戶表。
數據量大，誤差率高，讓房屋面積測算事業面臨著嚴峻的考驗。
隨著房產事業的發展，有很多綜合體系樓盤，多分攤系數出現，讓手算房屋面積更加艱難。
小八軟件是建設部2002年的面積測算產品，操作簡單方便，應用廣泛，能應對大多數住宅網點商業樓盤，自動生成分層分戶圖、分層分戶表等成果文件。
應用的10年間，它完成了房產測繪數字化的變革。
但對于日益復雜的樓宇，比如弧形的或者拱形的圖形，不能提供良好支持。
更重要的是在繪圖方面，小八軟件不是基于AutoCAD的，不能夠直接導入開發單位提供的CAD圖紙，需要重新繪圖。
測量師軟件2007年應運而生，一個以AutoCAD為平臺，提供專業房產面積分攤計算、自動生成測繪成果報告書及權證附圖的房產測繪軟件。
繪制功能強大，具有相同戶型可以在不同層中進行復制，對于數量大的檔口、商鋪便于操作等優點。
它簡化了房屋面積測算的繁瑣步驟，減少了工作量，完成了房產測繪智能化的飛躍。
但是該軟件在公用面積、戶室定義、圖形修改，出具成果資料等方面不如小八軟件快捷、方便、直觀。
對于復雜的嵌套分攤情況，不能提供良好支持。
測繪成果是開發單位每次申報所形成的成果資料，主要包括房產平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書等資料。
這些資料不僅是測繪成果的電子檔案記錄，而且還是辦理后續房產業務的依據。
測繪中心的分幅圖成果是通過清華山維軟件EPS2003出具的，EPS2003為單機版，成果庫為.exf文件的形式。
分層分戶圖的成果庫包括小八軟件、測量師軟件提供的兩種成果。
這兩種軟件均為單機版，成果庫存儲在工作人員的電腦中。
小八軟件的成果是Accsee數據庫文件(.MDB文件)，測量師的成果是CAD文件(.DWG文件)和Access數據庫文件(.MDB文件)，還包括報告書等輔助的表格文件。
測繪成果庫數據文件多、數據格式多樣、數據分散，必須有專門的FTP服務器管理這些成果庫。
信息技術的發展為提高城市房產管理水平帶來了新契機，Internet日益普及、Web技術日趨成熟、GIS應用逐漸推廣、數據庫技術高速發展，為建設現代化城市的“數字房產”打下了堅實的技術基礎。
2011年房產測繪智慧通軟件是以具有強大圖形編輯處理功能的AutoCAD作為底層平臺，以大型數據庫SQL Server進行數據管理，利用Visual C++集成開發環境作為開發工具的一套集房產測繪工程管理、房產信息采集、房產圖形繪制、房屋面積分攤計算及相關統計查詢和報表制作等功能于一體的專業房產測繪軟件。
對于房產平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書這些測繪成果要件，房產測繪智慧通軟件能夠更加便利快捷的存儲，打印以及修改。
在測繪數據做變更業務時也顯示出其優越性，房產測繪智慧通軟件可以調用其原有數據，在此基礎上作調整，通過比較確認其變化內容。
在復雜測繪案件中，房產測繪智慧通軟件能夠更加清晰、明了的觀察各類公共面積的分攤情況，戶室所分攤的部位，對于更加復雜的嵌套式分攤，房產測繪智慧通軟件也能有有條理的應用，并出具分攤說明和計算書。
房產測繪智慧通軟件不但彌補了小八軟件和測量師軟件繪圖方面的不足，也實現了數據的存儲功能。
簡便的操作就可以實現搜索，查閱電子數據庫，為房產測繪系統無紙化辦公奠定了堅實的基礎。
房地產測繪不僅為房地產開發、交易、經營提供基本信息服務，對其形成的測繪成果房產平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書等資料為房地產企業的開發、經營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產的消費者提供了必要的房地產信息。
同時房產測繪數據也為城市規劃、拆遷改造、綜合開發提供可靠的數據信息依據;還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。
所以一個便捷、精準、能使用復雜界面的測繪軟件是房地產測繪行業必不可少的工具。
房產測繪管理及房產測繪信息系統的發展【2】
摘要：隨著城市進程的加快與我國住房制度的不斷改革，房產管理的業務量也在不斷的增加，其權屬的變更也越來越頻繁， 其房產權的種類也越來越多元化，各行各業對房產管理的要求也越來越高。
本文筆者結合自身多年的房產測繪工作經驗，將房產測繪管理作為其研究對象，對房產測繪管理以及房產測繪信息系統的發展進行闡述。
關鍵詞：房產測繪;管理;信息系統;發展
一、房產測繪的概述
在專業測繪中，房產測繪是其一個很具有特點的分支。
其測定范圍主要為房屋以及和房屋有關的土地，即房產測繪就是利用測繪儀器、技術以及手段來對房屋、房地產以及土地等的自然情況、數量、權屬狀況、質量、位置以及其具體利用情況進行測定的一種專業測繪。
(一 )房產測繪的分類
房產測繪主要分為兩種，即房產基礎測繪與房產項目測繪。
房產基礎測繪主要是指在一個城市或者一個區域內，大范圍或者整體來建立房產平面控制網，進行房產基礎圖紙的測繪，即房產的分幅平面圖。
房產項目測繪主要是指在房產開發管理、權屬管理和經營管理過程中，對房分丘平面圖、分層分戶平面圖以及有關圖表、數據、冊和簿等開展的一系列測繪活動。
房產項目測繪和房產權屬管理、拆遷、交易以及開發等一系列房地產活動有著非常緊密的聯系，其工作量較大。
其中在房產測繪中最具現實、最大量以及最重要的要屬房屋或者土地權證件附圖等的測繪。
房產基礎測繪，對于測繪單位的資質、測繪人員的素質以及其儀器裝備的要求均比較高，相對于房產項目測繪而言，房產基礎測繪要難一些。
根據我國當前相關法律規定，在沒有獲得相應房產測繪資格的單位是不能從事房產測繪的。
(二)房產測繪的任務和目的
房產測繪的任務主要有以下幾點內容：第一，測量和調查房屋自身以及和房屋相關的構筑物、建筑物，并進行相應的繪圖工作;第二，測量調查土地和土地上的荷載物，并對其實施相應的繪圖工作;第三，測量和調查房產的質量、權屬、數量、利用狀況以及位置等相關內容，并繪制成圖。
房產測繪的目的：第一，獲得房產產籍管理、拆遷管理、開發管理和交易管理等以及評估、仲裁、征稅、房產面積的鑒定、收費等房產管理提供一系列數字、基礎圖、資料、表與有關的信息。
第二，為城市的規劃和城市的建設提供一些列的基礎數據以及相關的資料等。
二、 房產測繪的重要性
(一)為城市建設的資金籌集提供相應的幫助
房地產事業作為城市第三產業，是城市建設資金的主要來源，因此被很多人稱為“聚寶盆”。
房產測繪工作在城市征收土地或者房產等相關稅種的時候有著不可替代的作用。
同時城市基準地價評估工作所需的底圖主要依賴于房產的測繪資料，并且房產圖以及地籍檔案也為活動策劃人提供相應的房產信息。
(二)便于城市的規劃以及發展
在城市的規劃階段，除了要合理布局城市建成區以外，同時還要保護農田菜地以及控制非農業用地，以此有效改善城市發展遠景、城市生存環境，確保其生態環境的平衡。
而要想將這些規劃落到實處，就必須要將房產圖件或者土地利用圖等相關資料作為其保證。
此外，房屋測繪還便于城鎮住房制度的改革，為其改革提供相應且有效的住房信息，以此推動房產測繪次信息系統自身的發展以其運行。
(三)能夠為房地產的管理提供相應的依據
房地產行政管理主要包含了對房產、地產、所有權以及使用權人的管理，這種管理屬于一種政府行為，其具體表現在房地產開發管理、住房管理、產權產籍管理、市場管理以及行業管理等，這些管理工作均依賴于房產圖與房地產測量。
如產籍管理就必須要經過房產測繪和調查等，才能夠進行產權的登記，繼而進一步健全房權資料。
從這些信息我們可以看出，房產測繪是實施房產產籍管理的基礎。
三、房產測繪管理及其房產測繪信息系統的發展
(一)房產測繪管理的發展
長期以來房產測繪采用的方式均為手工方式或者半手工方式，這些方式不僅速度慢，同時其效率也比較低，其成圖的質量也較為低下。
隨著房地產事業以及城市現代化建設的迅速發展，使得房產測繪工作量也相應的增加，房產平面圖也隨之發生著變更，在一定程度上加大了管理的復雜度，而這要求對以往采用的房產測繪方式以及管理方式進行改變。
目前我國常用的房產測繪管理方式主要有以下幾種：
1.人工方式。
即利用人工方式來實施測繪，采取手工計算并且繪制相應的房產平面圖，采取地面直接量測或者圖上量測的方式計算面積。
其資料的存放方式均為“紙”的形式。
這種方式不便于管理，同時對各種查詢、統計和分析均會在不同程度造成一定的不便。
目前，這種方式已逐漸被淘汰。
2.計算機的輔助管理。
隨著計算機技術的不斷發展，在房產測繪管理中，逐漸開始利用計算機輔助管理法，在一定程度上減少管理階段中一些繁瑣程序，大大提高了房產測繪工作的效率。
3.房產測繪管理系統。
隨著GIS技術的快速發展，在很大程度上使得房產測繪自動化管理的進程加快了。
該管理系統最為明顯的一個特點就是可聯合處理與儲存空間數據以及非空間數據，這一特點有效地彌補了計算機輔助管理存在的不足。
隨著計算機軟件的不斷發展，GIS技術也在逐漸向多樣化與實用化方向發展，推動了房產測繪自動化管理的發展。
(二)房產測繪信息系統的作用
第一，為實現房產現代化管理提供了科學且合理的方法。
其信息量較大且涉及面較廣，能夠全面且充分地顯示房產系統間的聯系和制約關系，并且利用計算機手段將這些關系準確地描述出來，為房產管理提供了很多有用的信息。
第二，為房產管理提供了相應的現代化管理手段，同時對合理利用房產管理數據提供了一個新的途徑，實現了數據之間的共享，有效提高了數據管理的利用率。
(三)房產測繪信息系統的發展
1.單機單用戶模式。
因房產管理的統計與查詢較為困難，其房產證大多采用的是手工書寫的方式，這種方式很容易出錯和涂改。
對此，針對這一問題設計出了一種在單獨微機上，把手工處理完畢的這些資料，通過專人將其準確地錄入到計算機中，最后把這些房產證件打印出來。
其中在有的系統中還配置了相應的繪圖工具，可繪制與輸出房產配證圖。
但同時這種模式也存在的缺點：即沒有真正實現計算機的輔助辦公，加大了工作量，其辦公準確性與工作效率未得到提高。
2.Client/Server多用戶模式。
該模式主要是基于房產管理手工工作的特點，經過房管局內部局域網，利用該模式把計算機聯網，從而在計算機上實現多人的協同工作，使案卷可在計算機之間流動起來，加強其查詢工作與統計工作。
同時在有些系統中還引入了GIS軟件，通過這二者的聯合來生成、使用以及維護房產地形圖，使得圖形功能得到了提高 。
其存在缺點：系統缺乏一定的開放性，相對獨立，不便于數據的利用和傳輸，未能真正實現辦公的一體化。
3.Browser/Server廣義用戶模式。
針對房產管理工作的網絡化要求以及數字化要求，利用該模式，在各級政府、開發商、廣大人民以及房產管理機構間構建一座信息溝通橋梁。
同時，伴隨著GIS技術的迅速發展，逐步實現一體化管理的辦公模式。
參看文獻：
[1] 周明良，陳威昊，李丹等.沈陽市房產測繪信息系統設計與應用[J].測繪與空間地理信息，2011，34(2)：40-41，45.
[2] 劉艷霞，樊文有，王勇華等.基于數據中心架構的房產測繪成果管理系統的設計與研究[J].工程地球物理學報，2011，08(4)：498-502.
[3] 湯志華，郭文格，李慶耀等.房產測繪與地理信息系統的一體化研究[J].城市建設理論研究(電子版)，2012，(12).
[4] 楊磊.基于ARCGIS平臺和測繪業務自動化的房產地理信息系統建設[J].中國電子商務，2012，(2)：45-46.
[5] 馮天嬋.房產測繪管理及房產測繪信息系統的發展探討[J].中國房地產業，2011，(7)：16.
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