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房產(chǎn)測繪軟件發(fā)展
房產(chǎn)測繪軟件發(fā)展【1】
[摘要]房地產(chǎn)測繪不僅為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供基本信息服務(wù)，其形成的測繪成果房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書等資料，為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)消費者提供了必要的房地產(chǎn)信息。
同時房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)也為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù);還可以為保險、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。
所以一個便捷、精準、能使用復雜界面的測繪軟件是房地產(chǎn)測繪行業(yè)必不可少的工具。
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測繪軟件 房產(chǎn)測繪智慧通 測繪成果
房產(chǎn)測繪的內(nèi)容分兩大部分：一是房產(chǎn)分幅平面圖測繪;二是房產(chǎn)面積測算。
房產(chǎn)分幅圖平面測繪包括房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)要素調(diào)查，分幅圖繪制;房產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和房屋用地面積測算。
房屋面積測算越來越為社會和百姓所關(guān)注，因為房屋面積的多少直接關(guān)系到百姓的切身利益。
房屋面積測算(也就是分戶圖測繪)業(yè)務(wù)分為四項：商品房銷售面積(預測)測算(包括變更測算)，商品房建筑面積測算，自建房屋建筑面積測算，對有爭議的房屋進行面積鑒證。
分幅圖測繪是建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)，加入分戶圖數(shù)據(jù)資料，完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實現(xiàn)以圖管房。
房屋面積測算軟件在房產(chǎn)測繪行業(yè)中有重中之重的地位。
沒有房屋面積測算軟件之前，房產(chǎn)測繪的工作人員通過設(shè)計院出具的建筑施工圖紙，第一步提取房屋幾何圖形的每條邊尺寸，手算出戶室面積;第二步提取公用面積尺寸，算出公用面積;第三步根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《沈陽市房屋面積測量與計算細則》，將公用面積按比例分攤給戶室;第四步，計算出房屋的建筑面積;第五步，統(tǒng)計房屋戶室套內(nèi)面積分攤面積以及建筑面積，繪制房產(chǎn)面積測繪成果分層分戶表。
數(shù)據(jù)量大，誤差率高，讓房屋面積測算事業(yè)面臨著嚴峻的考驗。
隨著房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，有很多綜合體系樓盤，多分攤系數(shù)出現(xiàn)，讓手算房屋面積更加艱難。
小八軟件是建設(shè)部2002年的面積測算產(chǎn)品，操作簡單方便，應(yīng)用廣泛，能應(yīng)對大多數(shù)住宅網(wǎng)點商業(yè)樓盤，自動生成分層分戶圖、分層分戶表等成果文件。
應(yīng)用的10年間，它完成了房產(chǎn)測繪數(shù)字化的變革。
但對于日益復雜的樓宇，比如弧形的或者拱形的圖形，不能提供良好支持。
更重要的是在繪圖方面，小八軟件不是基于AutoCAD的，不能夠直接導入開發(fā)單位提供的CAD圖紙，需要重新繪圖。
測量師軟件2007年應(yīng)運而生，一個以AutoCAD為平臺，提供專業(yè)房產(chǎn)面積分攤計算、自動生成測繪成果報告書及權(quán)證附圖的房產(chǎn)測繪軟件。
繪制功能強大，具有相同戶型可以在不同層中進行復制，對于數(shù)量大的檔口、商鋪便于操作等優(yōu)點。
它簡化了房屋面積測算的繁瑣步驟，減少了工作量，完成了房產(chǎn)測繪智能化的飛躍。
但是該軟件在公用面積、戶室定義、圖形修改，出具成果資料等方面不如小八軟件快捷、方便、直觀。
對于復雜的嵌套分攤情況，不能提供良好支持。
測繪成果是開發(fā)單位每次申報所形成的成果資料，主要包括房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書等資料。
這些資料不僅是測繪成果的電子檔案記錄，而且還是辦理后續(xù)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的依據(jù)。
測繪中心的分幅圖成果是通過清華山維軟件EPS2003出具的，EPS2003為單機版，成果庫為.exf文件的形式。
分層分戶圖的成果庫包括小八軟件、測量師軟件提供的兩種成果。
這兩種軟件均為單機版，成果庫存儲在工作人員的電腦中。
小八軟件的成果是Accsee數(shù)據(jù)庫文件(.MDB文件)，測量師的成果是CAD文件(.DWG文件)和Access數(shù)據(jù)庫文件(.MDB文件)，還包括報告書等輔助的表格文件。
測繪成果庫數(shù)據(jù)文件多、數(shù)據(jù)格式多樣、數(shù)據(jù)分散，必須有專門的FTP服務(wù)器管理這些成果庫。
信息技術(shù)的發(fā)展為提高城市房產(chǎn)管理水平帶來了新契機，Internet日益普及、Web技術(shù)日趨成熟、GIS應(yīng)用逐漸推廣、數(shù)據(jù)庫技術(shù)高速發(fā)展，為建設(shè)現(xiàn)代化城市的“數(shù)字房產(chǎn)”打下了堅實的技術(shù)基礎(chǔ)。
2011年房產(chǎn)測繪智慧通軟件是以具有強大圖形編輯處理功能的AutoCAD作為底層平臺，以大型數(shù)據(jù)庫SQL Server進行數(shù)據(jù)管理，利用Visual C++集成開發(fā)環(huán)境作為開發(fā)工具的一套集房產(chǎn)測繪工程管理、房產(chǎn)信息采集、房產(chǎn)圖形繪制、房屋面積分攤計算及相關(guān)統(tǒng)計查詢和報表制作等功能于一體的專業(yè)房產(chǎn)測繪軟件。
對于房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書這些測繪成果要件，房產(chǎn)測繪智慧通軟件能夠更加便利快捷的存儲，打印以及修改。
在測繪數(shù)據(jù)做變更業(yè)務(wù)時也顯示出其優(yōu)越性，房產(chǎn)測繪智慧通軟件可以調(diào)用其原有數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上作調(diào)整，通過比較確認其變化內(nèi)容。
在復雜測繪案件中，房產(chǎn)測繪智慧通軟件能夠更加清晰、明了的觀察各類公共面積的分攤情況，戶室所分攤的部位，對于更加復雜的嵌套式分攤，房產(chǎn)測繪智慧通軟件也能有有條理的應(yīng)用，并出具分攤說明和計算書。
房產(chǎn)測繪智慧通軟件不但彌補了小八軟件和測量師軟件繪圖方面的不足，也實現(xiàn)了數(shù)據(jù)的存儲功能。
簡便的操作就可以實現(xiàn)搜索，查閱電子數(shù)據(jù)庫，為房產(chǎn)測繪系統(tǒng)無紙化辦公奠定了堅實的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)測繪不僅為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供基本信息服務(wù)，對其形成的測繪成果房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書等資料為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費者提供了必要的房地產(chǎn)信息。
同時房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)也為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù);還可以為保險、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。
所以一個便捷、精準、能使用復雜界面的測繪軟件是房地產(chǎn)測繪行業(yè)必不可少的工具。
房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的發(fā)展【2】
摘要：隨著城市進程的加快與我國住房制度的不斷改革，房產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)量也在不斷的增加，其權(quán)屬的變更也越來越頻繁， 其房產(chǎn)權(quán)的種類也越來越多元化，各行各業(yè)對房產(chǎn)管理的要求也越來越高。
本文筆者結(jié)合自身多年的房產(chǎn)測繪工作經(jīng)驗，將房產(chǎn)測繪管理作為其研究對象，對房產(chǎn)測繪管理以及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的發(fā)展進行闡述。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;管理;信息系統(tǒng);發(fā)展
一、房產(chǎn)測繪的概述
在專業(yè)測繪中，房產(chǎn)測繪是其一個很具有特點的分支。
其測定范圍主要為房屋以及和房屋有關(guān)的土地，即房產(chǎn)測繪就是利用測繪儀器、技術(shù)以及手段來對房屋、房地產(chǎn)以及土地等的自然情況、數(shù)量、權(quán)屬狀況、質(zhì)量、位置以及其具體利用情況進行測定的一種專業(yè)測繪。
(一 )房產(chǎn)測繪的分類
房產(chǎn)測繪主要分為兩種，即房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪與房產(chǎn)項目測繪。
房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪主要是指在一個城市或者一個區(qū)域內(nèi)，大范圍或者整體來建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)，進行房產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙的測繪，即房產(chǎn)的分幅平面圖。
房產(chǎn)項目測繪主要是指在房產(chǎn)開發(fā)管理、權(quán)屬管理和經(jīng)營管理過程中，對房分丘平面圖、分層分戶平面圖以及有關(guān)圖表、數(shù)據(jù)、冊和簿等開展的一系列測繪活動。
房產(chǎn)項目測繪和房產(chǎn)權(quán)屬管理、拆遷、交易以及開發(fā)等一系列房地產(chǎn)活動有著非常緊密的聯(lián)系，其工作量較大。
其中在房產(chǎn)測繪中最具現(xiàn)實、最大量以及最重要的要屬房屋或者土地權(quán)證件附圖等的測繪。
房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，對于測繪單位的資質(zhì)、測繪人員的素質(zhì)以及其儀器裝備的要求均比較高，相對于房產(chǎn)項目測繪而言，房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪要難一些。
根據(jù)我國當前相關(guān)法律規(guī)定，在沒有獲得相應(yīng)房產(chǎn)測繪資格的單位是不能從事房產(chǎn)測繪的。
(二)房產(chǎn)測繪的任務(wù)和目的
房產(chǎn)測繪的任務(wù)主要有以下幾點內(nèi)容：第一，測量和調(diào)查房屋自身以及和房屋相關(guān)的構(gòu)筑物、建筑物，并進行相應(yīng)的繪圖工作;第二，測量調(diào)查土地和土地上的荷載物，并對其實施相應(yīng)的繪圖工作;第三，測量和調(diào)查房產(chǎn)的質(zhì)量、權(quán)屬、數(shù)量、利用狀況以及位置等相關(guān)內(nèi)容，并繪制成圖。
房產(chǎn)測繪的目的：第一，獲得房產(chǎn)產(chǎn)籍管理、拆遷管理、開發(fā)管理和交易管理等以及評估、仲裁、征稅、房產(chǎn)面積的鑒定、收費等房產(chǎn)管理提供一系列數(shù)字、基礎(chǔ)圖、資料、表與有關(guān)的信息。
第二，為城市的規(guī)劃和城市的建設(shè)提供一些列的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及相關(guān)的資料等。
二、 房產(chǎn)測繪的重要性
(一)為城市建設(shè)的資金籌集提供相應(yīng)的幫助
房地產(chǎn)事業(yè)作為城市第三產(chǎn)業(yè)，是城市建設(shè)資金的主要來源，因此被很多人稱為“聚寶盆”。
房產(chǎn)測繪工作在城市征收土地或者房產(chǎn)等相關(guān)稅種的時候有著不可替代的作用。
同時城市基準地價評估工作所需的底圖主要依賴于房產(chǎn)的測繪資料，并且房產(chǎn)圖以及地籍檔案也為活動策劃人提供相應(yīng)的房產(chǎn)信息。
(二)便于城市的規(guī)劃以及發(fā)展
在城市的規(guī)劃階段，除了要合理布局城市建成區(qū)以外，同時還要保護農(nóng)田菜地以及控制非農(nóng)業(yè)用地，以此有效改善城市發(fā)展遠景、城市生存環(huán)境，確保其生態(tài)環(huán)境的平衡。
而要想將這些規(guī)劃落到實處，就必須要將房產(chǎn)圖件或者土地利用圖等相關(guān)資料作為其保證。
此外，房屋測繪還便于城鎮(zhèn)住房制度的改革，為其改革提供相應(yīng)且有效的住房信息，以此推動房產(chǎn)測繪次信息系統(tǒng)自身的發(fā)展以其運行。
(三)能夠為房地產(chǎn)的管理提供相應(yīng)的依據(jù)
房地產(chǎn)行政管理主要包含了對房產(chǎn)、地產(chǎn)、所有權(quán)以及使用權(quán)人的管理，這種管理屬于一種政府行為，其具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)管理、住房管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、市場管理以及行業(yè)管理等，這些管理工作均依賴于房產(chǎn)圖與房地產(chǎn)測量。
如產(chǎn)籍管理就必須要經(jīng)過房產(chǎn)測繪和調(diào)查等，才能夠進行產(chǎn)權(quán)的登記，繼而進一步健全房權(quán)資料。
從這些信息我們可以看出，房產(chǎn)測繪是實施房產(chǎn)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)。
三、房產(chǎn)測繪管理及其房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的發(fā)展
(一)房產(chǎn)測繪管理的發(fā)展
長期以來房產(chǎn)測繪采用的方式均為手工方式或者半手工方式，這些方式不僅速度慢，同時其效率也比較低，其成圖的質(zhì)量也較為低下。
隨著房地產(chǎn)事業(yè)以及城市現(xiàn)代化建設(shè)的迅速發(fā)展，使得房產(chǎn)測繪工作量也相應(yīng)的增加，房產(chǎn)平面圖也隨之發(fā)生著變更，在一定程度上加大了管理的復雜度，而這要求對以往采用的房產(chǎn)測繪方式以及管理方式進行改變。
目前我國常用的房產(chǎn)測繪管理方式主要有以下幾種：
1.人工方式。
即利用人工方式來實施測繪，采取手工計算并且繪制相應(yīng)的房產(chǎn)平面圖，采取地面直接量測或者圖上量測的方式計算面積。
其資料的存放方式均為“紙”的形式。
這種方式不便于管理，同時對各種查詢、統(tǒng)計和分析均會在不同程度造成一定的不便。
目前，這種方式已逐漸被淘汰。
2.計算機的輔助管理。
隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，在房產(chǎn)測繪管理中，逐漸開始利用計算機輔助管理法，在一定程度上減少管理階段中一些繁瑣程序，大大提高了房產(chǎn)測繪工作的效率。
3.房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)。
隨著GIS技術(shù)的快速發(fā)展，在很大程度上使得房產(chǎn)測繪自動化管理的進程加快了。
該管理系統(tǒng)最為明顯的一個特點就是可聯(lián)合處理與儲存空間數(shù)據(jù)以及非空間數(shù)據(jù)，這一特點有效地彌補了計算機輔助管理存在的不足。
隨著計算機軟件的不斷發(fā)展，GIS技術(shù)也在逐漸向多樣化與實用化方向發(fā)展，推動了房產(chǎn)測繪自動化管理的發(fā)展。
(二)房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的作用
第一，為實現(xiàn)房產(chǎn)現(xiàn)代化管理提供了科學且合理的方法。
其信息量較大且涉及面較廣，能夠全面且充分地顯示房產(chǎn)系統(tǒng)間的聯(lián)系和制約關(guān)系，并且利用計算機手段將這些關(guān)系準確地描述出來，為房產(chǎn)管理提供了很多有用的信息。
第二，為房產(chǎn)管理提供了相應(yīng)的現(xiàn)代化管理手段，同時對合理利用房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)提供了一個新的途徑，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)之間的共享，有效提高了數(shù)據(jù)管理的利用率。
(三)房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的發(fā)展
1.單機單用戶模式。
因房產(chǎn)管理的統(tǒng)計與查詢較為困難，其房產(chǎn)證大多采用的是手工書寫的方式，這種方式很容易出錯和涂改。
對此，針對這一問題設(shè)計出了一種在單獨微機上，把手工處理完畢的這些資料，通過專人將其準確地錄入到計算機中，最后把這些房產(chǎn)證件打印出來。
其中在有的系統(tǒng)中還配置了相應(yīng)的繪圖工具，可繪制與輸出房產(chǎn)配證圖。
但同時這種模式也存在的缺點：即沒有真正實現(xiàn)計算機的輔助辦公，加大了工作量，其辦公準確性與工作效率未得到提高。
2.Client/Server多用戶模式。
該模式主要是基于房產(chǎn)管理手工工作的特點，經(jīng)過房管局內(nèi)部局域網(wǎng)，利用該模式把計算機聯(lián)網(wǎng)，從而在計算機上實現(xiàn)多人的協(xié)同工作，使案卷可在計算機之間流動起來，加強其查詢工作與統(tǒng)計工作。
同時在有些系統(tǒng)中還引入了GIS軟件，通過這二者的聯(lián)合來生成、使用以及維護房產(chǎn)地形圖，使得圖形功能得到了提高 。
其存在缺點：系統(tǒng)缺乏一定的開放性，相對獨立，不便于數(shù)據(jù)的利用和傳輸，未能真正實現(xiàn)辦公的一體化。
3.Browser/Server廣義用戶模式。
針對房產(chǎn)管理工作的網(wǎng)絡(luò)化要求以及數(shù)字化要求，利用該模式，在各級政府、開發(fā)商、廣大人民以及房產(chǎn)管理機構(gòu)間構(gòu)建一座信息溝通橋梁。
同時，伴隨著GIS技術(shù)的迅速發(fā)展，逐步實現(xiàn)一體化管理的辦公模式。
參看文獻：
[1] 周明良，陳威昊，李丹等.沈陽市房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計與應(yīng)用[J].測繪與空間地理信息，2011，34(2)：40-41，45.
[2] 劉艷霞，樊文有，王勇華等.基于數(shù)據(jù)中心架構(gòu)的房產(chǎn)測繪成果管理系統(tǒng)的設(shè)計與研究[J].工程地球物理學報，2011，08(4)：498-502.
[3] 湯志華，郭文格，李慶耀等.房產(chǎn)測繪與地理信息系統(tǒng)的一體化研究[J].城市建設(shè)理論研究(電子版)，2012，(12).
[4] 楊磊.基于ARCGIS平臺和測繪業(yè)務(wù)自動化的房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)建設(shè)[J].中國電子商務(wù)，2012，(2)：45-46.
[5] 馮天嬋.房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的發(fā)展探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，(7)：16.
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