資產(chǎn)評估報告

時間：2023-03-30 05:14:05 資產(chǎn)評估報告我要投稿

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資產(chǎn)評估報告范文（通用7篇）

　　隨著個人的文明素養(yǎng)不斷提升，我們使用報告的情況越來越多，報告包含標題、正文、結(jié)尾等。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編為大家整理的資產(chǎn)評估報告范文（通用7篇），供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

資產(chǎn)評估報告范文（通用7篇）

　　資產(chǎn)評估報告篇1

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負債進行了評估工作。

　　評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在20xx年12月31日所表現(xiàn)的公允價值作出了反映。

　　現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

　　本項目委托方為三九醫(yī)藥股份有限公司，資產(chǎn)占有方為湖南三九南開制藥有限公司。

　　(一)委托方簡介

　　公司名稱：三九醫(yī)藥股份有限公司

　　公司地址：廣東省深圳市羅湖區(qū)銀湖路口北環(huán)大道1028號中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第5頁

　　法定代表人：孫曉民

　　注冊資本：玖億柒仟捌百玖拾萬元

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：1000001103157

　　1、公司簡介

　　三九醫(yī)藥股份有限公司(簡稱：三九醫(yī)藥)系根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律的規(guī)定，于1999年3月2日經(jīng)國家經(jīng)濟貿(mào)易管理委員會國經(jīng)貿(mào)企改[1999]134號文件批準，由三九藥業(yè)、三九集團、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先達明物業(yè)管理有限公司和惠州市壬星工貿(mào)有限公司作為發(fā)起人，以發(fā)起方式設(shè)立的股份有限公司，三九醫(yī)藥于1999年4月21日于國家工商行政管理局注冊登記。

　　三九醫(yī)藥設(shè)立時注冊資本為55,300萬元。

　　三九醫(yī)藥經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字[1999]142號文批準,于1999年11月11日-12日在深交所發(fā)行人民幣普通股20,000萬股，發(fā)行價為每股8.45元，共募集資金人民幣169,000萬元。

　　20xx年3月9日在深圳證券交易所正式上市交易，三九醫(yī)藥發(fā)行后注冊資本變更為75,300萬元。

　　三九醫(yī)藥于20xx年6月11日實施20xx年度股東大會審議通過的用資本公積金每10股轉(zhuǎn)增3股的方案，股本增加22,590萬股。

　　截止20xx年8月31日，三九醫(yī)藥總股本97,890萬股。

　　三九企業(yè)集團占有8.45%股權(quán)，三九企業(yè)集團下屬全資子公司深圳三九藥業(yè)有限公司占有62.717%股權(quán)。

　　2、經(jīng)營范圍中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　藥品、保健品、醫(yī)療器械的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售;相關(guān)技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務(wù);醫(yī)療、保健服務(wù)。

　　(二)資產(chǎn)占有方簡介

　　公司名稱：湖南三九南開制藥有限公司

　　公司注冊地：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園

　　公司辦公地址：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園

　　郵政編碼：215433

　　法定代表人：胡宏發(fā)

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：000326

　　注冊資本：939萬元

　　1、公司簡介

　　湖南三九南開制藥有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地區(qū)制藥廠、湖南南開制藥廠。

　　公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注冊登記成立，成立時公司注冊資本9390000元。

　　1998年8月在"郴交會"上，被三九集團實施承債式整體兼并，歸于三九麾下。

　　20xx年2月10日經(jīng)郴體改發(fā)[20xx]004號批準成立湖南三九南開制藥有限公司。

　　20xx年7月8日變?yōu)橥馍酞氋Y企業(yè)，其股東為三九企業(yè)集團公司下屬企業(yè)香港啟利投資有限公司。

　　2、經(jīng)營范圍

　　生產(chǎn)中成藥、保健品及食品、銷售自產(chǎn)產(chǎn)品(國家限制或禁止的品種除外)。

　　3、主要經(jīng)營業(yè)績中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　表2、資產(chǎn)、財務(wù)狀況表

　　單位：人民幣

　　萬元

　　項目2004年20xx年20xx年

　　總資產(chǎn)10,089.7710,515.079,444.66

　　凈資產(chǎn)2,794.493,764.413,933.13

　　項目

　　主營業(yè)務(wù)收入6,008.815,804.834,958.36

　　利潤總額453.54367.57149.73

　　凈利潤453.54367.57149.73

　　以上數(shù)據(jù)中2004年度的財務(wù)報表經(jīng)深圳鵬城會計師事務(wù)所審計,20xx年度財務(wù)報表經(jīng)天職國際會計師事務(wù)所審計,20xx年度財務(wù)報表經(jīng)中和正信會計師事務(wù)所有限公司審計，均出具保留意見報告。

　　二、評估目的

　　根據(jù)三九企業(yè)集團總經(jīng)理辦公會決議，三九企業(yè)集團擬將下屬公司香港啟利投資有限公司所持有的湖南三九南開制藥有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓于三九醫(yī)藥股份有限公司用于抵償債務(wù)，本次評估目的是反映湖南三九南開制藥有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負債于評估基準日的市場價值，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價值參考依據(jù)。

　　三、評估范圍和對象

　　本次評估的對象為湖南三九南開制藥有限公司的全部股東權(quán)益，所對應(yīng)的評估范圍是湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。

　　評估前資產(chǎn)總額9,444.65萬元、負債5,511.52萬元、凈資產(chǎn)3,933.13萬元。

　　具體包括流動資產(chǎn)賬面值4,922.09萬元;固定資產(chǎn)賬面凈值4,244.44萬元;無形資產(chǎn)賬面凈值278.12萬元;流動負債賬面值5,511.12萬元。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　以上評估范圍和對象與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日是20xx年12月31日。

　　資產(chǎn)評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　三九企業(yè)集團與三九醫(yī)藥股份有限公司為此項目擬訂了時間表，為了加快整體工作的進程，同時考慮到評估基準日盡可能與本次評估目的的實現(xiàn)日接近的需要和完成評估工作的實際可能，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評估基準日為20xx年12月31日。

　　五、評估原則

　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法規(guī)，我們遵循獨立、客觀、科學的原則和資產(chǎn)評估的職業(yè)標準，對湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負債進行評估，以保證資產(chǎn)評估工作的有效和評估結(jié)果的準確性。

　　遵循的原則有：

　　(一)獨立、客觀、科學的'工作原則

　　獨立性原則：嚴格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)務(wù)當事人的影響，確保資產(chǎn)評估資料和信息的真實性和可靠性。

　　客觀性原則：一切從實際出發(fā)，認真進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握翔實可靠的資料和依據(jù)，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。

　　科學性原則：制定科學的操作方案，采用科學的評估程序和方法，嚴格按照國家資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定，實施評估，科學、合理地進行資產(chǎn)價格的評定中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司和估算。

　　(二)資產(chǎn)評估公允的專業(yè)原則

　　資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則：根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。

　　替代性原則：充分考慮被評估的每一項資產(chǎn)的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場公允價確定委估資產(chǎn)的價值。

　　公開市場原則：資產(chǎn)評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論都可在公開市場存在或成立。

　　六、評估依據(jù)

　　(一)主要法律依據(jù)

　　1、《中華人民共和國公司法》(20xx年10月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂);

　　2、《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂);

　　3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日);

　　4、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院第378號令，20xx);

　　5、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令，1991年);

　　6、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國資委、財政部第3號令，20xx年12月31日);

　　7、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號(20xx年8月25日);

　　8、《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司產(chǎn)權(quán)[20xx]274號);

　　9、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財評字[1999]91號);

　　10、《財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[20xx]102號，20xx年);

　　11、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年5月7日發(fā)布);

　　12、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中國注冊會計師協(xié)會20xx);

　　13、《資產(chǎn)評估準則-基本準則》(財企(20xx)20號);

　　14、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-基本準則》(財企(2004)20號);

　　15、《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會，2004年12月30日);

　　16、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999);

　　17、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(中華人民共和國國家標準GB/T18508-20xx)。

　　(二)經(jīng)濟行為文件

　　三九企業(yè)集團總經(jīng)理辦公會決議。

　　(三)產(chǎn)權(quán)證明文件

　　1.資產(chǎn)權(quán)屬證明文件(房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、機動車行駛證);

　　2.設(shè)備購置合同;重要資產(chǎn)購置合同或憑證;

　　3.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬方面的“說明”;

　　4.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　(四)取價標準依據(jù)

　　1.國務(wù)院令[2000]第294號《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》;

　　2.國經(jīng)貿(mào)[1997]456號"汽車報廢標準";

　　3.國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[2000]1202號《關(guān)于調(diào)整汽車報廢標準若干規(guī)定的通知》;

　　4.《中國人民銀行貸款利率表》20xx年8月19日起執(zhí)行;

　　5.《中國統(tǒng)計年鑒》分行業(yè)工業(yè)品出廠價格指數(shù)(國家統(tǒng)計局);

　　6.《《湖南省建筑工程消耗量定額》(上、下冊)(20xx年);

　　7.《湖南省建筑工程費用及計算規(guī)則》(2004年);

　　8.《郴州市工程建設(shè)標準造價管理》(20xx年第4期(季));

　　9.《20xx年機電產(chǎn)品報價手冊》;

　　10.20xx年《湖南省安裝工程價目表》;

　　11.《湖南省安裝工程費用構(gòu)成及計算規(guī)則》。

　　(五)主要參考資料

　　1.湖南三九南開制藥有限公司營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);

　　2.湖南三九南開制藥有限公司2004年、20xx年、20xx年會計報表及審計報告;

　　3.設(shè)備類資產(chǎn)購置合同和會計憑證;

　　4.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》;

　　5.慧聰商情廣告商情(20xx年12月);

　　6.慧聰汽車商情(20xx年12月);

　　7.黑馬汽車報價(20xx年12月);中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第12頁

　　8.中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司價格信息資料庫相關(guān)資料;

　　9.國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標準資料，以及本評估機構(gòu)收集的其他有關(guān)資料;

　　10.其他參考資料。

　　資產(chǎn)評估報告篇2

　　一、閱讀資產(chǎn)評估報告最重要的事

　　其實，不用對資產(chǎn)評估報告的結(jié)果數(shù)值太較真，報告的具體數(shù)值也沒有那么重要，因為報告的制作者與閱讀者之間的信息一定是不對稱的，作為報告的閱讀者，無論你怎樣絞盡腦汁地自己調(diào)節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)都未必能得到那個反應(yīng)“真實”的數(shù)字。但是，認真讀報告卻是必要的，因為你只有對報告的假設(shè)、邏輯以及評估傾向等內(nèi)容進行了分析之后才能對評估值、交易各方的目的、交易各方的利益格局有一個更為清楚的認識。

　　翻開一份資產(chǎn)評估報告，閱讀者最應(yīng)該了解的關(guān)鍵內(nèi)容包括：委托方、評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準日、價值類型、評估方法、評估結(jié)論、有效期。除以上內(nèi)容外，報告中經(jīng)常還會有一段話，大致的表述如下：“評估報告使用者應(yīng)當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。”別小看了這最后一句話，不能說的秘密經(jīng)常就藏在這里面。

　　為了理解以上關(guān)鍵內(nèi)容，我們需要從更大的一個視角出發(fā)，這個視角要求我們從理解什么是“企業(yè)價值評估”開始，因為正是有了企業(yè)價值評估這一行為，才會有資產(chǎn)評估報告這一結(jié)果。

　　二、什么是企業(yè)價值評估

　　企業(yè)價值評估是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或者股東部分權(quán)益價值等進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。也就是說，企業(yè)價值評估的對象可以有三類，一是企業(yè)整體價值、二是股東全部權(quán)益價值，三是股東部分權(quán)益價值。

　　在理解評估結(jié)論的時候，有兩個地方需要注意，一是股東部分權(quán)益價值并不必然等于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積，這主要是因為企業(yè)的控制權(quán)相比少數(shù)股東權(quán)益存在溢價。二是應(yīng)當關(guān)注被評估股權(quán)的流動性對其價值的影響。相信大家對“流動性溢價”這個詞匯不會很陌生，如果大家去對比大/小市值的A+H上市公司的A股與H股的價格表現(xiàn)，相信你會對什么是流動性溢價有一個直觀的認識。

　　三、企業(yè)價值評估方法及案例

　　目前，我國評估機構(gòu)對企業(yè)價值進行評估的時候主要使用三種方法，即：收益法、市場法和成本法（又成為“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”）。評估機構(gòu)會根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件評估這三種方法的'適用性，然后再選擇使用一種或者多種資產(chǎn)評估方法。

　　收益法

　　收益法，是指將預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估方法，收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法（即DividendDiscountModel，簡稱DDM）和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（即（DiscountedCashFlowMethod，簡稱DCF）。其中，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法又可以分為企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（即FreeCashFlowfortheFirm，簡稱FCFF）和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（即FreeCashFlowtoEquity，簡稱FCFE）。

　　這里需要做好區(qū)分的是，根據(jù)企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型計算得出的是企業(yè)價值，根據(jù)股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型計算出的是全部股東權(quán)益價值，他們屬于兩種不同性質(zhì)的價值，他們之間的關(guān)系可以做以下理解：全部股東權(quán)益價值=企業(yè)整體價值—有息債務(wù)價值

　　DDM和DCF模型理解起來不難，難點在于判斷模型的參數(shù)選取及其假設(shè)的合理性，這些就是大家在閱讀報告時最應(yīng)該注意的細節(jié)了，小善把這些內(nèi)容歸納為五個方面，分別是：

　　（1）未來預(yù)期收益是否合理

　　折現(xiàn)的對象就是未來預(yù)期收益，因此這個收益是否合理對估值結(jié)果至關(guān)重要。在思考這個問題的時候，小善認為我們首先應(yīng)當知道誰是做出這個預(yù)測的主體。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當對委托方或者相關(guān)當事方提供的企業(yè)未來收益預(yù)測進行必要的分析、判斷和調(diào)整，在考慮未來各種可能性及其影響的基礎(chǔ)上合理確定評估假設(shè)，形成未來收益預(yù)測，根據(jù)上面的規(guī)定，委托方或者相關(guān)當事方才是提供企業(yè)未來收益預(yù)測的主體，他們的態(tài)度以及利益格局在他們提供的預(yù)測結(jié)果中就會體現(xiàn)出來。

　　影響預(yù)期收益的因素有很多，說實話，在存在這么多變量的情況下，真的很難推理未來預(yù)期收益有多少是合理的。那這個問題不認真思考行不行？小善覺得還是要認真思考的，雖然在現(xiàn)行的規(guī)范下有盈利預(yù)測補償?shù)闹贫瓤梢宰鳛橥顿Y者的一層保障，但是中國證監(jiān)會7月11日發(fā)布的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法（征求意見稿）》已經(jīng)不再要求上市公司提供盈利預(yù)測報告，并且取消了向非關(guān)聯(lián)第三方發(fā)行股份購買資產(chǎn)的盈利補償要求，考慮到以后很可能會失去盈利補償這一保障。

　　（2）收益期的確定

　　在分析收益期的時候，資產(chǎn)評估報告應(yīng)當結(jié)合企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景、有關(guān)協(xié)議與章程約定、企業(yè)經(jīng)營狀況、資產(chǎn)特點和資源條件等確定收益期。小善在這里跟大家分享一個有趣的案例，有一份評估報告里面是這樣寫的：“現(xiàn)金流量的持續(xù)年期取決于資產(chǎn)的壽命，企業(yè)的壽命不確定，可以假設(shè)企業(yè)將無限期持續(xù)經(jīng)營，即收益期限為持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的無限經(jīng)營年期……

　　（3）預(yù)測期的確定

　　有一些評估報告會采用分段法確定評估對象的預(yù)測期，將企業(yè)未來現(xiàn)金流分為明確預(yù)測期期間（詳細預(yù)測期）的現(xiàn)金流和明確預(yù)測期之后（永續(xù)期）的現(xiàn)金流。在詳細預(yù)測期間，評估報告會逐年明確地預(yù)測未來一段期間（比如5年）評估對象產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量。

　　（4）折現(xiàn)率

　　在這一點上，小善覺得可以用一個你認為合適的區(qū)間范圍內(nèi)的折現(xiàn)率數(shù)值做一個測試，這樣一來，測試結(jié)果的上下限自然就明了了。

　　資產(chǎn)評估報告篇3

　　我所接受委托，遵照中華人民共和國有關(guān)資產(chǎn)評估的政策、法規(guī)，本著客觀、公正、實事求是的原則，按照業(yè)務(wù)委托書設(shè)立的條件，對委托評估的資產(chǎn)現(xiàn)值進行評估。現(xiàn)將評估結(jié)果報告如下：

　　一、評估目的

　　根據(jù)委托書所定，本次評估目的是為確定電子技術(shù)有限公司設(shè)立時投資者、投入的實物資產(chǎn)的現(xiàn)行價值。

　　二、評估對象

　　根據(jù)評估目的，本次資產(chǎn)評估的對象為打印機45臺（詳見評估明細表），根據(jù)先生與先生的協(xié)議，其中屬于先生的為萬元，其余的.屬于先生。

　　三、評估基準日

　　xx年xx月xx日。

　　四、評估原則

　　我們根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)規(guī)定，遵循真實性、公證性、科學性、獨立性、替代性和可行性原則，對評估對象進行評定估算。

　　五、評估依據(jù)

　　1、業(yè)務(wù)委托書；

　　2、國務(wù)院頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》和國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；

　　3、委托人提供的有關(guān)原始發(fā)票和資產(chǎn)清單；

　　4、有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格資料；

　　5、其他有關(guān)資料。

　　六、評估方法與計價標準

　　根據(jù)委估資產(chǎn)的特點，確定采用重置成本法進行評估。

　　計價標準采用評估基準日的價格標準。

　　七、評估結(jié)果

　　根據(jù)上述評估方法與計價標準評估后，我們認為委托評估的資產(chǎn)于評估基準日（年月日）的現(xiàn)行價值為人民幣元。

　　附件：

　　1、資產(chǎn)評估明細表

　　2、有關(guān)原始發(fā)票復(fù)印件

　　3、資產(chǎn)評估資格證書

　　資產(chǎn)評估報告篇4

　　資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構(gòu)完成評估工作后出具的具有公正性的結(jié)論報告，該報告經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門或有關(guān)主管部門確認后生效。"

　　資產(chǎn)評估報告總則：

　　一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令)以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。

　　二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。

　　三、本規(guī)定所稱的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容和格式是指資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托開展資產(chǎn)評估活動后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財產(chǎn)評估主管機關(guān)和委托方出具的涉及該評估項目的評估過程、方法、結(jié)論、說明及各類備查文件等內(nèi)容的資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容及編制格式；

　　評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。

　　四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關(guān)附件構(gòu)成。

　　五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應(yīng)當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求；具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。

　　六、資產(chǎn)評估活動應(yīng)充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的.陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。

　　七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應(yīng)用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。

　　八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。

　　九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。

　　資產(chǎn)評估報告內(nèi)容格式：

　　(一)凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定必須進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目，應(yīng)當按本基本內(nèi)容與格式的要求撰寫評估說明，其目的在于通過注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)描述其評估程序、方法、依據(jù)、參數(shù)選取與計算過程，通過委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對資產(chǎn)評估行為和結(jié)果構(gòu)成重大影響的事項等，說明評估操作符合相關(guān)法律、行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求，在一定程度上證實評估結(jié)果的公允性，保護評估行為相關(guān)各方的合法利益。

　　(二)評估機構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師及委托方、資產(chǎn)占有方應(yīng)保證其撰寫或提供的構(gòu)成評估說明各組成部分的內(nèi)容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。

　　(三)評估說明是資產(chǎn)評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說明中所揭示的內(nèi)容應(yīng)同評估報告所闡述的內(nèi)容一致。

　　(四)評估說明是財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說明不提交給其他有關(guān)當事人。

　　(五)評估說明包括以下基本內(nèi)容和格式：

　　1.評估說明的封面及目錄；

　　2.關(guān)于評估說明使用范圍的聲明；

　　3.關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明；

　　4.資產(chǎn)清查核實情況說明；

　　5.評估依據(jù)的說明；

　　6.各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說明；

　　7.整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法評估驗證說明；

　　8.評估結(jié)論及其分析。

　　資產(chǎn)評估報告篇5

　　一、緒言

　　二、委托方及資產(chǎn)占有方

　　三、評估目的

　　四、評估對象及范圍

　　四、評估價值類型和定義

　　五、評估基準日

　　六、評估依據(jù)

　　七、評估原則

　　八、評估依據(jù)

　　九、評估方法

　　十、評估過程

　　十一、評估假設(shè)和限定條件

　　十二、評估結(jié)論

　　十三、特別事項說明

　　十四、評估報告的使用限制說明

　　十五、評估報告提出日期

　　資產(chǎn)評估報告書備查文件

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　二、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件

　　三、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函

　　四、資產(chǎn)評估人員和機構(gòu)的承諾函

　　五、xx林資產(chǎn)評估有限公司資格證書復(fù)印件

　　六、xx林資產(chǎn)評估有限公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　七、項目參加人員名單及其資格證書復(fù)印件

　　評估師聲明

　　一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應(yīng)的法律責任。

　　二、我們出具評估報告，沒有以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。我們不會為當事人的決策承擔責任，我們提請報告使用者注意，評估結(jié)論不應(yīng)該被認為是被評估資產(chǎn)價值在市場上可實現(xiàn)價格的保證。

　　三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的`利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。

　　四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。

　　五、我們已對評估報告中的評估對象進行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象法律權(quán)屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行了披露。

　　六、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗。

　　七、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。

　　八、我們對評估對象的價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟行為實現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開；未經(jīng)評估機構(gòu)同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開和內(nèi)部媒體上。

　　九、本評估報告的解釋權(quán)為出具評估報告的評估機構(gòu)，除國家法律、法規(guī)有明確的特別規(guī)定外，其他任何機關(guān)和部門均無權(quán)解釋。

　　十、本評估報告的使用者限制為：

　　1、委托方（資產(chǎn)占有方）；

　　2、xx州市章貢區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社；

　　3、xx縣林業(yè)局、xx縣果業(yè)局。

　　資產(chǎn)評估報告篇6

　　一、緒言

　　貴陽威峰評估事務(wù)所接受貴陽市萬柏林區(qū)財專的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對財專校園內(nèi)的小樹林進行了鑒定評估。本機構(gòu)鑒定評估人員按照必要的程序，對委托鑒定評估園林進行了實地查勘與市場調(diào)查，并對其在20xx年10月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將車輛評估情況及鑒定評估結(jié)果報告如下：

　　二、受托方與園林所有方簡介

　　（一）受托方：貴陽xxxxxxx有限責任公司

　　受托方聯(lián)系人張經(jīng)理

　　聯(lián)系電話：XXXXXXXXXX

　　（二）園林所有方：山西省財政稅務(wù)專科學校

　　三、評估目的

　　根據(jù)委托方的要求，本項目評估目的：所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　四、評估對象

　　財專南校區(qū)東南角小樹林，包括所有喬木和灌木。受西風環(huán)流的控制及較高的太陽輻射的影響，氣候干燥，降雨偏少，晝夜溫差大，冬季干冷漫長，夏季濕熱多雨，春季升溫急劇，秋季降溫迅速，春秋兩季短暫多風，干濕季節(jié)分明，表現(xiàn)出較強的大陸性氣候特點。年日照總時數(shù)為2360小時～2796小時。年平均降水量為420毫米～457毫米。

　　五、鑒定評估基準日

　　鑒定評估基準日20XX年10月31日。

　　六、評估原則

　　嚴格遵循“客觀性、獨立性、公正性、科學性”原則。

　　七、評估依據(jù)

　　（一）行為依據(jù)

　　舊機動車評估委托書第2號。

　　（二）法律、法規(guī)依據(jù)

　　1.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號）；

　　2．原國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則〉的通知》（國資辦發(fā)[1992]36號）；

　　3．原國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）〉的通知》（國資辦發(fā)[1996]23號）；

　　4.林業(yè)部頒布的《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)：覘范(試行)》；

　　5.林業(yè)主管部門的資產(chǎn)評估立項批文；

　　6.待評估森林資源資產(chǎn)的山林權(quán)屬證、圖、基本圖、小班調(diào)查記錄等森林資源資料；

　　7.評估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護等有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標；

　　8．其他相關(guān)的法律、法規(guī)等。

　　（三）評定及取價依據(jù)

　　價目表;市場上現(xiàn)有的`園林價目表

　　其他資料：市場取價資料包括銀行利率，通貨膨脹系數(shù)，取價系數(shù)等；根據(jù)實際情況所取得的各種林木的參數(shù)。

　　八、評估方法

　　依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》的有關(guān)要求，結(jié)合擬轉(zhuǎn)讓林木資產(chǎn)屬于成熟林的實際情況，采用市場法對評估對象進行評估。

　　九、評估過程

　　(一)接受委托，擬定評估方案

　　20xx年10月25日星期二，與委托方簽定了評估業(yè)務(wù)約定書，明確了評估目的、評估對象及范圍和評估基準日。針對本項目的特點，為了保證質(zhì)量、統(tǒng)一評估方法和參數(shù)，在聽取了各方面的意見，并結(jié)合委估資產(chǎn)的特點，制定了評估方案。

　　(二)清查核實

　　清查時間為20xx年10月31日-11月1日。在委托方對評估對象先關(guān)資料如實申報并進行全面自查的基礎(chǔ)上，評估人員對其重點核實。

　　(五)評定估算

　　評定估算時間為20xx年11月2日。評估人員在現(xiàn)場依據(jù)本項目特點制定的操作方案，結(jié)合委托方林木的具體情況，明確相關(guān)參數(shù)和價格標準，開始評定估算工作。

　　(六)提交報告

　　在經(jīng)過上訴一系列工作后，全面匯總評估結(jié)果、進行評估結(jié)論分析、修改和完善評估說明與評估報告書。在報告提交委托方前，由公司負責人對報告進行了最終復(fù)核。11月5日將報告提交委托方。

　　十、評估假設(shè)

　　本報告系在以下評估假設(shè)條件下制作完成的：假設(shè)國家對該行業(yè)的政策環(huán)境保持不變；

　　十一、評估結(jié)論

　　林木評估價格元：43580元，金額大寫：十二、特別事項說明（略）十三、評估報告法律效力

　　（一）本項評估結(jié)論有效期為90天，自評估基準日至2012年1月31日止；

　　（二）當評估目的在有效期內(nèi)實現(xiàn)時，本評估結(jié)果可以作為作價參考依據(jù)。超過90天，需重新評估。另外在評估有效期內(nèi)若被評估車輛的市場價格或因交通事故等原因?qū)е萝囕v的價值發(fā)生變化，對車輛評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方也需重新委托評估機構(gòu)重新評估；

　　（三）鑒定評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，其評估結(jié)論僅供委托方為本項目評估目的使用和送交舊機動車鑒定評估主管機關(guān)審查使用，不適用于其他目的；因使用本報告書不當而產(chǎn)生的任何后果與簽署本報告書的鑒定估價師無關(guān)；未經(jīng)委托方許可，本鑒定評估機構(gòu)承諾不將本報告書的內(nèi)容向他人提供或公開。

　　備注：本報告書和作業(yè)表一式二份，評估機構(gòu)一份，委托方一份

　　資產(chǎn)評估報告篇7

中化國際控股有限公司：

　　xx資產(chǎn)評估(武漢)有限公司接受泛海控股有限公司(以下簡稱“中化控股”)及中化國際建設(shè)集團股份有限公司的共同委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對中化國際控股的投資性房地產(chǎn)于評估基準日20xx年5月31日的市場價值進行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程序，對委托評估所涉及的中化國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查，對該房地產(chǎn)所處宏觀、微觀環(huán)境、歷史經(jīng)營狀況及未來發(fā)展前景進行了分析、論證，采用收益法對中化國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)在20xx年5月31日的市場價值作出了公允反映，現(xiàn)將評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方、被評估企業(yè)和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況

　　(一)委托方及被評估單位：中化國際控股有限公司

　　1、注冊地址：北京市朝陽區(qū)工人體育場西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C

　　2、法定代表人：盧志強

　　3、注冊資本：人民幣21000萬元整

　　4、實收資本：人民幣21000萬元整

　　5、公司類型：有限責任公司(自然人投資或控股)

　　6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：(無)。一般經(jīng)營項目：實業(yè)投資、資產(chǎn)管理;經(jīng)濟技術(shù)管理咨詢;出租位于北京市朝陽區(qū)工體西南角光彩國際公寓的辦公用房;

　　7、截止20xx年5月31日，公司注冊資本為人民幣21000萬元。

　　目前企業(yè)股權(quán)構(gòu)成如下(單位：人民幣萬元)

　　股東名稱投資金額投資比例

　　盧志強1620xx7.14%

　　黃瓊姿240011.43%

　　盧曉云240011.43%

　　合計21000100%

　　委托方二：中化國際建設(shè)集團股份有限公司

　　中化國際建設(shè)集團股份有限公司由中化國際控股集團股份有限公司和北京市小梅沙實業(yè)股份有限公司于1994年7月出資組建，現(xiàn)股權(quán)情況為：

　　投資者名稱投入資本(萬元)投資比例

　　中化國際控股集團股份有限公司440919.91355496.75%

　　北京市小梅沙實業(yè)股份有限公司14811.2632463.25%

　　合計455731.1768100%

　　1、注冊地址：北京市東城區(qū)建國門內(nèi)大街28號民生金融中心C座22層

　　2、法定代表人：盧志強

　　3、注冊資本：455731.1768萬元

　　4、實收資本：455731.1768萬元

　　5、公司類型：其他股份有限公司(上市)

　　6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無。一般經(jīng)營項目：承辦國內(nèi)外投資開發(fā)項目;經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理;投資興辦實業(yè)(具體項目另行申報);資產(chǎn)管理;建筑設(shè)備、建筑裝飾材料的購銷;自有物業(yè)租賃;企業(yè)管理咨詢

　　7、中化國際建設(shè)集團股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至20xx年末，公司總資產(chǎn)為234.37億元，總股本為4,557,311,768股。中化國際建設(shè)集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。對品質(zhì)不懈追求、對細節(jié)力求精致、對服務(wù)專業(yè)用心，中化國際建設(shè)始終如一，致力于為客戶提升價值。中化國際建設(shè)目前擁有17家控股子公司，開發(fā)的項目分布于北京、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括北京中化國際居住區(qū)、光彩國際公寓、深圳中化國際拉菲花園、武漢中央商務(wù)區(qū)項目、杭州中化國際中心、青島中化國際名人廣場等眾多建筑精品

　　(三)投資性房地產(chǎn)

　　(1)投資性房地產(chǎn)的分類

　　投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán);持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。

　　(2)投資性房地產(chǎn)的計價

　　投資性房地產(chǎn)按其成本作為入賬價值，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)按照取得時的成本進行初始計量。不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　(3)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r，則自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益;轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

　　當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。

　　深圳市萬澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近二年及基準日當年資產(chǎn)負債情況

　　見下表：

　　(四)其他評估報告使用者

　　資產(chǎn)評估管理機構(gòu)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門及其他相關(guān)部門。

　　二、評估目的

　　本次資產(chǎn)評估受中化國際控股有限公司及中化國際建設(shè)集團股份有限公司的共同委托，中化國際控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的北京光彩置業(yè)有限公司35%出資權(quán)及相應(yīng)權(quán)益所涉及的光彩國際公寓房地產(chǎn)提供公允價值參考依據(jù)。

　　三、評估對象和評估范圍

　　評估對象為房地產(chǎn)。

　　評估范圍：納入評估范圍的光彩國際公寓的房地產(chǎn)總面積7405.99平方米，房產(chǎn)用途為商業(yè)。其產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人為北京光彩置業(yè)有限公司。北京光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是中化國際建設(shè)集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應(yīng)分配給中化國際有限公司位于北京光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。目前商業(yè)部分房產(chǎn)在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。

　　以上委估對象用地性質(zhì)均為出讓，評估范圍包含房地產(chǎn)分攤的土地使用權(quán)價值。

　　評估范圍為委托方提供清單所列示的評估基準日的資產(chǎn)，從而確定其基準日止的價值。本次評估的范圍以企業(yè)提供的清單為準。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　評估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據(jù)本評估項目的評估目的等相關(guān)條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估結(jié)果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。

　　五、評估基準日

　　本項目評估基準日為：20xx年5月31日。

　　1、本評估基準日是在保證與會計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　本次評估所采用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。

　　六、評估依據(jù)

　　本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)為：

　　一)行為依據(jù)

　　1、雙方購買協(xié)議

　　2、中化國際控股有限公司、中化國際建設(shè)集團股份有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

　　二)法律依據(jù)

　　1、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則》;

　　2、國辦發(fā)[2001]102號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》;

　　3、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部第3號令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》;

　　4、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》;

　　5、國資委產(chǎn)權(quán)[20xx]274號《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》。

　　三)準則依據(jù)

　　1、中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)會協(xié)[20xx]18號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知;

　　2、財企[2004]20號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;

　　3、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》(中評協(xié)[20xx]189號);

　　4、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》(中評協(xié)[20xx]189號);

　　5、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)[20xx]18號);

　　6、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[20xx]189號);

　　7、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[20xx]189號);

　　四)權(quán)屬依據(jù)

　　1、被評估單位的營業(yè)執(zhí)照等;

　　2、主要購置合同、發(fā)票，以及有關(guān)協(xié)議、合同書、建筑施工預(yù)決算書等財務(wù)資料。

　　五)取價依據(jù)

　　1、公司提供的20xx年-20xx年資產(chǎn)負債表、利潤表等財務(wù)會計資料，歷史與現(xiàn)行資產(chǎn)價格資料、歷史用戶統(tǒng)計資料，未來發(fā)展規(guī)劃及盈利預(yù)測方面的資料;

　　3、北京科技出版社《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊》;

　　4、網(wǎng)上公示的現(xiàn)行寫字樓、商鋪等出租信息資料;

　　5、委托方提供的歷史的與現(xiàn)行的房屋租金價格資料;

　　6、重要的付款憑證及發(fā)票;

　　7、房屋出租行業(yè)分析資料;

　　8、wind資訊金融終端;

　　9、中化國際控股有限公司20xx年-20xx年的財務(wù)會計資料;

　　10、資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場調(diào)查;

　　11、公司有關(guān)管理層和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場前景預(yù)測、企業(yè)銷售、成本、投資、管理等意見;

　　12、有關(guān)政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。

　　六)參考資料及其他依據(jù)

　　1、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者申報的《資產(chǎn)評估申報明細表》;

　　2、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明;

　　3、會計憑證、會計報表及其他會計資料;

　　4、評估師現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的其他評估相關(guān)資料。

　　七、評估方法

　　《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》和有關(guān)評估準則規(guī)定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)。我們根據(jù)本次評估的評估目的'、評估對象、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當?shù)姆椒ㄟM行評估。

　　(一)評估方法的選取

　　1.本次評估的技術(shù)思路

　　評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，本次評估對象是商業(yè)性房地產(chǎn)，主要用途為對外出租經(jīng)營并產(chǎn)生收益，而目前房地產(chǎn)市場上的同類型、同一區(qū)域的類似商業(yè)性房產(chǎn)的交易案例不多，不宜采用市場法進行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。

　　2.評估方法

　　收益法

　　由于評估對象為經(jīng)營性房地產(chǎn)，采用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經(jīng)營費用，計算出年純收益，通過適當?shù)馁Y本化率進一步求取房地產(chǎn)總價格，得出委估對象房地產(chǎn)現(xiàn)值，其計算的結(jié)果比較客觀。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求取評估對象的價值。

　　一般公式:收益法=(未來年租金-應(yīng)繳納的稅費)/(折現(xiàn)率-增長率)

　　式中：

　　P——評估值;

　　i——年序號;

　　r——房地產(chǎn)的資本化率

　　Ri——未來第i年的預(yù)期收益;

　　A——年金

　　n——收益年期

　　t——收益年期

　　房地產(chǎn)未來x年的凈收益和房地產(chǎn)的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調(diào)整以后進行套用。在凈收益的確定上，我們遵循基本公式：凈收益=年總收益-年總費用，然后根據(jù)企業(yè)提供的情況，結(jié)合市場調(diào)查，確定各項數(shù)據(jù)。

　　八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，xx國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司業(yè)已實施了對委托方提供的法律性文件與會計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，按被評估企業(yè)提交的資產(chǎn)清單，對相關(guān)資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以財務(wù)分析和預(yù)測等其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下：

　　1、接受委托及準備階段

　　(1)xx國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司于20xx年5月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，xx國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認真討論。

　　(2)根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設(shè)計主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調(diào)查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務(wù)培訓，填寫資產(chǎn)評估清查表和各類調(diào)查表。

　　(3)評估方案的設(shè)計

　　依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。

　　(4)評估資料的準備

　　(5)收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件、收益成本的資料等。

　　該階段工作時間為20xx年6月11日-6月13日。

　　2、現(xiàn)場清查階段

　　(1)評估對象真實性和合法性的查證

　　根據(jù)委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報明細，評估人員針對實物資產(chǎn)進行查證，收集了相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬及其他資料，對其真實性及權(quán)屬進行了核實，以確認資產(chǎn)的真實準確。

　　(2)資產(chǎn)實際使用狀態(tài)的調(diào)查及市場前景等情況的調(diào)查

　　資產(chǎn)實際狀態(tài)主要為調(diào)查房屋建筑物實體狀況。在資產(chǎn)占有單位管理人員的配合下現(xiàn)場實地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用狀況。在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善重要調(diào)查表。

　　(3)企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查

　　收集相關(guān)單位以前年度財務(wù)資料，對涉及房產(chǎn)的各損益項目進行測算分析;通過訪談等方式調(diào)查各項業(yè)務(wù)的現(xiàn)實運行情況及其收入、成本、費用的構(gòu)成情況及未來發(fā)展趨勢，收集分析被評估企業(yè)提供的技術(shù)資料和用戶資料，通過收集相關(guān)信息，對被評估企業(yè)各項業(yè)務(wù)的市場環(huán)境、未來所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進行分析和預(yù)測。為編制房產(chǎn)收益預(yù)測作準備。

　　該階段的工作時間為20xx年6月11日-6月13日。

　　3、評定估算及綜合處理階段

　　(1)評估結(jié)果的確定

　　依據(jù)xx國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司評估人員在評估現(xiàn)場勘察的情況以及通過必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的評估結(jié)果。

　　(2)評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫

　　按照xx國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按xx國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司規(guī)定程序進行三級復(fù)核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復(fù)核無誤后，由項目組完成并提交報告。

　　(3)工作底稿的整理歸檔

　　九、評估假設(shè)

　　市場法假設(shè)

　　1、交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。

　　2、公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。

　　3、持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。

　　收益法假設(shè)

　　本次評估的未來收益預(yù)測是根據(jù)資產(chǎn)占有單位目前房地產(chǎn)經(jīng)營情況及各項經(jīng)濟指標，并考慮了房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展情況，遵循了國家現(xiàn)行法律、法規(guī)和相關(guān)制度的有關(guān)規(guī)定，本著求實、穩(wěn)健的原則編制的。房地產(chǎn)收益的預(yù)測是建立在下列條件下的：

　　1、被評估單位以合法、有償方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并支付有關(guān)稅費。

　　2、評估對象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)收益。

　　3、任何有關(guān)評估對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　4、泛海控股將依法持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時大方向保持一致;

　　5、有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準及稅率、外匯匯率及市場行情在正常或政府既定的范圍內(nèi)變化;

　　6、無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對中化國際控股生產(chǎn)經(jīng)營活動重大不利影響。

　　7、不考慮通貨膨脹的影響。

　　本次評估過程中，評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，部分使用的是現(xiàn)行的政策條款，部分是評估人員在評估時常用的行業(yè)慣例、統(tǒng)計參數(shù)或通用行業(yè)參數(shù)，并認定這些前提條件在評估基準日成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責任。

　　十、評估結(jié)論

　　資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表單位：人民幣萬元

　　項目賬面凈額調(diào)整后賬面凈值評估值增減額增減率%

　　ABCD=C-BE=D/B

　　流動資產(chǎn)28,619.5828,619.5838,230.739,611.1533.58

　　長期投資796.22796.22789.58-6.64-0.83

　　固定資產(chǎn)6.296.295.49-0.80-12.72

　　其中：在建工程

　　建筑物

　　設(shè)備6.296.295.49-0.80-12.72

　　無形資產(chǎn)

　　其中：土地使用權(quán)

　　其他資產(chǎn)

　　資產(chǎn)總計23,766.6623,766.6628,216.824，450.1619

　　流動負債17,200.0817,200.0817,200.08

　　長期負債

　　負債總計17,200.0817,200.0817,200.08

　　凈資產(chǎn)6，566.586，566.5815,825.729259.14141.01

　　采用收益法和市場法評估后，得出如下評估結(jié)論：納入評估范圍的資產(chǎn)賬面總額23766.66萬元，評估價值2216.82萬元，增值4，450.16萬元，增值率19%。上述增值的原因是：自北京光彩國際公寓項目竣工以來，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，特別是一線城市，土地、房產(chǎn)價格普遍上漲。處于城市中心地段的物業(yè)，增值幅度更為明顯。北京光彩國際公寓項目地處北京東二環(huán)一側(cè)黃金地段，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，加之物業(yè)建筑品質(zhì)良好，故近幾年來該物業(yè)一直處于升值狀態(tài)。

　　十一、特別事項的說明

　　以下事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響，敬請評估報告使用者予以重點關(guān)注。

　　1、本次參評的商業(yè)房產(chǎn)共7405.99平方米，產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人為北京光彩置業(yè)有限公司。北京光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是中化國際建設(shè)集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應(yīng)分配給中化國際控股有限公司位于北京光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。

　　2、本報告提出的評估結(jié)果是在委托方及被評估企業(yè)提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對委托方和被評估企業(yè)提供的有關(guān)評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定被評估企業(yè)提供的所有資料客觀、真實、準確、合法。因資料不真實而造成評估結(jié)果誤差，本公司不承擔任何責任。

　　3、本評估結(jié)果是對20xx年5月31日這一評估基準日委估資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本公司對這一基準日以后的委估資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負任何責任。發(fā)生評估基準日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。

　　在評估基準日期后，且評估結(jié)果有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量、價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值;若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應(yīng)調(diào)整。

　　4、本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的評估對象的市場價值，未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、擔保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

　　5、本次評估結(jié)果基于本報告所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔發(fā)表意見的責任，同時我們也沒有義務(wù)為了反映報告日后的事項而進行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。

　　6、本次收益法評估過程中，對房屋租賃收入及其他指標的確定，是在目前被評估企業(yè)經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上，并結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃、市場情況綜合預(yù)測得出的，如若被評估企業(yè)的經(jīng)營狀況發(fā)生較大變化，導(dǎo)致與公司未來發(fā)展規(guī)劃及相應(yīng)盈利預(yù)測出現(xiàn)較大差異時，將對本報告收益法結(jié)果產(chǎn)生較大影響。

　　7、本報告含有若干備查文件，備查文件系構(gòu)成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。

　　十二、評估報告的使用限制說明

　　1、本報告僅供委托方用于評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門審查使用;評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有。

　　2、本報告只能由評估報告書載明的評估報告使用者使用。

　　3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。對不當使用評估結(jié)果于其他經(jīng)濟行為而形成的結(jié)果，本公司不承擔任何法律責任。

　　4、根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本項目評估結(jié)論的有效期限為1年，自評估基準日20xx年5月31日起，至2014年4月30日止。

　　十三、評估報告日

　　本報告提交日期為20xx年6月16日。

　　xx國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司

　　二〇一三年六月十六日

　　評估機構(gòu)法定代表人：

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：