土地流轉調研報告合集15篇
在人們素養不斷提高的今天，報告不再是罕見的東西，報告包含標題、正文、結尾等。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的土地流轉調研報告，歡迎大家分享。
土地流轉調研報告1
一、全縣土地流轉總體情況和主要特點
我縣現有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬畝，涉及農戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個特點：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發展烤煙和糧食生產。清水橋鎮平三村歐陽迪文自有耕地13畝,長期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮坪石頭村歐陽植竹長期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來的本村內進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經營主體從單戶轉向合作社,經營從種糧為主轉向發展糧食與優質高效農業并重。20xx年全縣850戶種糧大戶經營耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經營耕地面積5605畝,其中:流轉面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現。一是促進了農村產業結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業原料林、中藥村、油茶、水果等優勢產業，做到了優勢產業不斷發展壯大。通過土地流轉，清水橋鎮、水市鎮、保安鄉、太平鎮等鄉鎮新增烤煙種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉太平村村民以700余畝耕地的經營權入股，發展優質臍橙，形成了“一村一品”的產業格局。二是擴大了農業規模經營。目前，我縣土地流轉規模在10畝以上的有4萬多畝，規模經營戶已達20xx戶以上，烤煙生產逐步轉向大戶為主。三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創造了新的就業機會，農民在享受地租的同時，可以足不出鄉在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農業適用新技術、新品種、新農機的推廣應用。通過土地流轉形成的規模經營戶，為提高勞動生產率和土地利用率、產出率，均采用了先進適用的新農機、新技術和優良品種，有的甚至聘請了專業技術人員。
二、存在的問題
1、流轉規模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業產業的'壯大，沒有達到產業“攪”活土地流轉，土地流轉促進產業壯大的效應。
2、流轉行為不規范。農村土地流轉多以農戶間自發流轉為主，以口頭協議進行流轉的多，簽訂正規書面協議或合同的少。有的即使簽訂了書面協議，內容也很簡單，形式不規范不健全，經過村集體統一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借合同不規范而索回土地經營權現象;集體林地承包中，很多未經過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發上訪事(案)件，造成不穩定因素。
3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉鎮的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以內的有9萬畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在20xx年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續利用。而且，由于產業化經營程度不高，土地流轉形成的規模化經營、標準化生產水平低，科技含量不高，種植、養殖的“大路貨”多，名、特、優、珍、稀、奇等種養、開發少。
4、流轉環境不優。一些農戶對土地流轉經營戶生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立,土地流轉市場還沒有形成,流轉信息不暢,土地評價缺乏依據,農民咨詢沒有門路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒有配套的政策措施;鄉村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉鎮農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監督職能也沒有完全落實到位。
6、農業產業化經營程度不高，從事農業開發和經營的投資者偏少。農業比較效益差，農業生產投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規避風險的能力弱，因此，從事開發和經營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的龍頭企業，大部分農產品加工企業停留在作坊式的生產經營階段，農產品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農民增收少。
三、對策和建議
加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業產業化經營、發展現代農業和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進程，提高農村土地流轉質量和效益，必須從以下幾方面入手:
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規范。縣、鄉鎮、村都要舉辦農村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農村土地流轉。
2、加強監管，搞好服務，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監管工作，切實做到三個規范：即規范土地流轉程序、規范土地流轉合同和規范土地流轉行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農村土地流轉中介服務體系，即鄉鎮成立農村土地流轉信息服務中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務站，縣、鄉、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現依靠市場調節完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉鎮農村土地糾紛調處機構，著力解決各類農村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農民外出就業創造條件。要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農村勞動力永久性、實質性向二、三產業轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城市轉移，為農村土地流轉創造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會保障機制。加強以農村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農民的后顧之憂，使農民放心走出去，進而為農村土地流轉創造良好的條件。三是要大力發展農民專業合作組織。充分發揮農民專業合作組織在資源整合，帶動農戶搞規模經營的方面的積極作用。引導有能力的農民專業合作組織，探索農戶土地入股等流轉方式，自創品牌，擴大規模，自主開發經營農業項目。大力扶持農業龍頭企業、農民專業合作社、專業購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農村土地的流轉。四是大力發展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產林、牲豬等優勢主導產業，擴大板塊規模，增強對農村土地流轉的吸引力。
4、加強領導，協調配合，不斷優化農村土地流轉工作環境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉鎮兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合協調、統一領導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創新農村經營管理制度、發展現代農業、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發揮職能作用，加強協調配合，進一步優化農村土地流轉工作環境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監管，并通過土地整理、農業綜合開發等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規模經營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統籌城鄉勞動就業及社會保障工作，落實有關勞動保障政策;財政、經管部門要加強業務指導，保障必要的工作經費，農業、畜牧、農機、林業等部門要加強技術指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農村土地流轉。
土地流轉調研報告2
調查表明：全市農村土地承包經營權流轉主要有三種形式：
一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。
我市土地流轉呈現出以下幾個特點：一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過去農戶之間的轉包為主，逐漸轉變為轉包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。二是流轉主體多元化。隨著農村經濟的發展，農村土地流轉已不僅僅局限于農戶之間，種養大戶、龍頭企業、農民專業合作組織已經全面參與，使農村土地流轉主體趨于多元化。據統計，目前流入種養大戶的土地有3.57萬畝，占流轉面積的41.6%；
流入到農民專業合作社的有2.05萬畝，占23.9%，流入到農業龍頭企業的有0.35萬畝，占4.1%。三是流轉面積規模化。土地流轉由以前的分散零星流轉開始轉向規模集中連片流轉。據調查，全市涌現出以合作社、種植大戶、龍頭企業等為主體的100畝以上種養殖大戶179家，農民專業合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬畝，仁和集鎮的蘆龍農事服務合作社、金集鎮的益民新型農業合作社流轉土地2500多畝，種植大戶承接流轉的有159人，面積3.57萬畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮的宣有林、冶山鎮的張獻國流轉土地超過5000畝。四是流轉程序規范化。通過完善制度、開展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，我市土地流轉程序進一步得到規范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮有備案。據統計，20xx年全市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占20xx年總流轉面積的83%，基本上采用了統一提供的規范性文本，土地經營權證、流轉合同都在鎮土地流轉中心備案存檔。五是流轉服務組織化。隨著市、鎮、村三級管理服務網絡體系的建立，我市土地流轉已經開始由自發、口頭形式向規范化、組織化發展。目前，我市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長的農村土地流轉工作領導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務中心。15個鎮（街道）都成立工作領導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮行政服務大廳增設了服務窗口，各村（社區）都配備了土地流轉信息員。據統計，三級農村土地流轉管理人員已經達到260多人。
二、土地流轉的主要成效及存在問題
1、提高了土地利用效率。實行農村土地適度規模流轉后，促進了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮蘆龍農事合作服務社集中流轉土地近3000畝，通過小田改大田等措施對部分土地進行整治，增加了耕地面積近25%。
2、促進了農業規模經營。開展農村土地流轉，滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經營管理能力的專業大戶集約經營土地的愿望，實現了生產要素的合理配置，使土地經營權向專業大戶、合作社等規模經營主體集聚，擴大了規模經營面積，形成了一批具有一定規模的農產品基地。大通鎮的項永祥戶原是跑運輸的，積累資金后，通過參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規模生產基地。冶山鎮張獻國辦企業有了一定的積累，便棄工從農，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進行水稻、玉米種植外，還引進了太空蓮藕、油桃等經濟作物，引領當地農民向高效特色農業方向發展。
3、增加了農民的直接收入。我市絕大多數土地流轉費在每畝500元左右，國家有關惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出后，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經工經商，或外出務工，或在本地企業就業。金集鎮益民新型農業專業合作社有700多戶農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農民務工經商、外出打工戶均增加收入5000多元。
4、培育了新的經濟主體。以農民專業合作社和有實力的種養大戶為主的經營主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事
服務等合作社數量不斷增加，有力地推動了農村土地流轉。永豐鎮的華福昌戶，20xx年從市良種場流轉土地504畝，與有關企業實行訂單生產，一年純收入達到30多萬元，已經成為名副其實的種植大戶。
5、加快了農村勞動力轉移。通過農村土地承包經營權的流轉，使很多農村勞動力從土地中解放出來，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉的后顧之憂，使更多的人從事二、三產業或外出打工。據統計：全市20xx年離土不離市的農業勞動力約12萬人，占全市農業總勞動力的38%。
據調查，目前影響土地流轉的主要問題有以下三個方面：
一是傳統思想觀念的束縛。目前，大多數農民戀土情結較濃，加上各項農業補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務工、經商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。
二是個別鎮村認識不到位。一些鎮村干部對于通過土地流轉發展現代農業，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動性不高。
三是流轉機制不夠完善。有的鎮流轉程序不規范，土地流轉雙方的.管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。
三、加快推進土地流轉的意見和建議
1、強化責任，充分調動鎮村干部積極性和創造性。在農村土地流轉的進程中，鎮村干部的作用發揮非常關鍵。他們熟悉農戶家庭現狀、當地的產業特點、勞動力的流動狀況、農民的思想動態，做工作的針對性強。因此，各鎮（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經營權流轉工作，把建立土地經營權流轉機制，促進土地經營權的有序流轉作為深化農村改革，實施機制創新的重要內容來抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當地實際，制訂一些促進土地流轉的措施，落實鎮村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內容，對成績突出的予以表彰獎勵。
2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規，宣傳土地流轉、規模經營的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉創造良好的輿論氛圍和政策環境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業和生存的手段，更是一筆可以利用的資產，從而提高農民群眾參與土地流轉的積極性和主動性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進農村土地流轉工作合理、健康、有序開展。
3、強力推進，大膽創新土地流轉模式。根據全市農業發展實際，大膽創新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產出率。一要大戶示范帶動。大力培育種植、養殖大戶，依靠大戶的示范效應，促進農村土地流轉。二要合作社合力帶動。大力發展農村專業合作經濟組織，按照民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動。要大力引進有實力的農業龍頭企業到我市興辦特色農業、休閑農業、觀光農業。四要科研單位帶動。通過實行優惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專院校租賃農民土地，建設產業生產基地和科研基地。五要鼓勵有一定規模種植和養殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農場和合作農場，為發展設施農業和高效農業創造條件，打好基礎。
篇二：土地流轉調研報告(定稿)
關于我縣土地流轉情況的調研報告
（草案）
政協獻縣委員會辦公室
我國經濟社會經過30年改革開放的發展，曾經激發億萬農民生產積極性的家庭聯產承包責任制，從某些地域來看越來越顯現出了阻礙生產力發展的態勢，隨著新型的生產關系的進一步確立，必將迎來新一輪土地由分到合的轉變。這次土地流轉，被稱作新中國的間自愿協商的土地互換等不包括在內。流轉的土地主要用于農業規模經營，部分流轉土地以種植棉花、辣椒等經濟作物或發展林業為主，產出效益較低。
綜合分析我縣土地流轉現狀，呈現以下幾個特點：一是從流轉方式看，主要以反租倒包、轉包為主，占流轉土地總量的94%，以轉讓和互換為輔，占流轉土地總量的6%；二是從流轉地域看，土地流轉主要集中在諸如十五級、本齋、淮鎮、河街等工業發展較好的鄉鎮，或者像段村鄉大村大洼、臨河冉三角千畝大方、農場梅莊大洼等地處偏遠、土地貧瘠、土地資源豐富的村莊；三是從承包對象看，除跨村跨鄉流轉土地的情況外，還產生了外地來我縣承租土地（承租面積300余畝）和我縣到天津、新疆及河北省的其他地區承租土地情況（承租面積約1.4萬畝）；四是從流轉主體看，土地正由農戶間流轉向農戶與種養大戶、農合組織、農業龍頭企業等流轉，目前全縣80多個種養能手、專業組織共承租流轉土地1.5萬畝。
二、開展土地流轉給我縣帶來的變化
土地流轉對改造我縣傳統農業，優化農業農村經濟結構和促進經濟社會發展產生了巨大而深遠的影響：
一是土地規模經營水平顯著提高。形成了規模經營、特色突出的棉花種植基地、果樹種植基地、用材林基地、蔬菜種植基地等專業生產區。全縣共有規模經營土地1.5萬畝，土地效益是流轉前的6倍。西城伊麗莎白瓜種植基地，是典型的“科技＋農戶”的模式，860多畝土地，一年畝均收益1萬元，是以前傳統種植的20倍。
二是涌現了一些種養大戶。如縣電力局職工李華、臨河鄉幾名干部等嘗試的經營機制靈活的新型農業經營模式，吸引了很多縣內外種植戶前來學習取經；陌南孝舉的盛達莊園、韓村孔馬坊的生態果園、淮鎮中街的葡萄園等園區，引進優質品種，推廣科學種管方法，帶動了一批農民致富。這些種養大戶為推進我縣農業現代化，推廣現代農業技術，積累了寶貴經驗。
三是加快了勞務輸出步伐，推進了城鎮化建設。土地流轉把農村勞動力從土地上解放出來，成為了產業工人，加快了城鎮化步伐。據統計，我縣勞務輸出人數近幾年每年以5%的速度遞增，20xx年達到6.6萬人，實現勞務收入3.3億元。我縣城鎮人口近兩年增加了3萬人，多從事二、三產業，提高了我縣城鎮化水平。
四是摸索出了農業產業化模式。企業與農戶用合同訂單把家庭經營過渡到“公司+農戶”、“科技+農戶”、“基地+農戶”等形式，讓農民接受企業現代經營理念和制度化管理方法，按照市場信息、經營戰略、經營目標實施標準化生產。
五是增加了農民收入。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場風險和自然風險，穩定獲取土地出讓金收入，更能從企業務工中獲取勞務收入。據初步估計，每畝流轉地年平均租金以300元計算，而一畝地種地一年純收入不過500元，除此之外，農民還可以從務工中得到一筆收入，一年至少3000元—5000元。
當前，無論從上級政策還是全縣的形勢看，土地流轉適逢良好機遇，我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，通過促進土地良性流轉，加快全縣經濟社會發展的步伐。
三、當前土地流轉出現的問題
土地流轉是農業農村經濟體制改革深入發展過程中出現的新事物，是經濟社會發展到一定階段的必然產物。在實際運行中農村土地流轉也面臨著一些困難和不容忽視的問題。
1、認識不足，重視不夠。
一是部分基層領導干部重視不夠。認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，與鄉鎮村無關，不加強管理，對之采取聽之任之的態度。沒有充分認識到發展適度規模經營對發展現代農業的推動作用，認識不高，支持、引導、服務不夠。怕推進土地經營權流轉實行規模經營被認為是否定家庭聯產承包制度，進而承擔政治風險；同時也擔心引起新的矛盾，進而影響農村社會穩定，因此缺乏開拓創新精神。
二是農民觀念陳舊，顧慮多，風險意識差。在現行的政策下，農民進行無代價生產經營的同時，還可享受國家的惠民補貼，導致農民固守家園、溫飽即滿思想比較濃厚，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不愿流轉。同時，農民受資金、技術市場、文化素質等因素困擾，進城務工或發展畜牧養殖、二三產業較難的現實，不敢把土地流轉出去。此外，由于農村養老、醫療保險等事關農民生存的社會保障體系不夠健全完善，農村土地很大程度上擔負著農民的社會保障功能，農民怕失地后生活無著落。
2、種養大戶偏少，流轉愿望帶動作用有限。農村缺少具有現代經營理念的致富帶頭人。真正懂經營、善管理、有帶動作用的帶頭人少。也有的承包人受資金、技術等限制，擴大經營規模貸款難，購買先進的機械設備缺資金，現代的生產技術掌握不多，制度機制管理、科學管理也跟不上，限制了規模經營的進一步發展。
3、土地流轉機制不健全。一是流轉程序不完善。土地流轉工作尚處于起步階段，沒有形成完整規范的流轉程序，多為口頭協議，統一規范具有法律效力的書面合同少，缺乏科學管理。二是流轉制度不健全。流轉沒得到有關單位簽證，沒有建立起規范的土地流轉檔案，土地流轉發生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關部門提供的數據，近兩年我縣因土地流轉引發的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趨勢。三是農村土地流轉合同的簽訂不規范。表現在面積不實、土地流轉期限超期、承包費沒有考慮物價變化因素等方面。
四、措施和建議
土地流轉問題是一項綜合性、動態發展的系統民生工程，需要在中央的引導下不斷發展完善。現結合我縣土地流轉現狀，提出以下建議：
一是學習宣傳政策。政府有關部門要不斷加強土地流轉政策學習，將當前這一惠及三農的政策落到實處，嚴格遵循“依法、自愿、有償、有序”的原則，將土地流轉工作與農業增效、農民增收、農村繁榮相結合，與目前農民工返鄉創業、發展民營經濟相結合，與實施建設社會主義新農村相結合。要采取多種形式宣傳黨的十七屆三中全會精神和土地流轉政策，讓農民了解政策、消除疑慮、推進土地流轉。通過學習宣傳，讓政府部門、社會各界了解土地流轉的大勢，協調配合，支持、投身土地流轉工作。
土地流轉調研報告3
近期我們小組對農村土地流轉情況進行了調查，經過匯總研究，現將調研情況報告如下：
一、土地流轉的主要形式
目前，土地流轉的形式主要有：轉包、出租、入股、轉讓、互換等形式。
二、土地流轉的效果
土地流轉形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業集中。目前。二是土地向農民專業合作社集中。三是土地向種養能手集中。主要是各村的種植和養殖大戶。
三、土地流轉存在的問題
（一）認識不足，重視不夠。部份村干部認為土地承包經營權的流轉是農戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經營權流轉的要求管理。但事實證明，不規范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩定。
（二）農戶放棄承包地時無書面申請。前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向村委打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，更1
沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，村委將其承包地收回后重新發包給其他農戶，該農戶事后反說是村委強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，村委又拿不出有利的證據，增加了此類糾紛處理的難度。
（三）土地流轉合同不規范。農戶之間的土地流轉無規范的流轉合同，相當部分只有雙方當事人才知道的口頭協議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。
（四）組織機構有待完善。街道和村兩級沒有成立相應的服務機構，使農村土地流轉和規模化經營工作沒有相對完善的工作機構和健全的工作隊伍；沒有建立土地流轉檔案管理制度，不能對每一宗土地流轉都建立流轉臺帳和流轉卡，使土地流轉工作不規范；沒有建立土地流轉矛盾糾紛排查制度，不能及時發現土地流轉和規模化經營中的矛盾和問題，溝通協調工作做的不夠，不能為農民和業主搞好服務。
四、加強土地承包經營權流轉的幾點建議
（一）認真貫徹相關法規。切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47號令）的宣傳貫徹，要讓各級干部充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。層層開展農村土地承包管理和土地流轉的培訓，街道要定期組織對村干部進行專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。
（二）切實完善流轉手續。在全面清理農村土地流轉現狀的基礎上，對清理出來的問題分類進行完善和補充。
一是對農戶之間流轉合同和協議或不規范不完善的合同或協議的流轉行為，按照統一的《農村土地承包經營權流轉合同書》的格式進行重新簽訂農村土地流轉合同，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的.剩余時間。
二是對自愿放棄土地承包的農戶，必須完善放棄承包經營權的《申請書》或與集體經濟組織簽訂協議。否則不允許村委將其承包地發包給他人承包。
三是對集體經濟組織采取招標、拍賣等方式發包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
（三）嚴格土地承包經營權流轉操作程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出申請，取得同意后，再簽訂流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和街道
農村土地承包管理部門各備案一份；街道農村土地承包管理部門要對農村土地流轉情況適時進行備案登記，建立和完善農村土地流轉檔案。流轉當事人可以向街道農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
（四）指導簽訂流轉合同。街道農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂合同后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時指出并予糾正。
（五）健全農村土地流轉檔案。街道農村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。
土地流轉調研報告4
近年來，湘鄉市農業經濟取得了較快的發展，土地流轉也呈現出規模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農村土地承包經營權流轉工作情況，加速推進湘鄉市農業和農村經濟發展，湘鄉市統計局組織課題組深入全市各鄉鎮辦事處及市直有關部門單位，對農村土地承包經營權流轉工作進行了專題調研。
一、湘鄉市農村土地承包經營權流轉的現狀及成效
湘鄉市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉15鎮4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農村土地承包戶223547戶，農村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉市的農村土地流轉工作有了較好較快的發展。據不完全統計，全市農村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農戶5.2萬戶，占總農戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉市農村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農業和農村經濟建設上，發揮了十分重要的作用。同時也帶來了農業農村發展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農業結構調整和農村土地的規模化、集約化經營。通過土地流轉，把零星的土地從農民手中集中連片，進行適度規模經營，大力發展規模特色產業，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產要素的合理流動和優化組合，實現了土地資源的充分利用。
2、推動了農業經營機制的創新。主要是通過農業產業化龍頭企業和農民專業合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農民簽訂流轉合同，建立現代農業生產基地。
3、提升了農業綜合生產能力和土地利用率。土地流轉促進了農業機械化和農田水利基本建設。
4、促進了農村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農業勞動力，使許多農民可以離開土地安心外出務工經商，轉向二、三產業，從而優化了農村勞動力就業結構，促進了農民轉移就業。
5、增加了農民收入。農民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產基地務工賺取工資收入。
二、當前湘鄉市農村土地流轉中存在的主要問題
1、土地流轉的行為不規范。
一是土地流轉存在隨意性和不穩定性。許多流轉特別是農戶之間的流轉都沒有建立穩定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。
二是流轉無合同或合同不規范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農村土地流轉僅僅停留在一般性的.引導管理上，缺乏對農村土地流轉的有效管理和服務，農戶自發土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區，多數農戶土地流轉發生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進一步加強。主要是農村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農民思想認識不足，心存疑慮。部分農民怕土地流轉會失去承包
權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉市就土地流轉還沒有出臺具體的指導意見和扶持政策，因此，鄉村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農民依法有序流轉。
三、當前制約湘鄉市農村土地流轉的主要因素
1、土地分散經營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調整留下的種種弊端，嚴重制約著生產力的發展和產量的提高。湘鄉市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經營，要轉為集中規模經營，由于涉及的農戶多，農戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規模效益的發揮。
2、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。農村土地對于農民來說，普遍具有社會保障和就業兩大功能。這就決定了農民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮化水平較低，吸納農民就業能力不足，農村剩余勞動力向城鎮轉移空間有限，以及農民自身知識技能的儲備不足，進城就業門路窄，無法在城市獲得穩定的職業和收入，因此，農民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農補貼直接發放給承包農戶的發放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現象的原因：
一是農業比較效益低。據農業部統計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經營而不流轉。
二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規范統一的土地流轉市場，急于流轉土地的農民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。
三是農民土地經營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農民價格意識淡薄。
四是農業特色產業少，帶動力不強，使得土地流轉規模化經營程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農民流轉土地后，通過經營主體的集約化經營，土地的產出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優勢的產業，對形成適度規模經營有明顯的推動作用，但從調查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續性強的特色農業產業的有力支撐，農用地需求相對較少，許多農戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農業規模經營風險大制約著土地流轉。農業規模化經營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經營不善等不確定因素均可導致產業效益降低甚至血本無歸，一旦發生這類情況就難以保障農民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數流轉經營主體對土地流轉表現得很謹慎，不敢輕易接手。
土地流轉調研報告5
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規模化經營的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發展趨勢，強化政府服務職能，規范農村土地流轉，引導發展規模經營，是當前值得探討的重要課題。
一、我縣土地流轉的現狀
從今年年初開始。我縣按照全市統一部署，在全縣農村開展了“規范、有序”的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農戶3．78萬戶，占總農戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3．78萬本。全縣土地流轉面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
二、土地流轉工作成效
抓好土地流轉工作，對促進農業發展，維護農村穩定，增加農民收入，起了積極作用。
1、規范了土地流轉合同，干部群眾滿意。自發流轉存在著合同不規范，協議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農業廳統一式樣的合同文本，規范了土地流轉合同，并對過去存在的口頭協議，不規范合同重新進行了補簽，規范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮經商置業，就近服務于二、三產業。據統計，土地流轉后全縣鄉(鎮)外出打工或從事二、三產業的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。
3、推動了產業結構調整和適度規模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發展；二是耕地流轉發展到林地和“四荒”經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養殖業發展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規模化、產業化、企業化方向發展。
4、加快了現代農業的進程。土地流轉后，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產率。
5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉鎮、村按照“規范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規范了土地流轉程序，明確了規章制度。鄉(鎮)農業綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今后土地流轉工作步入經常化、規范化軌道奠定了基礎，積累了經驗。
三、存在的問題
l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
2、個別鄉(鎮)和村組干部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態度，導致鄉村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網絡化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規模和效益，提高了土地流轉的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉的區域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規范。有的地方即使簽訂合同也存在手續不規范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。
四、對今后完善土地流轉工作的建議
1、加大宣傳，統一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作，把規范土地流轉工作納入經常化、規范化軌道。
2、轉變觀念，明確思路。鄉村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業帶，在尊重農民意愿的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規模基地方向發展；二要規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的.土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵干部向農民租田搞示范，通過“做給農民看，教會農民干”的引導方式，帶動農民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發展適度規模經營，主要用于農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。
3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規范土地流轉基本操作規程，實行程序化操作。在鄉(鎮)農業綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉后的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織。可由農辦牽頭，聯合農業、土管、林業等部門設立“土地信托服務中心”，鄉鎮一級設立土地信托服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信托服務，突破土地使用權流轉僅在有限區域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對“四荒”開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規模化經營的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。
土地流轉調研報告6
xx位于xxx，總戶數有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20__年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業生產的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業示范園區，有力促進了農民增收。xx的土地流轉是xx市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產權登記與確認
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。②辦證手續煩瑣。要經過的程序有：村委——土地局——鎮政府——規劃局——環保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。
二、農村房產與宅基地流轉
當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20的契稅。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：①政府要對土地統一規劃。②政府要出臺政策，允許買賣房產、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續。
三、土地承包經營全流轉
（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的.家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農戶簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業，用以建設江鏡農業園區。在此過程中，發現了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時，是由鎮政府與企業簽定，期限為27年。然而只有30的農戶同意轉包期限為27年，大部分農戶對此長時間的轉包并不同意。
（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規模經營的主要政策就是農業產業化的有關政策。主要措施有：①政府統一整理土地后，進行統一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農業園區。③在土地流轉過程中，要尊重農戶的意見，農戶自愿，才能進行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農戶。
五、農村產權市場建設
目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統一拍賣，價格應由鎮、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農戶的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環節，手續煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進行。
5、每個鎮應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監督。
課題組組長：xx
成員：xx
xx
xx
執筆：xx
時間：20xx.x.x
土地流轉調研報告7
按照中共中央、國務院建設社會主義新農村的要求，建致富產業，推進農業產業化，加快農村勞動力轉移步伐是農村生產發展的關健。最近，如何加快農村土地流轉引起了市級相關部門的廣泛重視，為了切實弄清農村土地流轉和加快農村生產發展的關系，永川區板橋鎮新農村建設土地流轉工作調查組從XX年4月5日至4月18日對全鎮土地流轉的現狀進行了深入調研，現將情況整理報告如下：
一、 土地流轉的總體情況
據不完全統計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮農村土地流轉涉及的村數12個，占總村數的100%，涉及的農戶3003戶，占總農戶的26%，其中土地流出的農戶2843戶，占總農戶的24.6%，土地流入的農戶160戶(另外，單位和外地業主來鎮承包3起)，占總農戶的.1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、 土地流轉的幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的農地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、 干交錢糧型。一是魚鴨工程建設，業主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場中等價支付現金;二是業主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、 入股分紅型。農戶以退耕還林地入股，業主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、 土地流轉的特點
隨著取消農業稅，新一輪的農地流轉呈現出以下新特點：一是從無償流轉向有償流轉轉變。過去種糧大戶承包的糧田大都是免費的，個別還要轉出戶自己負責上交農業稅，隨著農業稅的取消和效益農業的發展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農業產業發展或是農村勞動力大量外出務工經商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農民相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展。通過該鎮農村土地承包合同管理委員會幾年的不懈努力，搞好服務和鑒證，促進了土地流轉。四是農地流轉后的經營內容從種糧為主轉向發展高效種養殖業。五是鎮黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發展效益農業的優惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。
四、農村土地流轉的效果
1、克服了小規模家庭經營的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經營長期不變的情況下，克服當前農戶小規模經營的局限性，走專業化、規模化、商品化、現代化之路。通過土地流轉把零星的土地使用權從千家萬戶農民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進行適度規模經營，促進土地、資金、技術、勞動力等農業生產要素的合理流動和優化組合，有利于農民間的分工與專業化、使農業生產逐步走上“專業化分工、規模化生產、產業化經營、企業化管理”的發展道路，實現土地資源的充分利用。
2、促進農業結構調整和農民增收
土地流轉，加速了農業結構的調整和優化，促進了該鎮農業特色經濟的建設和發展。
一是以涼風埡等村為基礎的魚鴨工程基地。通過農戶轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現全鎮已形成池塘養殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬只、產成魚1700噸，魚鴨總收入達7700萬元，純收入實現1100萬元，農民人均純收入實現275元。如涼風埡村流轉農戶土地284畝，現已建成魚鴨立體養殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶73畝，使土地不斷向大戶集中，現形成集中成片魚鴨立體養殖面積150畝;同時，有3戶農戶到臨近村社承包土地13畝，發展魚鴨立體養殖，現共有養殖大戶20余戶，使該社成為全鎮魚鴨立體養殖的核心示范區。農業結構調整、發展效益農業大大增加了農民收入：一方面土地流出農戶的承包收入明顯增加，據調查分析，凈種稻田一般中稻畝產500公斤，再生稻畝產100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產成本250元，純收入350元左右;而農戶間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農戶通過規模經營同樣增加了收入，如涼風埡村尖山9社的徐開紅，XX年建有魚鴨立體養殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產成魚4.5噸，出欄商品鴨3萬只，魚、鴨總收入47萬元，除去承包費用3400元，再除去其它生產成本，年獲純利潤7萬元，全家3口人，人平純收入實現23000元。又如大橋6社的候云剛，XX年底承包汪家巖村菜園4社24戶稻田15.6畝發展魚鴨養殖，預計今年可產成魚4噸，出欄商品鴨1萬只，獲純利2萬元以上。 二是林業特色經濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發揮林地效益，我鎮積極引進業主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發展花椒種植，現已基本見效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發展速生桉種植，現正在栽植。三是在汪家巖村流轉林地800畝，發展苦蒿種植，預計今年即可見效。通過林地流轉，退耕農戶不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時可為業主務工獲取收入，產品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進了農民增收。
土地流轉調研報告8
xxx為魯北農業大鎮，傳統的農業生產運營模式在農業生產中占主導地位。農村土地家庭承包經營為當前農戶主要的土地經營管理機制，農村的經濟發展不斷推進合村并居和城鄉一體化進程。當前，我國農村農業生產已進入結構調整新階段，以家庭為單位的經營載體受小規模生產以大鎮場需求為導向的影響尤為突出。農村土地承包經營權流轉是社會生產力發展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發展觀，全力開展土地流轉工作，是有效解放農村剩余勞動力，更好地為建設社會主義新農村服務的有利手段。積極探索土地使用權流轉是尊重鎮場規律，按照效益優先原則，在穩定家庭承包經營制度基礎上，不斷創新土地經營管理機制，也是農業發展的客觀要求。
通過深入細致的對我鎮的土地流轉工作的調研，發現在土地流轉方面還存在一些實際性問題，現將情況報告如下：
一、xxx農業基本情況
xxx位于xxx城南，地處樂陵、無棣、陽信、慶云“三鎮四縣”交界，是xxx面積、人口第一大鎮，也是全縣唯一的省級中心鎮，總面積105.36平方公里，全鎮66個行政村合并為22個社區，2個獨立村。全鎮172個村民小組，13592戶，總人口6萬余人，農業人口54750人，耕地總面積86880
畝，農業人口人均耕地1.59畝。全鎮66個行政村都開展完善了二輪農村土地承包工作，我鎮自20xx年至今簽訂家庭承包經營合同13592份。近年來，我鎮進一步促進產業結構調整，圍繞支柱產業推進農村土地承包經營權流轉，目前，全鎮共流轉土地面積6117畝，主要是以轉包和轉讓兩種方式進行流轉，其中以轉包方式進行流轉的土地面積為4517畝，以轉讓方式進行流轉的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉的土地面積為300畝，流轉面積占耕地總面積的8%，涉及農戶1087戶。
二、xxx當前土地流轉的主要特點
目前，xxx農村土地流轉的特點主要有一下幾個方面。
1、流轉形式多樣。具體有轉包、租賃、轉讓等流轉形式。
2、經營范圍多樣。土地流轉經營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產養殖、花卉苗木、畜禽養殖、現代農業（包含休閑觀光農業）示范區等等。
3、承包經營主體多樣。有農業龍頭企業、工商企業主及種糧承包大戶等。
4、土地流轉率有增長趨勢。近年來，我鎮農村土地流轉市場活躍度不斷加強,大部分的農村土地依然處于靜止的無流動狀態。
5、流轉效益明顯提升。通過土地使用權的流轉，全鎮
實現了土地利用的合理配置，不僅涌現了大量的農業種養大戶，增強了我鎮農業經營主體的市場競爭力，而且使全鎮的土地集約化經營和農業的規模化發展水平有了顯著的提高，農業產業結構日趨優化。同時，土地的流轉使大量的農村勞動力從農業生產中轉移出來，及時地補充了全縣工業及三產對勞動力的需求，農村現代化的進程明顯加快。
6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉雙方實現“雙贏”。絕大部分農民反映在土地流轉過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現了流入流出“雙贏”的結果，農民基本滿意。
三、xxx對土地流轉的幫扶措施
1、新建落成農民服務大廳，開設土地流轉服務窗口，對流轉雙方提供統一合
同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
2、承擔土地流轉業務指導，為流轉雙方提供服務和法律、法規及政策咨詢，對發生的土地流轉糾紛進行調解處理或向上級部門申請仲裁等協調服務；
3、對依托農業企業和合作組織、符合農業產業發展方向和產業扶持政策進行的土地流轉，達到100畝以上的，鎮財政將給予每畝一定的資金補助；
4、對發生土地流轉以后進行設施農業建設的，優先享受各項設施農業扶持政策；
5、對流轉轉出土地的農民，優先享受鎮、村兩級再就業培訓，并優先安排就業，對創辦二、三產經濟實體的，協調信貸資金扶持；
四、xxx土地流轉過程中存在的主要問題
（一）土地流轉行為不規范。農戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現難而引發糾紛,難以解決。目前我鎮存在著這種農戶間口頭約定流轉土地的現象。
（二）對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
（三）耕地規模經營面積小，農業資源配置效率不高。由于責任制初期，大多數地方承包土地是按照高、中、低產田分類平均發包給農戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業結構調整，也影響了規模經營農戶的收入。
（四）對土地流轉的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，對之采取聽之任之的態度，疏于管理。
（五）部分流轉土地難以恢復。土地流轉后,部分土地
用于基礎設施建設用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設施難以恢復。
五、關于對xxx土地流轉的幾點建議
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉是農村產業結構調整的重要內容，是實現規模農業、效益農業、推動農業產業化經營的前提和基礎。建立正常的農村土地次序不僅有利于農村社會的穩定，而且影響到農業產業化進程，要大力宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》以及中共中央《關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策、法規，教育廣大農民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）強化土地流轉隊伍建設。由于開展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進行專門培訓，增強熟練業務知識，使土地流轉工作能夠順利進行。
（三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。如何規范土地流轉手續，規范土地流轉過程為當前的主要任務。
（四）規范土地流轉行為。土地流轉工作人員需指導農戶之間簽定的合同，簽定之后，需嚴格審核，層層把關，以
減少和避免土地流轉糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
（五）建立建全“失地農民”的培訓機制，提高“失地農民”的技術水平和生存本領。從調研中可以看出，許多失地農民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農民中分離出來，從事第二或第三產業，讓他們“失地”后能走出去、站得穩、能增收，能致富。這對促進二、三產業的快速發展都具有較大的現實意義。
（六）加強流轉土地流向的引導管理。從調研可以發現，大部分流轉土地的開發利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯系流轉土地業主，從而正確引導、規范流轉土地的開發建設是一項重要問題。我建議，全鎮要統籌安排，充分發揮政府的導向作用，不斷加強土地業主的信息溝通，不斷引領全鎮群眾向生產資料集約化、科學化、規模化前進，不斷調整農業產業結構向規模農業、特色農業、現在科學技術集中農業轉變，最終實現“以地養民、以地富民”的長遠可持續發展目標。
自20xx年我鎮相繼出臺了一系列土地流轉規范性政策。經政府統一指導、合理規劃，目前全鎮土地流轉共計6117畝。我鎮嚴格按照“自愿、依法、有償”的原則，堅持因地制宜、科學管理、分類指導、規范有序地推進農村土地使
用權的流轉，保障農村土地資源的合理利用，規范農村土地利益關系。20xx年我鎮新建落成了農民服務大廳，專門開設農村土地流轉服務窗口，無償為當地農村的土地流轉提供政策指導、業務咨詢、協調服務和監督管理，以進一步完善全鎮農村土地流轉市場，努力實現農村土地流轉市場化。我相信，在新農村建設的大好形勢下，隨著各項生產結構的不斷調整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
《關于農村集體土地流轉問題的法律思考》
調查報告
學生姓名：指導老師：周勇
近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經濟的日趨完善，農業、農民、農村問題十分突出的擺在了社會發展的前沿，“三農”問題已經不僅是一個經濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設社會主義新農村，這是黨中央統攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的'重大決策，是一項惠及億萬農民、關系國家長治久安的戰略舉措，也是我國在當前社會主義現代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
土地流轉工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關系到農村經濟的健康持續發展，又關系到農民的切身利益和農村社會穩定，最終也影響到我國的新農村建設的整體進程。在現行土地制度下，土地承載著農民經濟收入、滿足就業、家庭養老、社會保障等多種功能，是農民賴以生存的基礎。
一、農村集體土地流轉問題重要性
新農村、農業產業結構高速、農業現代化根本目標就是農村經濟的發展和農民的增收致富，農村經濟發展決定性因素就是農村土地問題，解決農村土地流轉中的問題，加快農村土地的流轉，有利于解決農村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農業剩余勞動力的轉移,保持農村土地承包關系的長期穩定；有利于提高土地利用率,促進農業生產結構調整和穩定農業生產；有利于進一步推進農業產業化經營,為農業規模化、集約化、高效化經營提供廣闊空間，加快農業發展,并促進農民增收。
二、被征地農民群眾對現行農業生產性用地賠償政策的主要意見
1、農業生產性用地補償標準過低
當地農村蔬菜和熱帶水果種植業經營收益相當高，成為當地農民的主要經濟。其中，在耕地上每年種一季水稻，主要是供農民家庭一年自食所需；在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果，這些產品主要外銷到北方省區。調研統計，20xx年當地農民的人均純收入達到8508元，略高于當年浙江省農村居民8265元的人均純收入水平，而浙江省農民主要收入是非農s產業。被征地農民群眾對該市規定的每畝耕地8萬元的補償標準難以接受，大多數農民提出可接受的耕地補
償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
2、按農戶家庭現有生產性用地數量為基數計價的土地補償方式不合理調研發現，當地農村從1981年左右實施家庭聯產承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當地農村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農村耕地數量是農業生產性用地中數量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產性功能的園地數量則是耕地數量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調研發現，與內地農村相比，當地農民家庭平均人口數量較大，往往是三代人生活在一起，這從側面反映了當地土地資源有限的現實狀況。此外，當地農民群眾出外打工的人數很少，絕大部分農民長年在本村進行農業生產。不僅如此，本地農村每年農忙時還從內地省區吸引5萬名左右的農村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農業生產性用地盡管數量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據調研統計，本地1981年以后出生的農戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農業工作技能水平對其實現非農產業再就業造成現實困難。基于以上考慮，大多數農民群眾和不少村組干部提出應當按照現有人頭數量進行征地補償。
3、征地補償政策執行不公平
對現行農業生產性用地補償標準不合理的驗證。將所調研農村的農戶各項平均特征數據構建一個典型農戶，以其按照現行征地補償安置政策標準獲得的補償款與該農戶作為未來城市居民的支出情況進行比較計算，以驗證現行農業生產性用地補償標準的不合理性。當地典型農戶的平均人口約為6人，人均農業生產性用地1畝左右，合計6畝；調研表明當地農戶平均每年每人生活消費支出為550元，則該典型農戶每年消費支出為39600元，以現行耕地補償標準每畝80000元計算，共得土地補償款480000元，以土地補償款除以典型農戶年均消費支出水平，這筆補償款將在12.12年左右使用完畢。又根據該市統計資料，當地城鎮居民20xx年人均消費支出為10267元，典型農戶土地被全數征收以后轉變為城鎮居民，則其全家年均消費支出將達到61602元，若以該農戶全部土地補償款除以家庭年均消費支出，這筆補償款將在7.79年使用完畢。何況每畝近8萬元補償標準僅指綜合生產條件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和園地的補償標準則分別為56150元、32500元和18582元，也就是說典型農戶的實際土地補償款達不到480000元，因此土地實際補償款能夠維持基本生活的期限還要短于上述計算年限。由此可見，被征地農民群眾在現行征地補償標準政策中獲得的補償款等于維持長遠生計是遠遠不夠的。對農業生產性用地的合理計算方法及
計算結果分析《國土資源部關于印發〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現行農業生產性用地補償標準的驗證性分析表明，現行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農業生產性用地的補償標準，則要以保證被征地農民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農民群眾的長遠生計的問題。
三、解決農村集體土地流轉問題
當前土地流轉中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉制度、機制和市場不完善、農民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農民保障機制，探索創新土地流轉模式。完善土地流轉工作不容忽視，以下建議供參考：
一、加大宣傳，統一思想。
要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規范土地流轉是—個經常性工作，把規范土地流轉工作納入經常化、規范化軌道。
二、轉變觀念，明確思路。
鄉村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。
（一）以產業推動抓流轉。以加快農業產業化為契機，緊緊圍繞本地主導產業，建立有地方特色的產業帶，在尊重農民意愿的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業和規模基地方向發展；
（二）規范建制抓流轉。引導簽訂規范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩定的流轉關系，促進有序流轉。
（三）培育大戶抓流轉。把培訓規模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環。鼓勵干部向農民租田搞示范，通過“做給農民看，教會農民干”的引導方式，帶動農民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發展適度規模經營，主要用于農業基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、
服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業空間。
三、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。
首先，規范土地流轉基本操作規程，實行程序化操作。在鄉農業綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。
其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉后的評估，主要是監督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓勵土地流轉的相關優惠政策。
在優惠的對象上實行雙向優惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優惠的內容上實行綜合優惠，不光在經濟上優惠，在流轉方享受集體公益事業服務方面都給予適當照顧；在優惠的手段上實行配套優惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優惠的取向上實行重點優惠。即對“四荒”開發性經營項目、具有技術推廣價值和市場發展前景的特色種養項目以及實行集約化、規模化經營的項目進行重點扶持。
（二）深化農村社會管理體制配套改革。
大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業、養老保險、合作醫療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。
（三）完善法律。
通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規模經營的保險業務等。
土地流轉調研報告9
按照市委安排，市政協組成了以黨組副書記、副主席張才為組長的專題調研組，就我市農村土地承包經營權流轉情況進行了專題調研。期間，調研組先后到縣（市）區實地考察了多個農民專業合作社，召開了多次專題研究會，外出到安徽省潛山縣、河南省商丘市等地學習考察，現形成此報告。
一、我市農村土地承包經營權流轉的基本經驗
我市共轄1175個行政村，現有耕地面積820萬畝,家庭承包耕地面積681萬畝。xx年，全市農村土地流轉面積為355萬畝，占家庭承包耕地面積的53%，比上年同期增加95萬畝，流轉面積位居全省首位。在全市流轉的355萬畝土地中，有組織地進行土地流轉186萬畝，其中，流轉給農民合作社111.6萬畝，家庭農場35萬畝，整村流轉31個。農民合作社和家庭農場成為農村土地流轉經營的主體。農民合作社流轉面積占有組織流轉面積的60%，家庭農場占有組織流轉面積的19%，其中，經營200畝以上的家庭農場，全市達到了281家。我市農村土地流轉工作取得了可喜的成效，得到了省委、省政府的高度認可。主要體現在：
1、各級黨委、政府高度重視，促進了土地加速流轉。今年以來，市委、市政府對農村土地流轉工作高度重視，年初專題召開全市農村工作會議，市委書記吳野松、市長孫軼親自進行動員部署，要求各級黨委、政府把土地流轉工作納入中心工作來抓。市農委就土地流轉工作專門下發了兩個指導性文件，進一步明確了目標任務，突出了工作重點，在每個縣（市、區）分別選擇一個鄉（鎮）進行土地確權試點。調兵山市土地流轉工作抓得早，xx年就召開了全市土地流轉工作會議，并對做出突出貢獻的3個專業合作社給予了每社5萬元的獎勵。鐵嶺縣各鄉（鎮）分別召開了土地流轉對接會議，召集各村干部、農民合作社、龍頭企業和專業大戶，進行了土地流轉供需對接。xx縣、調兵山市政府積極協調有關部門，為合作社解決了資金和晾曬場地等問題。
2、農村綜合產權交易服務中心為農村土地流轉提供了高效可靠的平臺。鐵嶺市農村綜合產權交易服務中心，于xx年1月21日正式掛牌成立，是遼寧省首家市級農村綜合產權交易服務中心。該中心隸屬于市農委，接受市農村綜合產權交易監督管理委員會監督管理，為農村綜合產權交易提供場所設施、信息發布、產權鑒證、政策咨詢、抵押貸款、組織交易等配套服務，農交中心以便民服務為宗旨，對農村集體經濟組織、農民合作社和農民一律不收取交易服務費用。農交中心的成立為推進全市農村綜合改革、規范農村產權交易市場、激發農村生產要素活力，邁出了堅實的一步。截至目前，交易中心已收集農村各類產權交易信息2577條，辦理土地流轉經營權證104個，涉及土地流轉面積12.8萬畝，辦理貸款業務40筆，發放貸款7497萬元。
3、鄉（鎮）、村兩級組織發揮作用，帶動了土地規模流轉。通過調研我們發現，凡是鄉（鎮）、村兩級組織戰斗力強、作用發揮好的，農戶流轉土地的積極性就高，土地流轉的規模就大、效果就好，糾紛就少。比如，xx縣xx鎮北大村注重宣傳引導，創新流轉形式，以土地入股、以肥料入股、以資金入股的形式吸引了廣大農戶積極參與流轉；調兵山市施荒地村主任施立武信譽好、威望高，帶領本村農民成立了富農水稻農民專業合作社，實現了土地整村流轉，為全村村民帶來了可觀的經濟效益。
4、在解決資金問題上，出現了一些新模式。一是工商資本參與土地流轉。如，曙光集團、輝山乳業、九三集團等企業的參與，確保了土地經營中的資金充裕；二是利用土地承包經營權抵押貸款有突破。如，調兵山市、xx縣、西豐縣都是由政府出面協調有關部門，有效解決了土地承包經營權抵押貸款的問題；三是開創性地建立了以資金入股的形式參與土地流轉的新模式。如，xx縣xx鎮北大村創新了以資金入股的流轉形式，有效緩解了合作社的資金壓力。
二、它山之石
1、安徽省潛山縣是國家確定的農村土地確權試點縣，目前，該縣農村土地承包經營權確權工作已經進入登記頒證階段。通過實地考察、座談，我們對農村土地確權工作有了新的認識。一是確權工作必須有政府部門強有力的領導；二是確權工作一定要宣傳先行；三是確權工作必須依靠基層組織來開展；四是確權工作需要有足夠的資金作保障。
2、河南省商丘市在解決農村土地細碎化問題上積累了經驗。xx年以來，商丘市在尊重群眾意愿的基礎上和依據法律法規的前提下，提出了堅持“兩不變”原則，即保留原有分地人口不變原則，保留原有耕地面積不變原則，創新提出了農村土地“小塊并大塊，多塊變一塊”的互換并地流轉新模式，使得8個縣區80%以上的承包地得到有效整合。
三、我市農村土地承包經營權流轉存在的問題
盡管我市農村土地流轉呈現出較好的勢頭，但也存在不足，主要表現在：
1.對農民的宣傳教育工作不到位。調研中我們發現，還有相當一部分農民對土地流轉的認識模糊、懵懵懂懂，積極性不高。一是擔心失去土地，不愿意流轉。這部分農民不清楚什么是承包權，什么是經營權，擔心一旦把土地流轉出去，就會失去土地，生活也就沒有了保障。二是指望惠農政策，不舍得流轉。近年來，國家不斷出臺支農惠農政策，有些農民認為種糧還是有小利可圖的，農閑的時候還可以打打零工，小富即安，不舍得將土地流轉出去。三是期待土地增值，不急于流轉。隨著我市城鎮化、工業化的不斷推進，居住在城郊的農民對土地的期望值越來越高，不少農戶想借機得到更大的好處，不急于將土地流轉出去。
2.土地流轉層次低。從調研情況看，我市現已完成的土地流轉中還存在一些不規范、不完善、不健全的地方。流轉期限比較短，不利于長遠規劃和培植地力，容易出現土地經營上的的短期行為。
3.土地確權工作未全面展開。從調研情況看，大部分縣（市）區和鄉（鎮）對土地確權工作存在畏難情緒，到底確權工作從哪里下手，采取什么方式去確權，還沒有頭緒。農民對土地流轉的認識不到位與確權工作尚未全面展開也有一定的`關系。
四、幾點建議
1、加強宣傳教育，提高農戶土地流轉的自覺性。一是建議通過各種媒體進行廣泛的宣傳。在電視臺、電臺、報紙、相關網站設置農村土地流轉政策解讀、聚焦農民合作社、走進糧食大戶等專欄，面對面地向農戶宣傳土地流轉，心貼心地向農戶傳遞致富信息，通過宣傳，消除農民對土地流轉的擔憂和疑慮，提高自發參與土地流轉的積極性和主動性。二是建議組織有關人員外出參觀學習。由鄉（鎮）組織村干部到土地流轉好的鄉（鎮）去學習，比如xx縣xx鎮北大村、調兵山市施荒地等；由村干部組織本村有影響力的村民到典型的農民合作社去學習，比如xx曙光合作社、鐵嶺縣萬鑫合作社、調兵山市富農合作社等，通過親眼所見、親身感受，提高認識，帶動流轉。三是建議充分發揮好村級組織的作用。結合我市“三嚴三實”教育實踐活動，把幫助農民增收作為村級組織為群眾服務、辦實事的一個重要內容，充分發揮村干部的教育引導和示范作用，幫助村民解決好思想認識和土地流轉過程中遇到的各種問題和困難。
2、進一步完善相關政策，鼓勵土地流轉。
一是建議制定規模流轉獎勵政策。對土地流轉連片面積達到一定規模的經營主體，建議給予相應的物質獎勵，鼓勵土地成規模流轉。獎勵要堅持面向農民和專業合作社，也可以面向發揮帶動作用明顯的工商企業。二是建議市政府協調相關部門，盡早制定出符合市場需要、有利于土地規模經營的信貸政策，允許農民和專業合作社，利用土地經營權抵押貸款，緩解經營主體的資金壓力。三是建議制定工商資本進入農村進行規模經營的相關政策。既要積極引導工商資本進入農村參與土地流轉，同時又要對其進行監管，避免其掠奪性的經營，同農民爭利，確保帶動農民長期穩定增收。四是建議適當控制流轉期限。土地流轉期限應控制在3-5年為宜。流轉期限5年以內的以貨幣作為流轉標的物，如果超過5年，為規避通貨膨脹風險，建議以實物作為流轉的標的物。比如每畝地流轉價格為一定數量的玉米或水稻等。
3、加快進行農村土地確權工作。
建議在各縣（市）區進行土地確權試點的同時，市里也要在山區、平原、城郊各選擇一個有代表性的村直接進行試點，親自參與指導土地確權工作，真正掌握土地確權的第一手資料，總結確權的經驗，為土地確權工作全面鋪開積累直接經驗。正像焦裕祿所說的，“吃別人嚼過的饃沒有味道”，只有自己親身實踐取得的經驗才是最真實可靠的。在取得土地確權直接經驗的基礎上，結合各縣（市、區）試點的經驗，盡快出臺土地確權的規范性意見，推動全市農村土地確權工作全面展開。
一是建議在確權工作中認真把握好“四個原則”。即，保持穩定原則、依法規范原則、民主協商原則和因地制宜原則。
二是建議在確權工作中著重抓好“四個環節”。即，申請和基本信息采集環節，土地測繪環節，田間指界、審核、信息公示和確認環節，以及建檔和發證環節。三是建議在確權工作中突出“五個重點”。即，動員宣傳重點、培訓重點、信息采集和分戶建檔重點、實地測量重點和公示確認重點。
四是借鑒商丘經驗，在土地確權中解決土地細碎化問題。
4、充分評估國家玉米臨時收儲價格調整對我市土地流轉的影響，及早采取相應的對策。今年，國家下調了玉米臨時收儲價格，每斤下調0.13元，這一政策調整將對我市糧農，尤其是種糧大戶產生極大影響，必將影響明年土地流轉積極性，建議有關部門盡快對這一新情況進行研究與評估，拿出切實可行的辦法應對國家政策的調整，確保我市農村土地流轉工作扎實、穩妥、有序開展。
土地流轉調研報告10
xx位于xxxxxxx，總戶數有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20xx年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業生產的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業示范園區，有力促進了農民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產權登記與確認
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：
①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。
②辦證手續煩瑣。要經過的程序有：村委----土地局----鎮政府----規劃局----環保局----建設局
③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。
二、農村房產與宅基地流轉
當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20%的契稅。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：
①政府要對土地統一規劃。
②政府要出臺政策，允許買賣房產、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。
③簡化辦證手續。
三、土地承包經營全流轉
（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農戶簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業，用以建設江鏡農業園區。在此過程中，發現了一些問題，主要有：
①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的'價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。
②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。
③簽定合同時，是由鎮政府與企業簽定，期限為27年。然而只有30%的農戶同意轉包期限為27年，大部分農戶對此長時間的轉包并不同意。
（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規模經營的主要政策就是農業產業化的有關政策。主要措施有：
①政府統一整理土地后，進行統一流轉。
②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農業園區。
③在土地流轉過程中，要尊重農戶的意見，農戶自愿，才能進行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農戶。
五、農村產權市場建設
目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統一拍賣，價格應由鎮、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農戶的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環節，手續煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進行。
5、每個鎮應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監督。
土地流轉調研報告11
關于農村土地流轉糾紛若干問題的法律適用意見由于土地制度尚不完善和土地流轉中上述問題的存在，當前審理土地流轉糾紛案件存在諸多法律適用疑難問題。
（一）發包方調整承包方的土地的合法性問題要正確處理當前普遍存在的土地調整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規定的精神。法律嚴格限制土地調整主要是基于以往發包方通過行政手段頻繁調整承包地帶來不少問題，并非針對農戶自愿的調整。法律限定了行政性調整只能是特定情形下的“個別”調整。對《農村土地承包法》第27條規定的調整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過民主議定進行土地調整的，是農民解決集體內部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩定，不應一概加以干涉和否定。關鍵是，政府及有關部門應當對這種調整及時予以有效的指導和監督，協調農民集體合理處理內部矛盾。對可以通過其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農民盡量不要以進行大范圍土地調整的方式解決，對確需調整、農民自愿又經過了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時指導，并及時變更或換發承包經營權證書，避免出現后遺癥。
（二）土地流轉合同的效力認定問題發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，如果發包時經過了村民的民主評議程序，則可以認定合同有效；
如果發包時沒有經過民主評議的程序，如果承包合同已經實施了一年以上，承包方已經對承包地做了實質性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發包方違反民主議定程序越權發包而認定合同無效，但可根據實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內容適當調整。對承包方依法采取轉讓、轉包、出租、互換、股份合作等方式，流轉其農村土地承包經營權和林權的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農業用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無效，不能借改革之名而違反法律禁止性規定。對以股份合作形式流轉土地承包經營權的，要著重審查入股行為是否符合農民意愿，防止因股份合作導致農民喪失土地承包經營權。
（三）農民專業合作社的法律地位和性質問題《農民專業合作社法》明確規定了農民專業合作社的市場主體地位和民事主體地位。農民專業合作社，既不是有限公司和無限公司，也不是合伙型企業，而是一種特殊類型的企業法人。根據該法第4條和第5條的規定，農民專業合作社以合作社的財產承擔有限責任，農戶以其出資額和公積金份額為限對農民專業合作社承擔有限責任。土地承包經營權作價出資專業合作社，是農戶以入股形式組織在一起，從事農業合作生產，收益按照股份分配，而不是將農村土地承包經營權入股作為賺取經營回報的投資。土地承包經營權入股農民專業合作社，應作價出資并在營業執照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農戶承擔責任的范圍。至于入股土地，根據《**省實施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時入股土地應退回原承包農戶”的規定，應及時返還農戶，不能作為抵償欠款的財產。
（四）集體經濟組織成員資格的認定問題農村集體經濟組織成員資格的認定，現行法律缺乏統一明確的規定，這也成為大量涉農糾紛難以處理的根源。對于農村集體經濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經濟組織形成較為穩定的生活、生產狀態，成員的戶籍所在地是否為該集體經濟組織所在地以及成員是否已經取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規、規章的規定進行確認。《**省村經濟合作社組織條例》對村經濟合作社社員資格的取得和喪失就進行了規定，可作為審理的依據。該條例第17條規定，戶籍在本村，符合六類條件之一，且遵守村經濟合作社章程的農村居民，為本村經濟合作社社員。第18條規定，因四類原因之一戶籍關系遷出本村或者被注銷的，應當保留社員資格。第19條規定，除條例第十八條、第十九條規定以外的.人員，經本社社員（代表）大會三分之二以上社員同意，且履行村經濟合作社章程規定義務的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的前提下，審判實踐中還應當兼顧公平，對由于農村人口流動產生的一些特殊事實狀態作出具體分析，并作相應處理。
（五）農村土地流轉后衍生的經營權等權利抵押（質押）的效力問題農村土地流轉后衍生的經營權質押（抵押），實際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經營權的質押（抵押），而是土地承包經營權流轉后由接包方取得的經營權的質押（抵押）。不僅僅限于流轉土地經營權，往往還涉及土地附著物的抵押，實際上結合了《物權法》第223條規定的權利質押和《物權法》第181條規定的動產浮動抵押的結合。實踐中，金融機構是根據總體的經營狀況、信譽進行審查的，實際上是經營者以經營狀況、信譽作擔保，以實現融資的目的。在當地政策支持的情況下，只要當事人依據相關規定辦理了抵押或出質登記的，對抵押權和質權應當予以確認和保護，依法支持創新貸款擔保方式，擴大農村有效擔保物范圍，拓寬農村融資渠道。但在審判和執行中，應當注意保障農民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農民徹底喪失承包土地和基本生活住房。
土地流轉調研報告12
8月下旬，地區政協工委主任、地區專家顧問團主任魏天哲帶隊，以專家顧問為主體，政協委員和相關部門領導參加的專項調研組，對全地區農村土地流轉現狀及存在問題進行了一次較深入的專題調研。調研中采取實地察看、與鄉村干部及農民座談交流等方式，深入兩縣一市5個鄉鎮，掌握了較為全面的情況，調研組在深入分析和反復討論的基礎上，形成了建議意見。
一、地區農村土地經營權流轉的現狀及特點
xx地區的土地流轉主要起自20xx年，當時已流轉1.17萬畝，現已呈進程加快、主體多元、形式多樣等特點。截止xx年6月底，流轉8.82萬畝，占家庭承包經營面積的16.73%。
xx地區的土地流轉大體經歷三個階段。20xx年至xx年底主要是探索試點；xx年主要抓了規范發展；xx年開始穩妥推進。
xx年地區出臺《關于加快地區農村土地流轉工作實施意見》，選擇4個鄉鎮開展試點，當年流轉7.46萬畝，涉及農戶3858戶，占農戶總數的8.4%。xx年，針對試點中集中反映的程序不規范等問題，地區印發了《關于進一步做好農村土地承包經營權流轉工作的意見》，要求縣市建立流轉收益的遞增機制；實行土地流轉最低指導價；規范流轉手續，統一使用自治區制定的合同文本。當年土地流轉8.9萬畝。xx年，根據自治區8號文件精神，主要是強化管理和服務，實施流轉合同制和備案制，規范程序。現規范流轉合同占97%。
土地流轉的基本類型，從需求上可分為：
——現代農業發展需求型。通過土地流轉逐步向規模化經營發展。全地區通過土地流轉經營土地50畝以上的種植大戶達到65戶，面積3.5萬畝，占流轉面積的近40%。大泉灣、陶家宮、二堡通過農民專業合作社、種植大戶轉包、承租等形式流轉土地，集中連片建設連棟大棚，發展設施農業；巴里坤縣通過向種植大戶流轉土地，在大河、花園、石人子等鄉鎮集中種植馬鈴薯、飼料玉米、大陸喜涼蔬菜等高效特色作物；伊吾縣淖毛湖鎮通過轉包、承租等形式流轉土地，連片種植xx瓜。
——新型工業發展需求型。以伊吾縣淖毛湖鎮為代表。轉移農村勞動力，增加產業工人數量；通過集中規模經營發展高效節水農業，置換出水資源保證新型工業化建設。淖毛湖鎮流轉3469畝，是全縣流轉總面積的70％。
——城鎮化發展需求型。以伊吾縣吐葫蘆鄉為代表。將城鎮周邊農戶的土地流轉出來，修建縣城生態觀光園、畝圃基地，發展城鎮綠化和高效農業。
按流轉主體可分為：
——農戶與農戶流轉型。占93％。全地區65個種植專業大戶通過流轉經營土地面積3.5萬多畝，戶均達到470畝左右。
——農戶與合作組織流轉型。今年大泉灣鄉“金疙瘩”、“富泉”、“康泉”3個農民專業合作社與農戶簽訂合同流轉土地2545畝，建立3個設施農業建設基地，建設日光溫室1100座。大河鎮農圣大蒜專業合作社流轉土地220畝，集中連片種植大蒜、刀豆等大陸喜涼蔬菜。農戶向專業合作社集中流轉成為今年地區農村土地流轉新亮點。
——農戶委托村組織流轉型。即農戶委托村組織與種植大戶、經營大戶和農民專業合作社等規模經營主體間接流轉的一種新型模式，可有效解決土地集中連片流轉難、農戶對其他經營主體缺乏信任和了解等問題。今年吐葫蘆鄉、葦子峽鄉通過委托村組織流轉土地發展生態農業、觀光農業；xx市陶家宮鄉農戶委托村組織向種植大戶流轉土地2900多畝，其中1400畝用于發展設施農業，有效帶動了周邊設施農業的發展。
二、農村土地流轉中存在的突出問題
通過調研，我們認為有如下六方面的突出問題：
（一）仍然存在鄉鎮領導認識不到位、重視不夠問題
土地流轉工作上更能體現“干部就是決定的因素”，甚至群眾的自覺自愿也以干部的首先覺醒為前提。目前存在的主要問題是一些基層干部看不到解決三農問題的現實出路所在；xx城鎮化和新型工業化發展的戰略方向；以及自身已經面臨的發展機遇，因而對土地流轉的重要意義理解不深，對政策意圖和方向把握不準，定位不當。在政策執行上引導不力、服務不到位，既有支持不夠的“缺位”現象，也有干預過多的“越位”現象，政府與受讓方、受讓方與農民、農民與政府之間矛盾時有發生。近年一些違背承包法有關規定處置耕地、違規簽訂承包合同和流轉合同引起的上訪問題，大多與此有關。
（二）政策引導不夠，轉包遠遠多于轉讓
地區一開始就重在鼓勵農民離開土地走向小城鎮或城市，政策導向也是傾向于轉讓出土地承包經營權。但近三年的現時情況是轉包比例始終高達90％以上，而轉讓僅占1％，政策目標難以實現。目前除一些近郊和人均耕地多、農民人均收入較高和勞動力轉移力度較大的鄉鎮土地流轉率較高外，大部分農村土地依然處于無流動狀態。從分布特點看，平原鄉好于山區鄉；經濟發展水平較高的好于較低的；人均耕地多的好于少的。經過三年的發展，全地區土地流轉面積仍僅占家庭承包面積的15.5%，整體市場活躍度并不高。
其原因一是農村經濟發展水平及農村社會保障機制不全的制約，二是政策對農民的引導力不強。既然認準了土地流轉對xx發展的現實意義，就應該認真分析具體的制約因素，制定一些相關的實用而靈活的導向性政策，如戶籍政策等，要有利于農民放心地離開土地。
（三）資金制約流轉規模
資金缺乏仍是制約土地流轉的瓶頸問題。這對有轉入土地、擴大經營規模愿望的種植大戶、家庭農場、農民專業合作社等經營主體而言，資金限制了轉入土地的規模，同時還限制了延伸其產業鏈，影響到規模經營效益。如陶家宮、大泉灣、大河等鄉鎮連片流轉土地發展設施農業中，因無力解決資金而無法一次性流轉更多土地，更對加工銷售、貯藏保鮮、品牌注冊等捆住了手腳。從流轉出土地的農民一方看，收益難以及時實現，既影響其積極性，又會在逐年兌付中變數加大，埋下糾紛隱患。地區內各地流轉價格不同，最高的'淖毛湖鎮每畝1200－1300元，最低的奎蘇鎮為20元，xx市平均為600元，價位懸殊。xx市和巴里坤縣今年實行補助1年流轉費用的優惠政策；而以后費用能否落實，農民是否仍能接受當初約定的付費水平，都存在一定的不確定性。
（四）管理服務機構亟待加強
農經部門承擔著農村土地流轉的管理和服務工作。國家對其職能作用又作了新的增加規定，如土地承包管理的職能，明確規定為土地承包物權管理、農村土地流轉服務和管理、土地承包經營糾紛調解并重；對指導農民專業合作社的規范發展作為更為明確而具體的規定；在農村財務管理、農民負擔監管等方面也都有新的內容擴展。這些都表明農經部門是當前經濟轉型中需要重點加強的部門。
從地區情況看，擔負起這些職能，每個鄉鎮農經站至少需要8-10人，40個鄉鎮共需320-400名農經人員。而實際現只有203人，縣鄉兩級共有300人。各縣市農經局均為副科級參公單位，37個鄉鎮農經站屬純事業性質，沒有行政執法職能和手段。65%的鄉農經站缺辦公經費，人員流失嚴重，實際無力承擔起土地流轉合同、備案和鑒證等相關工作。全地區只有37.5%的15個鄉鎮建立了土地流轉服務組織，往往出現農戶找不到合適業主，業主又找不到中意的出讓者；土地流轉信息不靈，流轉渠道不暢，流轉空間狹窄的問題。各縣市雖均成立有農村土地糾紛調解仲裁委員會，但由于缺乏專業人員和工作經費，無法有效地提供土地糾紛仲裁服務。
（五）社會保障水平低，制約了農民離開土地
要真正讓農民放心地離開土地進到城里，社會保障尤其重要。目前看，養老保險、合作醫療，以及農村社會救助和最低社會保障等制度已基本建立，但保障水平偏低，不足以解除離開土地的擔憂。更重要的是大部分企業招納工人的條件限制較多，使大多數轉移出來的勞動力由于年齡、專業技術等條件不符合企業門檻規定而無法進入企業就業。在沒有較穩定的出路和社會保障的情況下，農民就不肯放棄土地經營權，將土地真正流轉出去。
（六）合作社有較好的引領作用，但發展不平衡
目前已有155個專業合作社登記注冊，在推進地區農村土地流轉、促進農業產業結構調整、提高農民組織化程度、促進農民增收等方面的作用日益顯現。但也存在專業合作社經營管理水平參差不齊、內部管理制度運行機制亟待健全、帶動農民增收致富能力較弱等問題，自xx年至今，獲得自治區及地區級示范合作社稱號的僅有19個，占12.25％。專業合作社經營服務能力不強，不具備提供多種服務的能力，如產前的信息服務、產中的新技術推廣應用、產后的貯藏、加工及融資等一系列服務，帶動土地流轉的作用不大。
從xx現實情況看，農民自己的合作經濟組織面臨的困難和問題較多，往往比一般企業付出更多，風險也大，還要承擔為農民服務的社會責任。作為促進農業轉型的主要推動力量，目前得到的政府扶持是不夠的。稅收、金融優惠政策落實不到位，在用電用地等政策傾斜方面還顯得不足。
三、建議
土地承包經營權流轉是農村生產力得到不斷解放和發展的必然。推動其順利開展既要積極，更要穩妥。當前，應著力解決好幾個重要問題。
（一）抓住解放思想這個關鍵，解決好縣鄉兩級的認識問題
農村土地流轉，目前看認識是關鍵。要讓縣鄉兩級黨政主要領導充分認識到：適時地推動農村土地的加快流轉，是xx積極推進農業產業化、發展壯大農村經濟，促進農民增收的需要；是率先實現城鎮化和工業化的需要；是全面建設小康社會實現城鄉一體化的需要。在這個問題上的認識和態度，比較集中地反映著當前解放思想的程度。為什么說是一種迫切需要，有哪些內在需要，我們不干就會失去些什么，哪些事還沒到位，哪些事可以突破，如此等等許多問題，都只有解放了思想才可能弄清楚，也才能有辦法破解掉。
建議地區在解放思想大討論和安排部署明年工作中，專門就此開展一些學習、培訓、考察活動，以縣鄉兩級領導為主，走出去學，比較中學，靜下來想，以實實在在的學習促進思想的解放，以解放了的思想回頭再看自己。只要認真地對待這件事，處在關鍵點的縣鄉兩級就會打下較好的思想基礎。
（二）因地制宜，重視分類指導
各鄉鎮情況不同，不能一刀切。要認準目標，多路探索，不拘形式地往前推進。建議：城郊鄉鎮應發揮地緣優勢，集中土地后積極發展生態農業、觀光農業和高效農業；已有農民專業合作社參與土地流轉的鄉鎮，要充分發揮農民的主體作用，引導農戶本著自愿、互利的原則加入合作社，實現“合作社＋農戶”的利益聯結；要以農民專業合作社和種植大戶為依托，引導農戶采取土地經營權入股、委托村組織流轉等形式向農民專業合作社、種植大戶等規模經營主體流轉土地經營權，發展以大棗為主的特色林果業、設施農業等高效農業。
（三）加大各個層面的宣傳培訓力度
建議把土地流轉的政策法規宣傳提到重要日程。具體講，就是要將其納入“法治進鄉村”，要進干部培訓計劃，進黨校課堂。
可由干部培訓部門負責，制定鄉村干部農村土地政策法規培訓計劃，以提高基層干部執行政策的水平和依法辦事能力，減少農村土地流轉糾紛的發生。針對地區工業化、城鎮化發展的需求，制定勞動力中長期培訓規劃，按照企業所需有針對性地對勞動力進行技能培訓；加大地區中等職業技術教育，培養有一定專業知識和技能的產業技術人員或技術骨干；同時加大物流、餐飲、家政護理等服務業技能人才培訓，為新型工業化發展提供服務保障，使農村勞動力轉移能夠真正實現“轉得出、穩得住、效益高”的目標，確保農村土地流轉的穩妥推進。
（四）建立財政金融支撐體系，保證土地流轉健康推進
從xx現實情況看，支持了農村的合作組織就是支持了土地流轉，因此支持的重點應放在支持農村合作組織方面。建議地區協調解決5000萬元信貸資金，作為土地經營權的流轉費用，重點是幫助合作經濟組織完成一次性流轉，財政貼息三年。
建議建立土地流轉周轉基金。縣市財政每年安排一定周轉金，凡集中連片規模流轉100畝以上（土地股份合作社入股面積50畝以上）、且流轉期限在5年以上的規模經營主體均可以申請周轉使用，經有關部門審核批準后滾動使用一年，以緩解規模經營主體在搭建農副產品外銷平臺建設、開展農副產品貯藏保鮮、加工銷售等方面資金短缺的困難。
建議金融部門逐步建立健全農民個人及農民專業合作社信用等級評估機制，選擇1－2個經濟實力強、農民信用度高、信貸環境好的鄉鎮進行土地經營權、宅基地等抵押貸款試點工作，積極探索、擴大農村有效擔保物范圍，允許農戶和專業合作社用土地經營權抵押貸款。如果農戶不能按時歸還貸款，金融部門可收回農戶土地經營權，通過村委會重新進行發包流轉，用流轉收益抵頂貸款，以確保土地流轉后規模經營所需資金。
（五）加快推進農村社會保障體系建設
應加快建立完善農村社會保障制度，弱化農村土地的社會保障功能。當前重點是要進一步建立健全包括農村最低生活保障制度、農村社會救濟制度、農村社會養老保險制度和新型農村合作醫療制度等在內的農村社會保障體系。為推進新型工業化和城鎮化建設而引導農民流轉土地時，對有外出務工意向的農民，應制定統一的、非歧視的勞動就業制度，積極與入駐xx的企業協調，放寬企業招工年齡界限，使更多的青壯年勞動力能夠及時進入企業工作；要從xx產業發展戰略上考慮加快當地職業教育的發展，適當降低高中入學率，加快雙語教育規劃的實施，讓農村青年能更多更快地走出土地，投身并享受到xx新型工業化的發展。同時積極探索推進戶籍制度改革，允許進城務工農民或自愿放棄農村戶籍農民轉為城市戶籍。
（六）盯緊并扶持合作社發展，提高其引領能力
要營造鼓勵支持合作社的社會氛圍。建議地區把農村合作社的帶頭人作為一個特殊群體另眼高看，特別厚待，應為其優秀分子披紅戴花，壯膽揚名，提高其社會地位。更重要的是給予事業發展上的切實支持。
農民經濟合作社在xx農村是新生事物，具有明顯的時代特征和頑強而鮮活的生命力。支持合作社，就是支持了土地流轉。我們要立足xx的實情，發展農戶與種植大戶、家庭農場、農民專業合作社的聯合與合作，在“統一經營”的發展方向上下功夫，鼓勵農民采取入股、互換等形式積極參與合作社發展，把農民作為規模經營的主體，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系，提高組織化程度，推動地區現代農業發展。
應組織合作社管理人員到發展較好的省市及疆內其他地區學習觀摩，以提高他們的引領和示范能力。要圍繞地區主導產業，按照規范化、組織化、專業化、集約化和尊重農民意愿、利益共享、風險共擔的發展要求，加強扶持引導，使他們在營銷服務、品牌建設等方面發揮積極作用，并引導其開展跨鄉、跨縣、跨區域聯合，不斷增強其經營活力和贏利能力，使合作社在外銷中逐步發展成為專業化營銷隊伍，構建“營銷網絡+專業合作社+農戶”的產業化發展新模式，實現小生產與大市場的有效對接。同時，要緊緊依托xx地區特色優勢產業，扶持有條件的農民專業合作社自辦加工企業，如肉制品的分割、包裝，果蔬保鮮加工等，實施標準化生產和品牌建設，提升農副產品競爭力，增加農副產品附加值。
應加強對合作社的金融支持力度。認真落實國家銀監會和農業部對農民專業合作社的五項金融措施，盡快建立合作社信用評價體系；創新各類符合法律規定和實際需要的財產抵（質）押貸款品種，允許合作社以社員土地經營權、宅基抵押貸款；鼓勵有條件的農民專業合作社發展信用合作，以解決農民專業合作社在發展過程中缺乏資金的困難。
（七）應重視加強服務機構建設
建議地區重視和加強農經管理機構建設，將縣鄉兩級農經機構的人員經費、培訓經費等全額納入財政預算，改變其隊伍不穩定、無力辦事的境況。應依托地縣鄉農經部門及村級集體經濟組織，建立四級土地流轉服務機構，健全農村土地流轉機制，一方面能夠為農村土地流轉提供有關法律宣傳、流轉信息、流轉咨詢、價格評估等系列服務，把規范土地流轉程序、指導合同簽訂同開展農村土地流轉法律、法規、政策宣傳、咨詢、信息發布、流轉價格評估等多項服務結合起來，引導流轉雙方依法、自主協商建立流轉關系和利益關系，簽訂規范的流轉合同。另一方面能夠健全農村土地流轉糾紛仲裁機構，為土地流轉提供全方位的政策和法律服務，妥善處理土地流轉糾紛，保證流轉雙方的權益。同時要鼓勵有條件的鄉鎮籌建農村土地承包經營權流轉服務大廳等服務平臺，采用電子屏幕和電視網絡向社會公開發布土地承包經營權流轉信息，向農民提供各項方便、快捷的服務。
（八）應盡快出臺鼓勵引導農民土地流轉的具體政策
從xx科學跨越和后發趕超的現實需要看，土地流轉無疑應加快步伐。建議行署盡快出臺相應政策，積極引導其健康順利推進。有些政策完全可以根據xx實際，突破現有的已經明顯制約和束縛這項工作推進的政策規定，如戶籍制度、政策補貼制度、土地管理制度中的一些具體規定，可以從xx實際出發進行一些政策調整。
幾點具體政策建議：
1.對已經在企業就業或已在市區有固定收入并有固定住所的農民，應通過政策引導，將其轉為城市戶口，讓其享受農村安居富民政策后退出宅基地。其所承包土地均納入應流轉范圍。
2.在山南從事水土開發的山北兩縣農牧民，有固定居住場所和擁有一定土地資源者，建議將其戶口轉入所在或鄰近的xx市鄉鎮，如在西戈壁的轉入西戈壁開發管委會，雅吾龍一帶的可直接轉入陶家宮鄉。這些農牧民在山北的原承包土地和宅基地設定一定年限全部退出。
3.對山區鄉的少數民族農民，特別沿山區口子村這樣的牧區，可下決心將其土地和水資源收回政府，牧民搬遷到平原鄉鎮進行安置。安置所需土地，可由政府出面將非農企業的土地進行收購予以解決。搬遷到平原后仍可享受興牧定居政策。
4.對郊區農民，可有計劃地實行用宅基地置換城市住房，并由政府給予適當補貼；置換出來的宅基地既可納入城市整體規劃用地。
5.對農村80后、90后新一代青年農民、農村籍復員退伍軍人，由政府組織對其進行技能培訓，轉變為產業工人，戶籍直接轉為城市戶口，政府提供適當面積的安置房。這部分人的土地可以進行一次性流轉。
土地流轉調研報告13
行政村位于鄉北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務工人員285人。村領導班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
一、村土地流轉現狀
目前，該村土地經營權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務工農戶與村留守種植農戶之間的土地經營權流轉，到20xx年底，全村土地經營權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農戶183戶，占全村總農戶數的63%：其中較大宗土地經營權流轉3起，流轉土地農戶32戶，占流轉土地農戶17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農戶之間零星的土地經營權流轉。
二、村種植專業合作社規劃及運行情況
20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉創業能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專業合作社聯社”。
合作聯社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農戶35戶，入社農戶基本為村留守種植農戶，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯社統籌建設育苗棚,購買化肥、農藥等。
種植專業合作社采取集中連片種植，統一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調動了部分有想法，想致富的'農民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經濟發展，并增加農民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經營模式，促進該村傳統農業開始向現代農業邁進。
三、存在的問題
少數村干部對《中華人民共和國農村土地承包法》理解不徹底，在流轉過程中引導不力，方法不當。農戶對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會失去承包經營權，影響自己的利益，加上農民的戀土情結，寧愿粗放經營，也不愿轉出去。
農村土地流轉還處在自發階段，各方面的利益關系缺乏調整的法律依據。政府部門要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規可依，有章可循。
資金短缺是制約農村土地流轉的一大因素，金融部門要本著支持新農村建設和城鄉統籌為出發點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業合作社聯社”現有7眼機井配套資金不足，需相關單位給予一定支持。
土地流轉調研報告14
當前農村工作的重點是解決“三農”問題，其核心是農民增收問題。農民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經濟的發展和社會的穩定。我縣農業人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個以農業為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹中共中央、市縣有關加強農業和農村工作的方針政策，鼓勵和發展農業產業化，優化農業和農村經濟結構，農業和農村經濟取得了長足發展，但就農村土地流轉和農民增收來講，出現了土地流轉難、農民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經濟的整體發展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
（一）農村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況??
我縣現有24個鎮鄉（街道辦事處）、50個社區居委、20xx個村民小組。農地67萬畝，人均農地面積0.84畝,經過幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬畝,占農地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積20xx畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶自發流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向專業承包戶;三是流向農業企業;四是流向一般農戶;五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點??
（1）、堅持農戶自愿、協商、有償原則。全縣流轉的 萬畝農地中,農戶自愿流轉的占98%。
（2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進行自發流轉的農戶一般是從事第二、三產業或兼業，家庭收入以二、三產業和財產性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
（3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規模化、集約化經營，土地收益較高。
（4）農戶自發流轉的期限短。
（二）農民增收的現狀
全縣現有農戶21.82萬戶，農業人口79.86萬人，農村勞力41.92萬人。20xx年，全縣堅持以農民增收為目標，以農業結構調整為主線，大力調整農業產業結構，使農業綜合效益穩步提高。全年實現農民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。
1、農民外出務工是農民收入的重要組成部分和來源
經濟活躍的龍水鎮等臨街處的農民主要靠手工業，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮也近50%的農民靠外出打工。
2、政策扶持農民增收
推進稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創造了條件。
3、產業結構調整、引進企業也是農民增收的重要途徑
業主制經營帶動了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的'補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農民增收中存在的問題和阻礙
（一）存在的問題
1、土地流轉程序不規范，無序流轉現象嚴重
農村中多數是農戶自發流轉，口頭協議多，無具體的合同依據，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協調引進的企業、業主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉村公路任務重。
鄉鎮建設鄉村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊XX縣的五桂鎮修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農民出一分錢，這樣中敖鎮許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農業稅的征收。
3、農業產值、附加值低下，撂荒土地現象嚴重
農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業投資大、周期長、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農民素質較低，小農意識強，狹隘的自私心對規模經營阻力很大，既不愿意轉租給業主，自己又不積極經營，使得很多鄉鎮無法引進企業。
（二）農民增收中的障礙
1、
農村科技缺乏
農村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。
2、農村基礎設施滯后
農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農業增效、農民增收、農村穩定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個長期的過程，關鍵是我們如何引導農民將土地流向專業大戶和農業企業，使土地形成連片種植和規模化經營。為了更好地利用有限的土地資源，發揮更大的經濟效益，促使農民增收，建議如下：
1、規范和引導土地承包經營權的流轉，推進城鎮化進程。
加強農村基層組織建設，推進農業企業化經營，使土地向種養殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業戶集中，實現土地的規模化經營，引導農民致富增收。
2、加強農民知識培訓，提高農民素質
農民現實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農民文化素質差，農業科技水平低。建議有關部門加強對農村技術的培訓，強化農業技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農民創業空間，使農村由習慣型、傳統型生產向專業型、技術型轉變。
3、加大農業投入，改善農村基礎設施和農民生產生活條件
政府應加強對農村公路、電訊、學校、醫療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉村，要扶小扶弱，不要扶優扶強。
4、減輕農民負擔，增加農民收入
減免農業稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業的投資。
5、科學合理組織農村富余勞動力的轉移
建立健全專門的服務網絡機構，構建互動的服務網絡。加大對農村富余勞動力的培訓力度，拓寬農民外出務工的途徑，減勉農民子女在縣內入學的選校費。對外出務工回鄉創業的農民，享受與外來投資企業相同的各種優惠政策。
6、提高農民組織化程度，是農民增收關鍵環節。
在穩定以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，積極發展各種形式的農村專業合作經濟組織，克服小生產與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶和農民大力興辦龍頭企業、批發市場、科技示范園區、發展專業協會、運銷隊伍、農村經紀人隊伍、服務實體等農村合作經濟組織和市場中介組織，采用統分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農民和市場連接起來，把農業生產與科技的推廣應用結合起來，給予農村專業合作經濟組織的優惠政策扶持。
土地流轉調研報告15
以家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營體制，是我國農村的基本經營制度，是黨的農村政策的基石。從十七屆三中全會精神和實際來看，保障現有土地承包關系穩定并長久不變，賦予農民更加充分且有保障的土地承包經營權，建立健全土地承包經營權流轉市場，加強土地承包經營權流轉管理和服務，創新農業經營體制機制，是推進當前農村改革發展的重中之重。
一、農村土地流轉現狀及特點
依法完善農村土地二輪延包的村有627個，組4452個，耕地面積1349783畝，農戶xx8365戶。流轉面積達175471畝，占總面積的13％，流轉土地仍以種、養植業為主。涉及農戶34254戶，占總農戶數15％，以流轉期限劃分，長期流轉面積68434畝，占流轉面積39％，短期流轉面積107037畝，占流轉面積61％；以流轉方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農戶17046戶，凈流出面積35436畝。土地規模經營方面，30畝以上規模經營農戶1627戶，經營面積56945畝，其中~100畝以上經營戶132戶，經營面積14515畝。總體來看，農村土地流轉主要呈現出三大特點：
1、流轉規模日趨擴大化。近幾年來，隨著農村“打工”經濟的不斷發展，農村勞務輸出規模的不斷壯大，越來越多的農民，特別是青年農民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農村土地的流轉，農村土地流轉規模呈逐年擴大之勢。
2、流轉形式日趨多樣化。農村土地流轉主要有五種類型。
一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經營權轉移給其他農戶，承包方與發包方原承包關系不變。這種形式在為主要形式，轉包土地面積達10.78萬畝，占流轉總面積的61％。
二是互換型。為了耕種方便、發展規模經營或發展優勢產業的需要，農戶之間或農戶與集體經濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5.44萬畝，占流轉總面積的.31％。
三是租賃型。就是農戶將土地租賃給本集體經濟組織以外的單位或個人。全市為1．10萬畝，占流轉總面積的6％。
四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與經營。全市為0．17萬畝，占流轉總面積的1％。
五是轉讓型。就是原承包戶有了比較穩固的非農經營項目或穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將土地承包經營權讓渡給本集體經濟組織內其他農戶經營。全市為0.10萬畝，占流轉總面積的1％。
3、流轉主體日趨多元化。參與農村土地流轉的除一般農戶外，農村專業大戶、農民專業合作組織、農業企業也參與到農業規模經營中。目前，有多家農業企業和農民專業合作社參與了土地流轉。如沙湖鎮萬荷堂蓮業有限公司，鼓勵扶持農戶發展蓮業種植，發展種植大戶100多戶，參與土地流轉面積1800多畝。鎮天利養雞專業合作社，發展養殖大戶30多戶，以畝平600元左右價格租賃農戶承包耕地600畝左右，進行規模化養雞。
二、取得的主要成效及存在問題
農村土地的合理流轉，提高了農村土地利用率，有效整合了農業資源，產生了比較顯著的經濟效益和社會效益。
一是促進了農村產業結構調整。全市農村土地流轉17．55萬畝中，80％用于發展水產、蔬菜、畜禽等優勢產業，做到了優勢產業板塊不斷發展壯大。
二是擴大了農業規模經營。農村土地流轉就是為了發展規模經營，以取得規模效益。如今年全市采取轉包、租賃、互換、入股、轉讓等形式集約開發，發展新的水產養殖面積10萬畝。
三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地的合理流轉；不僅為外出務工的農民解決了后顧之憂，而且還使務工農民從中獲得了一定收益。四是維護了農村社會穩定。制定了符合實際，操作性強的農村土地糾紛調處責任制，安排專人負責，按照“屬地管理、分級負責”的原則妥善調處了各類土地糾紛。
從調查情況看，全市農村土地流轉還存在一些突出問題：
1、土地流轉行為不規范。農戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同；有的村組存在少數人種“霸王田”，導致承包費兌現難、農戶間土地不均等問題而引發糾紛，難以解決，存在著這種農戶間口頭約定流轉土地的現象。
2、對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
3、耕地規模經營面積小，農業資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產田分類平均發包給農戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業結構調整，也影響了規模經營農戶的收入。
4、部分基層干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，對之采取聽之任之的態度，疏于管理。
5、少數村組借土地流轉與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農業比較效益低，將農戶撂荒等的土地集中發包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務及開支，有的村組“賣地”比例高達50％。還有少數村借產業結構調整，集約土地統一經營開發，截留本應調利返還農戶的流轉收益，侵占農民土地權益。
三、相關政策建議
1、借簽模式。
（1）土地流轉模式之一：農民專業合作社型。
組建形式：以發包方（村）為主體建立農民專業合作組織，負責本村小規模土地流轉業務。在鎮辦一級，依托鎮辦財政所，建立農村土地流轉服務中心，從事土地承包經營權交易。在市一級，依托經管局，建立健全土地流轉交易監管、糾紛仲裁機構和農村土地流轉網上交易平臺。
優點：供求信息集中、全面，有利于增強流轉土地的市場競爭能力。可通過協商辦法使流轉土地連片集中，逐步推進適度規模經營。適應面上推廣。
缺點：發展規模和速度較緩，只能逐步通過流轉收益吸引周邊農戶參加。
（2）土地流轉模式之二：確權確利不確地型。
組建形式：以發包方（村）為主體，在村內以“確權不確地”的方式進行調整，形成連片土地，以流轉收益補償流轉出土地的農戶。
優點：發展規模和速度較快，效果明顯。適應漁池開挖面積較大等不易分田到戶的地方。
缺點：與二輪延包確權確地到戶的要求有所沖突，易引發無田農戶要田的糾紛。
2、具體思路。結合市實際，應采取的模式為：以村為單位成立農村土地流轉專業合作社，內部以“確權不確地”的方式調整土地。市鎮兩級分別建立相應的糾紛仲裁、信息收集發布機制。同時，建立健全嚴格規范的農民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉機制，推動農村土地規模經營可稱謂我國第三次土地革命，是一項長期而艱巨的工作，既不能無所作為、求穩怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩妥地推進這項工作，要積極探索“政府培育市場，市場引導流轉，流轉促進發展，發展維護民權”的土地流轉新機制，促進土地規范流轉和適度規模經營。
一是政府培育市場。加快培育“村鄉交易、縣市監管，，的土地流轉市場。分級建立土地流轉合作社、土地流轉服務中心和市級網上交易平臺。
二是市場引導流轉。按照誠信、便民、規范、公平的原則，利用市場機制引導流轉。一是信息服務。建立鄉、村、組三級信息收集、審核、儲備、發布、反饋網絡，為申請流轉的供、求雙方提供真實準確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開展掛牌交易業務，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場所、指導基價、示范合同文本等服務。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規范的流轉合同，鑒證后頒發流轉確認書。四是資料歸檔。交易中心要將流轉合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經管局備案。五是跟蹤服務。經管部門要負責合同履約的信息反饋和糾紛調解、仲裁。
三是流轉促進發展。任何形式的流轉都要緊扣發展這個主題，瞄準提高土地產出率這個首選目標，在確保承包農戶流轉權益的前提下，使土地逐步向專業大戶、家庭農場、農民專業合作經濟組織、龍頭企業集中，最終形成一村一品、一鄉一業。要采取切實措施，幫助流轉雙方解決實際困難，修訂發展規劃，完善流轉合同，不斷增產增效，真正實現雙贏。
四是發展維護民權。要切實保證流轉農民的權益，讓他們安心放心，村、鄉兩級土地流轉服務體系應該做到：第一，對受讓方嚴格進行資質審查，實行市場準入制度；第二，對較大規模的新興項目進行論證，努力避免市場風險；第三，合理確定合同標的，提倡實物標的、以國家牌價計價；第四，對較大規模的流轉，按照標的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風險抵寸甲金。
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