物業策劃方案

　　篇一：項目物業管理策劃方案

　　項目物業管理策劃方案

　　第一部分

　　項目物業管理的定位及總思路

　　一、本項目物業管理的定位 （一）、本項目業態對物業管理的要求

　　1、本項目業態對物業管理的基本要求

　　本項目的物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用于居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：

　　1）、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生

　　活、工作秩序的維護；

　　2）、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調；

　　3）、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客戶檔案和物業檔案進行管理；展開相應的物業服務經營活動；

　　4）、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服

　　務及商務服務。

　　2、本項目業態對物業管理的特殊要求

　　除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：

　　1）、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務；

　　2）、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作；

　　3）、在項目銷售期中配合提供物業管理文件和法律文書；

　　4）、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業管理相關問題；

　　5）、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質。

　　（二）、本項目物業管理的定位

　　1、本項目物業管理的檔次

　　本項目物業管理的主要客戶群為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌

　　性，至少有星級酒店的服務水平。

　　2、本項目物業管理形式

　　根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，

　　以經營帶動服務，以服務促進經營。

　　3、本項目物業管理的定位

　　按照以上要求本項目物業管理定位應該是：復合式高檔物業管

　　理。

　　二、本項目物業管理的總思路

　　本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務

　　體系的核心在于：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服

　　務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。

　　第二部分

　　本項目物業管理體系的建立

　　一、本項目物業管理的模式構想

　　按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。

　　二、本項目物業管理組織構架

　　本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯系復雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。

　　1、基本組織機構建立的模式

　　本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。

　　2、本項目的基本組織機構圖

　　該部門一般需1~2名資深顧問。

　　2）、工程部

　　該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任

　　務，直接接受物管部經理領導。

　　該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種

　　1~2人。

　　3）、綠化保潔部

　　該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衛生的清潔

　　和保潔，直接接受物管部門經理領導。

　　該部門一般需4~5人，綠化人員1人。

　　4）、保安部

　　該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，并對周圍影響樓區生活噪聲及設施

　　進行及時清除，直接接受物管部經理領導。

　　該部門設保安隊長1人，保安人員3人。

　　5）、酒店部

　　該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該

　　部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。

　　該部

　　門設置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。

　　6）、商業部

　　該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，

　　該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

　　7）、多經部

　　該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如

　　家政、裝修等直接接受經營部主管領導。

　　該部門設置人員2名。

　　8）、財務部

　　該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經

　　營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。

　　該部門設置會計1名，出納1名。

　　三、本項目物業管理運作條件

　　篇二：物業管理策劃方案

　　第一部分 香悅曦城物業項目的整體策劃與構思

　　一、簡介

　　香悅曦城位于新疆新源縣西北側，新市區法院西側。項目位處素有“塞外江南”“天山濕島”指稱的新源縣（又稱鞏乃斯）內，新源縣地形東高西低、三面環山、西部敞開，東西長約196公里，中部寬約65公里，總面積9970平方公里。境內有鞏乃斯河、卡普河、特克斯河，國道218線、217線，省道316線和那拉提機場構成全縣連接疆內外的主要交通網絡。項目盤踞新市政開發區首席地域，1公里即可通達新源縣核心的商業繁華之地。香悅曦城占地7.73萬平方米，總建筑面積9.29萬平方米。項目自有配套商業步行街可集生活、娛樂、購物、餐飲、教育等為一體的綜合配套設施, 真正實現了“一座生活城，裝滿一城的豐盈生活。” 立面甄選經典紅色和乳白色為主基調，選材尚品，彰顯簡約、明快、現代華麗的北歐建筑風格。景觀設計核心由綠色園林和中心河流組成，綠植覆蓋的露天泊車坪和生活區，較大面積

　　的休閑廣場，散落的汀步、蜿蜒的棧道、點綴的綠植與簡約憩凳??為您打造一個全方位高品質的北歐名苑。該項目為高檔別墅和小高層為主，公攤面積較低，綠化率較高。主推戶型為面積適中的中小戶型和面積較大的別墅戶型，預計居住人口為900戶。業主數量相對較多，為預防由于裝修、停車、治安、消防、環境等管理項目所產生的問題多而復雜，為此，我們進行透徹的分析。

　　二、客戶服務與需求分析

　　主要是針對上班一簇，企事業單位在職員工、農戶等多元化消費人群，切合實際的考慮到了這類人群對于安靜優雅的居住環境和完備的生活基礎設施的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提高，對日常生活品質的要求也水漲船高，對物業管理服務提出了更多、更高層次的服務需求。力求打造健康，時尚，和諧的居住環境。

　　三、項目的可行性研究與定位

　　立足于新源本地的房地產開發市場和所在區域的人

　　居特點，充分考慮到推行該項目的可行性以及廣闊的市場潛力，經過細致的市場調查和民意測試,從多方得到的數據和資料證明了推廣和實踐該項目是可行的，能夠給企業帶來預期的效益。

　　1.機會分析 如今的社會消費者把更多關注的焦點從房產項目本身轉移到了后期更為長遠的物業服務上, 所以具有一定管理經驗、更加專業、人性、細致和豐富多彩的物業管理模式更加符合業主的需求。那么在新源縣目前房地產項目正處在發展期的高峰競爭壓力劇增的市場環境下。一個能夠符合業主期望的物業管理模式將成為本項目的亮點，機會不言而喻。

　　2.威脅分析 新的房產競爭對手不斷出現, 同類的競爭產品在市場上不斷涌出。在房產項目的質量、技術、建設、綠化都在不斷提升的現狀下，每個競爭對手都在尋找新的銷售亮點，威脅時刻存在。

　　3.優勢分析 目前我的樓盤項目在地理位置、整體規劃和綠化布局上來看都是新源縣排名第一的。在銷售價格上也具競爭優勢，并且有著良好的市場口碑和充足的

　　財政支持。因此在各方面都比較具有優勢的前提下，我們需要更好的提高服務品質，為業主提供更加舒心的服務。

　　4.劣勢分析 由于新源縣的地理環境特殊，所以在物業公司成立初期想要快速的組建一個高效、成熟、專業的物業管理團隊很困難。在當地招聘的人員由于學歷較低，年齡差異化較大。因此前期需要一定的培訓期和考核期，適應過程在所難免。

　　四、物業管理服務的難點及重點

　　1、物業管理服務的重點：

　　如何嚴格按照ISO9001質量管理體系和ISO14001環境管理體系的要求，全面推行質量管理，實踐我公司“創造宜人的家居生活”這一管理核心理念。管理服務除了依照慣例所提供的客戶服務、保安、保潔、綠化、園藝、工程設備設施及維修保養，垃圾處理和清運服務、停車場管理的基本配置服務外，我司還將物業管理公共服務以“人性化、個性化”，“貼身、貼心”來體現更加舒適安心的物業管理服務特色，使用戶享受著 “藝術”

　　服務的“增值”這一特色。全面提高物業管理服務的質量，打造“香悅曦城物業管理服務項目”的品牌。

　　2、物業管理服務的難點：

　　鑒于以上原因，對小區的整體的規劃提出如下建議： 小區進行開放式管理，則需要建設小區監控系統，電子追尋系統，還需要增加綜合管理員的數量，這樣將加大物業管理的成本，增加業主的負擔。結合物業服務項目中的重點和難點，我們將發揮自身優勢，我們的追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

　　五、物業管理服務模式

　　1、運用持續發展的創新戰略，確保物業的保值與增值；

　　2、在管理體制上，實行行政管理權、財務管理權以及監督管理權的三權分立制度，強化財務和監督管理，保證公司在費用開支方面的公開、廉潔、節省，確保制度執行，并有效、及時地彌補管理上的漏洞。

　　3、建立健全溝通反饋機制，及時與業主進行溝通。

　　篇三：物業合作策劃方案

　　物業公司合作策劃方案

　　一、市場分析

　　據有關數據顯示，2011年1月至7月，有關智能家居的關鍵詞搜索量與2010年同期相比翻了5倍以上，且7月同期環比增長33.3%。在這些搜索中以智能照明、智能家居控制系統、智能家電等為主的關鍵詞逐步替代了智能安防、樓宇對講等傳統的智能家居關鍵詞。從中我們看到了智能家居市場在這兩年正迅猛發展，用戶認知度也正不斷提高。

　　智能家居市場也存在市場分布不均、資金支持力度相對缺乏等問題。從2011年全國智能家居需求來看，以廣東、深圳為主的華南地區占到總需求量的61%，其次以上海為首的華東地區占16%，以北京為首的華北地區占10%，以重慶為首的華中地區占9%，其它地區均占2%一下。可見，目前智能家居市場還主

　　要集中在沿海及經濟較為發達的一線城市。 2011年全國主要城市(北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州)商品住宅成交共47萬套，據此按成交量的10%估算智能家居市場規模每年的新增量超過100億元。

　　二、本公司的產品介紹

　　根據產品功能和價格定位總體分為三個檔次

　　①平安生活：是為廣泛的普通家庭提供生活安全和家庭安全的最低保障。平安生活的理念是讓百姓的生活安心、舒心。以在線安防主機為核心，通過315MHz擴展安防報警設備，實現家居安防狀態、信息的控制于查詢等。用戶可

　　通過手機APP、網站、安防遙控器等方式實現安防狀態修改與報警信息察看的功能。

　　②品質生活：為經濟能力稍好一點的消費群體提供小資一點的生活。品質生活的理念是讓生活更有情調、更具色彩。在平安生活的基礎上，通過433MHz通信擴展家居控制設備，實現家居照明、家電等的狀態查詢與控制。用戶可通過手機APP、網站、控制遙控器等方式實現遠程或本地化的照明、空調等設備的控制，同時用戶可以根據自身需求自定義情景模式、聯動模式、定時模式，實現便捷、無憂的生活。

　　③享受生活：為高消費群體量身打造全方位的智慧家庭服務體系，享受生活的理念是在實現安防與控制的基礎上，根據用戶需求進行定制化開發。同時為最大限度的滿足客戶需求，晨古科技將推出高處理能力、豐富網絡接入能力與高擴展能力的智能家居主機，實現包括安防、控制、門禁對講、視頻監控、音視頻播放、環境監測與環境控制等功能。

　　三、目前國內的小區安防缺陷

　　小區現有的安防設備涉及面有限,安防設備只能服務于小區的整體安全,還觸及不到每家每戶。物業公司和業主容易高估閉路監控（技防設備之一）的防盜功能。至于家中的安防更是缺少，甚至只能依靠簡單的防盜門和防盜網。業主家中在主人不在家的時候如有發生突發情況無法得到準確的信息，也就沒有辦法及時的去化解危機。

　　案例說明：

　　⑴ 6月29日和30日，四川和深圳分別發生了孩子墜樓事件，造

　　成一死兩傷。6月29日下午4點，成都三環路成渝立交附近的某小區，5歲的女孩萱萱從9樓墜下，砸中了一位中年女士。昨天，女孩做了開顱手術后已經清醒，被砸傷的女士多處軟組織挫傷，雖不能走路，但傷情穩定。有人說，女孩運氣好，要不是有人“擋”了一下，情況可能更糟。

　　有人會將問題總結在“把孩子留在家里的，大多是外地人，父母的責任心差”。其實，根本問題的所在是居民缺乏足夠的安全意識，沒有在家里提供足夠的安全防護保障，再者，目前市場上的安防設置價格脫離居民的經濟消費水平，物業保安在這方面也是心有余而力不足。

　　⑵ 家住杭州金慶公寓3幢202室的陳鴻旭稱，他居住的單元樓道

　　口外側就裝有閉路電視監控的探頭。而且小區保安室就面對著這幢樓，從保安室望過去盡收眼底。他一直以為自己家是小區里最安全的。誰料想去年7月27日凌晨，他所住的202室與對門201室均遭竊。共計損失財物價值人民幣12610元。

　　智能家居安防就是補充了這個空白，可以設防紅外入侵，一旦家中有外人進入或小孩子進入設防區域就會報警，業主和物業可以第一時間到達現場，降低事故發生的概率，也就可以更高效率的的避免慘劇的發生。

　　本公司以提升安全防護系統和提供更好的服務保障體系為宗旨,為物業公司提供家庭安防系統平臺,智能家居終端產品需要各業主自愿購買,為了更好的保障家人和家庭財產的安全希望各位業主慎重考慮。

　　四、與物業合作宣傳操作方法

　　㈠ 拿出我們的產品和居委會接頭，介紹產品的功能優勢、價格優勢、 以及它的必要性，讓這些業主代表認識并且接受我們的產品。需要物業公司的配合與居委會的交流。提供居委會人員名單和聯系方式。

　　㈡ 對物業公司人員做一個簡單的短期的培訓，了解產品的一些基本的功能和基礎知識，在業主咨詢時可以更好的介紹產品。

　　㈢大勢的宣傳（物業公司提供場地和人員的支持）： ① 各單元門口張貼宣傳彩頁。

　　② 小區每個宣傳欄張貼宣傳海報。③ 物業公司有網站的在網站上貼出宣傳告示 ④ 各業主繳納物業費的同時分發產品宣傳手冊

　　人員進駐小區，設立宣傳攤位，現場PPT演示操作過程、展示產品實物。（宣

　　傳人員可以雇傭物業公司的員工給一定的傭金，必須有本公司人員在場講解） 時間安排：每天下午下班時間（17:00——21:00） ，周末全天時間（9：30——12:00， 14:00——18:00）

　　五、與物業公司的合作分成模式

　　智慧社區”云平臺的推廣需要結合實際情況，在市場推廣過程中，主要以中低檔產品為主要線路，大力推廣“平安生活”“品質生活”系統產品，讓我們的產品大范圍普及，產生足夠影響力；同時抓住高品質用戶，專業化定制服務于高檔用戶，建立好品牌形象，對于推廣市場有著積極的一面。

　　結合實際情況，中低端推廣可以與物業公司和房地產合作，對于前期工作開展以物業公司為主。

　　本方案主要是探討和物業公司的合作方式方法，其中包括與物業公司的利潤分成、物業公司的責任和義務、與物業供公司的后期合作方式。 我們公司為了達到市場大范圍推廣和快速占領市場，需要在前期利潤方面合理設計，調動物業公司的積極性和服務水平以及配合度，市場部門商討后討論方案如下：

　　在中低端市場，物業公司的利潤分成比例靠成交用戶數、銷售金額權重，成交用戶數按千戶量來計數，基礎分成比例在10%，每多一千戶購買量比例提高1%，達到萬戶以上量統一按20%比例，同時為了推動物業積極性，當銷售金額總量與標準配置所售總量比值達到120%時多1%，每多10%多1%，同樣達到200%及以上時，比例按10%增加：

　　運收入，我們統一按20%標準最高額度分成，分基礎分成和評價分成，基礎分成即負責職責分8%，用戶評價率比例分成滿分12%，

　　實際情況實際分析，一般按5%~10%分成；公司根據市場實際情況，是否做展示廳，和入住裝飾公司，目前以簡單合作為主。

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