房地產會計核算工作優化研究論文

　　一、明確房地產開發商的收入核定標準

　　1、目前，核定房地產的實際收入的標準存在爭議，一部分人認為當房屋銷售合同簽定以后，就可以確認為房地產收入。另一部分人認為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因為后期所涉及的問題依然存在不確定性，比如完工驗收或其他問題等。后期出現問題時所涉及的資金，也是房地產開發的成本。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產實際收入的核定標準。

　　2、當售房合同簽訂并且購房人實際支付過購房款后，能算是房地產收入的確認條件嗎? 這個觀點目前得到一部人的肯定，但也有人持反對意見。當房地產商與客戶簽訂協議以后，該房屋的相關權利并非全部轉移給購房者，房地產公司還保留對房屋的質量管理權以及相關風險承擔的權利。比如，房屋質量出現問題需要維修等。而且，一旦房主對房屋實際面積進行測量，若測量結果與合同上標明的面積差異大于 3%，客戶就可以依法退房，這也是一項重要的風險。所以，即使客戶支付過費用，依然不能算為房地產公司的實際收入。

　　3、產權過戶之后，也不能成為確認房地產實際收入的最佳標準。

　　這是因為相關規定中的 “移交”與現實中的 “移交”存在時間跨度。

　　目前，我國的 《房地產開發企業會計制度》有明確規定，當房地產企業所開發的區域或房屋產權移交以后，有明確結算帳單的情況下，可以視為房地產收入的確認標準。但是，目前我國相關法律中認定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必須經過很繁復的程序，需要開發商與購房者多方面協調才能拿到移交手續，而這個過程又是不可控且比較漫長的。而且，一旦出現退房糾紛，必須有產權過戶手續做為退房憑據，所以，產權過戶以后也不能夠成為認定房地產商實際收入的標準。若是以此為確認條件，還會造成實際收入的確認時間延后。

　　二、建立和完善配套工程的會計核算準則指引

　　配套設施成本計算作為房地產會計核算中必不可少的部分，其準確性直接關系到企業整體成本核算的效果及對比性。相關的會計制度在配套設施核算時的預先提交及過程處理方面都有比較詳細的規定，但是國家現行制度中對相關核算的指引不夠到位。這就導致配套設施的相關核算方式都很多種，到底是依照行業性核算規則還是國家級核算規則就成了房地產商隨意選擇的方式。比如，配套設施的成本核算可以把實際產生的成本算入總成本，然后在工程結束以后將這筆費用均攤到可售物業的費用中。也可以提前將配套設施的成本預算加入到開發總成本中。兩種核算方式的依據都不相同，后者上顯然遵從中行業性的相關核算制度，但也對成本的準確性造成影響。

　　所以，筆者認為房地產配套設施的會計核算準則必須要盡快落實，這就需要國家及相關部門加大措施與力度，使相關的會計核算報告能真正體現出它的價值。公共配套設施的費用一般不能轉讓，這部分的核算與預提都是由房地產開發商負擔，我們只是以此為例。

　　三、房地產開發公司的消息披露量應該增大

　　1、將預提公共配套設施費用這一項目，加入到當前使用的會計制度制成的計算公司收益的表格中。

　　這個項目主要體現公司兩方面的原則，一個是權責發生制原則，一個是收入費用配比原則，一般房地產公司在結算開發成本時，應將對相應的配套設施費用進行預提，此部分費用的產生與分配應該列入公司收益表格。

　　2、公司可以對相關的預售方案及情況進行披露。在工程沒有完工以前，預售費用雖然不能用于現金的結算流轉，但可以體現出公司的運營情況。當然各個房地產公司之間所執行的預售方案不同，所以不同的預售方案也會對公司的財務狀況造成不同的影響，而且財務數據也會隨著公司預售方案的變化而變化，就會造成投資者通過財務報告對預售情況難以掌握的結果。

　　3、設立質量保證金并展示風險預估。房地產開發是風險性比高的行業，其風險性應該在會計信息中得到呈現與反饋。首先，公司應該根據實際情況設立一定的商品質量保證金，并制定較規范的制度，這有利于保障工程質量。普通企業大多數也有質量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產的保證金要小得多。這部分質量保證金作為抵御風險的成本計入工程總成本。另外，房地產開發商也應該對預估風險的內容進行適當公布，使大家對風險的因素及內容有更多的了解。

　　4、可以將增加項目的資金流轉情況體現在財務報告中。財務報表完全可以財務信息進行全程體現，我們把公司的各個開發項目視為基本單位，將公司在開發過程中產生的資金流動信息進行體現，比如房地產的預售資金、施工材料費用、以及工資發放金額等等，提高資金的流轉信息的直觀性、有效性，從而可在報表中得到最多的信息反饋。

　　5、可以增加成本構成及土地儲備量等其他信息。土地儲備是房地產開發的根本，因為土地與地面建筑構成房地產公司的實際資產。而且隨著房地產業的興起，土地成本也為房地產開發成本中的重要組成成分。房地產公司的土地儲備量以及相關的儲備成本，對公司的發展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時間越長增值效益越大，對公司來說是非常強的競爭優勢，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會招標，使公司保持較好的收益增長。在相關信息中只顯示土地所有權的總額，顯然無法成為土地儲備信息的判斷標準。所以，房地產開發公司要注重在財務報表中對實際的地土所量進行標注，可以在備注中寫明，這對于公司精確評估成本情況是非常有利的。

　　四、結語

　　綜上所述，在房地產的會計核算工作中存在會計使用準則不規范的情況，造成這局面產生的原因如下: 一是由于房地產會計工作存在特殊性，二是由于我們國家在相關的準則與要求上并不明確。相關規范的缺失導致房地產會計工作者找不到較嚴謹的工作規范，從而造成工作難度增大。也導致房地產公司的成本預算容易偏差，帳目容易混淆、數據不夠準確等情況，若想使這種局面得到改善，應該以目前使用的會計準則為參照，不斷地對房地產行業的會計制度進行完善，對執行中產生的問題要及時收集整理，以便不斷地提高房地產會計制度的嚴謹性與規范性，使房地產會計制度真正發揮應有的作用。

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