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生態養老產業園可行性研究報告
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第一章 概論
1.1項目名稱及建設地點
項目名稱：新概念生態養老產業園
建設地點：
1.2項目申報單位及法人代表
項目申報單位：
項目法人代表：
1.3項目提出背景
1、結合區域自然資源特點，建設綠色生態養老產業，增強區域競爭力和可持續性發展是迫切需要的。河北懷來緊鄰官廳水庫是典型的農業資源縣，綠色生態度假經濟整體發展較為滯后，相關觀光養生養老產業基礎薄弱，受自然條件影響，綠色生態產業鏈結構還不完善，具有優勢的生態養生養老產業開發依舊不足，荒山荒地面積較廣，綜合規劃開發力度還待加強。結合黨的十八大精神，勾畫出中國未來發展的宏偉藍圖。十八大再次論及“生態文明”的問題，建設生態文明，關系人民福祉，關乎民族未來。面對資源約束緊缺，環境污染嚴重，生態系統退化的嚴峻形勢，把生態文明建設放在突出位置，融入經濟、政治、文化、社會建設各個方面和全過程，區域發展集中體現尊重自然、順應自然、保護自然的理念。
2、項目區位環境優美，交通便利，位于北京延慶縣旁，隸屬于河北省懷來縣，官廳水庫。新概念生態養老產業園占地面積近2000余畝，溫帶氣候，空氣干爽，光照充足，山清水秀，適于建設綠色生態養生及養老產業園區。
3、我公司根據實地情況，經過長期調研、考察，研究十八大建設生態文明的精神及國家政策法規和產業發展指導綱領，結合中國城市老齡化現狀，為北京及周邊地區建設新概念生態養老產業園項目。
1.4 項目申報理由
1、根據以上的項目背景及相關政策，我公司為了適應未來發展和區域生態文明建設，決定投資興建新概念生態養老產業園項目。
2、目前，我國60歲以上的老人已超過總人口的10%，并以每年3.2%的速度劇增。按照聯合國規定的標準，我國已經步入了老齡化國家，特別是上海、北京等特大城市，老齡化的比例更高。北京在1990年就已經步入了老齡化城市，現有老齡人口80萬，占總人口的14.6%。上海全市人口1303萬中，60歲以上老年人249萬余人，占18.7%。據上海市統計局2003年8月抽樣調查顯示，上海的“空巢老人”已經占老年人口的42.7%，突破了100萬，其中四分之一是獨居老人。今天，結合區域生態資源特點及可持續發展總體目標，我們有必要研究、探索、建設中國式的養生養老產業園區。
第二章 市場初步預測
2.1市場概況及發展趨勢
1、隨著人口增長、未來收入翻番目標實現、城市化進程加快以及城市老齡化趨勢日趨嚴重，城市中產人群對生活品質要求不斷提高，對居住環境、綠化、配套標準要求也在提高，更提倡生活品質和生存質量。因此，黨的十八大精神提出建設生態文明，讓人民生活在環境更優美、交通更便利、生態更良好的城市空間。
2、目前，中國養老產業現狀處在剛剛起步階段，養老社區配套、養老院標準、養老設施等國家規范還待完善。中國社會養老問題已引起從中央到地方政府的逐步重視，配套資金逐年增加，民政部針對城市養老的相關優惠及扶持政策正在完善。懷來緊鄰北京西北部上風上水之地，是京北新城規劃建設的核心區域，為北京養生養老產業發展提供得天獨厚的自然條件，具有公共交通較便利，環境優美，空氣清馨，發展空間廣闊等優勢，產業項目建設一旦落戶懷來，將為區域經濟快速發展注入新的活力。
第三章 項目內容與投資規模
3.1 項目內容
1、綠色生態觀光養生園
根據區域自然環境特點建設生態觀光養生園項目，項目包括：葡萄溝、紅葉谷、生態休閑廣場、太極養生院、健康餐飲中心。
2、新概念生態養老社區
根據北京老齡化現狀及極大的養老消費需求，以生態環保木屋建設為主體;以綠色養老小鎮為核心;以太陽能、風電等綠色能源為動力建設該項目。
3.2 投資規模
項目建設投資5億人民幣，其中包括：生態環境建設資金3億人民幣;新概念養生養老社區規劃建設2億人民幣。
第四章 發展規劃與戰略
4.1 發展規劃
1、第一階段：規劃建設生態休閑廣場及文化服務配套設施。
2、第二階段：計劃“十二五”期間規劃建設官廳水庫南岸生態走廊，初步建成葡萄溝、紅葉谷等自然景觀區。
3、第三階段：生態科技產業園項目招商及規劃建設。
4、第四階段：建成配套設施基本齊全的養生養老小鎮。
4.2、發展戰略
2012年3月2日，保利地產在本次發布會上明確提出，將北京作為保利地產的試點區域，在養老地產等新地產業態形式方面實現重點突破。針對中國人口老齡化的現實，保利地產已針對養老地產業務調整了公司架構，成立了養老產業專業管理公司，并希望利用該平臺在北京落實養老地產項目工作試點。據悉，在北京的首個試點養老地產項目或將選擇在北京上風上水的西山區域。未來保利地產如何在北京選擇開發涵蓋養老產業鏈條、帶有養老服務的產品，并持續開展面向養老產業鏈條、服務等方面的研究。
2012年8月13日，萬科與長春市政府簽署戰略合作協議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。這并非萬科首次涉足養老地產。
同年9月22日，遠洋地產總裁李明更與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行洽談，就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通。遠洋地產相關人士公開表示，養老地產作為新的戰略業務板塊已正式納入公司開發日程，未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍數擴大，并成為公司的全新核心業務增長點。
公司根據國家未來發展及養生養老趨勢，從實際出發，建設新概念生態養老產業園項目，結合國家政策，整合社會資源，促進養生養老產業進步，推動區域經濟可持續發展。
第五章、建園條件及園址初步方案
5.1 建園條件及初步選址方案
該項目利用官廳水庫的自然環境，因地制宜，依山形地勢規劃，建園初步選址在二期地(2000余畝山坡地)。
5.2 地理位置及區域優勢
項目地處北京官廳水庫，依山望湖，距北京70公里，距張家口80公里，G2高速1小時到達，京張高鐵通車后，從北京北站出發，30分鐘即可到達該項目。
區域自然資源及物產豐富，地處北緯40度，被譽為中國葡萄之鄉，具有良好的生態文明建設基礎。
第六章、環境保護與建設安全
6.1 環境保護
項目建設以區域自然環境保護、綠化、美化為主體，兼具開發養生觀光度假的綠色產業和新概念生態養老小鎮建設，最終建成目標是植被更豐富，環境更優美，生活更美好的京北后花園。
第八章 項目實施初步方案
8.1 建設內容
該項目建設內容為：
第一階段：在項目大門對面空地投資建設100畝生態休閑廣場。(包括：特色餐飲、環保宣傳、文化休閑、停車場)
第二階段：綠化荒山2000畝，景觀規劃，溝壑美化，場地平整，道路建設，水電架設，基本保證生態園區達到“三通一平”。
第三階段：科技產業園招商建設(132畝)，建立養生養老產業研發服務鏈。
第四階段：新概念生態養老小鎮建設500畝。 8.2建設進度
該項目自取得批準后，分四個階段實施：
第一階段：2013年內完成生態休閑廣場項目建設。
第二階段：2013年春啟動，“十二五”期間完成。
第三階段：2013年啟動，“十二五”期間基本完成。
第四階段：2014年啟動，2020年完成項目建設及銷售。 項目從整體啟動到全面建設完成需6年時間。
第九章、 投資估算與資金籌措
9.1 投資估算
項目總投資預估5億元人民幣
1、土地資源取得所需資金：
2、生態休閑廣場建設資金：
3、餐飲及休閑區建設資金：
4、生態環境景觀建設資金：
5、基礎設施配套建設資金：
6、科技產業園區建設資金：
7、生態養老小鎮建設資金：
8、項目所需流動資金： 9.2 資金籌措
1、自籌資金：2.5億(公司股東)
2、社會資金：2.5億(合作開發)
3、扶持資金：(國家政策撥款不確定)
第十章 財務評價
10.1 經濟及社會效益分析
項目整體完成后，極大地促進地區生態產業發展及旅游觀光產業附加值，養生養老綠色產業項目建設可以促進高端人才引進、地方就業、產業整合、資源開發、政府稅收等。推動區域經濟可持續健康發展，社會和諧穩定，以期完成經濟效益、社會效益雙豐收。
10.2 結論
該項目建成后，有效改善官廳水庫南岸生態環境，極大
繁榮生態觀光度假產業，促進綠色養生養老產業發展，改善區域經濟發展結構，提高區域人民生活水平。新概念生態養老產業園還可解決部分農村剩余勞動力就業，增加勞動就業率。通過調查研究，可見該項目緊密結合國家未來發展趨勢，切合懷來縣生態環境現實狀況，完善相關產業結構調整。
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