房地產可行性報告
做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查，充分掌握各類資料。下面是小編整理的關于房地產的可行性研究報告范文，希望對你有幫助。
房地產開發項目可行性研究報告一
一、項目背景
1 、 項目名稱： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開發周期：
土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建筑面積(預計)：總建筑面積： ㎡
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。
(4)西南靠近A市 小學。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。
生態環境優良。
境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。
全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。
全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。
城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。
1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。
1999年至今為房地產業發展與規范階段。
以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。
尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。
到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。
居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。
房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。
主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。
城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。
城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現之四：交易市場持續升溫。
全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。
A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。
房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。
對今后市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。
盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。
加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。
目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。
人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。
住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。
二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。
據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。
在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學院路
太陽神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。
其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。
住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。
住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。
具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。
A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。
沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。
建設成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規劃設計：10萬元
15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。
如超出項目風險較大，項目不可行。
房地產開發項目可行性研究報告二
第一章 總 論
一、項目名稱：北湖? 水晶城
二、項目擬建地：郴州市同心路 2 號(原玻璃廠)
三、項目建設單位：郴州市順原房地產開發有限公司 四、項目建設單位概況 郴州市順原房地產開發有限公司成立于 2005 年 1 月。
注 冊資本(實收資本)人民幣 4000 萬元;法人代表黃康隹;注 冊住所：郴州市同心路;經營范圍：房地產開發及商品房銷售; 室內外裝飾工程設計及施工;建筑裝飾材料水電器材銷售。
企 業法人營業執照注冊號：4310000000060033;經營期限為 50 年。
房地產開發資質為為三級。
是一家引進現代企業管理模式 的新型房地產開發企業。
公司人才隊伍充實，現有職工 48 人， 其中：工程及其他技術人員 35 人，其它管理人員 13 人。
組織 結構完善，下設工程技術部、開發策劃部、營銷部、財務部、 拆遷安?部、材料設備采購供應部、行政人事部等職能部門。
五、項目概況 隨著郴州市城市建設的發展，郴州市迅速崛起了許多商住 小區，全市房地產業發展勢頭強勁。
本次研究項目位于郴州市 1 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 同心路北湖公園北側，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車 總站，距郴州火車站 1 公里，交通方便;地段環境優越，超市、 醫院、學校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠 眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閑十分便利;項目規 劃用地面積 47,784.30M2，其中：住宅用地面積 27,135.30 M2， 公共建筑用地面積 5,293.00 M2， 道路用地面積 8,060.00 M2， 公 共綠地面積 7,296.00 M2;總建筑面積 21.71 萬平方米，停車位 867 個，居住戶數 1482 戶，容積率 3.85，建筑密度 21.66%， 綠地率 38.61%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區。
該地段房產開發前景好、升值潛力大。
本項目的開發建設將完 善該地段城市整體功能， 改變周邊環境， 提升該地段城市品位。
六、編制依據 1、主要依據： (1) 《郴州市城市總體規劃》 (2)建設部《關于發布<房地產項目經濟評價方法>》的 通知”{建標(2000)205 號｝ (3)國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法 與參數》 (第二版) (4)郴州市政府辦公室《關于修改龍鳳嘉園等 8 個 項目建筑容積率的批復》{郴政辦函[2008]143 號} (5) 郴州市規劃局 《建設用地規劃條件通知書》 {郴規 (地) 2 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 [2008]108 號} (6) 《建設項目環境影響報告表》 (7)郴國用(2006)393 號國有土地使用權證 (8)企業法人營業執照、中華人民共和國房地產企業資 質證書 (9)云南省城鄉規劃設計研究院《總平面圖》 (10)相關各專業的國家設計規范 (11)建設單位提供的其它相關資料 2、研究范圍： 本報告主要依據國家有關政策、法規、規范、規程對項目 建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規模、建 設方案、環境保護、投資估算、經濟效益評價等方面進行研究， 側重點在財務評價。
七、重要經濟技術指標 序號 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 名 稱 單位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 數量 47,784.30 27,135.30 5,293.00 8,060.00 7,296.00 217,139.98 179,502.91 4,372.48 比例% 100.00 56.79 11.08 16.86 15.27 100.00 82.67 2.01 3 備注 規劃總用地面積 其中：住宅用地 公建用地 道路用地 綠地 規劃總建筑面積 其中：住宅建筑面積 公建配套設施 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 序號 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名 稱 單位 m2 戶(套) 人 / % % 個 萬元 萬元 萬元 % 年 萬元 年 數量 33,264.59 1,482 4,742 3.85 21.66 38.61 867 44,104.66 69,635.96 13,856.60 23.08 3.22 5,323.20 3 比例% 15.32 備注 地下建筑(車庫)面積 居住戶(套)數 居住人口 容積率 建筑密度 綠地率 停車位 項目總投資 銷售收入 項目凈利潤 內部收益率 投資回收期 財務凈現值(i=12%) 建設總工期 戶 平 3.2 人 稅后 八、結論與建議 1、結論 (1)本項目符合國家產業政策，符合國家宏觀經濟政策。
本項目的建設可促進區域經濟及城市建設的發展，改善市民居 住條件。
(2)本項目的建設，符合郴州市總體規劃，較好地貫徹 了市政府加快中心城區改造與基礎設施建設的決定;有利于完 善北湖區同心路――北湖公園周邊的配套設施建設，促進郴州 市旅游資源的開發。
4 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 (2)本項目建設用地處于郴州市北湖區，位于北湖公園 同心路北側，區位獨特，自然環境優越，向西與 107 國道相連， 向東與城市主干道――國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺 之間，依山?水，景色宜人，商業服務設施及各項市政設施如 水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優勢明顯，是一 幅優質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發前景良好。
(3)項目總投資為 44,104.66 萬元，其中：工程費用 28,859.12 萬元，其它費用 14,168.36 萬元(其中建設期貸款利 息 2,052 萬元) ，預備費 577.18 萬元，項目周轉用流動資金 500 萬元; 建設資金總額 44,104.66 萬元， 其中： 項目資本金 19,694.19 萬元，申請商業銀行貸款 20,000 萬元，預售收入投入 4,410.47 萬元。
(4)從項目建設的經濟效益評價來看，項目經營收入 69,635.96 萬元，稅前利潤 18,475.47 萬元，稅后利潤 13,856.60 萬元;項目的財務凈現值(i=12%)5,323.20 萬元;全部投資財 務內部收益率(稅后)23.08%;投資回收期 3.22 年;項目投資 稅前利潤率 41.89%，稅后利潤率 31.41%。
從以上指標看出， 項目有較好的經濟效益。
且項目當經營收入下降 5%，項目投 資增加 5%時，仍有較好的經濟指標，項目抗風險能力較強。
因此，從經濟角度分析，本報告認為項目是可行的。
(5)該項目建設對增加就業機會，改善投資環境，提升 5 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 郴州市的城市形象，帶動郴州市經濟發展也有一定的現實意 義。
從以上分析可以看出，該項目啟動的各項基礎條件已具 備，項目的各項優勢明顯，具有投資穩定，風險小的特點，既 符合國家的有關方針、政策，又能產生客觀的經濟效益和良好 的機會效益。
因此該項目可行。
2、建議 (1)該項目的社會和經濟效益良好，建議上級主管部門 和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。
(2)建議認真做好工程的招標、施工圖設計和施工工作， 加強工程質量監控，保證工程質量和施工進度。
(3)在建設中要充分注意公用設施、環境設施、生活環 境建設。
(4)精心編制工程實施計劃，在確保工程質量和進度的 同時，要嚴格控制建設投資，加強營銷運作，加強營銷運作， 以盡快回收資金和減少資金投資;同時狠抓項目建設質量，爭 取獲得最佳的經濟和社會效益。
第二章 項目建設的必要性 一、項目的建設，符合郴州市城市發展總體規劃，是郴州 市城市建設和發展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城 市環境，美化城市面貌的需要。
該項目的建設對實現城市發展 6 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 戰略、推進城市提質擴容是有幫助的。
二、項目的建設，有利于完善北湖區尤其是郴州市同心路 北湖公園周邊的配套設施建設，有利于加強城市總體功能，促 進土地升值，繁榮市場經濟，進一步促進該區域城市次中心地 位的提升。
同時，該項目的建設，有助于增加財政收入，籌集 城市建設資金，保障城市建設的持續發展。
三、項目的建設，符合國家關于加快實現城市住房商品化 和社會化的政策，有利于促進郴州市住房貨幣化分配進程，滿 足人們日益增長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環 境，提高人們生活水平。
同時，該項目的建設，可以帶動眾多 第三產業的發展，增加內需，刺激消費，促進郴州經濟的發展。
同時，項目的建設有利于增加社會就業崗位，緩解社會就業矛 盾，維護社會安定。
四、項目的建設，有利于建設單位郴州市順源房地產開發 有限公司提高企業的知名度和社會信譽度，提升企業形象，提 搞企業的經營效益，壯大企業實力。
第三章 市場分析 一、全國房地產市場現狀及發展趨勢 自 2003 年開始升溫以來，中國房地產市場持續增長了將 近四年，到 2007 年達到了頂峰，雖然這種勢頭在 2008 年出現 減緩，全國樓市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增長。
在 7 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 政府保增長的決心下，預計 2009 年 GDP 仍有望保持 8%以上 的較快增長，房地產市場的發展仍有巨大的潛力。
這源于相互 影響的三方面事實： 第一，中國是一個經濟轉型國家。
對于一個發展中國家來 說，城鎮化是一個不可避免的問題。
自 1978 年推行市場化改 革以來，中國的城鎮化就開始持續進行，1996 年以后步伐明顯 加快。
持續的城鎮化對房地產市場的不斷發展提出了要求。
不 僅如此，中國到目前為止已經歷了長達 30 年的經濟持續高速 增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市 場的發展提供了強勁動力。
第二，中國是一個體制轉型國家。
中國正從嚴格傳統的計 劃經濟體制國家逐漸轉變為市場經濟體制國家，住房改革也是 伴隨著其中的諸多改革措施之一。
以往城鎮居民主要依靠單位 分房，而現在則已基本由市場解決。
住房推向市場，促成了一 個巨大的房地產市場的產生和發展。
除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的 人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著 巨大的對住房的需求。
以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現狀和特 色。
它們共同揭示了中國房地產市場發展不可估量的潛力。
只 要這些因素沒有改變，房地產市場發展的趨勢就不會改變。
而 8 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 在相當長一段時期內，這些因素很難改變。
因此，我們對房地 產前景保持樂觀。
二、近幾年來郴州市房地產狀況及發展趨勢 近幾年來，房地產作為郴州新的經濟增長點和城市居民新 的消費熱點，對于擴大內需(包括投資與消費需求)拉動經濟 增長，加快城區擴容提質步伐，改善居民住房條件和提高人民 生活質量等方面作出了積極的貢獻。
近幾年來，隨著福利房全 面停止上市和中心城區建設步伐的加快，郴州房地產開發投資 增幅進一步加快，房地產市場日趨成熟。
目前，郴州房地產價 格總體來說比較合理，隨著周邊縣市 三、銷售前景預測分析 1、項目價格分析 位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價高 達 4000 元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云國際，其銷 售均價在 3200 元/平方米左右;位于香雪路與龍泉路交界的天 潤天城，其均價在 3100 元/平方米左右;位于燕泉路的新貴華 城，其銷售均價在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮 湖畔，8 月份開盤其銷售均價預計在 3500 元/平方米左右。
與 上述項目比較，本項目在產品設計、景觀資源、區域位?等方 面擁有相對優勢。
根據項目的定位，以及郴州市總體房價水平，預計本項目 9 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 2010 年至 2012 年住宅銷售平均價為 3,600 元/平方米，地下車 庫平均銷售價為 65,000 元/個，超市 20,000 元/平方米。
根據郴 州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結合本項目的特點， 本報告認為該價格在郴州具有較強的競爭力。
2、銷售前景分析 本項目定位明確，位?優越，資源豐富，交通便利，設計 獨特，較其它房地產開發項目比具有十分明顯的價格優勢。
可 以預見，本項目具有良好的銷售前景。
第四章 一、區域位置 建設地點及自然條件 郴州地區位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。
地理 坐標為東經 112°13′～114°14′，北緯 24°53′～26°50′。
是以山地 為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。
東界江西，南 接廣東，西近廣西，北通衡陽、株洲，是湖南的南大門，是內 地通往廣東沿海的咽喉要沖，區位條件十分優越。
全市現轄北 湖、蘇仙二區和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、 桂東、永興、安仁八縣，總面積 1.94 萬平方公里，人口 472 萬， 其中市中心城區人口 43 萬。
2008 年全市國內生產總值為 734.1 億元，人均國內生產總值為 16,668 元，城市居民人均可支配性 收入為 13,765 元。
本項目位于北湖區同心路，東側是汽車總站，西面是 107 10 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地 所有權和使用權糾紛。
并得到郴州市政府土地出讓審批單 審批確認，繳納了相關費用，辦理了國有土地使用權證。
二、自然條件 郴州屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新， 夏不酷熱，冬無嚴寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為 290 天，主要自然條件如下： 1、溫度： 年平均氣溫：17.8℃ 年平均最高氣溫：27.8℃ 年平均最低氣溫：6.5℃ 2、濕度： 年平均相對濕度：79% 3、風 年平均風速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大積雪厚度：15cm 5、地震情況 11 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 根據《中國地震動參數區劃圖》 (GB18306-2001) ，該區域 地震動峰值加速度 g=0.05，對照地震基本烈度為Ⅵ 度。
三、市政基礎設施 本項目用地處于郴州市北湖區北湖公園旁，周邊是成熟的 生活區，現有配套十分完善，背山面水，地理優勢明顯，具有 優越的景觀區位交通條件，是建設商業居住理想之地，開發前 景良好。
四、建設條件 用地呈規則的多邊形，南底北高，高差 24m，總用地面積 71.68 畝，符合項目建設要求。
第五章 一、設計原則 主要技術方案
1、符合“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配 套建設”的原則，符合城市規劃要求，滿足消防、交通、安全疏 散、環境保護等要求。
2、尊重場地環境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識 別性與歸屬感的居住小區。
3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合 理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環境品質。
4、消防、環保必須做到“三個同時”。
二、規劃設計依據 12 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 1、 《中華人民共和國城市規劃法》 2、 《城市規劃編制辦法》 (2006 年 4 月 1 日實施) 3、 《湖南省(城市規劃法)實施辦法》 4、 《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93(2002 年版) 5、 《郴州市城市總體規劃(2005-2020 年)綱要》 6、郴州市規劃局―郴規發(2006)45 號 7、郴州市規劃局―郴規(地)條(2008)108 號 8、建設方提供的相關資料 三、總體規劃及總平面布置 1、以“觀念新穎、整體協調、定位恰當、切合市場”為指導 思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關系，使建筑融入 到環境中，提高居住質量。
根據位?不同，采用不同的組合方 式，豐富了小區的整體形態。
2、從城市設計的高度出發，力圖在周邊繁雜無序的背景 上，創造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區，結構由 北向南分延伸式設計， 采用行列式的布局方式， 形成層次鮮明， 錯落有致的建筑布局。
采用塔樓式的布局方式，以節約更多用 地，形成開闊空間。
綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛生 等要求確定大于 28m 的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風 及綠化空間景觀要求，實現“大視野、大尺度、大自然”的居住 環境品質。
同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀 13 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 由北及南逐級降低，在減少投資的基礎上，保證了車庫的連通 性、 整體性， 最大程度的滿足了日照要求及人居住環境的要求。
3、充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良 好的通風采光布局，通過設?較大的入戶花園、空中庭院及大 陽臺，提升居住品質。
單元式住宅每套面積范圍控制在 43~260m2 之間。
通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的 構件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細節上重點刻 畫比例、機理來確立小區的清新形象，在總體簡潔的基礎上， 通過對塔樓頂部屋頂的重點處理而突出小區的個性特征。
4、小區的對外交通主要是通過同心路與中心城區相連。
并以入口廣場為對景，北側及西側均設有次入口，通過小區北 部環形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。
小區內道路主 要道路寬 4 米，次要道路寬 3 米。
采用人車分流形式。
從主入 口廣場進入小區，通過豎向交通，沿內部道路直通各棟大樓。
5、小區配套布?幼兒園、衛生站、會所、綜合商店、餐 飲、社區服務中心、物業管理用房、配電房等公共服務設施。
配套設施采用集中布?和就近利用的原則。
四、結構方案
1、荷載
(1) 基本風壓： W0=0.35KN/m2， 基本雪壓： S0=0.35KN/m2。
(2)樓面貨載：住宅樓面貨載標準值取 2.0KN/m2，底層 14 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 車庫貨載標準值取 4.0KN/m2。
2、結構選型 根據用地周邊已建成結構選型， 結構設計按 6 度抗震設防， 多層住宅樓采用框架結構，高層住宅采用框架--剪力墻結構， 抗震墻抗震等級為二級。
五、供配電及電信工程
1、電力負荷預測 用電量取值：住宅每戶按 0.025KVA/m2，公共服務設施按 0.1KVA/m2，地下車庫按 0.005KVA/m2，則小區總變配電量為： 5091KVA。
2、供配電 十九層以上消防及應急照明用電按一級負荷，普通客梯、 水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。
該小區 用電電源由同心路金鑫賓館旁的 10KV 城市供電網采用高壓電 纜從室外埋地接入到各配電室。
3、電信 電話系統分二大區塊，每一區塊設一個電話光節點機房， 由同心路上的城市通信線路引入主線至小區內的電信交接間， 再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。
有線電視由同心路 市政有線網引入， 采用傳輸帶寬 860MHZ， 雙向 HFC 網絡結構 形式，共分二大區塊，每一區塊設二個有線電視光節點機房。
15 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 電纜干線采用中心分配的星型結構，用戶分配網采用集線器及 分配放大器加集中分配的形式分配到戶。
用戶采用一戶一根電 纜引到戶，同時設?光纖寬帶、閉路電視監控、家居智能化、 家庭安防報警系統。
六、給排水和消防
1、給水
(1)用水量預測 生活用水量按 300 升/人? 日，消防用水按 40 L/S 計，則小 區最大日總用水量為 1600 噸/日。
(2)水源：同心路下鋪設的城市供水干管。
給水網管： 給水網呈環狀布?，室外給水管道為生活消防合用系統，主管 管徑為 DN200，支管管徑為 DN40-DN100。
2、排水
(1)排水采用雨污分流制排水。
生活污水經小區污水管 網收集后排至同心路的市政污水干管。
雨水則經區內的雨水管 網收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設計。
(2)雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN400, 次干管為 DN300,雨水管管徑為 DN300―DN800，雨污管采用 混凝土管。
室內排水管采用 U-PVC 材料。
3、消防
(1)消防車道 16 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 項目南面為城市道路―同心路，內部主道路為 4 米，次要 道路為 3 米，并通達至各棟建筑，滿足消防車通行的要求。
(2)建筑結構防火設計 帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫部分按耐火等級一 級要求設計，住宅樓均按二級耐火等級設計。
(3)防火分區 整個小區按地上、地下室分別設?防火分區。
地下室設自 動滅火系統。
停車庫每個防火分區面積均小于 4000m2，設備用 房單獨為一個防火分區，分區面積小于 500m2。
每個防火分區 設有兩個以上疏散口，防煙分區小于 500m2。
地上部分每個單 元之間設?防火墻，每個單元為一個防火分區。
(4)室內消防栓系統采用環狀布?，環網設在地下室及 室外地坪以下。
每棟樓均在底層與水平環網相接。
在最高處塔 樓上設 18m3 消防水箱一座，與水平環網相接;地下室設消防 栓泵二臺，與地下消防環網相接，同時在室外設消防水泵接合 器，與地下消防環網相接，消防栓在室內任何一位?均有二股 消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設有消防水泵。
地下消防 池儲水量 396m3。
第六章
一、環境保護
環境保護、綠化和節能
該項目由于所處地段周邊環境和自身功能的需要， 17 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 對自身的環境質量和環境保護均有較高要求和標準。
擬 將噪聲和振動設備盡可能放?在地下室或遠離使用房 間。
安裝電動設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝 電動設備隔振橡膠墊。
部分重要區域的設備基礎采用彈 簧減振墊。
1、該 項 目 建 成 后 ，通 過 分 析 ，污 染 的 產 生 主 要 有 如 下幾個方面： ( 1) 固 體 廢 棄 物 ： 如 生 活 垃 圾 。
( 2) 生 活 污 水 ： 住 宅 組 團 內 排 出 的 生 活 污 水 。
( 3)大 氣 污 染 ：廚 房 的 油 煙 、汽 車 尾 氣 、空 調 廢 氣 。
( 4)噪 音 污 染 ：汽 車 行 駛 和 鳴 笛 產 生 的 噪 音 ，空 調 外機工作時產生的噪音。
2、 污 染 治 理 措 施 ( 1)固 體 廢 棄 物 ：各 類 固 體 垃 圾 產 生 后 ，要 求 自 覺 投入設在各處的垃圾收集點內，由專人管理，定時清運 至城市垃圾中轉站或垃圾處理場內。
( 2)生 活 污 水 治 理 ：生 活 污 水 必 須 經 污 水 處 理 裝 ? 處理初步達標后方可排入城市排水系統。
( 3)大 氣 污 染 ：要 求 入 住 用 戶 生 活 燃 料 統 一 采 用 液 化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。
廚房的油煙 可以建議用專用設備過濾后通過煙道排入天空。
另外， 嚴格控制進入小區內的機動車輛，推廣使用無鉛的高標 18 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結構 的目的。
嚴禁使用質量低下的空調，提倡使用環保型空 調，控制空調使用時間，以達到減小廢氣的排放量。
( 4)噪 音 污 染 控 制 ：在 規 劃 范 圍 內 設 禁 鳴 標 志 ，控 制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行 駛鳴笛產生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調 使用的頻率。
設?空調外機隔音網，提供使用環保型靜 音空調。
二、綠化 小 區 公 共 綠 地 面 積 為 7,296m 2 ， 綠 地 率 為 38.61%。
三、節能 為減少能源消耗，擬采取以下措施：
1、 節 水 節 電 用水用電采用計量制， 用節能高靈敏度的電表和 采 水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。
變壓 器用科技含量高的干式變壓器，室內外路燈設自控節能 開關，大力提倡使用節能型電器。
2、 節 約 暖 通 、 采 光 耗 能 在規劃和建筑單體設計中，充分考慮各幢建筑物之 間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風，從而達到 節約采光、通風的能耗。
3、 隔 熱 、 保 溫 19 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 在屋頂和外墻的材料運用時，盡可能采用保溫、隔 熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等， 可達到較好的節能效果。
4、 新 技 術 應 用 在建設工程的各個環節上，大力推廣使用新材料、 新工藝、新技術、充分運用現代科學技術，取得節能的 綜合效益。
第七章 項目的組織管理、實施計劃
一、項目的組織管理分為兩個階段：建設階段和經營管理 階段。
1、建設階段
(1)組織機構 對項目建設實施過程中建設單位的組成機構、人員配備作 出初步分析。
經與建設單位確定，其組織機構如下： 建設組織機構圖 20 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 董 事 會 總 經 理 行 政 人 事 部 財 務 部 工 程 技 術 部 拆 遷 安 置 部 開 發 策 劃 部 采 購 供 應 部 營 銷 部
(2)職工定員 此定員系指建設單位從事本項目開發建設需配備職員。
經 與建設單位商定，定員的初步安排如下： 職工定員表 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部門 董事會 總經理 行政人事部 財務部 采購供應部 開發策劃部 工程技術部 營銷部 拆遷安?部 人員(人) 3 1 5 3 4 4 10 10 8 21 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 序號 10 2、經營管理階段 (1)組織機構 部門 合 計 人員(人) 48 項目建成后的物業管理，根據建設方的意見以及國家頒布 的小區物業管理等有關文件精神，三年之內，擬由建設單位郴 州市順源房地產開發有限公司聘請物管資深人士組建物業管 理公司進行管理，實行業主代表大會及其委員會與物業管理公 司相結合的體制。
三年以后，由業主代表大會決議是否需要對 外公開招標聘物業管理公司進行物業管理。
重大問題由業主代 表大會及其委員會與物業管理公司共同決策，日常管理則由物 業管理公司負責。
物業管理公司各機構的運行經費來源，可根 據郴州市政府出臺的《郴州市住宅區物業管理辦法》及國家頒 布的有關法律、法規，采取向在該小區各業主(含住戶及經營 性業主) 收取一定的費用解決， 費用的收取以國家文件為依據。
組織機構圖 業主代表大會 ( 委 員 會 重大決策 物業管理公司 辦 公 室 管 理 部 維 修 部 保 安 部 經 營 部 22 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 ( 2) 職 工 定 員 此定員系指物業管理公司從事日常工作所需各部 門定員(本報告只作初步分析) 除聘請全國資深物管 。
人士 2 人專職外，其余各人員均實行外聘。
定員的詳表 如下：
職工定員表 序 號 1 2 3 4 5 部門 經理辦公室 管理部 財務部 多種經營部 維修部 人員 (人) 1 5 2 1 2 備 注 專職，設經理 1 名 負責日常衛生、綠化、保安 由發展商專職 1 人，外聘 1 名 實行有償服務，負責開拓性經營活動 簡單的水、電及設備維修、維護 6 合 計 11
二、項目實施進度計劃
項目的建設得到了有關部門及領導的大力支持，建設單位 也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進 行，項目的建設實施過程中應做到有條不紊，科學管理，注重 施工安全和質量，并協調好建設和周邊環境保護的關系，盡量 減少對周邊居民生活、生產、學習的影響。
經與建設單位商定， 并根據項目建設的實際特點，實施進度初步安排如下： 2008 年 5 月~2009 年 10 月，完成項目前期各項審批工作; 23 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 2009 年 7 月~2009 年 11 月，完成場地平整及建筑設計、 施工招標; 2009 年 11 月~2010 年 12 月，主體工程完工; 2010 年 11 月~2011 年 5 月，主體裝修及室外配套工程; 2011 年 7 月，竣工驗收。
第八章
一、投資估算
1、投資概況 投資估算與資金籌措 項 目 規 劃 總 用 地 為 47,784.30 m2 ， 總 建 筑 面 積 217,139.98m2，經測算，項目總投資為 44,104.66 萬元，其中： 工程費用 28,859.12 萬元，其它費用 14,168.36 萬元，預備費 577.18 萬元，項目周轉用流動資金 500 萬元(詳見項目投資估 算表) 。
項目投資估算表 工程項目或費用名稱
一 工程費用
1 住宅及地下車庫 2 公建配套設施 工程費用合計
二 其它費用
1 征地費(71.68 畝) 2 建設單位管理費 3 勘察設計費 4 監理費 8,990.80 538.95 217.14 269.47 8,990.80 538.95 217.14 269.47 24 單位： (萬元) 其它費用 合計 建筑工程費 設備及安裝工程費 26,404.43 524.69 26,929.12 1,600.00 330.00 1,930.00 28, 004.43 854.69 28,859.12 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 5 建設期的借款利息 6 其他規費等 其它費用合計
三 四 預備費
項目周轉用流動資 金 建設投資合計 26,929.12 1,930.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 15,245.54 44,104.66 2、估算依據及說明 (1)工程費用，根據湖南省建設廳頒發的湘建價(2001) 第 72 號文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時參照郴 州市目前同類建筑單位工程造價。
① 土建工程：包括整個建筑物及其它構筑物等投資; ② 給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配 電、通訊等設備投資及安裝費用; ③ 總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。
(2)安裝工程參照郴州市目前類似工程的造價指標進行 估算。
(3)其他費用中包括各種規費、征地拆遷費、建設單位 管理費、勘察設計費、監理費等。
征地費，根據建設單位提供 的取得國有土地使用權所支付的成本進行估算; (4)預備費：主要是指因設計變更及施工中增減工程量 引起的不可預見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。
二、資金籌措 25 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 項目總投資 44,104.66 萬元，所需資金擬申請商業銀行貸 款 20,000 萬元，項目資本金 19,694.19 萬元，預售收入投入 4,410.47 萬元。
項目的資金籌措及運用情況見下表： 項目資金籌措及運用表 單位：萬元 項目 建設投資 資金籌措 其中：銀行借款 自籌資金 項目預售收入 合計 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47 1 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47
第九章 項目經濟評價
一、經濟分析的主要依據：
1、 《建設項目經濟評價方法與參數》 (第二版) ;
2、 《房地產開發項目經濟評價方法》 ;
3、國家及地方有關政策;
4、項目設計方案及相關市場調查。
二、經營設計及營業收入
1、經營設計 26 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 本項目設計用途為商品住宅區，項目建成后，共形成高層 商品住宅 177,137.95m2，多層商品住宅 2,364.96m2，地下車庫 33,264.59m2(675 個停車位) ，地上停車位 192 個，公共配套設 施 4,372.48m2。
除社區會所、市政配套房建筑用于物業公司管 理使用外，其它建筑均以出售形式經營。
2、營業收入測算
(1)價格預測 根據建設單位提供的有關資料以及對項目周邊地區范圍 內的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行德抽 樣調查，本報告對水晶城小區的商品住宅、配套商業設施(超 市) 地下車庫的價格預測如下：商品住宅均價為 3,600 元/ m2， 、 配套商業設施(超市)均價為 20,000 元/ m2，車庫 65,000 元/ 個。
(2)營業收入及稅費估算
① 營業收入 商品住宅銷售收入：177,137.95× 3,600=63,769.66 萬元 配套商業設施(超市)銷售收入：739.4× 20,000=1,478.80 萬元 地下車庫銷售收入：675× 65,000=4,387.50 萬元 合計：69,635.96 萬元。
② 銷售稅費 稅(費)種 計稅依據 稅(費)率 27 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 營業稅 土地增值稅 城市維護建設稅 教育費附加 銷售收入 銷售收入 營業稅 營業稅 5% 1% 7% 4.5% 根據上述稅費規定估算經營期間銷售稅費額： 營業稅：69,635.96× 5%=3,481.80 萬元 土地增值稅：69,635.96× 1%=696.36 萬元 城市維護建設稅：3,481.80× 7%=243.73 萬元 教育費附加：3,481.80× 4.5%=156.68 萬元 合計：4,578.57 萬元。
三、營業成本費用估算 經營期間成本費用主要有營業費用、管理費用和財務費 用。
1、營業費用 營業費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等， 按銷售收入的 2%估算： 營業費用：69,635.96× 2%=1,392.72 萬元
2、管理費用 管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員 的工資及福利費等，按銷售收入的 1.5%估算： 管理費用：69,635.96× 1.5%=1,044.54 萬元
3、財務費用 28 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 財務費用按建設期以外的銀行貸款利息估算。
本項目除項 目貸款 20,000 萬元外，不考慮其他貸款，估算財務費用為 540 萬元。
4、項目總成本費用 上述各項與項目開發成本之和即為項目總成本費用。
經測 算，其總成本為 46,581.92 萬元(詳見總成本及費用估算表) 。
四、財務效益分析
1、利潤估算 項目根據國家計委、建設部 1993 年 4 月頒布的《建設項 目經濟評價方法與參數》 (第二版)的要求進行經濟評價。
項 目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總 額(詳見損益表) 。
2、財務盈利能力分析
根據項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示： 項目主要經濟指標表 序號
1 指標名稱 全部投資內部收益率 所得稅前 所得稅后
2 全部投資回收期 所得稅前 所得稅后 年 年 3.03 3.22 29 單位 指標 備注 % % 30.34 23.08 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告
3 全部投資財務凈現值(Ic=12%) 所得稅前 所得稅后 五、項目敏感性分析 萬元 萬元 8,932.34 5,323.20 本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售 收入(即綜合價格) 、項目總成本(主要為開發成本、管理費 用、銷售費用)兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動 對項目收益的影響程度。
項目的敏感性分析情況見下表：
項目敏感性分析表 序 號 1 2 3 項 目 現有指標 銷售收入下降 5% 項目總成本上升 5% 財務內部收 益率(%) 23.08 19.17 19.41 財務凈現值 (i=12%) 5,323.20 3,417.5 3,707.01 項目 凈利潤 13,856.60 11,416.95 12,130.03 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降 5%或總成本支 出上升 5%時，項目仍有較好的財務指標，說明項目的抗風險 能力較強。
六、經濟評價結論
綜 上 所 述 ， 項 目 經 營 收 入 69,635.96 萬 元 ， 稅 前 利 潤 18,475.47 萬元，稅后利潤 13,856.60 萬元，財務內部收益率 23.08%，財務凈現值 5,323.20 萬元(折現率 12%)，投資回收 期(稅后)3.22 年，故本報告認為，項目建設從經濟角度分析 30 郴州市順原房地產開發有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 是可行的。
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