淺談房屋購置工程可行性研究報告的編制

　　【摘 要】可行性研究報告從某種意義上來講，是用一種科學的方法對擬開展項目的綜合分析和論證，并得出項目是否可行的結論。對于一本專業嚴謹的工程可行性報告，應具備內容真實、預測準確、論證嚴密等基本特點。筆者作為業主方代表，曾直接負責參與辦公業務房屋購置工程可行性研究報告的編制工作，積累了一些經驗，借此文與大家一道探討如何編制好房屋購置工程的可行性研究報告。

　　【關鍵詞】房屋 購置 工程可行性研究

　　1 房屋購置工程可行性研究報告的重要性

　　房屋購置工程的可行性研究報告編制是確定購置前具有決定性意義的工作，是在決策之前對擬購項目進行全面技術經濟分析的科學論證，同時可行性研究也包括對擬購項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測購置后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證購置工程的必要性、財務的盈利性、經濟上的合理性、技術上的先進性和適應性以及購置條件的可能性和可行性，從而為購置決策提供科學依據，因此是十分必要的。一般工程可行性報告編制，均在購置方的協助下通過委托具有相關資質的機構或公司來完成。

　　2 闡述房屋購置項目的必要性和可行性

　　在編制過程中，房屋購置工程可行性報告開篇應對項目的背景做詳細的介紹，并說明本工可報告進行編制或開展相關工作的政策和文件依據，同時明確工程可行性報告的研究范圍和分工，并提出報告所得出的客觀結論或建議性的意見。

　　對于房屋購置的必要性應在報告中有針對性的進行闡述，包括對購置方現狀的說明和分析，以及在客觀條件下購置方對房屋購置需求的總體分析，得出購置工程是否必要的結論。在闡述必要性的同時，要對購置工程可行性進行重點的分析，并提出購置是否可行。

　　3 分析房屋的購置條件

　　對于購置方獲取房屋的方式，一般可以通過自行建房或直接購置兩種形式進行解決。因此，要做好選擇自建房屋還是購置房屋的分析，特別是兩者之間通過對比得出的各自優勢和劣勢，并進行權衡。在綜合考慮確定購置房屋更有優勢后，應著重對多個潛在可供購置的房屋進行綜合對比，完成最優購置房屋和購置方案的比選分析，得出明確的購置方案結論。

　　4 購置規模和功能需求的分析

　　對于擬購置的房屋，在工可報告中應列明確定購置規模和建筑面積的相關依據，如參照的政策法規或相關文件等。同時，應在報告中明確提出購置方的功能需求和所購置房屋的用途，若購置的房屋需購置方后續自行裝修的，可對該房屋的裝修設計方案進行初步的分析，包括所購房屋開展裝修工作的主要工程概況，同時分專業進行具體分析，包括建筑專業、給排水專業、暖通空調專業、電氣專業、弱電專業等。

　　5 綜合考慮購置項目環保、人防、消防、節能與抗震設防

　　在購置工程可行性研究報告中，要加強對環境保護的分析和論證，明確環保分析的各項政策依據，并簡述購置房屋及周邊的環境現狀，同時分析購置項目所產生或涉及的主要污染源和污染物，同時提出環境保護的措施，特別是房屋建成并購入投用后的環保措施，完成擬購置項目的環境影響評價同時完成從環保角度房屋購置可行性的分析。

　　對于房屋的人防工程，通常均已由開發商按照人防有關政策和文件要求進行建設，一般工可分析的結論均為可行。對于消防方面，房屋一般在建成交付前就已通過消防驗收，若購置方內部裝修時需要改動原有土建建筑的防火分區、消防設施、安全通道等項目，工可報告關于消防的論述應提出上述修改需重新進行設計報批。

　　關于所購置房屋的節能考慮，工可報告應明確提出有關節能的設計依據，同時提出具體的節能原則，并初步分析該房屋的耗能狀況，指出切實可行的節能措施，如在節能設計、設備節能、能源計量監測管理等方面需要考慮的節能措施，并得出擬購置房屋從節能方面考慮是否可行的結論。在抗震設防方面，擬購置的房屋一般已按照有關抗震的政策要求進行相關設計并在施工中予以落實，工可報告結合購入方房屋的用途等基本考慮因素，得出房屋在抗震設防方面是否滿足購置方需求或要求的結論。

　　6 關于購置工程的實施計劃及招投標

　　對于需上級審批的擬購置房屋，自工可及投資額獲批后，可進入具體的購置實施環節，包括購置合同草擬、討論、審批和簽署階段，同時應對房屋交付時間進行關注，并分析購置房屋的交付時間可否滿足購置方對房屋具體使用的需要，同時在房屋按時完成交付的基礎上，根據房屋的建設規模，同時參照類似房屋的經驗，在工可報告中提出啟動裝修設計和報批的合適時點，同時預測裝修工程的進度安排，以便購入方及時根據工可報告的意見適時開展相關工作，有利于房屋可盡早投入使用。對于購入方需開展的工程招投標工作，在購置工程可行性報告中應列明相關招標依據文件或規定，分析按規定應采取的招標方式和途徑，同時在報告中明確各項招標范圍，包括工程設計招投標、工程施工招投標、工程設備招投標等工作。

　　7 購置工程的總投資估算

　　關于擬購置房屋的總投資金額，包括房屋的總房價，同時還應按照相關稅費規定，推算交易稅費，匯總房屋交易完稅后的房屋購房費用總體投資規模。同時，為了完成購房方入住前各項費用的總體評估，工可報告還需對房屋的裝修工程及設備購置費用進行全面分析和測算，形成內裝修工程的總估算表，表中應包括工程費用、其他費用(代建費、工程建設監理費、招標代理費、工程造價咨詢費、前期工作費、設計費、施工圖審查費、辦公家具費)及基本預備費等各類費用情況。同時還應附上工程費用估算表、單位工程總價表、分部分項工程費匯總表以及設備清單等。

　　8 關于購置項目的問題與建議

　　在通過上述專業嚴謹的分析，購置工程可行性研究報告論證結果一般都能客觀的反映購置項目是否必要和可行，報告應體現內容真實、預測準確、論證嚴密等基本特點。在綜合論證該購置項目可行的基礎上，報告應同時提出在購置項目推進過程中可能存在或可能遇到的問題，并提出有針對性的意見建議或解決方案，供房屋購置方參考和予以重視，將有助于房屋購置工程的順利完成。

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