項目初步可行性研究報告

　　1.0 項目概況

　　**項目是**市某某房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)的舊城改造項目之一。

　　**項目位于**市東山區(qū)中山四路**以東，芳草橫街以南，唐家巷以西地段。場地平整，近似矩形。規(guī)劃區(qū)用地紅線內面積9551平方米，規(guī)劃路面積約1261平方米，凈用地面積約8266平方米，總建筑面積53941.5平方米，總建筑密度30%，容積率5.1，綠地率43.8%。

　　**項目擬建造成以高級住宅為主的商業(yè)住宅綜合大廈，高32 層，帶一層地下室。其基本功能是：以高級住宅為主，頂層配以復式住宅，裙樓具備商業(yè)服務、停車、文體、教育等配套功能的綜合大廈。

　　**項目已于2005 年拆遷完畢，施工條件基本具備，即將進入實質性開發(fā)建設階段，預計于2007 年交付使用，計劃總投資約需2.2 億元人民幣(地價減免、市政配套費免收)，下階段計劃開發(fā)建設期為2.5 年(整個項目開發(fā)周期為4.5 年)。

　　2.0 項目市場研究

　　2.1 **宏觀經濟情況

　　2.1.1 **市概況

　　**市乃**省首府，地處富饒的珠江三角洲北端，瀕臨南海、毗鄰港澳，歷來是華南地區(qū)的經濟文化中心和交通樞紐。同時也是**省的政治、經濟、文化、貿易、信息、科技中心。

　　**市總面積為7434.4 平方公里( 包括八區(qū)、四縣市)，其中市區(qū)(即八區(qū))面積為1443.6 平方公里，1997 年末全市總人口666.49 萬人。市區(qū)人口395.65 萬人，占59.3%。市區(qū)日平均流動人口達165 萬人。

　　**是一座已有2200 多年歷史的文化名城，是國務院頒布首批62 座國家級歷史文化名城之一，具有悠久的城市文化。由于其特殊的地理位置，**又是我國著名的僑鄉(xiāng)，全市有華僑、外籍華人、港澳同胞135 萬人，還有歸僑、僑眷，港澳同胞親屬100 多萬人。

　　改革開放20 年來，**得天時、地利、人和之便，社會面貌和經濟建設都發(fā)生了巨大的變化，城市建設日新月異、市場經濟蓬勃發(fā)展、經濟實力顯著增強、人民生活水平大幅改善、各項成就令人矚目、城市地位不斷提高。

　　1997 年**市國內生產總值(GDP)達到1642.83 億元，比1996 年增長13.5%，人均GDP 首次突破3000 美元之大關(比1996 年增長11.9%)，在全國十大城市中，僅次于上海排名第二。1998 年上半年完成工業(yè)產值1140.19 億元，比1997 年同期增長11.8% ，十城市比較中升幅最大。1997 年實際利用外資28.9 億美元。1998 年上半年在受到東南亞金融風暴持續(xù)影響的情況下，實際利用外資還達到15.33 億美元，同比增長11.5% 。**市城市居民生活水平在全國也處于領先地位。1997 年居民家庭人均可支配收入和消費性支出分別為10444.61 元和8767.98 元。在十大城市中均居首位，消費生活中的食品支出比重──恩格爾系數低于50%(為49.1%)。首次達到聯合國居民生活小康水平標準，顯示**市城市居民生活水平顯著提高，已向小康層次過渡。

　　在較強大經濟實力的支持下，**市的城市建設也取得了很大成就。地鐵一號線緊張施工，第一期已開通運行;江灣、解放、鶴洞、華南大橋相繼通車;內環(huán)線工程全面鋪開;新機場建設開始實施;一系列標志性建筑及城市環(huán)境改善工程，如九運會新體育館、**藝術博物館、大劇院的建設亦將展開。可以預見，在不久的將來，**的交通環(huán)境和城市形象將有很大的改觀。

　　隨著香港的順利回歸和整個珠江三角洲城市帶的全面形成，**作為這個城市帶的中心城市，開放的步伐將邁得更大，發(fā)展將更快。有關專家預測，以穗、港為中心的珠江三角洲城市帶將是世界上發(fā)展最快的城市帶之一。根據規(guī)劃，今后**市GDP、人均GDP、出口總值和社會商品的零售總額將分別以年均13%、11% 、15%和18-20%的高速度增長。到2005 分別達到(按91 年不變價計)2000 億元、26000 元/人、130 億元、1800-2000 億元，達到或接近亞洲中等發(fā)達國家和地區(qū)水平。

　　據**市總體規(guī)劃，到2010 年**城區(qū)面積(指建成區(qū)面積)將從1992 年的187 平方公里擴展到436.8 平方公里，形成城市中心大組團，城市東翼大組團、城市北翼大組團三大板塊。城市中心將向東移，黃埔區(qū)將作為一個副城市中心進行建設，東面的經濟技術開發(fā)區(qū)與市區(qū)的聯系將更加緊密。

　　2.1.2 **房地產市場展望

　　國民經濟的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展為我市的房地產業(yè)向前發(fā)展奠定了良好的基礎。房改全面進入實施階段、銀行降息、二手樓宇按揭推行、土地供給的總量控制和規(guī)范化操作等都對我市房地產業(yè)健康發(fā)展有著長遠的積極影響。但東南亞金融風暴的滯后影響將對我市的經濟產生一定沖擊，尤其是引進外資上有一定壓力。樓市中較高的空置率也存在一個消化的過程。預計近一、兩年內房地產市場會較平穩(wěn)，不大可能出現上半年(由于政策影響)大量購房的火爆場面;房價總體趨于穩(wěn)定，多層住宅價格有望小升，高層還有可能下調，但幅度不會太大;外銷商品房進一步萎縮，樓市主要靠本地用家支持。

　　2000 年初至年中，隨著空置壓力的舒緩(應明確空置房的產生原因很多，有些是結構性問題，不可能完全解決)、外部經濟環(huán)境好轉，樓市可望邁向一個新高位。而“ 在新世紀安家置業(yè)”的心理也是一個不可忽視的因素。

　　現在樓市已進入微利階段，粗放式經營不可能取得市場上的主動。

　　成功只能建立在充分研究市場、嚴謹策劃、全面包裝的基礎之上。隨著消費者層次的提高，對環(huán)境、居住文化的要求也越來越高。開發(fā)商除了要提供配套完善、質量保證的住宅外，還要花大力氣美化居住環(huán)境，加強物業(yè)管理，營造良好的居住氛圍。消費者對品牌的重視也是未來的一個發(fā)展趨勢，如開發(fā)商、設計單位等的知名度、信譽等將越來越受到重視。

　　3.0 區(qū)域市場簡介

　　東山區(qū)位于**市的中部，素來為**的商業(yè)、經濟、文化、政治中心。區(qū)內有**市最興旺的商業(yè)街之一的農林下路，還有文明路、中山四路等都是傳統商業(yè)街。大型商場寫字樓林立，吃住、娛樂、商業(yè)、旅游融為一體。隨著城市發(fā)展，**商業(yè)中心不斷東移，東山區(qū)首先受惠，加之本區(qū)中山路改造完成，北京路步行街開通，地鐵貫通，這里已成為各路商家投資熱點，商機勃勃。

　　項目所在地區(qū)房地產項目眾多，開發(fā)項目林立。在項目1.5 公里范圍之內的區(qū)域內，聚集著“竣雅閣”“豪賢苑”“建雅臺”“恒仕大廈”、“東盛大廈”、“德正軒”、“盈澤苑”等。

　　從本區(qū)域樓盤分布的情況來看主要集中東華西路，其他樓盤則在中山三路至中山四路地鐵沿線零散分布，并且平均推出時間已超過一年。

　　統計數據顯示，在本區(qū)域內至今推出的住宅銷售面積達89414 平方米，已銷售面積48302 平方米，銷售率為54%，銷售難度較大。隨著地鐵一號線的開通，中山路改造完成，多個大型市政項目落成，本區(qū)域其他項目的開發(fā)步伐明顯加快，如“中山四路商住樓”、“越通大廈”、“華順大廈”、“置輝廣場”等，屆時住宅上市量加大，競爭將更為激烈。

　　4.0 市場調查

　　本項目所在地區(qū)房地產投資環(huán)境比較成熟，投資項目林立。本次市場調查側重點為：與本項目在地理位置和環(huán)境檔次方面具有相似性的房地產項目。本次市場調查是以本項目的特點和功能為根據進行選擇調查對象，本項目以高級住宅為主，在頂層配以復式住宅，所以在選擇的調查對象中包括高級住宅類型、商鋪，現列舉如下：

　　表4.0.1 東山地區(qū)房地產項目情況一覽表

　　項目名稱 德正軒 豪賢苑 恒仕大廈 鴻瑞名庭 建雅臺 竣雅閣 盈澤苑

　　地理位置德政中路 倉邊路 東華西路 中山二路 東華西路 德政中路 中山三路

　　類型多層住宅 20 層住宅 19 層住宅 29 層住宅 23 層住宅 19 層住宅 26 層住宅

　　總建筑面積

　　1.5 萬平方米 3 萬平方米 4.5 萬平方米 6 萬平方米 5.5 萬平方米 3.5 萬平方米 3.5 萬平方米

　　開發(fā)進度現樓現樓現樓現樓現樓現樓現樓

　　表4.0.2 東山地區(qū)房地產項目銷售情況一覽表

　　項目名稱德正軒 豪賢苑 恒仕大廈 鴻瑞名庭 建雅臺 竣雅閣 盈澤苑

　　商業(yè)均價 18000 20000 22000 30000 20000 18000 35000

　　住宅均價 7634 7677 7160 8200 7000 復式9000 8580 8500 復式9600

　　代理商 ------合富輝煌百富誠 ---

　　本月廣告

　　費用(萬元)

　　------25 35 ---40 ---

　　本月展銷會

　　(天)

　　------6 6 ---3 ---

　　4.1 市場調查分析

　　4.1.1 近期市場概況

　　東山區(qū)住宅供應以高層建筑為主,價格在每平方米6000-9000 元之間，有緩慢下滑趨勢。“竣雅閣”整體均價為8579 元/平方米、“豪賢苑”整體均價為7677 元/平方米、“建雅臺”整體均價為6997 元/平方米、“恒仕大廈”整體均價為7160 元/平方米、“德正軒”整體均價為7634 元/ 平方米、“盈澤苑”整體均價為8508 元/平方米。根據統計，整個地區(qū)的住宅平均價格7870 元/平方米。

　　在戶型比例方面，套間供應總量為869 套住宅單位，其中二房二廳單位占總數的64%， 三房二廳占總數的30%， 一房一廳占總數的4%，復式占總數的3%。銷售方面集中在二房二廳，已銷售占總數的35%， 三房二廳占總數的11%，一房一廳占總數的2%，復式占總數的0.2%。可見市場上仍以二房二廳為主力戶型，三房二廳為輔，一房一廳和復式為襯托。

　　單元面積方面，二房二廳戶型面積在60-110 平方米之間，從實際銷售情況看，75—85 平方米，價格約55-65 萬左右的套間最好銷售。三房二廳的面積在80-130 平方米之間。

　　4.1.2 空置壓力較大，競爭漸趨激烈由于前段時期的過度開發(fā)，目前樓市存在較大的空置壓力。

　　據**市統計局公布數據顯示，1999 年底**市商品房空置面積達到150 萬平方米，較1998 年的168 萬平方米增減少了18 萬平方米。空置率(即當年空置量與近三年商品房竣工面積之比)達11.7%，超出10% 的警戒線。結合近期新樓盤推出加大的趨勢，預計今明兩年情況將更為嚴峻。

　　從結構上看，空置的商品房中住宅占了六成，99 年底空置住宅150 萬平方米，其中市區(qū)空置71 萬平方米，空置率7.9%。從區(qū)域上看市區(qū)空置房主要分布在城鄉(xiāng)結合部。多是一些檔次較低、配套不齊的項目。

　　東山區(qū)空置率相對較低，銷售情況比較理想，主要是因為地理位置較好，周圍居住環(huán)境配套齊全，而本區(qū)居民的層次素質也較高。

　　4.1.3 東山區(qū)物業(yè)銷售情況

　　本報告將以上述表4.0.1、4.0.2 調查對象為主，分析該區(qū)物業(yè)的銷售情況(各樓盤資料詳見表4.0.1、表4.0.2)

　　(1) 形成規(guī)模的住宅小區(qū)的銷售較好，高層商住樓消化有一定困難;

　　(2) 銷售手法多樣化，影響范圍越來越大;

　　(3) 租售并舉，付款方式較靈活;

　　(4) 物業(yè)管理逐漸受重視;

　　4.2 需求情況分析

　　4.2.1 舊城改造規(guī)模的擴大。

　　增加住宅新的需求東山區(qū)現有人口約57.55 萬(98 年末統計數)，隨著舊城區(qū)的改造和拆遷范圍不斷擴大，對改善居住環(huán)境的要求將大大提高。另外，東山區(qū)人口緩慢增長，新增人口中，相當部分具有一定消費能力的年輕人，他們將是住宅銷售的主要對象。

　　4.2.2 居民購房心理

　　結合有關部門的調查，對本項目周圍地區(qū)居民購房消費心理分析如下：

　　①購房目的以解決或改善居住狀況為主

　　表4.2.2 購房目的統計

　　購房用途自用保值出租轉讓贈親友購房入戶自用及宿舍其它欲購者 64% 11% 6% 3% 11% 5% 0%

　　從表4.2.2 數據可以知道，居民購房的主要目的還是解決或改善居住狀況(占64%)，用于出租的只有6%。值得注意的是為入戶購房的亦占一定比例，這也是有購房入戶資格項目一直熱銷的原因。

　　②房價承受能力有限，但銀行按揭提高了購房者的貨幣支付能力從圖4.2.3 中可知有超過6 成的人認為目前售價較高，而認為偏低的只有2%。

　　從圖4.2.3 中可知銀行按揭的推行，大大提高了居民的價格承受能力。通常情況下，認為房價能完全承受的只占6%， 而提供按揭后，這一比率提高到17%，有銀行按揭的情況下認為房價可基本承受的比例也比沒有按揭時的比例高出8 個百分點。

　　圖4.2.3 對房價看法

　　對房價看法

　　0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

　　很高偏高一般偏低很低

　　圖4.2.4 對房價承受能力

　　房價承受能力

　　3% 6% 0% 5%

　　完全可以基本可以一般較難承受難以承受

　　注：────表示通常情況下的承受能力 -------------表示有銀行提供按揭后的承受能力

　　③地段因素最重要，配套完善，環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)受歡迎園綠地、文化康體設施也被購房者看重。

　　④兩居室、三居室的小康型住房是首選

　　表4.2.5 中顯示超過80%的居民會選擇二、三居室中的中等面積住宅，這與目前居民居住水平和購買力相適應。

　　表4.2.5 對商品住宅套型的選擇

　　套型一居室二居室三居室四居室別墅

　　比例

　　5.0 銷售情況分析

　　5.1.1 本地區(qū)暢銷項目分析

　　根據市場調查情況，綜合各方面具體條件，歸納

　　17%40%24%15%25%27%11%32%10%15%20%25%30%35%40%45%50%

　　據調查，超過半數的人認為住宅所處地段最重要。東山區(qū)居民多屬于**老居民，戀舊情緒濃厚，對周圍環(huán)境的依戀使得房地產消費具有很強的區(qū)域性，每個項目一般只能吸引到周圍不大范圍的居民購買。同時，配套完善、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)也很受購房者歡迎。另外，公 8% 41% 42% 5% 4%

　　**項目初步可行性研究報告

　　出在本區(qū)暢銷項目的主要原因：

　　(1)戶型搭配協調，間隔設計實用，功能設置齊全，做到“四明”空間;

　　(2)周圍市政配套設施齊全，推窗見景觀;

　　(3)鄰近地鐵，周圍生活設施齊全，交通方便;

　　(4 )項目內配有會所、停車場、綠化園林、幼兒園等設施;

　　(5)發(fā)展商實力雄厚，信譽卓著。

　　5.1.2 本地區(qū)滯銷項目分析

　　滯銷主要原因：

　　(1) 戶型單一，搭配失調，間隔設計不當，有“黑廚”“黑廁”現象;

　　(2)地處內街，道路狹窄，車輛出入不方便;

　　(3)價格過高，期樓階段的價格已達到7800 元/ 平方米的高水平;

　　(4 )發(fā)展商實力不夠，項目資金不到位，項目建設緩慢，令顧客望而卻步。

　　6.0 項目發(fā)展條件分析

　　6.1 優(yōu)勢分析

　　6.1.1 區(qū)位優(yōu)勢

　　本項目位于**市東山區(qū)，東山區(qū)位于**市的中部，素來為**的商業(yè)、經濟、文化、政治中心。

　　區(qū)內有**市最興旺的商業(yè)街之一的農林下路，還有文明路、中山四路等都是傳統商業(yè)街。大型商場寫字樓林立， 吃住、娛樂、商業(yè)、旅游融為一體。隨著城市發(fā)展，**商業(yè)中心不斷東移，東山區(qū)首先受惠，加之本區(qū)中山路改造完成，北京路步行街開通，地鐵貫通，這里已成為各路商家投資熱點，商機勃勃。

　　表6.1.1 項目附近景觀狀況一覽表

　　方向名稱地點

　　烈士陵園中山三路

　　東向中華廣場中山三路

　　英雄廣場中山三路

　　南向

　　博物館文德路

　　全球通大酒店文德路

　　西向

　　農講所中山四路

　　**圖書館中山四路

　　6.1.2 交通優(yōu)勢

　　本項目有良好的區(qū)域交通條件，周圍有中山路、越秀路、德政路

　　環(huán)繞，附近地鐵、公共汽車等公共交通發(fā)達，詳見表6.1.2

　　表6.1.2 項目所在地公交路線表

　　路線起止點路線起止點

　　1 東山─ 黃沙 54 悒翠路─ 燕塘

　　102 東山─ 文化公園 65 天河客運站─教育路

　　107 東山─ 中山八路 80 同德苑─ 中大碼頭

　　194 華景新城─靖海路 86 珠島花園─天河公交場

　　222 五羊新城─東墩鎮(zhèn) 184 大塘─ 恒福路

　　263 **東站─寶崗大道 236 西郊車站─天河客運站

　　11 越秀中路─天平架 248 水蔭路─ 革新路

　　6.1.3 生活條件優(yōu)勢

　　本項目周圍有較多“文化”氣氛，**圖書館、中山圖書館、博物館等文化藝術場所，農講所、魯迅紀念館等文物保護單位，形成良好的環(huán)境。

　　6.2 項目劣勢分析

　　1.本項目屬舊城區(qū)改造項目，受周邊舊房的負面影響，整體環(huán)境與形象受到損害。

　　2.位于二線物業(yè)地段，不利于商場的價值提升。

　　3.周圍市場競爭激烈，屆時房屋上市量達到高峰，銷售壓力相當大。

　　4.開發(fā)速度較周圍其他項目慢，相應會產生因推出時間遲而錯失銷售時機。

　　5.規(guī)劃中正西單元“ 西曬” 現象嚴重，會影響該部分單位的銷售速度和價值。

　　6. 回遷戶比例較大，既使發(fā)展商的收益減低，又對顧客產生負面影響，對今后物業(yè)管理造成一定難度。

　　7.0 開發(fā)經營方案

　　7.1 市場定位及形象設計

　　7.1.1 市場定位

　　通過市場分析和對本項目實際情況的考慮，可以將本項目定位為一個配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型高檔小康住宅大廈。

　　7.1.2 形象設計

　　1 公開為本項目居住區(qū)征集標志，樹立高檔住宅示范小區(qū)的形象。一旦確定本項目居住區(qū)的標志，即將其塑造于本項目居住區(qū)中部的公建中心等重要的建筑物上。結合各建筑主要出入口，或高層建筑屋頂設立本項目居住區(qū)標志的雕塑造型。項目范圍內燈柱、果皮箱、休息椅等也可打上本項目居住區(qū)的標志，增強小區(qū)整體化的概念。

　　2 樹立全心全意為客戶營造高尚生活家居環(huán)境的經營理念。加強業(yè)主與發(fā)展商以及物業(yè)管理部門的聯系。從一切為了客戶出發(fā)，及時聽取客戶的意見，開發(fā)期間歡迎客戶參觀見證。及時解決業(yè)主的問題。

　　3 圍繞高尚生活方式開展各類公關活動。開發(fā)前期可以贊助文化單位圍繞“小康看什么?”的主題展開大討論，舉辦“ 小康生活方式”研討會，借助公關宣傳逐步擴大本項目居住區(qū)的知名度。待第二階段完成后，開展“我與本項目居住區(qū)”征文和“本項目小康生活” 攝影大賽等活動，在報紙上刊載入選文章和作品，借助業(yè)主的筆和鏡頭反映本項目居住區(qū)小康生活方式，對外形成良好的口碑。在本項目內定期舉辦業(yè)主聯誼活動等，提供豐富的社區(qū)文化生活，給住戶“家” 的感覺。

　　7.2 目標市場選擇策略

　　本項目居住區(qū)是一個大型的住宅大廈，規(guī)模人口戶數為2000 人。

　　所以其目標市場范圍需盡可能大。地理上以東山區(qū)、越秀區(qū)為主;年齡上以中青年為主;職業(yè)上以白領階層、私營業(yè)主為主;經濟狀況以家庭月收入在5 千元以上的家庭為主;購房心理以理智型購買為主。

　　1 東山區(qū)、越秀區(qū)及其周邊地區(qū)中等收入家庭家庭月收入4000-7000 元的中等收入階層，考慮到上班方便、子女上學方便，在有銀行按揭或較長的付款方式的支持下，可能在本項目購買建筑面積60-80 平方米、戶型為二房一廳或三房一廳的住房實現安居樂業(yè)。特別是越秀區(qū)等地的私營業(yè)主、部分外企員工會因本項目環(huán)境幽雅而選擇本項目的物業(yè)。

　　2 周邊地區(qū)的高薪階層

　　在東山區(qū)工作和生活的家庭月收入8000 元以上，特別是月收入1-2 萬元的客戶，會為改善原來的居住條件而購買建筑面積80-100 平方米、戶型為三房一廳或三房兩廳的住房。這類客戶有著與眾不同的品味，在選擇物業(yè)時必會精挑細選，而本項目可利用獨具特色的優(yōu)秀品質和高尚住宅的氛圍吸引他們光臨。

　　3 投資者

　　在目前銀行利率一再下調、房地產市場回暖的情況下，相信部分投資者會選擇購買具有適度超前性的物業(yè)作為對抗通脹、長線投資的手段。本項目規(guī)劃好、規(guī)模大，隨著配套設施和生活環(huán)境的完善可以迅速增值，符合這部分投資者的要求。

　　4 **市其他各區(qū)的客戶

　　隨著本項目居住區(qū)品牌形象的建立和配套設施的完善，在**市其他各區(qū)特別是天河區(qū)工作和生活的客戶會因親友介紹或廣告宣傳慕名前來，這是后期銷售的客戶來源之一。

　　7.3 開發(fā)經營方案

　　1 質量保證、信譽保證。本項目由國土房管局批準，市某某房地產公司開發(fā)投資，質量、信譽均有保證。項目整體結構、環(huán)境綠化、市政道路、設施配套均按國家、省市有關標準、要求實施。

　　2 規(guī)劃設計以人為本。本項目以具有21 世紀初居住水準的小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。

　　科技含量高。本項目居住區(qū)采用經國家建設部認定的建筑裝飾材料，隔熱、隔聲效果良好。住宅內供水供電、排水排污、道路、電信、燃氣、閉路電視系統將達到國內最好水平。超前性，能夠適應廣泛的人群需求和保持競爭力。

　　4 配套齊全。小區(qū)生活、休閑配套設施齊全，全面滿足成人、老人、兒童不同的需要、愛好和生活方式。

　　5 智能化物業(yè)管理體制。由業(yè)主代表成立業(yè)主委員會參與物業(yè)管理，建立電話、電視、電腦“三合一”的一體化管理，由專業(yè)保安隊伍24 小時守護住戶安全，特設安全防盜系統。

　　6 家務勞動社會化。專人負責項目范圍內清潔綠化、維修及各種家居服務(送餐服務、洗衣服務、家庭清潔)，提供高效、優(yōu)秀家務勞動的服務體系，使業(yè)主從繁瑣家務勞動中解脫出

　　來，更享悠閑人生。

　　8.0 規(guī)劃目標和建筑設計

　　8.1 規(guī)劃目標

　　8.1.1 規(guī)劃目標

　　根據用地現狀和發(fā)展商要求，小區(qū)規(guī)劃合理利用土地，精心組織交通，并配置相應的公建設施和集中綠地，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，使之成為一個獨具特色、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全的生活小區(qū)。

　　①以具有21 世紀初居住水準的小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。

　　②依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使住宅具有較高的科技含量。

　　③合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。

　　④吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有**特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。

　　8.2 建筑方案構思

　　**項目位于國家級文物保護單位---農講所的東側，根據規(guī)劃部門和文管部門要求，設計上將主樓---一棟29 層連體單元式高層住宅布置在文管二級控制線以東，并將農講所二級控制區(qū)內的大片用地布置成小區(qū)集中綠地。小區(qū)設4 米環(huán)形消防車道。道路出入口分別設在用地南面和東面。主樓首層西面架空，并將4 米環(huán)形車道移入，以增大西邊集中綠地面積。住宅樓為29 層南北對稱拼接的連體建筑。裙樓兩層內設商場和公建配套，設計將人流較多的商場、糧油食品店出入口設在東側7 米道路上，居委會、文化站和住宅出入口設在小區(qū)4 米道路上。小區(qū)所需地下室面積5040 平方米。

　　小區(qū)綠化系統設計從系統設計出發(fā)，根據小區(qū)格局，集中綠地布置在西面道路退縮范圍內，擬種植大片草坪，并以一條亂石小徑穿插其中，草坪上或種植三兩株大王椰樹，或以一二棵細葉榕點綴其中，頗具南國風光。中心綠地南北兩端還布置了兒童游戲場地和水景小亭，為居民室外休息和生活提供了良好的外部環(huán)境。各部分出入口及對景位置植以細葉榕、木棉等景觀樹。

　　道路設計以交通方便、通暢明了為原則。小區(qū)內主要道路為4 米寬單向車道，平時為人行和少量車行使用，火災時為消防車道，出入口設在南面和東面。

　　建筑物的布局在滿足規(guī)劃的前提下，因地制宜，合理配置，4180 平方米的集中綠地不僅滿足了文管二級控制區(qū)的規(guī)劃要求，而且提高了居住環(huán)境質量。住宅根據規(guī)范要求，廳房直接對外，廚房、廁所能直接采光通風，住宅28、29 層退臺豐富了住宅的天際輪廓線。建筑平面在朝向和戶型關系上也作了詳細考慮，為住戶提供了一個高質量、高水準的居住環(huán)境。

　　8.3 公共服務設施規(guī)劃

　　項目規(guī)劃配置的公共服務設施見表8.3.1

　　表8.3.1 公共服務設施表

　　編號 項目 建筑面積(M2)

　　1 居委會 100

　　2 文化站 100

　　3 變電房 60

　　4 糧油食品店 200

　　5 垃圾集散點 20

　　6 綜合商場 300

　　合計 780

　　9.0 可行性研究的主要技術經濟指標

　　本項目研究主要技術經濟參數：

　　總建筑面積：53941.5 平方米

　　其中：住宅面積：39873.8 平方米

　　商場面積： 7532.8 平方米

　　公建面積： 780 平方米

　　地下室: 5040.5 平方米

　　架空層: 1495.4 平方米

　　按國有土地使用權出讓金減免，市政配套設施費全免的政策下:

　　總投資：22469 萬元(含利息)

　　其中：自有資金投入：6920.8 萬元銀行貸款融資：8452.6 萬元

　　經計算分析研究，本項目主要經濟指標為：

　　得房成本：7308 元/M2

　　稅前利潤：1276.7 萬元(終值指標)

　　全部投資利潤凈現值：55.1 萬元(現值指標)

　　總投資利潤率：5.7%

　　自有資金投資利潤率：19.4%

　　9.1 主要技術經濟指標

　　(1)土地使用指標

　　本項目的土地使用情況詳見表9.1.1。

　　表9.1.1 用地平衡表

　　項目用地面積(平方米)所占比重(%) 人均面積 (2000人計)

　　項目規(guī)劃總用地9551 100

　　其中

　　凈用地面積 8266 86.5

　　住宅用地5441 57 2.4

　　公建用地 4180 43.8 2.1

　　道路用地1261 13.2 0.63

　　(2) 密度指標

　　本項目的密度指標詳見表9.1.2

　　表9.1.2 主要技術經濟指標表

　　指標 數量

　　總用地面積9551 平方米

　　凈用地面積8266 平方米

　　總拆遷面積平方米

　　住宅拆遷面積平方米

　　非住宅拆遷面積平方米

　　建筑密度30%

　　容積率5.1

　　綠化率43.8%

　　住宅戶數580 戶

　　總建筑面積53941.5 平方米

　　地上建筑面積48901 平方米

　　其住宅面積39873.8 平方米

　　商業(yè)面積7532.8 平方米

　　中公建配套設施780 平方米

　　地下室5040.5 平方米

　　表9.1.3 公建配套設施一覽表

　　公建配套設施708 平方米

　　居委會100 平方米

　　衛(wèi)生站100 平方米

　　變電房60 平方米

　　垃圾集散點20 平方米

　　糧油食品店200 平方米

　　其中綜合商店300 平方米

　　(3)拆遷指標

　　拆遷指標詳見表9.1.4

　　表9.1.4 拆遷情況匯總表

　　項目 戶數 拆遷面積 永遷面積 回遷面積

　　住宅391 17185.3 3263.65 18148.5

　　非住宅 600 256.88 343.12

　　合計17785.3 3520.53 18491.62

　　10.0 項目投資估算

　　10.1 基本參數

　　該地塊地上可建面積為48901平方米，地下可建面積為5040.5 平方米，故本項目總建筑面積為53941.5 平方米。

　　表10.1.1 項目主要技術經濟指標簡表

　　指標 功能 層數 數量(平方米)

　　裙樓商業(yè)3 7532.8

　　公建配套780

　　塔樓住宅29 39873.8

　　地下室設備、停車場1 5040.5

　　總計32 53941.5

　　10.2 土地開發(fā)成本

　　1 土地有償使用出讓金:243.3 萬元

　　住宅：(7532.8-600)× 2000 元/M2 = 1739.59 萬元

　　商業(yè)：(39873.8-17185.3×1.4)×1100 元/M2 =1386.56 萬元

　　優(yōu)惠政策：

　　住宅： 1739.59 萬元× 10% = 174 萬元

　　商業(yè)： 1386.56 萬元× 5% = 69.3 萬元

　　2 拆遷補償費: 5624.91 萬元(詳見表9.4.1)

　　永遷款:4424.91 萬元(實際已支付3995.54 平方米)

　　回遷款:25 萬元/月×48 個月=1200 萬元

　　(實際已支付600 萬元)

　　3 合計①土地成本為8751.1 萬元

　　②土地成本為5868.2 萬元(地價減免)

　　10.3 建筑安裝工程成本

　　1 土建工程費：53941.5M2 ×1800 元/M2 = 9709.5 萬元

　　2 水電安裝工程費：53941.5M2 × 180 元/M2 =970.9 萬元

　　3 電梯： 80 萬元/臺× 6 臺 = 480 萬元

　　4 消防：53941.5M2 × 80 元/M2 = 431.5 萬元

　　5 通風排煙：53941.5M2 × 10 元/M2 = 53.94 萬元

　　6 合計建筑安裝工程成本為11645.84 萬元

　　10.4 前期費用

　　1 籌建開辦費：11645.84 萬元×1.5% = 174.7 萬元

　　2 可行性研究費：10027.65 萬元×1.5‰ = 17.5 萬元

　　3 規(guī)劃勘測設計費：53941.5 平方米×38 元/M2=204.98 萬

　　4 三通一平：53941.5 平方米×50 元/M2 = 269.71 萬元

　　5 鉆探：9.9 萬元(已結算)

　　6 合計前期費用為676.8 萬元

　　10.5 基礎設施配套費(紅線內外工程費)

　　1 供電、供水工程費：

　　212 元/平方米× 53941.5 平方米= 1143.6 萬元

　　2 電訊工程費： 7 元/平方米×53941.5 平方米 = 37.8 萬元

　　3 煤氣工程費：13 元/平方米×53941.5 平方米 = 70.1 萬元

　　4 綠化工程費：500 元/平方米×4180 平方米 = 209 萬元

　　5 排污工程費：30 元/平方米×53941.5 平方米 =161.8 萬元

　　6 合計基礎設施工程費用為1622.4 萬元

　　10.6 開發(fā)期稅費

　　1 配套設施建設費：

　　3400 平方米/元×53941.5M2×12%= 2200.8 萬元

　　2 工程質量監(jiān)督費：

　　11645.84 萬元× 4‰ = 46.6 萬元

　　3 供水管網補償費：

　　2000 人× 0.3 × 600 = 36 萬元

　　4 供電用電負荷費：

　　580 套× 6KVA/套× 480 = 167 萬元

　　5 其它稅費： 11645.84 萬元× 2% = 200.6 萬元

　　6 合計開發(fā)期稅費為2651 萬元

　　10.7 開發(fā)成本

　　以上5 項之和：

　　含(國有土地使用權出讓金、配套設施建設費)25346.7 萬元

　　減免(國有土地使用權出讓金、配套設施建設費)20263.5 萬元

　　10.8 開發(fā)費用

　　1 管理費用： 20263.5 萬元× 1.5% = 304 萬元

　　2 廣告、宣傳、代理等： (銷售收入3% )1070 萬元

　　3 合計開發(fā)費用為1374 萬元

　　10.9 不可預見費

　　以上6 項之和× 1.5%：324.6 萬元

　　10.10 投資總額匯總

　　成本項目 總額(萬元)含兩費 總額(萬元)兩費減免

　　國有土地出讓金3126.12 243.3

　　拆遷費用5624.91 5624.91

　　建安工程費11645.84 11645.84

　　前期費用676.8 676.8

　　基礎設施配套費1622.4 1622.4

　　開發(fā)期稅費2651 450.2

　　開發(fā)費用1374 1374

　　不可預見費400.8 324.6

　　投資總額27045.3 21962.1

　　11.0 項目開發(fā)建設及經營的組織與實施計劃

　　11.1 建設方式

　　采用公開招標方式選擇施工單位。并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項目的工期、成本、質量。

　　11.2 開發(fā)方案設想與分析

　　考慮到市場推廣計劃及項目建設的需要，擬將整個項目分為二期開發(fā)。第一期完成拆遷工程、目前業(yè)已完成，并完成場地三通一平和施工水電駁入，基本具備施工條件。第二階段開發(fā)即以土建施工開始，直至整個項目竣工驗收和交付使用，將歷時2.5 年。項目臨近農講所等文物保護單位，因此綠化建設顯得尤為重要。規(guī)劃中的集中綠地建設應先于住宅建設，盡力創(chuàng)造出適宜的居住環(huán)境。項目第二期土建施工開始后至地下室完成前的這段時間，可以采取內部認購的方式進行預銷售，認購范圍限定在經濟狀況較好的有關單位和個人，所選單元應好壞相宜、高低搭配、面積稍大，內部認購期推出的售價不宜太高，以略低于市場價和略高于成本價即可，志在吸引買家，樹立項目高檔形象，創(chuàng)立大廈知名度。隨著施工進度的進展，大廈逐漸成型，配套設施日益完善，“人氣”聚集，此時銷售價格可逐步提高檔次，以求獲得較好的利潤。

　　11.3 開發(fā)建設進度

　　整個項目計劃開發(fā)時間為4.5 年, 分二個階段開發(fā)，其中拆遷階段已占用2 年時間,目前拆遷工作基本結束,基本具備施工條件。 (表11.3.1)。根據市場情況，銷售時間計劃為2 年，銷售開始于開發(fā)中期，由于上市量比較集中，銷售任務艱巨。

　　表11.3.1 開發(fā)進度安排表

　　時間 跨度時間開發(fā) 內容 銷售進度

　　第0 階段2003 -2005.4 兩年拆遷 ---

　　第1 階段2005.5 -2005.11 6 個月地下室施工 ---

　　第2 階段2005.12 -2006.4 5 個月土建施工形象進度15 層2813.5 平方米車位:10 個

　　第3 階段2006.5 -2006.11 6 個月土建施工形象進度30 層5628 平方米車位:10 個

　　第4 階段2006.12 -2007.6 7 個月土建施工砌體,內水電12756 平方米車位:30 個

　　第5 階段2007.7 -2007.12 6 個月 ---6942 平方米車位:37 個

　　12.0 資金籌措與投入計劃及貸款利息

　　本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資;預售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資;此外若還缺資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資(不含貸款利息)共計21962 萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的30%，由此計算可需自有資金6588.6 萬元，需貸款額合計8452.6 萬元，預售房收入用于投資合計6920.8 萬元。

　　銷售收入扣除有關銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。

　　本項目貸款利息采用中長期貸款利率6%，利息總額為507 萬元。詳見表12.1.1。

　　表12.1.1 投資計劃與資金籌措表(I=6%) 單位：萬元

　　序號 項目 合計 建設經營期1 2 3 4 5 6

　　1 投資總額22353.1 6545 6162.2 2769.96 2832.5 4043.4

　　1.1 建設投資21962.1 6545 6162.2 2769.96 2441.5 4043.4

　　1.2 貸款利息391

　　2 資金籌措36807.4 6545 6162.2 2769.96 4833.9 10441.6 6084.7

　　2.1 自有資金6545 6545

　　2.2 貸款總額6516.6 6162.2 354.4

　　2.3 銷售收入23745.8 2415.6 4833.9 10441.6 6084.7

　　13.0 項目銷售收入及利潤的估算

　　13.1 銷售單價的確定

　　根據成本估算及市場研究的結果，確定住宅銷售均價為7000 元，復式住宅銷售均價為9000 元/M2;商場首層銷售均價為15000 元/M2， 二、三層銷售均價為10000 元/M2; 地下室車位售價初步定為15 萬元/個，這是根據目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。

　　13.1.1 住宅銷售單價的確定

　　借助市場比較法對本項目住宅定價(表13.1.1)。

　　表13.1.1 高層住宅銷售均價表單位：元/ m2

　　物業(yè)單價 權重系數 加權單價權重%

　　名稱 臨街 繁華 交通 裝修 新舊環(huán)境

　　德正軒7634 2.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 6543 10

　　豪賢苑7677 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 7210 5

　　恒仕大廈7160 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 7160 10

　　鴻瑞名庭8200 1.5 1.5 1.0 1.5 1.0 1.0 7028 20

　　建雅臺7000 1.0 1.0 1.2 0.9 1.0 1.5 6363 15

　　竣雅閣8580 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 7354 20

　　盈澤苑8500 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 7288 20

　　初步確定高層公寓式寫字樓平均價格：

　　6543×10% + 7210×5% + 7160×10% + 7028×20% + 6363 ×15% +7354×20% + 7288×20% = 7019(元/平方米)

　　13.1.2 商場銷售單價的確定

　　借助市場比較法對商鋪定價(表13.1.2)。

　　表11.1.2 商鋪銷售均價表單位：元/ m2

　　物業(yè)單價權重系數加權

　　單價 權重%

　　名稱 臨街 繁華 交通 裝修 新舊環(huán)境

　　德正軒 15000 2.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 12857 10

　　豪賢苑 13000 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 13000 5

　　恒仕大廈 15000 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 15000 10

　　鴻瑞名庭 20000 1.5 1.5 1.0 1.5 1.0 1.0 14545 20

　　建雅臺 16000 1.0 1.0 1.2 0.9 1.0 1.5 12857 15

　　竣雅閣 15000 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 15428 20

　　盈澤苑 18000 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 16000 20

　　初步確定首層商鋪平均價格：

　　12857× 10% + 13000× 5% + 15000× 10% + 14545× 20% +12857×15% + 15428×20% + 16000×20% = 14474(元/平方米)

　　13.1.3 定價策略

　　為迅速搶占市場，本項目定價總體上應當采取低開高走的漸進式策略(表13.1.3)。初期實行“ 超值策略”， 以較低的價格打入市場。

　　待樹立起品牌、進一步開拓市場后，可逐步過渡為“溢價策略”，爭取得一定的利潤。根據建設進度銷售價格分期調升，給人項目升值之印象，既讓前期買家安心，又令后期客戶追捧。

　　表13.1.3 各個階段銷售定價方案

　　階段 價格升幅(%) 公寓式寫字樓均價(元/平方米)商鋪均價(元/平方米)

　　一 -5 6650 首層： 15000 二層以上平均： 9000

　　二 ---7000 首層： 15000 二層以上平均： 10000

　　三 +5 7350 首層： ---二層以上平均： 10500

　　四 +10 7700 首層： ---二層以上平均： 10500

　　附注：① 車位售價初步定為15 萬元/個，這是根據目前市場上同類型

　　車位售價決定的。②本項目暫不考慮出租。

　　13.2 銷售總收入的預測

　　根據上述確定的住宅、商場及車位單價，計算出實際的銷售總收入。如表13.2.1 所示。

　　表13.2.1 銷售總收入預測表

　　階段 可售面積(平方米) 銷售單價(元/平方米) 銷售收入(萬元) 合計

　　第一階段住宅 2172.5 6650 1444.7 2556.2商鋪 641(首層) 15000 961.5 車位 10 15 萬元/個 150

　　第二階段住宅 4346 7000 3042.2 5115.2商鋪 1282(首層) 15000 1923 車位 10 15 萬元/個 150

　　第三階段住宅 8692 7350 +388.6 11017.6 復式住宅 1500 9000 1350 商鋪 2564 15000 10500 2829 車位 30 15 萬元/個 450

　　第四階段住宅 5019 7700 3864.6 6438.8商鋪 1923 10500 2019.2 車位 37 15 萬元/個 555

　　住宅: 21725 16090.1 25127.8合計商場: 6410 7732.7 車位: 87 個1305

　　13.3 項目利潤估算

　　項目稅前利潤測算如表13.3.1 所示, 項目稅前利潤總額為1276.7 萬元。

　　表13.3.1 稅前利潤測算表單位：萬元

　　序號 項目 合計

　　1 銷售收入 25127.8

　　2 經營稅費 1382

　　3 投資總額 21962.1

　　4 貸款利息 507

　　5 稅前利潤 1276.7

　　14.0 項目經濟效益評價

　　對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》(第二版)， 參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，本報告計算了全部投資的經濟效益。選取的計算指標為財務內部收益(FIRR)、財務凈現值(FNPV) 及投資利潤率。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。

　　14.1 財務內部收益率(FIRR)

　　財務內部收益率(FIRR) 是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現金流量表(表14.1.1) 計算可得：

　　a：全部投資的財務內部收益率為：6.2% 基準收益率ic 的大小取決于銀行的利率高低、項目經營的風險程度以及經營的目標和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。本項目貸款利率為5.8%，故基準收益率ic 取為6%，由表14.1.1 計算結果可知，本項目全部投資及自有資金內部收益率均高于基準收益率。

　　表14.1.1 財務現金流量(全部投資)單位：萬

　　序號 項目 合計 建設經營期1 2 3 4 5 6

　　1 現金流入 25127.8 2556.2 5115.2 11017.6 6438.8

　　1.1 銷售收入 25127.8 2556.2 5115.2 11017.6 6438.8

　　1.2 其它收入

　　2 現金流出 23850.9 6545 6162.16 3301.56 2838.78 4649.34 354.1

　　2.1 建設投資 22750.34 6545 6162.16 3160.96 2557.48 4043.44

　　2.2 銷售稅金1381.9 140.6 281.3 605.9 354.1

　　3 凈現金流量 1276.7 -6545 -6162.2 -745.36 2276.42 6368.26 6084.7

　　4 累計現金流量-6545 -12707.2 -13452.6 -11176.2 4807.9 1276.7

　　財務內部收益率：6.2%

　　動態(tài)

　　財務凈現值(ic=6%)：51.5 萬元

　　計算指標

　　靜態(tài)──全部投資利潤率= (1276.7/22469)×100% = 5.7%

　　14.2 財務凈現值(FNPV)

　　財務凈現值(FNPV) 按事先規(guī)定的基準貼現率ic 將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。

　　本項目選取的基準貼現率為6%，由此計算可得

　　a：全部投資的財務凈現值為：55.1 萬元

　　本項目財務凈現值大于零。

　　14.3 投資利潤率

　　投資利潤率指的是項目投資利潤(即凈現金流量累計)與項目投資的比值。是靜態(tài)指標。計算結果為：

　　a：總投資利潤率=6.2%

　　b：自有資金利潤率 = 21.3%

　　14.4 經濟效益評價指標匯總

　　項目經濟效益指標匯總,如表14.4.1 所示：

　　表14.4.1 項目經濟效益評價指標匯總表

　　計算基礎

　　動態(tài)指標靜態(tài)指標

　　財務內部收益率(FIRR)財務凈現值(FNPV) 投資利潤率

　　全部投資6.2% 55.1(萬元) 5.7%

　　自有資金21.3%

　　15.0 項目的不確性分析

　　本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、銷售價格、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟效益目標的實現。

　　15.1 盈虧平衡分析

　　假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當銷售率為94%時，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。

　　15.2 敏感性分析

　　影響本項目經濟效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和銷售價格水平。而開發(fā)成本項目中，最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。

　　因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(財務內部收益率和投資利潤率)，分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動5%、10%時，對經濟評價指標的影響。計算結果詳見表15.2.1。

　　表15.2.2 敏感性分析表

　　基準方案 售價變動建安工程費變動-10% -5% +5% +10% +10% +5% -5% -10%

　　全部投資

　　利潤總額1392.7 -1001 164 2542 4718.5 672.5 1082.5

　　利潤率% 5.7 0.7 11.4 21 3 4.7

　　由表中數據可得：

　　1 當建安工程費增加5%時，全投資評價指標為：

　　利潤總額： 1082.5 萬元

　　投資利潤率： 4.7%

　　由于在投資估算中已經計入了不可預見因素所造成的投資增加，且目前全國建筑業(yè)市場價格呈下降趨勢，因此該風險出現的可能性不是太大。但需要注意的是，由于該項目本身抗風險的能力較低，若因建安工程費上漲,引起投資增加，則從上面的計算指標可知，其內部收益率達不到基準收益率(ic=6%)。因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制，仍然是十分必要而且重要的。

　　當售價降低5%時，全投資評價指標為：

　　利潤總額： 164

　　投資利潤率： 0.7%

　　從計算結果可知，售價降低5%對項目經濟效益也會產生較大影響，內部收益率同樣達不到基準收益率。因此，為確保項目獲得預期的效益，建議加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現。

　　16.0 項目社會效益評價

　　“小康不小康，關鍵看住房”。隨著經濟的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質量和環(huán)境質量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居住質量的要求，體現小康居住生活水平，各方面都在探索和實施。本項目在發(fā)展商、設計單位、有關政府機構的關注和實施中，努力創(chuàng)造適應人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時通過提高住宅的科技含量，較大幅度地改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質量。

　　本項目發(fā)展商期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點帶面，推動**及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展。因此，從這個意義上講，該項目具有良好的社會效益。

　　17.0 項目環(huán)境效益評價

　　作為小康住宅的典范，本項目的規(guī)劃發(fā)展建設原則之一就是以具有21 世紀居住水準的文明的小康型住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、可選擇性的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基

　　礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。

　　為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項目周圍的文化、綠化設施，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局。吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然

　　優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。

　　由此可見，該項目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。

　　18.0 結論與建議

　　18.1 評估結論

　　通過上述對該項目經濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，本項目作為小康住宅示范，它的社會效益與市場前景還是很好的;項目所在地點、交通、市政及配套設施較完善，自然條件也較好，周圍文化氣氛濃厚，與其它住宅物業(yè)地塊相比，容易營造良好的居住環(huán)境。但是，該項目的經濟效益評價指標及敏感性分析結果顯示，該項目雖有高出行業(yè)基準收益率的內部收益率，但風險較大。評估結果表明，該項目目前的規(guī)劃及開發(fā)建設方案，在經濟上是雖然可行的，但各項指標均偏低，顯示市場風險較大。因此，①有必要重新調整規(guī)劃設計方案，以增加可銷售面積;②爭取得到有關政府部門的支持，享受地價和市政配套設施費的減免;③盡量動員回遷戶棄產，以增加可銷售面積和提高物業(yè)整體檔次。

　　18.2 有關說明與建議

　　35 步作出說明，并提出若干建議：

　　1 本報告是該項目的初步可行性研究報告，由于建筑設計、經調研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。

　　2 本報告的投資估算是按照**市目前同類型項目的投資水平調整。

　　3 本報告的測算是在多方考察**市(尤其是開發(fā)區(qū)內)房地水平的穩(wěn)定發(fā)展。

　　4 取得良好的社會效益與環(huán)境效益。

　　本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件及本項目的實際狀況，本報告認為，有必要對報告的有關問題進一營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場及初步考察當地基礎設施條件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進一步研究確定，有關稅費與地價的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據上述問題的深入作進一步的產市場的基礎上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前**市房地產市場的供求關系和未來幾年我國政治、經濟、和人民生活鑒于**市目前及今后相當長一段時間內市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關重要，發(fā)展商除應密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應計劃，以確保項目經營目標的順利實現。

　　5 協調好與水、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯網，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。

　　報告人：

　　2004 年3 月16 日

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