住宅小區項目可行性研究報告

　　總論

　　一、項目概況

　　1.地塊位置

　　(1)地塊位于上海市××區××路;

　　(2)地塊東側與南側緊靠××西路和××河，西南接近××路，北面與輕軌明珠三號及其鎮坪路站相鄰，靠近內環線;

　　(3)占地20畝的普陀公園也位于塊塊范圍內，東新路與規劃中的東新支路(現為小巷)分別以東西和南北向穿過地鐵;

　　2.周邊環境與設施

　　(1)步行三分鐘可至輕軌鎮坪路站;

　　(2)500米之內有內環線高架武寧路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余條公交路線;

　　(3)鄰近家樂福大型超市、樂購"量販"大賣場、東新路郵局、東新醫院及工商銀行、交通銀行、上海銀行等銀行網點;

　　(4)附近有普陀區教育學院、武寧路小學、新華書店武寧路店、普陀影劇院等。

　　3.基本數據

　　土地面積：421.7畝(27.1萬平方米);

　　容積率：3.45(本地塊為舊區改造土地，規劃條件比較寬松，建筑設計按適中原則確定此容積率);

　　建筑面積：97萬平方米

　　開發周期：4至5年;

　　地地價格：共13.36億元，按開發進度支付;

　　即：317萬元/畝(1755萬元/平方米);

　　樓面地價1378元/平方米;

　　項目總投資：35.6億元人民幣;

　　自有資金投入：3.5億元人民幣(滾動開發);

　　住宅銷售均價：4900元/平方米;

　　項目銷售收入：47.0億元人民幣;

　　項目稅后利潤總額：4.73億元人民幣;

　　項目毛利潤率：25.4%;

　　項目內部收益率：20.0%;

　　項目財務凈現值：1.40億元人民幣(折現率12%)。

　　二、項目建設緣由

　　1.項目的建設有利于公司地上海房地產市場的進一步開拓發展

　　A公司作為香港上市公司，資金實力雄厚，經營狀況良好，信譽卓著、A公司××自進入上海房地產市場以來，在上海高檔商務區——南京西路開發了高級辦公樓宇——中信泰富廣場、項目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批國內外知名企業入駐，樓盤租金和出租率穩步上揚，已經成為上海頗具代表性的高檔辦公樓宇。A公司還在上海市華山路開發管理了華山公寓項目。該高級公寓已成為上海高檔公寓的代表之一，出租率接近100%。

　　通過此項目的開必，A公司在瀘上房地產界樹立了自身品牌和公司形象，為企業介入上海住宅市場，開發高品質商品住宅奠定了基礎。

　　2.項目的建設符合上海蘇州河環境綜合治理工程總體規劃精神

　　90年代中期上海市政府決定實施蘇州河環境綜合治理工程，總投資200多億元，預計2010年完成。治理一個重要目標是將河浜兩岸建成以河濱綠化帶為主軸，兩側大型集中公共綠地和小型街頭綠地相間的濱河林萌道，使蘇州河成為上海市區景觀河流，市區沿河兩岸建成步行街，利用景觀優勢建造高品質中高檔居住區。

　　蘇州河治理工程已經啟動，并初步取得了明顯成效。通過綜合調水，蘇州河水到2000年底已經基本消除黑臭現象，沿河地產項目皆已將變清的蘇州河作為其小區環境的賣點，沿河住宅房價已經提升。

　　3.項目的建設符合上海"365"舊區改造總體規劃精神

　　近年來，上海經濟高速健康發展，市府加大城市基礎設施建設力度，城市面貌得到顯著改觀。但是與上海國際大都市形象不協調的是由于歷史原因，上海市市區至90年代初仍有需改造的鋮棚簡屋共有365萬平方米。

　　普陀區東新地區占地面積421余畝，內有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、設施簡陋、住房陰暗潮濕、環境惡劣，已被納入市府"365"改造地塊。地塊內居民至今仍然在大量使用馬桶、煤爐;水、電、煤氣、通訊、排污等市政基礎設施不配套，嚴重影響了居民正常生活的身體健康。

　　本項目的建設符合上海市政府"365"舊區改造目標不，對快城市建設和美化城市環境意義重大，受到市區兩級政府的重視和支持，在土地開發、建筑營造、銷售、管理等五一節中能夠獲得很多優惠政策，提高項目的收益水平。

　　4.市區土地稀缺，增加土地儲備

　　從土地供應角度分析，由于土地數量的相對穩定性和90年代以來上海房地產市場的高速發展，上海市區土地資源日趨減少，在內環線以內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目的適合建造25萬平方米以上大規模住宅區域的土地開發殆盡，土地資源彌足珍貴。隨首上海土地供應一級市場秩序日趨規范，為了合理利用聲調土地資源，土地獲得方式(尤其是外資項目)已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。對于開發商而言拍賣招標方式必然提高土地獲得成本，對于項目開發建設不利。

　　本項目通過"協議出讓"方式獲得土地使用權，土地價格接近拆遷成本，為開發商資金運作和項目收益創造了良好條件。如此優惠的土地出讓方式，在今后的上海土地一級市場交易中將越來越少。在上海醞釀土地出讓由協議形式改為招標、拍賣方式的情況下，本項目的意義更大。優惠的地價會明顯降低開發總成本，從而有利于控制銷售價格，降低開發風險。

　　另外，一次性獲得大面積有開發潛力的土地，有利于對土地進行滾動開發，根據市場動態，結合調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，在上海房地產市場外資開發項目中不乏先例。項目周邊樓盤的開發已經提升了本地區土地的潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現，被市場認可。

　　5.低風險

　　(1)項目有五大賣點：A公司的品牌、規模、蘇州河景觀、軌道交通、綠化;

　　(2)樓面地價(1378元/平方米)低于該地區平均水平(1600元/平方米-1700元/平方米)220-320元/平方米。

　　三、市場分析

　　1.市場概況

　　2000年上海國民經濟持續健康快速增長，社會生產力水平進一步提高。為上海房地產業帶來較大發展機遇，房地產市場總體上供求矛盾繼續緩解，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩步上升。

　　內銷商品房銷售增長勢頭保持較高。2000年與1999年比較，預售增加34.7%，銷售增加14.4%。內銷商品房批準預售面積和實際預售面積之比已由1999年的1：0.75上升到1：0.984。住宅預售價格指數的統計表明，2000年上海的住宅價格指數上升了4.5%，其中，高層住宅定基指數上升6.6%，多層住宅定基指數上升2.3%。

　　根據《上海市國民經濟和社會發展十五計劃與2010年遠景目標綱要的報告》分析，"十五"期間住房需求總量為6400萬平方米，再加上舊區改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，再加上舊區改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，平均每年住房潛在需求量將不低于1400萬平方米。預計2001-2005年每年商品住宅銷售面積為1600-1800萬平方米左右。

　　上海國民經濟規劃已將房地產業列入國民經濟支柱產業，預計2001年起住宅投資將會有一定程度增長，商品住宅年投資在400億左右，以后將會逐年增加，預計2001-2005年每年批準上市預售面積為1300-1500萬平方米左右。根據綜合分析預測，上海自2001年至2005年的5年中，商品住宅將會存在每年約200-300萬平方米左右的供需缺口。

　　2.普陀區商品住宅市場分析

　　與上海商品房發展共同起步，普陀區商品房建設也始于90年代初。中山路(內環線高架)以北多為早年開發的樓盤，標準較低，大規模高品質小區很少;中山北路以南則為相對高價區(本項目位于此區域)。

　　自1998年末起，普陀區高品質小區型項目陸續出現，舊城改造的步伐加快。1999年下半年，"中遠兩灣城"的正式推出，給普陀區的房地產市場帶來了持久的熱浪。2000年推出的其他個案相對以往開發的項目，都有很大進步。

　　普陀區商品住宅購房客戶以中收入階層和工薪階層的本地客戶為主。區域內新推個案的主力戶型為三房和大二房。三房面積集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之間。區內大多數新推個案樓盤的均價分布的3800-5000元/平方米，靠近蘇州河及內環線以內的項目價格相對較高。

　　普陀區商品住宅市場主要圍繞兩大地域優勢迅速發展：一是經過綜合治理水質景觀有明顯改善的蘇州河流域，二是上海"三縱三橫"主干道之一的長壽路商業街。本項目即處于的內環線以蘇州河旁，區域內高層及小高層產品占據著主導位置。

　　3.蘇州河延岸商品住宅市場分析

　　蘇州河沿岸已成為上海商品住宅投資熱點之一，越來越受到青睞。目前沿河在建樓盤大約有35家。

　　就河岸的南北來看，以南岸居多，為28家。就區域來看，以普陀、靜安、長寧最多，其中普陀區18家，占總數的51%;長寧區9家，占總數的25%;靜安區6家，虹口區與閘北區均為1家，獨黃浦區目前尚未開發樓盤。

　　目前蘇州河沿線樓盤的價位分布較為合理，從最低每平方米2980元至頂級的16880元，當中有足夠的選擇空間;多數樓盤價位集中在中高檔范圍。其中最低價在3500元以下的僅有2家;價位在3500-4500元之間的10家，價位在4500-8000元之間的有22家;最低價在800元以上的僅為1家。

　　4.價格定位

　　和本項目形成競爭態勢的主要樓盤：

　　區域 名稱 位置 售價 形式

　　普陀(環線內) 中遠兩灣城 中山北路1878號 3700-5400 高層

　　普陀(環線內) 秋月楓舍 鎮坪路 4200-5300 高層

　　普陀(環線內) 武寧苑 武寧路492號 3800-4800 高層

　　普陀(環線內) 東新苑 東新支路90號 3400-4900 小高層

　　普陀(環線內) 地方天圓 東新路355號 4600-6000 小高層、高層

　　普陀(環線內) 上海知音 長壽路1012號 4900-6200 小高層、高層

　　和周邊其他競爭樓盤相比，本項目有其自身特有優勢：品牌、規模、蘇州河景觀、軌道交通、綠化。經過對項目周邊有競爭可能的樓盤分析，本著謹慎的態度擬定項目銷售均價4900元/平方米。

　　5.目標市場定位

　　項目銷售目標群如下：

　　(1)外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士;

　　(2)其他市中心區域動遷或欲改善居住條件，但又不愿搬離市中心區域的首次置業者;

　　(3)普陀區欲改善居住條件的首次置業者;

　　(4)政府及企事業單位中層以上管理干部;

　　(5)外地來滬經商者;

　　(6)其他(如證券投資等人士)。

　　6.購買力分析

　　本項目每套住宅銷售均價約為50-55萬元。一般情況下購房者首付約15-17萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，每月償2400無左右，占家庭月收的三分之一，購房者完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。

　　四、項目開發

　　1.開發方案

　　住宅面積：91.4萬平方米

　　車位：1590個

　　公建面積：5.55萬平方米

　　公建設施：教育、商場、餐飲、娛樂、生活等設施;

　　開發進度：分3期滾動開發，每期1.75年，共4.25年完成建設。

　　2.銷售

　　根據市場分析，經過對地塊周邊相類似的商品住宅的市場調研，相似物業價格4500-6200元/平方米之間。本項目擬定住宅銷售均價為4900元/平方米。

　　上海市規定，房地產項目在完成地上結構2/3且不少于7層后開始預售，銷售共用6個季度完成，其中前兩季度各售20%，以后4個季度各售15%。參考與本項目性質相仿的“中遠兩灣城”項目，其第一期開盤后1年銷售率達90%以上，第二期開盤后1個季度銷售率35%，本項目的銷售進度計劃相對保守和穩妥一些。

　　五、財務分析

　　1.計算依據

　　營業稅所得：5.065%

　　所得稅率：33%

　　銷售費率：2%(以銷售收入為基數)

　　折現率：12%

　　貸款利率：8%(一般水平)

　　開發周期：4.75年

　　土地面積：421.7畝

　　容積率：3.45

　　建筑面積：97萬平方米

　　2.建設投資

　　總投資：35.6億元人民幣

　　建筑面積：97萬平方米

　　單位建筑面積投資：3546元/平方米

　　樓面地價：1449元/平方米

　　3.資金來源

　　開發商自有資金：人民幣3.5億元(占總投資10%)

　　利用項目銷售回籠資金：人民幣21.6億元(占總投資61%)

　　銀行貸款：人民幣10.5億元(占總投資29%)

　　4.銷售收入

　　銷售面積：94.8萬平方米

　　住宅售價：4900元/平方米

　　商場售價：6500元/平方米

　　銷售收入：47.0億元人民幣

　　項目毛利率：25.4%

　　5.財務指標

　　稅后利潤：4.73億元

　　財務凈現值：1.4億元(折現率12%)

　　內部收益率：20.0%

　　6.不確定性分析

　　的總投資上升5%或銷售價格下降5%的情況下，項目依然有較高的收益水平(內部收益率12.36%和14.45%)。本項目有較強的抗風險能力。

　　六、結論

　　項目經濟效益、社會效益與環境效益俱佳，項目可行。

　　說明

　　1.“365”改造住宅基本情況：

　　“365”改造住宅指截止到1991年底，上海存的的365萬平方米危棚簡屋。其主要特征為：居住密度極大、磚木或木結構，存在安全隱患，建造時間久遠，無煤氣、衛生設施、住房大都陰暗潮濕、居住條件惡劣、“365”住宅根據城市規劃，在2000年底基本全部改造完成。

　　2.“365”改造地塊享受有關優惠政策：

　　減免有關手續費、管理費(具體方法根據各個項目情況而定);

　　減免或緩交土地使用費(具體方法根據各個項目情況而定);

　　實行住宅配套費原則自行包干使用(具體方法根據各個項目情況而定);

　　免征20%的解困平價住宅;

　　免收城建檔案保證金;

　　免征新型墻體材料費;

　　酌情免收人防建設費(具體方法根據各個項目情況而定)。

　　其他優惠措施可以和有關部門商討協商。

　　第一章 市場分析

　　1.上海總體經濟狀況

　　根據上海市統計局最新統計資料顯示，2000年上海國民經濟持續快速增長，社會生產力水平進一步提高。全年實現國內生產總值4551.15億元，按可比價格計算，比上年增長10.8%，增幅比上年加快0.6個百分點。其中，第一產業增加值81.65億元，增長2.2%;第二產業增加值2186.9億元，增長9.8%;第三產業增加值2282.6億元，增長13%。產業結構占略性調整取得重大階段性成果。第三產業增加值占國內生產總值的比重超過50%，達到50.2%，中心城市的綜合服務功能進一步增強。全市人均國內生產總值達到3.46萬元，比上年提高10.2%。

　　目前，上海經濟形勢呈現以下幾個態勢：

　　(1)經濟從高速增長期步入平穩增長期

　　20年前，上海GDP總量是273億元，到1999年超過4000億元。未來幾年，上海GDP平均年增長率約在8%左右，預計2001年上海整體經濟效應增長質量有明顯提高。

　　(2)固定資產從爬坡型進入平臺型投入期

　　1992-1997年，上海兩個"三年大變樣"為投資提供了巨大空間，上海年投資增長率為45%。預測未來幾年，年投資總量不會有大的起伏，大致在1800億元以上。但投資結構將發生變化，高科技、技術改造以及民間投資將逐年增加。

　　(3)社會消費將逐步進入旺盛期

　　明年上海將繼續鼓勵和刺激消費，因此，伴隨著證券市場的"財富效應"和"假日經濟"的產生，社會消費將逐步趨強。未來消費熱點主要集中在住宅、汽車、信息、教育及旅游等幾大市場，但是最重大的消費將是住宅。

　　(4)上海城市進入功能提升期

　　整個90年代上海緩解了交通，住房和環境三大難點，下世紀初，上海將進一步提升中心志功能。港口、機場等大型交通、高架道路、軌道交通等建設將大力發展。同時城市生態環境以及郊縣城市建設步伐也不斷加強。

　　(5)社會人口進入新變化期

　　未來幾年上海外來勞動力將維持在200萬人左右，并呈現流動性減弱、優秀人才涌入、經商人員增加等特點。上述變化給上海房地產業帶來較大發展機遇。

　　2000年上海房地產市場呈現開發投資量上升、商品房交易量放大、空置房有所減少等特點，致使市場供求逐步從失衡趨于平衡。今年出現的五大態勢將促使房地產市場以2000年的慣性持續向前。

　　2.上海房地產市場概況

　　從2000年總體情況而言，上海房地產市場走過了1998、1999年的低迷期，隨著經濟大環境的好轉，已經逐步回暖。

　　根據權威的上海統計局發布的統計數據顯示2000年房地產業健康發展。全年房地產業增加值240億元，比上年增長14%。房地產開發規模適度，全年商品房施工面積5211.74萬平方米，增長2.5%;竣工面積1532.24萬平方米，比上年增長5.2%。其中，商品住宅銷售1326.64萬平方米，增長6.7%。個人購房比例迅速提高，在商品房銷售中，個人購房的比重已達93%。

　　存量房地產交易保持活躍。全年成交過戶面積778.52萬平方米，比上年增加267.68萬平方米，增長52.4%。

　　2000年住宅建設和舊區改造持續發展。全年完成住宅建設投資413.15億元，比上年增長13.3%;竣工住宅面積1476.86萬平方米，下降3.7%。建成為住宅配套服務的分共設施面積168.4萬平方米，相當于全市住宅竣工面積的11.4%，建成配套齊全的住宅小區和完整街坊95個。完成市區多層舊住宅平頂改坡頂1000幢。全年拆除舊的住宅建筑面積288.35萬平方米，其中，列入"365"危棚簡屋改造計劃的26.51萬平方米。至年末，原定市區"365"危棚簡屋改造計劃為26.51萬平方米。至年末，原定市區"365"危棚簡屋改造任務已全面完成。居民住宅成套率達到74%。

　　3.上海商品住宅價格走勢

　　據上海市房地產交易中心編制的上海市內銷住宅預售指數顯示，2000年上海住宅市場走勢趨好，與上一年相比，在住宅預售面積量較大幅度增長的基礎上，房價穩中有升，指數曲線走陽。

　　據對閔行、徐匯、浦東、虹口、閘北、靜安、盧灣、黃浦、長寧、普陀、寶山等區的住宅預售價格指數統計表明：1999年年底為基期，基期指數為1000點，至2000年12月底，上海的住宅價格指數上升了45.11點，上升4.5%。其中，高層住宅定基指數上升66.10點，升幅6.6%。多層住宅定基指數上升23.03點，上浮2.3%。

　　2000年上海市房地產市場信息數據匯總表

　　2000年 1999年 同比%

　　1.房地產開發投資額

　　2.新增經營性項目土地出讓面積

　　1)內銷商品房土地出讓面積

　　可建建筑面積

　　2)外資內銷商品房

　　土地出讓面積

　　可建建筑面積

　　3)外銷商品房土地出讓面積

　　可見建筑面積

　　3.批準拆遷面積

　　居民

　　單位

　　4.完成拆遷面積

　　居民

　　貨幣化面額

　　單位

　　5.完成土地開發面積

　　6.商品房竣工面積

　　7.商品房竣工面積

　　8.商品房批準預售面積

　　1)內銷商品房批準預售面積

　　2)外銷商品房批準預售面積

　　9.已登記的商品房預售面積

　　1)內銷商品房預售面積

　　2)外銷商品房預售面積

　　10.商品房批準銷售面積

　　1)內銷商品房批準銷售面積

　　2)外銷商品房批準銷售面積

　　11.已登記的商品房銷售面積

　　1)內銷商品房銷售面積

　　2)外銷商品房銷售面積

　　12.已登記的存量房交易過戶面積

　　存量房交易成交金額

　　已售公房上市成交面積

　　已售公房上市成交金額

　　13.已備案差價換房成交面積

　　1)轉讓面積

　　2)交換面積

　　14.商品房抵押面積

　　1)外銷商品房抵押面積

　　2)外銷商品房抵押貸款額

　　從月度總體價格走勢來看，4月份、7月份和12月份為指數的谷峰。1月、6月、8月為谷底。其中，多層住宅的谷峰期出現在5月、7月、11月，谷底期出現在1月、6月、8月，高層住宅谷峰期出現在4月、7月、12月，谷底期則為1月、5月和8月。這總價格指數的走勢與房產交易的季節性相吻合。

　　考慮到不同價格的住房相應的供求關系。指數統計把目前上海住宅每平方米預售價格分成2500元以下、2500-4000元、4000-6000元、6000元以上四個區間。

　　從分段價格和各季的指數走勢可以看出，在2000年一年里，2500元以下的住宅，供求關系非常協調。因而價格走勢較為平穩。

　　2500-4000元的住宅需求量最大最符合大眾住房消費傾向，故價格穩步上升。

　　4000-6000元及6000元以上的住宅當屬中高樓樓盤，價格地各季中有升有降，呈螺旋型上升態勢，這說明中高檔樓盤仍有相當的市場容量，關鍵地于樓盤的品質與價格相符。

　　總體上說，分段價格指數的走勢，反映出上海住宅商品的結構開始趨于合理。

　　4.上海主要商品住宅樓2000年銷售大勢

　　根據上海房地產交易中心對2000年上海內銷住宅各季度預售，登高面積50名樓盤排行榜統計表明：

　　2000年本市共有136個樓盤上榜。其中，連續四個季度上榜的樓盤有7個;三個季度三榜的樓盤有7個;兩個季度上榜的樓盤有30個;一個季度上榜的樓盤有92個。

　　(1)全年四個季度上榜樓盤

　　寶山區 文華苑

　　長寧區 虹橋新城

　　浦東新區 鵬欣綠苑、恒大華城

　　普陀區 中遠兩灣城、建德花園

　　楊浦區 文化花園

　　(2)全年三個季度上榜樓盤

　　寶山區 華能城市花園、康泰新城

　　閔行區 萬科城市花園

　　徐匯區 東方曼哈頓

　　楊浦區 時代花園、佳泰花園、富天苑

　　(3)全年兩個季度上榜樓盤

　　寶山區 錦秋花園、華靈路1351弄、長宏新苑、復星新苑

　　長寧區 虹康花園、長寧新城、淮海花園、南洋新都、中山公寓

　　靜安區 嘉園、達安花園

　　閔行區 萬兆家園、上海欣苑、裕興花園

　　浦東新區 萬邦都市花園、綠川新苑、香榭麗花園、天安花園

　　普陀區 新潤新村、安居朝陽園、嵐皋馨苑、萬里示范居住區、真源小區

　　泰宸苑、祥和家園

　　徐匯區 金色港灣公寓、中海馨園

　　楊浦區 三湘世紀花城、東銀名苑、仁德苑

　　(4)全年一個季度上榜樓盤

　　寶山區 牡丹錦苑、遠景佳苑、月浦慶安小區、好旺苑、張行居住區商品住宅

　　寶宸海景苑、海江四、七街坊、昌鑫家園、錦龍苑、錦輝綠園

　　長寧區 虹景家園、淞虹苑、仙霞沈家新苑、雍景園

　　東方劍橋、上海花城、長輝花苑、虹德苑

　　虹口區 廣聯新苑、體虹公寓、上地公寓、海中新苑

　　虹口玫瑰苑、春滿園公寓、聚星苑、嘉宏紫薇園

　　黃浦區 明日星城、錦銹家園、永惠大廈、太陽都市花園

　　嘉定區 南苑新世紀公寓

　　靜安區 國立大廈

　　盧灣區 東怡花苑、仁德坊、銀杏家園

　　閔行區 金宸苑、怡和園、紫藤新苑、圣陶沙花園、新時代花園、東苑半島花園

　　梅隴城世紀苑、高興花園、蓮花公寓、龍柏香榭苑、大上海國際花園

　　品翠園、上海網球公寓、團結花苑、安寧歐洲花園、靜安新城

　　浦東新區 聯洋花園、金澤苑、錦繡天第花園、生安家園、住友·名人花園、申立苑

　　蝶戀園、純翠上南、博愛家園、南江苑、金鵬荷澤苑、上南花苑

　　陽光歐洲城、貴龍園、東麗苑、上南半庭苑、錦河苑

　　普陀區 秋月楓舍、匯麗花園、曹楊華庭、榮聯小區、東旺雍景苑、世紀之門、半島花園

　　徐匯區 上海萬科華爾茲花園、疊加苑、盛大花園、元福大廈、強生花苑

　　匯峰花苑、陽光綠園、紫藤園、陽光名邸、挹翠苑

　　楊浦區 華升新苑、泰鴻苑、長陽新苑

　　閘北區 和蘭苑、申地苑、三泉家園、北美公寓

　　二、上海市住宅供需總量分析

　　1.上海住宅需求趨勢

　　根據《上海市國民經濟和社會發展十五計劃與2010年遠景目標綱是的報告》，至2010年，上海將實現人均住宅面積達到23.6平方米、成套率達87%左右，基本達到戶均一套房的后小康居住水平。這一目標的提出更堅定了住宅開發信心。上海市區人均居住面積"九五"末可達11平方米，"十五"末(2005年)要達到15平方米，人均增加居住面積4平方米，折合建筑面積8平方米，如按市區現有常住人口約800萬算，則"十五"期間往房需求總量為6400萬平方米，再加上舊區改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，平均每年往房潛地需求量將不低于1400萬平方米。

　　"十五"期間，上海住宅市場消費需求的總趨勢呈現好下特點：

　　●與我國東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當強烈。

　　●隨著住房分配貨幣化政策推出，職工收的增長，居民家庭的購房支付能力將大大加強。

　　●"十五"期間，是上海由中等發達地區向高等發達地區轉變、居民生活由小康型向富裕型轉變的過程，人均GDP將由日前的4200美元增加到7000美元左右，根據國際上許多國家住宅需求的規律，這期間是住宅需求最旺盛的時期。

　　●上海城市建設和舊城區改造仍需拆一大批居民住宅，這些被動拆遷的居民都需是新的住宅予以安置。"十五"期間本市每年將拆除200萬平方米二級以下舊里，高標準完成若干街區的改造。

　　●上海近年來經濟健康高速發展，就業機會增加，對外省市優秀人才具有很大吸引力，越來越多的非滬籍高校畢業生留滬工作，這部分人群收豐厚，且有相當比例打算地上海安家落戶長期發展，加上當前地上海的約200萬外來人口，估計每年平均需要10-15萬套住房。這兩部分人群對上海商品住宅市場將會起到巨大的推動作用。

　　●郊區城市化。根據上海總體規劃要求，上海郊區地"十五"期間的城市化率是達到60%。近年來，上海郊縣農民購房商品住房每年約地100萬平方米左右，隨著農民收入的提高和郊縣城市化進程的加快，農民購買商品住房的比例將逐漸上升。

　　●隨著中國加入WTO及亞洲的經濟復蘇，上海將吸引更多的外商企業進入;西部大開必勢必也使許多西部地區各政府和企業地地上海設立辦事機構，這些因素也將推動商品住房的銷售。

　　●70年代中后期生育高峰期間出生的人群進入適婚年齡，這部分人群普遍教育程度較高，有一定的消費能力，對商品住宅存在明顯的有效需求。

　　●以上說明，上海的住宅需求在"十五"期間仍將保持增長的趨勢，估計平均每年將不少于1400萬平方米。因此，如何抓住住宅開發機會增加，在較大需求量的同時，能盡快實行有效供應，是上海房地產開發商的大事。

　　●市場需求的"大戶"是住宅。上海房地產市場的第一輪消費主體，是一部分先富起來的高收入群體和法人單位。他們在90年代前8年中始終居于消費主導地位。近兩年來，在這部分消費群體中，法人單位隨著住房制度改革的深入推進已逐步退出市場;高收入群體的住房消費也基本到位。與此同時，在公積金、銀行貸款支持下較高收入的消費群體，以及在切斷福利分房后派生的“政策性”消費群體，取而代之的是第二輪消費主體，其市場需求的總量已超過第一輪消費主體。以動態發展的眼光來看，目前尚未進入住宅消費階段的中低收入階層，隨首收入的逐步提高和受各項政策的刺激，會加入到這一行列中來。另外，“十五”期間舊區改造也將形成一個新的穩定市場。

　　2.上海住宅投資和供應量預測

　　(1)1995-1997年，由于當時上海住宅商品房過熱，高回報的開發利潤率吸引大量資金投入商品住宅市場，當時的住宅建設年投資量徘徊在400-430億無左右。批準上市面積逐年急劇上升，從1995年的740萬平方米上升到1997年的1426萬平方米，但是其中有部分數量的住宅盲目上馬，房型設計、施工質量、小區環境等多面不適合現代居住需求，成為今后的空置商品房。

　　(2)根據上海國民經濟規劃，房地產業已列入國民經濟支柱產業，且住宅是一個市場相對穩定，投資風險較小的投資領域，預計2001年起住宅投資將會有一定程度的增長，但是類似1997年前的盲目投資、一哄而上的情況不會重復出現。預計2001年商品住宅年投資在400億左右。以后將逐年增加。根據上海當前建筑市場行情結合前五年統計數據，預計2000年后投資建造的住宅，建造投資均價約為300元左右。

　　3.住宅供需平衡分析

　　年份 住宅投資 批準上市預售 銷售面積 供需缺口 備注

　　(億元) (萬平方米)(萬平方米)(萬平方米)

　　1995 405 749 508 241 統計數據

　　1996 434 996 529 468 統計數據

　　1997 433 1426 437 989 統計數據

　　1998 383 1171 808 363 統計數據

　　1999 365 1220 1051 168 統計數據

　　2000 390 1299 1326 -27 預測數據

　　2001 400 1360 1600 -240 預測數據

　　2002 408 1454 1600 -146 預測數據

　　2003 416 1492 1800 -380 預測數據

　　2004 424 1552 1800 -279 預測數據

　　2005 433 1552 1800 -248 預測數據

　　三、競爭分析

　　1.上海房地產住宅市場競爭特點

　　●特點一：大市政繼續帶動樓市發展

　　隨著城市公共交通網絡的不斷完善，交通便捷已不是個別樓盤的專利。但是貫穿浦西浦東的地鐵二號線的試運行仍是沿線樓盤帶來不小的振奮，尤其是東西兩端的浦東新區和長寧區成為為最大的受益者，沿線樓盤價格已大幅提升，銷售迅速。在2000年底，輕軌明珠線已通車試運行，這無疑會為上海東北區和西南區的房地產市場帶來新的契機。

　　●特點二：規模性小區將領導潮流

　　隨著購房者品位需求的日益提高，具有較大規模的小區所帶來完善的配套、多層次的小區建筑類型組合、點面結合的綠化景觀設計、多樣的戶型選擇，以及給購房者所帶來的物業附加值，是非小區類樓盤無法比擬的。預計今后幾年市場中10萬平方米以上的規模性小區仍會領導消費潮流。

　　●特點三：戶型面積在變小、房間在變多

　　在可承受范圍內，追求面積的合理性，逐步改善居住條件成為市場消費的導向。據統計，上海全市二房平均面積已由以前的104平方米降至100平方米，集中供應面積集中在80-100萬平方米;三房面積從138平方米降至130平方米，集中供應面積在110-130平方米。

　　隨著家庭成員的多元化和對多功能居室的需求增強，多廳室結構的房型將會成為消費主流。據統計，二房所占比例時下已從48%下降至42%;而三房卻從39%上升至45%，三房在整體房型比例中增長趨勢明顯。另從50名上榜樓盤的統計中發現二房比例為42%，三房的比例為47%。可見三房的供應量增加已成趨勢。

　　●特點四：小高層物業受消費者青睞

　　小高層物業85%以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶戶朝南的板式結構，室內面積的合理配比，以及相對適中的物業管理費，成為小高層吸引買家的要素。據統計，2000年市民對小高層的需求較1999年上升了11個百分點，達32%，憶有逼近多層(需求比例為53%)的需求主流地位的趨勢。預計小高層在今后的一段時間內還會是市場主流。

　　●特點五：從2000年下半年熱銷樓盤的特點看，大致具備了這樣一些共性。首先是規模較大的均達10萬平方米;其次注重內部環境營造，很多樓盤更是不惜工本請來了國外一些知名的大師進行環境設計。

　　此外，還采用了很多綠色建材和進口的建筑材料，提高了物業的檔次;高科技的運用也是市中心樓盤熱銷的重要因素，智能化物業管理、寬帶網絡系統的小區比比皆是，使這些樓盤具有較大的竄源面。

　　雖然市中心的住宅配套齊備，但這些熱銷樓仍采用依托、整合、建設三管齊下的方式，使住宅配套的優勢更脫穎而出。

　　注：依托是指依托南京路、淮海路、長壽路等市區級商業中心的設施;整合是指充分利用區域內的原有資源進行融合，如與著名學校、醫院掛鉤;建設是指根據現代居住區的要求，地資源整合的基礎上，填補缺項。

　　●特點六：板狀結構已成為高層住宅市場的主流

　　時下，板狀結構高層住宅普遍受到青睞。基于上海市所住地理位置，上海市民已養成了特定的居住習慣和理念，他們對住宅的日照、采光和通風的偏好，可能遠遠勝于對小區環境、綠化的需求。冬天時的日照遠比空調來得有溫暖感，梅雨季節和夏天，通風的效果是任何人工的調節所無法比擬的。

　　超前眼光的設計師將多層房的優勢加入市中心的高層設計，從采光、面積配比、功能設計等多方面，將高層住宅的舒適性提到一個新高度。如充分利用南向面寬，便每套住宅的客廳和主、次臥室均朝南，南北通風順暢。地各類房型中，玄關、陽光室、儲藏室基本設置齊全，開放式廚房和盡量少的結構墻為后裝修留出余地，主人的居家個性可以得到充分表現。采光方面，設計拉門式陽光室外，更堅持廚衛窗地比大于1/10，廳與臥室的窗地比大于1/7的的采光標準。地此類先進的設計方面，較為成功的有中山北路上的特大型生態社區中遠兩灣城。近期面市的兩灣城二期，樓層總高度100米左右，采用大板式的設計，使戶戶朝南，并且大多住宅有三個陽臺，一個客廳采光陽臺，一個曬衣陽臺，還有一個廚房工作陽臺，客廳面寬達到4.2米，更有儲藏室、更衣間齊全的功能設計，使居住高層的舒適性大大提升。

　　●特點七：裝修房需求不容忽視

　　裝修房地源于外銷物業，上海外銷公寓提出即刻入住概念。而發展商京將這一便捷概念引入內銷商品房，在外轉內銷物業的刺激下，市場品質競爭的加劇，裝修房又再次引起人們的關注。據數據顯示，至2000年，上海商品住宅以毛坯交房的占92.52%，再帶裝修的物業僅占7.48%。另據需求數據顯示：1999年市以對裝修房的需求達31.51%，至2000年上升到32.54%。需求和供應之間的差距還是顯而易見的，裝修房的市場消費有一定的市場潛力。

　　●特點八：品牌營銷引發樓市新賣點

　　在2000年3季度統計的交易數據中，銷售量位居前兩位分別為中海馨園和東方曼哈頓兩個大盤。其中中海馨園更是爆發出“井噴”行情，一期共推出小高層358套，自9月8日開盤兩天即銷售326套，完成銷售91%，其中10號樓全部告罄。另外，明日星城一期短短兩個月銷售率達100%。東苑半島花園一期開盤數日銷售即達80%以上。普陀東旺家園還未開盤訂購者已達半數以上。康橋半島花園一期595套全部售完，二期首推368套，開盤兩天銷售118套，為弄到一個好單元，不少消費者通宵排隊。

　　以上所述現象足以證明21世紀的上海房地產消費市場不同于1992年的房地產市場，而是一個理性的市場，開發商只是在經過了大量的開發逐漸在市場中積累了一定的品牌知名度和消費信任度，才是取勝的唯一法則。

　　如中海馨園的開發商即是當年在滬開發外銷項目的海華花園的中國海外集團，在成功地推出海華、海麗、海天花園之后用建造外銷房的水準來建造內銷房更能使住宅品質得以一定的升華。

　　以董氏家族為背景的東方海外集團曾以法國風情、英式風貌的概念成功推出了東方巴黎和東方劍橋后又以美式生活推出了東方曼哈頓這一新盤，雖然價格不低卻依然受到消費者的追棒。

　　由此可見，中信泰富作為知名公司，已經在上海成功開發了中信泰富廣場、華山公寓等滬上頂級樓盤，若能充分得用品牌號召力，就能在開發初期從品牌號召力，就能在開發初期從品牌效應、知名度等方面領先于其他周邊樓盤，為盛開開發打下基礎。

　　2.上海區域房地產市場競爭分析

　　本項目們于上海普陀區，周邊接壤靜安、長寧、閘北等區域，這些區域樓盤對本項目構成競爭，本報告采擷主要竟爭、長寧、閘北等區域，這些區域樓盤對本項目構成競爭，本報告采擷主要競爭樓盤加以闡述分析。

　　(1)靜安區域分析

　　靜安區位于市中心，具有地域優勢，向來為全市高價住宅地區，住宅物業以高層居多。近來的靜安區樓市形勢為：一、多層、小高層日受歡迎;二、出現市中心大規模住宅小區，如：達安花園，聚豪天下—南草坪花園;三、隨著靜安區中心樓盤的飽和，曹家渡地區將日益成為靜安的“黃金寶地”。

　　靜安區的樓市大致可以分為三大塊：

　　第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長壽路內的區域，這是靜安區主要的居住區。物業類型多樣，有高層、小高層和多層，其中以多層、小高層深受歡迎，如：大聞—麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等，均銷量頗佳。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　靜安北 靜安四季公寓 余姚路298弄 5300-5800 小高層

　　靜安北 大聞—麗都院 海防路377號 4800-6300 小高層

　　靜安北 靜安興海城 西康城638號 5750-6680 高層、小高層

　　靜安北 天鼎花園 昌平路8號 5000-6400 小高層

　　第二塊是北京路發南，這一塊樓盤以辦公樓、商住樓為主，亦有少數住宅樓分布地較為安靜的巨鹿路、富及路及長樂路上，如四方新城、皇家公寓等。這一區域靠近徐匯區，人文、居住環境不錯，交通便捷，生活、就業方便。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　靜安南 東方雅苑 鎮寧路9號 8000-14000 高層

　　靜安南 東方劍橋 鎮寧路55號 7600-16000 高層

　　靜安南 四方新城 巨鹿路568號 10000-17000 高層

　　第三塊是曹家渡附近為。曹家渡位于靜安區、長寧區和普陀區交匯外，地理位置優越，同是又是商業中心，交通樞紐，具發展潛力。典型樓盤如新開盤的靜安麗舍，它的獨特設計理念以及較低的價格，將給曹家渡地區的樓盤帶來一輪新的沖擊。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　靜安曹家渡 靜安麗舍 武定西路1398弄 4700-7300 小高層

　　靜安曹家渡 嘉園 萬航渡路458弄 5500-7800 高層

　　靜安曹家渡 三鑫花苑 康定路1588弄 6800-8500 小高層

　　(2)長寧區域分析

　　長寧區位于上海市西郊。區內交通四通八達，生活設施配套齊全，人文氣息較為濃厚。已開通試運行的輕軌明珠線從貫本區，已試運行約1年的地鐵二號線規劃中的延伸段亦橫穿本區。在此帶動下，長寧區房地產市場表現出良好發展態勢。本區樓盤以住宅為主，兼有少量辦公樓，外銷樓盤較為活躍。目前已大致形成長寧路中段、天山—仙霞路西段、虹橋路三條開發主線。

　　長寧路沿線以中山公園商圈為托，地鐵二號線與輕軌明珠線均在附近，周邊樓盤自然熱銷。該區域均價在500元左右，其中兆豐花園和虹橋新城均價較高，為5500元，其余樓盤均價在4500-5000元范圍內。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　長寧(長寧路) 虹橋新城 長寧路1661號 4000-6600 小高層、多層

　　長寧(長寧路) 兆豐花園 長寧路969號 5000-7000 高層、小高層

　　長寧(長寧路) 上海花城 長寧路1818號 4200-5900 多層、小高層

　　天山仙霞路西段接近天山商圈和虹橋開發區，其房價可按哈密路分為檔西兩塊，西側均價低于4000元，以工薪階層和普通職員主主要銷售對象，房型以二室二廳為主，面積控制在90-100平方米范圍內。以東的樓盤檔次較高，均價在5000元上下波動，景博花園最高，報價為5500-6500元。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　長寧(仙霞路) 虹康花苑二期 仙霞西路110號 3700-4300 多層

　　長寧(仙霞路) 綠康公寓 天山路176號 4100-4980 多層、小高層

　　長寧(仙霞路) 仙霞首府 仙霞路1001號 4400-6000 小高層

　　長寧(仙霞路) 景博花園 仙霞路1388號 5500-6500 多層

　　虹橋路沿線樓盤均為高檔房，基本為高層、小高層和別墅，房型面積大，價格較高。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　長寧(虹橋路) 虹橋城市花園 虹橋路1019號 5000-7000 多層、小高層

　　長寧(虹橋路) 淮海新公館 淮海西路280號 6200-7900 高層

　　長寧(虹橋路) 世紀大名人 虹橋路1030號 4500-5500 小高層

　　除以上三條開發主干線外，環線以內新華路和曹家渡周邊也聚集了一些規模不大但品質的樓盤，均價在6000元左右，房型中二房面積約為120平方米，三房約為140平方米，基本為高層和小高層，但其銷售成績是略遜于長寧和天山仙霞一帶的樓盤。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　長寧(新華路) 鑒賞新華 新華路421號 5200-6800 小高層、高層

　　長寧(新華路) 新華嘉利公寓 新華路699號 8000-8500 小高層、高層

　　長寧(新華路) 晶采名人大廈 新華路201弄 8000-9000 高層

　　綜合來看，本區樓盤銷售對象范圍較廣，目前以區內中等地段樓盤最為熱銷，消費者對多層仍相當鐘愛，其中二房在100平方米左右，三房在130-140平方米的房型最為購房者所垂青。

　　(3)閘北區域分析

　　閘北區，曾被認為是"下只角"，但近年來隨著內、外高架線的輔就，漸漸地改變了這種觀念，閘北區也逐步顯示出它的特點與優勢。閘北區被共和新路由南至北縱向分隔為東、西兩塊，又為內環高架線由東向西穿過，分為南、北兩塊。而這條交通主干線便成為衡量樓盤至關重要的一條。

　　對內閘北而言，由于臨近靜安與黃浦區，房價受這兩個區影響要相對高一些，但是在西面有新客站，東面有北站，人流量大，嘈雜混亂，所以，房價在每平方米4000-5000元左右，加上道路多且雜亂，會對居住環境造成不利的影響。而瀕臨蘇州河與黃浦區隔岸相望的河旁濱豪園就借環境優勢而出價每平方米5880-16880元。位于中興路與芷江西路之間紫蘭苑與金棕櫚公寓，依托中興路的繁榮，芷江的安靜而銷量頗佳。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　閘北(環線內) 河濱豪園 北蘇州路668號 5880-16880 高層

　　閘北(環線內) 金棕櫚公寓 芷江西路20號 3900-4750 小高層

　　閘北(環線內) 雅居凱成苑 共和新路318弄 3820-4250 多層

　　閘北(環線內) 北美風情 芷江西路555號 4000-5000 小高層

　　對外閘北而言，由于偏離市中心，按近寶山區，且有一定量的工廠廠房存在，所以被認為不適宜居住，而銷售情況一直不如內閘北好。

　　但是近期出現了一個新的現象，隨著彭浦新村成熟小區的日趨完善，也帶動了周邊地區樓盤開發的活躍。如：三泉公寓，康德公寓，藝康苑，愛建新家園等。從分布上看，位于三泉路，共康路等較為偏遠靠近寶山區的樓盤，環境相對差一點，工作，生活較為不便;而位于聞喜的愛建新家園在地理位置上就稍占優勢，不僅聞喜路，嶺南路一帶綠樹成萌，人文環境，居住環境好，而且靠近閘北中心，出行，購物，就業更方便。外閘北彭浦地區樓盤出現升溫現象。

　　區域 樓盤名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　閘北(環線外) 振和公寓 柳營路328弄 4000-4500 高層

　　閘北(環線外) 藝康苑 共康路5號 3180-3400 多層

　　閘北(環線外) 興聯公寓 滬太路453弄 3000-3900 多層

　　閘北(環線外) 世紀花苑 滬太路909弄 3000-4000 多層

　　3.普陀區房地產住宅市場分析

　　(1)區域概況

　　普陀區是上海的中心城區之一，行政區域面積54.9平方公里，位于上海市區西北部，為滬寧高速公路與滬寧鐵路進入上海的必經之處，素有上海西大堂之稱。普陀區是上海主要人口導入區，平均每年有2萬居住在市中心的常住人口遷入普陀，形成大大小小80余個新村。自解放以來，相繼建成武寧、曹楊、長風、宜川、甘泉、真如、直佻、長征、桃浦等大型居民住宅區，為本區積累了相當的人氣。

　　普陀區內交通線路眾多，生活教育設施齊全，輕軌明珠線隨內環高架線貫穿本區。近年來，區政府加大基礎設施建設，被市政府列入重大工程的明珠路(恒豐路—中潭路)，中潭路(昌化路—中山北路)道路建設工程已正式開工，工程計劃2000年底建成;再加之已有的200公頃綠化，普陀區日益理想。

　　(2)建筑類型

　　境內住宅建筑有三種類型。一種為解放前所建，主要集團中蘇州河兩岸的棚戶區;第二種為解放后五十年代所建的上海第一代工房，主要集中在曹楊新村。最后一種為七十年代民來所建的各種工房，分布于全區各地。

　　境內房屋建筑的歷史分布，總體上是自東各西發展。這與上海市界逐步擴大密切相關。

　　(3)商品住宅發展狀況

　　與上海商品發展共同起步，普陀區商品房建設也始九十年代初。由于歷史原因，區境內較明顯地以中山北路(內環線高架)區分為兩個特明顯的區域。

　　中山北路(內環線高架)以南可以稱為“高價區”，其又可以以蘇州河進一步細分為兩個區域。蘇州以北可以稱為“辦公娛樂區”，坐落著物貿大廈和國家各部委、各省市以及各地區的300多家駐滬辦事機構，另外有滬西工人文化宮及普陀中心(原普陀區政府)等公共娛樂設施，區內道路狀況良好，生產配套設施齊全，道旁綠化較好。尤其是武寧路、東新路及中山北路圈，由于多為公共用地及上海早期工人新村，可供大規模住宅開發的用地較少，因而區內至今只有幾個屈指可數的內銷住宅樓盤，如地方天圓。

　　蘇州河以南及長壽路兩側則真正是普陀高價區內銷住宅的主戰場。自1997年起就陸續有個案推出，早期知名的個案包括綠洲城市花園、榮聯家園、半島花園等，近期有上海知音、上青佳園等。這些樓盤基本上全是高層及小高層規劃，區內容積率高，這也與蘇州河長壽路之間區域地價較高是分不開的。

　　普陀區近期開發主要樓盤：

　　區域 名稱 位置 售價(元/平方米) 形式

　　普陀(環線內) 中遠兩灣城 中山北路1878號 3700-5400 高層

　　普陀(環線內) 秋月楓舍 鎮坪路 4200-5300 高層

　　普陀(環線內) 武寧苑 武寧路492號 3800-4800 高層

　　普陀(環線內) 東新苑 東新支路90號 3400-3900 高層

　　普陀(環線內) 地方天圓 東新路355號 4600-6000 小高層、高層

　　普陀(環線內) 上海知音 長壽路1012號 4900-6200 小高層、高層

　　普陀(環線內) 莘遠大廈 長壽路748弄 4200-5000 高層

　　普陀(環線內) 上青家園 長壽路390號 4100-5550 小高層、高層

　　普陀(環線內) 半島花園 西康路1453號 5000-6000 高層

　　普陀(環線內) 澳門新苑 澳門路88弄 4500-5900 小高層

　　(4)客戶群分析

　　普陀區內房價呈檔高西低走勢，其中沙田新苑、地方天圓、秋月風舍、香山苑均價均達到5000元，書香門第、伯爵新城等均價4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一達到5000元，書香門第、伯爵新城等均價在4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一帶，房價則基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房價略高于3000元，不難看出，這一價格走勢基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房價略高于3000元，不難看出，這一價格走勢基本是由其他段的好壞決定的，距市中心越遠，價格越低。從銷售對象來看，本區具有以下兩個特點：

　　A.購房客戶以中收入階層和工薪階層為主

　　除環線內以及曹楊商圈周邊地段樓盤外，其余樓盤均價基本在4000無以下，低于本市規定的經濟適用房最高限價，同時相對來說，生活設施較為齊全，交通也不差，從而使得本區成為工薪階層購房的首選。

　　B.購房客戶本地化

　　購房客戶大多為原普陀區居民，也正是由于以上這個原因，本區樓盤廣告主要以區內戶外廣告為主，大部分樓盤在區內各處掛出橫幅廣告，辦爭做到在本區內家喻戶曉。已購房客戶帶動其親友看房，已成為本區樓盤熱銷的一大推動力。

　　以上兩個特色決定了本區樓盤開發規劃的特點。除建筑面積超過20萬平方米的較大樓盤項目外，其余均以利用周邊成熟生活設施為主。建筑類型以多層為主，環線外僅有少量樓盤帶有小高層或高層。房型以二室二廳為主，主70%以上，其次為三室二廳。相對來說，二房面積控制在90平方米，三房在120平方米左右的房型，其總價也較合適，符合工薪階層需要的，銷售情況比較好。

　　4.蘇州河沿線樓盤分析

　　蘇州河市區段流經黃浦、閘北、靜安、普陀、長寧，目前沿岸在建樓盤大約有35家，就河岸的南北來看，以南岸居多，為28家，占總數的80%，其中，唯普陀區跨越河岸南北，樓盤數之此為13：5。就交通來看，內環線以東為主，共31家，占總數的65.7%以上。就區域來年，以普陀、靜安、長寧最多，普陀區18家，約占總數的65.7%以上。就區域來看，以普陀、靜安、長寧最多，普陀區18家，約占總數的51.53%;長寧區9家，占總數的25.07%;靜安區6家，虹口區與閘北區均為1家，分別是"東泰大廈"、"河濱豪園"，獨黃浦區目前尚未開發樓盤。

　　另外，一個有趣的現象是普陀區內僅蘇州河以南、長壽路以北，樓盤就達10家，比長寧區樓盤總量還多，依次是"河濱圍城"、"富麗花園"、"星海大廈"、"世紀之門"、"云都苑"、"上青佳園"、"湖南大廈"、"幸遠大廈"、"芬華大廈"、"上海知音"、樓盤景觀設計都突出"親水"特點。

　　目前蘇州河樓盤的價位呈現螺旋狀，集中在中高檔范圍，價位分布較為合理，從最低每平方米2980年至頂級16880元，當中有足夠的選擇空間。其中最低價在3500元以下的僅2家，為普陀區蘇州河北岸的"中嵐大樓"(3444-3806元)和長寧區的"太和名邸"(3480-3820元)。價位在3500-4500元之間的為10家，分布在普陀區6家，長寧區4家;價位在4500-8000元之間的有22家，分布在普陀(11家)、靜安(6家)、長寧(4家)、虹口(1家)。最低價在8000元以上的僅1家，為閘北區的"河濱豪園"。

　　5.區域內競爭分析

　　(1)規模

　　普陀區早年開發的樓盤，大多在內環以外，標準較低，大規模高品質的小區寥寥無幾。自1998年末起，高品質小區型項目陸續出現，普陀區舊城改造步伐加快。上海市示范小區之一的"上海萬里城"的建設，開創了普陀區大規模個案開發的先河。該項目占地224萬平方米，規劃總建筑面積約215萬平方米，對于普陀區以至上海市都是巨大的數字。目前，該房地產市場帶來了持久的熱浪。該項目50平方米的占地面積、180萬平方米的總建筑面積、6萬平方米中央環島公園、2萬平方米園林綠景等等指標在市區內環線以內絕無僅有。2000年推出的其他個案規模雖不如萬里城或兩灣城，但相對以往開發的項目，已有極大進步。

　　開發規模越來越大成為上海房地產業的趨勢。樓盤規模大，首先有利于小區總體設計，可以整體營造環境景觀;其次，分攤到單位可售面積的配套成本相對較低，從而降低房價，增強項目的競爭力和抗風險能力。

　　(2)產品類型

　　目前普陀區內環線以內區域因為受到地塊的限制和容積率與利潤的綜合影響，高層及小高層產品占據主導位置，小高層一直為近兩年上海市場上受歡迎的熱點，而高層也被區域內客戶理解和接受。由于市場很受歡迎的多層產品在本區開發難度較大，大廣大客戶又不愿意離開長期居住的地區，相雙其他各區域，高層住宅的銷售并沒有受到其他非同類產品的很大沖擊。同時，在處理建筑形態與環境形態的綜合布局上，以最大限度的綠化布置，如集中庭院、立體式綠化、窗臺或車庫頂棚綠化等，充分提供人與自然靜心交流的共享空間，以盡量彌補高層住宅占地小、綠化不足的缺點。區域的的高層住宅項目(如中遠兩灣城)，以其在設計規劃上的精項布局與綠化空間加上蘇州水景的綜合質量，成為其占據市場的獨特之處。

　　當然，無論是開發商在高層項目的房型、規劃上如何動腦筋，低得房率和高容積率的問題始終是不容避免的，"螺螄殼里做道場"的零星綠化，畢竟不能與大面積的綠色相媲美。精明的開發商，均意識到這一點，并紛紛把目光向其他類型的產品開發。舊城改造的成片地塊成了最好的發展對名勝，小高層產品首當其沖，成為最新開發的方向。

　　中遠兩灣城以其6萬平方米中央環島公園、2萬平方米園林綠景及蘇州河水景等環境設計為賣點。地方天圓以小高層開盤，在立面上，相比高層就很有吸引人之處。尤其是陽臺、露臺等細部處理，將歐式建筑風格完美地表現出來。以岸水景為推廣主題的天鼎花園以其獨特的小高層、多層產品構成與區域內傳統產品拉開一定的差異性。

　　(3)房型

　　由于區域內早年開發的高層產品多的特點，制約了普陀區內環線區域整體房型水平。近年來，此面貌相對得到了改觀，在高層住宅的規劃布局上，發展商利用了更合理的布局與平面設計，讓高層的優點突顯達到了極致。既有一梯六戶的蝶型高層，也有新穎別致的板式高層，而且在建筑材料上充分考慮高層住宅的利弊，如運用大量的防噪音設備，全進口的電梯設施;在朝向方面盡可能滿足每個單元皆有兩臥朝正南和廳臥朝正南的需求。中遠兩灣城的絕大部分單元的房型設計均較合理，連點狀高層的房型都相當到位。當然，新開盤中也有反面例證存在，中嵐大樓二樓五戶的"王"點狀設計，相當單元采光方面有影響，周邊鮮有綠化，所以1998年開盤至今仍有余房。

　　(4)主力房型

　　區域內新推個案的主力戶型為三房和大三房。三房面積集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之間。中遠兩灣城的高層主力面積在101-112平方米左右，與市場常規拉開一定差距。

　　(5)價格分析

　　普陀樓市一方面受整個樓市不景氣的影響，一方面受自身條件的限制房價跌跌漲漲，競爭態勢不容樂觀。由于受區域購買力的的制約，以及鄰近的長寧、寶山等區陸續推出大規模、賣點佳的大中型社區個案，在價位上對整個普陀樓盤，構成了威脅。一度曾價格下挫的普陀樓市，99年下半年以來出現了局部回暖現象，一些優質物業曾取得過較好的銷售業績。中遠兩灣城以其6萬平方米中央環島公園、2萬平方米園林綠景及蘇州河水景等環境設計得寵樓市白領購買一族，3800-4800元/平方米的現價與開盤價相比，一路走高，市場銷售名列上海前列。上海知音由美國泛亞易道擔綱環境設計，利用整治后的蘇州河水岸景觀和區內立體型富層次感的綠化布置，形成小區獨特的賣點，現價4800-6500元/平方米的現價與開盤價相比，也是一路走高。地方天圓以古城堡式的文藝復興時期的建筑風格、寬帶網絡進戶的智能化設計以及從一房至復式多種房型安排與面積的選擇，給其帶來了諸多賣點，雖在小區規劃布局上略顯局促，整體性欠佳，仍維持了平均在5500元/平方米的較高售價，單價及總價都刷新了近年這一區域內銷住宅價格上限。然而在經過了上海數次市場陣痛的沖擊后，區內大多數新推出個案的均價分布在3800-5000元/平方米，而從市場調研中發現，一旦單價超過5300元/平方米以上時，便會遇到阻力。中遠兩灣城主力房型訂價在5000元/平方米以下，盡管有著大規模的社會規劃，但價格畢竟是決定銷售的重要因素之一。

　　(6)形象包裝

　　區域內包裝品質較高的個案有中遠兩灣城、地方天圓、秋月楓等。中遠兩灣城開盤以來，SP活動不斷，但主題離不開文化。如介紹小區的人文環境，讓文化界、演藝界業主暢談小區文化建設;組織主地產界、政府部門、學術界名人參與系列研討會，從而提升了整個物業的品質，使之躋區域精品的行列，也提升了整個普陀區境內蘇州河流域地區物業的整體概念。秋月楓舍以街頭公園，金獎全面智能設計及小區及女子保安等，著力突顯沙田產地產這一成功品牌的整體實力，開盤火紅，成交200套。地方天圓則以輕軌立體交通網及滬西繁華都市切入品，著力渲染其武寧路商業一條街、家樂福超市、內環高架、輕軌等"市中心"得天獨厚的地段優勢。蘇州河畔的天鼎花園憑借臨河的觀景優勢，推出"走近塞納"、"精品塞納"、"緣定塞納"的系列廣告，傾力打造國際級水岸住宅。上海萬里城則以"工薪階層"作為推廣主題，將樓盤包裝成"優質平價房"，但廣告主題不明確，策劃水平實屬一般。

　　(7)媒體投放

　　一個樓盤銷售成功與否，與媒體投放量有直接的關聯。當然，根據個案的時間段不同，選擇何種媒體也頗有講究，上佳的做法是綜合運用報章軟硬廣告、電視媒體、戶外媒體等多種手段。

　　下面是近期同等層次個案廣告的投放量統計：

　　序號 樓盤名稱 區域 投放量(萬元)

　　1 萬邦都市花園二期 浦東 36

　　2 當代新華 長寧 26.5

　　3 秋月楓舍 普陀 25.5

　　4 申立苑 浦東 20.7

　　5 香榭麗花園 浦東 19

　　6 公園2000 楊浦 18.1

　　7 嘉園 靜安 16.5

　　8 西郊寶成花苑二期 長寧 16

　　9 上海康城 閔行 15.5

　　10 仁恒濱江 浦東 11

　　6.競爭樓盤分析

　　本項目地處××區××路地區，緊鄰蘇州河和輕軌明珠線，屬于普陀區的"黃金"地段，周邊地區近年來相繼開發了一些與本項目同等檔次的樓盤，形成競爭態勢。對于這些樓盤的分析有助于打準市場動向，對項目進行綜合市場定位。

　　中遠兩灣城樓盤介紹：

　　開發商：中遠置業集團有限公司

　　樓盤地址：中山北路1878號

　　樓盤價格：3800-4800

　　占地面積：495000平方米

　　總建筑面積：160000平方米

　　總套數：14000

　　綠化率：45%

　　一期5座高層，建筑面積27萬平方米，二期總建筑面積55萬平方米。

　　工程銷售進度：

　　一期：1999年7月開工，1999年10月30日開盤，2001年9月入住，2000年12月銷售率達到96%以上。

　　二期：2000年10月28日開盤，至2001年1月底銷售率達到35%左右。

　　本報告本著謹慎的態度擬定項目銷售均價4900元/平方米。

　　2.目標市場定位

　　(1)目標區域

　　通過前述分析，因上海市及普陀區住宅發展的特點，區域內的置業要求量較為旺盛。因此，區域市場是我們的主導爭取方向。

　　其次，普陀區此區域是內環線內上海市中心區域，結合蘇州河整治及周邊樓盤，城市綜合環境優良，在全市人心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區域外客戶同樣構成了本項目的目標區域。

　　(2)目標客戶

　　房地產發展到今天，由地段、環境、價格和產品品質所共同構筑的各層次客戶分布格局已漸為明朗，在普陀區本區域是以中高檔住宅所構成的集中居住區域。因此，本項目所鎖定的目標客戶層同樣是適應這一特征。

　　通過對本區域市場的綜合調研，透過這一區域的價格體系，我們的印象——目標客戶的經濟總量能力不容樂觀，盡量在此區域4000-6000元/平方米的物業單價范圍已為廣大客戶所接受，但總價的概念卻在成交上起到主導作用。因些，在區分目標客戶范圍時，應以總價實力為主考慮方向，而不僅局限于單價上。

　　目前內銷住宅主要銷售對象情況如下：

　　單價為6000元/平方米以上內銷住宅主要銷售對象：私營企業主29%，大型合資/獨資企業中層以上8%，金融業從業人員20%，大型企業地區銷售代表18%，文藝體育界人士8%，自由職業者7%，其他10%。

　　單價為4000-6000元/平方米內銷住宅主要銷售對象：私營企業主7%，大型合資/獨資企業員工32%，金融業從業人員23%，大型企業地區銷售人員22%，文藝體育界人士5%，自由職業者3%，其他8%。

　　根據上述分析：項目銷售目標客戶群定位于近幾年迅速擴大的上海本地和省市來上海的中高收入青年夫婦(家庭年收入8-10萬元，月收入7000-8000元)，銷售目標群如下：

　　1)外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士;

　　2)其他市中心區域動適或欲改善居住條件，但又不愿意搬離市中心區域的首次置業者;

　　3)普陀區欲改善居住條件的首次置業者;

　　4)政府及企事業單位中層以上管理干部;

　　5)外地來滬經商者;

　　6)其他(如證券投資等人士)。

　　(3)購買力分析

　　根據設計方案，項目戶均面積115平方米，每套住宅銷售均價約為50-55萬元。一般情況下購房者首付30%房款，約15-17萬元左右，余款向銀行按揭分為20年償還，按照商業貸款得率每月償還2400元左右，占家庭月收入的三分之一，購房者完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。

　　第二章 建設內容

　　一、概況

　　×××地區位于本市普陀區中心地段，武寧路以南，光復西路以西、蘇州河以北，周圍配套設施成熟，包括新舊居住區，教育、醫療、娛樂、購物等一應俱全，交通十分便捷，高架、輕軌、公交等設施十分完善，是如今市中心難得的好地塊，加上整個周邊地區舊城改造工作作為市政府重點工作開展很迅速，今后必將有更大的發展。

　　二、設計依據

　　1.《××地區舊城改造情況簡介》

　　2.《××地段區舊城改造范圍》

　　3.《城市居住區規劃設計規范》(GB5018-93)

　　4.《上海市規劃管理條例》及《技術規定》

　　5.《城市居住區公共服務設計設置規定》(DDJ08-55-96)

　　6.《住宅設計規劃》(GB50096-1999)

　　7.《住宅建筑設計標準》(局部修訂)(DBJ08-55-96)

　　8.《建筑工程交通設計及停車庫(場)設置標準》(DBJ08-7-96)

　　9.《城市道路綠化規劃與設計規范》(CJJ75-97)

　　10.《高層民用建筑設計防火規范》(GB50045-95)

　　三、規劃目標及設計構想

　　充分體現普陀區獨特的人文、地理特征，營造一個以中、高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨特親水景觀和豐富的現代居住文化環境的居住社區。

　　●堅持以"人"為中心，不人服務的人文主義思想，創造出居住條件好，各類設施齊全的小區;

　　●功能布置合理，結構的整體與單體個性相結合;

　　●便捷高效的現代交通組織與自然的濱水生態保護相結合;

　　●文化內涵豐富，古典人文和現代高科技相結合，滿足新世紀網絡與智能新生活的理念。

　　四、總體布局

　　首先富有時代氣息和文化氛圍是我們的出發點，從宏觀上使小區各功能塊科學合理布局，主干路簡捷但不呆板，流暢地串起東、南、西、北四塊大小不等的地塊。西地塊面積最小，擬改造原有學校結合部分居住和商業。東塊面積外形較為復雜，但面臨主要交通干道，又為首期開發的重點，因此，獨立設商業、社區中心和功能中心，東城面積最大又東臨蘇州河景觀區，是整個小區的主力，大量住宅沿河高低錯落布置，既豐富了城市輪廓線，又考慮使盡量多的住宅能獲得良好的景觀。

　　其次，公建的設置強調區域性標志性，充分發揮不同地段的各自優勢，結合小區居民流向合理布置配套公建，沿主要出入口道路入口布置日常使用快節奏的購物、銀行、郵電、證券等，在小區中心綠化邊布置會所(內設老年人活動中心、青少年活動中心、健身中心、酒吧茶室、網吧等慢節奏類的設施)，延河景觀帶上則布置較松散的咖啡、休閑等小品建筑。

　　五、空間與環境設計

　　各組團的空間自由式布局，居住小區內部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強空間的多樣性，可識別性、塑造具有個性化的小區空間形象。

　　建筑與環境融合，通過建筑界面的多咱限充方式，如圍合、向心等，將住宅建筑與空間環境有機地融為一體，不僅塑造良好的小區外部環境，同時使住宅內部具有良好的朝向與景觀(特別是面向蘇州河的景觀)，豐富室內臨窗外視效果。

　　小區外部環境設計吸取中西園林特點，既有曲徑通幽的小橋流水，更有開闊的幾何構圖的綠地或硬地空間。

　　六、主要經濟技術指標

　　總用地面積：251144平方米

　　總建筑面積：1003743平方米

　　總居住面積：914448平方米

　　公共建筑面積：55500平方米

　　容積率：3.45

　　總戶數：7952戶

　　住宅棟數：115棟

　　停車位：1590個

　　地下車庫面積：33795平方米

　　平均層數：23層

　　七、房型配比

　　因優秀的產品規劃必然會帶動產品售價的提高，這樣經過價格淘汰，而有能力至本項目置業者就具備一定的社會地位和經濟能力。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設計上不宜于將面積控制過小，本方案設計房型控制如下

　　一室二廳一衛：70平方米左右，配比：2-3%，此房型主要考慮老齡人士需求，加之該種房型供應的稀缺性，應該具備較有利的市場前景。

　　二室二廳一衛：80-95平方米，配比：17-18%，經濟承受力較弱的首次購房客戶，以改善居住環境條件為目的，以一代家庭用房為主。

　　二室二廳二衛：90-100平方米，配比：30%，比前一類檔次稍高之客戶

　　三室二廳二衛：110-130平方米，配比：40%，兩代以上家庭用房，或對功能要求較高的客戶所需之房型

　　躍層：160平方米左右，配比10%，據我公司之調研，在該區域內，160平方米小躍層是極受歡迎的一類房型。

　　第三章 環保與市政配套

　　一、設計中環保

　　A.吊裝的軸流風機均采用減振吊裝，必是時還采取隔聲措施。

　　B.水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。

　　C.通風系統均安裝消聲器。

　　D.廚房等含油廢水經管道收集，經過油脂消除處理后，排放到城市排水系統。

　　E.地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛生防護帶。

　　F.水泵等振動較大設備均采用減振器或減振墊。

　　二、施工中環保

　　A.現場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大量粉塵、故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。

　　B.施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備品聲滿足環保要求。

　　C.地塊周圍樹立高于3米簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。

　　D.混凝土拌和等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。

　　E.環保措施與工程進度做到"三同時";

　　F.施工中不產生超標準的空氣污染;

　　G.建筑垃圾及時清理、文明施工。

　　三、使用中的環保

　　A.室內衛生間采用污水、廢水分流系統，排水系統均設置專用通氣立管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網。

　　B.廢水處理產生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。

　　C.室外采用雨、污水分流排水系統，雨水排入城市雨水管。

　　D.設備專人管理，加強保養與維修，保證其良好運行狀態和效率。

　　E.廚房油煙廢氣采取油煙靜化處理。

　　F.進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。

　　G.大樓的生活垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。

　　四、市政配套

　　基地水、電、通信等市政配套設施齊全，能夠滿足項目建設要求。

　　第四章 建設進度計劃

　　類似×××住宅這樣建筑面積達到約100萬平方米的大型住宅社區，在上海還屬罕見。項目的前期籌劃、設計、建造、銷售等工作環節應有全局意識、統一規劃。本工程投資巨大，資金籌措尤其重要，針對項目特點可以采取按年度分片開發，滾動銷售的開發方式。

　　預計整個項目分3期滾動開發，每期開發時間約為21個月，整個項目開發時間為57個月，即2001年7月至2006年3月，其中現場施工時間為51個月。

　　每年的住宅開發量按下列計劃實施：

　　日期 開發比例 開發面積(平方米)

　　2001年7月-2003年4月 40% 365779

　　2002年10月-2004年7月 30% 274334

　　2004年1月-2005年9月 30% 374334

　　學校、商場、會所等公共建筑根據項目實施進展情況分三期與住宅建設穿插進行。

　　第五章 組織機構與物料供應

　　一、組織機構

　　由A(中國)投資有限公司出資成立B住宅項目開發公司(具體名稱另定)。公司設立董事會作為最高權利機構，決定項目開發公司一切重大事宜，董事會設董事長一名，副董事長、董事若干名。

　　項目開發公司實行董事會領導下的總經理負責制。總經理由董事會聘任。

　　項目開發公司下設經營管理機構，包括工程部、財務部、行政部等機構，負責合作公司的日常經營管理工作。

　　項目開發公司的職員，除高級職員外，其他人員將面向社會公開招聘，擇優錄取。

　　二、物料供應

　　項目開發所需大部分物資從中國國內市場選購。部分設備、裝飾材料等在資金允許的情況下可以從國外進口。

　　第六章 投資估算及資金籌措

　　一、估算依據

　　本項目建設投資根據建筑設計方案、相關圖紙及上海市建筑工程預算相關定額及取費標準進行估算。

　　二、估算條件

　　1.相似工程合同造價資料及上海地區大眾材料價格;

　　2.假定由中國國內的單位承擔設計、施工及項目管理。

　　三、估算范圍

　　本估算包括正常的設計、施工周期，為完成該項目所需投入工程建筑安裝費用，但不包括以下各項：

　　1.業主開業流動資金;

　　2.建筑期匯率可能發生的變動而需增加的費用。

　　四、估算說明

　　1.土地費用

　　根據本項目的實際情況，本項目占地面積421畝，土地拆遷費用為320萬元/畝;

　　根據有關"365"危房改造優惠政策，本項目原有土地為住宅用途的244畝土地的土地出讓金全免，原有土地為工業用途的177畝土地的土地出讓金優惠率為60%。

　　2.工程顧問費

　　顧問費(包括勘察、設計、監理、工料測量等)按照建筑安裝工程費用的3%計算;

　　3.籌建管理費

　　業主的籌建管理費包括項目開發前期所發生的籌建人員工資、辦公、差旅、低值易耗品費用、培訓、福利、保險等按照建安費的1.5%計取;

　　4.住宅配套費

　　根據滬府發[1996]18號《上海市人民政府批轉市建委關于加快本市中心城區危棚簡屋改造若干意見的通知》內的有關條款，住宅配套費用由開發商自行包干使用，政府部門不單獨收取。根據項目基地周邊市政、商業配套設施的實際情況，按每平方米建筑面積70元計算;

　　5.人防工程建設費

　　根據滬府發[1996]18號《上海市人民政府惹事生非轉市建委有關市中心城區危棚簡屋改造若干意見的通知》內的有關條款，本工程納入"365"舊區改造范圍，且建有可用作車庫的平戰結合設施的地下室，可以免交人防工程建設費;

　　6.增容貼費

　　供電貼費等按照滬價經(2000)第152號文規定并結合項目實際情況，按照120元/平方米標準計算。

　　7.其他建設費用

　　其他建設費用一般為政府的各種管理手續費，若按一般工程計算約為15元/平方米，根據滬府發[1996]18號《上海市人民市場批轉市建委關于加快本市中心城區危棚簡屋改造若干意見的通知》內的有關條款，本項目可以減免多項費用，故按照10元/平方米計算;

　　8.貸款利息

　　貨款利息費用包括貸款利息和貸款手續費用，按年利率8%計算。

　　9.不可預見費

　　不可預見費按照工程建設費用的5%計算;

　　五、投資估算結果

　　本可行性研究對投資進行了估算，經估算本項目建設總投資為355916萬元其中：

　　工程費用：173606萬元

　　土地費用：137475萬元

　　顧問費：5208萬元

　　業主籌建管理費用：2604萬元

　　配套費用包干：7026萬元

　　供電貼費等：12045萬元

　　其他建設費用：1004萬元

　　不可預見費：16948萬元

　　具體估算過程見投資估算表

　　六、資金籌措

　　本項目建設投資由建設單位先期投入35000萬元。其他建設資金通過銀行貸款或摟盤滾動銷售資金提供。

　　開發商自有資金：人民幣3.5億元(占總投資10%)

　　項目銷售回籠資金：人民幣21.6億元(占總投資61%

　　銀行貸款：人民幣10.5億元(占總投資29%)

　　第七章 效益分析

　　一、經濟效益分析

　　1.項目經營策略

　　通過市場預測，本報告擬定下列經營策略：

　　住宅銷售面積共914448平方米，銷售均價按4900元/平方米計算。商場銷售面積共34000平方米，銷售均價按6500元/平方米計算。本項目每期計劃在開工第3個季度開始預售，銷售共用6個季度完成，其中前兩季度各售20%，以后4個季度各售15%。

　　2.成本、費用和各項稅收

　　結合本項目的實際情況，依據相關法律、規定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平、

　　(1)銷售費用

　　銷售費用按市場慣例，包括代理、廣告、律師等費用以銷售收入的2%計算。

　　(2)維修基金

　　根據上海市有關規定，高層帶電梯住房維修基金按成本價1295元/平方米的3%計算，為51.80元/平方米。

　　(3)營業稅及附加

　　按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》，營業稅按照營業收入的5.065%計算，其中營業稅稅率為5%，附加稅為營業稅的1.3%。

　　(4)所得稅

　　按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅按33%計取。

　　3.投資利潤

　　根據本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關工作表格(詳見附表)計算分析，整個項目開發期累計稅后利潤47339萬元。項目利潤率達到25.41%。

　　4.財務指標分析

　　本項目從全部投資角度來編制現金流量表，通過現金流量表分析可得如下指標(所得稅后)：

　　財務內部收益率：(全部投資)=20.08%

　　財務凈現值：(全部投資，I=12%)=14035萬元

　　經過收支預測和財條分析得出項目全部投資內部收益率20.08%大于中國人民銀行頒布的貸款利率(5.85%)，且項目全部投資凈現值為14035萬元為正數，則本項目在財務效益評價下是可行的。

　　5.敏感性分析

　　本報告選取了可能對經濟效益產生較大影響的建設投資、售價、項目容積率三個因素進行敏感性分析。本報告擬定，項目容積率以3.45為基數，每上升(下降)0.1，住宅銷售價格下降(上升)60元/平方米。

　　內部收益率對于建設投資平均敏感度為7.18;對于售價平均敏感度為5.69;對于項目容積率平均敏感度為0.71

　　財務凈現值對于建設投資平均敏感度為18.84;對于售價平均敏感度為13.90;對于項目容積率平均敏感度為1.34

　　以上分析可看出，指標對三項因素的敏感度差距較大，建設投資和銷售價格敏感度銷高此，在實際經營過程中加以控制

　　二、環境效益分析

　　本項目規劃設計以人為核心，注重人與環境的相互協調，建筑設計理念超前、建筑形態行云如水、曲線流暢、造型優美、新穎時尚、線條和細部處理簡約明快，獨具一格，條例當前住宅設計總體潮流。

　　社區內住宅、分建、綠化、建筑小品布局合理巧妙，錯落有數，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。

　　項目建成后可以徹底改變當地低矮平房密集、設施簡陋、環境惡劣的現狀，形成一個環境優美、配套設施齊全、注重生態效益的大型住宅社區。它對改善蘇州河延岸周邊環境、提升區域居住環境質量都將會有顯著的環境效益。

　　三、社會效益分析

　　××住宅小區建成后，周圍生活設施齊全，緊臨輕軌明珠線和內環線高架，交通極為方便。加之近年來周邊地區已陸續成片開發住宅小區，因此環境配套設施已逐漸完善，市場頗佳。該項目建成后，可滿足市場需求，提高人民居住生活質量，為入住居民提供一個安靜、高雅、舒適的生活環境，通過項目開發可以提高該地區居住物業檔次，提升地價，帶動邊地區房地產、餐飲、商品零售、休閑、城市交通等產業的全面發展。

　　項目的建設還利于改善上海城市形象和投資環境，推動"365"危棚簡屋改造工程，為城市建設拓寬融資渠道，促進城市總體規劃早日實現，社會效益巨大。

　　第八章 研究結論與建議

　　一、研究結論

　　在經過經濟效益、社會效益、環境效益綜合分析后，可以得出本項目可行性研究結論;東新城區住宅項目具有重大社會、經濟、環境效益，項目可行。

　　二、項目建議

　　本項目建筑工程量龐大，施工周期長。工程建設中應多聽取有關專家的意見和建議，有關論證、設計、施工是緊密配合，對于建設過程中出現的問題，應用科學的方法進行分析、比較、論證。地設計和施工中，吸取國內外大型住宅社區的建設經驗，采用合理、可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。

　　因為本項目施工質量要求較高，投資又大，建議建設方采用招標方式擇優選取有類似工程施工經驗的施工單位進行現場施工，地嚴把質量關、保證工程質量的前提下，合理科學地控制建設成本，努力降低造價，確保工程建設按期完成。

　　鑒于項目納入市府"365"危棚簡屋改造范圍，地有關政策允許的范圍內，應爭取更為優惠的開發條件，如能爭取落實進一步和稅收退還及減免，則對項目的資金運用及周轉帶來極大的幫助，為項目融資創造巨大的靈活空間。

　　附表與附件

　　附表

　　1.項目經濟技術指標匯總表

　　2.投入產出表

　　3.基建投資估算表(分三期)

　　4.投資與銷售進度表

　　5.成本費用表

　　6.損益預測表

　　7.財條平衡表

　　8.全部資金現金流量表

　　9.股本金現金流量表

　　10.敏感性分析表(投資、售價、容積率因素)

　　11.敏感性分析圖

　　附件(略)

　　1.項目經濟技術指標匯總表

　　項目名稱 單位 指標值 備注

　　總用地面積 m2 281144

　　原廠區面積 畝 177

　　原住宅面積 畝 245

　　總建筑面積 m2 1003743

　　地上建筑面積 m2 969948

　　住宅 914448

　　多層住宅

　　高層住宅 m2 914448

　　公建 m2 55500

　　配套教育設施 m2 12000

　　商場 m2 40000

　　變電站 m2 500

　　其他 m2 3000

　　車庫 m2 33795

　　高層地下車庫面積m2 33795

　　住宅棟數 棟 115

　　每戶規模 m2/戶 115

　　總戶數 戶 7952

　　車位 個 1590

　　地面停車 個 239

　　地下停車 個 1352

　　建筑容積率 m2/m2 3.45

　　綠化覆蓋率 % 30

　　建筑密度 % 15.52

　　土地費用 萬元 137475

　　廠區土地出讓金 萬元 3876

　　包干內費用 萬元 133599

　　建設期 年 4

　　總投資 萬元 355916

　　項目收益面積 m2 948448

　　單方投資金額 元/m2 3546

　　每m2收益面積投資元/m2 3753

　　單方土地投資 元/m2 1449

　　銷售廢率 % 2

　　營業稅 % 5.065

　　所得稅 % 33

　　折現率 % 12

　　貸款年利率 % 8

　　自有資金 萬元 35000

　　帶資 0

　　維修基金 元/m2 51.8

　　開發毛利潤率 % 25.41

　　稅后利潤 萬元 47338

　　全部投資凈現值 萬元 14035 稅后

　　全部投資財務內部收益率 % 20.08

　　土地使用金 元/m2年 0

　　住宅售價 元/m2 4900

　　商場售價 元/m2 6500

　　住宅銷售

　　1年 m2 73156

　　2年 m2 237757

　　3年 m2 246901

　　4年 m2 233184

　　5年 m2 123451

　　6年

　　合計出售面積 m2 914448

　　商場出售面積

　　1年 m2 2550

　　2年 m2 8288

　　3年 m2 7863

　　4年 m2 9563

　　5年 m2 5738

　　合計出售面積 m2 34000

　　項目經營總收入 萬元 470180

　　2.建筑安裝工程單價估算表

　　項目 多層建筑 小高層住宅 中高層住宅 高層住宅 商辦 辦公 地下車庫

　　單方造價 750 1440 1640 1800 1295 1750 3105

　　地下工程 60 220 280 320 140 180 2800

　　樁 120 140 140 60 80

　　基礎 60 100 140 180 80 100 2800

　　結構 380 600 700 800 800 450 600

　　建筑 115 145 165 185 190 405 70

　　門窗 60 80 90 100 100 100 100

　　內裝修 40 50 60 70 70 200 30

　　雜項 15 15 15 15 20 20 25

　　機電安裝 175 440 460 460 480 530 195

　　水煤氣 60 70 80 80 50 50 30

　　消防 40 40 40 40 40 40

　　電氣 85 100 100 110 150 160 50

　　弱電 30 40 40 40 50 50 25

　　地下通風 10 10 10 10 10 50

　　電梯 180 180 180 180 220

　　工程開辦費20 35 35 35 35 35 40

　　3.投資估算表

　　項目 單價(元) 數量(m2) 合計(萬元)

　　工程費用 1730 1003743 173606

　　建安工程費用 1690 103743 169591

　　高層住宅 1704 948243 161581

　　地下工程 296 948243 28068

　　結構 740 948243 70170

　　建筑 173 948243 16405

　　機電安裝 460 948243 43619

　　開辦費 35 948243 3319

　　公建 1443 55500 8010

　　學校 650 12000 780

　　變電站 50000 500 2500

　　其他 1100 3000 330

　　總體工程費 40 1003743 4015

　　公園搬遷費 1003743

　　土地費用 1370 1003743 137475

　　其他費用 278 1003743 27887

　　顧問費 52 1003743 5208

　　籌建管理費 26 1003743 2640

　　配套包干 70 1003743 7026

　　人防建設費 969

　　供電貼費 120 1003743 12045

　　其他建設費用 10 1003743 1004

　　備用金 169 1003743 16948

　　合計 3545 1003743 16948

　　住宅車庫商場 3602

　　4.每期投資與銷售進度比例

　　季度 單位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

　　地價款支付 % 10 30 30

　　投資進度比例 % 0 17 15 15 17 17 19

　　住宅銷售進度比例 % 20 20 15 15 15 15

　　商場銷售進度比例 % 20 20 15 15 15 15

　　5.投資與銷售進度表(季度)

　　季度 1 2 3 4*********21

　　土地支付

　　其他投資

　　住宅銷售面積

　　住宅銷售收入

　　銷售收入

　　成本

　　銷售收入-成本

　　6.成本費用表

　　年度 1 2 3 4 *****11

　　住宅成本

　　商場成本

　　銷售費用

　　維修基金

　　其他

　　財務費用

　　合計

　　經營成本

　　7.損益預測表

　　8.財務平衡表

　　9.投資現金流量表

　　10.敏感性分析表

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