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可行性研究報告

土地使用權競買可行性研究報告

時間:2022-10-08 20:09:26 可行性研究報告 我要投稿

土地使用權競買可行性研究報告

  一、項目名稱

土地使用權競買可行性研究報告

  蘇園(2017)03號地塊土地使用權競買可行性研究報告。

  二、報告編制單位

  蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。

  三、地塊坐落位置及環境

  本地塊坐落在蘇州工業園區首期開發8平方公里內的中央商貿區,在管委會大樓與中央公園之間,呈東西向長條形,長約200米,寬約97.6米。四側以街道為界,北側為蘇繡街,東側為星桂街,南側為蘇雅路,西側為星都街。北鄰都市花園,其余三面均為空地。

  1、園區概況

  蘇州工業園區開發建設7年多來,取得了令人矚目的成績。園區的房地產開發也取得了輝煌的成就,園區房地產不僅發展快,而且銷售旺,成為人們向往的安家落戶之地。

  蘇州工業園區的房地產于1996年開始開發建設。近年來,園區房地產蓬勃發展,從當年開發10多萬平方米到2001年的開發量70萬平方米,約占市區總開發量的一半。2001年8月底,區內累計住宅開工面積130.7萬平方米,竣工交付74.8萬平方米。在園區管委會的大力推動下,園區率先在蘇州市推出小高層住宅,得到了購房者的青睞。目前在園區樓市,小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底,園區已建和在建的小高層住宅在40幢左右,小高層住宅已成了園區住宅開發的一個熱點,成為園區一道亮麗的風景線。目前,園區房地產產銷兩旺,銷售量一直遠大于竣工量,房地產項目大多在預售階段就銷售一空,整體銷售率在95%以上,園區住宅已是蘇州市民的一大品牌,成為他們安家落戶的首先。

  園區住宅建設緣何呈現紅紅火火的態勢?關鍵是園區以前瞻性的眼光,全面推進住宅建設,努力走上“高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的四高之路。

  2、園區總體規劃

  蘇州工業園區是引進國外資金和管理經驗開發的舉世聞名的開發區,以金雞湖為中心,總體規劃70平方公里,規劃人口60萬人。首期開發8平方公里,緊靠蘇州古城,將建成一個以工商業為主體、包括金融業和旅游業的中心區;第二期環繞秀美的金雞湖,將建成一個富有水城特色的居住區和高新技術產業區;第三期靠近上海,地勢開闊,將建成一個技術密集的制造業和加工業基地。

  3、金雞湖景觀規劃

  金雞湖位于園區70平方公里規劃區的中心地帶,占地7.4平方公里。根據園區總體規劃,周邊8平方公里將建成公共綠地和現代化商住文化娛樂區。1998年初,園區管委會委托國際著名跨國公司美國易道(EDAW)公司編制景觀總體規劃,圍繞金雞湖規劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區。金雞湖的總體規劃已經中國、新加坡和美國專家審定,并獲得了中國國家發展計劃委員會批準。

  該項工程總投資為11億元,施工區4至5年。

  4、環境

  中新雙方專家從蘇州工業園區開發伊始,就堅持國際化標準,注重融合現代國際城市規劃和開發建設的經驗、新特點,力邀國際知名大師參與,編制設計了具備世界一流水平的科學規劃體系。同時,本著“先規劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針,積極實施高標準的基礎設施開發,不僅形成了與高科技產業發展相適應的投資環境,而且也創造了舒適怡人的高品質生活環境。

  5、配套設施

  蘇州工業園區借鑒新加坡經驗,住宅區所有商業服務、社會服務設施都集中在鄰里中心,在70平方公里規劃區內規劃19個鄰里中心,園區的住宅圍繞集商業、文化、社區服務于一體的鄰里中心布置,這種社區服務設施設計新理念的設施為社區居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務;同時,園區還新建了職業技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施,又配套了大交通,極大地改善了生活環境。工業園區社區服務設施的設計新理念的實施,是園區住宅開發建設成功的重要因素。

  6、本地快環境綜述

  園區住宅已形成規模,本地塊是中央商貿區首塊拍賣地塊,中央商貿區周圍地塊的住宅建設已近尾聲,中央商貿區的開發是園區居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。

  四、報告編制依據和用途

  根據蘇園土拍(2017)第1號《蘇州工業園區國有土地使用權拍賣公告》,蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發揮其技術優勢和人才優勢,組織市場營銷、規劃設計、工程造價及經濟評價等專業的知名專家,利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發的《房地產開發項目經濟評價軟件》,在深入研究拍賣文件和現場調查的基礎上,通過營銷策劃、初步規劃、投資估算和經濟分析,以及多方案分析論證,提出了蘇園(2017)03號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產企業和提供貸款的金融機構參考。

  五、評價指標與決策方法

  1、評價指標

  土地拍賣項目的可行性研究,其目是確定企業可以接受的土地最高限價,以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映,即:土地最高限價,財務內部收益率期望值(加權平均值),財務內部收益率達到基準收益率的累計概率(成功的可能性),財務內部收益率低于0的累計概率(導致損失的可能性)。

  土地最高限價定得越高,獲得土地的機會就越大,企業獲利能力越差,所冒的風

  險就越大,反之,較低的土地最高限價風險較小,但獲得土地的機會越小。因此,決策者不僅需要勇氣,更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案,供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價,財務內部收益率期望值,財務內部收益率達到基準收益率的累計概率,財務內部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。

  2、決策方法

  決策可以按以下步驟進行:

  企業先確定目標收益率--基準收益率,每個企業對獲得土地的迫及程度是不同的,企業隨著土地存量的減少,其迫及程度加劇,對項目收益水平的要求也會降低,因此,因每個企業的現狀不一樣,基準收益率是不同的。

  從表1中選擇內部收益率期望值≥基準收益率的方案。此時,可能有多個方案符合條件,則還需要進一步通過“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內部收益率低于0的累計概率”作出決策。

  排除風險大的方案,當“財務內部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很大,這種方案應該排除。當若干個方案的“財務內部收益率低于0的累計概率”都很小時,各方案的風險幾乎是相同的,應該根據“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”來最后定奪。

  “財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大,但獲得土地機會就越小。到底多大才合適,各個決策者沒有一個統一的尺度,還是與投資者對獲得該地塊的迫及程度有關。

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