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房屋贈(zèng)與合同案例解析
房屋贈(zèng)與合同案例解析就在下面，房屋贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人將屬于自已所有的房屋無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
由于房屋的特殊性，該贈(zèng)與合同也存在自已特別的屬性。
同時(shí)，為了充分保障贈(zèng)與人的權(quán)利，法律還賦予其兩項(xiàng)撤消權(quán)：任意撤消權(quán)和法定撤消權(quán)。
具有行使這兩項(xiàng)權(quán)利總的原則是：交付前可任意，交付后從法定。
最后，本文還對(duì)現(xiàn)今存在的“真買賣、假贈(zèng)與”行為中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了相關(guān)提示。
案件回放
20**年6月2日，張明月與李乾坤因感情不合協(xié)議離婚。
雙方通過(guò)離婚協(xié)議約定：婚生女李艷艷由李乾坤撫養(yǎng)，婚后所購(gòu)位于北京上地西街的一處住房歸李乾坤所有。
20**年12月，李乾坤面臨再婚，為了省卻不必要的麻煩，李乾坤與前妻張明月商量將該房產(chǎn)贈(zèng)與給女兒李艷艷。
之后，兩人到北京市某區(qū)公證處辦理了該房屋的贈(zèng)與公證。
李乾坤再婚后，后妻與女兒一直矛盾不斷，致使孩子性格叛逆，學(xué)習(xí)成績(jī)直線下降。
前妻張明月看在眼里，疼在心里。
20**年1月，張明月起訴至人民法院要求變更撫養(yǎng)權(quán)。
經(jīng)過(guò)審理，法院認(rèn)為張明月要求變更的理由充分，李艷艷與母親一起生活確實(shí)更有利于她的成長(zhǎng)，便支持了她的訴訟要求。
李艷艷與母親一起生活后，張明月原租住的房屋面積明顯不夠。
隨后，張明月找到李乾坤，希望李乾坤配合辦理上地西街房屋的過(guò)戶手續(xù)，并將該房騰出給母女倆居住，被李乾坤拒絕。
20**年2月，張明月遂以李艷艷的名義向海淀區(qū)人民法院提起了訴訟，要求李乾坤將贈(zèng)與房屋交付李艷艷，并協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)各承擔(dān)一半。
庭審中，被告李乾坤辯稱：該房屋的贈(zèng)與其實(shí)是附條件的贈(zèng)與，條件就是李艷艷必須歸自己撫養(yǎng)。
現(xiàn)李艷艷的撫養(yǎng)權(quán)已經(jīng)變更，所附條件已然不存在，況且這是自己唯一的住房，故要求行使撤銷權(quán)，該房仍歸自已所有。
關(guān)鍵問(wèn)題
很明顯，本案的被告李乾坤將房屋贈(zèng)與定義為附條件的贈(zèng)與，并當(dāng)庭表示撤消贈(zèng)與。
那么，查明該贈(zèng)與是否真的為附條件贈(zèng)與，以及所附條件為真時(shí)，能否行使法定撤銷權(quán)，將成為本案的關(guān)鍵問(wèn)題。
法院判決
法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告李乾坤所簽房屋贈(zèng)與協(xié)議，經(jīng)公證確認(rèn)，合法有效。
因此，被告理應(yīng)依約定履行房屋贈(zèng)與的法定義務(wù)。
根據(jù)《合同法》188條的規(guī)定，經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。
故原告享有請(qǐng)求贈(zèng)與人依約履行交付義務(wù)的權(quán)利。
至于被告所稱房屋贈(zèng)與是以原告撫養(yǎng)權(quán)為條件的贈(zèng)與，未提供確實(shí)證據(jù)予以證明，公證書(shū)也未能體現(xiàn)。
況且，贈(zèng)與協(xié)議所附條件只能基于受贈(zèng)人本人設(shè)定，而撫養(yǎng)權(quán)則是基于原告李艷艷與父母的關(guān)系而產(chǎn)生，這是兩個(gè)完全不同的法律關(guān)系。
因此，對(duì)于被告主張附條件贈(zèng)與不予采信。
另外，被告以其無(wú)房居住為由拒絕履行贈(zèng)與義務(wù)，被告并未證明自已經(jīng)濟(jì)條件顯著惡化，并不符合法定撤消權(quán)的相關(guān)規(guī)定。
綜上，法院判決被告李乾坤在一個(gè)月內(nèi)配合原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并將房屋交付給原告使用，過(guò)戶費(fèi)由被告及原告代理人各承擔(dān)一半。
律師說(shuō)法
本案所涉及的是房屋贈(zèng)與合同。
由于房屋的特殊性，使得該贈(zèng)與除具有一般贈(zèng)與合同的基本屬性外，還具有以下幾個(gè)特殊屬性：
一、要式性。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)的取得方式。
這里的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
因此，贈(zèng)與房屋的合同，必須采用書(shū)面的形式。
二、如須辦理過(guò)戶應(yīng)公證。
根據(jù)《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，受贈(zèng)人應(yīng)持“贈(zèng)與公證書(shū)”和“接受贈(zèng)與公證書(shū)”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書(shū)”，以及房屋所有權(quán)證、契稅，到房地產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶手續(xù)。
如果沒(méi)有相關(guān)公證文件，房地產(chǎn)管理部門可以拒絕辦理。
三、如贈(zèng)與房屋已交付受贈(zèng)人使用，但尚未辦理過(guò)戶，該贈(zèng)與不能任意撤銷。
原則上，房屋贈(zèng)與的交付完成是以辦理完過(guò)戶手續(xù)為交付條件的。
但根據(jù)《民通意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與房屋未辦理過(guò)戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)交給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人也已占有使用該房屋的，可認(rèn)定贈(zèng)與有效。
此時(shí)，贈(zèng)與人則不能再行使贈(zèng)與的任意撤銷權(quán)。
關(guān)于房屋贈(zèng)與的撤銷權(quán)，法律為了保護(hù)贈(zèng)與人的權(quán)利，賦予其兩項(xiàng)撤銷權(quán)，即：任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)。
原則上，贈(zèng)與物交付之前(即過(guò)戶手續(xù)辦理完畢前)，贈(zèng)與人可行使任意撤銷權(quán)，但經(jīng)過(guò)公證和具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德性質(zhì)的贈(zèng)與合同則不能任意撤銷。
在贈(zèng)與物交付完成之后(即過(guò)戶手續(xù)辦理完畢后)，贈(zèng)與人如想撤銷贈(zèng)與，只能行使法定撤銷權(quán)。
法律一共規(guī)定了三種法定撤銷的情況：一是受贈(zèng)人嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬;二是對(duì)贈(zèng)與有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行的;三是不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)的。
該權(quán)利行使的期限是自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使。
除此之外，在贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)情況明顯惡化時(shí)，法律還給予了特別的救濟(jì)。
根據(jù)《合同法》第195條的規(guī)定，如贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或家庭生活的，即使贈(zèng)與合同未被撤銷，但贈(zèng)與人也可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。
最后，對(duì)于現(xiàn)行社會(huì)上流行的房屋“真買賣、假贈(zèng)與”的行為，其中蘊(yùn)涵了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
首先，虛假的贈(zèng)與合同本身為無(wú)效合同。
根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的和損害社會(huì)公共利益的合同自始無(wú)效。
賣房方想反悔時(shí)，很可能會(huì)以此大做文章，達(dá)到使買賣無(wú)效的目的。
其次，房屋交付使用后，如存在一定質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者很難以贈(zèng)與合同要求賣房方承擔(dān)責(zé)任。
因?yàn)楦鶕?jù)贈(zèng)與的規(guī)定，只有贈(zèng)與方故意不告知或是保證贈(zèng)與物無(wú)瑕疵時(shí)，才能承擔(dān)賠償責(zé)任，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中要求非常高。
再次，雖然本次買賣購(gòu)房者逃避了營(yíng)業(yè)稅的交納，但如果該房面臨下次出售時(shí)，出賣方將承擔(dān)更重的稅費(fèi)。
因?yàn)閭�(gè)人所得稅的計(jì)算公式為：出售所得收入-上次購(gòu)買價(jià)格-規(guī)定的稅費(fèi)=計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，再以此為基數(shù)，按20%交納。
如果“上次購(gòu)買價(jià)格”為零時(shí)，就不能抵扣，此時(shí)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)顯然是不劃算的。
最后，如果該行為不幸被稅務(wù)部門查處，會(huì)被定義為偷稅漏稅的行為，輕則罰款，重則構(gòu)成刑事犯罪。
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