資產評估報告案例

時間：2022-10-01 00:31:40 資產評估報告我要投稿

資產評估報告案例范文

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資產評估報告案例范文

　　致委托方函

　　***有限公司：

　　受貴方委托，本公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則對貴方擁有合法產權的位于***的***房產價格進行了評估，目的是為確定估價對象在2008年8月15日的公開市場價值，并以此為貴方以委估標的向銀行進行抵押貸款，確定抵押額提供客觀的價值依據。

　　根據貴方所提供的資料，本公司估價人員依據國家、省、市的相關法律、法規，在對現場實地勘察并收集、整理、分析相關信息的基礎上，遵循估價原則，按照必要的估價程序，采用合理的估價方法對估價對象進行評估，在滿足本次估價假設和限制條件的前提下，經測算確定貴方委估房產在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。

　　***房地產評估咨詢有限公司

　　***

　　估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實、準確的。

　　2. 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　4. 我們依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　5. 我們已對本報告中的估價對象進行了實地勘察。

　　6. 本估價報告得到***房地產評估咨詢有限公司的技術幫助，本估價報告的結果建立在該公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結果的基礎之上。

　　7. 本估價結論僅對本次委托有效，不做他用。未經本公司同意，不得向委托方和有關當事人之外的任何單位和個人提供結論書的全部或部分內容，不得發表于任何公開媒體上。

　　8. 若當事人對本估價報告有異議，請在報告出具后七日內向本公司申請重估。如當事人未在約定日期內對估價報告提出異議或申請重估，視同認可本估價報告。

　　9. 本報告由本公司負責解釋。

　　注冊房地產估價師：

　　估價的假設和限制條件

　　1.本報告的估價結果，以估價對象房地產維持現狀持續使用為前提。

　　2.本報告的估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生變化及遇到不可抗力時可能對房地產價格產生的影響;也未考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對房地產價格所產生的影響。

　　3.本次評估前提是委托方提供的資料是真實的、合法的、委托方并對其所提供的資料的真實性和合法性負責。

　　4.估價對象房屋的權屬、范圍、面積等情況，以委托方提供的產權情況為依據，未經丈量核對。

　　5.在估價時點之前，估價對象不存在其他法定優先受償權利，委托方并對因其擔保、欠債、信譽等因素對估價結果造成的影響負責。

　　6.本估價結果不包含交易稅費，但處分抵押物時，可能會發生其它相關稅費，故還應扣除變現能力分析中提到的相關稅費。

　　7.本估價結果不包含土地的價格。

　　8.估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。

　　估價結果報告

　　(2008)第***號

　　一、委估項目

　　***公司所屬房產抵押貸款估價項目

　　二、委托方

　　名稱：***公司

　　地址：***

　　三、估價方

　　名稱：***房地產評估咨詢有限公司

　　地址：***

　　證書號：*** 資質等級：***

　　法定代表人：***

　　四、估價對象概況

　　估價對象位于***，其合法產權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。

　　副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。

　　五、估價目的

　　為確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。

　　六、估價時點

　　20**年8月15日

　　七、價值定義

　　采用公開市場價值標準

　　八、估價原則

　　本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：

　　1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

　　2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。

　　3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。

　　九、估價依據

　　1. 委托方提供的資料

　　(1)委托書;

　　(2)委托方企業營業執照復印件;

　　(3)房屋所有權證復印件。

　　2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》。

　　3. 國家和地方的有關法律、法規和有關規定。

　　4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。

　　十、估價方法

　　估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

　　十一、估價結果

　　估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。

　　十二、變現能力分析

　　變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。

　　估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格范圍為：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：

　　①中介服務費：5%--6%

　　②契稅：4%

　　③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%

　　④所得稅：20%

　　⑤過戶手續費：2%左右

　　⑥印花稅：0.5‰

　　⑦其它費用

　　十三、估價人員

　　*** 中國注冊房地產估價師

　　注冊號：***

　　*** 中國注冊房地產估價師

　　注冊號：***

　　十四、估價作業時間

　　20**年8月12日—***

　　十五、估價報告有效期限

　　本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20**年8月18日至20**年8月17日止。

　　估價技術報告

　　一、個別因素分析

　　估價對象位于***，其合法產權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。

　　副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。

　　二、區域因素分析

　　1.概況

　　***

　　2.自然條件

　　***。

　　3.對外交通條件

　　***。

　　4.基礎設施

　　***。

　　三、最高最佳使用分析

　　房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。本估價對象當前狀況為最高最佳使用狀態。

　　四、估價方法的選取

　　估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

　　五、估價過程

　　1. 確定估價對象房地產年純收入

　　A.確定估價對象房地產年總收入

　　①確定客房年總收入

　　據調查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套，現根據委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：

略

　　客房年收入=房價×數量×入住率×365

　　客房年總收入=512.27萬元

　　日平均入住人數=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

　　+(2+2)×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　　②確定會議室年總收入

　　根據委托方提供的資料及相關調查結果，確定估價對象會議室使用收入情況如下表：

略

　　會議室年收入=半天價格×2×出租率×365

　　會議室年總收入=74.46萬元

　　③確定餐飲年總收入

　　餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則

　　餐飲年總收入=96.8×80%×100×365

　　=282.66萬元

　　④確定估價對象房地產年總收入

　　估價對象房地產年總收入為以上1-3項之和，則

　　年總收入=512.27+74.46+282.66

　　=869.39萬元

　　B.確定估價對象年總費用

　　①確定人員工資福利年總費用

　　估價對象現有相關服務人員98人，根據行業現狀確定人數為100人，人均月工資及相關福利待遇合計為1800元，則

　　工資福利年總費用=100×1800×12

　　=216萬元

　　②確定餐飲年總成本

　　餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則

　　餐飲年總成本=282.66×40%

　　=113.06萬元

　　③確定消耗品年總成本

　　消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算，則

　　消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%

　　=46.94萬元

　　④確定年廣告宣傳費

　　年廣告宣傳費按總收入的2%計算，則

　　年廣告宣傳費=869.39×2%

　　=17.39萬元

　　⑤確定年水電供熱費

　　年水電供熱按總收入的5%計算，則

　　年水電供熱費=869.39×5%

　　=43.47萬元

　　⑥確定年維修保養費

　　年維修保養費按年總收入的3%計算，則

　　年維修保養費=869.39×3%

　　=26.08萬元

　　⑦確定年行政管理費

　　年行政管理費按年總收入的6%計算，則

　　年綜合稅收及附加=869.39×6%

　　=52.16萬元

　　⑧確定年綜合稅收及附加

　　年綜合稅收及附加包含營業稅及附加、企業所得稅、房產稅等，按年總收入的15%計算，則

　　年綜合稅收及附加=869.39×15%

　　=130.41萬元

　　⑨確定估價對象年總費用

　　估價對象年總費用為以上1-8項之和，則

　　年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41

　　=645.51萬元

　　C.確定估價對象年純收入

　　年純收入=年總收入-年總費用

　　=869.39-645.51

　　=223.88萬元

　　2. 確定資本化率

　　資本化率是指年投資回報率，本次估價專指房地產置業投資的年平均回報率，一般應介于安全投資利率與風險投資利率之間，可以采用投資利率內插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風險投資利率，當前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現按照黃金分割位內插，則

　　資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618

　　=6.20%

　　3.確定收益年限

　　估價對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。

　　4.計算估價對象價格

　　公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r

　　式中：P為估價對象房地產收益總價，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。

　　房地產總價=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%

　　=3397.28萬元

　　根據***房地產評估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結果確定估價對象中土地總價為1131.94萬元，則

　　估價對象房產總價=3397.28-1131.94

　　=2265.34萬元