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社區養老項目策劃書
社區養老”是以家庭養老為主，社區機構養老為輔，在為居家老人照料服務方面，又以上門服務為主，托老所服務為輔的整合社會各方力量的養老模式，下面是小編為大家帶來的社區養老項目策劃書：
北京某有限公司養老社區建設項目商業計劃書案例
一、項目名稱
北京市某有限公司養老社區建設項目商業計劃書
二、項目背景
(一)老齡化的加劇，帶來養老公寓巨大的發展空間
截至2013年底，全國60歲及以上老年人口達到20243萬人，占總人口的14.9%，其中65歲及以上人口13161萬人，占總人口的9.7%。
同期，歐洲和美國的老齡人口數分別為1.19億和0.40億，這意味著中國的老齡人口數已超過整個歐洲，是美國的3倍。
前瞻預測，未來中國老齡化進程將繼續加速，老齡化的加劇帶來的是養老公寓居住需求的爆發。
(二)養老意愿的轉變，拉動養老公寓的巨大市場需求
據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務，只有不到3%的老年人可入住養老機構。
但通過調查顯示，希望將來入住養老機構的占參與調查總數的24.5%，遠遠高于目前的3%，養老公寓對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大對市場。
(三)老年人服務建設，推動養老公寓行業的發展
截止至2013年底，全國有各類養老服務機構42475個，擁有床位493.7萬張，相當于每千名老年人擁有24.4張養老床位。
根據民政部的規劃，要力爭2015年底每千名老人擁有的養老床位數達到30張。
2015年，我國60歲以上的老年人的數量將達到2.15億，要達到民政部的數量要求就是645萬張床位，還要增長151萬張。
從床位建設投入上來看，東部、中部、西部建設一張床位的投入分別是30-50萬元，20-35萬元，8-20萬元，按照20萬元一張的床位建設費來計算，也還要投進3020億元，一年要將近1510億元。
另外，從中國重點地區每千名老人的養老床位數情況來看，廣州、武漢、上海、北京等地區養老機構的床位數較為充足;濟南、天津等地區略高于全國水平;而像深圳、重慶、成都等地區床位數缺口較大。
而較發達地區每千名老人床位數達60張的指標來看，我國的養老床位數還有很大的投資空間。
此外，據統計，2025-2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。
按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億。
隨著城市化和老齡化的加速發展，養老公寓行業將迎來快速發展的時期，未來的養老公寓將會超越其物質的形態，代表老年人一種新的生活方式。
(四)老年人收入提高：為老年住宅產品提供了強大的消費支持
首先，隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸顯。
其次，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入到老年人的收入構成中去，其購買力總和將相當大。
◆ 老年人退休金
以城市老年人為例，一是領取退休金的人數占有相當的比例，早在1999年我國離退休人員退休金總額已達2068億元。
二是相當一部老年人退休后又重新找到工作。
有人研究，我國城市60-65歲的老年人口中約有45%的人還在業，他們除有退休金之外，還有其他的收入。
三是一部分老年人或多或少從子女那里得到一部分贍養費。
四是一部分老年人擁有一定的儲蓄。
據中國老齡科學研究中心的一項調查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲蓄存款。
此外，隨著我國經濟的發展，老年人的收入將呈現不斷增長之勢。
粗略預測，僅退休金一項到2020年為28145億元，2030年為73211億元。
◆ 高齡老年人生活補貼
近幾年來，高齡補貼覆蓋面進一步擴大。
截至2013年底，全國有18個省建立了80歲以上的老年人的高齡津貼，有22個省建立了服務補貼，還有3個省建立了護理補貼，惠及1500萬老年人。
越來越多的老年人享有補貼，隨著對養老服務需求的增加，養老公寓也迎來了巨大的發展空間。
項目目錄
第一章：養老社區項目摘要10
第一節：養老社區項目概況10
一、項目背景10
二、項目簡介13
第二節：養老社區項目優勢分析13
一、良好的自然環境13
二、人性化的規劃設計14
三、完善的配套服務設施15
第三節：養老社區項目融資與財務分析概況16
一、養老社區項目融資方案概況16
二、養老社區項目財務分析概況17
第二章：養老社區項目公司介紹18
第一節：公司發展簡況18
一、公司基本信息18
二、股東持股情況19
三、主要產品服務19
第二節：公司組織架構20
一、內部部門設置20
二、對外持股情況20
第三節：公司管理模式21
第四節：公司經營情況23
第三章：養老社區行業及目標市場分析24
第一節：養老社區行業發展現狀與市場前景分析24
一、養老社區行業發展歷程24
二、養老社區行業發展現狀25
三、養老社區行業前景預測26
第二節：養老社區行業目標市場分析28
一、政策、社會環境分析28
(一)政策環境分析28
(二)社會環境分析31
二、市場規模分析33
三、盈利情況分析35
四、市場競爭分析35
五、進入壁壘分析38
六、目標城市分析39
七、市場吸引力評估42
第三節：養老社區行業核心發展觀點44
一、觀點一：養老社區的定位必須基于城市發展的大視角44
二、觀點二：以養老社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，擴大客戶群體，避免排他性44
三、觀點三：保證合理的現金流45
四、觀點四：多層次的配套設施滿足多元化的需求45
五、觀點五：營銷前置，放大社會傳播效應，有助于獲得政府的優惠政策46
六、觀點六：集服務、醫療、居住、休閑等于一體的“老年親情社區”是未來老年房地產業的發展趨勢46
七、觀點七：養老項目開發必須考慮九大關鍵點47
第四章：國內外模式借鑒及公司養老社區項目規劃48
第一節：發達國家養老社區的研究背景48
一、國外養老模式發展歷程48
二、中外養老模式背景對比48
三、國外主要養老社區類型49
第二節：國外養老社區經驗借鑒50
一、研究對象選取50
二、美國太陽城中心51
(一)基本情況51
(二)主要特征52
(三)經驗借鑒52
三、美國CCRC持續照料退休社區53
(一)基本情況53
(二)主要特征53
(三)經驗借鑒54
四、日本港北新城54
第三節：國內養老社區經驗借鑒55
一、研究對象選取55
二、北京東方太陽城56
(一)基本情況56
(二)總體規劃56
(56
三)銷售成果57
二、上海親和源57
(一)基本情況57
(二)配套設施58
(三)經驗總結58
三、北京太陽城59
(一)基本情況59
(二)開發策略59
(三)配套設施60
第四節：**公司養老社區項目規劃60
一、**公司養老社區項目基本情況60
二、**公司養老社區項目主要客源61
(一)項目總體訴求61
(二)項目目標客群62
三、**公司養老社區項目總體規劃63
(一)項目總體規劃63
(二)項目開發步驟64
四、**公司養老社區項目運作模式65
(一)項目盈利模式65
(二)核心價值體系67
(三)養老配套服務衍生新的項目盈利點68
五、**公司養老社區項目配套設施69
(一)住宅無障礙設計69
(二)健康配套70
(三)生活配套70
(四)休閑娛樂文化配套71
(五)精神關懷71
第五章：養老社區項目商業模式選擇72
第一節：養老社區項目開發條件72
一、打造養老社區需滿足的外部環境條件72
二、打造養老社區需滿足的開發商條件72
三、打造養老社區的KPI指標73
第二節：養老社區項目投資開發模式74
一、養老社區項目的投資開發思路74
二、養老社區項目的融資方式選擇74
第三節：養老社區項目開發經營模式75
一、老年住宅與住房產權轉換模式75
二、老年住宅與住房租賃連接模式76
三、老年住宅投資返本入住模式77
四、老年住宅與住房產權反向抵押貸款連接模式77
第四節：養老社區項目營銷模式78
一、出售房屋78
二、出租房屋78
三、出售會員證79
四、舊房轉換79
五、房屋居住置換79
六、交押金居住79
第五節：**公司養老社區項目商業模式79
第六章：養老社區項目市場營銷策略81
第一節：養老社區項目市場定位81
一、養老社區項目市場調查及市場定位分析81
1、養老社區項目市場調查研究81
2、養老公寓消費者心理特征分析84
3、養老公寓消費者行為模式及購買決策過程分析86
二、養老社區項目消費者細分市場分析89
三、養老社區項目目標消費者市場選擇90
四、養老社區項目市場定位分析91
第二節：養老社區項目促銷策略93
一、養老社區促銷目標分析93
二、養老社區促銷方式分析94
三、養老社區項目促銷策略分析95
1、養老社區項目廣告促銷策略95
2、養老社區項目人員推銷策略97
3、養老社區項目營業推廣策略97
4、養老社區項目公共關系策略98
四、養老社區項目滯銷應對策略98
1、養老社區開賣就滯銷的應對策略98
2、養老社區售出兩三成后滯銷的應對策略99
3、養老社區售出四五成后滯銷的應對策略99
4、養老社區售出七八成后滯銷的應對策略100
第三節：中國養老社區項目價格策略100
一、養老社區項目定價目標100
二、養老社區項目價格影響因素101
三、養老社區項目定價方法研究103
四、養老社區項目調價方法研究104
五、養老社區項目定價程序研究106
第七章：養老社區項目融資和資金退出109
第一節：項目投資基本假設109
第二節：項目累計投資總額110
一、項目累計投資總額110
二、項目投資支出項目111
第三節：項目投資使用規劃112
一、項目投資進度112
二、項目投資計劃113
第四節：項目資金籌集方式114
一、資金籌集方式114
二、項目資金缺口115
三、具體籌資進度117
第五節：項目資金報酬與退出118
一、股票上市118
二、股權轉讓118
三、股權回購118
四、股利118
第八章：養老社區項目財務預測120
第一節：財務評價基礎數據120
第二節：項目銷售收入預測120
一、出售部分收入預測120
(一)出售部分收入預測基本假設120
(二)出售部分不同開發期收入預測121
(三)出售部分不同年份收入預測122
二、自持(出租)部分收入預測123
(一)自持(出租)部分收入預測基本假設123
(二)自持(出租)部分不同出租類型收入預測126
(三)自持(出租)部分不同年份收入預測127
三、自持(配套)部分收入預測128
四、項目總收入預測129
第三節：項目成本費用預測130
一、建設成本估算130
二、運營費用估算130
三、總成本費用估算132
第四節：項目盈余利潤估算132
一、項目利潤總額構成132
二、**養老社區項目分析133
第五節：項目敏感性分析134
一、項目敏感性分析定義和步驟134
二、價格敏感性分析135
三、成本敏感性分析135
四、出售/出租率敏感性分析136
第九章：養老社區項目投資風險與控制137
第一節：政策風險與控制137
一、政策風險137
二、可能的對策137
第二節：市場風險與控制137
一、市場風險137
二、可能的對策137
第三節：經營風險與控制138
一、經營風險138
二、可能的對策138
第四節：財務風險與控制138
一、財務風險138
二、可能的對策139
第五節：資源風險與控制139
一、資源風險139
二、可能的對策139
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