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法律畢業(yè)論文

簡(jiǎn)析小區(qū)車位車庫的權(quán)屬及相關(guān)法律問題

時(shí)間:2022-09-30 04:09:31 法律畢業(yè)論文 我要投稿
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簡(jiǎn)析小區(qū)車位車庫的權(quán)屬及相關(guān)法律問題

  中華人民共和國(guó)物權(quán)法是為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),根據(jù)憲法,制定的法規(guī)。下面是小編獻(xiàn)上的關(guān)于小區(qū)車位車庫的權(quán)屬及相關(guān)法律問題的論文,本論文通過《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)的車位進(jìn)行相應(yīng)的論述,歡迎各位法律畢業(yè)的同學(xué)參考!

簡(jiǎn)析小區(qū)車位車庫的權(quán)屬及相關(guān)法律問題

  摘要:隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平的提高,城市房屋商品化得以迅速發(fā)展以及機(jī)動(dòng)車的普及,商品房小區(qū)車位、車庫不足的問題日益突出,導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間糾紛不斷,這些糾紛歸根結(jié)底在于小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬不明。《物權(quán)法》對(duì)這問題做了界定,但尚有不足,所以需要在分析的基礎(chǔ)上提出針對(duì)性的建議,從根本上緩解小區(qū)車位車庫歸屬問題。

  關(guān)鍵詞:小區(qū)車位;車庫;權(quán)利歸屬

  近年來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷滿足了人們的生活需要,汽車成為人們生活的必須,為人們生活提供了便利,是人們生活不可缺少的部分。然而汽車停放也帶來諸多問題,主要表現(xiàn)在車位、車庫歸屬問題,即歸業(yè)主所有還是開發(fā)商所有?這是本文主要討論的話題。《物權(quán)法》第74條雖然做了相關(guān)規(guī)定,并不明確。

  一、小區(qū)車位、車庫的概述

  (一)小區(qū)車位、車庫的定義及分類

  車位指住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的停放機(jī)動(dòng)車輛的屬于開放式空間的場(chǎng)所。車庫指人們?cè)谛^(qū)內(nèi)停放車輛時(shí)的獨(dú)立附屬物。車位是在地面簡(jiǎn)單劃線而成,不具有建筑物特征,開發(fā)幾乎不要成本;而車庫具有建筑物的特征,有明確的位置,空間封閉,開發(fā)投入成本較高。小區(qū)車位、車庫的分類:立體停車位、地面停車位、首層架空層停車位、地下停車位、樓房頂層停車位。

  (二)小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)

  根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條,判斷小區(qū)某部分是否為專有部分的條件有:構(gòu)造上具有獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;利用上具有獨(dú)立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。可知小區(qū)車位、車庫具備這三個(gè)條件,屬于建筑物的專有部分,可以獨(dú)立作為所有權(quán)的客體;車位、車庫是附隨小區(qū)建筑物而建造的,是整個(gè)住宅小區(qū)的組成部分;而且小區(qū)車位、車庫能滿足業(yè)主停車的需要,進(jìn)一步提升小區(qū)物業(yè)價(jià)值,是現(xiàn)代小區(qū)不可或缺的配套設(shè)施之一。

  (三)小區(qū)車位、車庫的現(xiàn)狀

  現(xiàn)今的小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬是比較混亂的,有法律明確規(guī)定的部分,即《物權(quán)法》第74條:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”這個(gè)規(guī)定區(qū)分了小區(qū)內(nèi)地面車位和車庫的差異,在其產(chǎn)權(quán)歸屬問題上給予區(qū)別對(duì)待,規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的歸屬方式,但這一規(guī)定并未解決實(shí)際根本問題。也有不明確的爭(zhēng)議,存在四種觀點(diǎn):歸業(yè)主共有;歸開發(fā)商所有;應(yīng)按照當(dāng)事人約定;以是否計(jì)入公攤面積確定。這些觀點(diǎn)都是僅從與車位車庫有關(guān)的一個(gè)方面來支持,沒有做到很好的兼顧各方因素。要很好的確定小區(qū)車位、車庫的歸屬,就要關(guān)注車位、車庫的性質(zhì)是專有部分還是共有部分:若屬于專有部分,那么就是獨(dú)立的,開發(fā)商可以進(jìn)行單獨(dú)得出售和不動(dòng)產(chǎn)登記;反之,若屬于共有部分,那么小區(qū)全體業(yè)主就是共有人,開發(fā)商如果單獨(dú)把這部分出售就會(huì)侵犯業(yè)主的合法利益,業(yè)主可以請(qǐng)求開發(fā)商賠償侵權(quán)之債。

  二、小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬存在的問題

  (一)小區(qū)車位、車庫的多樣化,權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

  鑒于小區(qū)車位、車庫的類型多樣,所以判斷標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一,具體有以下三方面:從土地使用權(quán)上看,根據(jù)我國(guó)“房地一體”原則,業(yè)主在買受房屋后就同時(shí)取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),小區(qū)中的車位、車庫也附屬的歸業(yè)主所有。此標(biāo)準(zhǔn)使小區(qū)車位、車庫權(quán)屬較為明確,但僅憑土地使用權(quán)難于區(qū)分公共場(chǎng)合中的車位、車庫是業(yè)主共有還是專有,相比較車位而言,建造車庫要投資的成本較高,開發(fā)商建造車庫的目的就是獲得利益,此利益如果得不到以期的回報(bào)會(huì)減少開發(fā)商建造車庫的積極性;從建造成本上看,誰投資建造了車位、車庫,誰就享有所有權(quán),體現(xiàn)“誰投資、誰受益”原則。但在現(xiàn)實(shí)生活中干擾因素比較多,缺乏準(zhǔn)確性;從約定存在上看,開發(fā)商和業(yè)主在買賣房屋時(shí)可以通過約定來確定車位、車庫的歸屬,因?yàn)榉梢?guī)定保護(hù)合同當(dāng)事人的意思自治,約定優(yōu)先,只有在沒有約定或約定不明時(shí),才歸業(yè)主共有。這三方面都各有利弊,都不適合對(duì)小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬進(jìn)行區(qū)分。

  (二)《物權(quán)法》第七十四條在實(shí)際操作中存在問題

  “首先滿足業(yè)主需要原則”這一規(guī)定太過粗糙,易產(chǎn)生歧義,雖然體現(xiàn)國(guó)家對(duì)車位、車庫轉(zhuǎn)讓自由有一定程度的限制,但這一限制不明確。它使人們對(duì)“首先”的理解不一,沒有明確規(guī)定在實(shí)踐中開發(fā)商以高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格出售或出租給業(yè)主的情況,沒有明確規(guī)定開發(fā)商是否有權(quán)將車位車庫出售給小區(qū)業(yè)主以外的其他人和開發(fā)商將車位車庫賣于第三人的行為是否在法律上屬于合法行為;且法律只規(guī)定了小區(qū)車位、車庫的歸屬方式,即當(dāng)事人約定,而沒有對(duì)約定不明或沒有約定的情況下的車位、車庫的歸屬做具體說明,這樣會(huì)造成人們?cè)谏鐣?huì)操作中產(chǎn)生糾紛,造成難題。

  三、小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬的認(rèn)定

  (一)不同類型小區(qū)車位、車庫歸屬的認(rèn)定

  立體停車位在結(jié)構(gòu)上占用了獨(dú)立空間的停車位,符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分,而且建筑物面積也包括在整個(gè)小區(qū)的建造成本中,可以獨(dú)立買賣交易并取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)登記。因此,開發(fā)商有權(quán)對(duì)此獨(dú)立的專有部分進(jìn)行出售或租賃。地面停車位是通過在地面上劃線而成,不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn),所以不屬于專有部分,只能成為共有部分。且此類停車位的建造面積已經(jīng)包括在整個(gè)小區(qū)的建造面積內(nèi),所以其應(yīng)為小區(qū)全體或部分業(yè)主共有,開發(fā)商無權(quán)將其進(jìn)行出售或租賃。首層架空層停車位的法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物,是住宅房屋單元的從物,是小區(qū)全體或部分業(yè)主的共有物。地下停車位的權(quán)利歸屬并不明確,眾說紛紜。但從法律的角度,絕大部分地下停車位的建筑面積是不計(jì)入整個(gè)小區(qū)的總建造面積的,應(yīng)該屬于全體業(yè)主;但也有一些地方特別規(guī)定屬于開發(fā)商所有。所以此停車位的權(quán)利歸屬還有待進(jìn)一步明確。樓房屋頂平臺(tái)停車位,從構(gòu)造看類似于地面停車位,也只是簡(jiǎn)單的劃線分割而成,不屬于專有部分。而且對(duì)屋頂平臺(tái)的利用更多的是用它的空間,而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人,而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。因此,這類停車位應(yīng)由該建筑物的全體業(yè)主共有。   (二)《物權(quán)法》第七十四條在實(shí)際操作中的對(duì)策

  我們應(yīng)該正確理解“首先滿足業(yè)主需要原則”這一規(guī)定,提高實(shí)際可操作性。這里的“首先”是指不分條件的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán);進(jìn)一步明確規(guī)定開發(fā)商以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格出售或出租小區(qū)車位、車庫給業(yè)主的行為,才能更好的保護(hù)業(yè)主的弱勢(shì)地位;還要明確開發(fā)商把小區(qū)車位、車庫的所有權(quán)出售給小區(qū)外的人的行為是否受法律的保護(hù),這要看開發(fā)商在出售給業(yè)主之外的人之前是否履行了通知業(yè)主的義務(wù),如果沒有通知業(yè)主,此出賣行為法律是不保護(hù)的。還應(yīng)該明確約定不明或沒有約定下的小區(qū)車位、車庫所有權(quán)歸屬,推定為業(yè)主共有。因?yàn)殚_發(fā)商和業(yè)主的地位不平等,開發(fā)商在買賣房屋中總是處于優(yōu)勢(shì)地位,掌握著建造商品房的成本,法律上要保障當(dāng)事人的合法利益。如果當(dāng)事人沒有在合同中約定車位、車庫的歸屬,就可以推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車位、車庫的權(quán)利,推定為業(yè)主共有。另外,從合同解釋上看,如果合同因沒有約定歸屬而發(fā)生爭(zhēng)議,法律上要求做不利于開發(fā)商的解釋,即解釋為歸業(yè)主共有。

  四、結(jié)語

  在小區(qū)建設(shè)中設(shè)置一定數(shù)量、類型的車位車庫,有利于提升小區(qū)的居住環(huán)境,滿足業(yè)主的出行需要。伴隨而來的小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬不明,會(huì)損壞開發(fā)商和業(yè)主的合法權(quán)益,阻礙經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常發(fā)展。我們應(yīng)該從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā),借鑒它國(guó)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn),健全、完善停車位建設(shè)制度,真正建設(shè)一個(gè)良好健康的停車環(huán)境;并不斷加強(qiáng)政府監(jiān)督管理職能,建立長(zhǎng)效合理監(jiān)控體制,提高停車位的整體質(zhì)量和管理人員素質(zhì)。只有這樣才能有效解決停車位緊張問題,交通才能走向健康循環(huán)的軌道。

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