小區物業管理方案通用（15篇）
為了確保工作或事情有序地進行，往往需要預先制定好方案，方案是有很強可操作性的書面計劃。那么問題來了，方案應該怎么寫？以下是小編精心整理的小區物業管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
小區物業管理方案1
為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。
（一）"禮賓助理"服務實施細則
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、"助理"定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的.貼心顧問。
6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退；
（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；
（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時間標準：
1、業主投訴處理的工作時限：
（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；
其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。
（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業主咨詢回復工作時限：
（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。
（2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。
（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。
（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。
（三）工作質量要求
1、業主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；
2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。
小區物業管理方案2
為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。
一、指導思想
以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。
二、工作任務
（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。
城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。
1、街道辦事處職責。
組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。
（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。
（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見。
（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不愿交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。
（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。
（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。
（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。
（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，
2、社區居委會職責。
根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關系。
（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。
（2）會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉。
（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。
（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。
（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區內物業糾紛。
（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
3、市物業管理辦公室職責。
物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。
（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。
（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。
（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。
（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。
（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。
（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。
（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。
（8）負責物業維修基金的征繳、管理和使用。
（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。
（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。
（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。
（二）規范物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規范化。
1、實施老舊小區自管型物業管理。
開放式的老舊小區要采用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的'局面。
2、實施老舊小區過渡型物業管理。
具有一定規模并且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委托合同，進行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規范化。
3、規范已實施物業管理的小區。
一是規范程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規范服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規范運行。
（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。
對群眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，采取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規范的過渡。
（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。
開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業范圍內的質量監管，待業主入住50%以上后，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，并追究責任。
（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。
各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。
（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。
要加強對社區物業管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。
（七）保證措施。
1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。
要充分利用媒體，采取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。
2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。
各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，并向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門干部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障范圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。
3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。
為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，并將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。
三、時間安排
（一）20xx年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。
（二）20xx年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。
（三）20xx年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。
（四）20xx年5月至12月，組織物業管理企業與業戶進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。
（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。
（六）20xx年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收。
小區物業管理方案3
一、工作現況
20xx年辦事處委托我們利合物業公司對20xx年改造的老舊小區和20xx年以前改造的小區按照上述文件要求，實施專業化得物業管理，利合物業公司重點對醫藥公司家屬院、新華小區實施了物業管理，對這兩個小區實施物業管理和過程中新華路辦事處物業管理辦公室以及我們利合物業管理公司聯合對以上小區張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區業主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調查，把三級服務內容標準、服務承諾、辦事處考核物業公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業主當中。并且根據業主意愿讓同意入住的業主給予簽字，統計了業主的詳細姓名、聯系方式、車輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區業主的初步檔案資料。目前醫藥公司物業管理已經初步成效，收費工作正在進行。新華小區11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區我們正在做入戶調查，但是物業管理入住的各項辦公用品、設備已經準備到位。準備20xx年元月1日正式納入管理。
二、老舊小區的特點及老舊小區改造和實施物業管理中發現的問題
老舊小區有四個明顯的特點
1、老，這些小區大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。
2、小、大多數只有一百多位業主，建筑面積10000平方左右，規劃不合理，有的是分兩期建設一個小區中有不同的開發商，有的還是公有住房、小產權房，不能辦房產證，大多數沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。
3、規劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業管理的業主和無所謂不需要管理的業主形成鮮明對比。利合物業對上述實施物業管理的兩個小區進行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業主和找各種理由不繳費的'業主形成了鮮明的對比。小區與小區物業聯系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業的從新規劃和定義。
4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區的形象，很多業主要求物業公司拆除違章建筑。
三改造和實施物業管理中發現的問題
1、改造不徹底造成實施物業管理的成本增加。以醫藥公司為例，改造中小區的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監督機構，留下了很多建筑垃圾，物業公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區沒有劃停車位，物業公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如
2、由于長時間沒有實施物業管理，小區業主交費意識淡薄，物業費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規定的建筑面積交費。
3、改造速度過急，沒有物業公司參與規劃，有些改造項目不適合以后實施物業管理。
4、改造是一個系統工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區門崗房的問題，有的開發商當初為了售房，建立了后勤式的物業，當售房完畢的時候，物業不能維持，開發商撤離了物業，開發商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規定這些應當是小區當中的公共用房。這些門崗房以及物業用房追回必須要有建設局或規劃局的配合。有的小區當中沒有門崗房，建設門崗房需要規劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內容。
5、改造老舊小區及實行物業管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區沒有門崗房和物業公共用房，而這些小區有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。
6、針對老舊小區小的特點，重新定義物業管理區域。有的老舊小區相鄰，可以把兩個或幾個小區打通，這樣就可以布局更合理，就可以養活”物業。
四、針對以上問題提幾點建議
1、老舊小區改造必須結合物業管理公司。物業管理公司具有專業化得管理經驗，改造后的小區也應當由物業公司來管理，因此老小區改造應該由物業公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業公司和辦事處職能部門共同監督質量。這樣才能不給以后物業管理造成成本負擔。
2、在辦事處社區的主導下多部門配合。老舊小區因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。
3、對前期改造過的小區進行二次改造。對小區內的違法亂建的項目，依靠業主參與由物業公司提出，法律部門參與，政府協調“啃”下這個骨頭。
4、由政府牽頭對老舊小區進行物業知識進社區的宣傳活動。讓業主明白相關的法律和法規。
5、根據文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。
6、對承擔社會責任管理老舊小區的物業管理公司給予按照管理老舊小區面積，給予政府補貼，緩解物業管理公司的困難。
7、老小區改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經驗，為以后改造打下基礎。
8、重視老舊小區大門改造及建設，這一點很重要。用現進技術來做好老舊小區的大門改造，這樣可為物業公司節省很多管理成本。
結束語：總之，老舊小區改造并實現物業管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協調多部門參與，形成由物業管理公司參與物業管理規劃，政府部門協調，改造過程和改造后由物業公司和政府部門共同聯合參與監督和驗收最后由委托入駐管理的物業公司實施管理，并對實施物業管理的公司給予適當的補貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。
小區物業管理方案4
策劃書網發布小區物業管理方案，更多小區物業管理方案相關信息請訪問策劃書網策劃頻道。【導語】物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物場地進行管理的活動。以下是策劃書網整理的小區物業管理方案，僅供參考！
小區物業管理方案5
為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、實施范圍
xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開展專業化物業管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。
五、實施步驟
1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：
（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。
（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。
（二）建立物管機制。
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。
2.實施物業管理。
（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。
（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。
2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：
（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。
（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的.要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。
4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。
小區物業管理方案6
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合××實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是及時且必要的。
一、目前××鎮小區概況
在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民群眾的居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的'家園。全鎮范圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、全鎮推行物業管理的必要性
(一)商業住宅小區
××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區
各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。
小區物業管理方案7
隨著物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業管理的基礎上，對XXXX應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使XXX業主物業管理享受到VIP服務。
一、日常維護：
1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，并向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所了解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。
2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主了解到本園區物業運行情況。
3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。
二、環境衛生：
為提高及第苑的清潔度，在每層樓的.消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衛站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛生要求。
三、綠化養護：
定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全系數。
六、收費服務：
物業公司為每戶業主在銀行開戶，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。
七、物業服務中心：
增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ群，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。
八、特約服務：
增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業主更省心。
九、制定標準的管理程序：
服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。
小區物業管理方案8
物業服務要結合自身的實際情況、管理架構、員工素質層次結構及管理服務樓盤的品種類型，進而總結升華自己企業的價值觀發展取向和發展戰略，形成自身的體系，去引領企業發展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業文化是企業的靈魂和精神支柱，著名的經濟學家于光遠先生說過“三流的企業靠生產，二流的企業靠營銷，一流的企業靠文化。”物業企業只有在不斷建立和完善自己的企業文化體系，才能形成促進企業發展的強大動力。
二、物業服務企業要建立科學完善的制度及考核體系：
(一)《BI行為規范》，制定一套文明、規范的員工行為服務準則，讓每個員工以此為標準來約束自己的言行舉止，以此形成規范服務，嚴格做事的良好氛圍。
(二)《公司制度》統一公司內部管理制度;
(三)《管理處各崗位員工職責》制定各個服務崗位的工作職責及服務標準;
(四)制定〈各崗位管理標準作業規程〉各個服務崗位規范工作流程;
(五)各相關崗位工作經濟指標的考核辦法;
(六)統一規格內容的各種登記薄及表格的規范填寫;
(七)執行力，落實各項制度、規定及服務標準的監督檢查獎罰辦法。
三、必須做好六項基礎性的物業服務工作：
(一)房屋公共部位的維修;
(二)公共區域設施設備的管理運行與維修維護;
(三)管轄范圍內環境綠化保潔工作;
(四)公區秩序的安全與維護工作;
(五)各種資料檔案的規范管理;
(六)綜合性的業主、客戶文明服務工作。
四、引進和培訓高素質人才，全面提高企業的服務品質，不斷的組織中層骨干人員外出學，考察先進物業企業的理念和做法，開拓視野，引進經驗，提升自我，結合實際進行融合，創造出自己的先進服務方法、措施和理念。物業服務行業的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現，如不及時的思想改造和物業知識、技能、經驗的培訓，整體物業服務水平就得不到提升，所以必須制定培訓計劃，不斷地組織員工進行理念思想培訓、物業知識培訓、崗位經驗技巧培訓。
五、突破傳統管理服務內容，開展深層次的'多元化服務和產品多樣性服務，比如向業主開展房屋中介出租出售信、家政服務、室內家電維修等有償服務。
六、努力使業主的物業實現保值增值。
七、加強物業服務的宣傳;通過樹立宣傳牌匾，開展各項活動。比如內容可以展示通知、公告、，服務細則、理念、物業收費標準、企業內部好人好事、溫馨提示、天氣預報、消防知識等等，讓業主感覺到物業像親人的感覺。
文化是企業發展的導向，價值觀是企業發展的核心，人才是企業發展的活力，品質是企業發展的基礎，規模是企業發展的戰略，創新是企業發展的永恒。
如果從以上這七項措施來加強內功建設，定能打好管理與服務基礎，以此為基礎，來不斷提升物業服務的地位和形像，會得到業主對物業服務的認同。
小區物業管理方案9
各物業服務企業，業主委員會：
為認真貫徹落實市委、市政府關于加強“平安溫州”建設的有關要求，根據市房管局《關于在全市開展創建“平安物業”活動的實施意見》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業基層平安創建重點工作責任制》、《溫州市鹿城區社會治安綜
合治理重點工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結合溫州市鹿城區實際，制訂如下創建實施工作方案。
一、指導思想
深入學習實踐科學發展觀，緊緊圍繞爭創“平安溫州市鹿城”的目標，以開展創建“平安物業管理小區（大廈）”活動為載體，增強物業服務企業參與創建的責任感、使命感，進一步完善物業管理小區的安全防范體系，形成物業服務企業、業主、業主委員會、社區密切配合、齊抓共管的創建工作機制，督促物業服務企業貫徹《物業管理條例》等物業管理法規政策，依據物業服務合同約定，進一步規范物業服務行為，履行協助做好小區安全防范工作的義務，筑牢思想防線，提高防范意識，落實防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進“平安溫州市鹿城”建設深入開展。
二、創建目標
通過開展創建活動，使溫州市鹿城區物業管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發生率穩中有降，不發生因物業管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區85%的物業管理小區（大廈）達到新一輪平安創建的要求。
三、創建范圍
溫州市鹿城區已經實施物業管理的小區（大廈）
四、創建標準
1、物業服務單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會治安綜合治理責任書并抓好落實；
2、物業管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業服務合同約定聘用的秩序維護員能滿足小區治安防范工作需要；
3、物業管理小區內按照物業服務合同約定設立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；
4、物業管理小區有制訂日常防范和應急預案，且定期組織開展安全防范知識培訓和處置突發事件的實戰演練；
5、在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防范的重點部位統一設置文明規范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業服務單位對物業裝修裝飾的登記備案率達100％，與業主簽訂室內裝修服務協議，組織開展巡查，及時發現和制止違法違規裝飾裝修行為并報告有關主管部門；
7、物業管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，并保證能正常使用，各類消防安全隱患及時得到整改；
8、居民樓二層以下住戶的窗戶應當采用防攀爬防撬功能的'防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業管理小區執行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，物業服務單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的管理并運轉正常；
10、物業管理小區內全年不發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發生居民入室、單位入室盜竊案件、機動車被盜案件；
11、業主對物業管理小區治安滿意率達到90%以上。
五、實施步驟
1、宣傳動員階段（5月）。召開全區物業服務企業落實創建“平安物業管理小區（大廈）活動”工作大會，學習傳達上級指示精神，部署創建工作任務，并確定創建示范點。
2、開展創建階段（6月-10月）。各物業服務企業積極開展“平安物業管理小區（大廈）活動”創建工作，各房管所聯系街道辦事處和相關部門做好指導工作，確定考核制度。
3、企業自查階段（11月）。各物業服務企業對各自一年來開展創建活動情況進行自查，總結經驗教訓，提出下步的工作思路，并將書面自查報告報房管部門。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會同相關部門對各物業服務企業創建活動情況進行復查考評。
六、考評方式
創建活動每年組織一次考評。由物業服務企業申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最后由區房管部門牽頭，會同相關鄉鎮（街道）、部門共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業管理小區（大廈）”稱號并授牌。對因領導不重視、措施不得力而發生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業管理法規政策進行處罰，直至注銷物業服務企業物業管理資質。
七、創建要求
（一）統一思想，加強領導。創建“平安物業管理小區（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系
列創建活動之一，是推進新一輪“平安溫州市鹿城”建設的重要舉措。各物業服務企業要統一思想認識，加強組織領導，認真研究、制訂創建活動方案、措施，扎實開展創建活動。溫州市鹿城分局決定成立創建“平安物業管理小區（大廈）”活動領導小組，由莫光輝同志擔任組長，詹里勛同志擔任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領導小組
下設辦公室，辦公室設物業修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創建活動方案的制定、工作協調和督導。各房管所要成立相應的領導機構和工作機構，確定專人負責，具體抓好創建活動各項任務措施的落實。
（二）明確責任，強化落實。各物業服務企業要加強與業主、業主委員會、社區居委會的溝通聯系，在鄉鎮（街道）綜治部門的統一領導下，協助相關部門共同做好物業管理小區的安全防范工作；各物業服務企業要全面動員，全員參與，健全平安創建責任機制，強化小區安全防范措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發現的安全隱患要及時整改，防患于未然。物業服務行業協會應當加強對物業服務企業創建活動的指導，督促物業服務企業認真落實創建工作。
（三）加強宣傳，營造氛圍。各物業服務企業要加強創建活動宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業主積極參與，增強自我防范意識。要及時通報創建進展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時報道好經驗、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創建氛圍。
小區物業管理方案10
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時率： 99％
3.維修工程質量合格率： 100％
4.管理費收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車場完好率： 100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率： 100％
13.小區內重大刑事案件發生率： 0
14.小區內治安案件發生率： ≤1／年
15.消防設施、設備完好率： 100％
16.火警發生率： ≤1％
17.火災發生率： 0％
18.違章發生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專業培訓合格率： 100％
23.特種作業員工持證上崗率： 100％
24.維修服務回訪率： ≥30％
25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
一、實行“菜單式”服務模式
即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作 服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶提供服務。
五、豐富的.社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區文化
一、社區文化宗旨
提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質！
二、社區文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！
三、社區文化最終成果展望：
1、當人們走進小區的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區的每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。
4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。
四、社區文化的硬件建設：
社區文化可分為硬件部分和軟件部分。社區文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現代文明的建設是由具備良好素質的人來完 成的，而良好的居住環境，可以促使人們自覺地養成良好的生活習慣。環境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環境當中，便會不知 不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區文化氛圍自然而然地也就體現出來了。總的來說，社區文化的硬件部分應該包括：
1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區文化活動的專業性。
對于會所應該盡可能利用其功能，并加強現代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應該加以適當引導 ，形成正確的、自發性的健身氛圍。總之，對于社區文化的硬件，應該重在利用，我們的工作重點應該放在社區文化的軟件建設上。
五、社區文化的軟件建設：
軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據社區文化的活動形式、活動風格，社區文化軟件的內容可概括為以下五大部分：
（一）體育類
體育類社區文化目的在于通過倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶參與體育鍛煉，進而形成各種自發性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區精神。體育類的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
（1） 球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；
（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3） 牌類：橋牌、撲克牌；
（4） 游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
（5） 拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區公共場所設置室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
（二）文學類
文學類社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養和興趣，最后形成富有特色的小區文化氛圍。由于這類社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區。具體的文學類社區文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動；
2、文學寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
（三）藝術類
藝術類社區文化是內容最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區文化活動中來，并形成若干自發性組織。這類社區文化適合任何住宅小區，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟后可加以聯合，組成精英團體：
（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽
（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯、畫年畫活動
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動
（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等
2、營造社區藝術氛圍
（1）將小區各藝術團體成員的優秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區公共場的藝術氛圍；
（2）定期組織社區家庭讀書活動；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
從意義上說，康體類社區文化是最具有社會效應的活動，不僅可以帶動小區住戶參與各種社區活動，進而形成一種生活模式，還可以對小區的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類活動個體包括：
1、提供健身、娛樂場所（室內室外），為小區成員長期開放，并加以必要的輔導
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等
（五）經濟類
經濟類社區文化的目的在于讓小區內的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區范圍內形成一種濃郁的商業氣息，并使小區中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業為主的商住小區。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并提供現場咨詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現場咨詢
5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動
小區物業管理方案11
一、計劃目標管理
按恒基綠城物業制定的各項管理指標和創優方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。
二、協調管理
運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。
——行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。
——競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。
——輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協調的目的
——管理者的'凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
三、督導管理
管理處擬采用恒基綠城物業管理成熟的督導管理模式，對各職能部門實施指揮和指導管理。
——經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調動員工積極性。 ——法規管理，制定一套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質量和工作效率。
——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神，職業道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。
（二）、激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。
——實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。
——實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。
——依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業主提供優質服務。
（三）、監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構內部工作人員進行監督。
——業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。
——通過信息反饋等各種手段，實現監督管理的閉環機制，保證恒基綠城x物業管理監督機制的有效實現。
（四）、自我約束機制
——經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。
——目標結構與責任相聯系的促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。
——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。
（五）信息反饋及控制機制
信息反饋渠道：
信息反饋控制方式：
（1）中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具，及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。
（2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度，實行規范化運作。
（3）流暢嚴密的運作流程，一環緊扣一環，一環監督一環。
（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結評比獲取反饋信息。
（5）通過反饋信息的總評比，及時發現管理服務上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務質量。
（六）量化管理及標準化運作
1、量化管理
（1）每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務，確定年度質量目標，對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
（2）實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。
（3）管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。
（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。
（5）財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。
2.運作標準化管理
（1）貫徹公司企業文化，包括企業精神、經營管理理念和發展目標。
（2）貫徹公司ISO9001物業管理質量體系，嚴格按照管理規程和操作要求運行。
（3）運用公司《員工手冊》，規范管理處員工的行為，提倡專業、規范、文明的行為表率。
（4）發揮公司計算機管理系統的作用，提高物業管理工作效率。
（5）實施公司企業形象系統。
四、人員的配備
管理處人員配備1、項目經理1人
2、辦公室主任：1人
3、客服：2人
4、樓道主管1人，樓管員3人，
5、保潔工：6人
6、綠化工：2人
7、保安隊長：1人
8、保安人員：8人
9、工程部：3人
10、靈活機動人員：2人
小區物業管理方案12
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。
1.街道物業管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。
(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。
(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。
3.社區居委會職責
(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。
(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
4.物業管理服務中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。
(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。
5.物業管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。
6.物業管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化
1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。
2.單位自管小區的'物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。
4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。
1.街道物業管理矛盾投訴調解站
2.街道物業管理應急維修服務站
3.街道物業管理服務中心
4.社區物業管理監督小組
各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。
(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。
小區物業管理方案13
一、綜合管理
1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。
2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。
3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書復印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規定組織實施。
9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。
12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務的收支情況。
14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的'門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。
5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。
5、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。
五、消防服務
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。
5、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。
十、停車服務
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導進出小區車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。
7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務
1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。
2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。
4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
小區物業管理方案14
在物業管理中，安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。而在 20xx 年，北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到 32.8% ， 35.1% 的業主表示，因小區安全保衛措施不利，其人身、財產安全受到過損害。可見，住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。
小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：
一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任
1. 在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。
2. 在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。
二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍
物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的.隊伍。
1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。
只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業務技能;同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。
2. 組織安保人員認真學習有關的安全
保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。
3. 嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。
物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。
4. 管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備 ( 如交通通訊和防衛設備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。
三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育
增強安全意識
任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。
1. 物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理;對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。
2. 在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等)見證，以規避風險，減少損失。
四、加強突發事件的預防與處理
應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施;對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。
五、加強對停車場、車輛的管理
加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難;加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。
當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。
小區物業管理方案15
一、指導思想
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的10個社區（小區）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。
五、工作思路
在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的.原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長:
副組長:
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；
區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局:協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段
1、2月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段
1、4月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、5月下旬全力推進社區物業化服務工作。
（三）考核驗收階段
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關社區進行交流講評。
3、8月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費10萬元，區和街道各安排5萬元。區和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
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