美國住房金融體系分析論文

　　美國現在的住房金融體系是從大蕭條之后逐漸演化而來的。2001年其家庭住房自有率達到67、8%, 2007年超過70%,這都離不開金融體系的強力支撐。[3]

　　(一)美國住房金融體系的構成

　　美國的住房金融體系由一級市場和二級市場構成。一級市場集中了對購房者提供融資的各種活動;二級市場是出售房貸相關資產的各種活動。

　　一級市場由儲貸協會、[4]商業銀行、儲蓄銀行、畢業論文范文、抵押公司等機構構成,提供豐富的信貸產品。儲貸協會和儲蓄銀行大多是區域性的私營機構,吸收個人存款,從事傳統的房貸業務;商業銀行發放房貸,還購買房貸抵押票據。儲貸危機后商業銀行成為最主要的住房金融機構,儲貸協會和儲蓄銀行的業務已與商業銀行無異。抵押公司從商業銀行借款來發放房貸,賺取利差收益。這些機構發放房貸后保留一部分,將其他部分出售,這便形成了美國特色的住房金融二級市場。

　　二級市場的參與者主要是政府支持的兩大私人企業———房利美和房地美,它們購買特定條件的房貸資產,并以此為基礎發行抵押證券。二級市場也包括“純”私營企業,如AIG、花旗等,主要是購買以房貸資產為基礎的證券化產品,并廣泛參與相關衍生品的開發和交易。

　　政府主導的保險機制是美國住房金融體系的中流砥柱,[5]也是崇尚市場經濟的美國政府干預住房金融的主要方式:政府或政府機構并不直接對家庭發放房貸,也不對發放房貸的金融機構提供補貼,而是以政府信用對個人信用增級,刺激市場化運作的金融機構擴大對住房消費的融資規模。FHA和VA在一級市場上為房貸提供保險和保證,吉利美、房利美和房地美則主要在二級市場上提供擔保。

　　私營保險機構主要占據高端市場,并占據住房金融衍生品開發交易的主要份額,是住房保險市場的有力補充。隨著市場環境日益寬松,它們也將業務向下延伸,與政策性保險機構展開競爭。

　　(二)美國住房金融體系的特點

　　1、證券化。過去的20多年美國經歷了翻天覆地的金融創新浪潮,住房金融領域不僅是創新的主要陣地,更是創新的領頭羊。至2008年一季度,房貸抵押證券MBS余額達7、4萬億美元,而同期美國公司債券和國債規模分別為5、9萬億和5萬億美元。運用先進的證券化技術, MBS又被進一步衍生出更加復雜的金融產品,引起了交易量的爆炸性增長。[6][7]

　　2、依賴資本市場。美國的金融體系是市場主導的,住房金融體系也依賴這個強大的資本市場,在一級市場生產和批發房貸資產,在二級市場將其分裝和零售。依賴發達的資本市場,二級市場的零售得以實現,[8][9]極大地推動了一級市場的生產和再生產。一級市場的住房金融機構在接近資本市場方面得到了政府的強力支持,對資本市場的依賴程度進一步提高。

　　3、強勢美元支撐。從大蕭條開始直到布雷頓森林體系,再到牙買加框架,美元強勢地位逐步加強,至今全球仍然高度依賴美元:全球63%的外匯儲備是美元,即使美聯儲將基準利率降低到1%,外部資金仍然熱情不減地涌向美國。

　　美元保持強勢地位,提升了美元資產的吸引力,[10]打開了美國資本市場與國際資金的通道,是美國住房金融體系正常運轉的重要前提。

　　(三)美國住房金融體系的功能結構

　　美國的住房金融體系里,政策性機構和商業性機構各有分工,形成了一個以動員儲蓄為核心的、前后繼起的功能鏈條。

　　1、政策性金融的功能分析。房貸的主要特點是期限長,容易導致放貸機構資產和負債之間的時間缺口,政策性住房金融的核心功能是提升整個住房金融體系動員儲蓄的能力。具體體現在兩個方面:一是支持私人機構,為一級市場提供流動性支持;二是設立政策性機構或支持私人機構,提供相關的保險或擔保,實施信用增級。證券化降低了房貸資產流動的門檻,讓更多的投資者具有了投資能力,但證券化過程并沒有為這些資產增加任何新息,還不足以調動投資者的主觀投資意愿。政府主導的保險和擔保以政府信用強化了個人信用,向房貸資產注入了新息,激發了投資者的熱情,促進了房貸資產的交易。政府信用的介入使在常規的渠道之外又開辟了將盈余資金吸納到住房金融領域來的渠道(見圖2)。

　　2、商業性金融功能分析。商業性金融主要位于美國住房金融鏈條的最前端———尋找儲蓄的使用者。受到政策支持,商業性機構擺脫了流動性的約束,在盈利的牽引下全身心地投入到主動負債的行動中,當傳統意義上的邊際客戶開始遞減之后,它們自然而然地降低標準,向下挖掘傳統標準之外的房貸客戶。[11]美國的住房金融體系是圍繞著動員儲蓄這一核心功能構建和完善的,金融分散風險、提供信息、分割所有權的功能都是增強其動員儲蓄功能的手段,政策性金融通過信用增級,成為提升儲蓄動員功能的中堅力量(見圖3)。

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