步行街建設項目可行性研究報告

　　導語：步行街建設項目可行性研究報告怎么寫?下面YJBYS小編為您推薦步行街建設項目可行性研究報告范文，歡迎閱讀!

　　第一部分 項目基本情況

　　嘉興市土地管理局于二OOO年十一月三十日發布了《嘉興市國有土地使用權招標公告(嘉土(2000)第3號)》。對編號為2000-4號地塊(即本項目地塊)進行公開招標，吸引了眾多房地產開發商的關注和參投，我公司進行了認真細致的市場調查、科學的研究分析，并聘請了國內一流的商業投資專家進行分析測算，結合國內外商業街發展的最新態勢，得出了令人鼓舞的結論，堅定了中標的決心。

　　一、本項目土地概況：

　　本項目地塊位于嘉興市中心最佳商貿區的心臟地帶，出讓土地面積37097.9平方米，東側為建國路，北側為環城路，南側和西側分別為繁華的勤儉路和少年路。

　　二、本項目土地規劃要求：

　　1.地塊規劃為以南、北步行休閑廣場為主，集商、辦、娛樂和文化等多種功能為一體的綜合用地。

　　2.地塊平均容積率為1.5。

　　3.建筑密度不大于50%。

　　4.綠地率不小于15%。

　　5.硬地率不小于10%。

　　6.建筑高度沿建國路一側以低層為主，高度控制在15米以下，靠近少年路一側高度控制在24米以下。

　　第二部分 中標背景分析

　　我公司對本項目的看好是基于我們對今后嘉興乃至浙江以及全國經濟的增長持樂觀的看法，中國未來的經濟走向將極大地改變中國普通居民的生活水平，人民的消費水平將進一步提高。這將會刺激現有商業格局的改變，提高商業形態的品味，集商貿、娛樂、文化、休閑為一體的大型商業中心將會出現，港澳房產將抓住這一歷史機遇，不僅實現自身的飛躍發展，也將帶動整個嘉興城市建設、商業文化的發展，為二十一世紀的新嘉興帶來一個標志性的建筑和商業中心。

　　一、 宏觀經濟出現重大轉折，經濟增長新周期來臨

　　1、 1999年是中國經濟周期的谷底

　　1999年中國大多數經濟指標處于景氣低迷狀況，全國GDP增長率只有7.1%，為1992年以來的最低，投資增長率只有5.6%，為1993年以來的最低，社會消費品現價零售額增長率只有6.8%，為1994年以來的最低，因此1999年將是我國經濟的谷底。

　　2、 2000年中國經濟出現穩定回升

　　在出口拉動及政府擴大內需政策下，2000年我國經濟穩步回升，固定資產投資前三季度達12.9%，比1999年同期提高4.8個百分點，技改投資前三季增長21%;工業生產在前三季度保持持續兩位數的增長，工業產品銷售率達98.1%，工業的維持發展表明經濟的后勢潛力巨大;今年前三季度物價也開始止跌回升，全國居民消費價格總水平累計上升1.2%，而去年同期為-1.6%，這種種跡象都表明中國經濟已經走出低谷，開始了新一輪的經濟周期。

　　3、2001年經濟將進一步增長

　　2001年是新的世紀的開始，也是我們實施十五計劃的開始，中央政府將繼續以發展為主線，對經濟結構進行戰略性調整，繼續實行積極的財政政策，促進消費，加大投資力度，刺激經濟進一步回升。我們也將加入WT0，與世界經濟接軌，充滿活力的宏觀經濟環境有利于投資。

　　二.嘉興市經濟現狀及發展

　　嘉興市位于長江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區距上海、杭州均不足100公里，鐵路、公路、航運等水陸交通干線發達，交通便利。

　　嘉興自古繁華，素以“魚米之鄉、絲綢之府”著稱，目前所轄五縣兩區人口共330萬人，其中市區78萬人口。

　　1. 主要經濟指標

　　嘉興市已進入人均國內生產總值1800美元的階段，表明已實現小康，居民生活將向提高生活品質方向發展，這為精品商業的發展提供了前提條件。

　　2. 非國有經濟比重占絕對地位

　　非國有經濟占絕對主導地位正是嘉興市經濟發展的原因，也是嘉興能可持續發展的最重要的基石，它為本項目的招商提供了廣闊的市場空間。

　　3. 戶口管理制度的改革和城市化進程的加快

　　浙江省政府頒布了《關于加快推進浙江城市化若干政策的通知》，明確規定從2000年起，小城鎮實行按居住地登記戶口的管理制度，大中城市(指設區城市)要積極創造條件實行按居住地登記戶口的管理制度，明確了要“引導人口集聚“，從2001年起，

　　各地將取消進城人口控制指標。

　　這項政策表明房地產業將在地市、縣等區域發生根本的格局變化，城市化進程的加快將刺激房地產業的發展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價格將進一步攀升，這對我公司在嘉興投資房地產有指導作用。

　　三.建國路作為商業中心的巨大市場價值

　　建國路舊稱北門大街，自古以來就是嘉興最繁華的商業地段，富商云集、名店林立，穩居嘉興第一商貿的地利優勢，孕育著無限的商機。

　　隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國路作為商業中心的價值將凸現出來，本項目屬于嘉興絕無僅有的稀缺地塊，誰能以超前的眼光發掘它的潛在價值，誰就將在未來占盡商業先機。

　　第三部分 嘉興商貿市場分析

　　一. 目前嘉興商業態勢

　　1. 傳統大商場

　　這些大商場有江南大廈、陽光購物中心、戴夢得購物中心等，它們主要經營中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業態的沖擊。如江南大廈1999年零售總額1.865億，營業面積1.8萬平方

　　米，人員1024人，但利潤僅5.2萬元;陽光購物中心8574萬元的零售額，面積1.5萬平方米，從業人數562人，利潤僅8.6萬元。

　　2. 小商品市場或商城

　　目前僅市區就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場、燈具市場等，一般由個體經營，攤位較小，經營產低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個零售業的絕大多數，但檔次較低，市場的整體形象沒有樹立，容易出現散亂的現象，消費者的利益容易受到侵害。

　　3. 新興業態不斷出現

　　如近日開張的大潤發超市，它就是新興的倉儲式超市形態，大批量采購，無倉庫，經營費用低，故商品價格低，受到大眾歡迎。再如食品蔬菜配送業首次在嘉興開始出現，這些形式的出現反映了市場發展的規律，

　　二.商鋪售價

　　由于目前沒有較多的個案支持，我們僅選取一些近年的價格作為參照系

　　l.少年路一樓一底 均價8000元/平方米㎡

　　2.建國路底層 15000元/平方米㎡

　　3.禾興路一樓一底 ㎡均價8500元/平方米㎡

　　4.嘉禾北京城商鋪 8000-12000元/平方米㎡

　　上述這些地段均不如本項目地塊

　　三.商鋪租價

　　1.沿街商鋪：

　　少年路200元/平方米/月(一般為15平方米)一個鋪位總價約3.6萬/年

　　勤儉路150元/平方米/月 總價約為2.7萬/年 建國路160元/平方米/月, 總價約2.9萬/年

　　若以10年為投資回報期，則售價分別為 2.4萬/平方米，1.8萬/平方米㎡，1.92萬/平方米。平均售價為2.04萬元

　　若以8年為投資回報期，則售價分別為1.92萬/平方米,1.44萬/平方米,1.54萬/平方米。平均售價為1.63萬元

　　2.內商鋪(以15平方米為計量單位)

　　嘉興商城鋪位120/平方米/月 總價2.2萬/年

　　商業大廈 180元/平方米/月 總價約3.3萬元/年 建業商廈 60元/平方米/月(30平方米) 總價2.2萬元/年 中興廣場 60元/平方米/月(30平方米) 總價約2.2萬元/年*租金價推算表

　　若以10年為投資回報期，則售價分別為：2.4萬/平米，2.16萬/平米，7200元/平米。平均售價為1.76萬元。

　　若以8年為投資回報期，則售價分別為1.92萬/平米,1.72萬/平米,5760萬/平米。平均售價為1.4萬元

　　第四部分 項目的市場定位和營銷策劃

　　一.市場定位

　　1.物業定位

　　隨著人們生活水平的提高，消費者購物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應這一潮流，商業業態出現了朝多功能、一體化發展、綜合性的步行街的形式，結合本地塊的市中心的地理位置，項目定位于高品質的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區。

　　2.步行街的功能

　　售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品;具有生活功能是它的另一特征。

　　本項目具備以下特點：

　　A. 經營品種齊全。無論是當地產品還是進口產品，高檔品還是大眾化產品都能并存。

　　B. 包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時髦品，老年人的銀發商品，兒童的專用品等，無論顧客的產齡如何，到這里購物都能買到自己需要的產品。

　　C. 提供休閑場所。步行街內有滿足日常生活的體閑、娛樂、運動、餐飲等服務設施，為人們提供一個購物與享受合一的好去處。

　　D. 統一的經營管理特點。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍布于街頭巷尾的服務機構集中在一個建筑物中，因此采取統一的管理形式。

　　3.建筑風格的一般提示

　　A.外立面采用大通透的玻璃，使過往行人都能看清店內的商品和購物人流，產生購物之欲望。

　　B.步行街的內街的設計要創新，最大特點應設計出縱跨每層的中庭，使消費者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營業樓層的差異，產生留連忘返的感覺。

　　C.人流設計應能把外圍人群引導入內街，在內街中考慮休息和交流的功能，使消費者在此停留、休息和約會，延長逗留時間。

　　4.主力客戶群界定

　　A.服裝城，每間30-50平方米，約200間，共6000-10000平方米

　　B.運動城，可集運動器具、服裝等，約2000-4000平方米

　　C.娛樂城，可占半層，開辟多項服務，8000-10000平方米

　　D.飲食城，集各地飲食風味、中西快餐于一體，可占半層，8000平方米

　　E.本地名牌、個體店，每間20-30平方米，共200-300間，約4000-9000平方米

　　F:特種服務區，如文物古玩、婚紗攝影等特殊服務對象的交易區

　　G:名脾專賣店

　　二.營銷策略

　　1. 包裝策略。本項目起點很高，應體現與國際接軌的方針，建成立足嘉興市區、面向五縣周邊地區，在浙江省都具有較高知名度的濃郁文化休閑特色的商業步行街。

　　2. 推廣機構的選擇。本項目將聘請成功推廣商業步行街的專業機構進行策劃，如美聯物業、中原物業、戴德梁行等機構，已著手進入接洽調查階段，隨著項目中標將進一步深入。

　　3. 推廣策略。本項目將進行大規模的招商活動，與各地之民間商會聯絡，尤其注重溫州地區的投資者，良好的投資回報將吸引他們前來投資經商。

　　4. 租售方式選擇。本物業由于其獨一無二的商業價值，無論是租或售都會取得穩定可觀的回報，但公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約3億元左右，另有約1個億價值的物業租售均可，擁有市中心黃金地段的物業可使公司未來仍能獲取豐厚的回報。

　　第五部分 項目成本測算

　　(以全部物業出售方案測算)

　　一. 土地費用 19868萬元

　　其中:1.土地出讓金 19290萬元

　　2.契稅(出讓金×3%) 578萬元

　　二. 前期費用

　　其中:1.規劃勘測費 500萬元

　　2.規劃放樣費 10萬元

　　3.招投標費用(建安費×0.3%)17萬元

　　4.三通一平 130萬元

　　其中：土方 100萬元

　　施工水電增容費 30萬元

　　三. 建安工程費 6600萬元

　　1.建安費(1000元/平方米) 5600萬元

　　2.環境工程 300萬元

　　3.水電工程 700萬元

　　四. 基礎設施費 320萬元

　　其中：1.道路工程及室外工程 200萬元

　　2.用電增容費 100萬元

　　3.電訊設施 20萬元

　　五. 各項規費 518萬元

　　其中：1.小區配套費392萬元

　　2.質監監理費(建安費×1%) 56萬元

　　3.墻改費、限袋費(7元/平方米)70萬元

　　五. 不可預見費 200萬元

　　七. 開發費用 2400萬元

　　其中：1.管理費用 300萬元

　　2.銷售推廣費用 600萬元

　　3.財務費用 1500萬元

　　八. 總成本 30563萬

　　注：

　　1.在整個項目建設過程中將嚴格控制各項建設成本，降低管理費用，縮短前期準備時間(半年為限)，盡快進入招商階段,減輕前期資金壓力大所造成的財務壓力。

　　2.整個項目期限定為二年，即：

　　2001年1--6月 前期準備、設計階段

　　2001年6--2002年12月 施工階段

　　2000年8--2002年12月銷售、招商階段

　　2003年1月1日開業

　　第六部分 項目收入測算

　　—.全部物業出售方案

　　1.建筑分層面積指標

　　一樓商鋪18000平方米㎡㎡㎡

　　二樓商鋪18000平方米㎡

　　三樓商鋪10000平方米㎡

　　四樓寫字樓10000平方米㎡㎡

　　共56000平方米㏎㎡

　　2.單價核定：

　　由于前述之市場定位及租售價格推算表，根據可能之需求，我們把每層均價核定為

　　一樓15000元/平方米㎡

　　二樓5000元/平方米㎡

　　三樓3800元/平方米㎡

　　四樓2200元/平方米㎡

　　3.銷售金額為：

　　四樓 2200平方米×10000=2200萬元

　　三樓 3800平方米×10000=3800萬元

　　二樓 5000平方米×18000= 9000萬元

　　一樓 15000平方米×18000=27000萬元

　　總計銷售額為4.2億元

　　二. 租售并舉方案

　　1. 一樓全部出售

　　18000平方米×15000元/平米=2.7億

　　2.二、三、四樓出租，出租率為80%

　　二樓租金120元/平米/月，

　　三樓租金80元/平米/月，

　　四樓租金50元/平米/月

　　租金總額為

　　二樓120×18000×12×80%=2074萬

　　三樓80×10000×12×80%=768萬,

　　四樓50×10000×12×80%=480萬,

　　總計3322萬元/年

　　在第三年進入經營期后，每年可獲得3322萬元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為項目總投入，即本方式可以用三年收回成本，以后項目公司擁有第二、三、四層物業共38000平方米，每年可獲得3322萬元出租收入。

【步行街建設項目可行性研究報告】相關文章：

建設項目可行性研究報告10-26

工程建設項目可行性研究報告11-10

冷庫建設項目可行性研究報告04-13

2016建設項目可行性研究報告范本05-17

最新工程建設項目可行性研究報告10-08

經濟適用住房建設項目可行性研究報告10-06

汽車金融服務建設項目可行性研究報告10-09

房地產建設項目可行性研究報告10-08

花卉市場建設項目可行性研究報告10-07