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徐州房地產(chǎn)項目可行性研究報告
第一部分徐州區(qū)域特征
一、地理環(huán)境
徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)猓蟛拷詾槠皆Ｇ鹆旰芤话阍?00-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。
徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳保瑬|有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。
徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時數(shù)為2284至2495小時，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要氣象災(zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
二、歷史沿革
徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。
春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。
楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國、都彭城。
三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。
魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。
隋時設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
五代時各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。
宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。
明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。
民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山(徐州)。
日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會。抗戰(zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣(市)。
三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)
徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20xx年1月，全市五區(qū)六縣(市)，共有41個街道辦事處，114個鎮(zhèn)政府，10個政企單位。
圖表1徐州市地區(qū)生產(chǎn)總值
國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，20xx年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調(diào)整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進(jìn)一步發(fā)展。20xx年末全市城市化水平達(dá)44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，20xx年1—11月份，實現(xiàn)生產(chǎn)總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。
市場物價總水平小幅上揚(yáng)。據(jù)市統(tǒng)計局調(diào)查顯示，20xx年10月份，居民消費價格漲速繼續(xù)加快，當(dāng)月城市居民消費價格比上年同月上漲5.8%，漲幅較上月提高0.9個百分點，月度漲幅再創(chuàng)年內(nèi)新高。與上月相比，十月份城市居民消費價格基本穩(wěn)定，食品
徐州房地產(chǎn)項目可行性研究報告第2頁
價格有所回落，鮮菜、豬肉等肉禽制品、蛋類價格小幅下降。受換季影響，保暖內(nèi)衣等服裝價格上漲，多數(shù)消費品價格仍保持平穩(wěn)，住房貸款利率、液化石油氣等服務(wù)項目價格有所上漲。
就業(yè)和再就業(yè)工作扎實開展。實行積極的就業(yè)政策，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。20xx年徐州市勞動就業(yè)和社會保障凸顯四大亮點：就業(yè)總量不斷擴(kuò)大，養(yǎng)老金、失業(yè)金標(biāo)準(zhǔn)提高、城鎮(zhèn)居民醫(yī)保覆蓋率達(dá)到80%以上，最低工資標(biāo)準(zhǔn)又有增長。
擴(kuò)大就業(yè)：20xx年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.04萬人、下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.58萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.01%，新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移9.59萬人，失業(yè)人員再就業(yè)實現(xiàn)“技能”與“崗位”的對接，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)實現(xiàn)由“體能就業(yè)”向“技能就業(yè)”的轉(zhuǎn)變。
完善社會保障體系：在強(qiáng)力擴(kuò)面的同時，提高養(yǎng)老金、失業(yè)金標(biāo)準(zhǔn)。
四、固定資產(chǎn)投資
固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。20xx年1-10月份，全社會固定資產(chǎn)投資完成820.47億元，比上年同期增長19.35%。規(guī)模以上完成投資655.5億元，增長31.97%，城鎮(zhèn)投資完成552.33億元，增長32.37%，房地產(chǎn)開發(fā)投資70.24億元，增長49.41%，規(guī)模以上工業(yè)投資391.92億元，增長32%。
圖表220xx年全社會固定資產(chǎn)投資
全社會固定資產(chǎn)投資1-10月份主要指標(biāo)
指標(biāo)絕對量(億元)增長(%)
全社會固定資產(chǎn)投資820.4731.97
規(guī)模以上投資655.532.37
城鎮(zhèn)投資552.3330.79
房地產(chǎn)開發(fā)70.2449.41
規(guī)模以上工業(yè)投資391.9232
投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。在規(guī)模以上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2.6億元，20xx年比上年增長60.4%;第二產(chǎn)業(yè)投資423.5億元，增長28.3%;第三產(chǎn)業(yè)投資188.03億元，增長23.8%。工業(yè)投資402.64億元，增長31.6%，其中原材料工業(yè)投資62.5億元，機(jī)械電子工業(yè)投資110.0億元，輕紡工業(yè)投資165.9億元，分別增長14.1%、56.7%和43.1%。第三產(chǎn)業(yè)投資中，批發(fā)和零售業(yè)投資66.1億元，增長42.1%;房地產(chǎn)開發(fā)投資69.70億元，增長11.2%。
重點建設(shè)項目投資情況良好。20xx年全市160項重點項目完成投資213.5億元，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的41.5%，徐州天成氯堿、芭田復(fù)合肥、福潤禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇、美馳車橋、徐州發(fā)電廠擴(kuò)建工程1號機(jī)組、徐塘發(fā)電廠擴(kuò)建工程6號機(jī)組、壩山電廠、礦大南湖校區(qū)等一批重點工程竣工投入使用。
固定資產(chǎn)投資成效顯著。20xx年全年規(guī)模以上投資建成投產(chǎn)項目1072個，項目建成投產(chǎn)率為55.4%;新增固定資產(chǎn)320.1億元，固定資產(chǎn)交付使用率為52.1%。
五、人口生活
人口總量保持低速增長。20xx年末全市常住人口872.07萬人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率為10.51‰，提高0.48個千分點;死亡率為6.99‰，提高0.33個千分點;人口自然增長率為3.52‰，提高0.15個千分點。年末全市戶籍人口934.73萬人(見表4)。比上年末增加9.42萬人，增長1.0%，其中非農(nóng)業(yè)人口320.76萬人，增加4.91萬人，增長1.6%。
圖表3徐州市20xx年1-11月份城市居民家庭收支情況
指標(biāo)1-11月絕對量(元)增長(%)
城市居民人均可支配收入13520.5015.5
工薪收入9328.4313.9
城市居民人均消費性支出9004.5718.2
食品3137.1616.2
衣著835.918.0
家庭設(shè)備用品及服務(wù)803.5599.0
醫(yī)療保健552.8510.1
交通和通信974.0514.3
教育文化娛樂服務(wù)1441.6925.0
居住866.05-2.0
圖表420xx年戶籍人口主要構(gòu)成情況
指標(biāo)年未數(shù)(萬人)比重
全市總?cè)丝?34.73100.0
市區(qū)人口187.1120.0
農(nóng)業(yè)人口613.9765.7
非農(nóng)業(yè)人口320.7634.3
男性481.4651.5
女性453.2748.5
18歲以下206.8522.1
18-35歲257.5827.6
35-60歲338.0236.2
60歲以上132.2814.2
六、城市建設(shè)
城市建設(shè)成效顯著。近幾年，徐州每年都圍繞新城建設(shè)、山水亮麗、道路暢通、商貿(mào)繁榮、環(huán)境提升等，集中資金建設(shè)一批重點城建工程，使這座歷史文化名城的景綠了、水清了、城市更美了。尤其是徐州著力實施園林綠化精品工程，繪就了一幅幅絢麗的畫卷：風(fēng)景秀麗的小南湖景區(qū)、古黃河公園、九里湖生態(tài)濕地公園、玉帶河風(fēng)光帶、秋韻園，花團(tuán)錦簇的居住區(qū)，綠樹掩映的林蔭道，色彩豐富的綠化帶,隨著一項項重點工程的完工，古老的徐州在一天天變美，一天天變得年輕。20xx年順利完成68條主次干道的維修和46條小街巷的綜合整治任務(wù)，新建公共綠地50公頃，新增和更新路燈2864盞。年末擁有公共交通運(yùn)營車輛1708輛，運(yùn)行線路網(wǎng)總長度3899公里，運(yùn)送乘客23962萬人次;出租車運(yùn)營車輛3357輛，比上年增加404輛。水廠綜合生產(chǎn)能力49.6萬立方米/日;年供水總量12146萬立方米。年末人均擁有道路面積12.8平方米。建成區(qū)園林綠地面積4760公頃，綠地率33.03%;綠化覆蓋面積5466公頃，綠化覆蓋率37.57%，上升1.27個百分點;公共綠地面積1096公頃，人均公共綠地面積8.24平方米。
七、財政總收入
徐州市財政收入始終保持快速增長。20xx年1—10月份，全市實現(xiàn)財政總收入186.56億元，超過去年全年5.71億元，增長37.5%，同比提高10個百分點;其中一般預(yù)算收入84.8億元，增長44.3%，增幅同比提高13.4個百分點。財政支出相應(yīng)增長。1—10月份全市財政一般預(yù)算支出達(dá)到105.9億元，與去年全年基本持平，增長39.1%，同比提高19個百分點。
第二部分徐州市房地產(chǎn)市場行情分析
圖表520xx.1—20xx.7徐州市住宅預(yù)售面積與交易情況統(tǒng)計表
季度批準(zhǔn)預(yù)售面積交易面積交易套數(shù)交易額均價價格漲幅
20xx-127.321.7819104.0881877-------
20xx-239.8530.7832285.6381832-2.4%
20xx-323.9124.1422574.47618541.2%
20xx-411.6151.3557539.71518922.0%
合計102.67128.051314823.921868-------
20xx-125.4719.4216443.97520478.2%
20xx-283.0528.4526756.22821896.9%
20xx-334.8717.6016704.01822834.3%
20xx-474.2133.1430547.81423583.3%
合計217.698.61904322.04223419.6%
20xx-151.9639.0833289.2523670.4%
20xx-235.845.50380512.14266712.7%
20xx-339.0632.9127859.0627533.2%
20xx-457.33490618.17316915.1%
合計174.821482448.62278124.5%
20xx1-7月149.7666.7220.83118-1.6%
12.1%
備注：
1、批準(zhǔn)預(yù)售面積和交易面積單位均為萬平方米，交易額為億元;
2、以上數(shù)據(jù)不包含二手房和商業(yè)及辦公房;徐州市商業(yè)和辦公房交易額之和一般為商品住宅的20%—25%，二手房交易額一般為商品住宅的60%—70%，交易相對還是比較活躍的。
從上述數(shù)據(jù)的分析可以得出以下結(jié)論：
一、徐州市房地產(chǎn)市場交易的季節(jié)性比較強(qiáng)
徐州市房產(chǎn)交易一般在第二季度和第四季度交易比較活躍，這和徐州的季節(jié)變換有明顯的關(guān)系，一季度天氣比較冷，三季度比較熱，由于居民出行主要交通工具為公交車(空調(diào)車很少)和自行車，居民在較冷和叫熱的季節(jié)都不愿出行，造成冬季和夏季交易量明顯下滑。徐州的房交會一般在五一和十一舉辦，這2個月也是房地產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)。
二、房價連續(xù)三年大幅上漲并將持續(xù)上漲
從20xx年下半年開始，徐州房價開始步入快速上升通道，經(jīng)過半年的補(bǔ)漲階段，在20xx年下半年上漲幅度放緩，但20xx年仍比20xx年上漲了19.6%，由于房價的飆升，20xx年的交易量比20xx年明顯下滑，居民購房意愿放緩。由于國家出臺了穩(wěn)定房價的相關(guān)宏觀調(diào)控措施，居民開始持幣觀望，從20xx年第二季度開始，徐州房價又直線上升，這主要潛在購房居民經(jīng)過半年的持幣觀望后，并沒有看到房價下跌或漲幅放慢的局面出現(xiàn)，房價反而加速上漲，于是出現(xiàn)了非理性的恐慌性購房，造成20xx年二季度和四季度達(dá)到2位數(shù)的高速上漲，這都是居民看到國家宏觀調(diào)控措施并沒有達(dá)到他們所希望的房價下跌的局面，2次非理性的恐慌性購房造成的。20xx年徐州房價漲幅達(dá)到了24.5%的歷史新高。20xx年年1-7月，徐州市房價比20xx年均價已經(jīng)上漲12.1%，根據(jù)目前房價走勢判斷，全年漲幅預(yù)計將達(dá)到20%以上，年底均價已達(dá)3600—3800元/平方米。
20xx年，徐州市g(shù)dp已突破1500億元，財政收入突破100億元，人均gdp已達(dá)到1400美圓，20xx年上半年全市g(shù)dp已達(dá)到785億元，比上年同期增長15%以上，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，土地價格高速上漲(徐州市土地價格年均漲幅在50%以上)居民收入穩(wěn)步提高，可以預(yù)計，在今后很長一段時間內(nèi)(樂觀估計5—8年)，徐州市房價上漲的趨勢將延續(xù)，房價在未來2—3年內(nèi)仍將高速上漲，均價在未來2—3年內(nèi)將突破5000元/平方米，隨后上漲幅度將逐步放緩。
三、國家宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場和房價的影響有限
從20xx年開始，國家每年都出臺了一系列穩(wěn)定房價的宏觀調(diào)控措施，但都沒有影響徐州房價的上漲趨勢，每次政策出臺，潛在購房居民在短時間的持幣觀望后，出現(xiàn)了恐慌性的購房潮，反而加速了房價的上漲，這一方面源于徐州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，另一方面源于成本拉動型的房價上漲，近些年來，土地實行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲;各項制度的實施，如對容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要求的提高，還有建筑材料價格的上漲，使樓盤的開發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo)致房價的上漲。所以，國家宏觀調(diào)控措施對徐州市房地產(chǎn)市場和房價難以產(chǎn)生根本性的影響。
第三部分徐州項目規(guī)劃要點
一、地塊說明
項目位置
該地塊位于xxxx南側(cè)，地塊的最北邊距xx南邊線最近距離為xx米，將來在此地建成的住宅小區(qū)，業(yè)主較難容忍的是xxxxx，同時受到影響的還有市委、市政府和xx周邊新建的各小區(qū)(如意家園、惠民小區(qū)、御景灣等);不過，徐州市已將xxxx提到了議事日程，xxx的遷建估計在不遠(yuǎn)的將來就有眉目;據(jù)了解：徐州市已于20xx年12月份成立了xxxx遷建辦公室，主要進(jìn)行xx遷建的協(xié)調(diào)工作。該地塊經(jīng)xxxxx測算：地塊的凈空限高為xxx米。考慮到與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，初步把該地塊的限高控制在xx米以內(nèi)。該地塊南邊線距四號公路約xxx米，有一條xxxx相連，路況較差，需重修。140米寬的故黃河風(fēng)光帶環(huán)繞項目所在地，規(guī)劃中的主干道從該地塊南側(cè)通過(見上圖)。
二、地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)
第一期
用地面積：81400平方米;(按照122畝計算)
容積率：≤1.54;
建筑面積：125000平方米;
建筑密度：≤16%。
第二期
用地面積：141400平方米;(按照212畝計算)
容積率：≤1.55;
建筑面積：218000平方米;
建筑密度：≤22.6%。
第三期
用地面積：86700平方米;(按照130畝計算)
容積率：≤1.79;
建筑面積：155000平方米;
建筑密度：≤22%。
圖表6本案距主要目標(biāo)的方位和距離
序號參照目標(biāo)方位(度)距離(米)備注
1市政府辦公大樓1172973以第一期內(nèi)的xx中心點作為測算點。
2訓(xùn)練基地大門3082622
3食品城會展中心2791917
4四號公路與xxx交匯點160783
說明1、本案的區(qū)域界線距規(guī)劃道路20米;
2、第二期北邊線距xx南邊線最近距離為xx米;
3、本案的凈空限高為xx米。
第四部分徐州項目的地塊價值
一、土地掛牌信息(20xx年)
圖表7采集日期20xx年1月
編號土地坐落土地面積
(平方米)規(guī)劃用途容積率起始價
(萬元)掛牌時間備注
20xx-41號(輕工路西側(cè)地塊)輕工路西側(cè)86390.5a、b地塊批發(fā)零售;c、d地塊城鎮(zhèn)住宅≤2.3(其中a地塊≤2.2)1050020xx年1月18日至20xx年2月1日10時止一、20xx-44、45號地上項目建設(shè)投入補(bǔ)償額按審計結(jié)果確定，由競得人另行向潤東公司支付。
二、商服40年，科教用地50年,居住70年。
20xx-42號(印染廠地塊)迎賓大道東、故黃河西側(cè)36415商服用地、文化娛樂≤1.45500
20xx-43號(科技園二期地塊)中國礦業(yè)大學(xué)北側(cè)，東至道路、南至科技園一期71282商務(wù)金融、
科教用地≤2.210800
20xx-44號(三環(huán)東路北側(cè)地塊)三環(huán)東路北側(cè)，楊莊村東側(cè)9495.6商服用地≤0.6720
20xx-45號(三環(huán)東路西側(cè)地塊)三環(huán)東路駱駝山鐵路立交橋南側(cè)路西11502.4商服用地≤0.631220
二、土地成交信息(20xx年)
圖表8采集日期20xx年1月
編號地塊位置面積用途成交價方式競得人成交日期
20xx-40銅沛路南側(cè)8400平方米商住756萬元掛牌徐州市九里區(qū)房產(chǎn)開發(fā)有限公司20xx-1-7
20xx-39南臨徐海路，西接一號路575100平方米商住17250萬元掛牌徐州城置有限公司20xx-1-7
20xx-38煤港路西側(cè),朱莊村南側(cè)41679平方米商住18300萬元掛牌徐州市廣達(dá)鐵路工程有限公司20xx-11-20
20xx-33新城區(qū)商住綜合地塊500.1畝綜合38300萬元掛牌江蘇中茵置業(yè)有限公司20xx-10-15
20xx-31新城區(qū)辦公e地塊17畝辦公680萬元掛牌徐州市新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司20xx-9-28
20xx-29新城區(qū)辦公c地塊30畝辦公1200萬元掛牌徐州市新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司20xx-9-28
20xx-28新城區(qū)辦公b地塊39.5畝辦公1600萬元掛牌徐州市新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司20xx-9-28
20xx-25鐵路西，迎賓大道東290.5倉儲物流7900萬元掛牌徐州源洋商貿(mào)公司20xx-9-11
20xx-23郭莊路與三環(huán)東路交叉口16.4畝商住4300萬元掛牌徐州盈佳貿(mào)易有限公司20xx-9-3
20xx-22三環(huán)東路西側(cè)、鼓樓法院南13.32畝商業(yè)466萬元掛牌江蘇遠(yuǎn)方汽車工貿(mào)實業(yè)有限公司20xx-9-3
三、徐州土地市場分析(20xx年)
據(jù)徐州市國土資源局最新發(fā)布的消息，20xx年前三季度，市區(qū)已掛牌出讓土地33宗，面積4012畝，掛牌價33.15億元。其中，已成交32宗，面積2592.11畝，成交總額22.8億元。總體來看，呈現(xiàn)三個特點：一是參與地塊競爭的單位越來越多。不僅有本地開發(fā)商，外地開發(fā)商較往年也有明顯增加。而且，一些中小地塊的競爭十分激烈，常常是多家單位歷經(jīng)數(shù)十輪競價后才能成交。如20xx—7號淮海服裝廠地塊，共有包括天潤、鑫寶、新華、建美等12家單位參與競拍，創(chuàng)下了土地市場建立以來，參與競拍單位數(shù)量最多的紀(jì)錄;二是新城區(qū)地塊的出讓數(shù)量明顯增加。20xx年新城區(qū)共出讓3宗地塊，而20xx年前三季度新城區(qū)已有8宗地塊出讓，說明新城區(qū)開發(fā)的步伐正在加快;三是出讓密度較往年提高。20xx年前三季度共出讓32宗地塊，較20xx年全年的27宗多出5宗。前三季度地塊均價約合88萬元/畝，比20xx年全年地塊均價89.5萬元/畝略低。這主要是由于新城區(qū)出讓地塊比例偏大，新城區(qū)尚處在起步階段，地價水平相對較低，在很大程度上拉低了市區(qū)土地平均價格。
根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會導(dǎo)致競爭非常激烈，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場的門外，這項措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā)展的開發(fā)商必然是融通資金能力強(qiáng)、有核心競爭力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開發(fā)商的注冊資金達(dá)到6000萬元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開發(fā)商的進(jìn)入土地市場的門檻，從另外一個角度看，是在為一些大型開發(fā)商獲得土地增加籌碼。
四、徐州項目的土地價值判斷
項目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的新城區(qū)風(fēng)景區(qū)，南靠大龍口湖，西望淮海食品城，故黃河風(fēng)光帶環(huán)繞項目處地，規(guī)劃中的道路從中穿過，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。根據(jù)徐州市新城區(qū)發(fā)展目標(biāo)，至2020年，該地區(qū)將成為以現(xiàn)代區(qū)域交通為依托，以商貿(mào)、金融、文化、信息、會展、教育、居住、高新產(chǎn)業(yè)等為支撐的設(shè)施完備、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的城市新區(qū)，本宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
根據(jù)20xx年-20xx年土地成交情況統(tǒng)計，從新城區(qū)土地綜合用地每畝地價已升至55-76萬元、辦公用地每畝地價已升至40萬元的市場行情來看，土地成交價格仍然有一定的上漲空間，該宗地的開發(fā)利用價值較高。
第五部分徐州項目競爭個案分析
一、如意家園
所屬區(qū)域:新城區(qū)
開發(fā)商:徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
代理商:自銷
樓盤熱線：85556666，85559999
地址/交通:迎賓大道旁(食品城正對面)/5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于條公交路線/售樓處地址：歐洲商城一樓(蘇寧電器東側(cè))
主打價位:40萬(總價)
物業(yè)類型:多層住宅
開盤時間:20xx-06-21
上房日期:“約”為20xx年10月1日前
占地面積:173420平方米
建筑面積:20xx00平方米
容積率:1.2
綠化率:35%
樓房狀況:純多層
停車位:1：3
業(yè)主qq群:46117730
施工公司:徐州昱誠建筑公司
物業(yè)收費:未制定收費標(biāo)準(zhǔn)
監(jiān)理單位:徐州市宏大建設(shè)有限公司
項目介紹
如意家園與如意廣場項目位于城區(qū)東南，緊臨新城區(qū)，在迎賓大道與欣欣路交會處，總占地面積約260畝，如意廣場，一改以街為市，自發(fā)形成的傳統(tǒng)商務(wù)模式，以高度集中城市配套資源(住宅，商務(wù)和商業(yè)以4:1:1的比例分布)，從而優(yōu)化居住區(qū)生活構(gòu)成，時間效率與空間構(gòu)成相互作用及整合達(dá)到極致。周邊有5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于條公交路線，中國礦業(yè)大學(xué)、工程學(xué)院等高等學(xué)府環(huán)伺周圍，商業(yè)氛圍濃，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是鬧中取靜的優(yōu)雅起居生活場所和經(jīng)商場所，是“三區(qū)”(老城區(qū)、新城區(qū)、銅山新區(qū))的必經(jīng)之地。
現(xiàn)在61棟樓全面封頂，預(yù)計08年可全面如期上房(07年11月29日)。
一期樓體的外立面均已全部展現(xiàn)出來，如意家園近期主推面積為105平米的戶型。且一期將于20xx年4月底左右上房，其他將在20xx年10月1日前上房(08年1月9日)。
二、蘇商御景灣
項目名稱:
所屬區(qū)域:泉山區(qū)
開發(fā)商:徐州蘇商實業(yè)發(fā)展有限公司
代理商:徐州新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司
樓盤熱線：83107777,83107778
地址/交通:御景路1號(徐州工程學(xué)院東600米)
主打價位:30萬(總價)
物業(yè)類型:多層住宅、小高層住宅、別墅
開盤時間:20xx-12-28
上房日期:20xx年3月
占地面積:316825平方米
建筑面積:900000平方米
容積率:1.2
綠化率:40%
樓房狀況:別墅、多層、小高層
停車位:60%
業(yè)主qq群:34210122
施工公司:江蘇蘇中建設(shè)
物業(yè)收費:0.5元/月·平方米
監(jiān)理單位:徐州市科苑建設(shè)工程監(jiān)理有限公司
項目介紹
蘇商御景灣是由徐州蘇商實業(yè)有限公司傾力打造的大型綜合社區(qū)項目。有著前瞻性的地理位置優(yōu)勢，地處徐州老城區(qū)、新城區(qū)和銅山新區(qū)三區(qū)核心位置，東依迎賓大道和淮海食品城，西鄰徐州工程學(xué)院新校區(qū)，北接300畝的城市公共三角綠地，南靠通往銅山新區(qū)的欣欣路。項目北側(cè)以項目名稱命名的御景路西連南三環(huán)路，東接往新城區(qū)的黃金大道——迎賓大道。
項目占地475畝，總規(guī)劃建筑面積60萬平米，由國內(nèi)一流建筑規(guī)劃設(shè)計單位浙江大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計，預(yù)算投資10億元(人民幣)。
項目以“獨立、交流、融合"的現(xiàn)代化、多功能、開放式、綜合性的統(tǒng)一規(guī)劃基調(diào);莊重大氣的建筑環(huán)境風(fēng)格旋律;高層、小高層、多層、連排別墅組合錯落有致的立體空間;主次干道、通幽小徑、休閑廣場、個性花園、蜿蜒水景、階梯綠地組成疏密相間的平面布局、1.20低容積率(商辦部分容積率為3.0)形成綠化景觀分類區(qū)域組合的園林化生態(tài)環(huán)境。集居住、購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、教育等特征為一體的人文生態(tài)環(huán)境特色，構(gòu)筑了徐州市一流的60萬平米國際街區(qū)生活城--蘇商御景灣。
突出“綠色生態(tài)”主題，體現(xiàn)“住宅與商業(yè)共融、居住與生活共生”的規(guī)劃理念宗旨。建筑與景觀設(shè)計圍繞“綠”與“水”展開，將建筑空間、商業(yè)空間、道路空間、步行空間、景觀水體空間有機(jī)的融合于一體;結(jié)合自然形成的高低落差較大的地形現(xiàn)狀，創(chuàng)意構(gòu)思為具有運(yùn)動特色的坡地景觀帶;充分利用現(xiàn)狀水系資源、坡地、山脈景觀素材構(gòu)成以月牙湖中央公園為核心的生態(tài)環(huán)境空間;貫穿典雅、悠閑、時尚、私密的布局理念，以景觀為主線將建筑分為不同特色的建筑組團(tuán)，創(chuàng)造充滿人文自然特色的居住環(huán)境。
以人為本的建設(shè)配套。占總量18%的商辦建筑和幼兒園、小學(xué)的設(shè)置，為居住人提供了最為完善便捷的生活基礎(chǔ)設(shè)施;采用新材料、新技術(shù)，全面提升小區(qū)的安全、智能化、環(huán)保、節(jié)能系統(tǒng)。
優(yōu)越的地理位置、便利的交通、完善的配套、莊重大氣的建筑風(fēng)格、錯落有致的建筑天際線、人文自然渾然一體的生活空間，為以居住環(huán)境享受生活為意愿的人們提供了高品位的居住新天地。
第六部分徐州項目的銷售價格
一、徐州新城區(qū)總體概況
徐州新城區(qū)選址在京福高速和連霍高速兩大交通干線的交匯點，東北緊臨規(guī)劃中的京滬高速鐵路客站，東南距觀音民航機(jī)場僅20余公里，距離老城區(qū)市中心也僅8公里，具有極為便捷的區(qū)域快速交通條件。同時，新城區(qū)依托大龍湖和故黃河風(fēng)光帶，西靠拖龍山脈，東南緊臨呂梁山風(fēng)景區(qū)，山水天全、自然風(fēng)光秀美，加上良好的地勢和工程地質(zhì)條件，以及開闊的發(fā)展空間，將使其成為面向區(qū)域、服務(wù)周邊、獨具特色和魅力的現(xiàn)代化城市新中心。
按照國務(wù)院審批的徐州城市整體規(guī)劃，新城區(qū)規(guī)劃50平方公里，目前與老城區(qū)的主要干道已經(jīng)完工通車，行政辦公中心已正常運(yùn)行。作為新城區(qū)的第一個生活居住區(qū)——惠民花園(主要安置新城區(qū)拆遷四個自然村的村民)，具有優(yōu)美的居住環(huán)境和完善的配套服務(wù)設(shè)施，20xx年4月首批居民已入住。
徐州市具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，是新亞歐大陸橋東端第一個區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，是江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的四個特大城市和三大都市圈核心城市之一，同時也是東隴海產(chǎn)業(yè)帶的支撐點和陸港經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品集散地，必然需要一個能為整個區(qū)域提供強(qiáng)大的服務(wù)功能、區(qū)位優(yōu)越、設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的核心地區(qū)。
按照徐州市新城區(qū)發(fā)展目標(biāo)，至2020年，該地區(qū)將成為以現(xiàn)代區(qū)域交通為依托，以商貿(mào)、金融、文化、信息、會展、教育、居住、高新產(chǎn)業(yè)等為支撐的設(shè)施完備、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的城市新區(qū)，同時也是徐州市新的“門戶”和“窗口”，是徐州市對外聯(lián)系的口岸，是徐州市作為區(qū)域型中心城市對外服務(wù)的主要城市組團(tuán)。起步區(qū)作為新城區(qū)建設(shè)的起點，擔(dān)負(fù)著溝通老城聯(lián)系、建立基礎(chǔ)設(shè)施、聚集人氣資源、確立形象定位等重要責(zé)任和功能，起步區(qū)建設(shè)直接影響著新區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和速度，是整個新城區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵和突破口。
二、徐州市近期房屋成交情況(20xx年)
圖表9采集時間：20xx年1月9日
成交播報累計成交情況今日實時成交情況
成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積
行政分區(qū)
鼓樓區(qū)994987873000
云龍區(qū)11988115841410803
泉山區(qū)225282619026131592
九里區(qū)2623074400
經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1756197500182
累計成交情況今日實時成交情況
地理分區(qū)成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積
中心區(qū)11066873426212359
東區(qū)14373146313112950
南區(qū)108091341436121372
西區(qū)14283168604691028
北區(qū)53055746923348
三、徐州新城區(qū)近期房屋成交價格(20xx年)
圖表10采集時間20xx年1月
記錄時間均價最低價最高價價格描述
★★如意家園--歷史價格
20xx-01-103400元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-12-103300元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-11-053200元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-08-242750元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-06-062650元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-03-272550元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-03-172500元/平方米2100元/平方米元/平方米一房一價
20xx-01-212400元/平方米20xx元/平方米元/平方米一房一價
20xx-12-132400元/平方米元/平方米一房一價
該樓盤從20xx年11月的均價2300元/平方米漲到20xx年1月的均價3400元/平方米，在15個月期間房價漲幅73元/月。
★★蘇商·御景灣--歷史價格
記錄時間均價最低價最高價價格描述
20xx-01-143500元/平方米元/平方米元/平方米三期均價(一房一價)
20xx-12-153450元/平方米元/平方米元/平方米三期均價(一房一價)
20xx-11-233400元/平方米元/平方米元/平方米三期均價(一房一價)
20xx-10-053200元/平方米元/平方米元/平方米三期均價(一房一價)
20xx-09-103100元/平方米元/平方米元/平方米三期均價(一房一價)
20xx-08-093000元/平方米元/平方米元/平方米三期均價(一房一價)
20xx-07-232900元/平方米元/平方米元/平方米三期均價(一房一價)
20xx-06-132800元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-05-252700元/平方米元/平方米元/平方米一房一價
20xx-01-052600元/平方米元/平方米元/平方米二期均價(一房一價)
20xx-10-122400元/平方米2400元/平方米2400元/平方米
該樓盤從20xx年10月的均價2400元/平方米漲到20xx年1月的均價3500元/平方米，在16個月期間房價漲幅近70元/月。
四、徐州市房價走勢的調(diào)查(20xx年)
20xx年的房房地產(chǎn)市場真可以用“硝煙彌漫、風(fēng)起云涌”來形容。一方面隨著城市建設(shè)步伐的加快，居民投資理財意識的增強(qiáng)，拉動了徐州市房地產(chǎn)市場不斷增長;另一方面多項政策的出臺，也吸引了眾多關(guān)注的目光，房產(chǎn)市場逐步回歸理性。重點對如意家園、御景灣、綠地世紀(jì)城、等多家開發(fā)企業(yè)界進(jìn)行深入調(diào)查，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20xx年徐州市新建商品房均價每平方米3800元，同比上年增長46%，成交均價日益攀升，同時數(shù)據(jù)顯示，在多次加息和提高第二套房貸首付等政策的影響下，成交量呈現(xiàn)出下降趨勢。
東區(qū)：以自住為主
東區(qū)是一個比較典型的區(qū)域，位于徐州“東進(jìn)西拓”城市發(fā)展規(guī)劃中的云龍區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、國內(nèi)知名房地產(chǎn)商的入駐、大型生態(tài)園林公園的建成、城市交通的便利、各項配套設(shè)施的完善，必然會給東區(qū)的房價帶來更大的發(fā)展空間。
20xx年東區(qū)的住宅均價為3200元/平方米左右，20xx年均價為2200元/平方米左右。與去年相比有所上漲。
東區(qū)二手房購買者主要以自主房需求為主，購買力依然旺盛，所以房價較長時間內(nèi)不會下降。成交情況反映了購房者日趨成熟的購房心理，理性地選擇一個適宜居住的環(huán)境，實現(xiàn)擁有自己住房的目標(biāo)。
南區(qū)：漲幅最大
南區(qū)，一直是徐州房地產(chǎn)業(yè)炙手可熱的區(qū)域。周邊依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，學(xué)府林立，文化氣息濃郁，隨著近幾年交通業(yè)的大力建設(shè)，超市餐飲等公共生活設(shè)施的不斷完善，該區(qū)已成為全市最適宜長期居住的高密度住宅區(qū)。
20xx年的住宅均價為3800元/平方米，20xx年的住宅均價為2600元/平方米，相比上漲46%。該區(qū)域居住環(huán)境較好，項目規(guī)模較大，購房有效需求較多，加上近年來“往南走”的思想現(xiàn)已深入人心，導(dǎo)致南區(qū)的房價格一直居高不下。
該區(qū)房價幾年來一直是房價漲幅最大的區(qū)域。但隨著東北西區(qū)等住宅項目的大力開發(fā)和環(huán)境整治，人們的購房選擇正逐漸走向成熟化，預(yù)計該區(qū)域的住房價格后期將有小幅上漲，不會有大幅的波動。
西區(qū)：供應(yīng)充足
憑借云龍湖得天獨厚的自然環(huán)境，西區(qū)以其便利的交通，優(yōu)越的位置，完善的生活設(shè)施及日益濃郁的商業(yè)文化，集百家寵愛于一身，備受地產(chǎn)商的關(guān)注。該區(qū)域新增住宅項目較多，項目規(guī)模較大，住宅供應(yīng)充足，市民有了更大的選擇余地。
20xx年西區(qū)的住房均價為2300元/平米左右，20xx年均價為3300元/平米左右，與上一年相比有所上漲。
以上資料充分顯示，西區(qū)憑借其自身優(yōu)勢，房子受到更多消費群體的青睞。
北區(qū)：最具購買力
伴隨著生態(tài)環(huán)境的建設(shè)與改善，北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也如火如荼地建設(shè)起來。據(jù)統(tǒng)計，20xx年該區(qū)住房均價為2800元/平方米左右，與上年相比上漲40%，戶均面積已達(dá)78平方米。而徐州市區(qū)的商品房均價為3400元/平方米，價格“補(bǔ)漲”的空間為東西南北中五大區(qū)域里最大的一個區(qū)域。
從近期市場看，北區(qū)房價由于總價相對偏低，交通較為方便，特別受到新婚或初次置業(yè)的年輕人青睞。
隨著北區(qū)樓盤項目的大力開發(fā)與周邊設(shè)施的建立完善，北區(qū)的宜居指數(shù)正逐年提高。另外，北區(qū)一直就是人口居住密度相對較高的區(qū)域，在固有懷舊情結(jié)的影響下，該區(qū)應(yīng)該是一個最具有購買力的住宅區(qū)域。
中心區(qū)：寸土寸金
中心區(qū)銜接?xùn)|、南、西、北四大區(qū)域，商業(yè)繁華，交通便利，附屬設(shè)施比較齊全,是徐州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。該區(qū)域主要以商業(yè)為主，住宅供應(yīng)不充分，新建住宅項目不多，且以高層為主，可謂是“寸土寸金”。此區(qū)的房屋主要以投資和出租為主。該區(qū)域購買需求很大，但供給量卻很有限，所以這里房價一直居高不下。
20xx年住宅均價在3000元/平方米左右，20xx年的均價在3900元/平方米左右，相比之下價格上漲30%。
隨著近幾年該區(qū)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，時尚大道、金鷹國際等的開發(fā)建設(shè)，給該區(qū)的商業(yè)圈帶來了一輪接一輪的熱潮，這里的投資潛力不可忽視;入學(xué)壓力的增大，也使得購房者越來越重視住宅與學(xué)校之間的重要關(guān)系，所以中心區(qū)房價勢必會引得一部分購房群體去關(guān)注它。
20xx年房價受宏觀調(diào)控影響有限
細(xì)數(shù)央行20xx年下發(fā)的調(diào)控政策：10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、6次加息、第二套房貸款的認(rèn)定以及被叫停的加按揭、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，政策出臺時間緊密且手段嚴(yán)厲。由于受到房貸利率及二套限貸政策影響，目前徐州市場上商品房的成交量比20xx年初有了一定比例的下降，全款購房比例也出現(xiàn)增加。不過由于消費者可以通過公積金或是結(jié)清第一套房的貸款來享受第一套房的優(yōu)惠政策，未來貸款購房的比例將會回升。此外，目前市場上濃郁的觀望氣氛應(yīng)該是對以往房價上漲過快的一種矯正。如果從抑制投資需求的角度來看，實際效果可能并不明顯。一是現(xiàn)在徐州房價市場的投資者并不多，自住需求量還是很大。另外流通環(huán)節(jié)稅費較高，因此現(xiàn)在購買商品房投資本身風(fēng)險較大，特別是在目前房價較高的情況下;二是市場存在的少量投資者，也都是具有較長房產(chǎn)投資經(jīng)驗累積了相當(dāng)資本，購房時不少是選擇一次性付款，對于這些人來說，首付三成和四成的區(qū)別也不大。相信經(jīng)過這段時間的恢復(fù)期以后，房價市場的前景應(yīng)該還是比較好的。
此外，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度建設(shè)在各地逐步得到落實，但還不可能在短期內(nèi)有像樣的規(guī)模，即使在長期也不可能對市場性運(yùn)作的商品房產(chǎn)生很大沖擊。
因此，20xx年徐州年房地產(chǎn)市場將會延續(xù)20xx年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢，房價會按各個區(qū)域會根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達(dá)到一個相對高位。而市中心的價格始終會高于其他區(qū)域，但其他各區(qū)域價格會逐漸趨同，從而形成一個合理的“地級差”。
五、徐州市新城區(qū)近期房價走勢的判斷(20xx年)
依據(jù)前文分析：20xx年徐州年房地產(chǎn)市場將會延續(xù)20xx年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢，并且依據(jù)20xx年新城區(qū)各季度的價格走勢，保守估計：20xx年房價將有約6-10%的的升幅，后期20xx年、20xx年仍將延續(xù)該增幅走勢。本項目距如意家園直線距離為1480米，周邊暫時缺乏相應(yīng)的配套設(shè)施，參照如意家園的銷售情況，預(yù)計本項目的房價會有600-1000元/平米的差價，即前期銷售價格為2400元/平米左右。
離市區(qū)近的住宅區(qū)由于交通便利，購物上班上學(xué)便利，所以一直以來占據(jù)著購房者的心理。就拿南京來說，早在20xx年的時候，從市中心到江寧區(qū)就要一個多小時，所以對江寧的房產(chǎn)，很多人并不看好。但是現(xiàn)在，江寧的房產(chǎn)在短短的幾年價格翻了一倍，交通發(fā)展也是十分的迅速，到去年新入住的人口達(dá)到了25萬。再看徐州的情況，新城區(qū)距離市中心只有7公里，政府的行政中心已啟用，各種配套設(shè)施日趨完善，環(huán)境較市中心優(yōu)美多了，可房價一直較低，幾乎沒有新開發(fā)的樓盤。顯然，對于人口超千萬的城市，徐州更具有更大的拓展空間和潛力。新城區(qū)作為城市新的成長空間，政府也在加速完善新城區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，極力積聚人氣，已開辟4條新線路以加強(qiáng)新城區(qū)和老城區(qū)的聯(lián)系。 配套設(shè)施跟上了，生活便利，居住舒適，所以今天的新城區(qū)就是明天的城市中心(據(jù)分析，在最近對全市購房者的調(diào)查中，有近70%的客戶都很認(rèn)可郊區(qū)住宅，打算近兩年內(nèi)購買的客戶達(dá)到20%，郊區(qū)住宅順應(yīng)了城市發(fā)展的趨勢，徐州的郊區(qū)住宅時代已經(jīng)到來了。)。
另外：由于供求比差異是目前徐州市場導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素，但是新城區(qū)目前供應(yīng)量非常少，作為保守估計判斷未來三年的價格如下：
徐州新城區(qū)未來兩年的價格判斷：
20xx年市場參考價格：3200元/平米
20xx年市場參考價格：3200元/平米x(6-10)%=3450元/平米
20xx年市場參考價格：3560元/平米x(6-10)%=3750元/平米
依據(jù)以上分析，保守估計本項目未來三年的價格判斷如下：
20xx年項目市場參考價格：3200元/平米-800元/平米=2400元/平米
20xx年項目市場參考價格：2400元/平米x約(6-10)%=2600元/平米
20xx年項目市場參考價格：2640元/平米x約(6-10)%=2800元/平米
第七部分徐州項目財務(wù)測算(第一期)
一、徐州項目周期
整個項目周期為二年，即20xx年5月至20xx年5月，具體分為三個階段：
第一階段：20xx年5月-20xx年8月
項目前期考察論證，確定土地，項目規(guī)劃設(shè)計以及項目開工前的準(zhǔn)備工作。
第二階段：20xx年8月-20xx年12月
項目施工建設(shè)階段。20xx年8月開始基礎(chǔ)施工，20xx年9月封頂，20xx年11月項目配套設(shè)施完工，20xx年12月辦理竣工驗收。
第三階段：20xx年9月—20xx年5月
項目銷售階段。預(yù)計20xx年銷售40%，20xx年實現(xiàn)銷售35%，20xx年銷售剩余的25%.
二、項目收益情況
(一)、項目(第一期)成本：
圖表11建筑面積中未計算地下室和閣樓面積;陽臺面積按一半計算
土地面積(平方米)81400總建筑面積(平方米)125000
序號費用名稱單位預(yù)算成本(元/平方米)總預(yù)算(萬元)備注
一土地成本00
二前期費用1371712
1、勘探費562
2、設(shè)計費12150
3、監(jiān)理費450
4、造價咨詢費112
5、三通一平、臨時設(shè)施10125
6、各項規(guī)費1051312
三建筑配套成本140018500
四開發(fā)管理費24300
五不可預(yù)見費24300
合計172221525
(二)、項目收入(以三年價格預(yù)測為基礎(chǔ))：
20xx年銷售價格按2400元/平米考慮，20xx年銷售價格按2600元/平米計，20xx年銷售價格按2800元/平米計.
20xx年銷售40%住宅20xx年銷售35%住宅20xx年銷售25%住宅
綜合銷售價格2400元/平方綜合銷售價格2600元/平方綜合銷售價格2800元/平方
銷售類別：單價/面積金額(萬)單價/面積金額(萬)單價/面積金額(萬)
銷售收入：2400/50000120xx2600/43750113752800/312508750
收入合計：32125萬元
備注以上數(shù)據(jù)未計算地下室和閣樓的銷售收入
(三)、總體毛利：
總體毛利=項目銷售收入-項目成本=32125萬-21525萬=10600萬元
投資回報率=總體毛利/項目成本(項目總投資)=10600/21525=49%
第八部分徐州項目風(fēng)險說明
一、財務(wù)風(fēng)險：
由于前期資金需求量大，需要有很高的融資要求。
二、市場風(fēng)險：
尚未有成熟的經(jīng)驗可循，對于徐州市場的把握度和市場預(yù)判性就非常重要，但是市場風(fēng)險是始終存在的，無論對于新城區(qū)的住宅消費市場和徐州地區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)走勢，都還存在一定的不可預(yù)見性。
三、國家政策風(fēng)險：
20xx年以來，全國各個主要城市房屋價格上漲異常，引發(fā)了國家主管部門的高度重視，同時銀行加息壓力越來越大，后期對于住宅未來的國家政策壓力還存在不確定性，需要充分考慮。
第九部分徐州項目運(yùn)作建議
項目以xxxxx的形式運(yùn)作，可充分利用社會資源進(jìn)行操作，前提是xx占絕對控股為合作前提。在后期項目運(yùn)作的過程中可采取以下幾種方式：
1、建設(shè)部分經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)xxx;
項目批復(fù)后，可以找一家有實力的合作方，確定雙方共同統(tǒng)一開發(fā)，由地方企業(yè)全額出資，約定利潤的分成。項目以xx附近土地為第一期(122畝)，根據(jù)xx需要，建設(shè)一部分經(jīng)濟(jì)適用房，剩余的部分建設(shè)對外出售的商品房。若進(jìn)展順利，可在20xx年完成交付工作，xx有一定的利潤收入。
2、最大限度地提高土地的利用率
待第一期項目完成后，可由原本多層小高層的形式轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬有「邔勇?lián)排別墅的混合用地，產(chǎn)品的售價方面也將有較大的提升，項目開發(fā)利潤也將相應(yīng)上升。
第十部分徐州項目可研結(jié)論
一、徐州二線城市中排名靠前，市場狀況和發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場相比較，仍然屬于上升期。從現(xiàn)階段項目周邊開發(fā)的商品房銷售狀況來看，認(rèn)購踴躍，處于供不應(yīng)求的階段，中住地塊已開始啟動，現(xiàn)行的每平方米2400-2800元的定價，為后期本項目的價格拉升提供了有力的支撐。
二、xxx可利用為當(dāng)?shù)豿x建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為開端，一來以低風(fēng)險項目熟悉環(huán)境進(jìn)一步了解當(dāng)?shù)厥袌?二來為后期項目升值贏得緩沖時間(土地升值、項目資本運(yùn)作);三在項目的運(yùn)作過程中逐漸積累本項目的運(yùn)作經(jīng)驗，二三期的操作將更有經(jīng)驗。
三、此項目如能順利開發(fā)，可以說是徐州xx進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的試金石，如果能夠立即開展項目運(yùn)作，可為xxx的可持續(xù)性發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，也將在不斷摸索的過程中，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，進(jìn)一步提升xxxx整體開發(fā)能力。
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