關于青島宜景灣項目可行性研究報告的范文

　　下面是YJBYS小編為大家搜索整理的一篇可行性研究報告范文，主要通過對青島市宜景灣項目的具體操作、營銷策略以及項目的財務情況進行具體研究和分析，歡迎參考借鑒，希望您喜歡。

　　1.項目背景及必要性

　　青島是中國重要的經濟中心城市和沿海開放城市，是國家級歷史文化名城和風景旅游、度假勝地。青島市位于山東半島南端，面積10654平方公里，總人口699萬。其中市區面積1102平方公里，人口224萬。現轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島7個區及即墨、膠州、膠南、平度、萊西5個縣級市。氣候溫和，屬溫帶季風氣候，年平均氣溫12.2度。先后獲得了聯合國和國家人居環境范例獎、中國人居環境獎、全國文明城市等榮譽稱號。青島已經成為最適宜人類創業、居住的城市之一。

　　近年，旅游經濟的火熱和外地人的大量涌入，青島奧運概念因素的影響，臨近日本、韓國等獨特的海濱環境區域優勢以及青島要建成區域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發展潛力，到青島投資房產。由于綜合因素的影響，青島的房地產投資和開發得到了快速的發展。成為最為火熱的行業。經濟的發展拉動了住房的需求，從而引發價格的上漲。短短四、五年的時間里，青島房產價格翻了1-2 倍，甚至更多。

　　特別是近幾年，青島概念高速變現，充滿活力的城市吸引著大量人口的擁入。于是住宅供需矛盾就愈發明顯起來。在市南區土地資源緊張、緩解住房壓力難度加大的情況下，市北區房產的崛起遇到了最好的機遇。

　　市北區位于青島市市區中南部，東鄰嶗山區，南接市南區，西瀕膠州灣，北連四方區，東西最大橫距11.5公里，南北最大縱距4.2公里，城區面積28.63平方公里，另外還有6平方公里的青島高新區新產業團地。近年來，市北區大力發展特色商業產業，目前已建成了青島啤酒街、文化街、臺東三路商業步行街、科技街、婚紗攝影街、家具街、體育街、文具街、電子街、天幕美食城10多條特色商業街區，總長度超過10公里，聚集眾多商家。特色商業帶動和促進了周邊區域經濟的發展，并成為市北區招商引資的一張特色名片。

　　本文研究的宜景灣項目地處市北區黃金地段，位置優越，交通便利。項目依托CBD核心商務區，結合市北區打造“十里商貿長廊”的理念，著力打造成市北區十里商貿長廊的新商業節點。

　　青島CBD核心商務區規劃結構為“一心、三軸、一帶、兩區”�？偨ㄖ�面積492.97萬平方米，中央商務區規劃人口為5.4萬人。一心為中央商務區主中心，位于敦化路與連云港路交叉口，以多棟造型優美的超高層商務辦公樓圍合布置，形成中部的圓形城市廣場，容納商務辦公、信息、金融為主的商務核心;三軸為沿敦化路東西向商務發展主軸、沿連云港路南北向商務發展次軸和沿紹興路綠化景觀軸;一帶為海泊河濱水景觀帶;兩區為南京路以西商務核心區和南京路以東綜合居住區。

　　“十里商貿長廊”西起膠州路、東至勁松五路，沿線經過熱河路、遼寧路等 11條道路，全長 12.5公里，將即墨路、遼寧路、臺東等六大商圈連接為一體。市北區政府將統一“十里商貿長廊”沿途商家的外部形象，并對走廊兩側進行高標準亮化，將其打造成一條與前海一線遙相呼應的城市“金腰帶”。

　　近年來，中央商務區加快發展，隨著萬達項目、中海山東路項目、良辰美景、嘉合新興等地產項目的建設，極大的改善了中央商務區的基礎條件，提升了中央商務區的城市形象，帶動和促進了周邊區域的發展，使城市面貌煥然一新。

　　2.項目概況

　　該項目位于青島市商務區的南京路以東的綜合居住區，周邊是成熟居住區， 周邊市政配套和生活配套設施齊全。本項目所處位置是一處非常適合建設高檔商品房和商業項目的地方。項目占地25411.28平方米，其中商業3011.28平方米，住宅22400平方米。規劃總建筑面積154703.9平方米，七棟高層住宅樓和一棟高層辦公樓兼酒店。

　　本項目地塊靠近地鐵站，項目交通便捷，緊鄰南京路和遼陽西路兩條交通干道。遼陽西路和南京路為城市主干道，遼陽西路東接青銀高速和機場，西接環膠州灣高度。南京路南接金融中心，北接生活區。周邊已建成一些居住小區，配套設施較為齊全。項目周邊地勢平坦，易于開發建設。

　　3.產品營銷策略

　　3.1目標購房人群

　　到市北中央商務區內置業的市區人口具有非常強的年輕化特征，30歲左右的購房者成為絕對的主力，這部分人群以企事業單位的普通員工為主，因為市南區的房價壓力，才選擇在市北區置業。未來，隨著萬達等項目的投放，該區域的購房人群將中堅化，同時，隨著項目的發展，中高收入者也會更多地來此購房置業。

　　3.2價格定位

　　該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的戶型，制訂有競爭力的起價(10000元左右)，并根據質素調整不同戶型的價格，令景觀較好部分的戶型承擔更多的成本(20000元左右)，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。

　　3.3銷售價格的制定

　　具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合青島市最新房地產市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，制定銷售價格：

　　第一階段，本階段為市場導入期，為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎上適當提高，銷售平均價格為：15000元/平方米;

　　第二階段，本階段為市場上升期，取得商品房預售許可證后正式開盤，由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業績，因此價格主體應呈現上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎上再次提高，銷售平均價格約為：17000元/平方米;

　　第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上更進一步提高，銷售平均實收價格約為19000元/平方米。可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓;反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。

　　3.4價格分布

　　不同朝向、不同樓層的房屋品質存在一定的差距，應加以價格上的調整。我們將不同朝向、位置和不同景觀的房屋劃分為多個級別，并配合不同樓層的價差，調整出不同房屋的價格分布。

　　3.5銷售進度目標

　　形象建立及售前宣傳鋪墊階段(從開工開始一年內)：完成5%(本階段，通過努力爭取關系客戶和內部客戶，于公開認購之前就有不少于5%的樓房面積落定，將能極大的鼓舞和帶動潛在的目標客戶跟進)。正式銷售階段：三年銷售期內完成95%。

　　4.投資估算及資金籌措

　　本項目預計總投資100928.54萬元。其中，土地出讓金總價43490.73萬元，前期開發成本4992.68萬元，工程建筑安裝費用29893.46萬元，銷售費用3055.48萬元，管理費用597.87萬元，財務費用3640萬元。企業自籌資金50000萬元，占總投資比例的50%;申請金融機構融資50000萬元，占總投資的50%。

　　5.項目財務分析

　　本項目住宅建筑面積154703.9平方米，測算采用住宅12000元/平方米、商業20000元/平方米、酒店10050元/平方米計算。

　　預計本項目銷售收入227774.14萬元，預計實現利潤總額59345.59萬元，稅后利潤44384.19萬元。稅后投資利潤率高達43.53% 。

　　6.結論

　　通過以上的分析和策略，本項目具有很大的投資吸引力。財務分析表明，項目本身經濟效益顯著，還貸的資金來源充足。

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