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房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求分析論文
受國際金融危機(jī)影響,20xx年中國房地產(chǎn)投資總額、施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積、商品房銷售面積等一系列相關(guān)指標(biāo)增幅都出現(xiàn)了較大幅度的回落。然而,透過市場觀望氣氛濃重的表象,伴隨著住房市場化貨幣化的深入、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人均收入的提高、對外開放的擴(kuò)大等宏觀大環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢,需求旺盛、潛力巨大仍然是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場需求的基本特征。
房地產(chǎn)市場需求影響因素分析
1.人口因素
中國是一個(gè)人口大國且人口增速也很快。截至20xx年末,全國總?cè)丝跀?shù)超過13億,自然增長率超過5‰。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。
如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25平方米/人計(jì)算,那么我國現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場需求將對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。
20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi),我國因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。
同時(shí),隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,我國的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)模縮小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變;計(jì)劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。因此,我國居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢的同時(shí),套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。
2.城市化因素
目前,中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,20xx年我國城市化率為44.9%,年均增幅約為1%。按“十一五”規(guī)劃要求,20xx年我國城市化率將達(dá)到47%,預(yù)計(jì)2020年會(huì)達(dá)到60%。
城市化的快速推進(jìn)必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。按照我國13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計(jì)算,保守估計(jì)每年將有超過1300萬人成為城市新增人口,這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。因此,城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。
人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓;剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房;白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。
3.收入因素
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,20xx年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,分別比上年增長9.5%和12.2%;20xx年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,分別實(shí)際上漲8.0%和8.4%。
根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。“居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要,而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。因此,由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。
4.城市拆遷改造因素
隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,全國每年的拆遷計(jì)劃約為1.3億平方米,實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。按照國家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來的被動(dòng)性住房需求,也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。
5.投資投機(jī)因素
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房價(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行,國內(nèi)外資金通過各種途徑流入我國房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。根據(jù)投資投機(jī)資金來源不同,可以簡單地將其分為國內(nèi)資金和國外資金。
首先來看國內(nèi)資金投資因素方面:由于社會(huì)保障體系的滯后,國內(nèi)居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心,對未來生活的不確定性深感擔(dān)憂;而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過快等因素,使得很多居民將可居可租可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。
國外資金青睞中國房地產(chǎn)投資投機(jī)的原因主要有兩個(gè):首先,隨著中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升,他們需要不斷增加在中國的資產(chǎn)配置比例;其次,人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。 二、消費(fèi)者實(shí)際支付能力分析
盡管房地產(chǎn)市場潛在需求旺盛,但是這些需求能否得到有效的支撐和釋放,還要重點(diǎn)關(guān)注消費(fèi)者實(shí)際支付能力的強(qiáng)弱。
分析消費(fèi)者的實(shí)際支付能力,首先可以采用國際上通用的“房價(jià)收入比”進(jìn)行衡量,即通過一套適于居住的房地產(chǎn)價(jià)格與一個(gè)家庭年均收入的比值進(jìn)行分析。按照世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn),房價(jià)收入比在3～8之間為合理區(qū)間。例如日本的房價(jià)收入比約為5,美國的房價(jià)收入比約為3,舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等國際主要城市的房價(jià)收入比約為4.4～8.5。據(jù)統(tǒng)計(jì),由于近幾年來國內(nèi)房價(jià)的持續(xù)大幅提升,我國的房價(jià)收入比已超過xx,遠(yuǎn)高于國際平均水平,北京、上海、深圳等主要城市的房價(jià)收入比已超過13。這意味著如果不吃不喝,一個(gè)中國普通家庭購買一套住宅至少需要xx年時(shí)間。顯然從這個(gè)角度分析,中國消費(fèi)者的實(shí)際支付能力并不高。然而,從目前全國的實(shí)際情況來看,中低收入家庭的實(shí)際購買能力確實(shí)很低,購房主力軍實(shí)為中等偏上、高收入,以及最高收入的消費(fèi)群體。從各個(gè)收入階層分別來看,中等偏上收入階層的房價(jià)收入比基本低于6。
其次,僅以房價(jià)收入比并不能完全說明消費(fèi)者的實(shí)際支付能力,考慮到中國國情,還有必要從其他角度進(jìn)行分析。國際金融危機(jī)襲來,當(dāng)發(fā)達(dá)國家普通居民盡可能縮減一切開支時(shí),中國國內(nèi)的消費(fèi)總額卻屢創(chuàng)新高。這主要是由中外居民的生活、消費(fèi)習(xí)慣差異引起的。由于社會(huì)保障體系還不完善,教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面缺乏基本保障,中國居民較其他國居民更具儲(chǔ)蓄習(xí)慣。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,20xx年中國國內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款超過22萬億元,儲(chǔ)蓄總量位于世界第一位,人均儲(chǔ)蓄額約為1.7萬元。按照以上數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單計(jì)算,則三口之家的平均儲(chǔ)蓄額將超過5萬元。如果再考慮國內(nèi)貧富差距較大等因素,中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均儲(chǔ)蓄額很可能達(dá)到十幾萬、幾十萬,甚至更多。
對于房地產(chǎn)消費(fèi),綜合以上兩個(gè)方面的分析可以得出以下結(jié)論:中低收入家庭基本不具備支付能力,他們需要通過建設(shè)完善的住房保障體系,以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房等形式解決其住房問題;而中等偏上、高收入,以及最高收入家庭的實(shí)際支付能力較強(qiáng),完全具備購房能力,是現(xiàn)階段推動(dòng)房地產(chǎn)市場需求旺盛的主要消費(fèi)群體。
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