北京自住房申購比例超100:1 低價房源供應將增加

　　分析人士指出，自住房穩定的銷售，提供的無風險銷售額，是利潤率如此之低的情況下，仍有企業愿意拿地的重要原因之一。

　　北京近日推出的又一批自住型商品住房項目，銷售情況堪稱火爆。

　　據了解，北京市住建委陸續公示了“住總萬科·TBD萬科天地”、“首創悅榕匯”、“中糧稻田雅筑”、“西山湖(二期)”、“金隅大成·金成雅苑 ”等五個自住房項目，分別供應自住型商品房990套、712套、260套、464套和524套，共計約2950套。

　　以前三個正在聯網審核階段的項目為例，據北京市住建委數據，申購萬科天地與悅榕匯的家庭均超過14萬戶。

　　而位于地鐵房山線盡頭的稻田雅筑項目，也有超過9萬戶家庭申購。

　　這意味著，自住房申購超越100:1。

　　然而，在一年之前，自住房遭棄購仍屢有出現。

　　中原地產報告顯示，截至2015年12月底，北京上市的47個自住房項目中，有17個項目尾盤房源主動放棄限購特權，轉為與普通商品房完全一致的公開銷售。

　　心態轉變的背后，是今年以來普通商品房價格飛漲，自住房與周邊房價的落差已經達到50%左右的現實。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年自住房搶手，也和購房者擔心購房政策收緊等態勢有關。

　　自住房升溫

　　北京市朝陽區的老魏近日心事滿腹。

　　事實上，在2015年2月，他獲得了朝陽區最后一批經適房--東壩地區華瀚福園的選房資格。

　　雖然一度有媒體報道項目停工，令他提心吊膽，但幾經波折，還是在他輪候近7年之后的2016年9月，參加了選房。

　　7900元每平米的房價，15萬元的首付，讓他打心底里樂開了花。

　　不過，令他煩惱的是，雖然自己的住房解決了，兒子的住房卻出現問題。

　　目前，他的兒子擁有一套90年代初建的回遷房，但面積只有30多平米。

　　因此兒子一家三口在外租住，準備申請購買自住房。

　　不過，“9·30”調控后，北京要求對擁有1套住房的居民家庭，申請房貸購買普通自住房的，首付款比例不得低于50%。

　　而自住房價格普遍在1.7萬到2.2萬左右，50%的首付比例，讓家庭難以承受，他最終沒有讓兒子參與自住房搖號。

　　自住型商品住房，是指房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式取得土地使用權，按照限定銷售對象、限定銷售價格的原則，滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

　　其套型建筑面積，以90平方米以下為主，銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

　　按照相關規定，在北京具有購房資格的家庭，均可購買自住型商品住房。

　　自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。

　　購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。

　　購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。

　　老魏告訴21世紀經濟報道記者，他過去對自住房不太看得上，原因一是自住房一般位置偏遠，交通不便。

　　另外，自住房價格也比經適房高出近一倍，如果未來想要出售，還需上繳30%收益，性價比不高。

　　不過，隨著經適房停止新增供應，以及今年以來普通商品房價格飛漲，自住房與周邊房價的落差已經達到50%左右，這讓他開始重新考慮自住房的可能，“畢竟全國只有北京有自住房，機會也挺難得。”

　　不僅是購房者，開發商對自住房的興趣也頗為濃厚。

　　“9·30”調控后，北京首塊出讓的住宅用地，經濟技術開發區II-6街區X84R3地塊R2二類居住用地，被亦莊本土開發商博大新元經過47輪競價，以21.1億元的價格拍下。

　　據了解，該地塊居住用途建筑規模全部用于建設自住房，銷售限價為2.3萬元每平方米。

　　而以21.1億元計算，拍賣成交樓面價就高達2.08萬，加上其他成本，利潤率相當之低。

　　年底低價房源供應增加

　　實際上，在此前的7、8月，北京自住房分別入市1981套和3201套，隨后的9月則陷入短暫沉寂。

　　而到了年底的大規模供應，被認為是完成上述9月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》中的要求。

　　《措施》提出，為有效穩定房地產市場，各區要進一步加大自住型商品住房用地供應，除東城區、西城區、石景山區外，其他區要于2016年內盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

　　2013年自住房入市以來，其抑制房價上漲的作用，被認為十分明顯。

　　據中原地產分析師張大偉測算，2014年以來的三年中，自住房占住宅市場總成交套數的26.1%、34.1%和14.0%。

　　而將其與不含自住房的商品房住宅均價相比，價差折算成價格漲幅比例，也就意味著分別讓北京房價下調了7.7%、10.3%和4.6%。

　　對此，嚴躍進認為，自持的模式實際上和自住商品房的模式是兩個概念。

　　自持物業模式更多是從發展租賃市場的角度出發，在全國很多城市都有推出。

　　但自住型商品住房的概念是北京市場獨有，或不具有推廣性。

　　另一方面，北京租售并舉的保障性住房政策，也在穩步推進。

　　11月10日，以北京市保障房建設投資中心為主體運營的20個項目、約2.6萬套公租房開始配租登記。

　　據了解，這些項目，與同時推出的各區運營的項目一起，將提供超過31600套公租房房源，是北京公租房實行統籌分配以來，規模最大的一次。

　　同時，北京在土地市場實行“控地價、限房價”的政策，競拍價達到后，將由企業競報自持商品住房面積比例，比例高者為競得人。

　　日前，北京推出的四個位于大興、海淀西北旺的此類政策地塊，住宅面積最終全部由開發商持有，預計將形成近萬套開發商自持出租房。

　　張大偉認為，北京近期的一系列政策舉措，仍與北京樓市低端有保障、中端有支撐、高端有市場的住房政策目標一致。

　　一方面限購限貸做“減法”，抑制非理性需求;另一方面，是在做“加法”，增加有效低價房源供應。

　　新城控股(601155,買入)副總裁歐陽捷則告訴21世紀經濟報道記者，管理部門可能是希望通過增加房企現金壓力，減少土地市場競爭者數量，抑制地價上漲過快，背后是政府不希望也不允許地王出現的邏輯。