房地產公司內部審計報告

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　　xxxx置業有限公司成立于20xx年，現注冊資本金人民幣5000萬元，公司主營房地產開發經營業務。目前開發的“xx項目”項目位于安徽省xx市政務新區xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側是xx路。項目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項目建筑規劃面積132636平方米，其中：商業面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區服務面積約350平方米，公廁面積約60平方米。

　　xx項目多層住宅一期共12棟樓(414套)、二期共11棟樓(356套)均已全部售罄，分別于20xx年10月、20xx年12月全部交付使用。小高層住共6棟樓(住宅320套、門面房178間)，最后一批房源于20xx年12月交付使用。 由于xx項目已進入工程決算收尾階段，所以本次內審側重在于以下幾個方面：通過對樓盤的已銷售及待售物業的梳理，進而對項目整體經濟效益進行一次測算;通過對項目主要稅種的測算，進而計算公司尚需繳納的主要稅款;其他一些需要關注的事項。

　　一、xx項目整體經濟效益測算

　　1、銷售收入

　　xx項目整個樓盤可銷售面積131613.68平米(不含小區配套物業744.61平米及地下人防4344.32平米)，其中：住宅107133.6平米、沿街商業14071.07平米、儲藏室及地下車位10409.01平米。截止內審日，已實現銷售面積共計113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商業1575.6平米，儲藏室及車庫7259.39平米。尚余待售物業共計18049.22平米，待售物業主要是小高層沿街商業門面房共計12495.47平米及部分車庫儲藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結合已售及剩余房源進行測算，該項目預計可實現總銷售額44894.05萬元，詳見下表。

　　xx項目銷售完成情況及待售物業一覽表

　　單位：萬元

　　附：配套物業表

　　2、項目工程總投資預算

　　xx項目工程投資成本預算約29360.94萬元(不含資本化利息1003萬元)，其中：土地價款5024萬元、建筑安裝工程成本19681.8萬元，單方可售面積工程成本為2307元/平米。截止20xx年12月下旬已賬面實際支付各項工程款26820萬元，尚需支付各項工程尾款約2500多萬元。主要集中是浙江長城、舜杰建設兩家公司，浙江長城約785萬元，舜杰建設約1250萬元(最終以決算為準)，見下表：

　　xx項目項目成本估算表：

　　3、xx名稱項目整體效益測算

　　如下表，xx項目整個項目凈利潤約5528.94萬元，項目成本凈利率18.2%，銷售凈利率12.3%。以上測算是將所有物業視同全部出售處理，不考慮物業出租等因素的影響。

　　從目前來看，銷售物業回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產生利潤。該樓盤利潤空間主要來取決于后期沿街商業房的銷售情況，沿街商業門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估計尚可實現銷售額1.161億元。所以，加大對商業房的銷售力度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、節省管理費用從而使公司效益最大化的關鍵所在。小區剩余車庫、儲藏室盡管產值較小(合計約565萬元)，但對整個項目利潤還是有一定影響的。

　　二、主要稅種及稅收情況

　　1、主營業務稅金及附加

　　根據以上測算的銷售額及現行的稅率，xx項目項目應繳納營業稅及附加稅共計2491.59萬元，其中：多層住宅1099.8萬元，小高層及商業1391.79萬元，見下表。

　　營業稅金及附加表

　　2、土地增值稅

　　xx名稱的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅(包括底層商業)作為兩個獨立體進行清算，稅負應該是最低的，但xx項目開發分期的實際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負，待下一步咨詢稅務部門及稅務師所后相關人士后再進行一

　　次測算。為測算該項目整體經濟效益提供數據，現將xx項目作為一個開發主體整體進行測算，該項目應繳納增值稅1436.6萬元。

　　土地增值稅計算表

　　單位：萬元

　　3、各項稅金實際繳納情況

　　xx項目項目于20xx年開始繳納各種稅款，截止20xx年12月，xxxx置業有限公司已向國家累計繳納稅款共計2645.59萬元，其中：營業稅1626.45萬元，土地增值稅292.57萬元，企業所得稅460.88萬元。詳見下表。

　　公司歷年稅款繳納情況一覽表

　　單位：萬元

　　4、公司尚需繳納主要稅收

　　xx名稱項目至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營業稅等主要稅種金額共計3336.72萬元，其中：營業稅618.25萬元;土地增值稅1144萬元;企業所得稅1382.1萬元，見下表。

　　公司尚需繳納的主要稅款

　　單位：萬元

　　三、其他需要關注的事項

　　1、關于營業收入確認的時點問題

　　截止內審日，xxxx置業有限公司賬面歷年累計確認營業收入11140萬元(其中：20xx年確認收入10941萬元)，賬面預收賬款(房款)余額為21471萬元。從xx名稱工程實際進度來看，樓盤已竣工驗收且已交付使用，這些預收的房款應該具備收入確認條件，按規定應在當年報表確認營業收入，反映項目實際利潤并上繳企業所得稅。但報表確認收入、利潤后，上繳稅款可能會給公司年末年初資金帶來一定的壓力。xx公司在確認收入時適當提高銷售成本，待所得稅清算時再作調整以緩解資金壓力，以免稅務部門認為延遲納稅等帶來不必要的麻煩。

　　2、內部單位走賬形成的長期掛賬不能得到處理

　　xxxx置業公司“其他應付款”科目下涉及內部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來款與對方單位未形成及時對賬、相互獨立。建議對集團內部各公司之間的往來業務進行一次清理，應收、應付款能并的就合并，多方債權債務通過三方協議等方式進行處理。同時外部單位賬款年末應取得對方單位確認函，核實債權債務。減少關聯資金交易的數額，降低稅務風險。

　　3、地下車庫問題

　　在核對項目可售房源時，發現該第一期多層取得的預售許可證和房屋面積測繪報告中都沒有關于地下車庫的數據，而第二期多層取得預售許可證和房屋面積測繪報告都有關于地下車庫明確的數據。就這一現象我們咨詢了工程及銷售部門，但對造成這種現象的原因都不太清楚。目前這兩種類型車庫已同樣在對外銷售，將會不會給公司帶來什么不良后果。建議工程部門與當時提供測繪報告的部門聯系，問明產生這種結果的原因。

　　以上內容及數據供參考，不足之處請多指正。

　　20xx年1月16日

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