試論房地產市場宏觀調控目標及其實現的法律保障

　　摘要：即將頒布的我國《物業管理條例》提出“國家鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業”。住宅、物業所在的物業管理區域的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業”。這為完善物業管理招投標機制，推進物業管理市場化發展提供了有力的法律依據。

      關鍵詞：物業管理

　　一、實施物業管理招投標所面臨的主要問題

　　當前物業管理招投標工作已經得到政府部門的充分重視和社會的充分肯定，不少地區已制定了相應的管理辦法，但是招投標作為物業管理行業市場化競爭的重大改革措施而全面推開，還存在諸多的困難和阻力。

　　1、地區保護主義使區域性物業管理招投標受到制約

　　我國加入WTO，標志著我國社會經濟已全面融入了世界經濟的大流通。但是，在國內物業管理的市場競爭中，區域性的地方保護主義現象還很嚴重。雖然有的物業管理企業憑借自身的實力和利用品牌影響力，經過種種考核贏得了物業管理權，但由于一些地方政府部門或發展商，考慮地區性勞動力就業安置問題和其他局部的利益保護，采取不合作態度，或提出苛刻條件，使中標的物業管理企業的管理工作無法正常開展，有的被迫撤出。

　　2、開發商受經濟利益驅動增大招投標難度

　　從實際情況看，目前物業管理企業的經營行為和活動大多受到開發商的約束。一些開發商從自身利益出發，將物業交給下屬的物業管理企業管理，或增大招投標難度而不愿意將物業推向市場公開招投標。這樣建設與管理不分的現象，造成許多難以調和的矛盾。許多開發商認為自己既然能把別墅、大樓造起來，也一定有能力管得好，況且開發項目工程一旦結束，這么多的員工需要安排，自己造自己管一舉兩得，出于這種動機，他們通過各種渠道和采用各種辦法通過招投標“這一關”，實現其接管物業管理的目的，他們根本不考慮是否真的有能力把物業管好。而是盲目效仿某某模式，實現“房產開發、物業管理共創品牌”目標。這種做法不利于物業管理市場的健康發展和管理專業化、社會化的進程。而且開發商自建的物業管理企業若不對外擴展，不實行自主經營、獨立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經得起市場的考驗;獨立經營的物業管理企業則由于受市場條件的限制，因市場資源有限而影響企業發展。因此要全面實行招投標，當務之急是實施建管分離的市場化銜接。

　　3、法規不完善，缺乏招投標基礎

　　目前物業管理實施招投標一般依據《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作，政策制定中的部分條款還不夠明確，可操作性不強。由于政策含糊和缺乏規范性程序的指導往往造成政策解釋和實施方式的多樣性。雖然有些城市已制定出《物業管理招投標暫行辦法》，但有限的法規仍給一些物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭參與者無法可依，也難以對招投標各方進行有效的監督。

　　同時物業管理招投標沒有統一的專業評審機構，使招投標工作缺乏公正性。各地進行的物業管理招投標一般是由物業發展商或業主委員會委托政府管理部門一起組織招標;或是物業發展商或業主委員會自己組織人員招標。由于沒有統一的招投標權威管理評審部門，對招標內容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，加上缺少公證機關和社會輿論的監督，在實際操作中受人為因素影響非常大，使招投標運作缺乏規范性和公正性。

　　4、社會監督機制不健全，易引發行業不正之風

　　由于市場競爭機制的不完善，造成招投標過程中出現了一些不正之風。某些物業招標單位實際上早巳內定好了物業管理企業，卻打著公開招標的幌子，將其他管理企業作為陪襯。還有些物業發展商事前透露招投標消息，并對競標的其它物業管理企業了解物業情況進行限制。更有甚者，利用招投標形式，騙取物業管理企業的投標資料和管理方案。

　　一些物業管理企業往往不是靠品牌、實力和整體管理水平參與競爭，而是通過其他不正當的手段取得競爭項目。

　　二、物業招投標市場機制有待培育和完善

　　物業管理的招投標市場如同其他行業招投標市場一樣，市場機制和監管機制的形成和完善也要有一個過程。從我們的實踐過程中，我們體會到這個過程需要以下七個基本要素的培育和完善。

　　1、培育招標方的規范、誠信

　　物業管理招投標市場的成熟首先應是招標方的成熟。招標方如果是房地產開發建設單位，包括政府投資部門、事業單位和開發商，一般具有招標的經驗和能力，要努力創造公開、公平、公正的招標條件，堅持對投標單位誠信的原則，尊重投標方的知識產權和勞動。如果招標方是物業業主通過業主委員會來實施，地方政府主管部門就有責任和義務加強對業主和業主委員會進行有關這方面的知識的傳授和指導，并協他們選擇好自己信任的物業管理公司。為提高物業管理水平，政府主管部門對招投標應該設定市場準入條件，同時政府部門還應當采取必要措施，強制一定條件的物業必須實行招投標。

　　2、培育和培養投標方的成熟

　　物業管理招投標的投標方物業管理公司一般都具有一定的業務知識和市場競爭的經驗，都能理解招投標的程序和提供合適的投標書。但由于觀念的滯后和經濟利益的制約，往往會有些非規范化的行為。有的物業管理公司脫離實際，在投標書中作出種種過高的承諾，或比價過低，影響審標、評標工作的順利進行。因此作為投標方，物業管理企業要注重觀念的轉變，正確對待經濟利益，積極參與招投標活動依靠自己的服務質量和經營能力在市場上取得一席之地。

　　3、培育和發展中間服務體系

　　招投標是一項專業性、技術性很強的工作，如同一切市場體系一樣，物業管理招投標市場的發育和運行離不開相關的、有效的服務體系，包括專業化的招投標中介、咨詢機構，物業管理評估機構，律師事務所和市場信息網絡的建立。因為無論是開發建設單位還是業主委員會一般都缺乏物業管理的專業知識，難以對眾多的投標方作出科學的評價。另外物業管理招投標市場的信息網絡渠道并不暢通，如目前上海已有二千多家物業管理公司，但是這些物業管理公司的信譽、能力、經營范圍、服務質量和價格水平都缺乏完整的信息材料，致使招標方缺乏選擇的余地。

　　4、政府部門應多政策指導、少行政干預

　　物業管理招投標作為一項市場化的必要措施，在各方面都缺乏實際操作經驗的情況下，政府主管部門的適當干預是必要的。一些成功的招投標都是在政府有關部門主持或指導下進行并取得良好效應的。但是政府的干預和指導重點應該在于理順開發商、物業管理公司和業主委員會三方面的關系，幫助三方面正確對待招投標活動。

　　5、培育和營造物業管理招投標的市場環境

　　要積極培育和營造物業管理招投標的市場環境。物業管理市場的培育和發展，重要前提是要具有公平競爭的市場環境和機制。物業管理主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理的市場。打破地區保護和區域壟斷，把先進的物業管理理念、模式和機制推向整個行業范圍，為物業發展商、業主選擇合適的管理者提供較大的空間。并積極引導物業管理企業練好內功，增強綜合素質，憑企業品牌影響和整體實力進入市場進行競爭，公正、公平地分享市場份額。同時要建立良好的招投標市場經濟秩序，在整個招投標過程中，不管是開發商還是物業管理企業都應重視信譽、注重企業形象、遵法守紀、公平參與，建立良好的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，并將競爭引入法制化、規范化、科學化的軌道，創造公平、公正的物業管理招投標競爭環境，保證物業管理招投標的順利進行。

　　6、制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則

　　招投標市場的發育和規范化運作需要有一系列法規制度來約束。目前一些地方雖然有了招投標管理暫行條例，但是還需要建立完善可操作的實施條款，如物業管理項目招標、投標、決標管理辦法，項目登記辦法，信息發布管理辦法，投標企業管理辦法等等。專門的物業管理招投標辦法和細則應規定：主管單位的職責，招標項目、類別、條件、原則、程序，招投標主體的資格審定，標書的規格，評委會的組成，開標、評標、定標的方法，中介機構，招投標的監督機制等。明確一些常規性的基本要求和操作程序，使參與者有章可循，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，同時制約和保護法律主體雙方的權責利行為。

　　7、建立和完善物業仲裁機構

　　招投標市場的發育和規范化運作除了需要有一系列法規以外，還應建立解決發展商、物業管理公司和業主等多方糾紛的仲裁機構或稱之為“快速法庭”。這一機構站在招標方和投標方的“中間”以第三方的身份快速、專業、公正地裁斷物業管理市場中產生的糾紛問題，并且輔助政府主管部門進行決策，幫助和指導招投標過程中以及日常的物業管理中物業管理公司和業主的維權保護，以推動物業民主化管理的進程。

　　物業管理的招投標作為物業管理市場化推進中的一大進步，為物業的開發建設單位、物業業主和物業管理公司、專業服務公司都提供了廣闊的市場活動空間，它是提高業主自治管理能力和物業管理企業競爭能力的最好手段。又為建立物業管理的有形市場，培育和完善招投標機制提供了有力的保證，隨著這種公開、公平競爭機制的引入，對建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制加速物業行業的持續、快速、健康發展將起到重要的推進作用

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